2008-04-17 17:20

http://blog.drapt.com/lbj262/81208420451672

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=493

부자들은 언제 부동산에 뛰어들까? 라는 말은 사실 정확한 표현이 아닙니다. 부자들, 특히 부동산 부자들은 부동산시장을 떠난 적이 없으니까요. 이번 닥터아파트 오윤섭의 부자노트(www.DrApt.com)에서는 부동산 부자들이 2008년 2분기 이후 언제 본격적으로 부동산 투자를 늘릴까? 라는 주제로 부자들이 부동산 투자 비중을 늘리는 시기를 예측해보고자 합니다. 앞에서도 말했듯이 부동산 부자들은 불황기에도 부동산시장을 떠나지 않습니다. 다만 부동산 일부를 매도하고 투자 대상이나 투자 지역을 바꾸고 투자 규모를 줄일 뿐입니다. 총선이후 규제완화에 대한 기대감이 높아지면서 임대수익을 위해, 시세차익을 위해, 자녀 상속을 위해 부자들의 움직임이 시작될 가능성이 높습니다. 문제는 현재 부동산 침체기는 분명하지만 과거 IMF사태 시절처럼 우량 매물이 시장에 많이 나오지 않는다는데 있습니다. 따라서 가격도 크게 하락하지 않아 투자 메리트가 크지 않은 상황입니다. 부자들이 투자는 하고 싶지만 규제 때문에, 또 가격 때문에 쉽게 뛰어들지 못하는 것입니다. 하지만 이명박정부에서 부동산으로 자금유입이 늘어나는 것은 시간문제라고 생각합니다. 부자들의 부동산 투자 타이밍에 대한 변수는 크게 4가지입니다. 첫째 규제완화입니다. 강북권 소형 강세는 규제정책에 대한 시장의 반격이라는 게 제 생각입니다. 또한 지나친 규제로 시장이 왜곡된 현상으로 보고 있습니다. 이명박정부는 시장을 정상화시키기 위해서라도 재건축 재개발 규제완화, 양도소득세와 종합부동산세 완화, 뉴타운 개발 등 부동산정책 로드맵을 이른 시일내에 제시해야 할 것입니다. 늦어도 올 연말까지는 규제완화 정책이 발표될 가능성이 높으며 이에 따라 부동산 부자들의 자금이 유입될 부동산과 지역에 대한 윤곽이 드러날 것입니다. 둘째 미분양 해소대책입니다. 개인적으로 가장 빨리 나올 새 정부의 부동산정책으로 예상하고 있습니다. 이르면 2분기 중 미분양 아파트 구입에 대한 세제혜택을 중심으로 대책이 발표될 가능성이 높습니다. 시장에 나도는 대형 주택건설사의 추가 부도 여부에 따라 발표 시기가 앞당겨질 수도, 늦춰질 수도 있을 것입니다. 세제혜택 및 주택담보대출 완화를 주요 내용으로 한 미분양 해소책이 나올 경우 부자들의 미분양 매집은 수도권을 중심으로 본격화될 것입니다. 셋째 강북권 소형 아파트값 강세가 강남권 강세로 이어질 것인가하는 입니다. 아직 재건축 등 주택에 대한 규제가 워낙 심하고 완화 일정도 불투명한 상황이라 부자들이 강남 소형을 적극적으로 매입에 나설 가능성은 낮습니다. 다만 규제완화 일정이 명확히 나오고 종부세 대상 기준이 공시가격 6억원에서 9억원으로 완화된다면 강남 중소형 단지 매수세가 살아날 가능성이 높습니다. 넷째 대운하 등 각종 개발 계획입니다. 참여정부 기간 중 주택과 땅에 대한 강도 높은 규제로 부자들의 부동산 투자가 상가 오피스 빌딩 등 규제가 덜한 수익형 상품에 한정됐습니다. 하지만 이명박정부에서는 경부대운하(절대로 개발해서는 안되지만), 새만금지구(늦었더라도 반드시 원상복구해야 하지만), 뉴타운 및 도심 재건축 활성화 등 각종 개발 공약 이행 여부에 따라 토지 투자가 급증할 것입니다. 이미 일부 부자들은 2007년 하반기부터 수도권 호재 지역을 중심으로 땅 투자를 시작했습니다. 서브프라임 후폭풍과 대선과 총선으로 이어지는 어수선한 국내 정국에서 부동산 투자를 유보하거나 중단한 부자들. 주식이나 펀드 투자에 실패해 흔적 없이 사라진 돈을 보면서 실물 자체가 사라지지 않는 부동산의 가치를 더욱 크게 느낄 것입니다. 부자들의 분산 투자에서 부동산 비중이 높아지는 시기가 오고 있습니다. 부자(구체적으로 현재 현금을 4억원 이상 보유하고 있는 사람)들은 이르면 5월이나 6월부터 부동산 투자 비중을 늘리기 시작할 것으로 예측합니다. 부자들은 아무리 늦어도 2009년부터 규제완화정책이 본격적으로 시행될 것으로 기대하고 있습니다. 종부세 대상에서 제외될 것으로 예상되는 6억원 초과 ~9억원 미만 주택에 대한 투자가 오는 6월부터(6월 1일 이후 잔금 계약을 하면 2008년 종부세 대상자가 아님) 시작될 것입니다. 부동산시장이 불황일수록, 또 불투명할수록 부자들은 더욱 바쁘다는 말을 명심해야 합니다.

