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[스크랩] 뉴타운ㆍ재개발 지식 쌓기!! |재건축.재개발
2008-09-22 17:07
http://blog.drapt.com/kwon12/243291222070848471 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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뉴타운ㆍ재개발 지식 쌓기!! 대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자는 분양신청자중
관리처분 계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 자이어야 한다.
1. 분양신청자가 소유하고 있는 종전의 토지 및 건축물의 총가액(이하 '종전가액'이라 한다)중 다음 각목에 해당하는 가액을 제외한 가액(이하 '권리가액'이라 한다)이 당해 사업시행구역의 분양예정대지 및 건축시설중 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액이상인자. 이 경우 점유연고권이 인정되어 당해 점유자에게 불하되었거나 불하 예정인 국공유지 면적에 해당하는 가격은 권리가액에 포함한다.
☞ 아래 2항(단독필지의 경우 20㎡이상, 지분의 경우 90㎡이상 소유자), 3항(토지와 상관없이 주택을 소유한자)의 규정에 의하여 분양권이 없다 하더라도, 25평형이 그 구역 내에 건립하는 가장 작은 평형일 경우, 분양신청자의 권리가액이 25평형의 분양가 이상이면 분양대상이 된다.예를 들어 18㎡의 단독필지나 70㎡의 지분소유자, 또는 건물의 일부를 소유한 자는 독립적으로 분양을 받을 수 없으나, 그 평가액이 25평형 분양가를 초과하는 경우에는 아래 2,3항의 요건에 충족되지 않더라도 분양대상이 된다. 가. 건축법 제2조제1호 규정에 의한 하나의 대지범위에 속하는 토지가 수필 지이거나 그 대지범위 안에 수개의 건축물이 있는 경우로서 구역지정고 시일(당해 토지등에 대하여 법제4조제3항제2호 내용을 최초로 결정고시 한 날을 말한다.이하같다)후에 그 토지의 일부를 취득(수필지중 1필지 이상을 필지단위로 취득하였거나 필지의 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함한다)하였거나, 그 건축물의 일부를 취득(수동의 건축물 중 1동 이상을 취득하였거나 1동의 건축물 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함한다)한 경유 그 해당가액 ☞ 하나의 대지범위에 속하는 토지가 수 필지이거나 -여러 필지 위에 하나의 건물이 있는 경우나, 그 대지범위 안에 수개의 건축물이 있는 경우
-한 필지 위에 수개의 건물이 있는 경우, 그 토지의 일부(1필지 또는 공유지분)나 건축물의 일부(1동 또는 공유지분)를 구역지정고시일 이후에 취득하였을 경우에는 그 해당가액은 분양대상 권리가액에서 제외한다.
따라서 구역지정고시일 이전에 취득하여 1,2,3항의 요건중 하나를 충족하면 분양대상이 된다.
나.하나의 건축물이 하나의 대지범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 구역지정고시일 후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득하거나, 그 건축물 또는 토지의 일부를 취득한 경우 그 해당가격 ☞ 한 필지 토지 위에 한 동(棟)의 건물이 있는 경우 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우가 일반적이어서 하나의 분양권이 있는 것이 보통이나 토지와 건물의 소유자가 매매 등의 이유로 달라질 수도 있다. 이 때 그 토지와 건물 소유자가 각각의 분양권을 가지려면 구역지정고시일 이전에 분리 취득하여야 한다는 뜻이다.
97년도 이전에는 건물소유자에 대하여 '건축 당시부터 타인의 토지 위에 건축물만을 소유한 자'로 한정하여 분양권을 주었으나 개정된 조례는 이를 삭제하고 그 기준일을 구역지정고시일로 한 것이다.
다.지적법 제2조제3호 규정에 의한 1필지의 토지를 구역지정고시일 후에 분할취득 또는 공유지분으로 취득한 경우 그 해당가액 ☞ 1필지의 토지를 구역지정고시일 이후에 20㎡이상으로 분필(分筆)하였거나, 공유지분으로 90㎡이상 취득한 경우에 분양권이 없다. 반대로 구역지정고시일 이전에 취득하면 분양권이 있다. 라. 신발생 무허가건축물의 경우 그 해당가액 ☞일정요건에 해당하는 무허가건물을 제외한 신축 무허가건물은 분양권이 없다. 2.분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적(제1호 본문후단의 규정에 의한 국공유지 면적을 포함한다)중 제1호 가목 내지 다목 규정의 경 우로 취득한 토지면적을 제외한 잔여소유 토지면적이 서울특별시건축조례 제54조제2호 규정에 의한 일반주거지역의 대지면적의 최소한도기 준면적 이상인 자. 다만, 구역지정고시일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20제곱미터이상 토지(다만,지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 경우는 제외한다)의 소유자는 사업시행고시일 후부터 법 제38조제2항 규정에 의한 공사완료공고일 기간동안 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다. 이하 이항에서 같다)전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양 대상자로 한다. 이 경우 주택소유여부에 관하여 필요한 사항은 주택공급에관한규칙 제6조제3항의 규정을 준용하며, 분양받을 권리를 양도받는 자의 경우에는 권리양수일(제27조제3항 규정의 부동산 등기부상 접수일자)부터 공사완료공고일 기간동안 양도받은 자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하여야 한다
☞분양신청자가 시행구역 내에 소유하고 있는 토지면적의 합계가 90㎡이상이어야 한다. 이는 한 필지 상의 90㎡이든 여러 필지상의 소유지분의 합계가 90㎡이든 상관이 없으며, 또한 20㎡이하의 수개의 독립필지의 합계가 90㎡이든 상관없이 분양권이 있다. 단, 20㎡이상 90㎡미만의 단독필지 나대지 소유자는 무주택자에 한하여 분양권이 있다. 그러나 지목이 도로이면서 사실상 도로로 이용하고 있는 경우는 분양권이 없다. 따라서 지목은 도로이나 사실상은 대지로 이용되고 있는 경우에는 분양권이 있다. ***
재개발 구역 중에 주택을 건축하기가 곤란하여 나대지로 존재하는 필지가 있다. 이러한 나대지는 2003년 12월 30일(서울시 도시및주거환경정비조례시행일) 이전에 정비구역으로 지정된 경우에 20㎡이상 ～ 90㎡까지(지목이 도로인 경우는 제외)는 무주택자인 경우에 분양대상자가 된다.
그러나 조례시행일 이후라면 30㎡ ～ 90㎡까지로 최소 면적 단위가 30㎡이상으로 상향되었음에 유의 해야한다. 90㎡(약27.2평)이상이라면 조례시행일이나 다주택자와 상관없이 분양대상자가 된다. 지목이 '도로'라면 최소한 면적이 90㎡이상이 되어야 분양대상자가 된다. 지목이 '대'이지만 현재 도로로 이용되고 있어 실제 재산권 행사에 제약을 받는 토지도 있는데 이 경우에 30㎡(약9평)이상 이라면 분양대상자가 된다. 단, 무주택자인 경우 분양대상자라 함은, 사업시행인가고시일 이후부터 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다. 3. 종전의 건축물 중 주택 (사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함 한다)을 소유한 자. 다만, 그 주택이 제1호 가목, 나목 또는 라목에 해당하는 경우에는 그러하지 아니한다 ☞97년 이전에는 '건축당시부터 타인의 토지위에 건축물만을 소유한 자'로 제한하였으나 개정조례에서는 구역지정고시일 이전에 분리취득한 자도 분양대상에 포함시켰다 ① 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다 가. 수인의 분양신청자가 하나의 세대(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상 에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다)인 경우 ☞하나의 세대에 1개의 분양권밖에 없다. 나.제①항제3호 규정에 의한 하나의 주택을 수인이 소유하고 있는 경우 다.제①항각호 규정에 의한 분양대상기준에 합당하게 수인의 토지 등의 소유자가 함께 분양신청한 경우 라. 제①항제1호각목(제1항제2호 및 제3호에서 준용되는 경우를 포함한다)의 규정에 따라 분양대상에서 제외된 자로서 구역지정고시일 이전의 권리유형 및 규모를 기준으로 함으로써 그 권리가 제1항각호의 분양대상에 합당하여 당해 토지 등의 소유자 수인이 함께 분양신청한 경우 ☞제①항1호각목에 해당하는 자는 독립된 분양권이 없으나 그 토지 또는 건물 전체가 분양대상에 합당하여 공동으로 신청한 경우는 1개의 분양권을 수인에게 준다 ② 제1항제1호 가목 내지 다목의 규정중 취득의 범위는 공동주택 (그 지분의 토지를 포함한다)을 취득하는 경우와 구역지정고시일 이전에 이미 일부취득된 소유권을 규모나 유형의 변동없이 단순이전되는 경우를 제외하며, 토지 또는 건축물의 취득일은 부동산 등기부상의 접수일자를 기준으로 한다 ☞위에서 본 바와 같이 분양대상기준이나 분양대상자의 권리가액결정의 기준일은 구역지정고시일이다. 따라서 구역지정고시일 이후에 분양권을 확보하거나 또는 자신의 권리가액을 높여 큰 평수의 아파트를 배정받을 목적으로 위 제①항제1호가목 내지 다목에 해당하는 물건을 취득하였다 하더라도 독립된 분양권을 확보할 수 없고, 아파트 평형배정의 기준이 되는 권리가액에 포함시킬 수도 없으며 오직 현금청산의 대상이 될 뿐이다.
