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[스크랩] 용산 보기(펌-위행자님글) |부동산노트
2009-05-12 09:22
http://blog.drapt.com/land4050/4392871242087776410 
출처 : SOUL FREE 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/baram384
용산의 미래(2009년 개정판)!. 2007년도 초에 용산의 미래라는 글을 올렸습니다. 그 때 집 사신 분들 수익 많이 나셨죠. 제가 당시 기회가 너무 좋아서 용산에 들어가는 마지막 기회라는 투로 권면한 기억이 납니다. 사실 달리는 곳은 더욱 달리기에 언제든 기회는 찾아오는 법입니다. 하지만 달리기 전의 포스를 느끼고 동참하라고 동호회 회원들에게 권한 것입니다. 용산이 최고 피크로 가격이 오를 때가 2007년 말인 것 같습니다. 천정부지로 가격들이 뛰었습니다. 그러다가 미군 옮기는 것이 조금 연기되고, 용산 국제업무단지도 보류되는 등 제동이 걸리는 듯한 느낌이었습니다. 거기다가 금융위기설로 인하여 부동산 전체 가격들이 조정을 받으면서 도화선에 물이 부어지는 상황이 되었습니다.(투기과열지구인 강남 3구도 아닌데 들썩인다면 뭔가 있다고 봐야 합니다.) 원점까지는 아니지만 적당한 선에서 가격이 다져지게 되었습니다. 다시 접근하기 좋은 기회가 된 것으로 보입니다. 저는 2007년도 이후부터 올 초에 다시 글을 쓰면서까지 구체적으로 용산을 강조하지는 않았습니다. 객관적으로 권면할 시점과 수익적인 부분에서 자신 있게 이야기 할 때를 기다렸기 때문입니다. 저는 이 글을 쓰면서 용산에 들어와라! 용산으로 갈아타라! 이곳이 최고다! 이렇게 부풀릴 마음은 전혀 없습니다. 솔직히 터놓고 이야기 합시다. 서울시에서 가장 인프라 잘되있고 돈이 몰리는 곳이 어디입니까? 강남 아닙니까? 음식점들 최고 모여 있는 곳은 강남의 청담동이고, 미용실 최고는 강남의 압구정동입니다. 최고의 학원가 모인곳은 강남의 대치동입니다. 다른 지역에서 우리가 최고라고 이야기해도 1등은 1등으로 인정해 주어야 합니다. 저는 무조건 강남이 모든 것이 최고이고 그곳만이 파라다이스라고 이야기 하지 않습니다.
저도 10년 정도 강남에서 살았지만 삶의 질에 있어서 완벽하다고만은 할 수 없었습니다. 나름대로 교통이 막히는 것도 있고, 공해도 심한 부분이 있고 사람이 붐비는 부분도 있었습니다. 하지만 사람이 몰리고 인정하니까 어느 곳보다 집값 상승은 뛰어나다는 것을 눈으로 목도하였습니다. 저는 앞으로 향후 10년 동안 가장 수익이 많이 나는 지역이 용산이라는 생각에 변함이 없습니다. 어설픈 지식이나 현학적인 말로 사람들을 미혹할 마음도 없습니다. 그런 사람들은 진짜 그 분야의 대가를 만나면 한 번에 깨집니다. 하지만 진짜를 증명하는 것은 그리 쉽지 않습니다. 가령 제가 즐겨먹는 고구마를 들고 나와서 이것은 고구마라고 사람들에게 이야기 한다고 칩시다. 사람들은 별 의심하지 않고 받아들일 것입니다. 만약 누가 혹시 그것은 진짜 고구마가 아닐지 모른다 반론할지 모릅니다. 그러면서 들이대는 것이 중국에서 만든 가짜 고구마일 수 있다. 중국에서는 계란도 만든다고 하지 않느냐! 성분 분석해 보자! 껍데기부터 베껴보자! 참 듣기만 해도 무모한 논쟁에다 그 사람의 지적 수준을 느낄 수 있지 않습니까? 저는 용산의 미래에 대하여 뉴욕의 맨해튼에서 힌트를 얻어 왔습니다. 맨해튼이 대규모의 공원을 둘러싼 도심이죠. 원래 도심 안에는 흑인 빈민 구역인 게토 같은 할렘가가 있는 그런 형태로 쇠퇴하기도 하였습니다. 도시가 개발되니까 할렘 가는 재건축되고 공원 주변으로 부촌들이 들어섭니다. 도심회귀라고 도심 밖에 있던 사람들이 안으로 입성하려고 노력합니다. 뉴욕시에서도 정책적으로 신경 쓰며 개발을 합니다. 지금같이 미국의 부동산 하락기에도 다른 지역에 비해 잘 떨어지지 않는 곳이 뉴욕입니다. 수요가 있고 중심부이기 때문입니다.
저는 군복무를 전방에서 했습니다. GOP도 많이 들어갔습니다. 전 세계에서 가장 자연 보호 잘되 있는 곳이 바로 GOP입니다. 6.25이후에 건드리지 않았으니 얼마나 많은 생태계가 그대로 유지되어 있겠습니까? 원래 강남의 대치동도 다른 곳에 비해 늦게 개발되어 더욱 계획적이고 체계적으로 개발되지 않았습니까? 용산 안에 100만평이 넘는 공원은 미군들의 사용으로 개발이 되지 않은 채로 남겨져 있습니다. 이것은 용산시민뿐 아니라 서울시 모든 사람들의 보물입니다. 뉴욕의 센트럴파크같이 모든 시민들이 와서 쉬고 호흡해야 하는 서울안의 허파 같은 역할을 하는 곳입니다. 하지만 생각해 봅시다. 부동산은 입지라고 했지요. 그럼 이런 좋은 곳이 있으면 누가 가장 많이 이용하게 되겠습니까? 바로 근처 사는 사람들이 아니겠습니까? 아무래도 접근력이 좋지 않습니까? 제가 중학교 때 강남의 한강변쪽 아파트로 이사를 가니까 늘 한강에 나가게 되더군요. 그 전에는 한강까지 멀리 찾아가는 것이 귀찮아서 집 근처에서 놀았기 때문입니다. 그런 면에서 볼 때 그 공원근처 사는 사람들은 얼마나 유익이 있겠습니까? 그렇게 보면 용산공원 주변의 집들은 가격 상승이 어떻게 될 것이라는 것이 상식적으로 들어오지 않습니까? 저는 용산의 전체 지형이 머릿속에 도식으로 그려져 있습니다. 원래 부동산도 꾸준히 공부해 왔지만 용산에서 10년을 넘게 살았기 때문에 지역만 이야기 해 주어도 대략 미래가 분간이 됩니다. 어느 곳은 폭발적인 개발이 되겠다고 판단되어지는 곳과 어떤 곳은 시간이 오래 흘러도 문제가 풀리기 힘들겠다고 생각되는 곳도 있습니다. 2007년 초에 용산의 미래라는 글을 쓰고 마지막 부분에 언급한 글이 기억이 납니다. 한남동에 대하여는 좋은 입지지만 언급을 보류한다고 했습니다. 왜 그런지 아십니까? 용산의 다른 지역보다 지분 쪼개진 것도 많았고 조합원수도 많았기 때문입니다. 단순한 비교로 보았을 때는 다른 지역에 비해 수익이 클 것 같지 않았습니다. 그러다 최근에 아주 획기적인 개발 계획이 발표 되었죠. 저는 그렇게까지 용적률이나 층고를 허락해 줄 지 몰랐습니다. 그 정도를 해 줘도 사람들의 수요가 있을 거란 확신이 들었기 때문에 가능했을 것입니다.
