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[스크랩] 부동산의 정석 투자 기법 |우리동네이야기

2006-03-16 00:56

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출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

(알아둡시다) 부동산의 정석 투자 기법

1. 집의 재산적 가치와 귀중성을 깨달아라
 
내 집을 장만하고 재산 증식을 하기 위해선 무엇보다도 집의 재산적 가치를 깨닫고 실천하는 적극적인 재테크 마인드가 필요하다.
 
2. 재테크를 하고 싶다면 아파트를 사라
 
그저 편히 살 집을 구하는 차원이라면 단독 주택을 살 수도 있다.
하지만 부동산 재테크를 해볼 생각이라면 무조건 아파트를 사라.
 
3. 한 곳에 집착하지 말고 자주 사고 팔아라
 
자주 나는 새가 벌레를 많이 잡듯 이사를 자주 다닐 필요가 있다.
평생 한 곳에서 살 생각하지 말고 돈 주고도 못사는 경험을 쌓아라.
대체로 집을 자주 사고 판 사람들은 부자가 많았고, 평생 집을 사고 판 것 이 한두 번에 불과한 사람은 재산 증식을 이루지 못한 경우가 많았다.
부동산은 오르는 부동산이 있고 오르지 않는 부동산이 있다. 지역적으로도 오르는 곳이 있고 그렇지 못한 곳이 있다. 집을 자주 사고 파는 사람들은 그런 곳이 어디인지 경험적으로 알고 있는 경우가 많다.
자주 부동산을 사고 팔면서 이사하는 사람이 다양한 경험을 갖게 된다. 한 집에서 5년 이상 살지 마라. 새로운 지역, 꿈틀거리는 지역으로 가라.
 
5. 부동산 고객의 3대 근성을 역이용하라
 
상투를 잡는 사람들은 대개 적을 모르고 자기도 모르는 사람들이다.
남들보다 한발 앞서 생각하면서 투자해야 후회할 일이 안 생긴다.
모든 사물은 각자의 고유성질이 있다. 우리나라 부동산 시장도 3대 근성 이 지배를 하고 있다
첫 번째 근성은 들쥐 근성이다.
지역분석, 분양 평수 분석, 당첨 확률 분석, 자금 동원 능력 분석, 수요.공급 분석 등도 하지 않고 단순히 떼돈 벌 것이라는 생각만 가지고 투자를 한다.
선두 들쥐 군단이 ‘묻지마 투매’에 나서면 뒤따라 후발 들쥐 군단이 묻지마 투매에 나선다. 이러다가 부동산 시장이 냉각되면 부동산 값은 하락세로 돌아서면서 지각 들쥐 군단만이 손실을 떠 안게 된다.
두 번째 근성은 벌떼 근성이다.
부동산 시장에 벌떼처럼 모여드는 벌떼군단이 여기저기 나타나 면 부동산 시장도 서서히 햇살이 지고 어둠의 그림자가 밀려오고 있음을 깨달아야 한다.
세 번째 근성은 냄비 근성이다.
빨리 끓고 빨리 식는 냄비 근성에 말려들지 않으려면 최신 정보 와 탁월한 지식이 뒷받침되어야 한다. 이를 위해서는 시중 서점에 나와 있는 부동산 책을 수시로 탐독하고 부단히 관계 기관에서 정보를 입수하는 것이 상책이다.
부동산 투자는 벌떼군단, 냄비군단, 들쥐군단이 시장에 본격적으로 몰려오 면 중장기 투자로 바뀐다. 그러므로 단기 투자는 이들이 몰려들기 전에 사 서는 이들이 몰려오는 위세를 봐가며 파는 것이 유리하고, 중장기 투자는 오래 가지고 있을수록 오르는 부동산만 사들이는 것이 필요하다.
 