그러나 구역지정고시일 이전에 이미 제①항제1호가목 내지 다목에 해당하는 지분을 취득을 하였거나 일부취득하여 이미 분양권을 확보하고 있거나, 이미 권리가액에 정상적으로 합산된 경우는 구역지정고시일 이후에 이를 규모나 유형의 변동없이 단순이전하는 경우, 이를 양수한 자는 설령 구역지정고시일 이후에 지분 또는 일부취득하였다 하더라도 독립한 분양권 또는 자신의 권리가액에 합산시킬 수 있는 것이다. 또한 토지 또는 건축물의 취득일은 등기부상의 접수일자를 기준으로 하는데 이는 97년 이전에는 원인일자를 기준으로 하였던 관계로, 매매계약서를 구역지정고시일 이전으로 소급하여 등기를 하는 경우가 많아, 예상치 못했던 조합원이 생기고 원래는 43평형 분양대상이었던 조합원이 33평형으로 밀려나는 등 폐해가 많아 이를 개정한 것이다. ④제20조 규정에 의하여 확보된 임대주택부지 (법제8조 규정에 의한 시행자가 시행하는 경우에한한다)에 건설하는 임대주택에 대한 건설, 입주대상, 임대 및 관리에 관하여는 규칙이 정하는 바에 의한다 ⑤ 상가등 분양대상 부대복리시설의 분양대상자는 분양신청자중 관리처분 계획 기분일 현재 다음 각호의 순위 및 자격을 기준으로 규약,정관 또는 시행규정이 정하는 바에 의한다 Ⅰ.제1순위: 종전 건축물의 용도가 분양건축시설 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인ㆍ허가 또는 신고 등를 포함한다. 이하 이항에서 같다)을 필한 당해 건축물의 소유자로서 종전가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다. 이하 이항에서 같다)이 분양건축시설의 최소분양단위규모 추산액이상인 자 Ⅱ.제2순위: 종전 건축물의 용도가 분양건축시설용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소분양단위규모 추산액이상인 자 Ⅲ.제3순위: 종전 건축물의 용도가 분양건축시설 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 필한 당해 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 않은 자 Ⅳ.제4순위: 종전 건축물의 용도가 분양건축시설 용도와 동일하거나 유사한 시설인 당해 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소분양 단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 않은 자 Ⅴ.제5순위: 공동주택을 분양받지 않은 자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소분양단위규모 추산액이상인 자 Ⅵ.제6순위: 공동주택을 분양받은자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소분 양단위규모 추산액이상인 자 Ⅶ.제7순위: 기타 분양을 희망하는 토지등의 소유자로서 제28조제2항 규정에 따라 분양이 가능한 자 ⑥제4항의 규정에 의한 해당세입자가 입주를 포기하거나 입주후 퇴거 등의 사유로 공가가 발생하였을때는 주택공급에관한규칙 제19조제1항제4호에 해당하는 자에게 특별공급할 수 있다.이 경우 특별공급한 임대주택은 서울특별시도시개발공사가 매입하여 공급한다. ***
단독이나 다가구를 다세대로 전환한 경우
원래 준공때부터 다세대 주택은 각각 세대가 조합원이면서 분양대상자이다. 그러나 현재 다세대라 하더라도 원래는 단독이나 다가구주택이었는데 나중에 다세대로 전환된 경우는 조심하여야 한다. 조례시행일인 2003년 12월 30일 이전에 단독이나 다가구 주택을 다세대로 전환하여 구분등기를 완료한 주택은 전용면적 60㎡(18.15평)이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급한다고 되어 있으므로, 잘못하면 큰 평형은 고사하고 아예 조합원 분양대상자가 되지 못하는 사태가 발생할지도 모른다. -이 경우에도 전환된 다세대 주택의 면적이 60㎡를 초과하는 경우라면 문제가 발생하지 않는다.(서울시 도시및주거환경정비조례 부칙 제5조 참고) ***무허가건물
◇`불량지분` 나돌아 주의 필요=지분거래가 활발해지자 아파트를 분양 받을 수 없거나 조합원자격이 주어지지 않는 `불량 지분`매물도 대량으로 나돌고 있다.
특히 국ㆍ공유지내 무허가건물이 불량지분으로 나도는 경우가 많다. 현행 서울시 조례상 무허가건물이 재개발조합지분으로 인정 받으려면 관할 구청의 무허가건물관리대장에 등재된 것이어야 한다. 무허가관리대장에 등재되지 않았어도 82년 4월8일 이전에 건립된 연면적 85㎡이하의 주거용건물 중 81년 서울시의 1차 항공사진에 수록됐거나, 재산세납부 등의 공부를 통해 확증 된 경우라면 조합지분으로 인정된다. 하지만 최근 시장에 나도는 무허가건물중에는 해당 대장에 등재되지 않은 가짜 조합원 지분이 상당수 섞여 있다. 특히 조합원 전원이 국공유지내 무허가주택 소유자인 신림1구역 인근 부동산중개업소에선 이 같은 가짜지분이 다량으로 나돌고 있다. 정식 조합원지분이지만 아파트를 분양 받지 못하는 불량물건도 자주 볼 수 있다. 아파트를 분양받으려면 해당 토지가 최소 90㎡(27.225평)이상이고 토지ㆍ건축물의 감정가액이 재개발을 통해 지어지는 아파트 최소평형의 건축공사비 이상이어야 한다. 따라서 아파트 분양에 관심이 있는 실수요자라면 되도록 토지 30평이상의 지분을 매입하는 게 바람직하다 자료출처: 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크 |
[스크랩] 조합원의 권리가액과 감정평가액의 비밀 |재건축.재개발
2008-09-22 16:49
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출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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조합원의 권리가액과 감정평가액의 비밀 1. 조합원의 재산가액은 어떻게 결정되나? 재개발을 추진하면,토지소유자들의 주관심사는 감정평가액이 얼마나오느냐에 맞춰져 있습니다. 감정가액이 적게 나오면 시공사나 조합장이 문제가 있어서 그런 것처럼 주장하기도 합니다. 그러나 조합원의 재산가액은 감정평가에 달려 있지 않습니다. 결론부터 말씀드리면, 주변의 아파트시세가 높은 지역은 조합원들의 재산가액도 많이 나오고, 아파트시세가 싼 지역은 형편없이 나옵니다. 이유를 말씀드립니다. 조합원의 재산가액(권리가액)은 감정평가액에 조합의 비례율을 곱해서 결정됩니다. 즉, 권리가액 = 감정평가액 × 비례율입니다. 비례율 = (분양수입 - 사업비)/조합원의 총감정평가액 × 100% 예를 들어 국장님(?) 주택의 감정가액이 1억인데 조합의 비례율이 80%면 8천만원이 최종 재산가액이 되고, 120%면 1억 2천만원이 재산가액이 됩니다. 위 식을 조금이라도 들어본 조합원들은 지역의 감정평가액도 높게 나오고 비례율도 높게 나오기를 희망합니다. 그러나 위 식에서 보듯이, 감정평가액과 비례율은 반비례합니다. 만약 국장님 혼자서 재개발을 한다고 가정해봅니다. 국장님 땅은 20평이고, 용적율은 200%라면 그 땅에 지을수 있는 연면적은 40평입니다. 쉽게 말해 혼자 재개발해서 40평 아파트 1가구를 짓자 이겁니다. 40평아파트의 주변시세는 평당 7백만원으로 보고, 공사비와 각종 간접비를 합친 사업비는 평당 5백만원이 들어갔다고 가정합니다. 그런데 감정평가액이 평당 8백만원, 4백만원, 2백만원 나온 경우의 비례율과 권리가액을 구해보겠습니다. (1) 감정가액이 평당 8백인 경우 비례율 = (분양수입40평*7백만 - 사업비 40평*5백만)/토지감정가20평*8백 = 50% (2) 감정가액이 평당 4백인 경우 비례율 = (분양수입40평*7백만 - 사업비 40평*5백만)/토지감정가20평*4백 = 100% (3) 감정가액이 평당 2백인 경우 비례율 = (분양수입40평*7백만 - 사업비 40평*5백만)/토지감정가20평*백 = 200% 위 세가지 경우의 조합원 최종 재산가액(권리가액)은 각각 어찌 될까요. (1)은 감정가액 1억6천 * 50% = 8천만원입니다. (2)는 감정가액 8천만원 * 100% = 8천만원입니다. (3)은 감정가액 4천만원 * 200% = 8천만원입니다. 희안하죠? 세가지 모두 권리가액이 같습니다. 이 사실에서 드러나는 것은, 그 지역의 평균적인 감정평가액은 아무리 높이거나 낮추거나 모두 돌아오는 평균 재산가액은 같다는 점입니다. 따라서 감정평가액은 조합원 재산가액에 전혀 영향을 주지 못합니다. 그렇다면 권리가액에 가장 큰 영향을 주는 요소는 무엇일까요? 공사비를 포함한 사업비일까요? 아닙니다. 사업비는 서울에서 공사하나, 울산에서 공사하나 지질조건만 같으면 차이가 없습니다. 현대건설이나 삼성물산, 대우건설 막론하고 1등급 회사들의 공사비는 거기서 거기입니다. 따라서 사업비는 변수가 안됩니다. 그렇다면 남은 변수는 바로 분양수입입니다!!! 같은 공사비로 지어도 분양수입은 서울 용산은 평당 3천만원이 나옵니다. 만약 국장님 혼자서 재개발하는 위 식에서 분양수입만 평당 3천만원으로 가정해 보겠습니다. 즉, 땅 20평에 용적율 200%인 40평아파트를 짓고, 사업비는 평당 5백만원이고, 분양수입은 평당 3천만이고, 감정가는 (1) 평당 8백만원 (2)평당 4백만원 (3)평당 2백만원으로 위와 똑같이 가정합니다. (1) 감정가가 평당 8백만원인 경우 비례율 = (분양수입40평*3천만-사업비40평*5백만)/감정가20평*8백만*100%=625% 권리가액 = 감정가액1억6천 * 625% = 10억 (2) 감정가가 평당 4백만원인 경우 비례율 = (분양수입40평*3천만-사업비40평*5백만)/감정가20평*4백만*100%=1250% 권리가액 = 감정가액8천 * 1250% = 10억 (3) 감정가가 평당 2백만원인 경우도 해보나마나 10억 나옵니다. 결국 국장님이 용산에 땅이 있다면, 10억(평당 5천만원)이나 재산가액이 돌아옵니다. 엄청나죠! 이처럼 조합원의 재산가액의 가장 큰 변수는 감정가액도, 사업비도 아니고 분양수입입니다. 주변시세가 높은 지역은 재개발재건축을 하면 더욱 남는 것이며, 시세가 안나가는 지역은 재개발해봐야 수익이 남지 않습니다. 개발사업도 빈부의 양극화가 대물림되는 것입니다. 