인도명령 퍼펙트1-3부

제1부 인도명령절차

03. 상세 인도명령신청 절차 안내 및 할일 - 다음의 업무 처리 순서대로 진행하시면 쉽게 인도명령신청을 하실수 있습니다. - 법원에 접수하실 때까지 이 업무 처리순서를 참고 하시기 바랍니다.   업무처리 순서 할일 해 당법원 1도우미 준비물: 1)인도명령신청서->서식자동완성 프로그램 사용 또는 문서를 내려받아서 수정 2)부동산목록 3부->신청인수 만큼 추가 2.법원가기 1)매각대금완납 증명서 받기 -> 해당법원 경매계에서 발급 ※매각대금완납 증명서의 경우 등기촉탁과 함께 할경 우만 필요 3.은행가기 1)송달비용예납금 납입 영수증수령 -> 법원내 은행 ※신청인수 만큼 추가 2)수입인지 구매(1000) -> 법원내 은행 4.제출문서완성하기 1)인도명령신청서오른쪽 상단에 수입인지 부착 2)인도명령신청서 뒷면에 송달비용 예납 영수증 부착 5.신청서 편철하기 1)인도명령신청서 2)부동산목록 3)잔금납입증명서 4)위임장(대리인의 경우) 5)인감증명서(대리인의 경우) 6.신청서 접수하기 1)인도명령신청서 묶음 간인하기 2)접수계 인도명령신청서를 접수한다. 01.인도명령이란? 매수인이 대금을 납부한후에 부동산에대한 인도를 요구하였으나 인도를 거부한 소유자,채무자 또는경매개시결정일이후의 점유자를 상대로 인도를 명하는 인도명령을 법원에 신청하는것이다.인도명령은 명도소송을 제기하지않고 경매법원의 명려에 따라 부동산을 인도할 수있도록 강제집행할수 있으며, 매각대금납부후 6개월이내에 신청하여야 하고 6개월이후에는 명도송을 거쳐야 한다. 즉 점유자를 대상으로 경매법원에 인도명령을 신청해 오면 경매법원이 심사하여 결정으로써 집행관으로 하여금 해당점유자를 매각부동산으로부터 강제로 퇴거시킬 수 있도록 명하는 법원의 명령을 말한다. (집행관명령: '피신청인은 신청인에게 별지목록기재 부동산을 인도하라' ) 02. 요건 1.매각 대금 완납후 6개월 이내 신청할 것 2.인도명령은 매수인이나 그 승계인이 낙찰 대금을 완납하였음을 증명하면 되기 때문에 매수인 명의의 소유권 이전등기가 경료되는 것과는 무관하다. 03. 신청가능자 1) 매수인 2) 차순위 매수신고에 의해 결정된 신고자 3) 매수인으로부터 매각부동산을 상속자 4) 법인인 매수자 5) 주의사항: 매매/증여 등을 원인으로하여 매수인으로부터 매각부동산을 양수받은  매수인/수증자 등의 특정승계인은 인도명령을 신청할 수 없다. 이는 인도명령신청권을 일신전속권과 같은 권리로 보기 때문이다. 04. 신청 1) 신청시기 매각잔금납부일로부터 6월이 되는 날까지 매수인은 인도명령을 신청할 수 있다. 2) 매수인의 주의사항 가) 대금지급일로부터 6개월이 경과한 후의 처리. 매각잔금납부일로부터 6개월이 경과하면 매수인은 인도명령 신청권을 상실한다. 따라서 위 인도명령의 상대방도 잔금납부 후 6개월이 경과하면 인도명령에 기한 강제집행을 받지 아니한다. 즉 명도소송의 상대방이 된다. 나) 인도명령의 강제집행으로써 또는 채무자/소유자로부터 매수인이 부동산의 인도를 받은 후에 제3자가 불법으로 이를 점유하여도 그 자를 상대방으로 하여 인도명령을 신청할 수 없다. (즉 무단침입으로 점유한 자를 고소(형사상 책임)하거나 명도소송을 통하여 그 승소판결을 가지고 강제퇴거를 시켜야 한다.) 