지금 용산 쪽에는 대규모 이슈가 몇 가지 있는데 가장 큰 것은 첫째는 미군들의 이전입니다. 이전되는 순간 그 땅이 서울시민의 땅으로 돌아옵니다. 둘째로는“용산민족공원”입니다. 이곳이 잘 정비되어 서울시의 허파 역할을 해야 할 것입니다. 셋째로는 “용산 국제 업무 단지”입니다. 한강변과 용산이 연계되어 주요한 업무단지로 거듭날 것입니다. 한남동 뉴타운은 지금 들어가도 수익이야 나겠지만 이미 값어치가 반영된 부분이 있습니다. 괜찮은 입지와 저평가 된 곳을 골라야 하지 않겠습니까? 용산의 모든 장소를 언급하기에는 지면이 부족하고 저의 시간도 부족합니다. 부동산 지역으로 치면 이쪽이 전공인데 아는 것이 많으니 몇 장의 내용으로 끝내는 것이 더 어렵군요. 몇 군데만 소개하고 마치려 합니다. 1. 갈월동과 후암동 용산 민족공원 앞에 유일하게 큰 재건축 단지가 될 예정입니다. 민족공원앞은 거의 주상복합이 들어설 예정인데, 아파트 대단지가 들어서기에 독점적인 위치를 차지할 가능성이 있습니다. 입지가 좋다는 이야기이지요. 이 지역은 제가 2,3개월 전부터 계속 언급했던 곳입니다. 지난달까지만 샀어도 수익이 억대는 났을 것입니다. 최근에 용산구와 서울시에서 녹지축 사업의 일환으로 주변에 도로를 내는 조건으로 용적률을 많이 올려 주고 다양한 인센티브를 주기로 하였습니다. 제가 메일로 권면해서 매입하신 분들 감사 메일 가끔 옵니다. 그렇다면 지금 들어가면 될까요? 안될까요? 제값 주고 매입하실 분들은 들어가지 마십시오. 하지만 재력 있으신 분들은 넓은 단독(최소 20평 이상)은 구입해도 아직 좋은 수익 날 상태입니다. 지금 급등한 지분들은 10평내외의 30평대정도에 입주할 물량들입니다. 10평 이하 중에 급매가 있으면 잡아도 좋고요. 평당 4천만원대정도요.(물론 부동산 가시면 무조건 5천이상 부를 것입니다. 그 분들이 대두리를 안치실 것이라 믿고 싶지만, 진짜 사실 분들에게만 물건 보여 줄 겁니다.) 여기서 말하는 갈월동과 후암동 쪽은 용산 중앙대로 쪽에 붙은 부분을 가리킵니다. 남산 쪽에 붙은 지역과는 조금 나눠서 생각해야 합니다. 남산 쪽은 고도제한과 경관보호를 위해 무작정 높이 개발을 할 수 없는 상황임을 염두에 두어야 합니다. 제가 알기로는 갈월동, 후암동은 전체 재개발로 가려고 방향이 틀어 졌습니다. 그러나, 금싸라기 대규모 땅을 재개발로 가기에는 아쉬웠는지 3파트로 나누어서 재건축으로 가려 한답니다. 5월쯤 공지가 뜰 것입니다.
크게 서울역쪽 동자동지역과 중간의 가장 큰 규모인 후암동1구역지역, 마지막 갈월동지역으로 나뉠 것입니다. 이 세 지역 중 한 곳에 들어가시면 아주 괜찮은 입지에 들어가실 것입니다. 2007년 용산의 미래란 글에는 이 지역을 마지막 부분에 언급했습니다. 당시는 용산국제업무단지쪽이 가장 유망했기 때문입니다. 현재 국제업무단지는 각종 규제와 보상 방식이 까다로워서 다소 진통을 겪고 있습니다. 큰 갈등 없이 잘만 들어가면 좋은 입지의 주택을 매입할 기회가 있습니다. 일단 용산지역 특징이 아파트 공급이 거의 없습니다. 당연하지요. 전체 땅의 반 정도가 민족공원부지이니 어디에 아파트를 지을 수 있었겠습니까? 더군다나 미군 시설 때문에 아파트 자체를 높이 짓는 것이 불가능했습니다. 그렇다면 아파트가 새로 생기는 지역이 유망하지 않겠습니까? 갈월동과 후암동 쪽은 재건축을 추진하다가 서울시와 용산구의 계획으로 진행이 답보된 상황입니다. 하지만 제가 서울시와 용산구의 정책집행자들이 아니기에 뭐라 왈가왈부할 수는 없습니다. 공급이 늘던 줄던 가격대는 강세를 보일 것입니다. 공급이 늘면 좀 더 많은 분양이 이루어져 조합원과 분양받을 사람에게 모두 유리합니다. 공급이 줄어도 희소성으로 가격적으로 밀리지는 않습니다. 민족공원 주변에는 현재 지어진 것들이 대부분 주상복합입니다. 씨티파크나 파크 타워같은 것들입니다. 아파트는 동부 이촌동 쪽에 몰려 있지 공급이 희소한 상태입니다. 이쪽에 아파트가 어차피 들어설 테인데 그러면 가격 경쟁력이 강하리라 판단됩니다. 투자 방법 : 남산 쪽이 아닌, 수도여고쪽의 대로 쪽을 구입해야 합니다. 남산 쪽은 고대제한과 아직 개발 방식이 확정되지 않아 어떻게 진행될지 모릅니다. 10평 내외를 평당 4000만 원대에 매입하면 저렴하게 구입하는 것입니다.(다시 말하지만, 안 살 것 같은 사람들 들어가 물어보면 매물 없다고 이야기 하거나 10평당 5천이상 부를 것입니다. 살 것 같은 확신을 주거나 부동산 하시는 분들과 친해지면 좋은 물건 나오는 것 알려 줄 수도 잇을 것입니다.) 조합원수가 많지 않고 지분쪼개기가 거의 안 된 지역 중 하나라 괜찮다고 사료됩니다. 작은 지분의 급매가 얼마 전에 있기는 했는데 메일 오시는 분께 알려 드린 분이 몇 명 계시는데 그 분들이 잘 잡으셨는지 모르겠네요. 2. 용산역 주변 지난번 용산참사 기억하시지요. 용산역 주변이 대규모로 개발됩니다. 신용산역과 접해 있는 이곳은 민족공원의 허리부분입니다. 갈월동과 후암동이 용산민족공원의 머리 부분이라면 허리를 감당하는 위치에 있습니다. 이곳은 교통적으로 탁월합니다. KTX의 출발점이기도 하고 이마트와 용산전자상가 등을 접하고 있어서 유동인구 면에서는 최고입니다. 하지만 워낙 이슈화가 많이 되어 지분같이 몇 억대인 곳이기도 합니다. 이쪽에서는 매물이 거의 없을 터이니 분양을 시도하는 것이 나아 보입니다.