이상을 정리하면, 재개발하면 돈안된다느니, 재건축하면 돈된다느니 하는 것은 낭설입니다. 아파트값 잘나오는 지역에서 재개발하면 지주들이 큰 이득을 보고, 안나오는 지역은 재개발해봐야 이득폭이 적거나 도리어 손해보기도 합니다. 2. 응용편. 재개발사업의 중대한 비밀을 소개합니다. 이제 재개발 감정가와 관련하여 잘못된 상식 두가지를 소개합니다. 첫째는, 감정가액은 공시지가의 120~140% 나온다고 알려진 점입니다. 둘째는, 수익성이 높은 지역일수록 비례율이 높다고 알려진 점입니다. 대부분은 이렇게 알고 있더군요. 매우 중대한 비밀을 미리 털어 놓으면, 대부분의 재개발지역은 비례율이 100% 입니다. 분양수입이 좋건 나쁘건 딱 100%인 곳이 대부분입니다. 저희 회사에서 최근에 관리처분을 마친 서울 흑석동, 인천 가좌동 두 지역의 비례율이 각각 100.09%, 99.9%였습니다. 이 지역들은 건립규모나 분양수입, 시공사가 모두 틀린데도 희안하게 비례율이 100%였습니다. 그럼 대부분의 재개발지역 비례율이 왜 100%일까요? 비례율 식을 다시 봅시다. 비례율 = (분양수입 - 사업비)/조합원의 총감정평가액 × 100% 위 식에서 우선 사업비를 보면, 서울 흑석동이나 인천 가좌동이나 별차이가 없습니다. 만약 감정평가액이 위의 잘못된 상식처럼 공시지가의 120~140%대라면, 서울 흑석동과 인천 가좌동의 감정평가액 차이는 30~40% 밖에 안납니다. 그러나 분양수입은 서울 흑석동은 32평 기준으로 평당 1천6백만원선이고, 인천은 평당 8백만원입니다. 그러면 당연히 비례율도 서울이 인천보다 훨씬 높게 나와야 합니다. 그런데 두 지역 모두 비례율이 100%나온 것입니다!! 이상하죠? 비례율이 100%라는 것은, 분모의 ‘감정평가액’과 분자의 ‘분양수입-사업비’가 같다는 것을 말합니다. 그렇죠? 그렇다면 감정평가액에 비밀이 있는 것입니다. 다시 말해서 ‘분양수입-사업비’에 맞춰서 감정평가되지 않는 한, 재개발지역마다 딱 떨어지는 100% 비례율이 나올수가 없습니다. 앞에서 감정가액 8백, 4백, 2백만원을 풀어봤듯이, 감정평가액이 얼마가 나오건 간에 비례율로 조정되어 권리가액은 같아집니다. 권리가액만을 볼때는 감정평가액을 손볼 필요가 전혀 없습니다. 잔머리를 굴리는 시공사나 조합장이라면, 감정평가액을 약간 낮게 해놓고 비례율이 150%가 나오게 해서 뭔가 수익을 낸 사업장처럼 보이게 할 수도 있는데, 어이없게도 모두들 100%로 맞춰집니다. 왜 그럴까요? 그 이유는 바로 재개발재건축사업이‘조합사업이기 때문입니다. ‘조합’은 상법상 영리법인입니다. 따라서 이익이 발생하면 세금을 내야 합니다. 만약 조합의 비례율이 100%가 넘게 나온다면, 개발이익이 발생한 것이므로 그만큼 지주들은 소득세를 내야 합니다. 앞선 풀이에서 감정가액이 800만원인 경우 비례율 50%, 400만원인 경우 비례율 100%, 200만원인 경우 비례율 200%이어서 권리가액은 모두 평당 400만원(총액 8천만원)이었습니다. 세가지 모두 재산가액이 같기 때문에 아파트 들어갈 때 내는 분담금은 같습니다. 그렇죠? 그런데 당초의 감정가액이 평당 400만원인 경우는 분담금만 내는데, 당초의 감정가액이 200만원이었던 곳은 분담금외에 별도로 세금을 내야 합니다. 원가가 200만원인데, 개발이익 200만원이 생겨서 400만원이 되었기 때문에, 그 개발이익의 17%를 소득세로 내고, 또 소득세의 10%를 주민세로 내야 합니다. 평당 200만원에 대한 총 18.7%의 세금을 내는 것이죠. 결국 20평*200만*18.7%가 국장님이 내야할 세금입니다. 바로 이 점 때문에, 재개발지역의 비례율은 대부분 100%로 만들어(!) 집니다. 비례율이 100%라는 것은 이익이 없었다는 것을 뜻합니다. 어차피 분담금이 같다면, 굳이 세금까지 내는 비례율을 조합원들이 좋아할 리가 없기 때문입니다. 또한 현명한 조합에서는 감정평가액을 평당 800만원으로 해놓지는 않습니다. 감정을 평당 800만원으로 하면 비례율이 50%로 나와서 조합원들이 절반이나 손해봤다고 느끼기 때문이죠. 사실은 똑같은 권리가액인데 말이죠. 그렇다면 매우 중요한 비밀이 드러납니다. 분자인 ‘분양수입-사업비’에 분모인 ‘조합원의 총감정평가액’이 맞춰진다는 점입니다. 아주 직설적으로 말하면, 조합원의 총감정평가액은 미리 정해 놓고, 그 것을 조합원숫자와 조합원 개별필지별 차이점을 약간 반영해서 분배해 놓았다는 것이죠. 이것이 무얼 뜻하는지 아시나요? 분양수입이 높은 지역은 조합원별 감정가액이 높을 수밖에 없고, 분양수입이 낮은 지역은 감정가액도 낮다는 것이죠. 결국 통상적으로 알려진것과는 전혀 다르게, 조합원별 공시지가는 감정평가와 아무런 관계도 없다는 점이 드러납니다. 감정가액의 가장 큰 변수는 분양수입이고, 그것은 다시 말해 주변의 시세가 높은 단지일수록 감정평가액도 높게 나온다는 것을 말합니다. 앞서 말한 서울강남권이 재개발 재건축 할수록 대박나고, 지방은 도리어 손해날 수도 있는 이유가 여기에 있습니다. 조인스/갈색백호 님
자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡ |
[스크랩] 재건축과 재개발 이해하기-무상지분율과 비례율 |재건축.재개발
2008-03-19 16:16
http://blog.drapt.com/kwon12/2413571205910985771
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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재건축과 재개발 이해하기-무상지분율과 비례율 재건축사업과 재개발사업의 무상지분율과 비례율
1. 개요 추진위원회가 조합설립인가 신청 시 주택재개발, 도시환경정비사업과 재건축사업 모두 토지 등 소유자의 동의를 얻어야 한다. 이 때 동의는 구체적으로 1) 건설되는 건축물의 설계개요 2) 건축물의 철거 및 건축물 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액 3) 공사에 필요한 비용의 분담에 관한 사항 4) 사업완료 후 구분소유권의 귀속에 관한 사항 5) 조합정관 이상 5가지를 대상으로 이루어져야 하고 이를 동의의 방법이라 한다. 이 중 사업비용과 조합원의 부담부분은 사업초기단계인 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 추진하기 위한 동의에 있어 가장 중요한 내용을 이루며, 이들을 이해하기 위한 기준으로 추가부담금 또는 비례율이라는 개념이 필요한 것이다. 이러한 개념은 사업의 수익성을 나타내는 용어로도 사용되는데 재건축사업의 경우에는 무상지분율 또는 추가부담금으로, 재개발사업은 비례율이라는 용어를 사용하고 있다. 조합설립 동의시의 추가부담금 등과 비교하여 관리처분계획단계의 추가부담금 등이 현저하게 차이를 보인다면 조합설립결의 무효확인 또는 부존재소송이 제기될 수도 있다. 2. 추가부담금 1) 의의 사업지구 내에 소유하는 기존의 아파트 가격보다 입주를 원하는 신축아파트의 분양가가 더 많을 경우 그 차액을 부담하게 되는데 이를 추가부담금 또는 분담금이라 한다. 이 추가부담금을 분양대금의 일종으로 간주하여 시공자들은 현재 일반분양 비용처럼 중도금 형태로 받고 있는 실정이다. 재건축사업의 방식으로 도급제 또는 지분제방식의 경우 재개발과 같이 권리가액이나 추가부담금이라는 용어를 사용한다. 도시 및 주거환경정비법의 관계법령에 추가부담금의 의의나 납부시기 등을 규정하고 있지 않아 시공자와 조합간의 공사도급계약 내용에 언급되고 있다. 2) 추가부담금 계산 예 예컨대 22평 아파트(대지지분이 27.5평이라면)를 재건축시 조합원에게 배정되는 평형이 50평이고, 무상지분율이 120%라고 한다면 ▪ 추가부담금을 내지 않아도 되는 평수(무상지분면적)는 27.5평 x 1.2 = 33평 ▪ 위 조합원이 내야 할 추가부담금은 50평-33평 = 17평(추가부담을 하여야 하는 면적) 따라서 평당 분양가가 1000만원이라고 한다면 위 조합원이 부담하여야 할 추가부담금은 17평 x 1000만원 = 1억7천만원이 될 것이다. 3. 무상지분율 1) 의의 무상지분율이란 개발이익을 평당분양가로 나누어 환산된 무상지분면적(또는 개발이익평수)을 다시 총 대지면적으로 나누어 백분율로 표시한 수치를 말하는 것이다. 조합원이 무상으로 입주할 수 있는 평형을 자신이 가지고 있는 대지지분으로 나누게 되면 무상지분율이 계산된다. 이를 추가부담금과 관련하여 표현하면 자신이 가지고 있는 대지지분에 무상지분율을 곱하면 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형이 계산된다. 2) 계산방법 총수입(총분양수입) - 총지출비용(공사비) = 개발이익(순이익) 개발이익 ÷ 분양가 = 개발이익 평수(전체무상지분면적) (개발이익평수 ÷ 대지면적) x 100 = 무상지분율 3) 무상지분율 계산 예 <예상조건> ▪ 대지면적 : 10,000평 ▪ 건축연면적 : 26,000평(지상:20,000평, 지하:6,000평, 500세대)일 경우 평균공급면적은 26,000 ÷ 500 = 52평 ▪ 용적률 = (20,000평/10,000평) x 100 = 200% ▪ 평당분양가 1,300만원, 공사비 : 평당 300만원(이주비 이자포함) <총수입> 10,000평(대지면적) x 200%(용적률) x 1,300(평당분양가) = 2,600억원 <총지출> ▪ 공사비 : 26,000평 x 300만원 = 780억원 ▪ 부가가치세 : 12,500평 x 300만원 x 10% = 37억원 ※12,500평은 국민주택규모를 초과하는 연면적을 표시하는 것 ▪ 제경비 : 780억원 x 15% =117억원 합계 : 780 37 117 = 934억원 <개발이익평수(전체 무상지분면적)> ▪ 개발이익평수 = 개발이익 ÷ 평균분양가 = (2,600억원 - 934억원) ÷ 1,300만원 = 12,815평 <무상지분율> ▪ 무상지분율 = 개발이익평수 ÷ 대지면적 = 12,815평 ÷ 10,000평 = 128.15% 4) 조합원이 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형 위 무상지분율에 각 평형 대지지분을 곱하면 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형이 계산된다. 00시영아파트의 10평(대지지분 11.31)의 경우 무상지분율이 128.15%라면 대지지분 11.31 x 1.2815 = 14.49평을, 15평(대지지분 20.85)은 20.85 x 1.2815 = 26.72평을 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형이다. 4. 비례율 1) 비례율(개발이익율) 개발이익율 이라고도 말하는 비례율은 재개발사업이 끝난 후 조합이 벌어들일 총수입금에서 사업비를 뺀 금액을 구역 내 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 비례율에 조합원개인의 지분에 대한 재산평가액을 곱한 금액이 조합원의 최종 권리가액이 되며 보통 80~100% 정도이다. → 서울의 경우로 인천은 100 ~ 130% 이내로 판단됨
