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[스크랩] 2007년 주택 시장 大전망 |우리동네이야기

2007-01-05 10:34

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2007년 주택 시장 大전망

외환위기 이후 최대의 주택가격 상승세를 보인 2006년이 마감되고 2007년의 새로운 해가 밝았다. 2007년 주택 시장은 많은 국내외의 불안정한 경기 상황에도 불구하고 상승세를 보일 것으로 전망된다. 경제성장률과 경상수지 등 각종 거시경제지표는 내년에 더욱 악화될 것으로 예상되지만 외부변수에 둔감하고 부동산 내부 변수에 더욱 민감한 부동산 시장의 특성상 추가신도시 발표 및 뉴타운 개발과 수급 불균형 등의 상승요인들이 여전해 2006년에 이어 지속적 상승세를 보일 것으로 예상된다. 다만 단기간의 급등세와 쌍춘년 등의 영향으로 이미 상당수의 수요자들이 주택을 선취매했다는 점을 고려해보면 올해보다 상승폭은 낮을 것으로 보인다.

굵직한 상승요인들, 하락요인보다 우위

2007년 주택 시장에 영향을 미치는 요인들 중 거시환경은 악재가, 주택내부환경은 호재가 많은 편이다. 하지만 상승요인들이 하락요인보다 더 우세해 2007년 주택 가격은 대체로 상승세를 띨 전망이다.

올해 경제성장률은 4.4% 수준에 그칠 것으로 예상되고 있고, 일반적으로 부동산 경기는 거시경제에 후행하는 흐름을 보이는 것을 감안하면 몇 년째 계속되는 경제성장률 둔화는 부동산 시장의 신규 수요를 억제하는 요인이 될 수 있다. 특히 환율하락과 경상수지 적자 전환 가능성 등은 곧 유동성 감소요인이 되어 주택구매수요가 줄어드는 효과를 낳을 수 있다. 이와 함께 금리인상 가능성도 주택수요를 위축시킬 수 있는 요인이다.

또 2007년 새로 시행되거나 바뀌는 세제 등 정책변수도 주택시장에는 하락요인 중 하나다. 주요 정책변수 중 핵심은 세금으로 8.31부동산대책의 주요 골자인 양도세 중과와 종합부동산세 과표적용률 상향조정 등이 본격 실시되며, 그밖에 최근 이슈화되고 있는 원가공개 등을 통한 분양가격 인하는 기존아파트 가격의 하락 요인이 될 수 있다.

특히 올 가을 들어서면서부터 단기간에 급등한 가격에 따른 부담감이 커진 데다 올해 쌍춘년 결혼수요로 미리 주택을 선취매한 수요자들이 크게 늘어남에 따라 사실상 내년 주택수요의 증가폭이 올해보다 다소 줄어들 수 있을 것으로 예상된다.

그러나 이러한 여러가지 하락요인에도 불구하고 굵직한 상승요인들이 더 우세해 올 주택시장의 가격 상승은 불가피할 것으로 예상된다. 주로 내부변수에 더 민감하게 반응하는 주택시장 특성을 감안하면 대부분 부동산 내부변수들로 이루어진 상승요인들이 우위를 보일 가능성이 커 올해도 지난해에 이어 상승세가 지속될 가능성이 더 높다.

무엇보다 중요한 올해 주택가격의 상승요인은 수급 불균형이다. 여러 악재로 인해 주택구매수요가 어느 정도 감소할 수 있음을 감안하더라도 그보다 더욱 줄어드는 공급 물량은 시중 매물 품귀를 일으켜 시장 불안을 심화할 수 있다. 최근 몇 년간 계속된 재건축 규제와 각종 건설규제 등으로 서울 수도권에는 신규 공급이 크게 줄어든 데다 내년에 본격 시행되는 1가구 2주택자 이상 양도세 중과세 제도는 시중에 매물품귀를 더욱 가속화시킬 수 있기 때문.

