부동산교환은 거래 당사자가 서로 필요한 부동산을 구하면서 자신의 매물도 처분할수 있고, 가격차이가 날 경우 그 차액만 준비하면 된다는 장점이 있다. 그러나 공장도가격이나 소비자가격이 정해져 있는 생산품과는 달리 부동산은 정가가 없고, 각종 사기가 개입할수도 있기 때문에 세심한 주의가 필요하다.
부동산을 교환 거래할 때 주의할점 10계명을 소개한다.

1. 적정가격의 판단은 객관적인 사람에게 말한다.
교환물건은 어느 한쪽이 손해보는 경우가 보통이다. 가격평가가 객관적으로 이루어지지 않기 때문에 호가에 따라 불공정한 교환이 이루어지는 탓이다. 누구나 자신의 물건은 높게 평가하고 상대측의 물건은 낮게 평가하려 하기 때문에 서로 절충하기가 어렵다. 따라서 거래에 참여하지 않은 중개업자나 감정평가사 또는 전문컨설팅업체에 의뢰하여 적정가격을 심사해야 한다. 문제가 있는 매물을 속임수로 교환하려는 사람이라면 객관적인 위치에 있는 사람에게 심의받는 것을 회피한다.

2. 세금문제를 미리 확인한다.
부동산의 맞교환도 법률상 약도에 해당되므로 구입시 가격과 교환하였을때의 가격에 차이가 있으면 양도소득세부과대상이다. 매도자가 양도소득세 신고를 하지 않으면 기준시가로 양도소득세가 매겨진다.
만일 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 필요가 있을때는 세무사와 상담하여 절세방안을 모색하는 것이 유리하다. 또한 가격이 현저하게 차이가 있는 매물을 맞교환하면서 같은 가격으로 신고하여 적발될 경우에는 그 차액을 증여한 것으로 보아 증여세가 부과될것수도 있으므로 주의해야 한다.

3. 근저당, 임차관계를 분명히 확인한다.
교환대상 물건에 근저당이 있는 경우 이를 해지할 것인지 넘겨받을것인지를 명기하되, 넘겨받는 경우 채권자가 채무인계를 허락해주는지 직접 확인해야 낭패를 당하지 않는다. 전세금을 안고 교환하는 경우도 임대차기간이 언제 끝나는지, 전세금 반환문제로 분쟁이 있는지를 임차인에게 직접 확인해야 한다.

4. 서두를수록 위험하다.
문제가 있거나 가격을 속인 교환물건은 중개업자가 좋은 물건이란 것을 과장하기 위하여 가짜 고객을 불러들여 경쟁심리를 부추기거나 바람잡이들이 서두를 것을 재촉한다. 때문에 교환매물은 다른 매물과는 달리 상대방이 요군하는 계약날짜보다 며칠 연기하고 충분히 파악할 수 있는 시간을 확보해야 한다.

5. 하자책임에 대한 단서조항을 명기한다.
교환은 매매거래와 달리 계약부터 잔금정산일까지의 기간이 짧아서 물건의 하자를 파악할 시간이 부족하다. 때문에 권리관계나 물건자체에 하자가 있을 때 상대방이 지어야 할 책임을 단서조항에 분명히 넣어야 한다.
민법상 권리의 하자는 거래후 1년간. 물건의 하자는 6개월간 매도인이 책임지게 되어 있다. 이를 하자 담보책임이라고 한다.

6. 대리인과의 계약을 주의한다.
부동산을 거래할 때 소유자가 아닌 사람이 위임을 받아 나오는 경우가 많으며, 법적으로 문제가 되는 것은 아니다. 그러나, 교환때 등장하는 대리인은 원래의 소유자에게서 매물을 계약해 놓은 후 미등기 전매하거나 채권자가 권리를 행사하는 경우가 종종 있다. 때문에 대리인이 나올 경우 위임장과 매매위임용 인감증명을 첨부했는지 확인하고, 원소유자와 직접 통화하여 교환사실을 전달해야 소유권이전 후 분쟁이 발생하지 않는다.


7. 지방땅은 현장답사하고 시세를 확인한다.
중개업자의 농간이 가장 심한 종목이 지방땅이다. 도시의 아파트나 땅값과 달리 지방의 임야나 토지는 정확한 가격산정이 매우 어렵다. 때문에 상대방의 교환물건보다 현저히 싼 지방토지로 교환하여 차액을 챙기는지 현장의 부동산중개인을 통해 확인해야 한다. 또한 사용가치가 떨어지는 땅이 아닌지도 현장답사를 통해 살펴보아야 한다. 해당 군청에 들러 토지이용계획확인원을 발급받아 토지이용에 법적 제약이 없는지도 파악해야 한다.

