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2006-07-05 11:29
http://blog.drapt.com/kyj1029/81152066569141 
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=64149
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▶ 전용면적 25.7평 이하 청약가점제 실시예정 ▶ 공공분양 외 민간건설업체 분양까지 확대 ▶ 개편 전 청약부금 및 청약예금 1순위자 적극적인 청약 필요 청약가점제를 주요 골자로 하는 청약제도 개편이 곧 단행될 예정이다. 청약가점제는 세대주의 나이와 자녀수 등이 많은 무주택자일수록 가산점이 부과돼 아파트 당첨확률이 높아지게 되는 것으로 전용면적 25.7평 이하는 기존의 공공분양 외에 민간의 분양물량에도 적용될 방침. 이에 따라 현재 전용면적 25.7평 이하에 청약할 수 있는 청약부금 및 청약예금 1순위자들은 상대적으로 당첨확률이 희박할 것으로 보인다. 그러므로 청약부금 및 청약예금 1순위자들은 청약제도가 개편되는 2008년 이전에 적극적인 청약으로 당첨확률을 높이는 것이 필요한 시기. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 연내 분양예정인 전용면적 25.7평 이하 수도권 아파트(주상복합 포함) 중 청약부금 및 청약예금 가입자가 청약할 수 있는 1순위 마감예상 단지를 소개한다. ▶ 성동구 성수동2가 현대아파트 = 현대건설은 성수동2가 일대 옛 KT부지에 18~92평형 4백45가구를 10월 중에 분양할 예정이다. 전용면적 25.7평 이하는 18평형 19가구, 24평형 78가구, 35평형 79가구. 서울숲과 대형 편의시설인 이마트(성수점)를 걸어서 이용할 수 있다는 것이 가장 큰 메리트. 인근으로 고층건물이 없어 15층 이상에서는 한강조망도 가능할 것으로 보인다. 교통도 지하철2호선 성수역이 걸어서 7~8분인 역세권 단지로 분당선 연장(2010년 개통 예정)시 성수역도 걸어서 10분이면 이용할 수 있다. ▶ 동작구 상도동 신원아침도시= 신원종합개발은 동작구 상도동 일대에서 총 9백99가구 중 33, 45평형 4백45가구를 10월 중에 일반분양할 예정이다. 전용면적 25.7평 이하인 33평형의 분양물량은 아직 정해지지 않았다. 올 하반기 강서권 일대에서는 가장 규모가 큰 단지로 노량진뉴타운과 흑석뉴타운 사이에 있어 뉴타운개발에 따른 수혜가 예상된다. 지하철7호선인 상도역을 걸어서 4~5분이면 이용할 수 있는 역세권단지. 포스코더샾과 브라운스톤상도와 함께 상도역을 중심으로 신규 아파트촌을 형성할 것으로 보인다. ▶ 마포구 중동 한양수자인= 월드컵주경기장 인근인 마포구 중동 일대에서는 한양이 3백29가구 모두를 11월에 분양할 예정이다. 전평형이 전용면적 25.7평 이하인 23,32평형으로 구성될 예정. 대단위 상암월드컵공원을 이용할 수 있으며, 까르푸(월드컵몰)와 마포농수산물시장도 걸어서 이용할 수 있어 녹지와 편의시설 이용이 편리하다. 성산시영아파트 뒤편에 위치한 단지로 지하철6호선 수색역과 월드컵경기장역이 각각 걸어서 5분과 8분 거리로 역세권단지. ▶ 서대문구 냉천동 동부센트레빌= 동부건설은 서대문구 냉천동 일대 충정로냉천구역재개발을 통해 총 6백81가구 중 1백79가구를 10월에 일반분양한다. 중소형 평형은 24평형으로 1백13가구가 일반분양분. 북아현뉴타운과 교남뉴타운 사이에 위치한 단지로 지하철5호선 서대문역이 걸어서 7분 거리인 역세권에 위치하고 있다. ▶ 구로구 고척동 푸르지오= 구로구 고척동 일대의 고척2구역 재개발구역은 총 6백62가구 중 일부를 11월에 일반분양할 예정. 일반분양 평형은 24~42평형으로 전용면적 25.7평 이하도 포함돼 있으나 아직 구체적인 일반분양가구수는 미정이다. 시공사는 대우건설. 