다) 인도명령의 강제집행에 의해 퇴거당한 채무자/소유자 등의 인도명령의 상대방이 재침입하여 점유하여도 그 자를 상대방으로하여 인도명령을 신청할 수 없다. 라) 경매개시결정의 효력발생 후에 점유한 자라도 유치권자 등 매수인에게 대항할 권원을 가진자는 인도명령의 상대방이 아니다. 05. 서류작성 부동산 인도명령 신청서 앞에 표지를 붙이고 뒤쪽에 별지로 부동산 목록을 붙인 후 서류를 첨부하여 소정의 송달료와 인지를 붙여 신청한다. 1.부동산 인도명령 신청서 2.위임장/인감증명서(대리인 신청시) 3.도장 4.점유자의 호적등본/법인등기부등본(채무자 또는 소유자의 일반승계인(상속인/ 합병으로 승계한 법인)이 점유자인 경우) 5.점유자가 인도명령에 기한 강제집행의 대상임을 증명하는 서면(경매개시결정 이후 점유를 개시한 점유자나 경매기록상 드러나지 않는 점유자인 경우) 06. 순서 매각부동산 인도명령 신청 → 심리 및 심문 → 인도명령결정→ 송달 → 강제집행신청→ 강제집행 07. 송달 1. 공시송달이란 공시송달이란 당사자가 상대방 주소나 거소 또는 송달할 장소를 알 수 없는 경우 일정한 절차에 따라 법원게시판에 게시하고 일정한 기간이 지나면 이를 상대방에게 송달한 것과 같은 효력을 발생케 하는 제도를 말한다. 공시송달은 상대방이 행방을 감춘 경우와 같이 상대방의 행방을 알 수 없어 정상적인 송달에 의해서는 송달이 안되는 경우를 보완하기 위한 제도이다. 2. 공시송달의 효력발생시기 최초의 공시송달은 법원 게시판에 게시한 날로부터 2주일이 경과하면 효력이 생긴다. (단 , 그 이후의 공시송달은 게시한 다음날부터 그 효력이 생긴다.) 3. 공시송달이후 재판 피고가 소장과 소환장을 송달받고도 법정에 불출석하면 원고주장 사실을 피고가 모두 인정하는 것으로 보고(의제자백) 원고 승소판결이 나게 된다. 그러면 공시송달에 의하여 피고가 불출석한 경우도 의제자백이 될까. 그렇지는 않다.  피고가 정상적인 송달 절차에 의하여 송달받은 것이 아니므로 원고는 피고불출석 상태에서 소송을 진행하여야한다. 즉 첫 번째 변론기일에서 소장진술을 하고 서증제출을 하여야된다. 이어서 증인을 신청하여 주장사실을 입증하여야한다. 또 첫 기일에서 문서 송부 촉탁신청, 토지감정신청등과 같은 증거 신청도 필요하다면 해야한다.  변론요령도 상대방이 출석한 경우와 같아서 소장진술의 경우 '소장진술 합니다'고 구두로 진술하여야한다. ( 첫기일이 끝난후 원고는 증인 신청서와 증인신문사항을 바로 작성하여 제출해야되는등 증인 신청 절차는 상대방 있을 때와 다를 게 없다. 두번째 기일에서는 첫기일에서 증인 신청하였으면 원고 단독으로 증인신문을 하면 된다. 보통 특별한 경우가 없으면 두 번째 기일에서 변론이 종결되고 선고기일을 잡게된다. 원고로서는 상대방 불출석 상태로 진행되므로 재판 진행하기도 수월하고 또 상대방의 반대주장도 없고 입증도 없으므로 원고가 증인만 확실하게 세운다면 원고승소는 거의 백 퍼센트라하겠다.) 4. 공시송달 신청 방법 공시송달 신청은 변론기일에서 소명자료를 첨부하여 법원에 구두로 신청하여야한다.  변론의 방법은 재판장에게 구두로 '공시송달을 신청합니다'고 구두로 말한다. 그리고 공시송달 신청서를 변론기일 이전이나 이후에 법원에 접수시켜야한다. 