[스크랩] 자연녹지지역 투자 :: 닥터아파트 블로그

2010-05-31 17:53

http://blog.drapt.com/lakeguy/3835701275295986822

원문 : http://blog.drapt.com/imgrid/2894141274627421418

과거 농림부의 파워게임(?)에서 보듯 규제일변의 정책에서 WTO 및 FTA무역협정과 같은 시대적 요구에 따라 농산물 개방은 불가피해져 농지에 대한 정부정책은 농림수산식품부로 이관되면서 먹거리를 고려하고 전원주택부지나 관광. 휴양. 레저. 정보통신 산업단지 등으로 농지를 전환하는 등 시장 친화적인 정책으로 방향을 잡아가고 있다.

전원주택용도로 또는 주말농장 및 공장 등의 사업용지로 활용됨에 따라 농지에 대한 수요는 2009년 이후 더욱 확대되고 있는 것이다.

투자 측면에서 볼 때도, 관리지역 내 '대'에 투자하는 것보다, 그 가격이 저렴한 '농지'에 투자하여 건축할 수 있는 땅인 '대'로 지목 변경하는 방식이 더 큰 수익을 내고 있기 때문에 농지투자 인기는 계속될 것으로 보인다.

하지만, 농지역시 보전과 개발의 잣대에서 우리의 먹거리도 간과할 수 없는 부분이라 묻지마 투자는 지향하여야 함은 당연하다.

농지는 4개의 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)에 모두 존재하나, 농지법에서는 '농업진흥지역 안(일반적으로 농림지역)'에 있는 농지와 '농업진흥지역 밖(일반적으로 관리지역)'에 있는 농지로 분류한다. 농업진흥지역 안에 있는 농지는 전용함에 있어 규제가 많지만 농업진흥지역 밖에 있는 농지는 상대적으로 개발하는 데 용이한 편이다.

농업진흥지역에는 경지정리가 잘 된 전(田).답(畓)이나 나무가 우거진 임야들인 농업진흥구역과 댐이나 저수지와 같은 농업보호구역이 있다.

농업진흥 구역안의 농지에 지을수 있는 건물은 농지법 시행령 제29조에서 명시되어 있듯이, 농업인 주택(창고, 주차장을 포함하여 660㎡이하), 묘목, 과수, 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 농막, 마을회관, 공동창고, 작업장, 농업축산용 관리사등을 지을 수 있다.

저수지나 댐 주변에 있어 경치가 좋아 인기가 높은 편인 농업보호구역 안의 농지에 지을 수 있는 건물은 농업진흥구역 안에서 지을 수 있는 건물과 관광농원(2만㎡미만), 주말농원(3,000㎡ 미만), 부지가 1,000㎡미만인 단독주택, 제1종 근린생활시설(슈퍼, 의원등 가능하나 일반음식점, 이용원, 일반목욕장 등은 허용되지 않음), 제2종 근린생활시설(기원,휴게음식점,당구장,탁구장,금융업소,중개사무소,게임장,학원등은 가능하나 일반음식점과 골프연습장은 허용되지 않음)이다.

그럼, 농지 투자전략에 대해 알아보기로 하자.

■ 투자목적이 분명하여야 한다.

농지는 이용이나 취득에 제한이 있어 다른 사람의 조언만 믿고 투자를 할 경우 상당한 손실이 발생되거나 농지를 취득하지 못하는 문제점이 발생되는 경우가 있기 때문에 상당한 주의가 요구된다. 하지만, 상대적으로 저렴한 가격에 취득하여 전용 등의 리모델링을 통한다면 다른 어떤 투자상품보다 높은 투자수익을 기대할 수 있는 매력이 있기에 농지 투자는 블루오션이라 할 수 있다.

따라서, 농지를 투자할때에는 농지취득에 문제가 없는지 여부와 투자목적대로 활용할 수 있는지 여부를 확인하는 것이 중요하다.

이를 위해서는 가장 먼저 농지의 활용방법 등 투자목적을 염두에 두고, 농지에 대한 토지이용계획확인서를 사전에 발급 받아 해당 지자체나 실전경험이 많은 부동산전문가들의 조언을 듣는 것이 필요하다.