8. 점포는 권리금, 임대차재계약 여부를 확인한다.
점포는 매매가액이나 전세금 외에 권리금이 붙어서 금액이 산정된다.
그런데, 권리금의 적정여부는 실제 장사를 해봐야 알 수 있으므로 며칠간 영업을 해본 후 넘겨받는 조건을 다는 것이 유리하다. 또한 임차물건은 건물주와의 임대차계약이 가능한지, 전세보증금이 변동되는지 확인해야 한다. 이와 함께 점포의 용도를 바꿀 경우 도시계획법상 영업이 가능한지 해당관청에 확인해야 한다.

9. 주택지는 하자와 민원을 확인한다.
주택지와 교환하는 경우 기존 주택을 헐고 새 주택을 건립하는 경우가 많다. 때문에 도로와의 접근조건 등 공법상 제약조건이 있는지 해당관청 주택과에 확인해봐야 한다. 또한 건축을 할 경우 이웃에서 민원이 제기될 가능성은 없는지도 알아봐야 한다.

10. 중개수수료는 두배면 충분하다.
부동산교환의 법정 중개수수료는 매매일 경우와 같다. 그러나, 요즘 법정요율을 지키는 중개업소가 드문 것은 잘 알려진 사실. 특히 교환이 성사되면 중개업자는 턱없이 높은 중개수수료를 요구할 가능성이 높다. 소비자 입장에서는 부동산의 매각과 취득을 한꺼번에 거래했다는 측면에서 일반매매 중개수수료의 두배 정도에서 수수료 문제를 합의하는 것이 합리적이라고 할수 있다.

 

제19부 분양할 경우 체크요소 10선

 

1. 분양가

현재 비슷한 환경의 주변 시세와 비교. 주변 단지의 분양가와 비교

 

2. 아파트 기본 사항 점검

세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설

 

3. 아파트 입지

강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성, 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업

 

4. 미래 발전 가능성

 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재

 

5. 당첨 가능성

 청약 순위, 경쟁률, 관심도, 인지도, 분양가, 투자 가치 등으로 파악

 

6. 투자 가치

 분양가 대비 입주시 상승률, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교,

 

7. 자신의 여건 점검

 자본금, 월 소득 및 저축액, 중도금 및 잔금 납입 여건. 청약 해당 사항.

 

8. 급매와의 비교

 당첨 가능성 현실적 판단, 청약 전의 시세 상승 파악.  자본금 조달 확인

 

9. 평형 선택

자본금 대비 투자 수익률 극대화 평형 선택, 25평 이하(실평수) 청약은 신중히.

 

10. 분양권 매수 5대 원칙

1. 분양가와 P,

2. 주변 아파트 현재와 과거 시세,

3. 발전 가능성,

4. 투자 수익률,

5. 경제 여건 및 정책

 

제20부 급매시 체크 요소 10선

 

1. 해당 아파트 시세

분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 등락 폭 확인

 

2. 주변 아파트 시세

분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 10곳 이상  파악

 

3. 해당 아파트 기본 사항

세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설

 

4. 주변 아파트 기본 사항

 아파트 시세, 전체 단지수, 택지 개발 및 뉴타운 등 환경, 고급화 여부

 

5. 아파트 입지

강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성. 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업

 

6. 미래 발전 가능성

전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재

 

7. 투자 가치

향후 3년 후의 가치 예측, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교를 통한 우열 

 

8. 자신의 여건 점검

자본금, 월 소득 및 저축액, 안정적인 수입 여부, 급매의 정확한 사유

 

9. 청약과의 비교

 당첨 가능성 현실적 판단, 당첨과 낙첨시의 시장 여건 예측.  자본금 조달 확인

 

10. 급매물 매수 5대원칙

1. 침체기 시기에 매수,

2. 현 시세보다 10% 이상 싼 가격,

3. 기본 조건 갖춘 아파트 선정

4. 25평이하나 저층 소규모단지, 시세상승 없는 곳 피할 것,

5. 5군데 선정 후 가장 좋은 여건 매수

 

제21부 부동산에서 버려야 할 잘못된 고정 관념 10선

 

1. 전철역 주변에는 25평 이하의 아파트가 좋다

 

2. 10년 무주택 1순위 자는 청약을 받아서 당첨이 되어야 한다.

 

3. 오르지 않았기 때문에 절대로 손해를 보지 않아서 매우 좋은 여건이다.

 

4. 무주택을 탈피하는 것이 중요 하기 때문에 내 집 마련을 무조건 하고 보아야

    한다.

 

5. 가격이 너무 올라서 부담이 된다.

 

6. 3년 기다리면 2-3천 오르기 때문에 기다려야 한다.

 

7. 대출 이자에 대한 부담으로 내 집 마련이 불안하다.

 

8. 부동산 가격이 많이 올라서 버블, 폭락 조짐이 보이니 그 때까지 기다려야 한다.