강제집행신청서류 가)부동산인도명령 결정정본 나) 송달증명원(점유자에게 인도명령 결정문을 보냈다는 증명서) 다) 강제집행예납금(강제집행접수비/집행관 수수료&노무비 등) 라) 강제집행위임장(집행관에게 강제집행을 위임한다는 위임장 마) 매수인의인감증명서/매수인의 도장 *집행관 사무실의 집행관들은 실제로 법원내에서 근무를 하지만 정식 법원직원이라 할수없다.  본자는 집행관사무실을 강제집행을 위해서 수도없이 다녔지만 그들이 돈봉투를 받지않고 일을 처리해준 예를 보지 못했다. 따라서 강제집행을 준비하고 계시는 여러분은 절차및 서류를 차질없이준비 하시어 집행관에서 되돌아 나오는 일이없어야 하겠습니다. 또한 하루라도 빨리 집행을 종결하고 싶은신 분들은 점유자의 신상을 정확히 파악해 두는것도 좋은방법일 것입니다. 일반적으로 집행할 사람의 신원이 틀리면 처음부터 다시집행을 준비해야 되는 번거로움이 있기 때문입니다. 인도명령의 대상인 자 1. 소유자(채무자) 점유 일반적인 경우이며 대부분의 부동산이 채무자 겸 소유자가 점유하고 있다. 소유자의 경우 인도명령의 대상이므로 심문기일 없이 결정되므로 입주 시기, 투자금 등 낙찰자의 상황에 따라 잔금납부를 하고고 인도명령을 신청하여 이사협의 또는 강제 집행을 할 수 있다. 만약 소유자에게 배당금이 있다면 더 수월히 해결할 수 있다. 단시간 내에 입주해야하는 응찰자의 경우 임차인이 거주하는 경우보다는 소유자가 점유하고 있는 부동산을 고르는 것이 좋다. 예를 들어 입찰일이 1월1일인 경우 응찰자는 늦어도 4월1일에는 입주해야 하는 상황이라면 소유자점유의 경우 1월20일경에  잔금을 납부하고 인도명령을 신청하여 빠르면 2월 중순에는 강제집행이 가능하다. 그렇기 때문에 소유자와 협의하여 명도를  할 수 있다. 아파트의 경우 미납된 관리비 문제로 관리사무소, 전 소유자등과 충돌이 일어나게 되는데 이사비용에 미납된 관리 비와 공과금을 포함시켜 계산하면 되고 미납된 관리비가 상당한 경우에는 판례를 들어 협의할 수도 있지만 각 아파트들의 관 리규약 내지 입주자대표회의의 결정을 주장하며 전액 납부를 요구하는 관리사무소가 대부분이다. 이런 경우 관리비 전액을 납 부하지 아니하면 입주 또는 임대를 할 수 없게끔 조치하는 관리사무소도 있으므로 일단 미납금액을 납부하고 소송으로 다투어 보는 것도 좋다. 판례상 공용부분을 제외한 전유부분에 대해서는 납부하지 않아도 된다. 간혹 선수관리비를 받아가려는 소유 자들이 있지만 이사비용을 주는 경우라면 받아가게 해서는 안 될 것이다. 그 역시 낙찰자가 부담해야 하기 때문이다. 경매로 낙찰된 부동산의 소유자들의 상담전화를 하다보면 너무 심하다 싶은 낙찰자들의 얘기를 접하게 된다. 이사비용은 커녕  오히려 집수리, 월세 등을 요구하고 손해배상청구, 부당이득반환 등의 소송을 운운하며 집주인들을 강압적으로 내보내려는 낙찰자들이 많다는 것이다. 필자의 경험에서 본다면 경매지식이 없는 선한 집주인들한테는 통할지 모르겠지만 경험이 풍부한  집주인들을 만나지 못한 경험부족으로 밖에는 볼 수 없다   1. 인도명령 이란  인도명령이란 낙찰대금 납부 후 권리 없는 점유자가 경매부동산을 인도하지 않을 경우, 낙찰자가 부동산을 인도 받기 위하여 법원으로부터 받는 채무명의를 말합니다. 인도명령은 명도소송에 비해 단시간에 부동산을 명도 받을 수 있는 장점이 있으며, 법원으로부터 인도명령결정을 받은 낙찰자는 집행관을 통하여 인도집행을 하면 됩니다. 