지난 해보다 줄어드는 신규 입주물량은 특히 봄 이사철 전세수요와 맞물리면서 시장을 불안하게 할 가능성이 있다. 전국적으로는 약 6% 가량 줄어들지만 서울의 경우 31%, 경기지역의 경우 26% 가량 감소할 것으로 보여 수도권의 물량 부족이 더욱 심할 것으로 예상된다. 대체적으로 봄 이사철 시장 규모가 가을보다 크기 때문에 올해 봄 전세시장을 시작으로 가격 상승이 다시 재현될 가능성이 있다. 특히 전셋값 불안은 매매가격 상승요인으로 작용할 가능성이 커 내년 봄 주택시장은 한 해의 가격을 결정짓는 중요한 고비가 될 전망이다.

또한 상반기에 발표될 강남 대체 추가 신도시 건설 계획은 해당지역은 물론 주변 지역까지 영향을 미치며 주택가격 상승요인으로 작용할 가능성이 크다. 여기에 대선변수 또한 수요자들의 기대감을 촉발시키는 호재로 작용할 수 있을 것으로 예상된다.

주택 가격 강보합세 전망, 전강후약(前强後弱) 장세 전개될 듯

2007년은 주택가격 안정의 중요한 고비가 될 수 있는 시점이다. 8.31대책 등 정부 대책이 본격적으로 실현되는 시기이면서 정치적으로는 대선을 치르는 해인 만큼 주택가격은 불안정한 양상으로 전개될 가능성이 크다. 하지만 경기 침체와 늘어나는 세금 부담으로 거래량이 다소 줄어들더라도 매물 부족에 따른 수급불균형으로 가격은 강보합세를 이어나갈 것으로 보인다. 특히 개발 호재가 있는 서울∙수도권에서는 국지적인 강세가 더욱 뚜렷하게 나타날 것으로 예상된다. 지난 해에 이어 지속적인 상승세가 전망되기는 하지만 상승세는 둔화돼 상승폭은 올해보다 낮을 것으로 전망된다.

시기적으로는 봄 이사철과 맞물리는 상반기에 초반 상승세를 타다가 하반기에 하향안정세로 접어들면서 ‘전강후약(前强後弱)’ 장세를 띨 것으로 전망된다. 주택 선취매로 매입수요가 감소할 것으로 예상되는 데다 올 해 급등한 아파트값을 반영한 종합부동산세 과세 등 세금부담이 더욱 커지게 되기 때문이다.

올해 전세가격은 수급불안으로 강세를 유지할 것으로 예상된다. 하지만 일부 언론에서 제기하는 ‘봄철 전세대란’은 발생하지 않을 가능성이 있다. 지난해 하반기 주택 매입수요가 예상보다 크게 늘어 그만큼 올해 전세수요가 감소할 것으로 보이기 때문. 또 지난 해 쌍춘년 영향으로 결혼이 예년보다 30% 가량 늘어나 올해는 신혼부부 전세수요 역시 감소할 수 있다. 그러나 종부세 영향으로 전세가 월세로 전환돼 매물난이 예상되는 데다 내년도 신규 입주물량이 감소해 전세가격 불안이 재연될 가능성을 배제할 수는 없다.

이와 함께 수도권과 지방간의 양극화는 더욱 심화될 전망이다. 지방의 경우 공급이 과잉 상태를 보이는 가운데 지역경기 침체가 계속되고 있고 한정된 실수요에 외지의 투자수요도 크게 감소하고 있다. 반면, 최근 몇 년간 수도권 내의 계속된 규제로 건설사들의 공급이 지방에 집중된 탓에 신규 입주물량은 지속적으로 늘고 있어 주택 가격은 더욱 약세를 보일 것으로 예상된다.