7. 빌려 살 때가 있고 빌려서는 안 될 때가 있다
 
대출없이 자기 돈만으로 집을 사기란 좀처럼 힘든 것이 현실이다.
빌려야 할 때와 빌리지 말아야 할 때만 알면 대출은 약이 될 수 있다.
오르는 집을 샀다면 반드시 오르게 되어 있는게 부동산 시장의 철칙이다.
‘때’를 잘 선택하여 과감하게 저지르라. 부동산 경기는 불황 때나 호황 때나 보통 2,3년 되었으면 이제 불황이 끝나고 서서히 부동산 회복기가 찾아오므로 부동산 회복 조짐이 약간씩 보이면 이때 아파트를 담보로 대 출을 받아 구입하면 된다. 부동산 회복기 초기에는 대출을 받아 집을 구하고, 부동산 호황이 진행중일 때는 아무런 보탬이 안되므로 집사려고 대출 을 받아서는 안된다.
 
10. 과거의 시세에 얽매이지 마라
 
이미 지나가버린 과거의 시세를 가지고 고민해봐야 아무 소용없다.
미래를 염두에 두고 판단을 내리는 사람들이 큰돈을 버는 경우가 많다.
부동산으로 돈 번 사람들은 통크고 결단력이 빠르기 때문에 신속하게 결 정하고 망설임 없이 사고 판다. 그들은 미래를 염두에 두고 결단한다.
부동산은 미래 지향적이다. 값이 오른다는 것은 미래가 있기 때문이다.
 
11. 욕심은 금물, 80%에 만족하라
 
부동산에서 100%의 이익을 보려는 사람은 큰 낭패를 겪게 마련이다.
적당한 이익에 만족하고 떠날 줄 알 때 비로소 돈이 따라다니게 된다.
“천장에서 팔지 말고 바닥에 사지 말라”
 
14. 사람과의 인연을 귀하게 여겨라
 
돈벌게 해주는 인연을 만나는 것은 요행이 아니라 필연이다.
평소 부동산에 관심을 가지는 사람만이 이러한 인연을 만난다.
 
16. 집 팔아 사업하거나 주식 투자하지 마라
 
세상에서 가장 어리석은 사람은 집 팔아 다른 일 벌리는 사람이다.
힘들여 장만한 집을 날리지 말고 집으로 돈 버는 방법을 찾아라.
 
17. 프로가 아닌 아마추어라면 장타를 쳐라
 
산전수전 다 겪은 프로들은 단타 투자로도 큰돈을 벌 수 있다.
하지만 일반인들은 입지를 잘 선택해 장기 투자를 하는 게 좋다.
장타를 계획하고 있는 투자자들은 먼저 입지를 점포 입지 보듯 분석, 검토 하고 돈되는 지역임이 확인되면 이 지역에서 어느 평형이 인기가 있는가 에 초점을 맞춰 사야 한다. 매도 매수시기도 면밀히 검토해서 가장 오르는 시기는 팔지 말고 가장 안 오르는 시기에 팔아야 한다.
 