혹시 미래에 상가나 사업하려는 분들은 기회가 되면 이쪽에 터전을 잡으면 좋지 않을까 하는 생각도 해 봅니다. 그러나 옆쪽으로 개발되는 용산국제업무단지의 등장이 같이 시너지로 상승을 일으키기는 하겠지만 업무시설등의 주도권은 그 쪽으로 넘어갈 가능성이 있습니다. 투자방법 : 이곳은 대지지분이 1억이 넘는 곳입니다. 그냥 매입할 여력이 있는 사람이 많지 않을 것입니다. 분양 신청을 통해 알아보십시오. 때로는 조합원들 분량의 상가 지분을 파는 것 같이 광고도 하는데 잘 유심히 연구해야 합니다. 용산역 주변은 주택을 구입해서 살기에는 주변이 좀 복잡해서 쾌적함은 부족합니다. 쾌적함을 원한다면 서쪽의 한,두블럭 떨어진 시티파크나 파크타워등에 둥지를 트는 것이 낫습니다. 용산역 주변에 나중에 장사를 하거나 매장을 내는 분들에게 많은 유동인구가 있으니 좋을 거라는 생각이 듭니다. 요즘 강남지역도 지나다니다 보면 임대가 많이 나옵니다. 강남도 장사하시는 분들에게는 만만치 않게 어려운 시절이 다가왔다는 것을 반증한 것이죠. 매장이나 장사하실 분들 중에 접근하거나 매입하실 분들 관심 가지면 좋겠다는 생각을 해 봅니다. 3. 동부이촌동(서빙고포함) 동부 이촌동은 기존의 부촌 단지입니다. 여기 사는 분들이 용산민족공원 근처의 주상복합이나 아파트로 이주할 경우 가격 상승에 제한이 있을 수 있습니다. 그러나, 한강변이라는 천혜의 입지로 인해 가격이 빠질 가능성은 거의 없다고 보셔도 됩니다. 급한 상승도 아니고 완만한 상승과 좋은 인프라를 누리고 싶은 분들은 들어가셔도 됩니다.
옆의 서부이촌동이 국제 업무단지가 되고, 앞쪽에 노들섬도 완공되면 개발의 단계에서 가장 성숙도가 있는 지역이 될 것입니다. 최근에 서울시에는 반포대교 주변을 잘 꾸며놓은 모습을 보았습니다. 잠수교도 엄청나게 큰 보행도로와 자전거도로로 꾸며 놓았더군요. 반포대교 분수는 명물이 되었고요, 한강변은 큰 공연장과 공원으로 탈바꿈 하였습니다. 이촌동 앞도 이미 꾸며져 있지만 점점 좋아질 것입니다. 이촌동을 받치고 있는 외국인 수요가 크게 두 군데 있습니다. 일본 사람들과 미군 부대에서 임대한 사람들입니다. 일본 사람들 같은 경우는 매입해서 입주하여 있는 상태이고, 미군 때문에 임대한 사람들은 부대이전과 동시에 수요가 다소 빠져 나갈 것입니다. 그러나 걱정할 필요는 없습니다. 기본적으로 워낙 튼실한 동네라 어떤 상황에서도 흔들리지는 않을 것입니다. 큰 수익보다는 안정적으로 제값에 투자하여 지낼 분들에게 권하고 싶습니다. 투자방법 : 강남의 20평대의 가격에 비하여 이촌동 20평대는 저렴한 편입니다. 여기서 말하는 20평대는 재건축 아파트가 아니라 기존의 아파트를 뜻합니다. 좋은 입지에 공급이 한 정된 평수라 매입하셔도 손해 보지는 않을 것입니다. 4. 서부이촌동. 이곳은 국제 업무단지로 최고의 주거 시설들이 들어설 것입니다. 문제는 여기 모든 땅들이 묶여 있어서 팔수도 들어갈 수도 없는 상태라는 겁니다. 그 안에 거주하는 분들도 개발에 관하여 서울시와의 갈등으로 홍역을 치루고 있습니다. 어쨌든 최고 단지가 되긴 하겠지만 마땅히 들어갈 루트가 부족해 보입니다. 투자방법 : 원래 전체가 개발되면 그 주변이 더 뜨는 경향이 있습니다. 가령 과거 대전에 행정도시가 지정된 지역보다 건너편 땅들이 더 주목 받았죠. 생각해 보십시오. 개발 구역 안에 묶이면 개인적인 개발이 제한을 받습니다. 상대적으로 주변이 집중되는 것입니다. 업무단지 주변을 잘 돌아다녀 보십시오. 묵이지 않고 투자할 기회가 다가올 수 있습니다. 특별히 서부이촌동 주변에 오피스텔도 눈여겨보십시오. 전체 개발되면 국제업무단지를 이용하는 사람들의 오피스텔 사용이 늘어날 가능성이 큽니다. 그 안에 새롭게 많이 공급되어도 전체 개발로 인해 수요라는 것은 계속 발생됩니다.
용산 언급하다가 뜬금없이 다른 지역 언급해도 되겠습니까? 건너편이 여의도, 본동, 흑석동이죠. 여의도 9호선이 샛강역이죠. 근처에 주상복합들 많이 들어섰습니다. 그 쪽도 유망하고요. 나머지 이어지는 본동과 흑석동도 서부이촌동의 후광을 받는 지역이니 관심 가지세요. 미국의 맨해튼이 집값이 강세인데 최근에는 그 건너편이 더 비싸졌습니다. 건너편에서는 맨해튼의 전경도 보고 더 쾌적해서랍니다. 그러면 건너편 지역이 교통도 좋고 업무시설을 이용하는 수요들에게 관심을 끌 장소라는 것을 염두에 두시면 좋지 않을까 생각합니다. 아직 소액 투자자들에게 들어갈 곳이 많으니 잘 찾아보세요. 5. 청파동 청파동쪽은 재개발 구역으로 묶인 곳과 묶이지 않은 곳으로 구별됩니다. 아마 묶인 곳도 잠시 진행이 주춤한 것으로 알고 있습니다. 묶이지 않고 숙명여대 위쪽은 개발이 상당히 오랜 후에 될 것을 각오해야 합니다. 숙명여대에서 하숙을 치는 빌라 촌들이 형성되어 있고, 여대 근처의 상가들이 어우러져 있어서 개발 합의가 쉽지는 않습니다. 그냥 저렴하게 주거 환경을 구입하셔서 사실 분들이라면 한 번 고려 하셔도 됩니다. 여기서 중요한 것은 철저히 구역 안에 묶인 것이 진행이 될 것이라는 것입니다. 구역 밖의 것은 개발을 기대하기 보다는 개별적인 물건을 활용하는 관점에서 접근해야 합니다. 투자방법 : 이쪽은 주택보다는 월세나 하숙 또는 상가 등에 관심을 가져볼 만합니다. 여대 근처인지라 이런 수요들이 좀 있는 편입니다. 부대시설을 통한 개발이익을 얻어 볼 분들은 돌아다녀 보십시오. 6. 원효로 용산구청이 이태원으로 옮겨가시는 것은 아시죠. 기존 구청과 주변 재개발지역이 묶이면 좋은 단지가 나올 것입니다. 문제는 용산구청 쪽에서 이 건물을 매각할 의사가 없다고 보도가 되었네요. 개인적으로는 재정문제 때문에 팔 것 같기도 한데 어찌될지는 모르겠습니다. 중요한 것은 건너편에 금호에서 주상복합을 지었고 대각선 쪽으로 신계 e편한세상등이 건축이 진행되고 있습니다. 개발 압력을 받고 있는 상태입니다. 어찌 되었든 가격이 빠질 곳은 아닌데 개발에 시간이 걸릴 수도 있겠습니다. 조금 시간 여유 있는 분들이 들어가셔야 하겠습니다. 투자방법 : 2억부터 5억까지 다양한 물량들이 있습니다. 하지만 장기간임을 기억하십시오. 지역 특성상 가격이 떨어지지는 않습니다. 좋은 것은 전세비를 많이 받을 수 있어서 작은 액수에 투자할 수 있는 점이 있습니다. 7. 이태원 : 이태원 쪽은 쾌적한 주거지와 상권으로 외국인들을 계속 끌어당길 것입니다. 용산구청 같은 업무타운도 새로 진행 중입니다. 문제는 아파트를 지을 땅이 그렇게 넓지는 않습니다. 공급이 제한 돼 있습니다. 움직임이 그렇게 크지는 않은데 이런 곳의 특징은 잘되면 대박이고 안 되면 한 없이 기다려야 한다는 점이 있습니다. 옆에도 민족공원이 있어서 주거지로는 좋을 것입니다. 단 교통이 현재까지는 조금 불편합니다. 물론 녹사평역이 있기는 한데 향후 교통망이 어떻게 정비될지가 관건이네요. 또한 이태원을 어떻게 용산구에서 활용할지도 관건이고요. 용산복합타운을 지금 한창 짓고 있기 때문에 다소 호재가 있기는 있습니다. 투자방법 : 미군들이 빠져 나갈 시점에 들어가십시오. 딜레마는 지금이 민족공원 준비기간이라 불이 붙지 않은 시점이라 오를 것인데 나중에 빠져 나오는 미군들의 시점과 어떻게 맞물릴지가 관점입니다. 8. 한남 뉴타운 : 말해서 무엇 하겠습니까? 좋은 용적률과 계획된 건축이 진행될 것입니다. 문제는 이미 발표로 인해 수익 쪽에서는 단기간에 거두기에는 힘듭니다. 그냥 안전하게 들어가서 적당한 수익을 거두실 분들은 들어가셔도 좋습니다. 대신 이미 주목된 곳은 제값 주고 들어가야 한다는 것을 잊지 마세요. 또한 재건축이나 뉴타운역시 추가 분담금이라는 것이 있습니다. 어떤 분들은 재건축 지분만 사면 아파트에 다른 문제없이 입주하는 줄 아십니다.