지하철2호선 양천구청역이 걸어서 9분 거리이며, 구로구에 속해 있는 단지이나 목동시영11단지 바로 맞은 편에 위치한 단지로 목동생활권에 속해 있다고 볼 수 있다. ▶ 화성 동탄신도시 우림필유게이티드하우스= 우림건설은 화성 동탄신도시 6-1블록에서 32평형 2백86가구를 7월 중 분양할 예정이다. 동탄신도시 중앙인 센트럴파크에 접해 있어 일부 단지에서는 공원조망이 가능하다. 교통은 경부선 병점역과 세마역이 각각 차로 2~3분 거리로 비교적 이용이 편리하다. 5층 이하의 저층 아파트로 녹지공간과 프라이버시가 확보된다는 것이 특징. ▶ 수원시 천천동 천천푸르지오= 대우건설은 수원시 천천동 일대 천천주공을 재건축해 총 2천5백71가구 중 3백71가구를 8월에 분양한다. 25평형 1백45가구와 33평형 23가구가 청약부금 및 수원 청약예금 2백만원, 3백만원 가입자 대상. 경부선 화서역 부근 아파트촌에 위치한 대단지로 지하철역과 롯데마트(천천점) 등의 편의시설을 걸어서 이용할 수 있어 실거주하기에 편리한 곳이다. ▶ 부천시 송내동 송내자이= GS건설은 부천시 송내동 일대에서 24~47평형 4백36가구를 10월에 분양한다. 100% 일반분양되는 단지. 전용면적 25.7평 이하의 중소형 평형은 24평형 1백4가구, 34A평형 60가구, 34B평형 1백12가구. 경인선 송내역이 걸어서 9분 거리인 역세권 단지로 송내역을 중심으로 각종 상업시설이 즐비해 편의시설 이용이 편리하다. ▶ 안양시 비산동 e-편한세상= 안양시 비산동 일대에서는 대림산업이 총 4백86가구 중 1백71가구를 8월에 일반분양한다. 중소형 평형은 24평형 4가구와 32평형 16가구. 비산동 일대는 래미안, 롯데낙천대 등 신규 입주한 단지가 밀집돼 있는 곳으로 대형 편의시설인 이마트(안양점)을 걸어서 이용할 수 있고 관악로와 과천대로를 통해 강남권 진출입이 용이하다. 경사도가 있어 고층에서는 미륭아파트를 넘어 학의천 조망도 가능하다. ▶ 용인 풍덕천동 성원상떼빌= 성원건설은 용인시 풍덕천동 래미안7차 아파트 인근으로 총 4백72가구 중 조합원분을 제외한 94가구를 9월에 일반분양한다. 33,43평형으로 구성돼 있으며, 전용면적 25.7평 이하인 33평형은 53가구가 일반분양된다. 수지지구 대단위 아파트촌에 위치한 단지로 롯데마트(수지점)를 걸어서 이용할 수 있는 등 각종 편의시설이 갖춰져 있다. 신분당선 연장이 개통될 경우(2014년 이후) 교통도 개선될 전망. ▶ 인천 송도국제업무단지 더샾센트럴파크1 = 포스코건설은 송도국제도시 1공구 국제업무단지 D22블록에서 31~114평형 7백29가구 주상복합을 8월경 분양할 에정이다. 중소형 평형은 31평형 22가구와 32평형 21가구. 송도신도시는 국제도시로 컨벤션센터와 국제병원, 국제학교 등 굵직굵직한 시설들이 완벽하게 갖춰질 예정이다. D22블록은 공공청사와 중앙공원 인근에 위치한 단지로 중앙공원 조망이 가능하다.
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[스크랩] 부동산 침체기에 아파트 투자론 |부동산노트
2006-07-03 11:50
http://blog.drapt.com/kyj1029/81151895002122
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=28609
버블세븐 논쟁이후 전국적으로 부동산 시장이 침체기에 들어갔습니다
부동산시장은 심리적인 요소가 강합니다
언론에서 가격이 오른다고 할때 매매가 일어나는 반면에, 언론에서 가격이 약보합 또는 하락의 조짐이 보인다고 하면 매매가 거의 일어나지 않습니다
현재 시장의 흐름을 볼때 최소 3개월(판교 청약 8월 이전)에서 최대 1년6월까지(대통령 선거) 비수기를 예측할수 있습니다
매물 무, 매수 무, 거래 무 소위 3무 현상이 지속되고 있습니다
버블세븐의 논쟁이 의도하는 가격 하락의 조짐은 없습니다만, 매수세의 급격한 위축은 3무현상을 더욱 가속시키면서 일부 급매물들을 출회시키고 있습니다
열심히 발품 파는 사람들은 급매물건을 잡으면 시장의 분위기가 바뀔때 큰 수익을 내리라 예상합니다.