그러나, 인도명령신청은 낙찰대금 납부 후 6개월 이내에 하여야 하며, 이 기간이 경과하였을 때는 명도소송에 의해 부동산을 명도 받아야 합니다. 2. 인도명령의 신청  인도명령신청은 경매법원에 서면 또는 구술로 신청할 수 있으며, 일반적으로 서면에 의해 신청을 합니다. 채무자, 소유자 또는 경매조서의 현황조사보고서 등 기록상 명백한 점유자가 그 대상인 경우에는 증빙서류의 제출을 요하지 않으나, 채무자의 일반승계인 (상속, 합병)을 상대로 하는 경우에는 호적등본 또는 법인등기부등본 등 권원 없이 점유하고 있음을 증명할 수 있는 증빙서류를 제출하여야 합니다. 경매기록 상 나타나지  않는 점유자를 상대방으로 하는 경우에는 '채무자에 대한 인도명령에 기하여 인도명령을 실시하였으나 제3자의 점유로 집행불능이 되었다'는 집행관 작성의 집행불능조서등본 또는 주민등록등본 등 그 점유사실 및 점유개시일시를 증명할 수 있는 서면을 제출하여야 하며, 1,000원의 인지를 첨부하여야 합니다.   3. 인도명령을 신청할 수 있는 자 낙찰인, 낙찰인의 상속인 4. 인도명령의 대상자  경매부동산의 소유자, 채무자 및 대항력 없는 임차인과 부동산 점유자는 모두 인도명령 대상자이다.(민사집행법 제136조 제1항 ) 다만 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원(權原)에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 (예컨대 보증금 중 일부라도 반환받지 못한 선순위 대항력 있는 임차인) 인도명령의 대상이 아니다. 상속인이 복수인 경우에는 각 공동상속인마다 개별적으로 인도명령의 상대방이 된다. 채무자나 소유자의 동거가족, 채무자를 위하여 부동산을 소지하는 자, 점유보조자 (법인인 채무자의 직원 등), 신의칙상 채무자와 동일하게 취급되는 자 (점유자가 채무자의 근친자, 집행방해의 목적으로 채무자와 공모한 점유자 등)도 인도명령의  대상이 된다. 특히 입찰기록 서류에 기록이 없는 점유자를 상대방으로 하는 경우는 주민등록등본 또는 집행관이 작성한 집행불능조서를 첨부해야 한다. 5. 인도명령신청서 인도명령신청서에는 채권자, 채무자, 임차인, 낙찰인을 기재하고 낙찰 받아 소유권을 취득하여 인도 요구했으나 불응하여 인도명령을 구한다는 취지를 기재하면 됩니다. ※ 인도명령 신청서 샘플 => <인도명령의 진행절차> 인도명령신청 (대금완납후 즉시 신청 가능) ▼ 서면심리 및 소환에 의한 심문 (민사집행법 제136조 제4항) ▼ 인도명령결정 ◀-------------- 신청후 2주내에 결정 ▼ 인도명령결정문의 송달 ◀-------------- 1 ~ 2주 ▼ 송달증명원 발급 (송달 즉시 발급) ▼ 강제집행 신청 (인도명령결정문 송달증명원) ▼ 집행관사무실 접수 ▼ 집행을 위한 현장 조사 ▼ 집행비용 예납 ▼ 강제집행 기일 통지 ◀-------------- 약 2주 ▼ 강제(인도)집행 실시 법원은 인도명령신청이 있으면 일반적으로 서면에 의한 심리를 하게 되지만, 인도명령의 대상자가 임차인으로서 법원이 필요하다고 인정될 때에는 소환하여 심문하기도 합니다. 인도명령의 결정 기간은 신청내용과 법원의 업무량 등에 따라 차이가 있으며, 빠른 경우는 신청일로부터 3-4일 내에, 늦어도 2주이내에 결정이 나게 됩니다. 