이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 거래부진 속에 선제적으로 움직이는 주택시장을 미리 알기 위한 실마리를 제공하고자 합니다. 즉 주택시장, 깃대종 단지의 동향을 파악하는 것입니다.

먼저 깃대종(Flagship Species)이란 환경보전의 정도를 나타내거나 복원의 증거가 되는 한 지역의 생태계를 대표하는 상징 동식물종을 말합니다. 깃대종에는 시베리아호랑이 팬더 코알라 두루미 등과 같은 국제적인 종이 있는가 하면 강원도 홍천 열목어와 같이 지역적인   종도 있습니다.

그러면 아파트시장에서 깃대종이 될 수 있는 단지는 어떤 단지일까요? 넓은 의미로는 강남권 아파트가 될 수 있습니다. 좁은 의미로는 강남구별 대표 단지인 블루칩중의 블루칩 단지가 될 수 있을 것입니다.

강남구 깃대종-개포주공

강남구 재건축 단지 중 대표적인 깃대종 단지를 소개해볼까요?

저층과 고층으로 나눠보면 고층의 깃대종 단지는 지난주 칼럼에서 언급한 대치동 은마와 압구정동 구현대10차가 대표적입니다.

오늘은 저층의 대표적 깃대종 단지인 개포주공을 소개할까합니다. 특히 재건축에 주시하고 있는 투자자라면 깃대종의 깃대종이라 할수 있는 개포주공을 예의주시 해야 할 것입니다.

개포주공은 이미 2003년 이후 개포동을 우리나라에서 아파트값이 가장 비싼 동네를 만든  단지입니다. 2009년 2월 현재 평균 평당가가 5천3백27만원으로 7년 연속 1위 자리를 굳건히 지키고 있습니다.

시세 추이를 보면 주공1단지 15평형의 경우 2000년 2억원을 넘은 뒤 2002년 3억원과 4억원을 한해에 돌파했습니다. 2003년 5억원대에 진입하고 2004년 보합세를 보이다 2005년 7억원, 2006년에 8억원, 2007년 9억원을 각각 돌파했습니다. 2008년에는 하락세로 시세는 7억원대까지 떨어졌다 2월 현재 8억7천만원까지 다시 회복한 상태입니다.

개포주공은 대모산과 구룡산 아래 위치해 공기가 좋아 21세기에 주목받는 친환경 주거단지 조건을 거의 완벽하게 갖추고 있는 곳입니다.

여기에 강남권에서 저층 재건축단지로는 유일하게 남아있다는 희소성도 있습니다. 1982년에서 1984년 사이에 입주해 지은 지 25년이 넘습니다. 재건축 투자가치의 척도인 대지지분이 평수 대비 130%를 넘고 있습니다.

개포초, 개원초, 대치초, 개포중, 대청중, 경기여고, 숙명여고, 개포고, 중동고, 휘문고 등 명문 학교가 즐비합니다. 또 타워팰리스, 동부센트레빌, 도곡렉슬 등 최고의 블루칩 단지와 이웃해 있어 미래가치가 그 어느 단지보다 높습니다.

여기에 전철망도 분당선 연장선인 개포동역이 2003년 개통돼 도곡역에서 3호선과 환승되고 선릉역에서 2호선과 연결됩니다. 나아가 2010년 왕십리역까지 완전 개통되면 뚝섬, 왕십리까지 이어지게 됩니다.

최근 동향은 설 연휴 이전에 비해 매수 문의가 소폭 줄긴 했으나 문의가 이어지고 거래가 꾸준히 이뤄지고 있습니다. 투기지역 해제가 임박하면서 해제 후 거래가 더 살아날 것으로 기대하고 있습니다. 2월 현재 개포주공 1단지는 일주일에 4~5건 정도 거래가 이뤄지고 있습니다. 시중 부동자금의 일부가 개포주공에 투입되고 있는 것입니다.

아직 강남권 깃대종 단지가 올 들어 반짝 거래가 이뤄진 뒤 추격 매수로 이어지고 있지 않아 대세상승으로 가기에는 역부족인 상황입니다.

깃대종 단지 관전법

깃대종 단지의 시세 추이를 보면 주택시장을 남보다 한 발짝 빨리 알 수 있습니다. 따라서 깃대종 단지를 가치투자자 입장에서 바라보는 관전법을 소개합니다.

먼저 깃대종 단지를 선정해야 합니다. 주관적일 수밖에 없지만 깃대종 단지는 자신이 관심있는(투자하려는) 지역에서 선정하면 될 것입니다. 쉽게 말해 서울의 경우 강남구 강동구 등 구 단위로 깃대종 단지를 2곳 정도 선정하는 게 좋습니다. 선택과 집중을 위해 한곳도 좋습니다.

