2006-10-09 09:15

http://blog.drapt.com/kyj1218/1445271160352955630

출처 : 손민기님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/son31

1. 부동산의 가치를 알아야 한다. 이 물건의 가치가 100원이라는 것이 확실하다면 과감하게 80원에 사도 된다. 그것이 부동산으로 돈 버는 방법이다. 즉, 분당 아파트가 33평 기준으로 평당 1천만원 이내면 무조건 사라. 돈을 벌 수 있다. 서울 강남, 서초, 송파의 괜찮은 단지 아파트가 평당 1,500만원 이내면 사도 괜찮다. 기다리면 돈 번다. 상가도 토지도 마찬가지이다. 감정 평가 능력이 가장 중요하다. 부동산의 Valuation… 그것이 돈을 버는 척도이다. 부동산의 가치를 알려면 상당한 경험과 공부가 필요하다. 그렇다고 감정평가사, 건축사, 공인중개사는 돈을 벌지 못한다. 보는 시야가 좁기 때문이다. 부동산의 가치를 보는 눈은 배우고, 연구하고, 깨우치고, 결국은 타고 나는 것이다. 부동산으로 돈을 버는 것은 예술이고, 본능이며, 거시 경제이다. 2. 부동산은 장기전이다. 부동산은 치고 빠지는 주식과는 속성이 완전히 다르다. 부동산은 일정 기간 투자해야 한다. 따라서, 여유 자금으로 신중하게 투자해야 한다. 일반적으로 주택은 2년 6개월, 상가는 5년, 토지는 10년 이상 장기 투자해야 한다. 그 정도의 기간을 투자해야 당신의 투자 방향이 적중했을 때 큰 돈을 벌 수 있는 기회가 온다. 부동산은 일정한 사이클을 그린다. 공급이 밀리고 수요가 성할 때, 그리고 일정 지역이 급하게 뜰 때에 돈을 벌 수 있다. 그 주기는 당연히 자주 오지 않는다. 3. 부동산의 방향을 알아야 한다. 부동산이 오르는 곳은 어느 쪽일까? 부동산의 트렌드는 어느 방향일까? 부동산은 한 지역이 집중적으로 오른다. 기타 지역이 오를 때는 이미 상투다. 핵심 지역이 300% 오르면, 기타 지역은 30% 오른다. 기타 지역을 소유한 경우, 나는 이미 핵심 지역 소유자에 비하여 270% 손해를 본 경우이다. 부동산의 대표 상승 지역은 80년대 강남에서 90년대 신도시로, 2000년대 다시 강남으로 유턴했다. 앞으로 유망한 지역은, 강북의 경우, 오직 한 곳, 용산 뿐이며, 강남은 잠실 주변, 신도시는 판교, 분당 지역이다. 확실히 가는 방향의 길목을 지켜라. 그러면 돈을 벌 수 있다. 토지는 오산, 평택, 천안, 아산, 조치원, 대전까지 수도권의 큰 다이아그램을 그린다. 다음은 부동산의 트렌드이다. 부동산은 80년대 일반 아파트에서 90년대 재건축 아파트, 2000년대 주상복합과 초고층 아파트 등으로 트렌드를 형성했다. 대형 주상 복합은 주인공이었고, 오피스텔은 엑스트라였다. 오피스텔이 간다는 것은 역시 막차를 의미한다. 타워팰리스, 아이파크, 갤러리아팰리스, 시티파크, 스타시티, 분당 파크뷰, 대치동 동부센트레빌… 그것이 대세다. 거기에 평형은 50평형대 이상이 강세다. 트렌드를 분석하라. 형태와 평형, 위치 및 조망권, 학교 등에 대한 철저한 분석은 돈을 벌어준다. 앞으로 10년간은 일반 아파트보다 초고층 주상 복합 또는 주상 복합형 아파트가 강세다. 일단은 큰 단지의 주상 복합형 아파트에 투자하라고 권하고 싶다. 주상 복합은 양면형 환풍 시설이 없고, 기억자형 통풍이며, 중복도, 다세대 거주식이어서 일반 아파트보다 통풍과 환기, 채광, 주거의 쾌적성 면에서 뒤떨어진다. 