[스크랩] 미래 부동산에 대한 착각 6가지

[스크랩] 내집 마련 시리츠 빅3 |부동산노트

2007-08-31 16:13

http://blog.drapt.com/kyungae2/2413571188544386512

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

부자가 되려면 내집마련이 최우선!-내집마련 시리즈 1편

사람은 누구나 부자가 되길 꿈꾼다.

당신과 나를 포함한 세상사람들은 다 풍요롭고 행복한 현재와 미래를 꿈꾸고 있고, 생활속에서 부유함을 누리길 소망한다.

부는 자유를 창조한다.

속박으로부터 벗어나 '행동할 수 있는 자유'를 준다.

또한, 부는 하나님이 우리 인간에게 주신 당연한 권리 이다.

하지만, 부를 향한 방향성을 잘 포착한 사람들만이 부자가 되고, 자신의 갈길을 알지 못해 우왕좌왕하는 사람들은 부자가 되지 못한다.

그렇다면 어떻게 부자가 되어질 수 있겠는가?

아니, 질문을 바꿔보도록 하겠다.

가장 빠르게 부자가 되는 방법은?

저축?

좋은 직업?

내집마련?

주식?

땅?

부자가 될 수 있는 가장 우선적인 방법은 '내집마련'이다.

월가의 황제였던 피터린치가 이렇게 말했다.

'내집마련을 하기전엔 주식을 하지 말라'

내집마련 준비는 어떤 것이 필요한지?

간단하게 일단 준비할 것부터 챙겨보도록 하겠다.

모든 일은 도입전에 준비하는 과정이 꼭 필요한 법!

준비는 간단하다. 청약통장, 종자돈, 정보수집이 필요하다.

일단 청약통장부터 만들자.

혹은, 집이 있다 하더라도 넓은 집으로 이사가고 싶다면, 다시 청약을 들어놓는 것이 좋다.

하루빨리 1순위를 만들어 놓고 청약전략을 세워라.

청약저축-대한주택공사, 도시개발공사등이 짓는 국민주택규모 25.7평이하 주택분양시 사용 (대부분, 집이 없는 경우 청약저축을 든다.)

청약예금-일반 건설회사가 짓는 아파트를 분양받을 때,목돈 예치시

청약부금-적금식으로 13만원씩 2년부으면 1순위/자유적립식으로 300만원 이상시

(청약부금은 보통 집이 있는 사람들이 든다.난 처음부터 집살생각으로 이걸 들었다)

나보다 삼년차 빠르게 결혼한 4년차 주부 언니는 25살 졸업하고 나서부터 한달에 오십만원씩 청약을 넣었다.

그리고, 천팔백만원을 만들어서 당첨이 될 때까지 분양을 계속 집어넣었다.

언니의 목표는 '당첨받을 때까지' 였다.

현재 언니는 마포에 살고 있고, 당첨되어 분양받은 집값은 쏠쏠하게 올라 있다.

청약 통장없이 내가 원하는 지역에 가장 빨리 사는 방법은 지어진 집을 집주인과 계약관계를 맺어 사는 것이다.

나는 돈 없으니까 안된다라는 생각을 가지고 있는가?

당장 그 생각을 부숴버려라.

된다는 전제아래 조금씩 돈을 모아라.

일단 전세를 살만한 돈부터 모아보자.

이것은 씨앗이 되어질 수 있는, 자라서 풍성하게 열매를 맺을 수 있는 Seed Money를 만드는 방법이다.

월 저축액을 수입의 70-80%까지 과감하게 저축에 모든 것을 쏟아부은 후 전세를 살다가 그 돈을 종자돈 삼아 굴리고 자신이 생각한 시기에 평소에 관심가던 유망한 지역에 아파트를 사면 된다.

적금을 부어 돈을 만들고 MMF식의 상품으로 고수익을 받으면서 때를 기다리는 것도 좋다.

내집마련에 관계된 모든 정보를 빠짐없이 빼곡하게 스크랩하라.신문, 뉴스, 책, 잡지 등에서 정보를 얻고 직접가보고 상황이 어떤지 자신의 생각에 가능성이 어떠한지 만들어 볼 수 있는 공책을 만들어라.'

'평생 임대아파트'에서 살것도 생각해 보는 내 친구는 그런 정보는 필요없다고 말한다.

혹시라도 집을 사면 그때 닥쳐서 생각하고 사면 된다는 것이다.

아니, 그때가면 절대 기회가 없다. 왜냐하면 보는 안목이 없기 때문이다. 보는 안목이 없는데, 어떻게 집을 제대로 고를 수 있는가? 음식도 먹어본 사람이 먹는거고, 물건도 골라본 사람들이 잘 고르는 법이다. 기본적으로 물건을 고를때, 생각을 하게 되는데, 물건을 사려고 할때마다 생각을 했다면, 물건에 대해 관심이 없는 사람보다 몇번 수십번 혹은 수백번더 생각해 볼 기회가 생기기 때문이다.

이제 내집마련을 위한 단계를 하나씩 밟아보자.

나는 이것을 육하원칙에 근거해서 얘기해보도록 하겠다.

1. 내집을 마련하는 이유(Why)

대한민국은 몇년동안 부동산열풍, 주식열풍 그리고 땅투기에 몸살을 앓았다.

그러나, 소수의 사람들만이 주식으로 대박이 났고, 소수의 사람만이 땅을 사놓은 것으로 부자가 되었다.

그럼에도 불구하고, '대박 인생'을 꿈꾸는 많은 사람들이 주식이나 땅에 모든 것을 건다.

투자는 반드시 내집마련을 한후에 해야만 한다.

부자가 되는 재테크의 1차적인 목표는 내집마련이 되어야만 하는 것이다.

왜 내집마련을 해야한다고 생각하는가?

집은 정말 필요한 것일까?

평생 전세로 살면 안되는 것인가?

요즘은 임대아파트도 쏟아지는 물량을 주체할 수 없다던데?

나의 가장 친구중의 하나는' 평생' 전세살 생각을 가지고 있다.

혹은 이 쏟아지는 물량에 자신의 생각을 맞추어 '임대아파트'도 괜찮단다.