비례율이 올라가는 경우는 용적률을 높게 허용 받는 경우, 세입자가 적은 경우, 국.공유지의 비율이 낮고 사유지의 비율이 높은 경우, 정비기반시설이나 교통여건 등이 양호한 경우, 일반적으로 조합원이 적어 일반분양이 많은 곳, 사업추진이 빠른 곳, 건축비가 상대적으로 저렴한 평지 등이 재개발단지에서 비례율이 높게 평가된다. 2) 재산평가액 재개발구역 내 조합원개인이 지닌 토지 및 건물에 대한 감정평가액을 말하는 것으로 구역마다 다소 차이가 있지만 대체로 사업시행인가일을 기준으로 2개 이상의 감정기관에서 감정한 결과를 평균한 수치를 기준으로 한다. 따라서 각 조합원은 본인 소유의 토지 및 건물에 대한 감정평가액을 극대화 하려 하나 비례율을 높게 하기 위해서는 재산평가액을 낮게 평가하는 것이 유리하다. 여기에 재개발구역 내 도로.구거 등 조합원이 소유하거나 점유하고 있지 않은 국가나 지자체 소유의 국.공유지 불하대금을 조합원 수로 나누어 가구당 균등하게 배분한 금액인 균등 배분액을 더한 것이 재산평가액(감정평가액)인 것이다. 이 균등배분액은 같은 국.공유지이면서 조합원들이 점유하고 있는 국.공유지 불하대금과는 구별되어야 한다. 즉, 재산평가액(감정평가액) = 대지평가액 건물평가액 균등배분액 3) 권리가액 권리가액은 재건축사업에 있어서 무상지분액과 같은 개념이다. 즉, 권리가액 = 재산평가액(감정평가액) x 비례율 예로서, A조합원의 평가액이 1억원이며 25평형(분양가액 1억5천만원으로 가정)에 배정되었을 경우 추가부담금은 5천만원으로 생각할 것이다. 이 경우는 비례율이 100%가 되어야 한다. 만일 비례율이 80%라면 평가액에 비례율을 곱하여 실제 권리가액은 8천만원으로 인정되어 추가부담금은 5천만원이 아닌 7천만원이 된다. 4) 추가부담금과 비례율의 관계 비례율이 80%, 지분평가액이 1억5천만원, 조합원 분양가가 2억원, 균등배분액이 1500만원, 국.공유지 불하대금이 2000만원일 경우 감정평가액 = 지분평가액(1억5천만원) 균등배분액(1500만원) = 1억6500만원 권리가액 = 감정평가액(1억6500만원) x 비례율(0.8) = 1억3200만원 추가부담금 = 조합원분양가(2억원) - 권리가액(1억3200만원) = 6800만원 실제분담금 = 추가부담금(6800만원) 불하대금(2000만원) = 8800만원이 된다. 자료출처: Frank님의 부자되기 |
[스크랩] ▣난해한 정비사업주택 양도세 쉽게 이해하기 |재건축.재개발
2008-03-18 21:13
http://blog.drapt.com/kwon12/1111171205842401237
출처 : 야탑에 사는이의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/jiw189
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재건축·재개발로 인한 양도소득세의 이해 며칠 전 “질의 응답”란에 올라온 질문 중 서울 살던 나방심씨는 직장이전으로 2003년4월 부인명의로 광주직할시에서 아파트를 구입하고 살던 중 2003년10월에 서울아파트가 재건축사업시행인가를 받는 바람에 팔지 않고 그대로 광주에 살다가 서울아파트가 2007년11월에 준공되어 2008년2월에 광주집을 팔고 서울 완공된 아파트로 이사 했는데, 재건축 준공일로 1년내에 광주집을 매도하면 양도세가 비과세되는 것으로 알고 있다가, 세무서에서 재건축아파트 준공전에 광주집을 팔았어야 비과세된다는 말을 듣고서, 1가구 2주택 중과세부과에 황당해하며 구제책이 없는지 문의해 왔다.
안타깝지만‘05년12월31일 이전에 관리처분계획인가 된 조합원의 재개발·재건축입주권은 준공일 전날까지만 주택으로 간주되지 않으므로 준공일 전날까지 종전 주택이 매도되어야 “법 시행령 154조1항”의 1가구1주택의 매도로 보는 것이다.
주택수에서 제외하는 기간에 대해 과세당국의 해석은 ‘05년12월31일이전 관리처분계획인가일[인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 폐가상태나 멸실일]부터 주택수에서 제외하고 있다. 주택에 다시 포함하는 날은 준공일(임시사용승인이 먼저 난 경우에는 임시사용승인일)부터이므로 사실상 준공일 하루 전날까지만 주택 수에서 제외해준다.
즉 재개발·재건축 주택이 2005.12.31.까지, 관리처분계획인가가 난 경우나 그 관리처분계획인가된 조합원입주권을 구입한 경우에는 주택 수에서 제외하는 특혜를 받고 있다.
재개발·재건축조합원입주권을 주택 수에서 제외하면, 1세대 2주택이더라도 05년12월31일이전 관리처분계획인가된 조합원의 경우는 재개발·재건축주택 준공일전날까지 일반주택을 매도하면 1가구1주택의 양도로 본다. 또한, 1세대 2주택 50%중과나 1세대 3주택 60%중과에 걸리는 재건축조합원이 양도세 중과규정을 피할 수도 있고
조합원으로부터 구입한 입주권은 1세대 2주택이더라도, 조합원입주권이 아닌 추가 소유한 주택에 대해 준공일 전날까지 뿐만 아니라 준공일로 1년이내까지 양도세 비과세 혜택을 다시 받을 수 있다.
그러나 1가구2주택자의 1주택이‘06년1월1일이후 관리처분계획인가된 재건축·재개발입주권은 1주택으로 계속 간주되는 관계로 주택보유수계산에 합산되나 당해입주권의 양도시에는 중과세율이 아닌 일반세율로 계속 과세된다.[박상용]
⊙ 관리처분계획
종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 절차를 말하며, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장 군수의 인가를 받아야만 기존의 건축물의 철거를 할 수 있다.
★재개발·재건축의 소유권 취득일
1.조합원입주권의 취득일은 대금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이다.
2.일반분양분의 재개발·재건축아파트의 소유권취득일은 잔금선납이면 준공일[또는 사용승인일]이고 준공후 잔금지급이면 잔금지불일과 등기접수일 중 빠른 날이다.
3.재개발·재건축주택 조합원분의 소유권취득일은 준공일[또는 사용승인일·임시사용승인일]이다.
★재건축·재개발로 인한 양도소득세
1. 조합원 입주권양도에 따른 비과세
[1]“도시 및 주거환경정비법”에 따른 관리처분계획의 인가일[인가일 전에 철거되는 때에는 철거일]현재, 시행령154조1항[1세대 1주택 비과세]의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대가 당해 조합원입주권을 양도하거나 새 주택 구입일로 1년이내에 입주권을 양도하는 경우에 154조1항의 규정에 따른 1세대1주택의 매도로 본다.
[2]또한 1가구 1주택으로 거주하던 주택이 재건축·재개발되어 준공후 매도시에는 공사전 보유기간, 공사기간, 공사후 보유기간을 합해 154조1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다.
2. 1가구 2주택을 보유한 세대가 ‘05년12월31일이전에 1주택이 “도시 및 주거환경정비법”에 따른 재개발·재건축으로 관리처분인가된 경우, 재건축주택 준공일 전날까지 일반주택을 양도하는 경우 1가구 1주택의 양도로 보아 1가구 1주택비과세요건을 갖추고 매도되는 경우 6억원이하 부분에 대해 양도소득세를 비과세한다.
3.소득세법상 재개발주택은 관리처분계획인가일이 입주권으로 바뀌는 기준일이나, 재건축주택은 05년5월30일이전은 사업시행인가일이 기준일이고 5월31일이후에는 관리처분계획인가일이 입주권으로 바뀌는 기준일이다.
[참고사항]주택공급규칙상 주택청약 재당첨제한 기준일
ㅇ.재건축조합원 사업시핼인가일 2006. 8.17 이전 :사업시행인가일
ㅇ.재건축조합원 사업시행인가일 2006. 8.18 이후: 관리처분계획인가일
ㅇ.재개발조합원 :관리처분계획인가일
1가구1주택을 보유한세대가 ‘06년1월1일이후 조합원으로부터 구입한 입주권은 1주택으로 간주되나 재건축 준공일 전후 1년이내에 일반주택이 매도되는 경우, 법시행령 154조1항의 1가구 1주택의 양도로 보아 3년이상보유[서울·과천·5대1기신도시는 보유중 2년이상 거주요건 추가]되고 매도되면 6억원이하부분에 대해 비과세한다.
1가구2주택중 1주택이 ’05년12월31일이전 관리처분계획인가된 재건축 입주권은 재건축주택 준공일 전날까지 일반주택이 매도되는 경우 법 시행령154조1항[1가구1주택 비과세]의 1가구1주택의 양도로 본다. 그러나 1가구 1주택세대가 구법[舊法]에의해 ‘05년 5월30일이전에 사업시행인가되어 재건축입주권으로 인정받는 입주권을 구입한 세대는 05년12월31일이전에 관리처분인가된 경우, 준공일 전날까지 뿐만 아니라 준공일로 1년이내까지 일반주택이 매도되는 경우 6억원이하부분에대해 비과세한다.
한편 1가구 2주택중 1주택이‘05년5월30일이전 사업시행인가 되었더라도 ’06년1월1일이후에 관리처분인가된 입주권은 1주택으로 간주되어 일반주택 매도시 계속 1가구 2주택중 1주택의 양도로 중과세[50%}된다.[국심 2007서3077-2008. 1. 29.][박상용]
4.주택과 재개발․재건축 조합원입주권 보유세대에 대한 양도세 강화[법 제104조 제1항]
‘06년1월1일이후 재개발․재건축으로 주택이 입주권으로 전환되는 경우 주택수 계산에 포함된다. 즉 조합원이 기존 주택대신 취득한 입주권과 제3자가 조합원으로부터 취득한 입주권
은 주택수 계산에 포함한다. 그러나 제3자가 일반분양에 의하여 취득한 입주권은 주택수 계산에 포함하지 않는다.[부칙 제12조]
ㅇ.1가구[2주택 1입주권] 중 1주택의 양도시 1세대 3주택자와 동일하게 양도세 60% 중과 및 장기보유특별공제를 배제한다.