재개발 – 맑음

4차뉴타운 선정으로 한차례 후폭풍일듯
토지거래허가대상 확대로 실수요자 위주 재편 기대

재건축에 대한 규제가 높아지면서 상대적으로 새로운 투자처로 급부상한 재개발에 대한 수요는 더욱 높아질 전망이다. 서울시의 U턴 프로젝트와 재정비촉진지구 지정 등으로 강북재개발사업은 계속 힘을 얻고 있고 경기 지역 역시 뉴타운 지정이 잇따르면서 재개발 붐은 그야말로 수도권 전역으로 확대된 상태다. 특히 올해는 서울시의 4차 뉴타운 선정이 예상됨에 따라 재개발시장에 큰 이슈로 작용할 것으로 보인다. 다만 시장과열 우려에 따라 올 하반기쯤에나 구체적인 윤곽이 나올 것으로 전망된다.

수도권에서는 재정비촉진지구의 전망이 밝다. 서울에서는 이미 16곳이 재정비촉진지구로 지정됐고, 경기도와 인천 역시 재정비촉진지구 지정을 진행중이다. 재정비촉진지구의 6평 이상 토지는 토지거래허가를 받아야 하는 것이 복병으로 작용할 수 있지만 오히려 무분별한 투자를 줄여 가수요를 차단하고 실수요자시장으로 재편되는 효과를 기대할 수 있다.

서울에서는 입지여건이 우수한 용산∙마포∙동작∙송파 지역의 재개발구역이 꾸준한 인기를 구가할 것으로 예상되며 지난 3차 뉴타운에서 탈락된 곳도 주목해 볼 만하다. 특히 U턴 프로젝트와 밀접한 성동구 성수1,2가, 강남 접근성이 좋은 서초구 방배2,3동, 동작구 사당동 등이 유망 지역이다. 하지만 벌써부터 투기조짐이 나타나고 있는 만큼 4차 뉴타운 탈락시 지분가가 급락할 가능성도 적지 않아 신중한 접근이 요구된다. 경기지역에서는 경기뉴타운 내 재개발구역을 비롯해 판교수혜지인 성남과 용인, 수원 일대, 인천에서는 역세권 뉴타운 재개발구역을 눈여겨 볼 만하다.

분양 – 맑음

청약제도 개편 전 청약 수요 몰려 시장 과열 예상
은평뉴타운, 파주, 동탄, 송도 등 유망물량 관심 집중될 듯

2008년 청약제도 개편 전에 청약에 임하려는 수요가 가세할 것으로 전망돼 분양시장은 일부 과열 양상을 띨 것으로 예상된다. 따라서 내집마련 수요자의 경우, 청약예부금 가입자 중 청약제도 개편시 불리해지는 청약자들은 적극적으로 청약에 나서거나 미리 중대형 평형으로 청약 가능한 청약예금(25.7평 이상 청약 가능)으로 갈아타야 하며, 청약저축 가입자는 향후 당첨확률이 더욱 높아지기 때문에 조급할 것 없이 유망물량을 선별해서 청약에 나서는 것이 바람직하다.

올해 신규 분양 물량은 전국적으로 지난해(25만1402가구)보다 30.7% 증가한 31만8127가구가 공급될 예정이다. 특히 지난 해 10% 가량 공급물량이 감소했던 수도권의 경우 공급량이 크게 증가할 것으로 보인다. 용인 흥덕지구와 용인 성복동 일대 민간택지 물량을 비롯해 파주신도시, 은평뉴타운 등의 유망 물량들이 대기중이어서 수요자들의 선택의 폭은 넓어질 전망이다. 은평뉴타운을 비롯해 동탄신도시와 송도신도시 등에 들어서는 주상복합아파트는 대부분 중대형 평형으로 구성되기 때문에 청약가점제의 영향을 받지 않는 중대형평형 수요들도 다수 청약에 참여할 것으로 보인다.

또한 지난해에 이어 지역별 양극화 현상도 더욱 심화될 것으로 보인다. 청약자들이 선호하는 유망 분양물량이 주로 수도권을 위주로 포진돼 있고 지방의 경우 기존 미분양 적체량이 많은 상황에서 수도권 규제를 피한 건설사들이 더욱 많은 물량을 공급할 것으로 예상돼 수도권과 지방 분양시장간의 양극화는 더욱 심화될 전망이다.