자신은 집을 살 필요를 못느끼겠다는 것이다.

그래서, 나의 조언 한마디

'내가 지금 말고 니 결혼할때 집샀으면 지금보다 두배 이익을 남겼어'

그래도, 친구는 임대아파트 혹은 전세에 대한 '환상'을 못벗어난다.

남만 좋은 일은 왜 하나?

평생 남의 밑에서 뼈빠지게 일한돈 '집주인' 혹은 '임대주'좋으라고 내 재산 불리는건 생각지도 않고 그렇게 살겠단다.

두시간도 넘게 열변을 토해가며 침튀기며 말했지만, 결국 내 조언은 필요가 없었던 듯하다. 이래서, 부자들이 나중엔 조언도 안해주나 보다라는 생각을 씁쓸하게 했다.

집은 나와 내 가족의 보금자리이다.

내 가족과 내가 쉴 수 있는 귀중한 울타리이며, 휴식처이다.내집마련을 통해서 나의 물질적 재산가치가 상승할 수 있고, 전세나 월세의 서러움을 겪지 않고 남의 눈치 보지 않고 살 수 있다.

집주인이 나가라면 나가야하는 그런 곤란하고 황당한 처지 안해도 된다.

집벽에 못박고 도배하는데, 집주인의 동의가 필요없음은 물론이다.

더욱이 몰지각한 주인만나 한겨울에 나가라는 경우 당하면 거기다가 갓 태어난 아이라도 있으면 그 서러움 물밀듯이 다가온다.

자신이 '결정권'을 쥐지 않은채, 남에게 어떤 형태로든 '내 자유를 속박할' '결정권' 을 맡긴다는 건 얼마나 비침하고 싫고 비합리적이고 힘든 일인지 모른다. 내가 하면 내 스스로 책임지면 되지만, 남을 '결정권'을 휘두를 위치에 두어 그 결과를 내가 감당해야 하는 것은 '노예'나 다름없는 신세이다.

내집은 내가 자유롭게 숨쉴 수 있는 공간이다.

내집마련은 내가 부자가 되기 위해 반드시 최우선으로 해야하는 초석이다.

절실하게 내집마련을 원하라.그리고, 내집마련을 하라.

그것이 부자가 되는 첫번째 관문이다.

그러면, 뜻이 있는 곳에 길이 있기 마련이다.

2. 반드시 아파트여야 하는가? (What)

우리나라의 최초의 아파트는 일본의 도요다가 1930년 충정로에 건립하였다.

그 후 1960년대 마포아파트가 건립되었고, 그리고 나서는 전국에 아파트가 지어졌다. 아파트가 보급되어진지 30년이 넘었고, 그동안 아파트의 가치는 매년 물가가치와 화폐의 가치를 반영하면서 상승되왔다.

그렇다면,내가 살 집은 반드시 아파트여야 하는가?

대답은 간단하다.

그렇다.

당분간은 아파트가 대세이다. 트라움하우스나 서래마을의 큰 빌라가 아닌 이상, 내집마련은 아파트를 통해 해야한다.

빌라, 다세대주택, 단독주택, 전원주택보다 최우선의 가치를 두고 적극적으로 내집을 아파트로만 찾아야 한다.

3. 집을 살 최적의 시기?(When)

그렇다면 언제 사야하지?

누군가가 당신에게 집을 마련할 최적기를 가르쳐주지는 않는다.

비록 전문가라 할지라도 자신의 상황, 수입, 소비성향, 직장위치 등을 제대로 알지 못하기 때문에 집을 사는 것은 온전히 자신만의 판단에 근거해서 사야하는 것이다.

특히, 집을 사는 것은 시기의 문제다.

나의 주변의 예를 들어 생각해보자.

미나는 2000년쯤에 목동애 집을 전세로 들어가기로 결정했다.

미나의 남편의 직업이 좀 괜찮은 직업이여서인지, '부자'이지만 '가정주부'인 친척의 조언-강남을 사라-라는 말을 무시한채 말이다.

미나가 집을 전세로 살기로 결정한 비슷한 시기에, 윗집에 미나의 친구였던(이사가서 알고보니 동창)사람은 이천만원정도를 더 주고 집을 매입하였고, 현재 두 사람의 재산차이는 두배나 된다. 현재 전세가격은 그대로 이거나 약간 떨어진 시세이지만, 집값은 미나가 전세를 얻을때보다 4배이상올랐다.

하지만, 그동안 세월은 공평하게도 똑같이 흘렀고, 미나는 물질적 가치뿐만 아니라 시간적 가치도 같이 잃어버린 셈이 되기 때문에, 더더욱 많은 손실을 입었다.

솔직히, 시간의 가치가 더 크지 않은가? 재산은 다시 얻을 수 있다 생각하지만, 시간은 다시 되돌릴 수 없기 때문이다.

반면, 미나의 친척은 88서울 올림픽이 있기전인 87년도에 강남으로 이사가서 아파트를 샀고, 아파트값이 급상승하기 전인 98년도에 아파트를 한 채 더 사두었다.

당시 많은 사람들이 강남권의 아파트를 '비싸다'며 안사던 시절이었다.

집값은 '상투'를 잡아 최고점을 이루고 있다고 표현하기도 했다.

그런 시절, 미나의 친척은 종자돈과 대출을 받아 자신의 집 마련을 위해 최고의 승부수를 띄운 것이다.

물론 현재 미나의 친척은 여러 가지 부동산을 그 외에도 많이 가지고 있다.

미나의 경우엔 친척의 만류에도 불구하고 강남을 사지 않았고, 그래도 목동에 사는 것을 선택했으나, 집을 사지 않고 전세를 사는 것으로 만족했다.

미나도 내친구처럼 '평생 전세'의 환상이 있던 사람이었다.

지금 현재 미나와 미나의 친척의 재산상의 차이는 열배가 넘게 이른다.

‘전문가 누구의 말이 당분간 집값은 이렇대, 혹은 저렇대.’

아니다!

부동산을 공부하고 내집마련을 할 시기를 결정할 사람은 본인 자신이다.