ㅇ.1가구 [1주택 1입주권] 중 1주택의 양도시 1세대1주택 비과세규정을 적용받지 못하고 1세대 2주택자와 동일하게 양도세 50% 중과 및 장기보유특별공제를 배제한다.
※ 재개발․재건축 입주권 양도시에는 종전과 동일하게 일반세율로 과세한다.
5.주택과 조합원입주권 보유세대에 대한 양도소득세비과세 요건 신설
일시적1세대2주택[1주택 1입주권]에대한 양도세비과세요건[법시행령156조의2 제3~4항]
적용시기 및 적용례:
◦ 2006.1.1. 이후 재개발․재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용
◦ 2005년말 이전에 재개발․재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 2006.1.1. 이후 취득한 분부터 적용
[1]‘06년1월1일이후 1세대2주택자의 주택중 1주택이 입주권으로 전환된 경우, 입주권을 계속 1주택으로 간주하여 일반주택 양도시, 1가구 2주택중 1주택의 양도로 양도소득세 비과세를 배제한다.
[2]1세대 1주택자가 입주권을 취득하는 경우 양도소득세를 비과세하는 내용은
입주권 취득 후 1년 이내 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 양도하는 경우에 현행 이사로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세[시행령155조1항]와 동일한 기준을 적용한다.
또한 종전 주택을 입주권 취득 후 1년이 경과하여 양도시 아래요건[ㅇ1,ㅇ2,ㅇ3]을 충족하는 경우에는 양도소득세 비과세를 적용한다.
ㅇ1.종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건[법 시행령154조1항]을 갖출 것
ㅇ2.재건축주택 완공전 또는 완공후 1년이내에 종전주택을 양도할 것.
ㅇ3.재건축주택 완공후 1년이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년이상 거주할 것
* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원일부가 이사하지 않더라도 가능하다.
[3]1세대 1주택자의 주택이 입주권으로 전환되어 재건축사업 시행기간 중 주거용으로 취득한 주택[대체주택] 양도시 아래 요건[ㅇ1,ㅇ2,ㅇ3]을 충족하는 경우 양도세 비과세를 적용한다.
ㅇ1.사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년이상 거주할 것.
ㅇ2.재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것.
ㅇ3.재건축주택 완공후 1년이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년이상 거주할것
* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원일부가 이사하지 않더라도 가능하다.
[4]대체주택 양도 또는 입주권 취득후 기존주택 양도시 양도소득세 비과세를 적용받은 경우 사후관리
ㅇ.[재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주] 요건을 충족하지 못하게 된 사유 발생시 당해 사유가 발생한 과세기간의 과세표준 신고시 [양도당시 비과세를 받지 않았을 경우 납부해야할 양도소득세액]을 납부해야한다.
[5]취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 부득이한 사유란 다음 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시․군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.
ㅇ.고등학교, 대학교 등의 취학, ㅇ.직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편
ㅇ.1년이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
[작은 나눔이 큰 相生의 妙德: 야탑에사는 이:박상용]
▣[별도첨부]
★정비사업주택의 양도차익 산정과 보유기간산정
②법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고
관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.[시행령제166조2항 양도차익의 산정 등】 <신설 2007.2.28>
ㅁ양도차익을 기존건물분 양도차익과 청산금납부분 양도차익으로 구분하여 계산하고 이를 합산하여 전체 양도차익을 산정하도록 하고 있고 장기보유특별공제액계산을 위한 공제율을 적용함에 있어서 그 보유기간의 계산방법도 명확하게 하였다.
★ 양도차익의 산정방법
1. 청산금을 납부한 경우
양도차익 = 청산금납부분 양도차익 ＋ 기존건물분 양도차익
1]청산금납부분양도차익=
=관리처분계획인가후양도차익* x 납부한청산금/ [기존건물과 그 부수토지의 평가액 납부한청산금]
*관리처분계획인가후양도차익=
=양도가액- 기존건물과 그 부수토지의 평가액 -납부한청산금- 필요경비
2]기존건물분 양도차익 =
= 관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액/ [기존건물과 그 부수토지의 평가액 납부한 청산금] 관리처분계획인가전양도차익*
*관리처분계획인가전양도차익=
=기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 － 필요경비
2. 청산금을 지급받은 경우 = A B
청산금을 지급받은 경우 지급받은 청산금부분은 양도에 해당되어 신축주택과는 별개로 양도세 과세대상임.
A= [양도가액 － 기존건물과 그 부수토지의 평가액 지급받은 청산금 - 필요경비]
B= [기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 － 필요경비]×[기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 지급받은 청산금] / 기존건물과 그 부수토지의 평가액
★ 장기보유특별공제액을 계산하기 위한 보유기간의 계산
장기보유특별공제액 계산의 경우에도 청산금납부분 양도차익과 기존건물분 양도차익에서 각각 공제액을 계산하여 합산하며 공제율을 적용하기 위한 보유기간의 계산은 다음과 같이 한다.
1. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 :
관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
2. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 :
기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
신[新] 정부의 주택시장에 대한 큰 흐름은 신도시개발보다는 구[舊] 도심의 재개발에 있고 주택청약에 못지 않게 질좋은 주택을 값싸게 공급받는 수단이 재개발·재건축주택이나 입주권의 구입에 있으나 잦은 세법의 변경으로 부동산 투자 전문가들도 난해해하는 것이 재개발·재건축주택에 대한 세테크이고 서두에서 나방심씨의 사례처럼 자칫 안 물어도 될 세금을 무는 폭탄세례를 받을 수 있으므로, 도움이 되도록 가능한 범위에서 쉽게 쓰려고 노력하였으나 부족한 점은 회원여러분들이 살펴 잘 숙지하시기 바랍니다.
[작은 나눔이 큰 相生의 妙德: 야탑에사는 이:박상용]
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[스크랩] ■ 재개발= 재건축 손자병법 |재건축.재개발
2008-03-17 21:00
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출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡
원문 : http://blog.drapt.com/ley87
[출처] |작성자 죽천 |
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[스크랩] ■ 재개발 vs 뉴타운 vs 도촉지구 |재건축.재개발
2008-03-17 20:25
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◈ 재개발 vs 뉴타운 vs 도촉지구
재개발 지분 투자는 재개발예정지역의 주택을 구입하면 향후 전용면적 85㎡(33평형) 이상의 아파트를 분양받을 수 있는 투자 방법이다. 기존주택을 매입하거나 아파트를 분양받는 것보다 저렴하게 내 집을 마련할 수도 있다. 그런데 같은 재개발 주택이라도 단순한 정비구역이 아닌 뉴타운이나 도시재정비촉진지구(이하 도촉지구)에 속해 있다면 투자 시 유의해야 할 사항이 다르다는 점에 유의해야 한다. 서울시균형발전사업인 뉴타운은 소규모 단위로 추진하던 단순 재개발이 주택 중심이었던 데 비해, 여러 재개발 구역을 하나의 지구로 묶어 도시기반시설을 확충하는 종합적인 주거환경개선사업이다. 서울시균형발전사업에는 뉴타운 외에 촉진지구도 있는데, 역세권의 부도심을 개발하기 위한 것으로 주로 도시환경정비사업으로 추진된다.
현재 서울시의 경우, 25곳의 뉴타운과 8곳의 촉진지구가 지정돼 있다. 도촉지구는 뉴타운사업이 조례만으로 추진하는 것이 한계가 있다고 판단해 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'을 제정, 이 법에 따라 개발을 촉진하기 위해 지난해 지정됐다. 현재 서울시 도촉지구는 총 22곳(전국은 40곳)으로 이중 21곳은 뉴타운(3곳은 촉진지구)에서 도촉지구로 전환됐으며, 세운상가는 서울시가 직접 도촉지구로 지정했다(1차 도촉지구, 2006년 10월19일 고시=은평, 길음, 한남, 장위, 신길, 이문·휘경, 상계, 북아현, 수색·증산, 시흥, 흑석, 거여·마천, 신림, 천호·성내, 구의·자양, 망우·상봉, 세운상가. 2차 도촉지구, 2007년 12월21일 고시=중화 방화 노량진 신정, 3차 도촉지구, 2007년 4월30일 고시=창신·숭인)
▶ 개발 방식은 같지만 규제는 다르고 사업성도 틀려 단순 재개발과 뉴타운은 개발 방식에서는 별다른 차이가 없다. 둘 다 '도시및주거환경정비법'(이하 도정법)에 따라 개발이 진행되기 때문이다. 그러나 뉴타운으로 지정되면 재정적인 지원이 강화돼 사업 진행 속도가 빨라지고 차후 도촉지구로 지정될 수도 있기 때문에 투자 메리트가 더 높은 것으로 관측되고 있다. 다만 뉴타운 지역의 개발 방식에는 재개발 및 재건축, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업, 도시개발사업, 도시계획시설사업 외에 개발을 하지 않는 '존치지역'도 있다는 사실에 유의해야 한다.
