소액 투자자는 남보다 한 발 앞선 투자에 나서야  

부동산 거래현장에서 일하다보면 여러 부류의 사람들을 많이 만나게 된다. 고객 들 중 몇 천 만원의 종자돈으로 부동산 투자에 관심을 가지는 사람일수록 투자액수가 적어서인지 목소리가 작아 여러 번 되물어봐야 할 정도로 머쓱해 하는 경우가 많다.

투자의욕은 높지만 실전경험이 없다 보니 한결같이 자신감이 결여되어 있다. 거의 매일 부동산 관련 사기가 매체마다 소개되다보니 투자자들은 ‘겁도 나고 투자에 대한 확신이 없어 고민하기 일쑤’라는 게 일반적인 하소연(?)이다.

게다가 매스컴에 자주 얼굴을 들이미는 부동산전문가들마저 자기가 영업하는 부동산 투자종목이 최고라고 ‘자랑’이기 일쑤다.

- 아파트를 취급하는 부동산전문가는 아파트를 사두면 수 천 만원 남는다고 하고,

- 상가 분양업자는 한물간 아파트보다 상가가 최고라 하고,

- 토지 매매업자는 돈은 역시 땅에 묻어 두는 게 으뜸이라고 하니

과연 누구 말을 믿어야 할지 고민스럽지 않을 수 없다.

사실 부동산 소액투자자는 대체로 중개업소나 컨설팅업체의 감언이설에 끌려 투자하는 성향이 강하다.  종합적인 부동산정보를 얻는 데 한계가 있다보니 투자방법을 가이드할 전문가를 만나기 쉽지 않기 때문이다.

1천~5천 만 원 안팎의 비교적 소액으로 부동산 투자하기에 적당한 상품을 굳이 꼽아본다면

아파트 분양권, 재개발 지분, 농지, 리츠(REITs), 부동산펀드 등을 들 수 있다.

따라서 투자자는 여러 곳에 투자정보 안테나를 세운 다음 시장의 흐름을 정확히 파악하고 나서 내 몸에 맞는 투자종목을 골라 투자에 나선다면 후회 없는 부동산재테크 결실을 거둘 수 있을 것이다.

법원 경매를 통해 소액 재테크를 하려면 무엇보다 ‘발품’을 많이 팔수록 유리하다.

경매물건은 한 달에 1만5천 건에 이르는 부동산매물들이 경매시장에 나온다. 관심 있는 부동산 정보를 접한 다음에는 하루바삐 현장에 달려갈 일이다.   많이 남는 부동산이라면 남보다 앞서야 낙찰(=경매부동산의 최고가매수인으로 결정) 받는 기쁨을 누릴 수 있고, 간혹 감정가가 시세보다 턱없이 낮아 첫 입찰물건에 낙찰 받아도 수천 만원의 차익을 거두는 사례도 비일비재하기 때문이다.

초보투자자는 무엇보다 눈높이를 낮춰야 한다.

소액투자자일 수록 대박 우량물건만을 찾기 일쑤다.

“내가 아는 누구는 5천 만원으로 상가 경매물건을 샀다.”고 우기는 투자자가 있는가하면, “1억원을 투자해서 한달에 월세 2백 만 원이 넘는 수익을 보는 상가주택을 샀다는 얘기를 들었다.”고 하는 투자자도 드물지 않다.

경매를 통해 부동산투자를 성공적으로 이끌기 위해서는 확신에 찬 투자물건이 있고 철저한 수익성 검토가 예상된다면 자신 있는 투자에 나서야 한다.  경매라고 해서 손도 안대고 코풀 수는 없는 노릇이다.

적당한 예상 투자수익률이 나거나 확실한 호재가 있는 부동산이라면 장기투자 목적으로 과감히 투자에 나설 때 성공확률을 높인다. 앞으로 여러 회에 걸쳐 ‘솔직’(?)하고 ‘투명’한 소액 투자법과 투자종목에 대해 논하기로 하고 이번에는 경매를 통한 소액 재테크 방법을 소개하고자 한다.

소액 투자자가 노릴 만한 엄선 ’경매 상품’

경매의 특성 중 하나가 입찰에 참여하는 사람이 없으면 ‘유찰’이라는 과정을 거치는데 1회 유찰할 때마다 가격이 20%(일부 법원 30%)씩 떨어진다.