나도 집을 사봤고, 집에 대한 지대한 관심을 가지고 있지만, 나라면 전문가의 조언을 믿지 않는다. 전문가는 일단 내 인생을 책임져 줄 수 없는 내가 아닌 '남'이고 그사람이 부자인지 아닌지 모르기 때문이다.

'남'인 전문가는 당신의 인생을 책임지지 않는다.

그 조언이 당신의 인생을 파괴했던, 당신이 그때문에 현재상황을 어떻게 말아먹었건, 당신이 내집마련을 잘못된 시기에 했건 그것을 책임지는 것은 당신의 몫이다.

하지만, 전문가의 자료나 정보를 수집 분석하는 것은 필요하다고 생각한다.

그렇다고 해서, '판단'까지 전문가나 혹은 남에게 맡기는 것은 말도 안되는 이야기이다.항상 자신 스스로가 논리적 자료나 상황에 의거하여 판단하고 결정해야 하는 것이다.

집을 언제 살지 생각해보아야 한다.

시기를 잘 결정해야 한다.

부동산 가격변동이나 주택시장상황 그리고 매도자의 처지등을 잘 살펴보고 그것을 기회로 활용해서 급매물로 싸게 사는 방법을 노려야 한다.

또, 계절마다 비수기 성수기가 있다.

하지만, 요샌 점차로 비수기와 성수기가 따로없다.

결혼이 겨울과 여름에도 이루어지기 때문이다.

부동산에 가서 비수기와 성수기를 물어보는 것이 꺼려진다면 부동산 인터넷 싸이트로 들어가서 질문란을 이용할 수도 있다.

인터넷을 검색하여 자신이 생각하는 아파트 구입시기를 현명하게 결정해보는 것도 좋은 방법이다. (하지만, 인터넷은 시세와는 몇천정도 차이가 있다.)

부동산에 있어서 시기를 적절하게 잘 타는 것이 정말 중요하다.

나의 집을 산 경우를 예로 들어보겠다.

나의 경우엔 부동산이 거의 정점일때 샀다.

하지만, 나의 집값은 산가격에서 떨어지지도 않았다.

비슷한 시기에 산사람보다 내가 천만원 싸게 주고샀단 얘기도 들었다.

내가 산 동과 층은 로열중에 최고로열로 불리우는 집이다.

내가 집을 계약한 시기는 집값 제일 비싼 3월이었다. 5월에 결혼해야해서 미리 집을 사놓은 것이다. 내가 조금만 기다리자고 5월쯤 중반넘어가면 떨어진다 해도 시댁에서는 빨리 전세를 얻어야 한다고 했다. 혹은 보증금 얼마에 월세해줄 생각을 갖고 계셨다. 물론 신랑돈과 시댁돈으로 말이다.

(시댁과 달리 난 집을 대출안고 사야한다고 생각했다.내가 집값을 보태기로 했다)

결국 난 내 뜻대로 집을 대출해서 사는 대신에 3월에 사는 것으로 양보해야 했다.

그렇다면, 나는 매도자의 처지를 꼼꼼히 따져봤는가?

물론이다. 하지만, 그 집은 자신이 들어갈 집을 사놨음에도 불구하고, 우리에겐 안사놨다고 사기(?)를 아주 뻔뻔하게 쳤다. (부동산 아줌마가 말해줘서 알았다.)

그래도, 나에겐 방법이 없었다. 그 집을 사려했고, 그집은 계약하려는 사람이 셋이나 되었다. 결국 내가 선수쳐서 계약했다.

부동산 가격변동, 주택시장 상황, 매도자의 처지를 꼼꼼하게 따져보고 자신 스스로가 시기를 결정해보라.

그래도, 전문가의 조언이 필요하다는 사람들에게 한마디!

난 '부자'의 말은 믿는다.

그것도 나보다 최소 열배이상은 되는 사람들의 말만 신뢰한다.

그렇다면, 나와 같은 방법을 써보자.

나보다 재산이 열배이상 많은 주변 사람과 상담 해보는 것은 어떠한가?

[자료원: 재테크경제 관련 기사 카페]

4. 부동산은 입지에 강해야 한다.(Where)

누군가가 얘기하길 주택마련은 한 사람의 재테크 실력의 결정판이 되어야 한다고 말했다.

또, 혹자는 얘기하길 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 했다.

자신의 상황, 수입, 소비성향, 직장위치 에 근거해서 입지를 정하는 것이 아니라, 부동산의 미래성, 잠재가능성을 보고 내집마련을 해야하는 것이다.

자신의 상황이나 직장위치 혹은 돈의 부족함으로 인해 내집마련을 할 수 없다면, 내집을 입지가 좋은 곳에 마련하고 그것을 전세준뒤 자신은 전세를 사는 방법을 택할 수도 있다.

그렇다면, 어떻게 좋은 입지를 고를 수 있겠는가?

과거 시세와 현재시세를 를 보여주는 표를 가지고 스스로 판단해 보고 분석해보자.

과거와 현재의 시세를 보면 미래의 시세가치도 충분히 예측해낼 수 있다.

하지만 무엇보다 자신의 성향, 직장, 아이, 소득, 미래가치에 맞는 집을 골라라.

그럼 입지를 판단할 수 있는 가치 기준을 제시해 보도록 하겠다.

신도시, 대규모 택지,대단지 중대형 아파트로 개발된 지역

분양 아파트라면, 시행사와 시공사를 확인하고 시행사가 좋은 곳인지 신뢰할 수 있는곳인지 알아둔다. 혹은, 건설사나 브랜드가 인지도가 있는 아파트가 좋다.

지하철의 역세권, 교통편리한 곳(도로망 발달)

유해환경 없고, 거주환경이 쾌적하고 산, 강등 조경이 훌륭하며 녹지 비율이 높은 곳

건폐율, 용적률이 낮고(넓은 땅에 건물을 적게 지음) 대지지분이 높은 곳

교육시설이나 학군

병원, 대형마트, 백화점의 편의시설

주차시설, 관리비가 싼 지역난방, 전세가가 높은 곳 (전세가가 높다는 것은 인기지역이라는 뜻)

주거와 투자를 동시에 만족시킬 수 있으며, 미래가치가 높은 곳

강남과의 연계발전 가능성

5. 내집마련의 방법(How)

청약?