 

9. 청약과 매수 중에 고민을 하거나 청약을 어디에 넣을지 선택을 고민한다.

 

10. 분양가가 비싸니 포기하는 것이 옳다.

 

제22부 아파트 매매시 갈등을 많이 겪는 사례 10선

 

1. 아파트를 매수하기 위하여 언제, 어느 지역, 어느 아파트를 골라야 할 것인가?

 

2. 아파트를 매도해야 하는데 언제 어떤 방법으로 해야 하는가?

 

3. 내가 보유하고 있거나 매수하려는 아파트가 단기적 혹은 중장기적 투자 가치가

   있는가?

 

4. 지금까지 버텨왔는데 향후에 재개발, 호재가 예상 되는 소형 평형을 끌고 갈

   것인가?

 

5. 두 채의 아파트 중에 무엇을 매도하고 무엇을 가지고 있어야 하는가?

 

6. 자금이 부족하거나 월 수입이 부족한 데 20평대라도 구입할 것인가?

   아니면 기다릴 것인가?

 

7. 청약을 해야 할 것인가? 아니면 매수를 해야 할 것인가?

 

8. 마음 속에 점 찍어 놓은 몇 개의 아파트 중에서 무엇을 선택해야 하는가?

 

9. 아파트 투자 가치 중에서 무엇을 중요시하고 매수하여야 하는가?

 

10. 유망 지역의 오른 아파트를 살 것인가? 평범한 곳의 저평가가 된 아파트를

     살 것인가?

 

제23부 수도권 명품 지역 10선

 

1. 서울 5황제

강남- 서초 - 송파 - 목동 - 용산

 

2. 서울 유망 빅5

광진-동작-마포-성동-강서

 

3. 5대 신도시

판교 - 송파- 광교 - 동탄 - 송도

 

4. 3대 뉴타운

한남 - 은평 - 흑석

 

5. 5대 택지 개발 지구

죽전,동백,흥덕- 동천,신봉,성복 - 청계 - 도촌 - 인천검단, 청라, 논현

 

6. 5대 웰빙 환경 지구

시흥,안산 - 청계 - 보라, 공세 - 덕소 - 파주

 

7. 6대 재개발

목동- 강동 고덕 - 성남 - 과천-  평촌 - 광명

 

8. 6대 1기 신도시

분당 - 일산 - 평촌 - 산본 - 중동 - 영통 

 

9. 6대 신흥 도시

파주 - 광주 - 오산 - 평택 - 아산 - 김포

 

10.투자 가치 지역

신도시, 뉴타운, 택지개발 지역, 재개발, 재건축

 

제24-25부 자본금이 부족한 서민들의 특징 20선

 

1. 정부의 정책과 신문 기사의 내용을 액면 그대로 받아 들이는 경우가 많다.

 

2. 버블과 폭락 등을 현실성 있게 믿는 경우가 많다.

 

3. 부동산에 대한 관심이 적고, 온라인과 오프라인상의 관심도 및 정보 수집 능력이

    떨어진다.

 

4. 부동산보다는 수익률이 높은 저축이나 보험 및 수익성 연금등을 선호한다.

 

5.  수입에 비하여 지나치게 대출을 두려워 하여 대출을 활용하지 못하고, 빚을 지기를

     싫어 한다.

 

6. 유망지역 보다는 소외 지역에 거주를 하는 경우가 많아서 부동산 상승에 둔감한 편이다.

 

7. 부동산과 관련한 일체의 지식과 정보 행위에 대하여 부정적인 관념이 강하다.

 

8. 내 집 마련을 철저하게 주거 목적으로 생각하며, 발상의 전환이 자유롭지 못하다.

 

9. 아파트가 떨어지기를 기다리지만 막상 떨어지면 폭락까지 염두하여 매수를 주저한다.

 

10. 수도권 유망지역을 찾기 보다는 자신이 사는 공간에 주거를 마련하는 경우가 많다.

 

11. 오른 아파트보다는 오르지 않은 아파트가 투자 가치가 있을 것으로 판단하여 매수한다.

 

12.  청약이 있어도 최고 투자처만 골라서 청약 신청을 하기 때문에 당첨 가능성이 지극히

       낮다.

 

13. 투자에 대한 지식과 정보가 부족하여 부동산 사장님 및 주변 사람의 권유에 솔깃한다.

 

14. 직장 생활이 바쁜 편이라서 발품을 팔 기회가 적다.

 

15. 투자 가치에 대한 분석력이 떨어지므로 지역, 아파트, 평형을 선택할 경우 현실

      가치를 중시한다.

 

16.  내집 마련보다는 전세에 관심이 많고, 아파트보다 빌라나 주택을 선호하는 경우도 높다.