그러나 시장의 흐름에 자신이 없는 일반사람들은 이러한 침체기에 아파트 분양권에 투자하는것도 좋은 방법이라 생각합니다
왜냐하면, 지금과 같은 비수기 상황에선 일반 사람들이 부동산 시장을 관심을 갖지 않게되고 이러한 무관심으로 인하여 미래가치로 볼때 충분한 투자가치 있는 아파트 마져도 미분양될수 있기 떄문입니다
부동산 활황기에 아파트를 분양받으면 최근에 짧아진 부동산 경기 싸이클상 입주시기에 부동산 시장이 침체기가 올수 있읍니다
간단한 예로 2001년 ~ 2003년초 부동산 호황기에 분양하였던 아파트들중 일부 아파트는 입주시기 2003~2005년에 부동산 침체기에 들면서 수많은 깡통아파트를 만들었던 과거가 있습니다.
그러나,2003년 후반기와 2004년 부동산 침체기에 분양되었던 아파트들중 투자가치 있던 아파트들은 지금 입주시점이 가까워지면서 높은 프리미엄이 형성되고 있습니다
예를 들자면 2003년 5,23조치직후 7월에 분양했던 동백지구 아파트는 대부분 2순위 마감되면서
30평대 아파트중 일부와 지금 최고의 인기를 누리는 40~50평대 아파트들이 계약이 미달되어 선착순 분양을 한 선례가 있습니다
또한, 2004년 동탄신도시 시범단지 분양을 포함한 여러차례의 분양에서 부동산 시장이 냉각되면서 상당수의 미계약이 발생하여 선착순 분양을 하여 사람들을 줄 세어 놓고 아파트 분양물건을 나눠 준적이 있습니다
그러나, 침체기에 분양되었던 동백지구와 동탄신도시는 판교 열풍을 타고 2005년 봄부터 시세가 상승하여 동백지구는 입주 프리미엄으로 1억~3억까지 형성되었고
동탄신도시 아파트들도 12월 입주를 앞두고 비공식적으로는 프리미엄 가격만을 놓고 볼때는 동백지구와 비슷하게 형성되어 있습니다
많은 사람들이 부동산 경기가 끝났다, 더 이상의 아파트 투자는 소용이 없다고 할때
과감히 자신의 견해에 따라 투자하신 분들의 투자 성공사례로 볼수 있겠읍니다
태양의 생각은 부동산 시장이 이렇게 롤로코스터처럼 급변하는 이유가 부동산 정책에 있다고 생각합니다
과거 부동산 주기는 논자에 따라서는 10년주기 7년주기 5년주기등 큰 순환싸이클로 설명되어졌으나, 중개업계에서 일하는 태양의 현장경험으로는 현재의 부동산 경기 싸이클은
경제적 순환 싸이클 보다는 정책적 변수(5.23조치,10.29대책,8.31대책,3.30대책등)에 의한 왜곡된 짧은 싸이클을 형성하고 있다고 생각 되어집니다
다른 말로 하면, 경기 싸이클상 침체되어야 할 부동산 시장이 부동산 정책에 의하여 조기 냉각되어지고 이러한 급격한 부동산 시장의 침체는 부동산 정책에 학습효과가 된 시장 참여자들의 인식에
의하여 V자 상승을 보이고 있습니다
따라서,짧아진 부동산 경기 싸이클을 볼때 부동산 경기가 침체된 2006년에 분양 받는 아파트들은 2008~2009년 입주시점에는 부동산 활황기에 들어갈 확률이 매우 높습니다
그러므로,지금과 같은 부동산 침체기에 발품을 팔아 급매물건을 잡을수 없는 사람들은 적극적으로 유망 청약단지에 청약을 하시길 바랍니다
더구나 현재같은 부동산 침체기에는 유망단지를 당첨 받을수 있는 기회는 더욱 높습니다.
현재 분양계획들 중 관심을 가질만한 청약유망단지들을 소개합니다.