경매?

미분양?

분양권을 사는 방법?

집을 사는 것?

어느 것이 가장 좋을까?

대답은 각자 사람에 따라 다르다는 것이다.

하지만, 위의 사항은 천만원이라도 종자돈을 모아놓아야 하는 가정이 전제가 되어져야한다.

모든 상황을 다 가정해서 생각해 보자.

이순신이 불패의 신화를 이룬것은 '모든 일어날 수 있는 상황을 미리 대비'했기 때문이었다.

내 집을 사는 것은 승패를 가릴 수는 없는 것이지만, 승패를 가릴 수 있는 전쟁 못지 않게 준비해야 할 것이 많다.

청약을 한다면, 2년여의 세월과 함께 청약 통장을 준비해야 한다.

경매를 시도한다면, 그에 따른 법적 제반사항을 알아야하고 경매를 당한 사람들의 원망까지 감수할 각오가 되어야 한다.

미분양 아파트를 얻고 싶다면, 그 불확실한 미래가치를 확실히 분석하고 분양을 받아야 한다.

분양권을 사고 싶다면, 분양권 기사를 살펴야 한다. 분양권시세는 당첨자 발표직후와 입주시점에 가격이 상승한다.

집을 사고 싶다면, 종자돈이 어느정도 준비되어 있어야 하고 기존 아파트를 사는 것이므로 환경과 교통 학군을 고려한다.

자세히 분석하고 자신의 형편에 맞는 포토폴리오를 작성하라.

대출금액은?

30%정도가 적당하다.

난 약간 집에 대해 절실한 욕구가 있었기 때문에, 대출을 50%나 받았다.

하지만, 그것은 정말 좋은 방법이 아니었다.

정말 집을 사고 싶다면, 급매물을 사서 집을 싸게 사서 대출비율을 최대한 줄여야한다. 최대한 집을 싸게 사는 방법을 간구해야 한다.

부동산아저씨에게 깍아주는 가격의 오퍼센트를 준다고 하는 것도 괜찮은 방법이다.

은행 대출을 너무나 무리하게 받는 것은 생계에 막대한 지장을 주는 일이다.

집값의 50%를 대출받는다는것은 너무나 버겨운 짐이 되는 일이다.

집가격의 2/3가격인 30%정도만 대출받는 것이 적절하다.

하지만, 수입이 충분하고, 나처럼 우울증에 걸리지 않을 자신이 있다면 50%정도까지는 모험을 해볼만하다고 생각한다.

대출은행과 대출기준?

생애최초 주택구입자금대출, 사내자금, 모든 은행대출등 모든 자금을 동원할 방법을 생각해보자. 가까운 친척이나 가족에게 은행보다 싼 이자로 빌리는 것도 좋은 방법이다. 매입의 경우 5.8%의 각종세금이 들어가고 내부수리 추가비용과 복비도 든다는 것을염두에 두어야 하기 때문에 이 비용도 대출을 할 필요가 있는지 여부도 판단해야 한다.

제2금융권인 수협이나 농협 새마을 금고는 괜찮지만, 상호신용금고나 보험회사에서 빌리는 것은 피해야 한다. 왜냐하면, 대출가능 금액은 크지만, 대출 후 상환할때 이자만 3년 혹은 5년내다가 갚는 거치기간이 있는데, 이 기간동안의 이자는 배보다 배꼽이 더 큰셈이 되게 된다. 또, 이자도 은행권보다 더 비싸다. 당연히, 사채도 안된다.

나의 경우 하루를 잡고 은행마다 전화를 해서 대출이자와 가능금액을 물었다.

물론, 인터넷에서 은행이란 은행이름을 전부 다 뽑아서 적고, 지점번호를 적은후 하나하나 전화해봤다.

그런데, 은행마다 대출가능금액이 달랐다. 특이한 것은 같은은행이어도 신규입점한 곳이나 지점에 따라 가능금액이 달랐다. 또, 거치기간, 이자율, 감정료, 인지대, 설정비, 대출취급수수료, 중도상환 수수료 등이 각각 달랐다.

은행에 대출을 빌리려고 전화했을 때, 나는 표를 그리고 하나하나 비교분석해보았다.

내가 적어놓은 기준은 다음과 같았다.

거치기간이 없는 것(반드시 거치기간이 없는 것으로 대출할 것)

이자율이 제일 낮은 것

(원금균등분할이 제일 유리, 원리금균등분할이 그 다음유리, 만기일시상환은 최악)

감정료,인지대, 설정비등이 있더라도 중도상환 수수료가 없는것

대출가능 금액이 최고로 높은 것 (대출을 50%정도 해야했다.)

신규입점한 곳 (신규입점한 곳은 특판으로 금리가 낮았다.)

0.1%도 대출금액이 1억이면 십만원이다. 십만원이 매년차이난다고 하는것이 결코 무시할 수 없는 것인데, 신규입점한 곳을 조금 늦게 찾아서 당시로서는 최고로 싼 은행을 찾긴 했지만, 신규입점한 곳의 특판대출상품을 찾았더라면 더욱 싸게 빌릴 수 있었을 것이다.

너무나 급하게 번개불에 콩구듯 찾았기 때문에 은행에 전화를 하기는 했지만 전체내용들을 전부 뒤지기엔 역부족이었다. 학업에(당시 교대원생으로 교생실습중이었음)일도 하고 있었고 혼수준비와 집준비를 모두 내가 해야했으니 말이다.

집계약시 유의할 점?

주택을 구입할때는 계약당사자와 반드시 해야한다.

권리등기가 있는 주택인지 확인하고 말소등기를 확인한후 매입한다.

(등기부등본을 떼어보고, 계약직전 삼십분전에도 떼어보아야 한다.)

또, 주택이 공법이나 사법상의 제한사항에 묶여있지 않은지 확인한다.

부동산의 위치와 면적, 거래금액, 대금지급방법, 중도금 잔금 지급일과 금액, 계약일과 소유권이전일, 해약시 조건등이 빠짐없이 기록되어 있는지 꼼꼼히 확인한다.