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[스크랩] ★ 미래에 뜨는 지역 1탄- 공세,보라지구 ★ |우리동네이야기

2006-10-13 20:00

http://blog.drapt.com/land4989/906641160737228202

출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 미래에 뜨는 지역 1탄- 공세,보라지구 ★

닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

최근 미래의 투자 가치를 연이어 선보이면서 애우님들의 사랑을 한 몸에 받게 되어

머리숙여깊은 감사의 말씀을 올립니다.

미래에 뜨는 곳을 찾아서 릴레이 기고문을 올릴까 합니다

오늘은 그 첫 편으로 유망 지역 20선을 소개하고 제1탄으로 제2의 강남으로 일컫고

있는 용인 공세, 보라 지구에 대한 집중 탐방에 나서겠습니다.

미래의 투자 가치를 예측하는 일은 아파트의 개념이 영구적인 주거 목적에서 재테크의

핵심 수단으로서의 전환 되고 있는 점을 감안할 때에, 부동산 제반 사항을 총망라해서

가장 중요한 일이라고 아니할 수 없습니다.

아파트의 미래에 대한 투자 가치를 연구하면 미래에 새롭게 잉태할 아파트의 트랜드를

엿볼 수 있는 계기를 마련할 뿐만 아니라 미래의 아파트가 지향해야 할 최고의 주거

환경을 제시한다는 점에서 매우 소중한 작업이라고 할 수 있습니다.

미래를 이끌 명품 아파트는 인간의 행복 지수를 극대화 할 수 있는 최첨단 대단지

친환경의 3요소를 갖춘 초특급 아파트가 될 것이 분명합니다

반도체 기술의 발전은 이른바 신사고 신기술 신소재의 양산을 끊임없이 도출하여

정보 통신 전자 제품 자동차 로봇 우주 항공 분야에 무한대의 발전을 이끌 것입니다.

아파트 역시 과거의 성냥갑처럼 무뚝뚝한 이미지의 주거 개념에서 탈피하여 위의 핵심

기술이 함께 뒤얽힌 삶의 모든 조건을 충족해 주는 역동적인 터전으로서의 모습으로

자리매김 할 것입니다.

이제 아파트는 더 이상 단순 개념의 부동산이 아니라 최첨단으로 이루어진 인공

기술과 친환경으로 가꾸어진 자연의 멋진 앙상블을 이루면서 살아 숨쉬는

동산으로 탈바꿈하고 있습니다.

그렇다면 이처럼 변화된 미래의 주거 환경에서 가장 주목 받을 지역은 과연 어느 곳일까요?

3년이라는 미래는 결코 먼 훗날이 아니지만 막상 3년이 지난 그 시점에서 과거 3년 후를

조명해 보면 얼마나 많은 변화가 일어났는지 가늠조차 할 수 없을 정도로 수많은 변화가

이루어 졌을 것입니다.