그러나 신축 고층 아파트의 인프라는 당분간 일반 아파트를 훨씬 앞설 것이다. 결국 향후 얼마 동안은 일반 아파트 보다 고층형 신축 아파트 또는 대단지의 주상 복합 아파트가 운동시설, 대형슈퍼, 보안 시스템, 독서실, 정보 통신망 등의 부대 시설면에서 강세일 듯하다. 그 다음은 가는 때인가 쉬는 때인가를 알아야 한다. 부동산은 5년에서 10년에 한 번 세게 간다. 지금이 어떤 시점인가를 파악해야 한다. 4. 부동산이 가는 때를 알아야 한다. 부동산은 매일 조금씩 오르지 않는다. 주식과 같이 큰 장이 와야 급격히 오르기 시작한다. 큰 장이 서는 것은 언제일까? 부동산도 장이 서면 보통 순발력으로는 따라잡기 어려울 정도로 빨리 오른다. ◆ 토지는 개발 정보가 있을 때이다. 예컨데, 백화점이나 전철역이나 철도역이 들어 서기로 확정되었을 때 한 번 오르고, 공사를 시작하면 또 한 번 오르고, 그 역이 개통되면 또 오른다. 즉, 모티베이션의 진행도에 따라 토지의 가치가 달라지고 탄력을 받는다. ◆ 아파트는 수급의 영향을 받는다. 수요보다 공급이 적을 때 오른다. 그러니까 현재 대비 3년전 공급 물량이 적을 때이다. 1998년은 IMF로 아파트 공급 물량이 적었다. 분양이 되지 않았기 때문이다. 년 평균 50만호의 아파트가 적정 공급 수요인데 그 절반인 26만호 밖에 공급되지 못했다. 따라서, 그 아파트가 입주되는 시점인 2001년에는 공급이 딸리게 된다. 그럼 아파트 값은 오른다. 아파트 미분양으로 건설사들이 줄줄히 부도난 후에, 3년 이후가 아파트가 오르는 시점이다. 그렇다면, 일반인이 수요보다 공급이 적은 것을 어떻게 알 수 있을까? ① 33평형 아파트의 매매가 대비 전세가가 60%를 넘기 시작한다. 2000년에 서울 변두리 33평형 전세가가 55%를 넘기 시작하더니, 2001년은 서울 전체 아파트의 매매가 대비 전세가가 60%를 넘어서 70%, 80%까지 육박했다. 이것은 곧 아파트 값이 오르기 시작한다는 신호탄이다. ② 소형 아파트가 오른다. 18평형, 15평형 등의 소형 아파트가 가장 먼저 오른다. 금액이 적어서 전세가가 쉽게 오르고 가장 구입층이 넓기 때문이다. ③ 중형아파트가 오른다. 소형 아파트에 밀려서 33평, 44평 등의 중형 아파트가 오르기 시작한다. 일반인들이 움직이기 시작하고, 물건이 귀해서 내 놓으면 즉시 나간다. ④ 대형 아파트가 오른다. 50평, 60평, 70평대가 오르기 시작하면 상승기가 본격적으로 도래한 것이다. 모든 분양 아파트는 소진되고 청약율이 피크에 달하면서 무주택자들이 쫓기기 시작한다. ⑤ 오피스텔, 단독주택, 다가구, 다세대가 오른다. 오피스텔 등 대체재가 오르면 이제 장이 상투에 왔음을 뜻한다. 빨리 오른 아파트를 처분하고 전세 살면서 잠복기에 들어가야 한다. 이상의 과정을 잘 감지하면 짧은 시간에 많은 돈을 벌 수 있다. 거꾸로 공급이 과잉되면, 3년 후에는 아파트 값이 떨어진다고 보면 된다. ◆ 상가나 빌딩은 금리 대비 수익율이 높을 때 오른다. 임대료는 그대로인데 금리가 떨어져 금리보다 임대 수익이 훨씬 높을 때, 그 만큼의 Gap만큼 쉽게 오른다. 장사가 잘 되어서 상가 임차인의 수익이 높거나 빌딩 임차인의 수요가 많을 때 부동산이 오른다. 청담동 클리닉이나 식당가가 잘 되면서 청담동 빌딩이나 상가가 2 ∼ 3배 올랐고, 테헤란 밸리에 벤처 열풍이 불면서 테헤란로 빌딩 값이 많이 올랐다. 철저하게 수익성 모멘텀에 따라 결정되는 것이 상업용 부동산이다. 