공과금(수도세,관리비,도시가스비),조명시설과 싱크대(누가소유할 것인지)등도 잘 따져보아야 한다. 집에 하자보수를 많이해야하는 경우, 계약할시에 그 점을 미리 언급해 두어 그 비용도 함께 받거나 혹은 집값을 깍는 것이 좋다. (나의 경우엔 공과금을 받긴 받았는데 전주인들이 연체를 해놓은 것이 있어서 연체비를 내가 물었다. 집을 싸게 산것도 아닌데 연체비까지 물게 되어서 처음엔 좀 기분이 나쁘고 속상했다.)

아파트를 구입하면 국민주택채권을 매입해야하는데 이것을 반드시 국민은행이나 증권회사등에서 직접매각하는 것이 좋다. 등기도 요즘엔 나홀로 등기할 수 있는 법등이 있으니 그렇게 하면 수수료가 굉장히 많이 절감된다(2년전일이라 요새 시세와 다를듯해서 얼마인지 올리진 않겠다)

아파트를 살때는 반드시 팔때를 생각해놓자.

안팔리는 아파트를 사놓고, 나중에 팔려하면 그것도 참 힘겨운 일이다.

전세 만기가 된 집을 매수하여 입주할 경우 계약시 반드시 현 세입자를 합석시켜 잔금일 명도가 확실할 수 있도록 계약서에 기명 날인을 확인할 필요가 있다.

종종 부동산에서 구두로 세입자와 통화로 확인하여 매매 잔금일을 확정시켰다가 세입자가 말을 바꾸어 잔금일 날 나갈 집을 못구해 못나가겠다고 하는 경우가 있기 때문이다.

매도인이 매수인에게 받은 계약금으로 현 세입자에게 전세해약 증거금조로 지불하면서 영수증에 명도일을 기재하여 날인하는 게 확실한 방법이다. (부동산에서 해결을 많이 해주지만 본인이 뭘 알아야 면장을 해먹는다고 확실하게 알아놓고 대처하자)

아파트 매매시 계약금을 주고받는 것도 꼼꼼하게 챙겨야 한다.

계약금은 매매가의 10%를 꼭 지불하는 것이 좋다.

만약 상대방측에서 계약을 파기하는 경우 2배의 위약금을 물게 되어있기 때문이다.

6. 내집마련 누가?(Who)

집을 마련하는데 있어서 가장 근본적인 질문은 누가 마련할 것인지, 혹은 누구를 위해 집을 마련해야하는지 라는 것이다.

누구를 위해 집을 마련하는지 생각해 보아야 한다.

집은 특히 누구를 위한 장소가 되어야 하는지 명확하게 생각하고 골라야 하는 장소이기 때문이다.

부부중심인지, 아이중심인지, 부모중심인지 가려야 하는 문제이기 때문이다.

혹은 누가 내집마련을 하는지도 질문에 내포되어 있다.

집에서 도와주실 수 있는지 혼자힘으로 다 해낼 수 있는지의 질문 또한 포함되어 있다.

투자를 먼저하고 수익금으로 내집마련을 할 수도 있다.

하지만, 모든 투자이전에 내집은 마련이 되어야만 한다.

집은 사람에게 있어 쉴 수 있는 '평안하고 사랑이 가득한 보금자리' 이기 때문이다.

내집마련은 모든 서민들의 꿈이다.

모든 저축과 투자계획을 내집마련에 맞춰라.

왜냐하면, 내집마련은 부자가 되는 최우선의 지름길이기 때문이다.

[자료원: 재테크경제 관련 기사 카페]

2000년도 초반까지만 해도 강남에서 5천만원있었으면 20평대 아파트를 전세끼고 살 수 있었다. 당시에 내집마련을 위해 과감하게 실행했던 사람들은 많은 수익을 보았고, 그때까지 집을 장만하지 못했던 많은 사람들이 부동산이 계속 오르는 것만을 지켜보아야만 했다.

나 역시도 20대초반에 목동아파트를 사려다가 다시 강남아파트에 눈돌렸다가 하면서 아파트 가격을 비교하고 오를 것을 예견하고 있었지만, 결정적으로 내집마련을 위해 ‘실행’하지 않았으므로 내집마련은 더더욱 어려운 일이 되었었다.

(부모님께 번 돈을 다 드려야할 사정이 있어 종자돈이 없어서 그렇게 되었다.)

내집마련을 위해 발판을 닦았어도 아무런 일도 행하지 않았기에 나는 그 결과물을 얻을 수 없었던 것이다. 어떤 성취를 위해 행동은 반드시 필수적이어야 한다.

특히 내집마련을 하는 것은 철저한 준비와 더불어 과감한 실행이 필요하다.

청약통장, 종자돈, 정보수집은 모두 당신의 행동력을 요구하고 있다. 당신옆을 보라. 내집마련을 한 수많은 사람들이 있지 않은가?

당신이 내집마련을 최고의 우선순위에 놓고 이미 내집마련을 실행했다면, 당신도 부자가 될 처음 한 단계를 거친 것이다.

어떠한 정보도 청약통장도 종자돈도 당신이 움직이기 전에는 당신의 재산을 불려주지 않는다. 미래투자가치가 있고, 그러면서도 거주하기 좋은 곳에 집을 마련해라.

내집마련은 모든 서민들의 꿈이다.

모든 저축과 투자계획을 내집마련에 맞춰라.

왜냐하면, 내집마련은 부자가 되는 최우선의 지름길이기 때문이다.

내집마련의 성패는 수익이 말해준다.

그러나, 내집마련을 아무곳에나 한다고 해서 부자가 되는 것은 아니다.

눈에 보이는 결과에 만족하는 것으로 끝나는 것이 아니라, 그것이 수익과 연결되어야 한다는 것이다. 즉, 내집마련의 성공과 실패는 수익이 말해주는 것이다.

마지막에 결과가 어떠했는가?

그것이 내집마련의 성패를 좌우하는 것이다.

처음에 집을 사고자 결심했던 대학생때로부터 십년이 지나 2004년도에 집을 살때는 잠실과 목동을 놓고 어디를 사야할지 고민했었다.