3년 후에 명품 지역 20선

1.서울 강남구 전역

2. 서울 양천구 목동

3. 서울 송파구 송파 신도시

4. 서울 용산 뉴타운

5. 서울 영등포 여의도

6.서울 은평 뉴타운

7. 서울 광진구 전역

8. 서울 성동구 성수, 금호, 옥수

9. 성남 판교 신도시

10. 성남 분당 정자, 도촌, 여수

11.안양 평촌 신도시

12. 수원 영통, 천천, 이의 신도시

13. 의왕 청계

14. 인천 송도, 검단 신도시

15. 용인 죽전, 보정, 동백, 공세, 보라

16. 용인 신봉, 성복, 동천, 상현

17. 일산 신도시

18. 파주 운정 교하

19. 화성 동탄 신도시, 향남

20. 남양주 호평, 평내, 도농, 덕소

3년후 최고가 아파트 15선-현재까지 분양한 아파트 기준

현재시세- 3년후 예상시세 순서

1. 강남구 최고가- 현대 아이파크 90평 현재가 55억- 3년후 예상시세 80억,

타워팰리스1차 124평 현재가 53억- 3년후 예상시세 78억

2. 용산구 최고가-엘지 한강 자이 93평 현재가 45억- 3년후 예상시세 68억

3. 양천구 최고가-목동 신시가지 9단지 55평 현재가 21억- 3년후 예상시세 35억

4. 영등포구 최고가-여의도동 서울 69평 현재가 25억- 3년후 예상시세 40억,

롯데캐슬 엠파이어 96평 현재가 22억- 3년후 예상시세 38억

5. 송파구 최고가- 갤러리아 팰리스 96평 현재가 32억- 3년후 예상시세 50억

6. 서초구 최고가-아크로비스타 94평 현재가 41억-3년후 예상시세 67억

7. 성남시 최고가-분당구 파크뷰 95평 현재가 44억- 3년후 예상 시세 68억

8. 용인시 최고가-기흥구 공세동 대주 피오레 79평 분양가 16억- 3년후 예상시세 32억

9. 파주시 최고가-운정 한라비발디 분양가 95평 14억- 3년후 예상시세 28억

10. 고양시 최고가-일산 문촌 우성3단지 현재가 13억- 3년후 예상시세 18억

11. 안양시 최고가-평촌 목련 두산 52평 현재가 13억- 3년후 예상시세18억

12. 과천시 최고가-주공 10단지 40평 현재가 15억- 3년후 예상시세 22억

13. 인천 광역시 최고가-송도신도시 포스코 더샾 -미정

14. 화성시 최고가- 동탄 신도시 -미정

15. 의왕시 최고가- 대우 사원주택 28평 현재가 8억 1천- 3년후 예상시세 13억

용인 공세 보라지구 투자 가치

1. 최첨단, 대단지, 친환경 특급 아파트 지역입니다

현재까지 수도권을 통털어서 최고의 마감재, 유비쿼터스, 용적률, 최고의 공원 조성,

녹지율을 가진 대주 피오레를 중심으로 중대형 평형 중심의 보라 지구의 최신식 아파트가

함께 어우러져 있습니다.

2. 기흥호수, 풍부한 녹지율 바탕 환경권, 조망권, 산소권 등 청정지역입니다

경부고속 축선상의 수도권에서 가장 빼어난 자연 환경과 휴향림, 조망권을 확보하고

있는 지역입니다.

3. 빼어난 지정학적 입지 조건입니다

남북으로 강남-판교-분당-죽전-신갈-보라,공세-동탄-평택 신도시의 가교 역할을 하고

있으며 동서로 이의 신도시-영통-흥덕-신갈-보라,공세-동백의 중심지로서 동서남북

십자성의 중앙에 위치하고 있습니다.

4. 편리한 교통 환경입니다

국토의 동맥 경부고속국도, 용서고속국도, 영동 고속국도, 남부 순환도로와 신갈,

기흥IC를 통한 손쉬운 서울 진입, 분당선 연장선과 동백선을 활용할 수 있는 거리 등

출퇴근 및 수도권 이동에 매우 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

5. 국내 최대의 문화 환경 조성입니다

기흥호수-한국 민속촌-용인 에버랜드를 연결하는 명실공히 국내 최대이자 최고의 문화

공원으로 조성될 예정입니다.

특히 일산 호수 공원의 3배에 달하는 80만평 기흥호수는 세계 속의 문화 관광지로 만들기

위한 특급 프로 젝트가 진행되고 있으며 1차로 2000억 이상의 사업비가 투자 되어 생태

학습 환경, 시민 휴식 환경 , 문화 관광 산업 등이 조성될 예정이며, 주변의 한국 민속촌은

수많은 관광객을 유치하기 위한 다양한 프로그램을 개발 중에 있습니다.

6. 국내 굴지의 산업 연구단지가 밀집된 최첨단 기술 산업 연구의 메카로

부상하고 있습니다

판교,분당,죽전,동백과 영통,흥덕,동탄의 풍부한 연구 인력이 모인 핵심 두뇌의

집합체입니다.

7. 서울 강남을 제외한 현존하는 수도권 최고의 분양가 대주 공세 피오레의

고급 명품 이미지입니다

공세, 보라 지역은 제 2의 강남이라 불리울 정도로 신흥 주거 부촌으로 급격하게

자리매김하고 있습니다.