재건축 지분 사서 입주권 받고, 조합원대상으로 저렴하게 분양금은 내야 합니다. 자기 지분외에 들어가는 추가 분담금이 있죠. 그것 모르고 대출받아 재건축 지분 산후에 또 추가 분담금 내야 한다는 소리 듣고 입주 포기하는 분들도 있습니다. 기본적인 지식은 쌓고 접근하시기 바랍니다.
투자방법 : 청약 열심히 하라고 말씀 드리고 싶고, 적당한 투자에 안정적으로 가고 싶은 분들은 들어가십시오. 또 한남 뉴타운 구역 밖에 인접한 장소도 더불어 뜰 가능성 있으니 돌아 봐도 됩니다. 에필로그 : 용산이 서울에서 최고의 구라고 이야기 하지 않습니다. 그러나 향후 10년 이상의 아이템과 상승은 적당한 추론으로 적확하게 뽑아낼 수 있습니다. 용산은 동부이촌동을 제외하고는 아파트가 많지 않습니다. 거의 재건축과 재개발로 가는 형세입니다. 이런 것들이 완공이 되어도 주상복합이나 아파트의 공급은 제한적일 수밖에 없습니다. 민족공원을 파헤치며 서까지 개발하지는 않을 것이기 때문입니다. 언급한 지역들 방문하다 보면 오른 값으로 부동산에서 제시를 할 것입니다.
제가 누누이 강조하지만 고점 매수는 금물입니다. 열심히 다니고, 부동산 하는 분들을 읽을 정도의 수준이 되면 저가의 물건도 심심찮게 찾아볼 수 있을 겁니다. 요즘도 강남 주변에 돌아다니다 보면 재건축이 아닌 물건들은 급매가 있습니다. 용산 쪽은 기존 노후한 주택들이 워낙 많아서 잘 돌아다니다 보면 흙속에 묻힌 진주 같은 물건들도 찾을 수 있습니다. 흙속에 묻힌 진주를 찾는다는 마음으로 열심히 돌아다녀 보셔도 재미있을 것 같습니다. 주말 잘 보내세요. 저도 이제 운동하고 쉬어야겠습니다.~ |
[스크랩] 천기누설- 돈을 버는 비법 |부동산노트
2009-04-26 07:12
http://blog.drapt.com/land4050/4392871240697547819
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
천기누설- 돈을 버는 비법 부자가 되려면 리스크를 걸어라
오래 전 대학을 졸업한 두 젊은 여자가 있었다. 한 여자는 ‘신중한 실비아’이고 또 한 사람은 ‘대담한 메리’라고 한다. 둘은 친구 사이로 함께 성공을 꿈꾸며 월가로 진출하여 다양한 일들을 경험하고 있었다. 투자를 시작하는 단계에서 두 사람이 보유한 자산 상황은 거의 비슷했고, 직장에서의 월급과 지위도 비슷한 속도로 올라갔다. 실비아는 이윤이 보장되는 은행예금 같은 곳에 돈을 맡기고 싶어 했다. 한편 메리는 얼마 안 되는 자본이 목돈으로 불어나도록 리스크를 걸겠다는 각오였다. 두 사람은 각각의 전략을 실행했다. 1년 후 실비아의 자본은 손실 없이 이자가 붙어 있었고 메리는 회오리 같은 주식시장의 승부에서 패배의 쓴맛을 보았다. 주식가치가 구입가격에서 약 25%나 떨어진 것이다. 메리를 만난 실비아는 친구의 불행을 보며 기가 막힐 따름이었다. “돈을 1/4이나 잃다니!” 그러나 메리는 초보답지 않게 투자가의 자질을 갖고 있었다. “손해를 본 건 사실이야. 하지만 얻은 것도 있어.” 그녀는 친구 쪽으로 몸을 기울이며 말했다. “실비아, 난 지금 모험을 즐기고 있어.” 모험은 인생을 살아가는 가치를 느끼게 한다. 모험을 원하면 스스로를 리스크에 노출시켜야 한다. 우리는 돈을 은행에 맡기는 실비아의 결정에 박수를 칠 수 없다. 연초에 은행에 100달러를 맡기면 연말에 은행은 109달러를 돌려준다. 그럭저럭 괜찮지만 얼마나 따분한 방식인가. 세상의 냉엄한 진실이 여기에 있다. 당신이 유복한 집에서 태어나지 못했다면, 가난한 계층에서 부자계층으로 올라갈 수 있는 유일한 방법은 리스크를 거는 일이다. 물론 이것이 긍정적인 결과만 가져오는 것은 아니다. 돈으로 투기를 하면 부자가 되기 전에 먼저 가난뱅이가 될 수도 있다. 그러나 곰곰이 생각해 보자. 세금에 쫓기고 인플레에 휘둘리는 봉급생활자의 삶은 초라하기 짝이 없는 것이다. 최종적으로 부자가 되기 위해 지금보다 다소 가난해진들 얼마나 큰 차이가 있단 말인가. 실비아와 메리의 이야기는 돈을 운용하는 방식에 따라 결과가 얼마나 달라질 수 있는지를 보여준다. 두 사람이 50대 중반이 되었을 때 실비아는 자신이 보유한 모든 여유자금을 예금, 채권 및 그 밖의 도피처에 맡겨 두었다. 채권은 은행금리가 상승할 때 자산가치가 상당히 상실되었고, 예금은 원금을 유지했지만, 두 자릿수 인플레가 그녀의 구매력을 크게 잠식했다. 이혼 후 혼자 사는 그녀는 60살이 되어 연금을 받을 수 있을 때까지 일을 계속해야 한다. 아마 굶는 일은 없겠지만 새로운 구두 한 켤레를 사는 데도 많은 갈등을 겪을 것이고, 침실이 하나밖에 없는 아파트에서 인생을 보내야 할 것이다. 한편 메리는 부자가 되어 있었다. 리스크를 걸어 처음에는 손실을 보았지만 그 후의 리스크는 기대대로 성과를 낳기 시작했다. 그녀는 주식이 활황일 때 상당한 수익을 거두었지만 대부분의 성과는 금 투기에 의한 것이었다. 혼자 사는 그녀는 자택과 별장, 그리고 카리브해에 작은 섬을 갖고 있다. 대부분의 시간을 여행으로 보내는데 비행기 좌석은 퍼스트클래스이다 매년 주식 배당액이 일에서 받는 연봉을 훨씬 넘어서고 있었다.