도촉지구는 개발 방식은 도정법을 따르지만 개발을 촉진하기 위해 각종 규제를 완화해준다는 점에서 단순재개발 및 뉴타운과 큰 차이를 보인다. 대표적인 혜택이 건축규제 완화를 비롯 재개발사업의 구역지정요건 완화, 소형주택 의무비율 완화, 교육환경 개선, 기반시설 설치 지원 등이다. 이중에서 눈여겨 볼 것은 용적률과 층수가 늘어날 수 있다는 점과 전체 세대수 중 전용면적 85㎡ 이하의 건설 비율을 현행 80% 이상에서 60% 이상으로 완화했다는 점. 중대형 평형이 많아지고 용적률이 높아진다는 것은 그만큼 사업성이 좋아진다는 것을 의미한다. 그러나 도촉지구 내 재건축사업구역은 구역지정요건 완화, 건축규제 완화, 소형주택 의무비율 완화 등의 특례가 적용되지 않으므로 일반 재건축사업구역보다 나을 게 별로 없다. 정부의 재건축사업 규제에 대한 의지를 보여주는 대목이다. 또한 도촉지구로 선정되면 지구지정과 동시에 단독 또는 다가구주택이 전환된 경우 등 해당 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리는 재정비촉진지구의 지정․고시일을 기준으로 산정하게 된다. 단순 재개발과 뉴타운이 서울시 조례 제정일(2003년 12월30일)을 기준으로 하는 것을 감안하면 상당한 기간 혜택이 주어지는 셈이다. ▶도촉지구 내 주택은 무주택자만 구입 가능 그러나 도촉지구로 지정되면 토지거래허가구역으로 묶여 대지 지분 20㎡(약 6평) 이상의 주택을 매매하려면 구청으로부터 토지거래허가를 받아야 한다. 또한 증가하는 용적률의 75% 이내에서 임대주택을 의무적으로 건립해야 한다. 쉽게 말해, 투기 수요를 가급적 배제하고 실수요자 위주로 좋은 주거 환경을 제공하겠다는 것이 도촉지구를 지정한 목적이다. 도촉지구는 이미 단순 재개발 및 뉴타운보다 큰 인기를 끌고 있고 이를 반영하듯 지역별로 차이는 있지만 프리미엄도 더 높게 책정돼 있다. 지난 9월부터 시행된 민간택지(재개발 및 재건축 단지) 분양가상한제로 인해 재개발 사업의 수익성이 떨어질 것으로 우려해 상당수 재개발 예정구역의 주택 경기가 침체에 빠져들고 있지만 도촉지구는 그런 영향을 크게 받지 않고 있다. 지자체의 전폭 적인 재정 지원과 각종 혜택에 의해 사업 진행 속도도 빠른 데다 수익성도 일반 재개발 사업보다는 낫다고 판단하고 있기 때문이다. [자료원: 장인석 - 現 주간동아 부동산칼럼리스트 ; 前 신동아 기자] |
[스크랩] ■ [ 재개발 "비례율이 무엇입니까?" ] 총정리 자료 |재건축.재개발
2008-03-17 20:21
http://blog.drapt.com/kwon12/3104061205752889570
출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡
원문 : http://blog.drapt.com/ley87
[스크랩] ■ 재개발,재건축 조합설립 동의서 작성시 체크사항들 |재건축.재개발
2008-03-17 20:19
http://blog.drapt.com/kwon12/3104061205752776391
출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡
원문 : http://blog.drapt.com/ley87
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재개발,재건축 조합설립 동의서 작성시 체크사항들
재개발, 재건축에서는 조합설립 인감동의서를 동의하게 되면 이는 매매계약서와 같은 법적효력을 가지게 되어, 일단 인감동의서가 제출되고 조합이 설립되면 이때부터는 조합은 해당정비구역 전체의 소유권을 실질적으로 대표하여 준 강제적 권한을 부여 받게 되어 관리처분 이후 현금청산, 명도이전, 강제퇴거 및 철거 등을 행사 할 수 있는 강제권을 가지게 되는 것입니다. 따라서 이것이 잘못 악용될 경우 조합원들은 막대한 자금력과 전문성 및 법률행정 능력을 가진 조합·건설사·정비업체의 골리앗과 싸우는 결과가 돼버리게 됩니다. 이에 재개발·재건축에서 대표적인 피해들이 잘 나타나는 타지역 사례를 통해, 재개발·재건축을 추진 중인 정비지역을 표본삼아 조합설립시 감사 및 감시기능 권한을 따로 주어야 할 것입니다.
# 조합설립 동의서는 매매계약서와 같은 법적 효력 재개발·재건축에서 가장 크게 발생하는 문제는 ‘비용분담’과 ‘설계’에 관한 문제인데 비용부담의 문제는 재개발·재건축의 추진위 단계에서 매매계약서 같은 법적 효력을 가지는 조합설립 인감동의서를 제출하여 조합이 설립되면 이후에는 탈퇴가 불가능하며, 이때부터는 조합은 해당정비구역 전체의 소유권을 실질적으로 대표하여 준 강제적 권한을 부여받는다. 그래서 조합은 관리처분 이후 현금청산, 명도이전, 강제퇴거 및 철거, 손해배상 등을 행사 할 수 있는 강제권을 가지게 된다. 따라서 이가 악용될 소지가 많은데, 이 경우 조합원들은 막대한 자금력과 전문성 및 법률행정 능력을 가진 조합·건설사·정비업체의 골리앗과 싸우는 결과가 돼버리게 된다. 법이라는 도움까지 받아가면서 양을 유린 하게 되는 것이다. 부산 사상구 덕포1구역 재개발과 사하구 다대 주공2지구, 동래 사직2지구 주택 소유자의 재건축의 경우는 ‘비용분담 방식’에 대하여 ‘소유지분(토지,주택)만큼 새로 지는 아파트의 1:1 무상지분을 받게 된다’는 조합의 말을 믿고 이에 조합설립 인감동의제출 하였다가 사업승인 이후 관리처분 단계에 있어 감정평가를 통해 이가 잘못된 것이 드러났다. 그러나 인감첨부 된 설립동의서상에는 '비용 분담사항은 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담, 배분함' 한다거나 혹은 이와 비슷한 문구를 통해 즉 조합원들이 이해하기 어려거나 오해할 수 있는 전문 용어를 통해 책임을 회피하게 된다. # 비용부담의 피해를 어떻게 막을 것인가 ? 비용분담의 증가 이런 것들은 전문적으로 검토를 해보면 명백히 불법인데 법상 조합설립 이후에는 조합원들의 탈퇴가 불가능하다는 점과 조합에는 강제권, 그리고 건설사와 정비업체가 전문성 자금력 등을 바탕으로 한 법률적 우위에 있어 경제적, 전문성이 취약한 해당 조합원이 대항하기 어렵다는 점과 시기적으로 이런 일이 사업승인 이후에 관리처분 단계에서만 알 수 있다는 것이 해당자들에게 더욱 불리하다는 것이다. 또한 도시정비사업이 추진되는 다수의 지역이 노후화된 지역으로 소유권자가 노령자 및 도시의 서민, 소상공인 층인 점도 구조적으로 불공정의 약자의 상황에 놓이게 되는 것이다. - ‘비용분담’에 관한 동의 시 관리처분단계의 감정평가 방식은 피해야 우선 조합설립 동의서를 제출하지 않는 재개발·재건축 추진위 단계라면 비용분담 부분의 피해를 막기 위하여 관리처분 단계에서의 ‘감정평가 방식에 의한 비용분담 결정’은 현재의 위헌소지가 있는 관리처분 단계의 전수 감정평가 방식을 보완하여 추진위 단계에서 부분감정평가 내지 표본표출 감정평가를 통해 공정한 계약거래의 기초적 정보가 충분히 공개되어 헌법의 제23조 사유재산권과 헌법 제119조의 자유거래의 권리를 침해하지 않도록 하고, 관련 이해 당사자들이 이를 통해 대응 할 수 있어 헌법 제10조 인권과 행복 추구권을 보장해야 할 것이다 개발·재건축에 있어 추진위가 만들어진 후에 ‘조합설립 인감동의서’가 제출되는데 이는 매매계약서와 같은 법적효력을 가지게 되어 조합설립 이후로는 탈퇴가 불가능하게 되며 해당정비구역에 대한 조합의 준 강제적 권한을 부여 받게 되는데, 이때 비용분담과 동일 선상에서 가장 자주 발생 또 다른 것이 ‘설계의 문제’이다. # 조합설립 동의서 작성 시 ‘설계(평형에 대한)의 개요’를 명확히 해야 재개발, 재건축 설계의 개요의 피해사례의 경우 동의서 작성 시 분양 받을 아파트의 면적에 대하여 불분명한 동의를 피해야 한다. 조합설립 시 재개발·재건축 설계의 개요에 대한 동의 시 보통 ‘분양 몇 평’하는 식으로 동의를 하는데 재개발이나 재건축은 일반 분양과 달리 동의서 자체만으로 매매계약서와 같은 강제의 효력을 가지게 되어 이후 이를 번복 할 수 없고, 이로 인해 조합과 시공사 측과 분쟁의 원인이 되는 중요한 요인 중에 하나로 조합설립동의서상 분양받을 평형에 대한 전용부분과 공용부분, 서비스면적부분, 기타공용 전용주차장면적 부분 등을 확실히 하고 조합설립 인감동의나 시공자선정을 해야 차후 문제가 없을 것이다. 그리고 현재 재개발의 경우 상가 소유자들은 도시및주거환경정비법에서 상가의 분양을 우선적으로 받을 수 있으나 조합설립동의단계에서 설계와 사업승인 및 관리처분 등의 재건축과 같은 상가복리시설의 별도 동의률을 만족시키지 않아도 됨으로써 생계를 목적으로 하는 일부 소상인들은 충분한 보상이 되지 못할 경우 재개발 후 재정착이 어려운 상황이 되는 법적 문제점을 가지고 있으므로 당사자들의 주의가 필요하다는 것이다. * 설계의 변동폭은 : 재개발·재건축 조합설립 단계에서 상세하게 정할 수 없으나 정한 범위가 차후 10%이상(경제적손익 및 비용분담의 변동 20%이상)를 넘지 않도록 대략 작성하면 된다. * 가급적이면 사업승인 이전에 위와 같은 각 거주 공간의 평수가 명확히 작성된 설계의 평면도를 공개를 요구하도록 할 필요가 있다. # 주거공용 - 코어면적 확인 코어면적이 표기를 하지 않는 곳이 많은데 코어 면적은 계단,엘레베이터,설비덕트 등의 면적을 말하는 것으로서 코어면적이 있을 수록 설비집약,강성증대,공사비 감소의 효과가 있으므로 이에 대한 표기를 확인하는 것이 필요하다. # 지하주차장의 주차전용면적을 확인해야 주차장 면적 재건축, 재개발이나 일반 분양아파트 및 주거오피스텔 분양 시 분양면적에 비해 전용주차장면적이 부족하여 시비(부산 MBC 이두원기자 06.9.28 동래온천장SK허브 사기분양 사례)가 많은데 이는 전용주차단위구획면적의 분양 시 표기를 하지 않아 아무리 큰 평형을 선택하여도 이를 확인하지 않으면 발생할 수밖에 없는 문제이다. 