20% 떨어지는 것을 저감률이라고 하는데, 금액이 높을수록 저감률이 높아진다(예를 들어 10억원에서 한번 떨어지면 2억원이 싸지지만 1억원에서 한번 유찰하면 2천 만원이 저감된다). 따라서 금액이 큰 부동산일수록 저감률이 높아 이득이지만 소액의 부동산은 저감률이 낮고 경쟁률이 높아 큰 차익을 거두기 쉽지 않다.

따라서 소액의 종잣돈으로 경매투자의 재미를 느끼려면 우선 남들의 관심이 몰리지 않는 소외매물이나 틈새종목을 고르는 게 유리하다. 인기지역의 중소형 아파트나 연립, 도심 토지 등은 투자자들이 많이 몰려 실속이 별로 없다. 소액 초보투자자는 되도록 투자자들의 관심이 덜한 비인기 틈새종목에 꾸준히 입찰전략을 세우는 것이 바람직하다.

수도권, 중소도시의 적은 평수 토지

토지는 경매시장의 대표적인 틈새종목. 땅은 개별성이 있어서 현장에 가봐야만 투자성과 수익성을 파악할 수 있다. 부지런한 투자자는 발 빠른 경매정보를 취합해 남보다 먼저 현장을 가본다. 시세보다 현저히 낮게 잡힌 감정가에 나온 대지, 자투리 토지, 그린벨트 토지를 집중적으로 답사한 다음 첫 입찰물건에 참여하면 큰 이익을 챙길 확률이 크다. 누구나 관심을 갖고 있는 호재지역 보다는 낙찰가율 60~70%의 매물이 공급되는 지역 내 토지를 고르는 게 관건이다.

단지상가와 근린상가

요즘 택지개발지구 내 분양상가는 가히 인기폭발이다. 내정가의 두 배 이상에 낙찰되는 게 통례. 그러나 경매를 통할 경우 시세 대비 30~40% 싸게 낙찰 받을 수 있는 매물이 꾸준히 공급되고 있다. 특히 지은 지 오래된 단지 내 1~2층 상가와 공실이 많은 대형 근린상가는 감정가의 70% 선에 낙찰되는 물량이 풍부하다. 굳이 비싼 돈을 들여 분양받기 보다는 경매를 통한다면 원가이하 수준에 매입할 수 있는 상가물량은 널려있다.

중소형 단독주택

아파트가 부동산투자의 핵심종목으로 바뀐 이후 단독주택은 여전히 ‘찬바람’ 신세다. 경매시장도 마찬가지. 낙찰가율 70%선을 왔다 갔다 할 정도로 비참(?)한 부동산으로 전락했다. 그러나 관심을 기울여 찾다보면 대박종목이다.

특히 재개발지구에 속한 단독과 수도권의 농가주택, 미니 다가구주택은 진흙 속의 진주이다. 집을 깔고 있는 대지의 활용도가 클수록 값어치가 빛나는 만큼 돈 되는 단독주택을 수개월 찾다보면 알짜 찾기는 그리 어렵지 않다.

반 지하 다세대

다세대는 연립보다 작은 공동주택을 말한다. 주거지 주변에 다닥다닥 붙어있는 다세대주택은 별로 인기가 없어 매매도 쉽지 않다. 게다가 반 지하는 더욱더 관심 밖이다.

그래서 경매시장에도 인기가 엄청 없다. 낙찰가율 40~50% 안팎. 그러나 임대수요는 꾸준하다. 게다가 돈 없는 서민들이 애용하는 월세용 부동산이다. 분양가와 시세의 반값인 4~5천 만 원에 낙찰 받아 세를 주면 짭짤한 임대부동산으로 제격이다. 실속파와 경매선수들이 가장 선호하는 투자종목이다.

농지와 임야

토지 경매투자의 장점은 주택과 달리 명도(집 비우기)과정이 필요 없다는 점이다. 바로 경매대금만 치루고 땅을 활용하거나 친척에게 농사를 짓게 하면 된다. 농지는 내년부터 도시민도 얼마든지 취득할 수 있기 때문에 재테크로 용도로 적당하다.

임야(산)는 가족묘지, 수목원 등 활용가치가 충분하고 나중에 용도변경해 집을 지을 수도 있다. 낙찰가율 60~70% 안팎의 통계를 보이는 지역이라면 투자금 몇 천 만원으로도 얼마든지 투자가능한 잘 알려지지 않는 투자종목 중 하나다. 단, 농지는 지역마다 투자규제가 있으므로 미리 알아보고 입찰해야 한다.