역사상 가장 탁월한 투기가 제시 리버모어는 “걱정과 가난 중 한쪽을 선택해야 한다면, 난 걱정을 택하겠다.”고 말했다. 이것이 돈의 제1의 원리를 적절히 표현해 주고 있다. 부자가 되려면 리스크를 걸어야 한다. 그러나 걱정을 하지 않아도 되는 투자라면 부자가 되는 데 필요한 충분한 리스크를 걸지 않은 것이다. 아마추어는 어기적거리며 들러붙어 게임에 오래 매달린다. 그리고 결국 손해를 본다. 포커 판의 초보자도 그렇게 행동한다. 그 원인은 과욕에 있으며 돈의 제2원리는 그런 과욕에 대한 것이다. 만일 과욕을 극복하고 자기관리를 할 수 있다면, 당신은 경쟁자보다 훨씬 탁월한 투기가가 될 것이다. 스위스 은행가는 ‘항상 이르다 싶을 정도로 빠르게 이득을 챙기라’고 조언한다. 이것은 일련의 행운이 피크에 도달하기 전에 현금화할 필요가 있음을 뜻한다. 일련의 승리에서 최후의 한 닢까지 짜내려고 해서는 안 된다는 의미이다. 그런 일은 거의 불가능하기 때문이다. 앨리스와 해리는 40대 중반의 전형적인 중산층 부부이다. 1970년대 초반 그들은 날로 번창하는 코네티컷 주의 페어필드로 이사하여 무리를 하며 집을 구입했다. 돈의 제1의 원리를 충실히 이행한 셈이다. 이 투자는 상당히 성공적이었다. 페어필드의 부동산 가치는 1970년대에 눈부실 만큼 상승했다. 1980년대 초 그들의 주택가격은 구입당시 가격의 세 배 정도 상승하였다. 매각할 때가 왔다. 아이들은 독립했고 그들은 더 이상 큰 집이 필요하지 않았다. 그들은 주택할부를 이용했기 때문에 주식이나 상품선물을 신용거래로 구입한 것과 같은 효과에 의해 투자 원금은 여섯 배 이상으로 늘어나 있었다. 그러나 과욕이 그들을 덮쳤다. 더 높은 상승을 기대하며 그들은 집을 계속 보유하기로 마음먹은 것이다. “만약 우리 집이 열 배로 뛰어오른다면 우리는 억만장자가 되리라 생각했죠. 또, 우리에게 이 집을 산 사람이 다시 세배를 받고 팔게 된다면 억울해서 견딜 수 없을 것 같아요.” 그래서 그들은 팔지 않았다. 머지않아 피크가 찾아왔고 그들은 절벽에서 굴러 떨어졌다. 미국의 다른 교외 지역들처럼 페어필드의 부동산 시장은 붕괴했다. 그들이 뒤늦게 집을 내놓았을 때 사람들은 그들의 집에 눈길을 주지 않았다.
1년 동안 내 놓았는데 구입희망 건수는 단 한 건뿐이고 금액은 충격적으로 낮은 가격이었다. 애초에 투자원금을 은행에 맡기는 편이 훨씬 나았을 듯했다. 그 일이 있은 후, 그들은 깨달았다. 지나치다 싶을 정도로 빨리 처분해야 한다는 사실을 말이다. 돈의 제2의 원리를 실행하는 게 사람에 따라서는 매우 어려운 일이다. 특히 힘든 점은 후회의 공포로부터 달아나려고 하기 때문인지도 모른다. ‘한번 매각한 주식의 가격은 되돌아보지 마라.’ 월가의 오랜 가르침은 그렇게 전하고 있다. 이 경고는 돈 불리기를 도와주기 위한 것이 아니라 당신을 한탄의 발작으로부터 지켜주기 위한 것이다. 스스로를 고문하지 마라. 이런 결과를 우울해 하는 대신, ‘너무하다 싶을 정도로 빠르게 이득을 챙김으로써’ 예상이 적중했을 때의 자신을 축하하는 게 훨씬 현명한 투자자의 모습이 아니겠는가. 우리가 사는 사회에는 확실하게 시작과 끝이 존재하는 게임이 있다. 예를 들어 육상경기에서 주자는 1마일의 레이스를 달려가면 거기가 목표지점이라는 사실을 알고 있다. 금메달을 하나 더 따고 싶다고 다시 1마일을 달려도 소용없는 노릇이다. 모든 에너지는 1마일 안에서 소모되어야 한다. 골인 테이프가 끊어지고 승자의 이름은 기록에 남겨진다. 모든 것이 끝이다. 한편 도박이나 투자세계에서는 그런 명백한 목표지점이 존재하지 않는다. 카지노가 폐업을 하거나 회사가 도산하지 않는 한 대부분의 투기에서 끝은 자신이 결정해야만 한다. 끝을 결정하기란 매우 어려운 일이다. 사실 사람들은 그 필요성조차 인식하지 못한다. 그러나 이것은 훌륭한 투자가가 되려면 반드시 마스터해야 하는 테크닉이다. 예를 들어 당신이 1천 달러를 가지고 금 투자를 할 예정이라면, 당신 스스로 절제된 목표를 세워야 한다. 2년 간 두 배를 만들어 2천 달러를 만들겠다거나, 혹은 1년 만에 1천5백 달러로 늘려보자는 식으로 말이다. 이것이 목표다. 레이스 도중에도 목표를 기억하고 있어야 한다. 그리고 목표지점에 도달하면 미련 없이 끝내야 한다. 배가 가라앉는데 기도하지 마라 돈의 제 3의 원리는 투기가 제대로 풀리지 않을 때 당신을 구해줄 가르침에 관한 것이다. 용기와 더불어 면도날 같이 예리한 정직성이 필요하기 때문이다. 포커에서 아마추어는 유리한 카드가 자신에게 오도록 기도하지만 프로는 자신에게 불리할 경우 어떻게 빠져나갈지를 궁리한다. 침몰하는 배에서 뛰어내리지 못했을 때다. “하락하는 투자대상에서 헤어나지 못하는 일이야말로 세상에서 최악의 고통.”이라고 수잔 가너는 말한다. 풀타임으로 투자에 전념하는 그녀는 현재는 성공을 거두고 있지만 필요한 테크닉을 익히는데 시간이 걸렸다. 특히 손해 보는 방법을 배우는데 말이다. 초기의 투자에서 그녀는 교외에 위치한 어느 작은 오피스텔의 분할소유를 위해 2만 달러를 지불했다. 그 빌딩은 활기가 없는 지역에 위치하고 있었지만, 당시는 눈이 번쩍 뜨일 만한 잠재력이 있어 보였다. 