■ 도시와 가까운 자연녹지 및 계획관리지역의 농지를 눈여겨보라.

지목은 '현재'의 이용 상황이고, 용도지역은 '미래'의 활용가치가 담겨 있 기때문에 투자가치를 논할 때는 용도지역이 중요한 기준이 된다. 따라서, 주변 환경이 쾌적하고 기반시설이 갖추어진 자연녹지지역과 생산녹지지역 그리고 계획관리지역, 생산관리지역이 농지투자에서는 무난하다 할 수 있다.

자연녹지지역의 농지는 도시지역과 가까워 기반시설이 양호하고 접근성이 좋아 중.단기 투자로 적합하다 할 수 있다. 농업진흥지역 안에 포함되지 않은 생산녹지지역 역시 도시개발축을 고려한다면 양호한 투자처라 할 수 있다.

먹거리와 관련된 농지는 보존하는 것이 원칙이나, 상대적으로 보존 가치가 떨어진 농업진흥지역 밖의 농지가 운데 계획관리지역 및 생산관리지역의 농지는 비도시지역중에서 언제든지 도시용지로 편입될 수 있기 때문에 미래가치가 풍부한 토지라 할 수 있다. 개발수요가 많은 지방에서는 눈여겨보아야 하는 용도지역이라 할 수 있다.

■ 도로를 개설할 수 있는 지를 확인하여야 한다.

개발호재가 풍부하고, 접근성이 좋은 위치에 있다고 하여도 지적법상의 도로가 없다면 무용지물이라 할 수 있다. 하지만, 더 중요한 것은 도로를 낼 수 있는 지 여부를 확인하는 것이다. 개발의 필수요건은 4m이상에 해당하는 도로가 있어야 하고, 현황도로에서도 건축행위를 할 수 있기 때문에 건축행위 가능 여부는 지자체등 전문가의 상담을 통하여 확인하여야 한다.

■ 토지분할이 가능하고, 환금성을 고려하여야 한다.

현행법상 비도시지역은 개발행위허가를 받아야 분할이 가능하다. 비도시지역의 땅은 도시지역의 땅보다 넓은 면적으로 이루어져 있기 때문에 환금성이 좋은 200~500평정도로 분할하는 것이 좋다.

면적의 환금성도 중요하지만, 금액의 환금성 역시 중요하다. 즉, 5억원의 토지에 한 필지를 매수하는 것보다 1~2억원의 토지에 투자하여 2~3배의 수익률 달성시 매도하는 전략을 구사하여야 하는 것이다. 물론, 5억원의 토지를 매수하여 분할 등의 기법을 통하여 환금성을 높이는 성공투자자들도 많다. 묻지마 투자는 과거의 유산임을 잊지 말아야 할 것이다.

■ 주거문화의 새로운 트랜드를 이해하라.

도시화 용지의 부족으로 주거형태가 대부분 아파트 위주로 주거공간을 형성하였으나, 베이붐 세대의 본격적인 은퇴가 이루어지는 앞으로의 세대는 세컨드 하우스 개념으로 주거문화가 고급 단독주택 형으로 바뀌게 될 것이다.

따라서, 고급 단독주택 용지로 바꿀 수 있는 농지에 선점하는 투자를 고려할만하다.

인구가 꾸준히 늘어나는 지역, 서울 접근성과 자연환경이 좋아 주거환경이 좋은 지역의 농지는 3.3㎡당 100만원을 넘어섰다.

농지의 이점은 값이 싸고 여러 가지 용도로 활용할 수 있다는 데 있다. 계획관리지역에 있는 농지에는 주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 모텔, 일반음식점 등을 지을 수 있다. 도시지역의 자연녹지에서도 가능하나 땅값이 비싼 편이다. 따라서, 근린생활시설과 같은 건물을 지어 사업을 하거나 임대수익을 올리려면 계획관리지역의 농지를 사는 것이 바람직하다 할 수 있다.

토지 이용도를 제고하겠다는 정부의 의지와 농지 완화의 시대적 흐름에 따라 도시 근교의 농업진흥지역 안에 있는 농지는 도시화가 될 가능성이 크다. 도시화가 진행되면 농업진흥지역에서 제외될 가능성도 높고 수용되는 경우에도 높은 보상가를 기대할 수 있기 때문에 개발행위에 제한이 있어도 도시지역과 가까운 농지 역시 투자할만하다.