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2007-06-17 11:49

http://blog.drapt.com/lbj262/81182048594361

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=443

부동산에 관심 있는 사람들이 가장 궁금해 하는 주제 중 하나가 바로 어떻게 투자가치가 높은 부동산을 발굴해내느냐 하는 것입니다. 부동산 가치투자를 통해 최고의 투자수익률을 올리기 위해서는 도대체 어떻게 해야 하는 것일까? 이 질문에 대한 답을 찾아가는 과정이 결국 부동산 가치투자자로 거듭나기 위한 험난한 여정이 될 것입니다. 이번 칼럼에서는 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트 독자를 위해 경험에서 우러나온 나의 투자 유망 부동산 발굴법을 소개합니다. 3년 이상 보유한 후 대박을 터뜨릴 부동산을 발굴하려면 반드시 2가지 단계를 거쳐야 합니다. 1단계로 수많은 부동산 중에서 도대체 어떤 부동산을, 어떤 기준에 의해 투자 대상으로 설정할 것인지를 결정해야 합니다. 2단계로는 투자 대상 부동산을 조사한 후 투자할 것인가, 말 것인가를 결정해야 합니다. 우선 1단계인 투자 대상 선정에 대한 내용을 살펴봅니다. 투자 대상을 선정하는 작업은 곧 투자 성공의 열쇠라 해도 과언이 아닙니다. 많은 지식을 갖고 있는 않은 상태에서 어느 곳에 금광이 있는지 찾아야 하기 때문입니다. 경험상 투자 실적이 가장 좋았던 투자 대상 선정 방법은 인적 네트워크로 구축해온 실전 투자 전문가들에게서 투자 대상을 추천받은 경우입니다. 이들은 3년 이상 탁월한 투자 실적을 쌓아온 사람들로 현장에서 투자자들로부터 투자 대행 또는 자문을 해주면서 철저히 투자 실적에 따라 고객들로부터 평가받는 알짜배기 투자 전문가 들입니다. 이들 실전 투자 전문가들은 대부분 최소한 1인당 3억원 이상 보유하는 있는 투자자들의 자산을 운용하고 있어 부자들의 움직임을 가장 빨리 알 수 있습니다. 즉 부자들이 어느 부동산에 관심을 갖고 있고, 어느 곳에 투자하고 싶어 하는지 가장 빨리 알 수 있습니다. 보통 사람들이 이와 같은 인적 네트워크를 구축하기는 힘들지만 결코 불가능한 것은 아닙니다. 궁즉통(窮卽通)이라고 절실히 원하면 투자 전문가(멘토)가 분명히 나타날 것입니다. 가장 이상적인 방법은 아파트 상가 경매 땅 등으로 분야별 투자 전문가를 구축하는 것입니다. 제대로 된 투자 전문가를 고르기 위해서는 전문가 자신이 직접 투자해 돈을 얼마나 벌었는지, 그를 통해 부자가 된 사람이 몇 명인지, 전문가가 어떤 평판을 얻고 있는지 등을 확인하는 것이 중요합니다. 또 전문가가 현재 무슨 일을 하고 있는지 역시 중요합니다. 총론은 그럴듯한데 현장감이 떨어져 각론에 약한 전문가는 피해야 합니다. 