이외에 부동산은 '때'가 되면 오르고, 어둠이 짙을수록 새벽이 가깝다는 것을 이해할 줄 알아야 한다. 5. 청약 통장을 사용하라. 평생동안 아파트에 청약 통장으로 10번 당첨되라. 자신의 통장으로 5번, 가족의 통장으로 5번 당첨될 수 있다. 당신의 방향과 트렌드를 정확히 잡아서 10번 당첨됐다면 당신은 무조건 부자가 된다. 강남의 웬만한 아파트의 당첨 이익은 수 억원을 호가한다. 청약 통장은 수 백대 일 또는 수 십대 일의 경쟁에서 뽑힌 경우이기 때문에 무조건 부가가치가 있다. 청약 통장을 확보하라. 그리고, 센 곳에 지원하라. 경쟁률이 높을수록 고수익을 보장한다. 그리고 사고 팔라. 당첨될수록 당신의 재산은 늘어 간다. 3순위라도 당신의 당첨 커리어가 많으면 많을수록 부동산으로 돈 버는 방법에 접근하는 것이다. 10번 당첨되려면, 아파트 모델하우스를 1천 군데는 다녀봐야 할 것이다. 6. 가장 중요한 것은 ‘누구를 만나는가?’이다. 부동산으로 돈을 버는 가장 중요한 것은 누구를 만나는가 하는 것이다. 당신에게 정보를 주고 방향을 제시해주며 컨설팅 해줄 수 있는 누구를 만나는가가 부동산으로 돈을 버는 하이라이트이다. 좋은 파트너를 만나서 같이 모델하우스에 다니고, 땅 보러 다니고, 집 보러 다니라고 권하고 싶다. 둘이 보면 확률은 2배가 더 높아진다. 좋은 파트너는 서로를 키워준다. 부동산은 특히 그렇다. 같이 사고 같이 팔아라. 훌륭한 전문가에게 비싸게 컨설팅 받아라. 전문가는 현재의 시장 상황과 수요와 공급을 정확히 체크해 준다. 돈이 없으면 밥을 사고, 선물을 하고, 비서 역할을 하고, 환심을 사라. 좋은 사람을 만나면 공부도 하게 되고 돈도 벌게 되고, 생활도 즐거워진다. 더하면 더할수록 가치를 키울 수 있는 대표 상품이 부동산이기 때문이다. 요즈음은 머리 좋고 많이 배운 인재들이 부동산으로 몰린다. 부동산 투자와 부동산 개발만큼 고수익을 보장하는 비즈니스가 없는 것이 세계적인 추세이다. 꼭 기억하라. 부동산으로 돈 버는 방법의 최고 난이도는 어떤 좋은 사람을 만나는가 하는 것이다. 그 대신 사기꾼을 만나거나 나쁜 사람을 만나면 정반대의 결과를 얻게 될 것이다

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2006-10-09 08:57

http://blog.drapt.com/kyj1218/1445271160351835579

출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 새로운 시각에 눈을 뜨면 부자가 된다.★   높이나는 새가 멀리본다-갈매기의 꿈에서   닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까? 미래를 알 수 있는 눈이 있다면 얼마나 좋겠습니까? 하지만 불행하게도 미래를 알 수 있는 사람은 아무도 없으며, 시간으로부터 자유로운 사람은 단 한 사람도 없습니다.   그렇다고 해서 신만이 미래를 알 수 있으며 시공간을 초월한 예지력을 갖추고 있고, 우리 모든 사람들은 전혀 다가갈 수 없는 4차원의 경지일까요? 저는 그렇게 생각하지 않습니다. 미래를 예견하는 능력이 전혀 없다고 생각되는데도 인간은 의식적이든 무의식적이든 미래에 대한 확신을 가지고, 그 달콤한 열매를 얻기 위하여 노력하고 공부하는 것입니다. 미래를 알 수는 없지만 미래의 가능성에 한 발자국이라도 다가서려는 노력 자체가 이미 미래를 어느 정도 예견할 수 있는 일련의 과정인 것입니다.   