그리고, 나는 목동을 택했다. 내가 목동아파트를 고른 이유는 잠실아파트에 내가 살수도 없었고, 전세를 주는 것이 불가능했으며, 대출받을 수 있는 액수도 얼마 되지 않았기 때문이었다. 그래서 실거주와 미래가치가 있어보이는 목동을 택했다. 더욱이 나와 신랑의 일터가 여기근처인 것이 목동을 택한 원인이기도 했다.

나의 예측으론 잠실은 강남처럼 평당 이천만원이 확실히 넘을 수 있을 것 같았다.

그런데, 잠실에 집을 못산 결정적 원인은 돈이 없어서였다.

은행대출이 많이 되지 않았고, 돈을 마땅히 빌릴만한 곳도 없었고, 내가 번돈도 부모님께 드려서 없었기 때문이었다.

또, 재테크에 '꽝'기질이 있는 시댁의 무지막지한 반대와 '신랑'의 반대도 많이 좌우되었다.

현재 잠실의 아파트는 가격이 굉장히 많이 올랐고 목동도 어느정도 시기의 차가 있겠지만 앞으로 오를 것이라는 생각이 든다.

수익이 물론 목동도 많이 났지만 내가 처음 사려했던 잠실은 더욱 많은 수익이 났다.

더불어 기회비용도 잃어버리고, 대출등의 이자비용이 많이 들었다.

결과적으로는 강남권에 더 많은 가치가 있었던 것인데, 나는 볼 수 있는 안목은 있었지만, 종자돈이 없어서 또 황금같은 기회를 날려보내고 말았다.

또, 내집마련을 위해 대출을 50%넘게 받고 집을 사게 된 것도 나에게는 큰 부담이 되었다.

만약, 자금의 여유가 조금만 있어 잠실의 집을 샀더라면 대출이 조금밖에 안나오더라도 보유한 현금절반을 투자할 수 있었고, 이주비를 받아 대출의 일정액을 갚고 목동근처에 아주 싼 전세를 살 수도 있었을 것이다.

나의 결혼후의 상황은 내집마련의 대출로 인해 정말로 심각한 상황이었다.

그래서, 나는 돈을 줄일 곳이 없어서 식비까지 줄여야 했다.

한달에 우리 부부가 식비 몇만원을 가지고 버틴 적도 있다. 나와 신랑이 집에서 삼시세끼 꼬박 먹었지만, 식비를 그정도로밖에 들일 수 없을 정도로 우린 재정이 넉넉하지 못했다.

그리고 현재 내가 사려고 했던 잠실과 목동은 집값이 아직까지 차이가 난다.

정말 내집마련의 성패가 확실히 갈렸다는 생각이 들지 않는가?

잠실을 샀더라면 가격이 올랐을 뿐 아니라 시간까지 함께 몇년정도를 버는 셈이었는데, 정말 너무나 안타깝다는 생각이 든다.

내집마련을 성패의 측면에서 볼 때 나는 분명 실패는 아니더라도 성공과 실패의 중간이다.

하지만, 실거주 위주의 내집마련을 한것은 전세의 서러움과 아픔을 안당해도 된다는 것 그리고, 내집마련으로 인한 안정감은 돈으로는 살 수 없는 것이라는 긍정적인 측면도 가지고 있다..

또한 내집마련으로 인해 나는 너무나도 많은 교훈을 배웠다.

정말 내집마련이 중요하다는 것, 사물의 미래 잠재가능성을 볼 줄 아는 바른 안목, 과감한 실행이 절실히 필요하다는 것을 배웠다.

무엇보다도 가장 절실히 깨달은 것은 오직 그 ‘목표’에만 집중해야 그 ‘목표한바-내집마련’이라는 결과를 성취할 수 있다는 것도 배웠다.

종자돈의 중요성도 절감했으며, 자식이 부모의 앞길을 닦아주는 존재가 되면 당시에는 효도는 할 수 있겠지만, 자식은 혼자힘으로 설 수 있는 시기를 영영 놓칠 수 있으며 부모의 노후또한 보장 받을 수 없다는 것도 배웠다.

‘내집마련’이라는 목표를 세웠다면 그 목표를 위해 과감히 실행하고 집중할 필요가 있다. 일단은 그것을 위해 최선을 다해야 한다는 것도 배웠다.

내집마련을 하려는 생각을 하고 있는가?

그렇다면 수익이 보장될 수 있는 곳에 내집을 마련하라고 권하고 싶다.

어떤 상황에도 굴하지 않고

오직 '내집마련'에만 '집중'하여 성취하라!

자료출처: 팔구사구부테크

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[스크랩] 미래 부동산에 대한 착각 6가지 |부동산노트

2007-08-31 16:07

http://blog.drapt.com/kyungae2/2413571188544050768

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

미래 부동산에 대한 착각 6가지'

객관적인 좋은글 같아서 한경에서 퍼왔습니다.

9월부터 청약가점제가 실시되면서 주택청약시장에는 큰 변화가 올거 같습니다.
내집마련을 위하여 노력하시는 많은분들이 철저한 준비와 분석을 통하여 내집마련 전략을 세우면서 진행하시고있지만 반면에 의외로 막연한 기대감으로 기다리시는분들도 많이 있는거 같습니다.

막연한 기대는 아무런 도움이 되지않습니다.
오늘은 막연한 기대감을 가지고있는 내집마련의 몇가지 오해에 대해 이야기해보고자 합니다.
개인적인 의견인만큼 참고만하시면 감사하겠습니다.

1. 청약가점제 실시되면 내집마련이 더 쉬워진다?

많은 무주택자 분들이 청약가점제라는 제도를 통해 내집마련의 쉬워질거라고 생각합니다.
청약가점제는 무주택기간이 높은 세대주를 위한 제도입니다.
청약가점제는 무주택기간,부양가족, 통장가입기간으로 점수를 계산해서 점수가 높을수록 우선권을 주는 제도입니다.

무주택기간은 최대15년이상 32점, 부양가족은 최대6명이상 35점, 가입기간은 최대15년이상 17점해서 총 82점 만점입니다.
일반적으로 유망지역은 상위 10%인 53점 정도되어야 가능성있다고 말합니다.