18. 히딩크식 부동산 투자법을 배워라
 
축구나 부동산이나 기본과 원칙을 중시하면 좋은 결과가 나온다.
승리의 조건은 특출난 그 무엇이 아니라 기본을 지키는 데 있다.
첫째, 3~4년은 투자하라.
분양 당첨되어 팔지 않고 새 아파트에 입주나 세를 놓고 2,3년 후 에 팔면 단기 투자를 하는 것보다 더 큰 차익을 얻을 수 있다.
둘째, 분산 투자를 하라.
부동산 투자도 한 곳에 집중 투자하는 것은 실패할 확률이 성공할 확률보다 높다.
셋째, 멀티플레이어 상품에 투자하라.
부동산의 대표적인 멀티플레이어 상품은 바로 아파트이다. 아파트는 경기에 민감하고 현금화가 손쉬운 점이 장점이며 쉽게 팔 수 있고 쉽게 살 수도 있다.
넷째, 유망 신규 상품에 투자하라.
이미 오를 대로 오른 곳보다는 오를 잠재력이 풍부한 지역에 한발 앞서 투자하고 아파트 투자 붐이 일고 있을 때 상가, 땅 등에 미리 투자하는 지혜가 필요하다.
다섯째, 정보를 수집하고 분석, 응용하라.
부동산 정보는 한 지역에만 국한되지 않는다. 하나의 도시 전체의 흐름이 있고 권역별로 움직이는 가격 흐름도 있다. 이러한 정보를 총망라하여 수집한 가운데 사고 파는 문제를 결정해야 한다.
여섯째, 늘 배워라.
지식은 힘이다. 부동산 역시 투자에 성공하려면 많이 알아야 한다. 현장을 직접 밟고 느껴야 많은 현장 지식을 갖출 수 있다. 그리고 간접지식인 부동산 책을 많이 읽어야 현장을 바로 읽을 수 있다. 풍 부한 부동산 지식은 곧 성공 투자와 직결된다.
일곱째, 창의적으로 대처하라.
풍부한 지식으로 무장하여 남이 가는 길을 가지 않고 보다 색다른 길을 개척해 나가는 적극성이 필요하다.
여덟째, 신념이 있어야 한다.
남따라 장에 가는 것이 아니라 내 갈 길을 가는 것이다.
아홉째, 기본과 원칙에 충실하라
 
 
<2장> 오르는 블루칩 아파트를 노려라
 
 
1. 중고 아파트보다 새 아파트가 돈이 된다
 
분양가가 너무 높다고 청약이나 조합 가입을 포기하지 마라.
싼 게 비지떡이다. 싼 건 싼 값을 하고 비싼 건 비싼 값을 한다.
중고 아파트보다 새 아파트가 처음부터 더 비싸더라도 사는 것이 돈이 된 다. 대부분의 경우 중고 아파트에 비해 분양권 오르는 폭이 지역과 관계없 이 더 높다. 다만 비인기 지역은 분양권도 중고 아파트처럼 잘 안 오른다.
 
2. 새 아파트는 두 번 가장 많이 오른다
 
새 아파트는 당첨되자마자 수요가 폭발해 가장 많이 오른다.
중도금 후반기나 입주 후 6~12개월 이내에도 오르는 폭이 크다.
 
3. 대단지 아파트라고 꼭 돈되는 것이 아니다
 
대단지 아파트를 사야 큰돈이 된다고 생각한다면 큰 오산이다.
단지의 대.소규모보다는 입지와 주거 환경이 성패를 좌우한다.
규모에 관계없이 모든 면에서 우수한 아파트만 값이 오른다는 것을 알아 야 한다. 이제는 다른 요인들에 의해서 아파트 값이 오르내린다는 사실을 주목해야 한다.
 
4. 오르는 소규모 아파트의 6가지 조건
 
반평생 땀흘려 모은 돈으로 잘 오르지 않는 아파트를 살 수는 없다.
소규모 아파트일수록 입지가 좋고 우수 브랜드의 것이어야 한다.
첫째, 명당 자리를 골라야 한다.
지역적으로 보면 서울시와 서울 외곽 그리고 5대 광역시, 기타 지 방 도시가 그런 곳이다. 좀더 세부적으로는 강남이 명당이다.
주택 입지는 환경, 거주하는 사람의 유형, 교통여건, 교육여건, 지 식, 정보조건, 시테크 여건, 재테크 여건, 좋은 사람 만나기, 행복지 수 등 어디에 사느냐에 따라 강력한 영향을 받는다.
둘째, 교육환경이 우수한 곳을 골라야 한다.
학교와 주변 학원을 분석, 검토 후 결정해야 성공한다.
셋째, 환경친화적인 곳이어야 한다.
규모에 관계없이 녹색 공원이 아파트 인근에 있거나 바다, 강 등이 있는 곳이 상종가를 치게 된다.
넷째, 교통이 우수한 곳이어야 한다.
다섯째, 우수한 브랜드이어야 한다.
여섯째, 최소한 100세대는 되어야 한다.
좋은 입지에 있다면 소규모 세대라도 100세대이면서 위의 다섯가지 조건을 갖추고 있으면 분명히 오르는 아파트이다.
5분 이내의 역세권과 유명 학교가 인근에 있으며 녹색 공원이 있고 대규모 쇼핑센터나 재래시장이 있으면 값이 잘 오른다.
 