 

17. 돈을 모아서 굴리기 보다는 노후 설계나, 자동차 구입 등의 소득 대비 지출 빈도가 높다.

 

18.  전세 및 월세 외에는 부동산 사무실에 들어 가는 일이 거의 없다.

 

19. 부동산 매수 시기인 침체기에 여유를 부리다가 집값이 폭등하면 추격 매수한다.

 

20. 부동산에 대한 시각이 부정적인 경우가 많아서 투자와 투기를 구분하지 못하는

      경우가 많고, 컴퓨터를 다루는 능력이 현저하게 떨어지고 정보도 늦다.

 

제26부 자본금이 부족한 서민들의 매수 전략10선

 

1. 상기의 요소에 포함되는 그 어떤 경우일지라도 반드시 버려야 하며, 발상의 전환부터

   이루지 않으면 절대로 부동산을 통한 자산 가치를 극대화 시킬 수 없다.

   위의 요소와 상반되게 움직이면 된다.

 

2. 전세는 최대한 싼 지역을 골라서 적은 금액으로 고생할 각오로 살아야 하며, 남은 돈으로

   펀드 등 수익률이 높은 저축을 들어서 목돈 마련에 최선을 다한다.

 

3. 자동차 등의 소모성 지출은 모두 줄이고, 최소한의 내집 마련을 위한 목돈을 모아야 한다.

 

4. 아파트 모델 하우스를 자주 들러서 부동산 투자에 대한 관심과 희망을 마음 속에 새긴다.

 

5. 부동산 사이트에 수시로 들러서 수많은 정보를 얻고, 그 누구보다도 절박한 마음으로

  부동산에 관심을 가져서 감각을 익혀야 한다.

 

6. 돈이 없더라도 주말에 발품을 팔아서 아파트를 돌아 다니고 부동산도 수시로 방문을

    한다.

 

7. 시간도 돈이라는 개념을 가져야 하며, 집값이 상승하기 때문에 내집이 없으면 상대적으로

   점점 더 가난해 진다는 사실을 깊이 새겨야 한다.

 

8. 버블이니 폭락이니 절대 믿어서는 안 되며 비수기를 골라서 대출을 받아 과감하게

    매수하겠다는 의지가 있어야 한다.

 

9. 유망 지역의 청약에만 총력전을 펴기 보다는 기본적으로 큰 문제가 없는 곳이라면

    모두 청약에 임한다는 각오로 청약 통장을 최대한 활용한다.

 

10. 돈이 없어도 시간은 있다. 시간을 활용하여 정보를 쌓고, 부동산에 열정을 보이면

     목돈이 모였을 경우 기어코 한 번은 성공한다. 돈이 모일 때 정보를 찾으려 하면 이미

     어느 아파트가 좋은지 판별력이 생기지 않아서 손해를 보는 경우가 많다.

 

제27-29부 매매 타이밍에 영향을 주는 요소 30선

 

1. 매수 및 매도하고자 하는 아파트와 주변 아파트 그리고 아파트 전반에 대한 과거 3년,

    1년, 6개월, 3개월 부동산 흐름이 어떠하였는가?

2. 1개월부터 현재까지 부동산의 경기의 흐름이 어느 방향으로 흐르고 있는가?

3. 상승 혹은 하락의 흐름이 얼마동안 이어지고 있는가?

4. 부동산에 영향을 줄 여러 요소들을 총망라하였을 경우에 부동산의 흐름이 앞으로

    얼마동안  이어질 것으로 보는가? 

5. 매물이 축적되고 있는가? 아니면 줄어들고 있는가?

 

6. 매수하고자 하는 분들이 줄어들고 있는가? 아니면 늘어나고 있는가?

7. 현재를 기준으로 1개월, 3개월, 6개월, 1년, 3년을 내다 보았을 경우에 예상이 되는

    호재와 악재가 부동산에 어떠한 영향을 미칠 것으로 보는가?

8. 과거의 경험에 비추어 반복이 될 여러 사건들이 통계수치를 적용했을 경우에 어떠한

    결과를 보이고 있는가?

9. 앞으로 부동산에 영향을 줄 항목들 중에서 어느 요소가 비중을 많이 차지 할 것으로

    여겨지는가?

10. 미래의 요소를 감안했을 경우에 어느 시점에 매수를 해야 최고의 수익률을 낼 수 있는

     급매를 잡을 수 있는가?

 

11. 미래의 요소를 감안했을 경우에 어느 시점에 매도했을 경우 최고의 가격으로 매도를

      할 수 있는가?

12. 매수를 할 경우에 더 좋은 아파트를 매수를 할 수 있는 기회를 놓칠 수 있다는 이른바

      기회비용까지 염두하고 있는가?