두 번째로 투자 실적이 훌륭한 경우는 투자 대상 지역에 거주하는 사람(보통 사람보다 부동산에 관심이 많은 사람)으로부터 투자할 것을 권유받은 경우입니다. “지금 2억원만 있으면 아파트 한 채를 사둘 텐데... 지금 사두면 2년만 지나면 1억원 이상 오를 거야” 하는 말을 종종 듣게 됩니다. 이런 경우 대부분 투자 실적이 좋았습니다. 재개발 재건축의 경우 조합 간부와 친하게 지내면 이런 말을 들을 기회가 많아지고, 따라서 투자수익을 올릴 가능성도 더욱 높아집니다. 마지막으로 독자적으로 부동산 투자 대상 후보를 선정할 때 좋은 투자 실적을 거둘 수 있습니다. 이 경우 정부의 정책 및 개발계획, 지방자치단체의 개발계획, 지역별 부동산시장 동향을 체크하면서 투자 대상을 골라 투자해야 합니다. 1단계에서 3가지 방법을 통해 투자 대상을 선정했다면 2단계에서 투자할 것인가, 말 것인가를 결정하기 위해 자신만의 투자원칙을 준수하고 있는지 따져봐야 합니다. 또 부동산을 고를 때 던지는 질문 6가지(부자들이 매입하는 부동산인가? 세입자들이 계속 거주하고 싶어 하는 곳인가? 공급보다 유효수요가 많은 곳인가? 악재에도 불구하고 가격이 거의 하락하지 않았는가? 침체기에도 가격이 거의 하락하지 않았는가? 지역경제력이 높은가?)를 자신에게 진지하게 물어봐야 합니다. 만일 투자 원칙에 맞고 질문 6가지에 예라고 대답할 수 있다면 투자 대상 최종 후보로 올리고 사실조사에 들어가야 합니다. 사실조사 방법은 먼저 3년 이내에 투자 대상에 발생할 호재와 악재를 비롯해 각종 개발계획, 최근 시장동향 등을 조사합니다. 그리고 도시기본계획, 교통망 계획, 공람자료 등 관련 자료를 읽습니다. 이어 현장 방문을 통해 부동산을 직접 눈으로 확인하고 중개업소나 조합원 또는 조합원 간부, 세입자, 소유자의 말을 들어볼 필요가 있습니다. 사실조사가 끝났는데도 의심나는 구석이 있다면 의심이 해소될 때까지 확인하고 또 확인해야 합니다. 조사하고 분석하는 시간이 끝난 뒤에는 반드시 혼자 생각하는 시간을 가져야 합니다. 이를 피터 린치는 ‘2분간의 독백’이라고 표현했습니다. 이 시간에 과연 투자 원칙과 투자 기준에 부합하는 부동산인지, 그 부동산에 투자하는 이유는 무엇인지, 발생 가능한 리스크는 무엇인지 등을 자문(自問)하는 것입니다. 독백이 끝나면 주변 사람들에게 투자 결정 사실을 설명하고, 그들을 지지자로 만드는 것이 중요합니다. 이와 함께 투자 전문가들에게 자문을 구하는 것도 좋은 방법입니다. 남보다 먼저 투자 유망 부동산을 발굴하기 위해선 반드시 우공이산(愚公移山)의 실행력이 전제돼야 합니다. 매일 사람을 만나고 읽고 연구하고 조사하고 분석해야 합니다. 또 긍정적인 사고방식에 자제력, 인내심, 집중력을 갖추고 끈기 있게 노력하는 투자자만이 최고의 수익을 얻을 수 있습니다. 이는 침체기에도 마찬가지입니다.