5. 오른 지역과 오르지 않은 지역을 구분하라
 
오르지 않은 지역은 좋은 집이 나와도 구입하려는 사람이 드물다.
오른 지역의 아파트를 구입하는 것만이 큰돈 버는 지름길이다.
2001년 5월부터 그해 12월까지 조사에 의하면 인기지역의 26평대가 8%, 33평대가 10% 올랐고, 비인기지역의 24평대가 1.5%, 27평대가 0%, 31평대가 0%, 32평대가 8.4% 오른 것으로 나타났다.
안 오른 지역에 급진적인 환경 변화가 일어난다면 안 오른 지역의 고정 관념이 깨진다. 반대로 오르는 지역에 납골당 등 혐오시설이 들어오면 안 오르는 지역으로 바뀐다.
 
6. 입주 때 얼마나 오를 것인지도 고려하라
 
분양 때 많이 오르는 지역이 있고 입주 때 많이 오르는 지역이 있다.
분양권 살 당시만 생각하지 말고 입주 시기까지 잘 고려해 결정하라.
첫째, 먼저 지역을 분석, 검토하라.
지역별 분석을 해보면 오랫동안 가격이 미동도 하지 않는 지역과 약간 바람만 불어도 가격이 흔들리는 지역이 따로 있음을 알수있다.
둘째, 수요층이 두터운 평수를 구입하라.
지역마다 알맞은 평수가 있다. 입주 후 어느 평형이 가장 오를 수 있는 평형인가를 시장 조사한 후 대세에 편승하지 않고 사면 돈을 벌 수 있다. 단, 시대적 대세에 휩쓸리지는 말아야 한다. 자신의 재 산 상태를 고려하여 지역에서 가장 필요로 하는 평수를 구입하는 것이 오르는 부동산을 사는 비결이다.
셋째, 지역이 선호하는 브랜드 분양권을 구입하라.
 
7. 도심지일수록 비싸고 멀어질수록 싸다.
 
지방보다는 수도권, 수도권보다는 서울, 서울 외곽보다는 도심의 아파트 값이 비쌀 수밖에 없다. 1순위 투자처를 서울로 삼아라.
개발 지역은 사람들의 관심이 집중되어 결국 수요가 폭발하기 때문에 가격이 뛴다.
 
8. 같은 지역이라도 입지에 따라 값이 달라진다
 
아파트를 살 때도 점포처럼 입지를 꼼꼼히 따져야 하는 세상이다.
전국 주택 보급률 94% 시대에 걸맞게 이제 양보다는 질을 따져라.
아파트를 살 때는 꼭 입지를 보고 사되 아파트가 건축된 후 교통의 편리 성, 단지 출입의 편리성, 교육 환경, 편익 시설, 가구당 주차시설, 환경의 쾌적성 여부 등을 분석 검토해야 후회하지 않는다.
 
9. 분양권 프리미엄, 이런 곳에 붙는다
 
사람 살기 좋은 곳에 분양권 프리미엄이 붙는 건 기정사실이다.
묻지마 투자는 금물, 투자 가치가 있는 최고의 아파트를 잡아라.
지역은 프리미엄과 불가분의 관계이다. 신문이나 부동산 전문잡지를 먼저 분석한 후에 분양지를 직접 누비고 다니며 청약을 하라. 신문이나 부동산 전문잡지에 이번 분양지는 어디 어디 몇 평이 투자 가치가 있다는 전문가 의 분석 결과가 조목 조목 실려 있다.
돈되는 아파트의 일곱가지 원칙은 우수 역세권, 우수 환경, 우수 교육환 경, 우수 편익시설, 유명 브랜드, A급 필요평수, 우수 입지다.
 