지하 주차장면적에는 ‘전용주차 단위면적’과 이동통로 등의 ‘공용 주차단위면적’이 있는데 차량이 주차하는 전용주차단위 면적은 주차장법시행규칙에 의해 주차대수1대에 대하여 너비2.3m이상×길이5m이상(경차 전용주차구획은 너비 2m이상×길이3.5m이상) =11.5m²(3.48평)으로 하고 , 대한주택공사 기술업무지침 턴키방식 아파트 주차장 1개소 넓이는 진해석동 아파트 지하주차장(삼성토문설계도) : 2.43×5.2=12.636m²(3.82평), 강릉교동8-2 아파트 지하주차장(동일/한빛건축설계도) : 2.467×5.0=12.333m²(3.73평)이므로 재건축·재개발이나 아파트를 분양받을 시 반드시 전용주차 구획면적을 확인 할 필요가 있다 재개발, 재건축에서 무상지분을 받아, 즉 ‘자신의 소유 면적만큼 보상을 받아 새로 분양되는 아파트의 면적을 가질 수 있다’는 조합이나 조합 추진위의 말을 믿고 인감 동의서를 해주었다가 관리처분 단계의 감정평가에서 부동산 매매예상가보다 훨씬 낮게 저평가되어 경제적 피해와 아픔을 당하는 경우 있다. 이러한 현상이 계속 일어나는 가에 대해 하나의 언어 다음에 나오는 언어 즉 심도 깊은 '메타언어'로 왜 현재의 재개발, 재건축 관련 법이 서민들을 울리 수 밖에 없는 법 언어인지를 해부한다. 4) 1. 도시정비법시행령 제26조 조합설립인가시 '비용의 분담에 관한 사항' 동의를 받아야한다. 2. 건교부고시 제165호 조합설립동의서 '다. 나목의 비용의 분담사항 ⑵ 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담․배분함’ 3. 도시정비법 제48조 (관리처분계획의 인가 등) ⑤재산을 평가할 때에는 감정평가업자의 감정 평가의견을 참작 하여야 한다. * 1번의 조합설립 시 비용분담이 결정되어야하나 2번의 건교부 제165호의 조합설립동의서상의 관리처분 기준에 의하여 결정되고 다시 3번의 사업승인이 난 관리처분 단계에서 감정평가에 의하여 비용의 부담을 결정되게 되는 모순을 가지게 되는 것입니다. 특히 재건축의 경우는 재건축 동의에 관한 법률 집합건물의소유및관리에 관한 법률 제47조의 제3항의 ③비용의 분담에 관한 사항에 모순(일본국 ‘건물의 구분소유등에관한법률’ 중 평14법140 부분과 일치 1. 대표권 제한규정 이란 ? 재건축,재개발 조합장에게 대표권제한규정을 두지 않을 경우 법인의 성격상 조합원의 재산을 임의로 처분 할 수 있게 되는 위험성이 있습니다. 재건축 조합의 재산의 처분은 조합규약에 근거 또는 총유재산으로 조합원 총회를 가져야 하지만 이를 악의적으로 사용할 수 있기 때문에 반드시 대표권을 제한해야 조합원,조합이 불리한 상황에 놓이지 않게 됩니다. 2. 관련 규정 도시및주거환경정비법 시행령 제29조 (조합의 등기사항) 법 제18조제2항에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다. 1. 설립목적 2. 조합의 명칭 3. 주된 사무소의 소재지 4. 설립인가일 5. 임원의 성명 및 주소 6. 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용 3. 등기시 : -임원에 관한 사항 : 대표권 제한 규정, 조합장 ***는 대표권 없슴. 나. 재건축 조합 대표자 선정 동의서상 대표자 선정 동의서 상에 다음의 문구를 넣으세요. 단, 대표자는 조합원으로서 총회 참석권과 발언권, 결의권, 선거권과 피선거권, 동, 호수 추첨권 등이 주어지며, 기타 재산상의 권리는 변동이 없습니다. 동의자의 재산처분권 없슴
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[스크랩] ■비례율 높을수록 사업성 ‘高高’ |재건축.재개발
2008-03-17 20:18
http://blog.drapt.com/kwon12/3104061205752695791
출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡
원문 : http://blog.drapt.com/ley87
| 주택시장의 장기불황에도 불구하고 재개발 사업은 투자와 내집장만이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있어 큰 인기를 얻고 있다. 그러나 아무리 호재가 많은 재개발 지역이라도 조합원수, 일반분양 물량, 지분가격, 개발면적, 권리가액 등에 따라 수익이 각각 다르기 때문에 투자 전 수익률을 꼼꼼히 계산해보지 않으면 큰 손실을 볼 수가 있다. 이에 부동산표준 부동산뱅크에서는 재개발 사업에서 가장 중요한 재개발 수익률 계산법에 대해 알아봤다. 비례율 높을수록 사업성 ‘高高’ 조합원수, 사업비↓ 수익률↑ 재개발 지역에 투자하고 싶다면 우선 조합원이 돼야 한다. 조합원은 재개발 사업의 주체로 개발에 필요한 일정비용을 투자하고 이에 따른 수익을 차후에 배분 받을 수 있기 때문이다. 이때 조합원에게 나눠지는 수익률은 비례율과 감정평가액을 통한 권리가액, 추가부담금 등으로 계산할 수 있다. 우선 재개발 수익을 계산하기 위해서는 조합원들이 가진 부동산(지분 건물)에 대한 감정평가가 이뤄져야 한다. 감정평가란 감정평가사가 조합원들의 부동산을 감정해 평가금액을 책정하는 것을 말한다. 감정평가액이 정해지면 이를 통해 추가부담금과 보상액, 분양순위, 수익률 등을 알 수 있다. 감정평가액이 결정되면 개발이익율(이하 비례율)을 산정해 재개발 구역의 사업성을 저울질할 수 있게 된다. 비례율이란 재개발을 통해 구역 내 토지 및 건축물 소유자가 얻게 되는 손익의 비율을 말하는 것으로 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 구역의 총 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다.
예를 들어, 조합원수가 1,000명인 A 재개발 구역의 총 감정평가액과 사업비가 각각 100억 원이고 일반분양을 포함한 총 개발수익이 200억 원이 나왔다면 100%의 비례율이 나오게 된다. 이는 조합원들 입장에서 수익도, 손해도 보지 않는 것이다. 그러나 같은 조건에서 공사지연으로 사업비가 120억 원이 된다면 비례율이 80%로 줄어 수익성이 떨어지게 된다. 반면 용적률을 높여 일반분양이 늘어나게 돼 총 수입금이 250억 원으로 증가했다면 비례율은 150%로 높아져 사업성은 더 좋아지게 된다. 권리가액에 따라 면적 배정 초기투자비용, 추가부담금 중요 감정평가액과 비례율에 대해 알게 되면 권리가액(감정평가액ⅹ비례율)도 쉽게 산출해 낼 수 있다. 권리가액이란 재개발 지분 투자자가 구역 내에서 갖고 있는 부동산(지분 건물)의 가치를 말한다. 따라서 권리가액을 알면 새로 지어지는 아파트 면적(㎡) 배정이나 개발 후 부동산 가치를 예측할 수 있게 된다. 재개발 사업에서는 조합원 분양가의 가까운 권리가액으로 면적(㎡) 배정을 한다. 예컨대 재개발 A구역에서 B조합원의 권리가액이 2억 원이고, 새 아파트 조합원 분양가가 105㎡ 2억 5,000만 원, 142㎡ 3억 5,000만 원 일 경우 B는 차액이 적은 105㎡를 배정받게 된다. 또 2개 이상 지분 면적의 총 합산이 전용면적 60㎡이상이면 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하의 아파트를 배정 받을 수 있다. 여기에 전용면적 85㎡ 이하 물량 중 분양신청 조합원에게 배정하고 남는 물량에 대해 전용면적 60㎡ 이하 배정 조합원이 상향 요청을 하면 추가로 분양 받을 수 있게 된다. 그러나 조합원수가 분양물량보다 많을 경우에는 권리가액이 적은 순으로 청산이 될 수 있기 때문에 주의해야 한다. 재개발 투자는 투자시기와 입지, 사업규모 등을 통해 수익성을 가늠해 볼 수 있다. 그러나 수익률을 좀 더 세밀한 분석을 하기 위해서는 감정평가액, 비례율, 투자금액, 권리가액, 인근 시세 등을 통해 개개인이 가진 부동산을 분석해 보는 것이 매우 중요하다. 예를 들어, B 재개발 구역에 투자하기로 마음먹은 K씨는 부동산에서 지분 49㎡만 가지고 있어도 105㎡를 들어갈 수 있다는 말을 듣고 다세대 연립 59㎡(건물 66㎡)를 2억 2,000만 원에 구입을 했다. 1년 후 B구역이 관리처분을 받아 K씨의 연립은 지분 3.3㎡당 650만 원, 건물 3.3㎡당 100만 원으로 감정평가를 받았다. 비례율은 130%가 나왔고 105㎡의 조합원 분양가는 2억 5,000만 원, 일반분양가는 4억 원으로 정해졌다. 이때 K씨에게 돌아오는 수익률을 계산해 보면 K씨의 권리가액(감정평가액ⅹ비례율)은 1억 7,810만 원으로 105㎡를 들어가기 위해선 7,190만 원을 추가분담금으로 내야 한다. K씨가 105㎡로 들어가기 위해 총 투자한 금액(연립매입비용 추가부담금)은 2억 9,190만 원이다. 105㎡의 일반분양가가 4억 원인 것을 감안하면 K씨는 1억 810만 원의 수익을 기대할 수 있게 되는 것이다. 이처럼 재개발 지역에서는 조합원의 부담에 따라 수익률이 달라지게 된다. 또 재개발 사업은 변수가 많이 작용하기 때문에 사업진행이 빠른 곳이 좋고 경사지보다는 평지가 사업비용이 적게 들어 수익률이 더 좋다고 전문가들은 조언한다.
부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr |
[스크랩] ■ 재개발,재건축 조합 |재건축.재개발
2008-03-17 20:17
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출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡
원문 : http://blog.drapt.com/ley87
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재개발, 재건축에서는 조합설립 인감동의서를 동의하게 되면 이는 매매계약서와 같은 법적효력을 가지게 되어, 일단 인감동의서가 제출되고 조합이 설립되면 이때부터는 조합은 해당정비구역 전체의 소유권을 실질적으로 대표하여 준 강제적 권한을 부여 받게 되어 관리처분 이후 현금청산, 명도이전, 강제퇴거 및 철거 등을 행사 할 수 있는 강제권을 가지게 되는 것입니다. 따라서 이것이 잘못 악용될 경우 조합원들은 막대한 자금력과 전문성 및 법률행정 능력을 가진 조합·건설사·정비업체의 골리앗과 싸우는 결과가 돼버리게 됩니다. 이에 재개발·재건축에서 대표적인 피해들이 잘 나타나는 타지역 사례를 통해, 재개발·재건축을 추진 중인 정비지역을 표본삼아 조합설립시 감사 및 감시기능 권한을 따로 주어야 할 것입니다.