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2007-06-17 11:49

http://blog.drapt.com/lbj262/81182048584951

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=444

주택시장이 거래량으로 봤을 때 30년만에 최악이라고 합니다. 참여정부 이후 지속된 규제정책의 누적적 효과로 인해 2007년 5월 현재 주택시장은 거래가 중단된 상황입니다. 매물도 많지 않고 사는 사람도 없는 비정상적인 주택시장이 2006년 10월 이후 더욱더 악화되고 있습니다. 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 거래량 감소가 주택시장에 어떤 부작용을 일으키는지를 분석해보겠습니다. 먼저 주택시장 거래량 감소 원인과 관련된 주택정책 소사(小史)를 정리했습니다. 거래량 감소 원인 1. 양도소득세 중과 양도소득세 중과는 2003년부터 주택 투기지역에 대해 양도세를 실거래가로 과세하면서 시작됐습니다. 참여정부는 2004년 1월부터 보유기간에 따른 양도세율을 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 9~36%로 높였습니다. 수도권 또는 광역시(군, 읍, 면 지역 제외)에 소재하거나 국세청 기준시가로 3억원을 초과하는 주택을 3주택 이상 보유할 경우 양도세를 실거래가로 과세했습니다. 또 서울, 과천, 분당, 일산, 중동, 산본, 평촌 지역의 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 3년 이상 보유, 2년 이상 거주로 강화했습니다. 2005년 들어 1월부터 3주택 이상 보유한 가구는 보유기간에 상관없이 양도세율 60%를 적용했습니다. 2006년에는 1가구 2주택에 대해 지역에 상관없이 양도세 실거래가 과세를 추가했습니다. 2007년부터 전국 모든 지역에서 양도세를 실거래가로 과세하고 있습니다. 또 1가구 2주택(광역시 군지역 및 경기도 도농복합시 읍면지역의 공시가격 3억원 이하 주택, 재개발 재건축 대상이 아닌 수도권 및 광역시 1억원 이하 주택은 주택수에서 제외) 보유자가 집을 팔 경우 양도세율을 일률적으로 50%를 적용하고 있습니다. 이와 함께 2주택 이상 보유자에 대해선 장기보유특별공제 혜택도 없앴습니다. 2. 주택담보대출 규제 강화 정리해보니 주택담보대출 규제도 재건축 규제만큼 지난 2년간 많이 쏟아졌더군요. 1. 2005년 6.30대책 1) 6억원 초과 아파트 주택담보대출비율(LTV) 축소(은행 보험사 60%→40%, 저축은행 70%→60%) 예외조항 신설: 1년 거치후 원금 및 원리금상환시 60% 인정) 2) 투기지역 내 동일차주 아파트 취급건수 1건 제한(단. 매매건 1년내 처분 예외조항) 2. 2005년 8.30대책 1) 미성년자 대출금지. 30세 미만 미혼차주 DTI(총부채상환비율) 40% 적용 2) 배우자 담보대출시 DTI 적용 및 소득증빙 불가시 대출 취급 1년내 처분조건 3) 투기지역 3건 이상 대출, 2건 이내 축소 3. 2006년 3.30대책 1) 투기지역 아파트 매매시 DTI 40% 이내 제한(소유권 3개월 이전/채무승계 포함) 4. 2006년 11.15대책 1) 6억원 초과 아파트 은행 보험사 LTV 40%(예외조항 폐지) 2) 6억원 초과 제2금융권 LTV 50% 축소 5. 