1. 용인 성복동 -- 수지자이 B단지, CJ 나무엔, GS 자이
2. 용인 신봉동 -- 동일하이빌등
3. 성남 도촌지구 -- 주공 뜨란채
4. 용인 동천동 -- 삼성 래미안
5. 동탄신도시 -- 메타폴리스
6. 은평뉴타운 -- A B 공구
7. 송도신도시 -- 포스코 더샾
8. 청계천 -- 황학동 롯데캐슬등
9. 흥덕지구 -- 경남 아너스빌등
10. 서울 숲 -- 대림, 한화
11. 용인 상현동 -- 현대홈타운
12. 용인 서천지구 -- 현대 아이파크등
13. 의왕 청계지구 -- 주공 뜨란채
시장 상황이 급변하더라도 자신만의 주관을 갖고 있어야만 부동산 투자에서 성공할수 있습니다
모르면 공부하시고, 답답하면 돌아다니면서 발품을 팔아 부동산을 배우시기를 바랍니다
철저한 분석을 통해서, 남들과 다른 길을 가는 분들이 오히려 투자수익율 높습니다.
남들이 멈출때, 한발 앞으로 나아가시기를 권해드립니다 |
2006-06-23 15:16
http://blog.drapt.com/kyj1029/726781151043380109
출처 : 무지개구라 김종갑 떴다.
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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◆ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
수많은 아파트 중에서 어떤 아파트를 구입해야 할 것인가?
아파트를 구입하는 일은 일생 최대의 경사로운 일이자 심대한 갈등의 요소라고 아니할 수
없습니다.
◆ 행복한 갈등을 최대한 덜어 주기 위하여 확실한 해답을 드리겠습니다.
다음 도표를 적극적으로 참조하신다면 아파트를 구입하는데 매우 유용한 정보로서의 구실을
할 것입니다.
이제 더 이상 어떤 아파트를 선택할 것인가에 대한 행복과 고민이 교차되는 갈등은 멈추시기
바랍니다.
◆ 다음은 위의 도표를 점수화한 가상 시나리오입니다.
자신이 아파트를 평가해 보시거나 구입하려는 아파트를 상호 비교해서 평가해 보시기
바랍니다.
◆ 아래의 도표는 절대적 기준이 아니며, 현제 사이트 시세에 맞춘 평가이기 때문에 약간의
편차가 있을 수 있습니다.
이해를 돕기 위해서 지역을 최대한 단순화 한 것이기 때문에 일부 단지는 해당 지역의
시세보다 높거나 낮을 수 있다는 것을 염두해 두시고, 상대적인 특수성을 감안하시기 바랍니다.
아파트 사상 최초로 평가한 것에 의의를 두시고 매매시 도움 자료가 되었으면 합니다.
◆ 이상에서 제시한 제반 사항을 점수로 환산하여 스스로가 매입하려는 목적에 합당한 점수가
나왔는지를 체크하여 아파트를 매입하는 것이 현명합니다.
여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 중요한 요소는 아파트 구입시 단순하게 아파트 자체만 놓고
보아서는 안되며 최소한 서울 강남권과의 연계와 주변 단지들의 성향, 미래의 투자 가치까지
망라하여 평가하라는 점입니다.
◆ 예를 들면, 서울과의 출퇴근이 아무리 빨라도 외떨어진 단지나 나홀로 단지, 미래의 투자
가치가 없는 단순한 저평가 아파트, 택지개발 지구가 아닌 난개발 지역, 오래된 아파트 등은
상식선에서 피하는 것이 바람직하며, 가격이 비싸더라도 미래에 대한 투자 가치가 높으며,
서울과 가까운 거리 및 택지개발이나 신도시 등의 새아파트를 매입하는 것이 바람직합니다.
◆ 여기에다가 대단지와 브랜드, 교육, 교통, 환경 요인까지 두루 갖춘 아파트가 있다면 투자
1순위 아파트로서 손색이 없다고 할 수 있습니다.
이런 의미에서 서울 강남권의 시세가 평당 3000-5000에 육박한 지금, 유망 지역으로 꼽히는
분당, 죽전 등 용인 일대 등이 권할만한 핵심 지역이라 할 수 있습니다.
이 지역은 아직도 평당 1300-2000 수준으로 강남의 절반 수준이거나 3분의 1 수준이기
때문입니다.
◆ 위의 점수는 절대적이라고 할 수는 없지만 아파트 매입시 실제 영향력을 주는 요소들 중에
비중이 큰 부분을 높게, 비중이 낮은 것을 낮게 점수화 했다는 점을 유념하시기 바랍니다.
감사합니다. |
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