농지의 가치는 미시적으로는 농업진흥지역 여부, 현황상 경지정리여부, 진입도로 개설 여부등 개발행위허가, 시설별 전용면적 기준과 농지전용허가기준에 따라 가치가 달라진다는 점을, 거시적으로는 인구유입, 개발호재등에 따라 달라진다는 점을 다시 한번 기억할 필요가 있다. 묻지마 투자가 아닌 과학적인 접근이 필요한 땅테크, 선택이 아닌 필수다.

[출처] 닥터아파트 - [땅 테크 #47] 토지투자의 블루오션, 농지 투자 전략/강공석/2010-05-20

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[스크랩] 토지야말로 황금덩이를 캐는 곳이다. |부동산노트

2007-10-31 19:10

http://blog.drapt.com/lakeguy/2426711193825403986

출처 : 원성원님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/taxwon50

자료출처: 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

제 1 부 관리지역 ‘땅테크’를 위한 체크포인트

최근 관리지역의 종세분화가 진행되면서 계획관리구역으로 지정 받을 수 있는 곳에 대한 관심이 높아지고 있다. 관리지역 세분화 작업을 통해 계획관리지역으로 분류된 땅은 개발이 가능해 투자가치가 커지는 반면, 그밖에 지역들은 개발행위가 크게 제한을 받아 투자가치가 떨어지기 때문이다. 관리지역 투자시 고려해야 할 사항들에 대해 알아봤다.

올해 말 관리구역 세분화 완료

계획관리구역 투자가치 ‘高高’

종세분화가 덜된 관리지역에 투자를 하려는 사람들의 발걸음이 분주하다. 올 연말까지 관리지역이 계획, 보전, 생산관리지역으로 종 세분화가 되기 때문이다.

현재 종세분화가 완료된 지역은 고양, 파주, 재구, 울산 등 전국 관리지역의 10%에 불과해 조금만 발품을 판다면 종세분화 이전의 땅을 매입할 수 있다.

관리지역은 과거 준농림지역과 준도시지역을 합친 곳으로 토지적성평가를 거쳐 계획, 생산, 보전관리지역으로 분류된다.

계획관리지역은 관리지역 중 기반시설이 어느 정도 갖춰져 있기 때문에 개발이 예상되거나 난개발이 우려되는 지역, 도시편입 예상지역, 자연환경을 고려해 제한적으로 개발을 하려는 지역 등을 관리하기 위해 지정한 곳이다. 이 지역은 개발사업이 지속적으로 추진될 가능성이 크고, 아파트, 음식점, 숙박시설 등의 개발이 가능해 다른 관리지역보다 투자가치가 높다.

보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보 및 생태계 보전 등 보전이 필요하거나 자연환경보전지역으로 관리하기가 힘든 곳을 따로 분류한 곳이다.

또 생산관리지역은 농업.임업.어업 생산 등의 관리가 필요한 곳이나 농림지역으로 관리하기가 곤란한 곳을 지정한 구역이다. 보전관리지역과 생산관리지역으로 지정되면 앞으로 개발가능성이 불투명해져 계획관리구역보다 토지의 가치가 떨어지게 된다.

현재 관리지역 종세분화 과정을 마친 곳은 고양, 파주, 대구, 울산 등 7개 지역으로, 이 지역들은 종세분화 과정을 거치지 않은 곳의 투자 기준점을 제시하고 있다. .

종세분화 과정을 거친 지역들 중 계획관리지역으로 지정된 곳들의 특징을 살펴보면 몇가지 공통점을 찾을 수 있다.

계획관리지역으로 지정될 가능성이 높은 지역으로는

▲2~3㎞내 기존 개발지가 있는 경우

▲공공시설(고속도로IC, 기차역 등)과 가까운 곳

▲경지정리면적이 약 10% 미만인 곳

▲경사도가 (15도 미만) 낮은 곳 등의 조건을 갖춘 곳이다.