2007년 1.11대책 1) 투기지역 대출건수 1인 1건으로 제한. 최고 만기 도래 시점부터 1년 유예기간 부여 후 1건으로 축소 6. 2007년 1. 31대책(3월 2일부터 적용) 1) 투기지역 및 수도권 투기과열지구 모든 아파트 DTI 40% 적용. 단, 대출금 1억원 이하 및 전용면적 25.7평 이하이면서 3억원 이하의 아파트 담보대출은 DTI 60% 적용(5천만원 이하 소액여신은 DTI 배제) 2) 소득대비 부채비율 400% 이내 3) DTI 규제 세부 내용 -6억원 초과 주택: 대출금 1억원 초과 DTI 40% 내외, 5천만~1억원 DTI 60% 이내, 5천만원 이내 DTI 적용 배제 -3억~6억원 주택: 1억원 초과 40% 내외, 5천만~1억원 60% 이내, 5천만원 이내 적용 배제 -3억원 이하 주택: 전용면적 25.7평 초과-1억원 초과 40% 내외, 5천만~1억원 60% 이내, 5천만원 이내 적용 배제. 25.7평 이하-1억원 초과 60% 내외, 5천만~1억원 60% 이내, 5천만원 이내 적용 배제 3. 전매 제한 강화 참여정부 이전인 2002년 9.4대책에 따라 투기과열지구에서는 분양 계약후 1년간 분양권 전매를 제한했습니다. 여기에 2003년 참여정부가 들어서자마자 6월 7일 이후 투기과열지구 신규분양 아파트에 대해 분양 계약을 체결하거나 분양권을 매입한 자는 소유권이전등기시점까지 분양권 전매를 전면 금지했습니다. 또 2003년 5.23대책에 따라 7월 이후 투기과열지구에서 주택의 연면적이 90%를 넘거나 가구수가 3백가구 이상인 주상복합 아파트와 지역 및 직장 조합아파트의 조합원 지위도 사업승인 후 전매를 금지했습니다. 2003년 9.5대책에서는 투기과열지구내 재건축 조합원에 대해서도 조합설립인가 후 조합원 지위 양도를 금지했습니다. 같은 해 10.29대책에서는 투기과열지구 3백가구 미만 주상복합 아파트도 전매를 금지했습니다. 2004년에는 3.30대책에 따라 투기과열지구에서 3월 30일 이후 분양승인을 받은 20가구 이상 주상복합 아파트에 대해서도 전매를 금지했습니다. 2005년 들어 공공택지에 분양가상한제가 도입됨에 따라 청약과열과 투기수요를 차단한다는 명목으로 3월 9일 이후 사업승인 신청을 하고 입주자모집공고 승인을 받은 수도권 과밀억제 및 성장관리권역의 공공택지에서 분양하는 분양가상한제 아파트는 분양 계약 후 5년간(기타 지역은 3년) 전매를 금지하도록 했습니다. 이어 2006년에는 2월 24일 이후 사업승인 신청을 하고 입주자모집공고 승인을 받은 공공택지의 분양가상한제 아파트 중 25.7평 이하는 수도권 10년(지방 5년), 25.7평 초과는 수도권 5년(지방 3년)간 전매를 금지했습니다. 오는 2007년 9월부터는 민간택지 아파트에도 분양가상한제가 적용됨에 따라 모든 아파트에 대해 입주후에도 상당기간 동안 전매를 할 수 없게 됩니다. 또 수도권 공공택지에서는 25.7평 초과 전매금지 기간이 5년에서 7년으로 강화됩니다. 수도권 민간택지 전매 금지 기간도 25.7평 이하는 7년, 25.평 초과는 5년으로 종전보다 최소 2년에서 최대 5년까지 늘어납니다. 종전에는 분양계약 후 소유권이전등기 시점까지였습니다. 지방 민간택지의 비투기과열지구에서도 계약 후 6개월간 전매를 할 수 없게 됩니다. 거래량 감소의 부작용은? 이제 주택시장 거래량 감소는 어떻게 공급물량 감소를 불러 오나를 단계별로 소개하겠습니다. 