13. 매도의 시기를 잡을 경우에 내 아파트의 등락과 매수하고자 하는 아파트의 등락까지를

      염두하여 최고의 차익을 남길 수 있는 시점을 골라서 갈아타기를 하고 있는가?

14. 매수 혹은 매도를 하고자 하는 목적이 무엇이며 그 목적이 올바른 판단이라고

       여겨지는가?

15. 매수를 할 경우에 자기 자본금과 월급여, 저축금액, 대출을 최대한 활용한 투자를

      한다고 판단이 되는가?

 

16. 매수 및 매도시에 해당 아파트에 대한 시세흐름, 기본 정보, 주변 아파트 흐름,

      발전성, 입지, 제반 조건 등을 충분히 고려하여 결정하였는가?

17. 매수 및 매도를 할 경우, 청약에 대한 당첨 가능성까지 염두하여 어느 것이 더 높은 투자

      수익률을 거둘 것인가에 대한 판단을 하고 있는가?

18. 매수 및 매도시에 세금, 수수료, 비과세 여부, 또다른 대안까지를 염두하고 있는가?

19. 매수 및 매도시에 정부 정책, 경기흐름, 물가 상승, 금리 여부, 주식 시장, 해외 부동산

      흐름, 유가, 환율, 유동자금의 총액과 흐름, 부동산 공급 등을 차등 적용하여 일정

      부분 감안하여 실행하는가?

20. 매수 및 매도시에 전문가의 전망, 재야 고수, 부동산에 대한 국민의 관심도, 부동산

      중개업 사장님, 거래량, 주변 지인의 충고 등을 충분히 고려하여 결정하였는가?

 

21. 매수를 할 경우에 매도를 해야 할 시기의 여러 정황까지 감안하여 판단하였는가?

22. 부동산 흐름이 매우 빠르게 변화하고 있는 점을 감안하여 신중함과 결단력의 두가지

      저울추에서 최선의 판단을 내렸다고 생각이 되는가?

23. 매수하고자 하는 아파트의 모든 정보를 평소에 숙지하고 여러 차례 발품을 판 적이

       있는가?

24. 매수 및 매도시 최소 3곳 이상의 부동산에 적정 가격으로 받쳐 놓고 점진적인 조정을

      하고 있는가?

25. 매수 및 매도시 실거래가 확인, 국민은행 사이트 시세와 매물, 부동산 사이트 시세와

      매물 지역 부동산의 시세와 매물 등을 골고루 참조하여 적절한 매수호가 혹은

      매도호가로 매매하려고 하는가?

 

26. 매수와 매도의 흐름 중에서 어느 방향이 우선으로 여겨지며 그 흐름이 어느 방향으로

      이동하고 있다고 판단이 되는가?

27. 매수 및 매도를 할 경우에 최소 3년 이후의 발전 전망, 미래의 트랜드까지 염두하고

      있는가?

28. 시세 그래프상 내리고 있는 아파트와 오르고 있는 아파트를 확실하게 구분하고 있는가?

29. 강남 등의 유망 지역 혹은 도시의 블루칩 아파트 및 재건축 아파트의 흐름이 어떠한가?

30. 매매하고자 하는 아파트가 사람들의 관심도와 인지도가 지속적으로 작용하고 있는가?

 

제30부 동호회의 역할 10선

 

1. 분양 당시부터 입주후 2년까지 일관성 있는 사기의 진작을 보인다.

 

2. 끊임 없이 이어지는 사기충천은 새로운 아이디어를 창출하고 그 실행력을 높이는데

   결정적인 역할을 한다.

 

3. 스스로의 자신감이 충만한 동호회는 약점으로 지목 되는 여러가지 문제점들을 찾아 내어

   그것을 해결하거나 대안을 모색하는 등의 일련의 행동으로 나타나 리스크를 크게 줄이는

   효과가 있다.

 

4. 사기 진작은 수십만 명의 눈과 귀가 열려 있는 부동산 동호회 사이트에 차트 수위권에

   명함을 내밀게 되어 많은 사람들로부터 단지의 이름을 각인 시키는 등의 자연스럽게

    외적 홍보를 가져온다.

 

5. 동호회의 단합은 그 무엇이든지 할 수 있다는 신념으로 이어져 눈에 보이지 않는

   프리미엄을 지속적으로 증대시키는 효과를 가져오게 되고 입주 이후에 자신감만큼의

    시세 형성이 저절로 이어지게 된다.

 

6. 동호회의 강력한 내부 결속은 동호회원 간의 친화력을 증대하여 실거주 비율을 높이기

    때문에 매물 부족으로인한 자산 가치의 증대는 물론이고, 매도를 할 경우라도 그 동안

    암묵적으로 다져진 무형의 프리미엄이 유형의 자산 가치로 환원하는 결과를 잉태한다.