특히 관리지역 주변에 주거, 상업, 공업지역이나 도시개발구역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 및 산업단지 등이 있으면 개발용지로 활용할 가치가 높아져 계획관리구역으로 지정될 확률도 커지게 된다. 또 땅 주변이 계획관리지역으로 둘러싸여 있는 1만㎡ 미만의 소규모 농림지역도 계획관리지역으로 편입될 가능성이 있어 투자가치가 높다.

이런 지역들을 찾기 힘들다면 개발행위를 허가 받은 토지도 고려해 볼만하다. 관리지역 종세분화 주민공람 공고 전까지 농지전용, 형질변경, 군부대 동의 등의 개발행위를 허가 받은 땅은 계획관리지역으로 지정될 수 있기 때문이다.

하지만 관리지역 내 개발행위를 허가 받은 토지가 모두 계획관리지역이 될 수 있는 것은 아니다. 개발행위를 허가 받은 땅 중 부지면적 1만㎡ 이상, 세대수 20가구 이상으로 집단화 돼 있는 경우에만 계획관리지역으로 지정될 가능성이 있다. 따라서 관리구역 내 개발행위를 허가 받은 땅이라도 부지가 좁고 가구수가 적으면, 보전관리지역이나 생산관리지역으로 지정될 수 있기 때문에 주의해야 한다.

또 연접개발제한, 진입로 및 주변도로의 유무, 군사보호시설보호구역, 수도권정비계획, 사전환경성검토 등 개발이 제한돼 있는 곳인지도 토지 매입 전 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 예컨대, 해당 토지(임야) 500m 이내에 3만㎡ 이상의 개발지역이 있으면 계획관리구역으로 지정되더라도 개발을 제한받게 된다.

경기도 땅공인 대표는 "토지는 환금성이 매우 떨어지기 때문에 철저한 준비 없이 종세분화가 이뤄지지 않은 관리지역의 토지를 매입하는 것은 오히려 더 큰 손해를 입을 수 있어 세심한 주의가 필요하다"고 전했다.

계획관리지역 내 소규모 농림지 투자가치↑

고속도로IC 인근 계획관리지역 가능성 커

[자료원 : 부동산뱅크]

제 2 부 돈되는 지목변경 이렇게 하세요

최근 산지나 농지를 전용하여 건축행위를 할 수 있도록 만드는 지목변경이 일반인들에게 큰 관심을 받고 있다. 이는 토지 주변의 개발호재 없이 용도만 변경하면 땅의 가치를 높일 수 있기 때문이다. 토지투자의 기본인 지목변경에 대해 알아본다.

지목변경 전, 토지이용계획서 확인

지목에 따라 땅의 가치 결정

지목변경은 땅의 주된 용도를 변경하는 것으로 실지지목과 지적공부상의 지목이 다를 때, 사실 지목대로 지적공부의 변경, 등록하는 것을 말한다.

여기서 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록하는 것이다. 지적법에서 지목은 논(전), 밭(답), 과수원(과), 목장용지(목), 임야(임), 광천지(광), 염전(염), 대지(대), 공장용지(공), 주유소(주), 잡종지(잡) 등 28가지로 구분하고 있다.

토지에서 지목은 가치를 판단하는 가장 중요한 요소이다. 지목에 따라 건축행위 여부와 건축물의 종류가 결정되기 때문이다. 이에 많은 사람들은 싼 값에 토지를 매입해 지목변경 하는 것을 재테크 수단으로 삼고 있다.

지목변경 전 확인해야 할 사항은 매입한 땅에 어떤 건축물을 지을 수 있는지를 알아보는 것이다. 따라서 땅을 사려는 사람들은 토지 매입 전 시.군.구청에서 토지이용계획확인서를 발급받아 용도지역을 확인하고 도시계획조례를 통해 해당 토지의 들어설 수 있는 건축물을 확인해야 한다.

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도.건폐율.용적률.높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적?효율적으로 이용하기 위해 도시관리계획으로 결정된 지역이다. 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 4종류로 구분한다. 지목변경의 경우 개발행위가 이뤄져야 하기 때문에 대부분 관리지역에서 행해지게 된다.

지목변경시 연접개발제한 불리

농지전용허가만으로 땅값‘高高’

‘지목변경’은 농지전용(산지전용)허가, 형질변경(토목공사, 부지조성), 건축물건축, 지목변경 등의 절차를 따라야 한다.