제가 서두에서 미래의 이야기를 꺼낸 까닭은 대부분의 사람들은 미래를 준비하면서도 미래를 예측하는 것에 대하여 지나칠 정도로 비관적이기 때문입니다. 부동산의 경우에도 미래를 훤히 내다 볼 경지까지는 아니지만 적어도 그에 견줄만한 확신을 갖고 노력과 투자를 하는 사람들이 있습니다. 결국 그 분들이야말로 남들보다 한 발 앞서는 노력과 투자로 인하여 보배로운 열매를 우선적으로 취하는 분들입니다. 내일을 알 수는 없지만 내일을 예견하고 내일을 위하여 필요한 온갖 노력을 다하기 때문에 성공을 거둔다고 할 수 있습니다. 누구나 실패는 있기 마련이지만 내일을 위하여 준비하는 사람들은 한 두 번의 실패는 있을지언정 결국 언젠가는 성공의 월계관을 반드시 쓰게 되어 있습니다. 결코 우연이나 운이란 존재하지 않고 오로지 노력만이 성공이라는 열매를 맺을 수 있습니다.   그렇다면 미래의 눈을 뜨기 위하여 우리는 어떤 노력을 해야 할까요? 그 어떤 일을 하던지 간에 가장 중요한 사실은 고정관념, 편견, 선입견이라는 올가미를 벗어 던지고 발상의 전환과 자유로운 사고 체제를 끊임없이 유지해야만 미래의 달콤한 선물을 딸 수 있는 선구자가 될 수 있습니다. 부동산에 통달한 어르신들을 보면 이 분야에 대하여 정말 미래를 훤히 들여다보고 내일에의 준비를 했다는 것을 알게 됩니다.   몇 년전만 해도 미치광이, 부동산에 환장한 늙은이 라는 혹평으로 시종일관 무시했던 연세 지긋하신 분이 계셨는데 그 분은 부동산으로만 평생을 바친 몸이라고 말씀하시면서 미래를 예견하시더군요. 별로 배우지 않은 노인이었는데도 놀랍게도 부동산의 큰 흐름이 거의 일치하고 있습니다. 돌이켜 보면 한 우물만 판 그 분을 통하여 저 또한 감히 그 분의 그림자라도 잡고 싶은 심정으로 글을 올립니다. 미래를 알기 위해서는 무수한 가변성으로부터 일탈해야하는 용기와 신념이 절대적으로 필요합니다. 부동산 특히 아파트로 자산을 증식시키기 위하여 어떤 발상의 전환이 필요할까? 뜬 구름 잡는 현학적인 어투보다는 두서는 없지만 제가 깨달은 것들 중에서 몇가지를  기록하겠습니다.    ◐ 새로운 시각 1 ◐   현 시점에서 미래를 보지 말고 3년전의 눈에서 지금의 상황과 비교하면서 미래의 3년을 예측해야 합니다.   이 부분은 매우 중요합니다. 누구나 쉽게 생각할 수 있을 것 같지만 실전으로 돌입할 경우에 사람들은 현재의 시각에 모든 촛점을 두고 가치를 따지려고 합니다. 현재의 관점에서 미래를 읽으려 한다면 현재 상황의 투자 금액만 보일뿐 미래의 투자 수익률을 예측하는데는 한계가 따르기 마련이므로 반드시 과거 3년 전을 지금과 비교하는 심정으로 미래의 가능성을 최대한 열어 두고 판단하셔야만 어느 정도라도 미래의 답에 가까운 예측이 가능할 것입니다, 실례로 3년 전에 용인, 파주 아파트들이 이처럼 많이 오를 것이라고 판단한 사람들은 많지 않았습니다. 물가 상승률을 감안하더라도 분양가가 거의 2배 가까이 뛰어 오르는 현실을 예견한 사람은 더군다나 없었겠지만 실전 고수들은 최소한 이 부분에 고정관념을 깨뜨리고 신념을 가지고 미래를 위한 시간과 노력을  투자하여  매우 높은 수익률을 거두었습니다. 향후 미래 또한 지금과는 모든 측면에서 다른 상황이 전개 될 것으로 예측이 되기 때문에  이를 가볍게 보지 마시고 현재의 시각이 아닌 미래를 바라보는 안목으로 투자와 노력을 아끼지 말아야 합니다. 그런 의미에서 미래에 새롭게 대두 될 최고급, 최첨단, 친환경, 중대형 평형 중심의 대단지 자족형 복합 아파트 통일 이후의 중심지에 관심을 가져야 합니다.  ◐ 새로운 시각 2 ◐   아파트 과거 시세는 미래의 시세를 파악하는 바로미터입니다.   미래 시세에 가장 큰 영향을 주는 것은 해당 아파트의 과거 시세 입니다. 3년, 1년, 6개월, 3개월의 시세는 아파트 매수시에 아파트 내부 구조나 여건을 보는 것보다 더 중요한 작업인데 실전에서는 이 부분을 파악하면서 아파트를 매수하시는 분들이 거의 없습니다. 아파트 매수에서 가장 중요한 시세는 6개월 시세이며 다음으로 1개월, 3개월, 1년, 3년순으로 중요합니다. 상식선에서 말씀을 드리면 분양한 아파트를 제외한 기존 아파트의 3년 시세는 48% 오름폭이 이상적이며, 1년 시세는 16% 6개월 시세는 8%  3개월 시세는 4% 정도가 이상적인 상승의 흐름입니다. 하지만 입지나 단지 여건에 따라서 이상적인 흐름의 잣대는 달라질 수 있으며, 위의 오름폭보다 오름폭이 낮은 아파트일수록 투자 가치가 떨어지는 곳일 가능성이 큽니다. 최상의 아파트 시세는 3년동안 20% 미만의 상승에 그치다가 1-3개월 상승이 4% 이상 오르는 지역은 거의 뜹니다. 이 흐름을 알기 위해서 가장 유용한 자료는 국민은행 부동산 시세입니다. 닥터 아파트 등의 시세도 좋은 참조 자료가 될 수 있습니다.     ◐ 새로운 시각 3 ◐   주변 사방의 아파트 시세가 오르면 내 아파트도 오릅니다.   주변의 아파트가 오르면 내 아파트도 반드시 오르게 되어 있습니다. 이 경우에 입주년도 세대수 등이 가장 큰 변수가 되지만 이 부분에 특별한 문제점이 없다면 시소 게임을 하듯이 아파트 가치의 차이만큼 반드시 오릅니다. 당연히 오르지 않은 엇비슷한 아파트를 선취매 하여야 매우 높은 수익률을 얻을 수 있습니다. 이 경우에 한 달 이내에 시세의 평준화가 이루어질 가능성이 크기 때문에 신속한 대응이 가장 긴요합니다. 올랐다고 해서 머뭇 거리면 그 아파트는 결국 다른 사람의 손에 들어가 춤을 출 것입니다.   이는 특히 신도시, 택지 개발 지구, 동단위에서 흔히 일어 나는 일이기 때문에 무주택 서민 입장에서는 이러한 흐름에 민감하게 대처하여 아파트 매수의 찬스를 살려야 합니다. 더군다나 상승장이 확대될 조짐을 보일 경우는 특정 신도시가 부각되면 다른 신도시로 파급 효과가 확대될 가능성도 크며 특정 도시의 오름폭 확대가 이웃 도시까지 영향을 줄 가능성이 크다는 점도 염두 하면서 타이밍을 내 것으로 만들어야 합니다. 예를 들어 올 초의 일산의 상승이 고양시로 번졌고 급기야 파주김포 등으로 확대 되었으며 ' 강서구, 양천구까지 들석 거리는 시너지 효과를 가져 왔습니다. 평촌 꿈마을의 급상승이 결국 의왕, 산본, 광명까지 영향을 줄 것으로 보이기 때문에 향후에 이 지역을 눈여겨 볼 필요가 있습니다.  ◐ 새로운 시각 4 ◐   언론에 자주 오르내리는 지역이나 아파트는 상승가도의 징후입니다.   좋은 내용이든지 나쁜 내용이든지 언론이나 부동산 사이트에서 사람들로부터 관심을 끌며 인구에 회자되는 그런 아파트들은 결국은 큰 폭으로 튀어 오를 가능성이 큽니다. 실제로 파주 교하, 운정은 올 초부터 갑자기 이름이 오르내리더니 여름에서 가을을 거치는 동안 대풍의 기쁨을 맛보았습니다. 현 시점에서 사람들의 관심이 집중이 되는 지역은 용인, 수원의 분당선 연장선과 신분당선과 기흥호수 일대이며, 성남은 신흥동, 하대원동, 은행동, 태평동 서울은 가락동, 문정동, 잠실동 등의 송파구, 은평 뉴타운 주변, 용산 한남 뉴타운 일대, 성동구, 동작구 김포시 장기 신도시, 인천 연수구 일대, 남양주시 덕소와 구리 등이 현재 상승하고 있거나 상승 대기 중일 가능성이 매우 높습니다.  ◐ 새로운 시각 5 ◐   양극화의 희생물에 주목해야 합니다.   양극화의 철저한 희생양이 되어온 지역, 아파트, 평형, 등이 있습니다. 이들 희생군들은 지금까지 철저하게 소외되었거나 단기적 전망도 어두운 것이 현실이지만 결국은 3년 안에 오를 가능성이 큽니다. 상식선에서 생각해 볼 때에 5 더하기 5 는 10 이 되어야 하는 데 상황에 따라서 5 더하기  5 가 20 이 되거나  5 더하기  5 가 6 에 머물고 마는 극심한 양극화 현상이 진행중입니다. 이 경우 지역이라면 최소한의 수도권 일대 아파트, 아파트일 경우는 최소한의 세대수,  평형이라면 최소한의 '20평 정도의 기준만 갖추고 있어도 3년 안에 과거 3년동안 벌어진 폭만큼 좇아갈 가능성이 매우 높습니다. 그렇다고 이들 아파트를 이 시점에서 매수 하는 것은 희생물에 의한 또다른 희생이 얹히는 결과를 초래할 가능성이 있으니 지속적으로 관심을 가지셨다가 오름폭이 시작되면 주저 없이 매수를 해야 합니다.   예를들면 수도권은 광주시, 구리시, 안산시, 시흥시, 하남시, 화성시, 인천 광역시, 남양주시 김포시 등이 이에 해당하며 서울은 관악구, 구로구, 금천구, 영등포구, 도봉구, 성북구, 중랑구, 노원구, 서대문구, 동대문구 등이 이에 속하는 지역이라고 할 수 있습니다. 20평대는 상대적으로 입지가 좋은 역세권, 상권, 대단지, 새아파트, 중심으로 30평대와 가격 차이가 큰만큼 투자 수익률이 따를 것으로 보이니까 현재 시세를 바탕으로 지속적인 관심이 요망이 되며, 아파트는 기본 조건인 500세대 10년 이내 입주 기준으로 주변 아파트에 비하여 지나치게 가격 차이가 큰 곳일수록 오름폭이 증대될 것입니다.  ◐ 새로운 시각 6 ◐   평범한 지역의 분양이나 미분양 아파트도 보물 단지가 될 수 있습니다.   유망 지역의 분양에만 총력전을 펴는 것은 아파트 시세와 분양가가 고공행진하는 지금의 현실을 감안하면 최악의 선택 방법이 될 수 있음도 알아야 합니다. 나는 당첨 될 수 있다는 신념은 엄밀하게 말하면 신념이 아니라 확률상 지극히 낮은 희망사항일 뿐인데 이것을 신념으로 착각하여 내 집마련의 운명을 거는 것은 매우 무모할 가능성이 큽니다. 특히 내 집이 없는 사람들 입장에서는 이러한 선택에서 하루 빨리 벗어나 지극히 현실적인 대안을 찾는 것이 최선의 방법입니다. 이미 내 집이 있는 경우라면 큰 평형으로 갈아탈 가능성을 염두해야 하는데 유망지역의 분양에만 몰두하여 호기를 날려 버리는 우를 범할수도 있습니다. 일단 내 집 마련을 하고 나서 부담이 되더라도 대출을 받아 무주택의 프리미엄을 포기하고 유망 지역의 청약에 도전하여 갈아탄다는 생각이 오히려 현실적으로 판단이 됩니다. 이에 대한 대안책으로 초특급 아파트가 아니라도 크게 문제점이 없다고 판단이 되는 분양 단지를 골라서 당첨 가능성이 상대적으로 높은 아파트에 분양을 받아 내 집 마련을 하는 것이 자산 가치를 확실이 증대시키는  엄정한 선택이 될 수 있습니다. 미분양은 새아파트를 선호하는 현실을 감안한다면 왠만한 초급매물 아파트보다 수익률을 안겨줄 가능성이 큽니다. 미분양 아파트는 특히 수익률이 좋은 지역, 평형, 세대수에 문제가 없다면 적극적인 자세로 알아 볼 필요가 있습니다. 미분양의 폭발성을 예로 든다면 죽전, 동백, 동탄 신도시의 미분양 단지가 오히려 기존에 왕처럼 군림하는 아파트의 시세 차익을 추월한 사실을 들 수 있습니다. 