용인 공세 보라지구 3년 후의 투자 수익률

아파트명

분양가, 현재시세

3년 예상시세

투자 수익률

공세 대주 피오레 38평

4억 1천

8억 1천

4억

공세 대주 피오레 45평

5억 6천

11억

5억 4천

공세 대주 피오레 48평

6억 2천

13억

6억 8천

공세 대주 피오레 54평

7억 1천

15억

7억 9천

공세 대주 피오레 65평

8억 9천

18억

9억 1천

공세 대주 피오레 78평

15억 6천

32억

16억 4천

공세 대주 피오레 79평

15억 6천

32억

16억 4천

공세 벽산블루밍 31평, 39평

2억3천, 2억8천

3억5천, 4억5천

1억2천,1억7천

보라 신창미션힐 34,46,56,63

2.9, 4.5, 5.4, 5.6

4.6, 6.7, 8.2, 8.9

1.7, 2.2, 2.8, 3.3

보라 현대모닝사이드 35,47,54,68

3.1, 4.4, 5.5, 6.7

4.8, 6.7, 8.3, 10.3

1.7, 2.3, 2.8, 3.6

보라 민속마을 쌍용 33,41,51,59

3.0, 4.1, 5.2, 5.9

4.7, 6.1, 7.8, 9.3

1.7, 2.0, 2.6, 3.3

삼성 래미안24,32 삼정 2.4,3.2

1.5, 2.6. 1.3, 2.3

2.8, 4.1, 2.4, 3.8

1.3, 1.6, 1.1, 1.5

대주 피오레는 분양가 대비이며 기타 아파트는 기존 아파트라서 수익률에 차이가 납니다.

공세, 보라 지역은 저평가가 심한 지역으로 용인시 평균 수익률보다 높을 것으로 전망이 되며

이전에 제가 제시한 수익률을 조정함을 알려 드립니다.

또한 이는 어디까지나 예측이기 때문에 이 것을 맹종하여 문의 없이 매수 하시는 것은 애우님들의 책임임을 밝힙니다.

공세, 보라 지구는 상기의 요인으로 향후 용인시의 핵심 지역으로 급부상할

가능성이 매우 높습니다.

현재만 놓고 보더라도 대주 피오레는 용인시 역사 이래 최고의 분양가를 경신하며 그에

걸맞게 지금까지 유래가 없이 초특급 공원을 능가하는 단지 조성으로 입주 후에 용인시

최고가 아파트로 입지를 굳힐 가능성이 확실합니다.

특히 극심한 저평가 상태의 보라 일대 아파트들이 대주 피오레의 입주와 맞물려서

100% 이상 시세 상승까지 예견이 되는 바 지금부터라도 저점 매수에 적극적으로

대처해야 할 필요성을 제기 합니다.

항상 따뜻한 관심과 사랑을 주신 모든 분들께 감사를 드리며, 향후 투자 수익률이 높다고 생각이 되는 곳을 찾아서 지역별로 자주 글을 올릴 것을 약속 드리겠습니다.

상기의 아파트들이 서민들에게 접근하기 어려운 아파트라고 낙심하지 마시고 주변

아파트를 집중적으로 조망하는 슬기가 필요합니다.

향후에 분양될 용인 흥덕지구, 성남 도촌지구, 의왕 청계지구, 수원 인계

삼성래미안, 김포 장기 신도시, 인천 송도 및 검단 신도시, 서울 은평 뉴타운,

서울 송파구, 파주 운정지구, 이의 신도시 등은 모두 유망 지역이기 때문에

주변의 아파트에 관심을 갖는 것도 하나의 방법입니다.

숨은 진주를 찾아 내려는 노력 그것이 닥터 아파트 회원 분들을 위한 최선의 선물이라 여겨지며 오늘은 그 첫 머리로서 공세, 보라 지구를 집중적으로 조명해 보았습니다.

감사합니다.

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