우선 농지전용이란 농지를 농업생산이나 농지개량의 목적이 아닌 그 외의 용도로 사용하는 것이다. 농지전용을 하기 위해선 먼저 농지를 취득해야 한다. 그러나 비농업인이 농지를 소유하기 위해서는 몇가지 제한요소가 있다.

현재 농지법에서는 비농업인의 경우 주말ㆍ체험농장 정도의 소규모(1,000㎡미만) 농지, 상속에 의한 취득이나 담보농지, 농지전용허가를 받은 농지 등에 한해 취득할 수 있도록 했다.

연천군 D공인 대표는 “보통 비농업인이 농지전용을 받을 수 있는 토지의 규모는 1,000㎡ 이하로 제한돼 있다”며 “비농업인이 토지를 매입할 때, 규모가 제한돼 있다보니 타인의 명의로 지분을 분산 취득해 전용허가를 받는 경우가 있다”고 말했다.

여기에 지난해 1월부터 시행된 농지법에서는 비농업인들이 농지를 매입한 뒤 이를 한국농촌공사를 통해 전업농 등에게 5년 이상 임대하면 크기에 제한 없이 소유할 수 있게 허용했다. 이처럼 비농업인들이 농지를 취득하기 위해선 까다로운 요건을 갖추어야 한다.

농지 취득 후 전용신청을 하기 위해선 해당토지의 경지정리 및 용수개발과 연접개발제한접촉여부 등을 확인하는 것이 중요하다. 해당 토지 주변에 경지정리 및 용수개발 등이 미비한 경우 전용비(농지보전부담금)가 높아지기 때문이다.

또 농지 주변으로 연접개발 접촉여부도 신중히 알아봐야 한다. 연천군 지적과 관계자는 “연접개발제한은 개발행위의 허가 규모를 용도지역(녹지, 관리, 농림, 자연환경보전 등)마다 제한을 둔 것”이라며 “농림, 공업, 관리지역은 3만㎡ 미만, 생산녹지 지역 1만㎡ 미만, 보전관리지역 5,000㎡ 미만 등으로 이 범위 안에서 각 지자체마다 개발규모를 정해놓고 있다”고 말했다.

농지 취득과 개발규제 등을 확인한 뒤 농지전용허가신청서를 작성하여 농지관리위원회에 제출한다. 농지관리위원회는 사업목적이 타당한지, 유해시설인지, 건축용도의 기반시설은 다 갖춰져 있는지 등을 확인하고 시장, 군수에게 신청서류확인서를 제출한다.

시장.군수 등 관할관청에서는 농지전용허가심사를 하게 된다. 이 때 허가가 통과하면 토지 형질변경 공사를 하면 된다.

단, 농지보전부담금의 납입을 조건으로 하는 농지전용허가를 한 경우에는 농지보전 부담금의 납입을 확인한 후에 농지전용허가증을 교부하게 된다.

의정부 G공인 대표는 “꼭 지목변경까지 마무리 짓지 않아도 전용허가가 떨어지면 지목변경이 완료된거나 다름없다”며 “전용허가가 떨어진 것만으로도 전용허가비와 프리미엄이 반영돼 가격이 두 배 이상 오른다”고 말했다.

농지전용 후에는 형질변경을 하게 된다. 형질변경은 경사진 임야를 평지로 만들거나 수로와 구렁으로 돼 있는 논을 흙으로 메워 건축을 할 수 있는 용지로 만드는 것으로 부지조성공사를 말한다.

형질변경 후에는 시.군.구청에서 건축허가를 받고 해당 토지 용도, 용적률, 건폐율 등에 따라 건물을 지으면 된다.

건축물이 완공되면 관할 행정처에서 지목변경을 신청한다. 예를 들어 지목이 답이었던 농지에 공장을 지었다면 공장부지(공)로 지목을 변경하면 되는 것이다.

지목변경 신청을 받은 관할 행정처는 건물의 이용현황이나 관계법령에 적합한지 여부 등을 조사한 후, 지목변경을 허가하게 된다.