 

7. 입주를 전후로 한 기대 이상의 시세 형성은 아파트 고급화에 영향을 주는 또다른

    시설의 증가 및 각종 문화 공간과 인프라를 끌어 들이는 경우가 많다.

    여기에서 잊지 말아야 할 한가지 사실이 있다.

    제 아무리 사기충천한 아파트라 할지라도 이를 유형의 재원으로 끌어들이지 못하면

    헛수고일 가능성도 있는 까닭에 운영진은 이러한 동호회의 사기를 십분 활용하여

    아파트의 가치를 드높이는 유형의 자산으로 실현 시키는 노력을 끊임없이 추구해야 한다.

 

8. 동호회의 일사분란한 움직임은 분양부터 입주 이후의 과정에 이르기까지 내부의 결속에

    그치지 않고 외부로 강하게 표출되어 이웃 동호회 및 지역 등과의 연계를 통한 가치

   창출을 이끌어 내는 데 적극적이기 때문에 큰 틀에서 아파트 단지의 품격을 향상시키는

    데 결정적인 공헌을 한다.

 

9. 단지내의 투철한 사기는 지피지기의 전략을 이끄는 결정체로서 이웃 단지 혹은 지자체

   시공사 등과  윈-윈 할 수 있는 토대를 형성해 주기 때문에 계획 유무상에 진행 되고

   있는 각종 사업에 탄력을 받을 가능성이 높다.

 

10. 분양부터 입주후까지 일관 되게 추진 되고 있는 동호회의 적극적인 홍보는 사기 충천의

     근원이며, 스스로는 물론이거니와 이웃 단지들에게까지 높은 프리미엄 형성의 당위성에

     크게 기여를 한다

 

제31부 2007년 상반기 매수 전략 10선

 

 

1. 분양- 미분양- 분양권- 급매 순으로 매수 전략에 임하시는 것이 가장 바람직합니다.

    다만 분양은 당첨 가능성이 20% 미만이라면 과감하게 포기하고 미분양- 분양-급매

    순으로 전략을 수정하시는 것이 지극히 현실적인 발상입니다.

 

2. 평형별로는 자본금 여력에 따라서 다르겠지만 50평대 이상-40평대-30평대- 20평대

    순으로 분양 혹은 매수에 임하시는 것이 무조건 유리하며 이는 향후 3년 후에 주력 평형이

    40평대임을 감안한다면, 과거와는 달리 50-60평대의 투자 가치가 상대적으로 높아질

    것이 확실하다는 결론이 서기 때문입니다.

 

3. 입지상으로는 서울 명품지역 즉 강남, 송파, 서초, 용산, 상도, 광진, 목동, 강서, 은평 등의

    명품 아파트가 유망하며, 수도권에서는 전통적인 강세 지역인 분당, 일산, 평촌, 산본의

    4대 신도시와 미래의 전망이 매우 밝은 용인, 송도, 파주, 동탄 등이 매우 유망한

    도시들입니다.

 

4. 미분양은 입지가 좋은 명품 아파트로서 40평대 이상 중대형 아파트일수록 분양가와

    관계 없이투자 가치에서 으뜸일 것으로 보여지기 때문에 지나치게 실거주 목적으로

    접근하지 마시고 대출을 최대한 활용한 좋은 아파트 잡기에 총력을 기울여야 합니다.

 

5. 분양권은 서울과 수도권 유망 지역 중에서 최근 6개월 이내에 미분양 혹은 분양된

    아파트들과 적법성을 충족한 아파트 중에서 프리미엄이 분양가의 10-20% 정도 붙은

    아파트가 가장 매력적인 투자처라고 판단하시면 됩니다.

    프리미엄이 전혀 없거나 5% 이내의 소폭인 아파트 그리고,  분양가에 비하여 70%

    이상 오른 지역은 입지가 탁월하지 않는 한 수익률이 크게 떨어지므로 신중해야 합니다.

 

6. 급매는 시세보다 20-30% 정도 싼 명품 아파트를 선별하기 위한 노력이 가장 중요하며

     비수기에는 충분히 잡을 수 있다는 점에 확신을 가지셔야 합니다.

     이 경우 여러 아파트를 물망에 두고 부동산에 의뢰한다음 가격이 싸게 나온 아파트를

     중심으로 선별적인 매수 전략을 짜시는 것이 좋습니다.

     시세보다 20% 정도 싸게 살 수 있으며 그럴 자신이 없다면 매수하셔서는 안 됩니다.

 

7. 분양은 비수기일수록 경쟁률이 낮거나 당첨 가능성이 높다는 점을 염두하시고, 자신의

    투자 가치보다 좀 무리한 선에서 대출을 활용하여 큰 평형을 선택하시는 것이 최고로

    좋은 전략입니다.