11. 같은 단지라도 동에 따라 돈이 다르다
 
어떤 동을 사느냐에 따라 수백만원, 수천만원의 차이가 난다.
아파트 배치 도면을 다각적으로 분석해 로열 동을 골라내라.
첫째, 시내 쪽에 입지한 동을 골라야 한다.
후미진 곳에 위치한 동은 인기동이 못된다.
둘째, 도로에 인접한 동은 피해야 한다.
도로 동은 낮에는 먼지, 밤에는 소음에 시달려야 한다.

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[스크랩] 철거가옥 특별분양 |우리동네이야기

2006-03-16 00:53

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출처 : 뉴타운과 재개발의 모든것

원문 : http://blog.drapt.com/asiaboss

특별분양지도
'철거가옥 특별분양 아파트, 1억원으로 세곡ㆍ우면지구 매입'

광화문 대로변을 지날 때마다 전봇대를 장식한 전단지가 눈에 띈다. 머니투데이 홈페이지도 지우고 또 지워도 '철거가옥...' 광고 댓글이 끊임없이 올라온다. 짜증을 넘어 오기가 생겼다. '한번 알아나 보자. 도대체 무슨 요술로 블루칩 신규분양 아파트를 1억원대에 매입한다는 말인가?'
광고문구에 적힌 Y사로 전화를 걸었다. 기자임을 밝히고 인터뷰를 요청했지만 '당연히' 거부당했다. 게다가 한번 통화한 사람의 이름을 대도 직원들끼리도 서로 모르는 눈치였다. 직원에게 대표의 이름을 물었지만 알지 못한다는 대답만 들었다.

Y사는 광고만 전담하는 아르바이트 직원이 수십명을 넘었다. 특별분양 대상도 아닌 주택을 분양대상이라고 과대포장해 대표가 투자자들로부터 고발 당하기에 이르렀다. 교도소 '돌담' 안으로 걸어들어가야 했던 Y사의 전 대표는 이름 뿐인 대표를 앉힌채 실질적인 경영권을 행사하고 있다는 후문이다.

투자자의 입장에서 설명이라도 들어보자는 생각에 특별분양업체(일명 기획부동산) S사와 접촉했다. S사의 인터넷 홈페이지에도 대표이사의 인사나 이름은 없었다. 팀장급 직원의 이름과 연락처가 있을 뿐이었다. 첫번째 통화 이후 아무개 팀장은 적합한 주택이 나왔다며 수시로 전화를 줬다.

특별분양이란 서울특별시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급규칙(2004년 4월 26일 개정)에 따라 서울특별시가 시행하는 도시계획사업(도로개설 및 확장, 공원녹지사업, 공영주차장 건설사업 등)ㆍ시민아파트 정리사업으로 인해 철거되는 주택의 소유자에게 전용면적 25.7평 이하의 국민주택 입주권을 특별히 공급하는 것을 말한다.

철거가옥이라 하면 갈 곳 잃은 철거주민들이 거리로 내몰리고 철거반원들과 사투를 벌이는 장면이 떠오를 것이다. 이처럼 철거주민과 마찰이 생기면 사업이 지연되기 때문에 서울시로서도 일종의 보상책이 필요했고 그 부산물이 특별분양이라 할 수 있다. 철거주택 소유자에게는 보상비와 택지지구 입주권이 주어지고 철거주택 세입자는 이주비나 임대주택을 공급받게 된다.

재개발이나 재건축이 기존에 거주하던 지역에 공사가 끝난 후 입주하는 것과 달리 특별분양아파트는 기존 거주지가 도로, 공원, 공영주차장 등으로 변경되는 경우 거주지역 자체가 바뀔 수 있다. 홍두깨씨가 살고 있는 A지역에 도로가 들어서게 된다면 홍씨는 입주권을 받고 6개월 이내에 지구 신청을 해야한다. 해당 시기 지구접수를 하는 택지지구에 구청을 통해 신청하면 된다.