결정문을 피신청인(점유자)에게 송달하게 되고, 신청인은 피신청인에 대한 송달증명을 발급 받고 이를 첨부하여 관할법원의 집행관에게 인도집행을 신청하면 됩니다. 6. 인도명령의 집행  점점유자가 인도명령결정문을 송달 받았음에도 부동산을 인도하지 않을 경우, 낙찰인(신청인)은 집행관에의한 인도집행을 하여야 합니다. 인도명령집행은 낙찰인(신청인)에게 송달된인도명령결정문과 인도명령신청서가 점유자에게 송달 되었음을 증명하는 송달증명서를 첨부하여 집행관에 신청을 해야 하며, 보통 신청일로부터  2주 내에 집행이 이루어지게 됩니다. 인도명령은 강제집행의 부수절차로서 채무명의를 부여한 것이므로 집행문을 부여 받을 필요는 없으나, 인도명령신청인 또는 인도명령의 대상자에 대하여 일반승계가 된 경우나 점유가 제3자에게 승계된 경우에는 승계집행문을 부여 받아 집행하여야 합니다. 7. 인도명령 대상자가 부재중 일 때의 집행  점유자가 있음에도 불구하고 문을 열어주지 않거나, 집행이 2회 이상 불능 된 경우에는 물건의 양이 적은 경우에는 건물의 한쪽에 보관하면 되지만, 그 양이 많을 때에는 먼저 낙찰자의 비용으로 유료창고에 보관. 적치한 후에 물건의 소유자로부터 창고비용을 지급  받아야 합니다. 그러나, 물건 소유자로부터 보관료를 지급 받지 못할 경우에는 채무명의를 얻어 물건 (유체동산)에 경매신청을 하여 회수하여야 합니다. 8. 건물이 비어 있을 때의 집행  이웃집이나 관리실(아파트의 경우)에 문의하여 빈집임이 확인되면, 이웃이나 관리인의  입회 하에 강제로 문을 열고 인도집행을 하면 됩니다. 물건에 대해서는 위의 방법과 동일합니다. 9. 인도집행 후 재침입 하였을 경우  인도집행이 끝난 후 재침입하였을 때에는 민사법적으로는 다시 채무명의를 얻어 재집행하여야 합니다. 그러나, 형사적으로 무단침입죄가 성립하므로 형사고소로 대응하는 것이 더욱 효과적인 인도방법 일 수 있습니다. 10. 인도명령의 불복 점유자는 인도집행의 종류 시까지 인도명령에 대해 불복할 수 있습니다. 1) 인도명령결정에 대한 불복 인도명령결정이 있는 날로부터 7일 내에 즉시항고로서 이의를 제기할 수 있습니다. 2) 인도명령결정의 확정에 대한 불복 인도명령에 대한 항고기간이 경과하였거나, 항고를 제기하였으나 기각결정으로 인하여 인도명령이 확정된 경우 '청구이의의 소'로서 인도명령에 불복할 수 있습니다. 이때 확정된 인도명령결정을 받은 자(인도명령신청자)는 곧바로 집행관에 의한 인도집행을 하게 되므로, '집행정지신청'도 병행해야 합니다. 3) 인도의무가 없는 점유자가 인도명령결정문을 송달 받았을 경우 부동산에 대한 인도의무가 없음에도 불구하고, 신청인(낙찰인 등)이 인도명령신청을 하여 결정을 받을 경우, 점유자는 '제3자 이의의 소'로서 인도명령결정의 효력을 상실 시킬 수 있습니다. 4) 인도명령에 대한 불복사유  (1) 인도명령의 신청에 하자가 있는 경우  (2) 서면심리 및 소환에 의한 심사 과정에 하자가 있는 경우  (3) 인도대상 부동산이나 인도대상자가 특정되지 않은 경우  (4) 인도명령 대상자에 하자가 있는 경우  (5) 신청기한에 하자가 있는 경우 - 경매낙찰절차에 대한 하자는 인도명령 불복사유가 되지 않습니다. 꼭 알아두세요!! 강제집행비용은 집행 전에 예납해야 하는데, 비용(강제집행 접수비, 집행관 수수료,  노무비용 등)은 집행신청 시 납부하면 됩니다.