아파트만 소개한다면 분당 야탑동 아이파크 45평이 3억 9천에 미분양이 되었는데 3년만에 시가가 11억에 달하고 있는 점과, 최근 미분양된 진흥과 향남 택지내 미분양 아파트 P가 1억선까지 오른 것을 보면 미분양의 옥석 가리기가 얼마나 중요한 지를 보여주는 구체적 사례입니다.  ◐ 새로운 시각 7 ◐   동호회, 부녀회, 단지내 부동산이 아파트를 만듭니다.   이제 아파트는 더 이상 가족 단위의 기능에서 탈피하여 아파트 전체가 하나로 묶이는 큰 틀의 가족 구성원이 되고 있습니다. 인터넷의 발달로 인하여 혈육 이상으로 단지내 아파트와의 접촉이 잦아지고 있는 요즘 아파트 동호회, 부녀회, 입주자 대표, 단지내 부동산의 역할은 중요성이 점점 커질 것이 분명합니다. 특히 동호회는 아파트의 구심점으로 아파트의 기반 시설을 이끌어 오거나 고급화, 대내외적 홍보의 첨병의 구실을 담당하고 있기 때문에 과거의 주먹구구식의 동호회 조직으로 아파트 단지가 존속된다면 그 아파트의 미래는 없다고 보셔도 될 것입니다. 동호회를 중심으로 시설을 확충하고, 친선 도모를 꾀하지 않는다면 아파트 시세도 따라 붙지 않는다는 사실을 아시나요? 동호회, 부녀회를 들먹거리면 아파트 시세를 담합으로 끌어 올리는 근시안적인 발상만 떠오르기 쉬운데, 그것보다는 동호회와 부녀회의 건전하고도 적극적인 움직임으로 인하여 시공사로부터 많은 투자를 이끌 수 있어서 아파트 가치가 저절로 상승하는 토대가 형성됩니다. 단합된 조직력은 행복한 삶의 지수를 높여서 결국은 이사가기 싫은 훌륭한 아파트라는 자부심으로 확대되어 매도 없이 매수만 따르는 상황이 도래하기 때문에 아파트 가치는 또다시 뛰어 오르게 됩니다. 단지내 부동산의 활성화도 아파트의 고급 상향화에 기여를 합니다. 패배감에 사로잡힌 아파트는 부동산에서도 그 흐름을 읽을 수 있는데 그 분위기는 부동산으로 전해져 아파트 하락이라는 최악의 상황으로 주민들에게 회귀되는 악순환이 되풀이 되지만 활기가 느껴지는 아파트는 단지내 부동산이 해당 아파트를 매수함으로써 더욱 부가가치가 높은 아파트로 재탄생할 수 있는 계기가 되기도 합니다. 담합은 비상식적 비도덕적 행위이기 때문에 억지 춘향격으로 담합을 해서는 승산이 없을뿐더러 아파트의 이미지만 흐리게 만듭니다. 오히려 살아 있는 건전한 동호회, 부녀회, 단지내 부동산으로 인하여 그 아파트는 저절로 가치 상승을 이끌 수 있는데 이것 또한 향후 미래 시세를 점칠 수 있는 핵심 요인으로 자리매김하고 있습니다. 발전하는 아파트 깨끗한 아파트 살고 싶은 아파트 이 모두가 동호회의 몫입니다. 과거의 아파트 트랜드가 큰 틀에서 전환을 이루고 있습니다. 기존 아파트를 급매로 잡을 경우에는 3년 후를 내다보고 잡아야 하며 분양을 받을 경우는 6년 앞을 내다 보아야 합니다. 분양시에 6년을 내다 보아야 하는 까닭은 분양을 기준으로 3년이 지난 입주 시점에서 미래의 3년의 트랜드에 따라서 아파트 시세가 움직일 가능성이 크기 때문에 기존의 영원한 진리로만 여겨지던 입지, 교통, 교육만 보아서는 안 되고 여기에 고급화, 대단지, 친환경, 조망권, 복합타운 등의 새로운 요소를 또다른 핵심 사항으로 여기면서 분양에 임하는 자세가 바람직합니다.' 물론 기존 아파트를 매수할 경우에도 미래의 트랜드로 새롭게 부각되는 요소들을 간과해서는 안 됩니다.   감사합니다.

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