서울시가 입주권을 지급하는 철거가옥은 한정돼 있기 때문에 일단 지구 신청을 마치면 경쟁률이 높은 강남 지역이 아닌 한 대체로 입주권을 획득하게 된다. 여기에 동ㆍ호수 추첨 전까지 1번의 지구변경 기회가 주어진다.

홍두깨씨가 샛별지구를 신청했다고 하자. 얼마 후 샛별지구의 동ㆍ호수 추첨 전 강남 신흥주거지로 조성될 태양지구가 지구 신청을 시작했다. 태양지구의 시세 상승폭이 샛별지구보다 클 것으로 예상한 홍두깨씨는 1회에 한해 지구를 변경할 수 있다. 태양지구의 경쟁률이 높아 진입이 좌절되면 1차로 신청했던 샛별지구로 돌아가게 된다. 지구가 확정되고 동ㆍ호수 추첨이 완료된 분양가를 납부하고 입주를 마치게 된다.

현재 기획부동산이 개인 투자자에게 매입을 권유하는 주택은 지구단위계획구역 지정 고시 전의 철거예정 가옥이다. 서울시 산하 SH공사가 분양하는 입주권을 받아 분양금을 감당할 여력이 없는 철거가옥 소유자가 철거가옥을 기획부동산에 매도하면 기획부동산은 개인 투자자에게 다시 프리미엄을 붙여 매도한다.

주의할 점은 지정 고시가 끝나고 발부된 입주권을 매매하는 것은 불법이라는 것이다. 상암지구 분양이 한창일 때 입주권이 불법 매매돼 개인 투자자들이 홍역을 치르기도 했다. 입주권은 등기부등본상의 원 소유주 명의로 발급된다. 기획부동산의 설명만 듣고 입주권을 매입하는 것은 불법일 뿐더러 원 소유주가 계약 내용과 달리 추가 프리미엄을 요구할 때 문제가 생길 수 있다.

그렇다면 철거가옥 매입을 통한 입주권 확보에 실익이 있는 걸까. 철거가옥 특별분양의 성공 사례로 꼽히는 대표적인 지구는 상암지구다. 택지지구 선정 소문이 무성하던 98~99년에 쓰레기 매입장을 끼고 있던 상암지역에 선뜻 투자하려던 이는 드물었다.

서울 거주 무주택 세대주인 일마루씨는 98년 철거예정가옥을 4000만원에 매입했다. 택지 개발사업이 좀처럼 진척되지 않아 입주까지 5년이나 걸렸고 마음 고생도 심했지만 2003년 10월 상암3단지 33평형에 분양가 1억8000여만원으로 입주했다. 현재 거래시세는 5억원을 훌쩍 넘어선다. 투자금 2억2000만원의 두배가 넘는다. 전세시세도 1억7000~1억8000만원. 일마루씨가 분양금이 부족해 전세를 끼고 투자했다면 수익률은 더 높아진다.

일마루씨의 초기 투자금은 4000만원. 후분양제로 분양금은 입주 6개월전부터 치렀기 때문에 금융비용이 생각보다 크지 않았다. 하지만 입주 전까지 변두리에서 전세를 살았던 5년은 생각보다 길었고 적지않은 목돈 4000만원이 묶여있던 부담도 컸다. 결과적으로는 월드컵경기장과 하늘공원, 노을공원이 보이는 대단지 새 아파트에 만족하고 있다.

철거가옥 특별분양 아파트의 장점으로 꼽히는 것은 조성 원가(땅값 건축비)에 공급되는 분양가다. 택지조성 보상금에 따라 다르지만 전용면적 25.7평 이하의 국민주택은 지구 인근의 기존 아파트와 비슷하거나 다소 낮은 수준에서 분양가가 책정된다. 대단지이고 기반시설이 갖춰지기 때문에 프리미엄이 붙을 확률이 높고 선시공, 후분양으로 금융비용 부담이 상대적으로 적다. 서울시가 주도하는 개발사업이기 때문에 공사가 지연되거나 와해될 확률이 낮다는 것도 장점이다.