# 조합설립 동의서는 매매계약서와 같은 법적 효력 재개발·재건축에서 가장 크게 발생하는 문제는 ‘비용분담’과 ‘설계’에 관한 문제인데 비용부담의 문제는 재개발·재건축의 추진위 단계에서 매매계약서 같은 법적 효력을 가지는 조합설립 인감동의서를 제출하여 조합이 설립되면 이후에는 탈퇴가 불가능하며, 이때부터는 조합은 해당정비구역 전체의 소유권을 실질적으로 대표하여 준 강제적 권한을 부여받는다. 그래서 조합은 관리처분 이후 현금청산, 명도이전, 강제퇴거 및 철거, 손해배상 등을 행사 할 수 있는 강제권을 가지게 된다. 따라서 이가 악용될 소지가 많은데, 이 경우 조합원들은 막대한 자금력과 전문성 및 법률행정 능력을 가진 조합·건설사·정비업체의 골리앗과 싸우는 결과가 돼버리게 된다. 법이라는 도움까지 받아가면서 양을 유린 하게 되는 것이다. 부산 사상구 덕포1구역 재개발과 사하구 다대 주공2지구, 동래 사직2지구 주택 소유자의 재건축의 경우는 ‘비용분담 방식’에 대하여 ‘소유지분(토지,주택)만큼 새로 지는 아파트의 1:1 무상지분을 받게 된다’는 조합의 말을 믿고 이에 조합설립 인감동의제출 하였다가 사업승인 이후 관리처분 단계에 있어 감정평가를 통해 이가 잘못된 것이 드러났다. 그러나 인감첨부 된 설립동의서상에는 '비용 분담사항은 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담, 배분함' 한다거나 혹은 이와 비슷한 문구를 통해 즉 조합원들이 이해하기 어려거나 오해할 수 있는 전문 용어를 통해 책임을 회피하게 된다. # 비용부담의 피해를 어떻게 막을 것인가 ? 비용분담의 증가 이런 것들은 전문적으로 검토를 해보면 명백히 불법인데 법상 조합설립 이후에는 조합원들의 탈퇴가 불가능하다는 점과 조합에는 강제권, 그리고 건설사와 정비업체가 전문성 자금력 등을 바탕으로 한 법률적 우위에 있어 경제적, 전문성이 취약한 해당 조합원이 대항하기 어렵다는 점과 시기적으로 이런 일이 사업승인 이후에 관리처분 단계에서만 알 수 있다는 것이 해당자들에게 더욱 불리하다는 것이다. 또한 도시정비사업이 추진되는 다수의 지역이 노후화된 지역으로 소유권자가 노령자 및 도시의 서민, 소상공인 층인 점도 구조적으로 불공정의 약자의 상황에 놓이게 되는 것이다. - ‘비용분담’에 관한 동의 시 관리처분단계의 감정평가 방식은 피해야 우선 조합설립 동의서를 제출하지 않는 재개발·재건축 추진위 단계라면 비용분담 부분의 피해를 막기 위하여 관리처분 단계에서의 ‘감정평가 방식에 의한 비용분담 결정’은 현재의 위헌소지가 있는 관리처분 단계의 전수 감정평가 방식을 보완하여 추진위 단계에서 부분감정평가 내지 표본표출 감정평가를 통해 공정한 계약거래의 기초적 정보가 충분히 공개되어 헌법의 제23조 사유재산권과 헌법 제119조의 자유거래의 권리를 침해하지 않도록 하고, 관련 이해 당사자들이 이를 통해 대응 할 수 있어 헌법 제10조 인권과 행복 추구권을 보장해야 할 것이다 개발·재건축에 있어 추진위가 만들어진 후에 ‘조합설립 인감동의서’가 제출되는데 이는 매매계약서와 같은 법적효력을 가지게 되어 조합설립 이후로는 탈퇴가 불가능하게 되며 해당정비구역에 대한 조합의 준 강제적 권한을 부여 받게 되는데, 이때 비용분담과 동일 선상에서 가장 자주 발생 또 다른 것이 ‘설계의 문제’이다. # 조합설립 동의서 작성 시 ‘설계(평형에 대한)의 개요’를 명확히 해야 재개발, 재건축 설계의 개요의 피해사례의 경우 동의서 작성 시 분양 받을 아파트의 면적에 대하여 불분명한 동의를 피해야 한다. 조합설립 시 재개발·재건축 설계의 개요에 대한 동의 시 보통 ‘분양 몇 평’하는 식으로 동의를 하는데 재개발이나 재건축은 일반 분양과 달리 동의서 자체만으로 매매계약서와 같은 강제의 효력을 가지게 되어 이후 이를 번복 할 수 없고, 이로 인해 조합과 시공사 측과 분쟁의 원인이 되는 중요한 요인 중에 하나로 조합설립동의서상 분양받을 평형에 대한 전용부분과 공용부분, 서비스면적부분, 기타공용 전용주차장면적 부분 등을 확실히 하고 조합설립 인감동의나 시공자선정을 해야 차후 문제가 없을 것이다. 그리고 현재 재개발의 경우 상가 소유자들은 도시및주거환경정비법에서 상가의 분양을 우선적으로 받을 수 있으나 조합설립동의단계에서 설계와 사업승인 및 관리처분 등의 재건축과 같은 상가복리시설의 별도 동의률을 만족시키지 않아도 됨으로써 생계를 목적으로 하는 일부 소상인들은 충분한 보상이 되지 못할 경우 재개발 후 재정착이 어려운 상황이 되는 법적 문제점을 가지고 있으므로 당사자들의 주의가 필요하다는 것이다. * 설계의 변동폭은 : 재개발·재건축 조합설립 단계에서 상세하게 정할 수 없으나 정한 범위가 차후 10%이상(경제적손익 및 비용분담의 변동 20%이상)를 넘지 않도록 대략 작성하면 된다. * 가급적이면 사업승인 이전에 위와 같은 각 거주 공간의 평수가 명확히 작성된 설계의 평면도를 공개를 요구하도록 할 필요가 있다. # 주거공용 - 코어면적 확인 코어면적이 표기를 하지 않는 곳이 많은데 코어 면적은 계단,엘레베이터,설비덕트 등의 면적을 말하는 것으로서 코어면적이 있을 수록 설비집약,강성증대,공사비 감소의 효과가 있으므로 이에 대한 표기를 확인하는 것이 필요하다. # 지하주차장의 주차전용면적을 확인해야 주차장 면적 재건축, 재개발이나 일반 분양아파트 및 주거오피스텔 분양 시 분양면적에 비해 전용주차장면적이 부족하여 시비(부산 MBC 이두원기자 06.9.28 동래온천장SK허브 사기분양 사례)가 많은데 이는 전용주차단위구획면적의 분양 시 표기를 하지 않아 아무리 큰 평형을 선택하여도 이를 확인하지 않으면 발생할 수밖에 없는 문제이다. 지하 주차장면적에는 ‘전용주차 단위면적’과 이동통로 등의 ‘공용 주차단위면적’이 있는데 차량이 주차하는 전용주차단위 면적은 주차장법시행규칙에 의해 주차대수1대에 대하여 너비2.3m이상×길이5m이상(경차 전용주차구획은 너비 2m이상×길이3.5m이상) =11.5m²(3.48평)으로 하고 , 대한주택공사 기술업무지침 턴키방식 아파트 주차장 1개소 넓이는 진해석동 아파트 지하주차장(삼성토문설계도) : 2.43×5.2=12.636m²(3.82평), 강릉교동8-2 아파트 지하주차장(동일/한빛건축설계도) : 2.467×5.0=12.333m²(3.73평)이므로 재건축·재개발이나 아파트를 분양받을 시 반드시 전용주차 구획면적을 확인 할 필요가 있다 재개발, 재건축에서 무상지분을 받아, 즉 ‘자신의 소유 면적만큼 보상을 받아 새로 분양되는 아파트의 면적을 가질 수 있다’는 조합이나 조합 추진위의 말을 믿고 인감 동의서를 해주었다가 관리처분 단계의 감정평가에서 부동산 매매예상가보다 훨씬 낮게 저평가되어 경제적 피해와 아픔을 당하는 경우 있다. 이러한 현상이 계속 일어나는 가에 대해 하나의 언어 다음에 나오는 언어 즉 심도 깊은 '메타언어'로 왜 현재의 재개발, 재건축 관련 법이 서민들을 울리 수 밖에 없는 법 언어인지를 해부한다. 4) 1. 도시정비법시행령 제26조 조합설립인가시 '비용의 분담에 관한 사항' 동의를 받아야한다. 2. 건교부고시 제165호 조합설립동의서 '다. 나목의 비용의 분담사항 ⑵ 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담․배분함’ 3. 도시정비법 제48조 (관리처분계획의 인가 등) ⑤재산을 평가할 때에는 감정평가업자의 감정 평가의견을 참작 하여야 한다. * 1번의 조합설립 시 비용분담이 결정되어야하나 2번의 건교부 제165호의 조합설립동의서상의 관리처분 기준에 의하여 결정되고 다시 3번의 사업승인이 난 관리처분 단계에서 감정평가에 의하여 비용의 부담을 결정되게 되는 모순을 가지게 되는 것입니다. 특히 재건축의 경우는 재건축 동의에 관한 법률 집합건물의소유및관리에 관한 법률 제47조의 제3항의 ③비용의 분담에 관한 사항에 모순(일본국 ‘건물의 구분소유등에관한법률’ 중 평14법140 부분과 일치 1. 대표권 제한규정 이란 ? 재건축,재개발 조합장에게 대표권제한규정을 두지 않을 경우 법인의 성격상 조합원의 재산을 임의로 처분 할 수 있게 되는 위험성이 있습니다. 재건축 조합의 재산의 처분은 조합규약에 근거 또는 총유재산으로 조합원 총회를 가져야 하지만 이를 악의적으로 사용할 수 있기 때문에 반드시 대표권을 제한해야 조합원,조합이 불리한 상황에 놓이지 않게 됩니다. 2. 관련 규정 도시및주거환경정비법 시행령 제29조 (조합의 등기사항) 법 제18조제2항에서 '대통령령이 정하는 사항'이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다. 1. 설립목적 2. 조합의 명칭 3. 주된 사무소의 소재지 4. 설립인가일 5. 임원의 성명 및 주소 6. 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용 3. 등기시 : -임원에 관한 사항 : 대표권 제한 규정, 조합장 ***는 대표권 없슴. 나. 재건축 조합 대표자 선정 동의서상 대표자 선정 동의서 상에 다음의 문구를 넣으세요. 단, 대표자는 조합원으로서 총회 참석권과 발언권, 결의권, 선거권과 피선거권, 동, 호수 추첨권 등이 주어지며, 기타 재산상의 권리는 변동이 없습니다. 동의자의 재산처분권 없슴
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제1단계 구역지정 추진지역