고속도로계획과 그 밖의 경제적 요인에 따라 누가 보아도 앞으로 이 지역은 상업중심지로서 번영할 게 분명해 보였다. 그것이 실현되면 그녀의 오피스텔을 비롯한 모든 부동산 가격은 급등할 것이다. 수잔 가너의 투기는 전도유망해 보였다. 일련의 발표가 있을 때마다 부동산투자의 열기는 식어갔다. 오피스텔의 가치가 하락함을 느낀 그녀는 매각을 생각했다. “첫 발표가 있었을 때 제 지분을 사려는 사람은 있었어요.” 그녀는 말했다. “하지만 팔면 손실이 날게 뻔했기 때문에 그럴 수가 없었습니다.”그리고 고속도로 건설이 2년, 3년 연기될 것이라는 발표가 있었다. 한 변호사가 그녀의 지분을 1만5천 달러에 구입하겠다는 제안을 해 왔다. 그녀는 투자액의 25%를 잃는 것을 참을 수 없어 제안을 거절했다. 그리고 계획이 무기한으로 연기되자 가격이 급락해 버렸다. 변호사는 그녀에게 1만 달러를 다시 제안했다. 가격이 내려갈수록 수잔 가너는 분노를 참지 못했다. 그녀의 투자가 고전하고 있을 때 다른 투기 찬스가 손짓을 했다. 어느 친구가 19세기 우표를 싼 값으로 판다기에 그녀는 거기에 자극을 받았다. 그러나 피난처를 찾지 못한 2만 달러가 그녀 자산의 대부분이었다. “결국 결정했어요. 그런 식으로 돈을 묶어두는 것이야말로 어리석은 짓이라고 생각하면서….” 그녀는 7천5백 달러에 오피스텔 지분을 매각했다. 비싼 대가를 치르고 수잔 가너는 제3의 원리를 배웠다. 배가 침몰하기 시작하면, 기도하지 말고 뛰어내려라. 표현에 주의하기 바란다. ‘침몰하기 시작하면’이다. 배가 반쯤 물에 잠길 때까지 기다리지 말아야 한다. 이 조언은 주식처럼 매일 매매가 이루어지는 시장에서는 숫자로 표현할 수 있다. 우리의 경험으로 볼 때 주가가 자신이 보유하는 동안에 기록한 최고치보다 10~15% 하락하면 매각해야 한다. 대부분의 프로 투기가는 비슷한 원칙을 갖고 있다. 중요한 것은 빠른 시기에 손실로부터 탈출하라는 것이다. 작은 손실을 냄으로써 큰 손실을 막을 수 있다는 말이다. 예측가의 오류에 휘둘리지 마라 수년에 걸쳐 몇 가지 들어맞는 예측을 한 예측가는 터무니없이 많은 신봉자를 매료시키고 신봉자의 수가 늘어남에 따라 예측가의 예측은 저절로 실현되어가는 경우까지 만들어내게 된다. 주식시장의 예측가인 조셉 그란빌의 경우가 그랬다. 1980년대 초 많은 사람들이 그의 예측을 근거로 의사결정을 내리고 있었다. 그가 주식이 오른다고 하면 신봉자들이 거기에 맞춰 주식을 사기 때문에 주식이 오르고, 떨어진다고 하면 신봉자들이 주식을 팔기 때문에 주가가 실제 떨어지는 식이었다. 1981년 그란빌은 모든 주식을 매각하라고 권고했다. 이 유명한 경고가 발표된 다음 날 주식시장은 폭락했고 월가의 모든 사람들이 경악을 표시했다. 그란빌의 예측이 자기실현적 성격을 지닌 것이라면 그의 권고에 따르기만 하면 확실하게 성공할 수 있지 않을까? 미안하지만 그렇지 않다. 1981년 그란빌은 9월 28일 월요일에 다시 주가가 폭락할 것이라는 금쪽같은 예측을 날렸다. 많은 투기가들이 이것을 근거로 주식을 매각하고 풋옵션을 구입했다. 그러나 뉴욕증권거래소는 그 날 사상 최고의 상승을 기록했다. 그리고 다음날 유럽과 일본의 시장도 동반 상승했다. 그란빌의 추종자들은 당혹감을 감추지 못했지만 그럴 필요가 없는 일이었다. 그란빌도 다른 인간처럼 맞추는 때도 있으면 틀리는 때도 있다. 단지 맞추는 때가 더 부각되었을 따름이다. 돈의 세계의 예측가가 빠지기 쉬운 함정 중의 한 가지는 인간의 행동을 대상으로 한다는 사실을 간과한다는 것이다. 예를 들어 주식시장은 인간의 감정을 거대한 엔진으로 삼아 움직인다. 주가가 상승하고 하락하는 원인은 사람들의 행동과 생각과 느낌에 있다. 특정한 기업의 주가가 상승하는 것은 회사의 결산이나 장래성이 객관적으로 좋아서가 아니라 사람들이 장래성이 밝을 거라고 생각하기 때문이다. GNP, 주택건설률, 인플레율 등 경제전문가들이 다루기 좋아하는 경제지표들도 마찬가지다. 모든 것은 인간이 벌여놓은 것들이다. 즉, 완전하게 예측할 수 없는 것들이다. 스위스 은행가가 가르쳐주는 돈의 원리가 설명하듯이 사람들의 행동은 예측할 수 없다. 돈의 세계에 관한 예측이 모든 인간의 행동들에 관한 것인 이상, 그런 예측을 신중하게 받아들일 필요는 없다. 돈에서 질서를 찾지 마라 만일 질서의 환상에 대해 생각해 보고 싶다면 근처 도서관을 찾아가서 부자가 되기 위한 방법론을 펼쳐보면 좋을 것이다. 아마 당신은 다종다양한 투자관련 서적을 발견할 수 있을 것이다. 부동산, 화폐, 우표수집, 주식, 채권, 금 등 리스트는 한도 끝도 없이 이어질 것이다. 그들은 있는 그대로를 전달하려고 했을 것이고, 쓰여 있는 방법대로 큰돈을 벌었을 것이다. 그러나 우리는 그들이 만든 질서의 환상에 이용을 당하지는 않을 것이다. 진실은 우리가 더 잘 알고 있다. 그들은 단지 운이 좋아 부자가 되었을 따름이다. 운의 역할은 두 사람의 전문가가 정반대의 조언을 제시하는 경우가 자주 있다는 사실로도 확인할 수 있다 『월가에서 3년 만에 두 배 버는 법』이라는 책을 쓴 루이스 오웬은 주가가 과거 12개월 동안 최고치에 접근했거나 최고치를 기록한 종목을 사야 한다고 주장한다. 주가가 상승하는 종목은 그 탄력이 계속 유지되어 그 후로도 상승을 이어간다는 논리이다.