상암지구 등 인기 단지에 신청해 입주권을 획득한 상당수 투자자는 수익을 얻었다. 하지만 상암지구처럼 쓰레기더미에서 쾌적한 공원으로 거듭나 분양가의 배로 오르는 일이 앞으로도 가능할까. 기획부동산이 소개하는 철거예정가옥 단가는 나날이 오르고 있다. 짧지 않은 투자기간 목돈이 묶이면서 감수해야 할 리스크는 투자 수익을 상회할까. 의문이 꼬리에 꼬리를 무는 순간 영업 의욕에 불타는 S사 아무개 팀장에 의해 기자의 핸드폰이 진동하기 시작한다.

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[스크랩] 철거가옥 특별분양(下) |우리동네이야기

2006-03-16 00:53

http://blog.drapt.com/l777/2147341142437994766 주소복사

출처 : 뉴타운과 재개발의 모든것

원문 : http://blog.drapt.com/asiaboss

[財테크, 희정이도 한다] 철거가옥 특별분양(下)

뉘엿뉘엿 겨울해가 질 무렵 서울 종로구 S동 O번지를 찾았다. 행여 눈이라도 오면 어떻게 걸어갈지 조마조마하게 가파른 계단을 오르자 마을 공동화장실이 눈에 들어왔다. 20년째 이곳에서 세탁소를 운영한다는 55살의 G씨. 기획부동산이 보상금을 포함해 2억원에 사겠다는 대지면적 7.8평의 3층 건물을 팔지 않고 있다. 시집보낼 딸이 있다는 G씨에게도 평생 처음 새 아파트에 입주할 기회가 생긴 것이다.

S동 인근 공인중개사인 L씨는 "뉴타운 계획의 일환으로 S동 O번지에 공원이 들어선다는 호재가 돈 지 오래"라며 "이미 기획부동산을 통해 같은 집이 여러번 손을 탄 경우(프리미엄을 붙여 여러번 등기가 바뀜)도 있다"고 밝혔다. 호가가 1억원에서 1억2000만원까지 형성돼 투자가치가 떨어진다는 설명이다.

기획부동산인 Y개발의 아무개 팀장의 말은 달랐다. 커피숍에서 마주앉은 그는 철거가옥 특별분양의 개념을 설명한 뒤 확보 중인 철거예정가옥(혹은 철거예정가옥이라고 믿는)을 풀어놓기 시작했다. C구 S동 O번지. 뉴타운 예정지 인근에 도시계획시설 사업에 따라 노후가옥을 철거하고 공원이 들어서며, 입안을 마치고 지형도면을 작성 중이라 입주권을 받는 데는 문제가 없다 했다.

사업시행인가 고시 전이니 불법이 아니며 건축물대장상 건평 12평(40㎡)을 넘어 33평 아파트 입주권이 부여돼 수익성도 높다는 것이었다. Y개발이 S동 O번지 일대 OO여가옥을 일시에 매집 후 중도금 납입 중이라 조기에 계약하면 프리미엄을 낮춰 싸게 살 수 있다고 했다. 매입가는 최저 1억원.

요약하면 Y개발이 철거예정가옥의 계약을 마치고 중도금을 납부 중이며 투자자 K씨가 Y개발에 1억원을 건네면 입주권만 받는 조건으로 계약을 하게된다는 것이다. Y개발은 계약금을 내고 중도금은 K씨가 보태는 형상이다. 입주권만 받기로 했으므로 철거 보상금은 Y개발에 귀속된다. C구 S동 O번지 연립은 건축연도가 오래지 않아 7000~8000여만원까지 보상금이 나올 것이라고 전했다.