우선 1단계로 보유세 및 양도세 중과 등 각종 규제정책을 시행하고 주택담보대출을 제한하면 수요를 위축시킵니다. 입주후 전매 제한 강화로 일시적으로 거래 물량이 감소함에 따라 간접적으로 수요를 감소시킵니다. 2단계로 수요가 감소함에 따라 당연히 거래량도 감소하게 됩니다. 대세 하락기에는 매물이 쌓이고 매수자는 없어 거래량이 감소되는데 반해 참여정부에서는 규제정책으로 매물도 없고 매수자도 없어 거래가 중단되는 상황을 초래했습니다. 이같은 상황은 단기적으로 2006년 10월부터 본격화돼 7개월째 접어들고 있습니다. 건설교통부에 따르면 전국 아파트 거래건수는 2006년 10월 8만1천건에서 올 들어 2월 2만8천건으로 3분의 1 수준으로 줄었습니다. 특히 서울은 거래건수가 지난해 10월 2만1천건에서 올 2월에는 3천건으로 7분의 1로 급감했습니다. 3단계로 거래량 감소는 분양시장에도 직접적인 영향을 미칩니다. 수요 위축에 따라 소비자가 소극적으로 청약하게 됩니다. 이에 따라 건설업체는 미분양 적체를 우려해 분양시기를 늦추게 됩니다. 따라서 분양물량은 감소하게 됩니다. 4단계로 분양 물량 감소는 2년 뒤 입주 물량 감소로 이어지며 결과적으로 주택공급물량 감소를 초래하게 됩니다. 분양 물량은 재건축 일반분양 후분양제(2003년 7월부터 공정 80%이후 분양), 주공 후분양제(2007년 1월부터 공정 40% 이후 공공분양) 등으로 이미 감소하고 있습니다. 더욱이 전매 제한 강화로 수도권 택지개발지구 아파트의 경우 2008년 이후 본격적으로 입주후 최소 2년에서 최고 8년까지 공급물량이 중단될 예정입니다. 5단계로 공급 감소는 내수가 살아나고 경기가 회복세를 보이는 시점에서 수도권을 중심으로 주택공급부족 사태를 초래해 결국 집값 불안으로 이어지게 돼 있습니다. 주택공급부족은 이미 2004년부터 시작됐습니다. 특히 수요가 많은 수도권 공급물량 감소가 심각합니다. 공급물량 감소는 오는 9월 이후 분양가상한제, 분양가 원가내역 공시가 시행되면 민간택지의 민영아파트를 중심으로 두드러질 것입니다. 2004년부터 2006년까지 수도권 주택공급실적(사업승인 및 건축허가 기준)을 보면 매년 정부 목표치의 60~70%대에 머물렀습니다. 2004년에 참여정부는 수도권에 주택(아파트 다세대 다가구 연립주택 단독주택 포함. 주거용 오피스텔 제외) 30만가구를 짓기로 했지만 실제로는 20만5천가구를 공급, 목표 대비 68%에 그쳤습니다. 2005년에도 28만2천가구를 목표로 했지만 공급실적은 19만8천가구로 70%에 불과했습니다. 2006년에도 25만3천가구를 목표로 했지만 실적은 17만2천가구로 75% 수준이었습니다. 특히 서울은 지난해 목표 10만9천가구에 실적이 3만9천가구로 목표 대비 36%에 그쳤습니다. 더욱이 서울 공급실적은 2004년 5만8천가구, 2005년 5만1천가구 등 매년 큰 폭으로 줄고 있습니다. 부자노트 독자라면 외환위기 이후 1998~2000년 주택공급부족이 어떠한 사태를 불러왔는지를 명심해야 합니다. 이제 2004~2006년 공급부족이 2008년 이후 집값에 어떤 영향을 미칠 것인가를 분석해야 할 것입니다. 최근 남양주 일대 분양 아파트가 계약률 100%에 이르고 있다고 합니다. 이것이 무엇을 의미할까요?

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