한편 『고가와 저가 이론』이라는 책을 쓴 사무엘 그린필드는 과거 12개월 동안 최저치에 근접했거나 최저치를 기록한 종목을 사야 한다고 주장한다. 주가는 예상 가능한 범위 내에서 상하 움직임을 보이기 때문에 최저치에 접근한 주식은 오를 차례만 남았다는 논리다. 두 전문가의 어느 한쪽이 옳다고 말할 수는 없다. 사실은 어느 쪽도 옳지 않다. 진실은 당신에게 운이 따른다면 오른다는 점이다. 옛날 캐롤라인 오테르라고 몬테카를로에서 가장 아름다운 매춘부가 있었다. 어느 날 그녀는 악당 같은 남자에게 끌려 전설적인 도박 리조트에 왔다. 남자는 테이블에서 돈을 다발로 잃은 후 그녀를 내 버렸다. 그녀는 결과를 보는 게 두려워 승패가 결정되기 전에 돈을 놔둔 채 테이블을 떠났다. 그 후 빨강이 스물 여덟 번 연속으로 나왔다. 룰렛 측은 빈털터리가 되었고 버려졌던 소녀는 부자가 되어 순식간에 몬테카를로의 여왕으로 변신했다. “사람에게는 운이 따를 때가 있다.” 도박꾼들은 말한다. “해야 할 일은 운이 왔을 때 미친 듯이 돈을 거는 것이다.” 일화는 아무것도 증명해 주지 못한다. 증명한 것은 승리가 연속적으로 일어났다는 사실뿐이다. 만일 당신이 룰렛에서 빨강에 돈을 걸었는데 세 번 연속해서 빨강이 나오면 그것은 대단한 일임에 틀림이 없다. 그러나 그것이 당신의 장래에 대해 무엇을 가르쳐 줄 수 있단 말인가. 스물 여덟 번 연속 승리의 시작일까? 판돈을 늘려야 한다는 신호일까? 많은 사람들이 그렇게 생각하다가 무일푼이 되어 카지노를 나오는 것이다. 질서가 존재한다는 환상을 가져서는 안 된다. 분석을 통해 승산이 높아 보일지라도 투자만큼은 운이라는 압도적으로 큰 존재를 무시해서는 곤란하다. 당신은 변함 없는 카오스와 항상 마주하고 있다. 그 사실만 놓치지 않고 경계를 계속하는 한, 당신이 나락으로 떨어지는 일은 없을 것이다. 만일 자산운용에 있어서 뿌리를 내려버리면 그만큼 대가를 치를 가능성이 높아진다. 익숙하고 편안한 상태에 매달릴수록 투기가로서의 성공은 없다. 어느 날 친구가 이들 부부에게 집을 매각하는 것이 좋겠다고 말했다. 그들이 거주하는 마을이 경제적으로 내리막길을 걷고 있었기 때문이다. 거리는 하루가 다르게 낡아갔고, 어느 덧 쓸쓸한 기운마저 느껴졌다. 결국 두 사람은 거기에 남게 되었다. 마을은 계속 쇠퇴해 갔다. 그런데 집을 팔지 말라고 권유하던 이웃사람들의 집은 한 채 두 채 매각되어 넘어갔다. 부부는 마침내 집을 팔기로 결심했다. 그러나 집은 쉽사리 팔리지 않고 있고, 기다리면 기다릴수록 가격은 내려가고 있었다. 애착심인지 돈인지 어느 한쪽을 선택해야 할 때가 있다. 애착을 갖는 행위 자체는 긍정적이지만, 값이 하락하는 집이나 땅에 대한 집착은 불행만을 부를 뿐이다. 주식에 대해서도 마찬가지다. 어느 회사의 주식을 언제 매각하는 것이 가장 현명한지는 결코 알 수 없다. 다만 애착심 때문에 매매의 의사결정에 방해를 받아서는 곤란하다. 부동산투기를 하는 한 여자가 직관에 대해 이야기를 해준 적이 있다. 그녀는 메인 주 해안 근처에 있는 오래된 집을 개조하여 매각할 생각이었다. 그런데 그녀가 제시한 금액을 받아들일 구매희망자는 좀처럼 나타나지 않았다. 어떤 사람은 그녀가 설정한 가격보다 약간 낮은 금액을 제시했지만, 그녀는 조금 더 기다려 보기로 마음먹었다. 그 후, 비가 내리는 어느 새벽 갑자기 잠에서 깨어난 그녀는, 그 구매희망자의 제시액을 받아들여야 한다는 강한 느낌을 갖게 되었다. 해안 근처에 있는 낡은 집들의 시장가격이 조만간 붕괴되고 말 것이라는 예감이 들었던 것이다. 어떻게 그걸 알았는지는 알 수 없었지만 어쨌든 그녀는 느끼고 있었다. 그러나 그녀는 직관을 믿는 것이 너무 두려웠다. 자신이 떠올린 직관의 근거가 되는 정보의 저장고를 볼 수 없었기 때문이다. 당시 그녀는 부동산의 가격동향을 알기 위해 열심히 공부를 하고 있었다. 지역신문을 몇 가지 구독하고 있었고 부동산업자들과 자주 이야기를 나눴다. 또한 뉴스위크 등의 잡지를 구독하면서 국내외 정세에 대해서도 잘 알고 있었다. 이처럼 메인 주 연안의 주택가격에 대해 평소부터 막대한 정보를 보유하고 있었고, 정보의 대부분은 의식하지 못하는 사이에 그녀의 머릿속에 축적되고 있었다. 완전히 의식할 수 있는 부분은 빙산의 일각에 불과했다. 이러한 사례에서 얻을 수 있는 결론은 거대한 무의식의 데이터뱅크에 정보가 집적되어 각각의 관계가 구축되면 복잡한 직관이 탄생한다는 사실이다. 마침내 그녀는 직관을 믿기로 했다. 약 1개월이 지났을 무렵, 그것은 너무나도 올바른 결정이었음이 증명되었다. 직관을 느낄 때 먼저 해야 할 일은 그 직관을 만들어낼 만한 거대한 데이터의 저장고가 당신 내부에 존재하고 있는지 자문하는 것이다. 예를 들어, 은 가격에 관한 직관이라면 귀금속 시세뿐만 아니라 그 밖의 경제 동향과의 상관관계에 대해서까지 많은 지식을 흡수해 왔는지 자문해야 한다. 사람은 무언가를 강하게 바랄 때 그것이 실제로 일어날 것이라고 믿어버릴 때가 있다. 당신이 미술전을 관람하다가 트래시워시라는 무명 예술가의 그림을 몇 장 샀다고 하자. 그런데 집에 돌아와서 보니 현장에서만큼 좋아 보이지 않았다. 이런 직관은 따를 가치가 있는 것일까? 나는 희망하는 일이 일어날 거라는 직관에 대해서는 항상 회의적으로 생각한다. 그런 직관이 모두 엉터리라는 뜻은 아니다. 특별한 주의를 기울여 그것을 검증해 보고 평소보다 두 배는 더 경계를 해야 한다는 의미다. 당신이 돈 버는 일에 신은 무관심하다 신도 중의 한 사람인 어느 노신사가 기후가 좋은 지방으로 이사를 계획하고 있었다. 노신사는 마을에서 조금 떨어진 곳에 12에이커 정도의 경지를 가지고 있었다. 이사를 가기 전에 그는 땅을 매각하길 원했다. 그래서 이별의 선물로서 오래 전 구입할 때와 같은 금액으로 넘겨 줄 수 있다고 목사님에게 제안했다. 목사님은 감격했다. 노신사의 땅이 있는 지역은 택지로서 호평을 받는 곳이었다. 바로 매각을 해서 차익을 만들거나, 길을 만들어 4에이커씩 나누어 매각하면 보다 더 큰 이익을 얻을 수 있을지도 몰랐다. 나의 아버지는 이 소식을 들었을 때 참 기쁜 일이라고 목사님께 말했다. 