물론 Y개발과 철거예정가옥의 원소유주 사이의 계약내용을 확인할 수 없으므로(기획부동산은 절대 매매원가를 공개하지 않는데 민영건설사들이 아파트 분양원가 공개를 꺼리는 것과 다르지 않을 듯 하다) 보상금이 다시 원주민에게 양도되는지 여부는 알 수 없다. 일반적으로 K씨가 입주권만 아니라 보상금까지 포함해 주택 자체를 매입하면 초기 투자금이 상대적으로 많이 들지만 입주권 매입 단가는 낮아진다.

SH공사 김민 팀장에 따르면 지구신청 후 지구변경의 '데드라인'인 동ㆍ호수 추첨 전까지 평균 3년정도 소요된다. 3년동안 유망한 단지가 하나도 신청을 받지 않을 확률은 적지만 경쟁률을 뚫고 100% 입주하게 된다는 보장도 없다(특별분양은 신청과 동시에 입주가 확정되지만 입주신청자가 많으면 추첨을 통해 입주를 결정한다). 입주권을 받은 후 6개월 이내 신청한 첫 지구가 시장성이 없다면 최악의 경우 투자원금은 묶이고 기다린 시간도 무용지물이 될 수 있다.

최근 입주 모집을 한 성북구 장위동 장월지구는 특별분양 신청에서 미달이 발생했다. 33평의 분양가가 2억3920만원으로 평당 725만원이다. 주변 아파트 시세(99년 입주 우방아파트 33평 거래가 2억2000만원)보다 다소 높은데다 철거예정가옥 매입 비용을 더하면 오히려 손해가 크다. 투자원금을 회수하고 수익이 남을 정도로 시세가 오를지도 의문이지만 투자시간을 생각하면 메리트가 없다.

세곡, 우면지구 등 강남권 아파트를 평당 600만원대에 분양한다는 광고가 서울시내 도로와 지하철을 도배하고 있지만 평당 600만원이라는 수치는 과거에 그러했다는 예시일 뿐 앞으로 분양될 택지지구 아파트가 그 수준에서 정해질 가능성은 거의 '제로'라고 할 수 있다. SH공사에서 특별분양하는 아파트는 분양가가 입주 6~7개월전 건설원가 등 제반 여건을 고려해 결정된다.

특별공급 입주권은 철거예정가옥 관할구청의 자격심사를 통해 주어진다. 입주권이 부여되지 않은 철거예정가옥, 속칭 물딱지를 매입하면 피해를 입을 수 있다. 철거예정가옥 매입 전 해당가옥의 도시계획확인원을 떼 보거나 관할구청 주택과 등에 매입하려고 하는 주택이 도시계획사업에 편입돼 있는지 반드시 확인해야 한다.

사업시행인가 고시 후의 입주권 양도는 불법으로 위반할 경우 입주권을 무효로 하거나 공급계약을 취소할 수 있으며 2년 이하 징역이나 2000만원 이하의 벌금에 처해진다. 또 사업시행인가 고시 후라면 이미 프리미엄이 오를대로 올라 매입가에 그만큼 웃돈이 더해져 있다는 점을 유념할 필요가 있다.

철거가옥 투자가 성공하기 위해 거쳐야할 관문은 여러개다. 신뢰할 만한 업체를 만나야 하고 입주권이 확실한 철거예정주택을 충분히 낮은 가격에 확보해야 하며 원하는 지구에 입주하기까지 마음을 졸이고 4~5년을 기다려야 한다. 98~99년 4000만원에서 1억2000만원까지 오른 철거예정가옥의 호가를 고려하면 공급은 적고 수요는 늘어나는 추세라고 볼 수 있다.

4~5년 묶여도 무방한 현금과 투자금이 묶여있을 동안 거주할 주택이 확보된 투자자라면 내 집 마련을 위해 장기적으로 신중하게 접근해 볼 수도 있겠지만 투자자 개인이 조정할수 없는 불확실성이 많다. 철거민에 대한 보상을 위해 제공되는 입주권을 본래 용도와 다르게 재테크 수단으로 이용하려다보니 재고 따질게 많을수 밖에 없는 것도 당연하다.

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