깃대종 단지를 구입할 여력이 없더라도 깃대종 단지를 주시해야 합니다. 이유는 깃대종 단지가 상승세로 돌아섰다면 지역별(구체적으론 동별) 대표 단지인 블루칩 단지가 시차를 두고 가격이 오를 것이기 때문입니다. 이어서 옐로칩(저평가 우량 단지) 단지가 상승하겠지요. 옐로칩 단지가 오르기 시작하면 대세상승에 진입했다고 보면 됩니다.

일단 관심 지역의 깃대종 단지를 선정했다면 거래 동향을 주기적으로 체크해야 합니다. 직접 현장을 방문하는 게 좋겠지만 힘들다면 중개업소를 통해 동향을 파악하는 것이 현실적입니다.

문제는 신뢰할 만한 중개업소를 찾는 것인데 직접 찾거나 또는 추천을 받아 신뢰할만한 중개업소를 확보해야 합니다. 이어 구매할 여력이 없더라도 중개업소를 방문해 실구매자인양(쉽지 않겠지만) 믿게 하세요. 아니면 아예 솔직하게 깃대종 인근 단지를 매입할 생각인데 먼저 깃대종 단지의 동향을 파악하려고 한다고 말하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다.

동향 체크는 시장 움직임 속도에 달라야 하겠지만 한달에 1~2회 정도 거래량, 실거래가, 매물량, 매수세 중심으로 체크하면 됩니다. 블루칩 단지 매수희망자일 경우 깃대종 단지의  상승세(매수세)가 2개월 이상 지속되고 있다고 판단했다면 바로 블루칩 단지를 매입해야 할 것입니다.

개인적인 얘기를 오랜만에 하게 되네요. 부자노트 단골 독자님들은 아시겠지만 제 취미는 캠핑과 산행, 그리고 여행입니다. 이제 아이들이 중학생이 되다보니 산행 비중이 올라가고 캠핑과 여행 비중이 줄어들고 있습니다.

이번주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 캠핑과 여행을 통해 알게 된 이웃 사촌들과 만나면서 경험한 부동산 이야기를 피터 린치의 칵테일이론에 접목시켜 소개해보겠습니다.

SCENE1: 2008년 12월 캠핑장에서

2007년 5월 캠핑을 하겠다는 생각이 번쩍 떠올랐습니다. 그래서 그해 6월 한달간 부랴부랴 장비를 구입하고 7월부터 캠핑을 본격적으로 시작했습니다. 지금까지 만 1년 5개월 동안 스물일곱번 캠핑을 하게 됐네요. 한달에 1.6회 꼴입니다.

2008년 12월 겨울 스노우캠핑을 꿈꾸며 봉평 솔섬캠핑장에서 스물네번째 캠핑을 했던 이야기입니다. 2년차 캠핑의 터닝포인트를 삼고자 블로그 이웃 캠퍼들을 초청했습니다. 참석율을 높이기 위해 ‘티저 마케팅’으로 캠핑장에서 ‘2009년 집값 반등할 것인가? 반토막날 것인가?’를 주제로 취중 5분 강의를 하겠다고 알렸습니다.

이 때문인지 저희 가족 포함 모두 아홉 가족이 마실캠핑(단체캠핑)을 하는 성황을 이뤘습니다.

캠핑의 하이라이트인 토요일에 밤 12시가 다 돼 제가 술이 취했을 때 이웃 한분이 부동산 강의를 해달라고 하더군요. 그래서 취중 강의를 횡설수설 짧게 했습니다. 

그때 기억을 되살리면 강의 요지는 “강남에 입성할 수 있는 마지막 기회가 2008년 12월이 될 것이다.”라는 것이었습니다. 다양한 음식을 차려놓고 대부분 술을 마신데다 장소가 한겨울 비닐하우스라 다소 어수선하기도 했지만 단 두 가족만 관심을 나타내더군요. 그나마 한가족만 적극적으로, 다른 한 가족은 소극적으로 관심을 보였습니다.  나머지 가족은 무관심  수준이었구요. 관심있는 가족에게 추가 질문을 몇 가지 받고 취중 강의를 끝내고 바로 잠자러 갔습니다.

SCENE2: 2009년 2월 여행 모임에서

제가 시삽(클럽장)을 하고 있는 대학교 동문 가족여행 모임 클럽이 있습니다. 바로 지난 주말 일요일 강남구 대치동 ‘벽제구이로 설농탕가’에서 돼지갈비로 점심을 함께 하며 오랜만에 회포를 나눴습니다.

이런 모임을 하면 항상 느끼는 것이지만 아줌마들은 뭔 할 말이 그리 많은지 끊임없이 수다를 떨더군요. 제 아내는 지난 2월 첫째 주 주말에 무박 2일로 간 태백산 산행에서 기차안에서 잠 한숨 안자고 아줌마와 수다를 떨다 끝내 졸음산행까지 하기도 했습니다.