정확하게는 알수없으나 광교,송파등 유망지역은 60점이상은 되어야 안정권이 아닐까 생각합니다.
부양가족과 가입기간이 아무리높아도 무주택기간이 짧으면 높은점수 받기어렵습니다.

특히 무주택기간은 만30세 또는 결혼시점중 빠른시점부터 인정이되기때문에 결혼을 엄청 빨리하지않는다면 만30세부터 적용이되며 무주택기간점수 10년 22점 받으시려면 만40세가 되셔야합니다.

만40세이상되고 통장가입기간이 높으신분들은 지금까지 내집장만을 하지않으셨다는 이야기며 결국 돈이 부족했거나 내집장만 의지가 없으신분들이라고 보여집니다.
돈이 없어서 내집마련을 못하신분들은 청약가점제 실시되어도 대출규제가 지속되는한 돈없이 내집마련은 쉽지않습니다.
결국 청약가점제는 내집마련의지가 없으신 만40세이상 세대주나 이런분들을 가족으로둔 분들을 위한 제도입니다.

내집마련은 나이순이 아니며 신혼부부라도 내집마련의 필요한 분들한테 기회를 주어야함에도 투기수요를 막는다는 목적으로 이런 제도를 만들었습니다.
유망지역 분양은 부양가족많고 통장가입기간과 나이가 많은 무주택세대주한테 기회가 가며 그런조건이 안되는분들은 안타깝게도 기존제도보다 당첨확률이 더 낮아진다고 보셔야합니다.

가점점수가 높으신분들은 최고의 수혜자인만큼 유망지역 적극적인 청약도전하시는것이 좋습니다.
하지만 가점점수가 높지않은분들은 막연하게 청약가점제가 실시되면 내집마련이 쉬워진다는 환상은 버리셔야합니다.

2. 내집마련의 가장좋은방법은 분양이다?

기존주택은 너무많이 올라버렸고 앞으로 싼 분양가의 집이 나오면 내집장만하시려는 분들이 많이 있습니다.
분양은 집값의 10~20%정도의 계약금으로 내집장만을 할수있으며 2~3년에 걸쳐서 중도금,잔금을 단계별로 내기때문에 자금부담이 적고 대출도 가능해서 적은돈으로 쉽게 내집마련을 할수있는 좋은제도입니다. 하지만 고려해야할 부분이 전매금지와 후분양제도 입니다.

전매금지는
분양가상한제 적용되면 수도권 공공택지는 중소형10년/중대형7년, 민간택지는 중소형 7년/중대형 5년 적용됩니다. 10년동안 재산권행세를 못한다는점은 냉정히 생각해보셔야합니다.

10년이면 강산이 변하는 시간이며 어떤일이 발생할지 모릅니다.
미래의 불확실성에 대한 리스크를 조금이라도 줄이려면 상대적으로 가치가 높은곳으로 접근해야하며 그래서 많은 사람들이 더욱더 유망지역 청약에 몰릴것 같습니다.

양극화가 분양시장에도 더 심화될것인데 유망지역은 너무나 과열된 높은경쟁률이 나오겠지만 비유망지역,비인기지역은 지금보다 더 낮은 청약경쟁률이 될 것입니다.
중소형경우 공공택지 10년/민간택지 7년동안 전매금지되며 입주후에도 공공택지는 7~8년, 민간택지는 4~5년간은 전매가 안된다는 의미입니다.
지금은 양도세를 내면 입주후 매매가능하지만 상한제 실시되면 팔고싶어도 못팔게됩니다.

물론 실거주자들은 큰 문제없을수있지만 실거주자라하더라도 상황에 따라서 팔수도 있지만 이제는 안됩니다. 그렇기때문에 상대적으로 인기있는 좋은곳은 더 많은 사람들이 몰릴것이고 당첨가능성은 현저히 낮아집니다. 그렇다고 7~10년간 팔지도 못하는데 아무곳이나 청약할수는 없을것입니다.

결국 유망지역 당첨가능성이 높은 가점점수가 높으신분들을 제외하고는 유망지역 분양만 고집하시면 강태공이 시간을 낚듯이 시간만 지나갈수있습니다.
상대적으로 가치가 낮은곳 분양보다는 매매가 자유로운 기존주택이 더 메리트가 있을수도 있습니다.

3. 분양가상한제가 실시되면 싼분양가로 내집마련을 할수있다?

물론 분양가상한제 실시되면 분양가가 기존보다 10~20% 저렴해질수있습니다.
기존의 일부 건설사들의 터무니없는 고분양가는 없어지리라 생각합니다.
하지만 당장 그효과를 보기는 쉽지않습니다.

8월까지 사업시행인가, 11월까지 분양승인/관리처분인가되면 분양가상한제 적용안됩니다.
결국 올해 시행되는 대부분의 분양은 분양가상한제 적용되는 곳은 많지않다는 의미입니다.

내년봄정도는 되어야 제대로된 분양가상한제 적용된 아파트 나오겠지만 그효과가 얼마나 될지는 지켜봐야 할 부분인듯 싶습니다.
또한 나오더라도 최대10년까지 전매금지가 적용되는데 과연 10~20% 저렴하다고 덥썩 잡을수있을지 의문입니다.

특히 마이너스옵션제가 실시되면 실질적인 분양가는 오히려 더 높아질수도 있습니다.
누가 벽지도 싱크대도 아무곳도 없는 껍데기뿐인 집에 그냥입주하겠습니까?

결국 마이너스옵션 포기하던가 본인이 직접 외부업자시켜서 인테리어 할수밖에 없습니다.
아마 대부분 사람들은 마아니서옵션 포기하지않을까 싶습니다.
하지만 정부는 발표할때 꼭 마이너스옵션적용하여 싸지는 분양가를 자꾸 언론에 흘려서 엄청난 분양가인하가 되는것처럼 착시효과를 일으키게합니다.
마이너스옵션제의 최대수혜자는 인테리어업체가 아닐까 싶습니다.

4. 공급은 계속 늘어난다?