    최근 거론되고 있는 품질이 낮은 반값 아파트 혹은 지나치게 유망한 송도, 송파, 광교

    등에 목을 메는 것은 낙첨 되었을 경우에 최악의 상황을 초래할 수도 있다는 사실을

    염두하셔야 합니다.

    다만 유주택자는 1가구 2주택을 피할 수 있는 장점과 유주택이라는 심리적 안정감을 

    활용하여 송도, 송파, 광교에 도전하고 도중에 있을 용인, 파주, 동탄, 김포, 검단 등의

    분양에도 관심을 가질 필요가 있습니다.

 

8. 갈아타기를 원하시는 분들은 비과세를 충족시켰다면 2월 이내에 시세보다 저렴하게

    과감하게 매도를 하고 유리한 흐름을 십분 활용하여 큰 평형, 유망 지역, 블루칩 아파트로

    갈아타기를 하셔야 합니다.

    내 아파트를 비싸게 팔려고 하지 마시고 갈아타고자 하는 더 좋은 아파트를 싸게

    사려고 하는 데 모든 역량을 발휘 하셔야 합니다.

    갈아타기 시에도 미분양-분양권-급매 순으로 하시는 것이 훨씬 유리합니다.

 

9. 무주택 서민들은 그 동안 무주택으로 살아 온 원인이 무엇인가를 반드시 짚고 넘어가야

    하며, 그 원인이 지나치게 소극적인 마인드, 버블에 대한 기대, 부동산에 대한 부정적인

    전망, 청약 하나로 올인하려는 전략, 반값 아파트에 대한 기대, 대출에 대한 두려움

    등이 원인이었다면 그러한 고정 관념을 떨쳐 버리고 발상의 전환을 바탕으로 실전

    고수들이 부동산으로 돈을 버는 과정에 유념하여 그 방향으로 따라 가려는 노력이

    필요합니다.

    자본금이 부족한 서민들께서는 저축액이 뒷받침 된다면 이자 후불제 등의 미분양, 분양권

    혹은 초급매 등에 관심을 두고 꼭 매수 하겠다는 의지를 지녀야 합니다.

 

10. 유주택일지라도 비수기의 저조한 청약 경쟁률을 활용하여 청약하거나 미분양, 분양권

      등을 매수할 수 있는 절호의 기회라는 점을 잊지 마시고, 분양, 미분양, 분양권 등은  

      1가구 2주택이 아니라는 점을 활용하여 적극적인 매수 전략에 돌입하여야 합니다.

     특히 기존 아파트보다는 큰 평형, 유리한 입지, 명품 아파트로의 갈아타기를 할

     기회로 삼아서 3년 후의 매수 타이밍만 맞는다면 단기간의 부침에 얽메이지 말고

     주사위를 던져야 합니다.

 

 제32부 직장인 재테크 10선 

 

1. 은행을 버리자

 

요즘 은행은 돈 없으면 이용하지도 못할 판이다. 각종 수수료를 신설하는 것은 물론 있는 수수료도 더 올릴 태세다. 게다가 금리는 너무 낮다. 근래 들어 제2금융권이 금리를 마구 올리는 것에 비해 은행은 연 4%도 안 되는 예금이 특판예금이다. 이 정도의 금리라면 세금 떼고 물가상승률을 감안해 보면 분명 실질금리는 마이너스다. 이제는 은행을 떠나 2금융권에 관심을 가져라.

 

2. 40%의 저축률을 지켜라.

 

부자 1,000명을 대상으로 벌인 설문조사에 따르면, 한국의 부자들은 저축률 40%를 제시하고 있다. 이는 현상유지를 위한 최소한의 저축률이라고 강조한다. 지금 당신의 저축률은 얼마인가? 요즘 같은 불황에 적자 안 나면 다행이라고 여기고 있지는 않은지 모르겠다. 물론 어려운 목표다. 하지만 자녀의 교육자금과 당신의 노후자금을 생각한다면 다부진 각오로 이를 실천하도록 하라.

 

3. 적금도 요령껏 하라

 

대부분의 직장인들은 적금은 월급통장이 있는 은행에서 개설하는 게 당연하다고 생각한다. 하지만 이런 선입견을 버려야 한다. 예를 들어 상호저축은행의 정기적금은 많게는 연 6.5%(1년만기 경우)도 가능할 정도로 고금리를 준다. 또한 은행이나 증권사에서 판매하고 있는 적립식펀드는 경험적으로나 이론적으로나 수익성과 안정성에서 후한 점수를 받고 있다. 가급적이면 두 상품에 반반씩 나눠 넣도록 하자.