이날도 돼지갈비를 먹으며 동시에 얘기를 나누는 게 너무 힘들었다고 해 대치동 커피볶는집 ‘G to B’로 옮겨 못다한 얘기를 나눴습니다.

그런데 이날 아줌마들의 주제가 평소와 다르더군요. 평소에는 자녀들의 교육 얘기가 90% 이상 되고 나머지는 남편 시부모 등 가족 얘기를 하는데 이날은 강남 집값이 ‘머릿기사’로 올라갔더군요.

참석한 아줌마 3명 모두 매우 구체적이고 적극적으로 저에게 질문도 하구요. 요지는 자녀 교육문제로 강남으로 이사하려고 집값을 알아봤는데 일주일만에 5천만원이 올랐다고 하더군요. 지금 강남 집을 사야 하는지, 말아야 하는지 고민이라는 말도 하구요.

지난해 12월 캠핑 이웃과 2월 여행 모임 이웃은 생활수준이나 나이가 비슷한데 불과 2개월 새 중산층 주택구입 심리에 변화가 일어나고 있다는 것을 알게 됐습니다.

칵테일이론을 복습하다

칵테일이론은 ‘가치투자의 대가’ 피터 린치가 과거 펀드매니저 시절 파티장에서 칵테일 테이블 주변에 모여 주식에 대해 주고받은 이야기를 귀 기울인 경험에서 얻은 것입니다.

“첫 번째 단계에서는 한동안 내려가 있었기에 다시 오르리라고 기대하지 않던 사람들은 주식에 대해 이야기하지는 않는다. 사실 그들은 우르르 몰려와 나의 생계수단을 묻지만 나는 뮤추얼펀드를 운영한다고 말한다. 그러면 그들은 얌전히 고객을 끄덕이며 사라진다. 금방 내게서 멀어지지 않은 경우에는 선거, 또는 날씨 따위로 화제를 돌려버린다. 잠시 후 그들은 치과의사에게로 옮겨가서 충치에 대한 이야기를 한다.

두 번째 단계에서는 사람들이 나의 생계수단이 무엇인지 듣고 난 후에도 좀더 머뭇거리다가 치과의사로 간다. 아마 주식시장이 얼마나 위험한 가를 내게 말할 정도의 시간에 해당한다. 칵테일파티에서 화제는 주식보다는 충치가 여전히 우세하다. 이때는 장세가 15% 상승해 있을 때 이지만 거의 관심을 두는 이가 없다.

세 번째 단계에서는 장세가 1단계에서 30%는 올라가 있을 때다. 관심 있는 한 무리의 사람들은 치과의사는 무시한 채 내 주변에 둘러선다. 열성적인 몇몇 사람들은 번갈아가며 내 옆을 차지하고서 어떤 주식을 사야할지를 물어온다. 치과의사마저 어떤 주식을 사야 좋은지 묻는다. 파티에 모인 이들은 이미 모종의 주식에 투자하고 있는 상태이므로 그들 모두가 주식시장에서 벌어진 일들에 대해 이야기한다.

네 번째 단계에서는 또 다시 그들이 나를 에워싸지만 이번에는 그들이 내게 가지고 있으며 그 뒤 며칠 내에 그가 추천했던 종목을 신문에서 찾아보면 이미 모두 올라가 있다. 옆 사람들이 내게 특정종목을 사라고 말해주고 나 또한 그들의 충고를 받아들였더라면 하고 아쉬워하게 된다면 장이 오를 때까지 올라 이제는 흔들리기 시작하는 시점에 와 있다는 징조이다.”

그러면 지금은 칵테일이론 어느 단계?

지난해 12월 캠핑 때가 두 번째 단계에 진입한 시점이었다면, 최근 2월 여행 모임 때는 두 번째 단계가 끝나고 세 번째 단계에 진입하고 있는 시점으로 볼 수 있습니다.

칵테일이론에서도 보듯 투자는 남보다 빠를 때 최대의 수익률을 안겨준다는 것을 명심하세요. 가치투자자라면 첫 번째 단계에서 저평가 부동산이나 가격이 크게 하락한 부동산을 매입해야 할 것입니다. 

지나친 낙관론 또는 비관론은 투자자들의 기대 수익률을 왜곡시킵니다.

경기가 나빠지고 주택시장이 침체에 빠지면 사람들은 모두 부동산 불패신화는 끝났다며 비관론에 휩싸입니다. 비관론이 압도했던 2007년과 2008년 상반기처럼 강남 집값이 떨어진 시기는 바로 가치투자를 하기에 가장 좋은 시기였습니다.