특히 서울은 올 상반기 4373가구로, 지난해 1만2643가구보다 65.4%나 줄었으며 경기도도 지난해 3만2167가구에서 올해 2만3488가구로 27%가 줄었습니다.
물론 많은건설사들이 분양가상한제전에 물량밀어내기를 하고있기때문에 올하반기 분양시장은 분양물량이 상대적으로 풍성할수있습니다.
하지만 분양가상한제가 본격적으로 실시되는 내년봄부터는 민간건설물량이 눈에띄게 낮아지리라 생각합니다.

건설사는 이윤추구가 목적인 기업입니다.
수익이 적다면 품질비용감소를 통한 수익증대를 노릴것이고 그마저도 여의찮으면 사업포기를 할것입니다.
아파트건설이 아닌 다른수익모델을 찾을것으로 보이기때문에 민간건설물량은 당분간 감소할수밖에 없으며 그효과는 2~3년후 나타난다는점 눈여겨보셔야합니다.
참고로 수도권 주택 연평균 수요 30만 가구필요한데 해마다 감소하고있습니다.
- 2004년 : 205,719가구
- 2005년 : 197,901가구
- 2006년 : 172,058가구

5. 중소형평형이 앞으로도 대세다?

많은분들이 이제는 중대형이 아니라 중소형평형 시대라고 말들 많이 하십니다.
과연 그럴까요?

왜 중소형평형 특히 외곽이나 비선호지역이 최근들어 각광을 받는지 한번쯤 생각해보셔야합니다.
개발호재가 있는곳은 중소형이던 중대형이던 가치가 높아질수밖에 없습니다.
하지만 최근의 중소형선호현상은 결국 풍선효과라 볼수있습니다.

대출규제, 종부세/양도세 강화등 6억이상 고가주택에 집중된 규제정책은 결국 강남을 중심으로한 기존 고가주택시장은 잠시 누르는데 성공했지만 그반대로 외곽지역인 강북,남양주,의정부,시흥등 지역에 반대영향을 주고있으며
특히 중소형평형의 약진이 두드러집니다.

자기돈 다주고 사는사람이 많지않는 상황에서 결국 대출규제가 약하고 다른규제정책도 약한 상대적으로 쉽게 매수할수있는 중소형평형의 선호도가 높아진것입니다.
하지만 생활수준향상, 갈아타기 수요, 중대형평형 분양물량 급감등을 보면 당분간은 중소형의 약진이 더 지속될수있으나 영원할수는 없으며 중대형과 갭이 줄어들고 풍선이 꺼지면 다시 중대형 선호도로 돌아설 가능성이 있습니다.

집값 구성의 가장중요한 요소가 희소가치입니다.
지나치게 큰 대형평형은 항상 고정된 소수의 수요,공급이 균형을 이루지만 30~40평형 특히 전용면적 85평방미터(25.7평)~135평방미터(40.8평)에 해당되는 37,39,40,44,48평등의 선호도는 향후 더욱더 높아지리라 생각합니다.

6. 부동산시대는 끝났다?

많은분들이 부동산시대는 이제 끝났다고 말합니다.
물론 10년후 시간이 지나봐야 알수있겠지만 전쟁과같은 국가적 사태가 일어나서 국가경제가 붕괴되지않는한 지않는한 부동산,주식은 쉽게 끝나지 않습니다.
물론 2001년부터 2006년까지 가파른 상승을 하였기에 다소 쉬어가는 시간이 필요할수있습니다.
그렇다고 끝났다고 단정짓기는 어렵습니다.

부동산이던 주식이던 잘하면 돈벌고 성공하는건 당연하지만 불확실성 측면에서는 부동산이 더 안정적입니다.부동산은 실거주도 가능하기에 최악의 경우 실거주를 하면서 살고있으면 됩니다.

하지만 주식은 여유자금이 아니라면 하락기에 엄청난 스트레스를 받게 되며 손절매할수도 있습니다.
또한 가치가 낮거나 잘못된 주식을 사면 휴지조각 되는것도 시간문제입니다.
큰 재능이 있거나 자신있는분들이 아니라면 주식은 펀드등 간접투자가 좋을거 같습니다.

가장 큰 장점은 레버리지효과 입니다.
예를들어 2억집을 산다면 전세1억, 대출3000하면 실투자금 7000으로 2억규모의 자산운용을 할수있습니다.
20%상승하면 4000만원수익입니다.
주식을 7000만원 투자하면 7000만원규모의 자산운용입니다.
20%상승하면 1400만원수익입니다.

결론

내집마련은 나와 내가족을 위한 최소한의 생활수단입니다.
무리한 대출을 통한 공격적인 내집마련은 하지않는다해도 안정적인 투자는 필수입니다.
집값안정이 필요한 정부의 언론플레이를 그대로 믿어서는 안됩니다.

하지만 정부정책은 눈여겨보셔야하며 장단점을 잘 분석하셔서 내집마련을 하셔야합니다.
가점점수가 53점이상 되시는분들은 유망지역 적극적인 청약도전하시는게 좋습니다.
가점점수가 40점 되시는분들은 유망지역 범위를 좀더 넓게 잡고 청약도전하셔야합니다.

남들 다 좋다는 광교,송파등만 기다리시면 내집마련의 계속 멀어질수 있으며 부동산시장이 영원히 안정세를 유지하지는 않습니다. 가점점수가 40점미만인분들은 비인기단지 청약보다는 차라리 미래가치가 높은 기존주택 매수도 고려해볼 필요있습니다.

정확한 분석이 아닌 막연한 기대감으로 기다리기만하는것은 바람직하지않습니다.
정부가 집값 내려주겠지.. 기다리면 싸게 좋은곳에 분양받을수있겠지..
세상은 더 부지런하고 노력하는분들한테 먼저 기회가 가게되어있습니다.
물론 운좋은분들도 있지만 운은 항상 오는것이 아니며 노력하는분들한테 더 많은 운도 옵니다.
철저한 분석에 의한 기다림과 막연한 기다림은 엄연한 차이가 있습니다.
자신의 상황과 목표를 명확히 확인하시고 치밀한 전략을 세우셔서 내집마련에 도전한다면 좋은결과 있으리라 생각합니다.

자료출처: 팔구사구부테크

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