 

4. 신용카드는 없다고 생각하라

 

지금 400만명에 이르는 신용불량자가 있다. 이 중에는 신용카드를 무절제하게 쓰다가 신용불량자가 된 사례가 많다. 신용카드는 외상거래라는 특성상 과소비로 치달을 위험이 상당하다. 실제로 한 심리학 보고서에 따르면, 신용카드를 사용할 때의 구매금액은 현금 사용 시보다 2배가 넘는다고 밝혔다. 따라서, 자기통제력이 떨어진다고 생각하면 아예 신용카드를 만들지 말라. 그 대신 직불형 체크카드를 만들어도 불편함은 전혀 없을 것이다.

 

5. 주식에 대한 편견을 버려라

 

주식하면 패가망신을 떠올리는 사람이 많을 것이다. 하지만 이제는 다른 시각으로 주식을 바라봐야 한다. 불과 몇 년 사이에 주식시장은 질적인 성장을 거듭했고, 실제로 많은 우량기업들은 떼돈을 벌고 있다. 그 이유는 부채비율을 확 낮추고, 인건비를 줄이고, 기술력을 확보했기 때문이다. 무엇보다 중요한 것이 수급 상황인데, 지금 적립식펀드와 변액유니버설보험의 돌풍에 주목해야 한다.

 

6. 청약통장을 가입하라

 

청약통장 무용론이 나오고 있다. 그도 그럴 것이 통장 개수가 너무 많다. 또 후분양제가 본격 시행되면 과연 청약통장이 필요할까 하는 의구심도 든다. 하지만 모를 일이다. 그냥 보험에 가입하는 셈 치고 청약통장을 개설하자. 자격이 된다면 청약저축을 가입하고 그렇지 않다면 청약부금을 가입하도록 하라.

 

7. 보험은 경제적으로 가입하라

 

간혹 미혼자 중에서 보험에만 월급의 절반을 넣고 있는 미련한 사람들이 있다. 보험, 특히 보장성 보험은 경제적이고 효율적인 순수보장형으로 해결하는 것이 낫다. 종신보험이 필수는 아니란 이야기다. 그냥 정기보험으로 해결하자. 연금보험은 내집을 마련하고 빚도 갚은 다음 생활이 안정되었을 때 가입해도 늦지 않다.

 

8. 연말정산에 목매지 마라

 

유리지갑이라고 불리는 샐러리맨에게 그나마 도움이 되는 것이 연말정산이다. 하지만 연말정산에서 소득공제되는 상품들에는 치명적인 약점이 있다. 바로 긴 만기다. 특히 장기주택마련저축은 7년씩이나 된다. 또 연금저축의 경우도 10년은 부어야 한다. 이런 상품은 특히 새내기 직장인의 경우 추천할만한 상품이 아니다. 왜냐하면 조만간 결혼이나 신혼집 마련 등 목돈이 들어가기 일쑤인 데 이렇게 장기 상품에 넣어두면 십중팔구 중도해지나 예금담보대출을 받아야 한다.

 

9. 내집 마련에 목숨을 걸어라

 

내집 마련은 분명 어려운 목표다. 하지만 결코 포기해서도 안되고 느긋하게 처리해서도 안 된다. 최대한 절약과 저축, 투자를 통해 목돈을 만들어 내집 마련에 나서도록 하라. 그리고 집값이 비싸다고는 하나 아직도 서울 요지에는 평당 500만원 안팎의 아파트가 널려 있다. 각종 부동산 사이트를 통하여 열심히 정보 수집에 나서 부지런을 떨어라.

 

10. 몸값을 올려라

 

최고의 재테크는 자신의 몸값을 올리는 것이다. 대부분의 샐러리맨 출신의 부자들은 자기 계발에 힘써 연봉을 올렸다. 그리고 이렇게 해서 목돈 만들기를 빨리 마칠 수 있었고 또 투자를 할 수 있었다. 강조하건대 재테크는 자기 계발과 함께 병행해야 하는 것이다. 아무리 아낀다 하더라도 월급의 10~20%는 자기 계발비용으로 남겨 두자.

 

감사합니다.

 

이 글은 부동산에 관심 있는 분들에게 매우 유익한 정보가 될 것으로 확신합니다.

그런 의미에서 많은 도움을 주신 강공석 선생님을 비롯한 김인만. 오유선.

문성민, 민권식. 이창성. 최욱찬. 정재훈. 김경우. 최용승. 김정아. 이채원. 원성원. 권정랑.

김은희. 전용일. 박원갑. 봉준호. 고준석. 김광석. 김현주. 이택상. 권희성. 민병철. 남찬섭.

이석형.박윤재. 박상용. 공호성. 진성효. 김호진 박복균. 이성기. 이석배. 이수경. 황금돼지.

최학진. 선생님 등 무수한 고수님들의 글을 많이 접하시길 기원합니다

 

스피드뱅크 커뮤니티 프리미엄 고수

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미래 부동산 테마 연구 소장 김 종 갑