[자료원 : 부동산뱅크 2007.10.22]

제 3 부 토지거래허가구역내 땅 매입땐 외국인도 허가 받아야

내년 2월부터는 토지거래허가구역에서 외국인이나 외국법인이 땅을 사더라도 거래 허가를 받아야 한다. 지금은 외국인은 시ㆍ군ㆍ구청에 신고만으로 땅을 매입할 수 있다.

건설교통부는 이 같은 내용의 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’을 개정했다고 25일 밝혔다.

건교부는 외국자본 유치를 위해 외국인이나 외국법인에는 허가를 받지 않도록 했으나 내국인이 외국법인을 설립해 토지를 사는 수단으로 악용하고 있고 외국인이 매입하는 땅도 공장용지가 아닌 주거용지가 많아 투기수단이 되고 있어 법을 개정하게 됐다고 설명했다.

또 뉴타운 지역 등 강도 높은 투기대책이 시행되는 지역에서 외국인의 토지거래가 많이 이뤄지고 있지만 외국인에 대한 허가제 적용이 제외됨에 따라 효율적인 투기방지가 어렵다는 점도 고려됐다.

실제로 지난 2005년의 외국인 토지취득 현황을 보면 전국적으로는 전체 거래필지의 0.81%에 불과했지만 서울의 뉴타운 지역에서는 15.8%로 높았다.

또 외국인 토지취득의 61.1%는 주거용지이고 공장용지는 1.3%에 그쳐 외자유치 효과가 미흡할 뿐 아니라 내ㆍ외국인의 차별을 개선하기 위한 목적도 반영됐다.

개정안은 입법예고와 법제처 심사 등을 거쳐 내년 2월부터 시행될 예정이다.

<자료원 : 서울경제 2007.10.25>

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[스크랩] 자연녹지지역 투자 |우리동네이야기

2007-10-31 18:47

http://blog.drapt.com/lakeguy/2426711193824052546

출처 : 원성원님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/taxwon50

자료출처: 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

최근들어 자연녹지 지역에 관한 투자문의가 많아서 정리하여 올립니다.

1. 자연녹지라고 해서 모두 개발될 가능성이 있는 것은 아닙니다. 자연녹지는 장차 도시개발이 확대됨에 따라 단계적으로 개발될 유보지적 성격도 있고, 도시지역의 자연경관을 유지하기 위해서 필요하기 때문에 실제 개발 가능성이 없는 녹지 지역도 있습니다.

2. 긍정적인 면으로 도시지역이 확장된다면, 자연녹지가 주거지역이나 상업지역으로 용도가 변경되는 경우도 있지만, 변경여부는 해당지자체만 알 수 있으므로 투자시에는 최악의 시나리오 까지도 생각해 보아야만 합니다. 개발가능성이 없는 자연녹지 지역이라면 투자금이 장기간 묶이게 됩니다.

3. 자연녹지는 건폐율 20% 용적율 100% 이내에서 지자체 조례로 정한 범위 내에서 개발 가능하지만, 또한 지자체마다 경사 몇% 이상, 고도 몇 미터 이상, 임목도(나무가 얼마나 있는지) 몇 % 이상은 개발행위를 금하고 있기도 합니다.

4. 따라서 자연녹지라고 해도 현지 지형을 살펴야 하고, 지자체 조례를 검토해 봐야 하고, 개발 가능지라고 해도 도시 확산의 속도에 비추어 일정 기간내 개발될 잠재력이 있는지 평가해 봐야 합니다.

5. 또한 자연녹지지역은 건폐율/용적률도 타 용도지역에 비해 적으면서도, 건축시 제한사항도 많으므로 투자목적을 정확히 정하고, 건축이 목적인 경우에는 해당지자체에 문의하여 해당 업종의 건축과 영업이 가능한지 반드시 확인하여야 합니다.

6. 따라서 도로여건, 기존 도심과의 연계성, 주변여건등을 고려하여 1차적으로 판단후, 해당지역이 인구가 증가하거나 새로운 도시계획의 수립으로 도시지역이 팽창하는 지역인가 철저하게 분석하고 판단해 보아야 할것 입니다. 실제로 도시계획이 잡혀있어도 개발의 진행은 수년간 정체되는 사례도 있으니 유의 하여야 합니다.

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