단, 경험에 비추어 볼 때 즉석에서 큰돈이 생긴다는 이야기는 대개 속임수인 경우가 많다고 충고했다. 목사님은 웃었다. 이것은 하느님으로부터의 선물이다. 신은 때때로 우리에게 벌을 주지만 선물을 주실 때도 있는 법이다. 목사님은 전혀 염려하지 않고 있었다. 위원회는 토지를 분할해서 매각하는 방법이 최선이라는 결론을 내렸다. 위원장과 목사님은 필요한 허가를 신청하기 위해 시청으로 갔다. 그런데 그곳에서 날벼락 같은 말을 듣게 되었다. 그 토지는 문제가 있는 땅이라는 것이었다. 표면이 충분히 건조되어 있는 것처럼 보이지만 조금만 파들어 가면 완전히 습지라고 했다. 그 이유로 그곳은 지금까지 개발된 적이 없었다는 설명이었다. 교회가 속임수에 넘어간 것이다. 나는 컨트롤 데이터의 주식을 수백 주 갖고 있었다. 60달러씩에 컨트롤 데이터의 주식을 구매했다. 주가는 극적으로 상승을 이어갔다. 내가 당초에 계획했던 매각 가격인 120달러에 가까운 수준까지 도달했다나는 재미 삼아 타로 카드로 점을 쳐보았다. 내가 얻은 답변은 컨트롤 데이터의 주식에는 영광스런 미래가 있다는 것이었다. 지금까지 청산 시점에 도달하면 게임을 그만둔다는 나 자신과의 약속을 깨트린 적이 없었지만, 이번에는 타로카드가 나를 사로잡았다. 주가는 이미 120달러를 넘어섰지만 나는 팔지 않고 계속 관망하며 기다렸다. 이 광란의 주식은 155달러까지 거칠 것 없이 질주했다. 컨트롤 데이터의 주식은 169달러까지 상승한 뒤 급락을 시작했다. 계속 보유하고 있던 사람에게 그것은 비극적인 결말이었다. 타로카드가 나를 구해준 것이었다. 앞으로 비슷한 상황이 벌어졌을 때 똑같은 운을 기대하는 것은 나를 경제적인 파멸로 몰고 갈지도 모른다. 부자는 건강한 비관주의자들이다 희망이라는 감정 자체는 우리에게 피해를 가져다 주지 않는다. “나는 잘 터득하여 훌륭하게 해낼 것이다. 모든 것이 잘 풀린다.” 실제로 이런 긍정적인 자세가 없다면 투기활동을 하기도 어려운 게 사실이다. 샘과 주디도 개발된 구역에서 가까운 토지를 구입할 수 있었다. 그런 토지는 개발회사가 약속을 못 지키게 되더라도 스스로 개발을 추진하여 매각이 가능한 택지로 만들 수도 있을 것이다. 물론 그만큼 비용이 들기 때문에 손해를 볼 가능성도 있지만, 최소한 빠져나올 수는 있을 터였다. 전설 속에서 오디세우스는 선원들의 귀를 밀랍으로 막고 자신의 몸을 돛대에 밧줄로 묶어 사이렌의 유혹을 피할 수 있었다고 전해진다. 그러나 이런 방어책도 낙관주의자의 노래 앞에서는 효과적이지 않다. 결국 인간에게는 노래를 완벽하게 차단할 방법이 없다. 할 수 있는 것은 자기 내면의 나침반이 낙관주의 쪽으로 기울어질 수 있다는 사실을 인식하고, 그 위험에 대한 경계를 늦추지 않는 것뿐이다. 어느 순간 낙관적인 기분에 휩싸인다면 그 좋은 느낌이 사실에 근거해 정당화될 수 있는지를 먼저 판단해 보라. 적어도 절반은 정당화되지 않을지도 모른다. 큰 이익을 원하거든 다수의 의견을 무시하라 사물을 회의적으로 바라보는 차원에서 데카르트를 따를 자는 없다. 데카르트는 스스로 검증을 하기 전까지는 어떤 것도 믿기를 거부했다. 이것이 그가 도박사로 성공할 수 있었던 이유 중의 하나였다. 당신이 투자가로서 성공하고 싶다면 이 난해하고도 통찰력을 지닌 남자의 말에 귀를 기울이는 것도 나쁘지 않을 것이다. 현대와 같은 민주적인 시대의 민주국가에서 사는 우리들은 다수의 의견을 비판 없이 받아들이는 경향이 있다. 많은 사람들이 ‘그렇다’고 말하면, “그래? 알았어.”라고 곧바로 수용한다. 우리의 사고가 떠밀려 움직이는 것이다. 다수의 의견을 순순히 받아들이는 자세는 자산운용에도 영향을 미친다. 우리는 경제학자나 은행가, 증권회사, 투자자문 등 전문가뿐만 아니라, 다수의 의견에도 귀를 기울인다. 그런데 바로 이런 태도가 높은 비용을 지불하게 한다. 사야할 때는 다수의 사람들이 사지 말라고 할 때이다. 파는 타이밍은 정반대다. 많은 구입자가 강하게 원하고 있을 때는 투기대상의 가격이 상승한다구체적 예를 들어보자. 지금부터 약 20년 전 세계의 자동차업계는 궁지에 몰려 있었다. 다수의 의견은 지금 자동차업계는 수렁에 빠졌고 당분간 거기에서 헤어날 가능성은 없다는 게 지배적이었다. 시작부터 순조롭지 않으면 바꿔라 투자란 돈을 벌기 위한 행위라는 사실만 망각하지 않는다면 그녀와 같은 소신으로 투자처를 선택하는 것도 그리 잘못된 일은 아니다. 부자는 계획보다 대응을 중시한다 당시로서는 만족스러운 소득으로 생각되었다. 그러나 60년이 지난 지금의 월 700달러는 아무 것도 먹지 않으면서 허름한 아파트를 빌려 사는 생활비에 지나지 않는다. 식비, 의료비, 피복비 등을 충당하기에는 턱없이 모자란 금액이다. 조지와 마사의 장기계획 속에는 노후를 위한 아담한 주택구입이 포함되어 있었다. 그러기 위해선 계획상 65세까지 2만 달러는 모을 필요가 있었다. 1940년대에 2만 달러를 가지고 있었다면 널찍한 집을 두 채 사고 고급 차를 한 대 살 수 있었다. 두 사람의 계획에는 2만 달러가 지금은 오두막 한 채 사기에도 부족한 금액이라는 예상은 들어 있지 않았다. 계획은 일생에 걸친 ‘질서의 환상’이다. 경제학자나 투자자문처럼 ‘20년 계획’ 같은 것을 파는 사람은 누구나 돈의 세계란 나무가 자라는 것처럼 천천히 예상대로 변화하는 질서를 지닌 세계처럼 이야기한다. 희망에 넘쳐 계획을 짜는 사람들이 인식하지 못하는 사실이 있다. 그것은 바로 돈의 세계는 한정된 의미에서만 나무의 성장과 비슷하다는 점이다. 현재의 경향을 연장하면 미래가 보인다는 생각은 터무니없는 엉터리다. 그러므로 장기 계획을 세우려 들지 마라. 그리고 당신을 위한 장기계획을 타인에게 세우게 할 필요도 없다. 장기계획은 당신의 인생을 훼방만 놓을 것이다. 대신 베짱이처럼 홀가분해질 필요가 있다. 부자가 되겠다는 의지뿐이다 출처- 다음 카페 천만명 부동산의 꿈 |
2009-04-22 13:10
http://blog.drapt.com/land4050/4392871240373410513
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