제2부 인도명령부터- 배당종료까지

제3부 인도명령과 명도소송의 비용

전매 제한 기간 총정리

투기과열지구가 해제되면서 분양권 전매가 자유로워 졌다고 할 수 있다. 그러나 분양가 상한제가 시행되는 곳은 제외다.

또한 똑같이 분양권 상한제 시행되더라도 공공택지냐, 민간택지냐에 따라서, 또 공공택지 내에서도 과밀억제권역이나 자연보전, 성장관리 권역이냐에 따라서 전매제한 기간이 다르므로 유의해야 한다.

청약하기 전에 전매가능 시점을 꼼꼼히 살펴 자금 계획을 철저히 세울 필요가 있겠다.

출처: 닥터아파트/2009-01-15 윤송희 전임애널리스트

<채경옥의 부자학> 부자들은 지금 강남에 집을 산다(1)

역사는 반복된다.인간은 역사의 반복을 `충분히'경험할 만큼 살지를 못한다. 뭐 좀 알만 하면 죽는다.그러니 "내가 지금 알고 있는 것을 그때도 알았더라면굛굛굛"식의 후회를 연발하다 가는 거다. 그리고 역사는 다시 되풀이된다.
왜 갑자기 재테크 얘기하다 말고 역사의 반복을 운운하느냐고?
이번 금융위기에도 어김없이 역사가 반복되고 있기 때문이다.
12월31일,2008년의 마지막날  신문 헤드라인을 장식한 뉴스는 `미국의 각종 경제지표가 최악을 기록했다'는 것이다.
10월 미국 주택가격은 사상 최대폭으로 하락했고 12월 소비자 신뢰지수는 이 지수를 집계하기 시작한 1967년 이후 최저치를 기록했다. 한국의 11월 산업활동 동향 역시 사상 최악이었고 광공업 생산은 14.1%나 줄어 1970년 통계를 잡기 시작한 이래 최대 감소폭을 기록했다.
모든 신문 방송이 실물 침체가 본격화됐고 외환위기 때보다 더 하다고 떠들어댔다.
하지만 최근 2주새에 내 주변에서만 강남권에 새 집을 계약한 사람이 3명이나 된다.
그중 한 분은 주방놀이 셋트,미끄럼틀 등 대형 플라스틱 사출성형 완구회사를 하시는 사장님인데 이 분하고는 기자생활 초기부터 무려 18년이나 알고 지낸 사이다.
그 분이 최근 서울 서초구 대림아크로비스타를 사셨다.몇년 전부터 강남으로 이사해야겠다는 말씀을 종종 하셨는데 결국 지금 이 타이밍에 실천에 옮기신 것.
그 분 왈,"내가 여의도에 아파트를 살 때도 외환위기(IMF)때 였거든. 그때 집 산 것은 지금 생각해도 정말 잘한 일이었지.지금이 외환위기보다 더하다면서? 그러니 집을 사야지."
기존의 여의도 아파트는 물론 안 팔았다. 지금은 집을 팔 때가 아니라 살 때라는 말씀과 함께.
"정부가 어차피 풀 것은 다 풀었잖아. 1년 정도 1가구 2주택자로 있다가 시장이 좀 살아나면 그때 1채를 팔 생각이야."
 그렇다. 부자들은 과감하게 실천한다.
 부동산부 차장으로 일할때 만나는 사람마다 나한테 물었다.
 "집 사야 돼?","언제 사야 돼?", "어디에 사야 돼?"
 그렇게 물어본 사람들 중 십중팔구는 물어보고 나서 그냥 잊어버린다. 정작 발품 팔고 부동산중개업소 사장님랑 형 아우 하는 사람은 따로 있다.
 많은 사람들이 `부동산 불패신화'는 끝났다고 단언한다.`부동산 대폭락 시대'라는 책이 인기를 끌기도 했다.
 전 세계 부동산이 동반 하락하고 있는 만큼 한국 부동산만 독야청청 홀로 오를 수는 없다고도 한다.
 하지만 과연 그럴까.
 주변에 많은 부자들은 이번 금융위기로 오히려 부동산 불패신화를 재확인했다고 가슴을 쓸어내린다.
 그나마 부동산에 묻어둔 것은 20~30% 빠진 반면 펀드니 주식에  투자한 것은 60~70%,많게는 90% 이상이 날아갔다는 것이다. 더욱이 부동산은 떨어졌어도 아직 실체가 남아 있지만 주식굛펀드는 흔적도 없다.
 단적인 예로 필자가 아는 모 회장 부인중에 증권사 통해서 리먼브라더스 파생상품을 1억원 어치 샀는데 8만5000원 남았다고 해서 소송 준비하는 분도 계시다.
 어쨌든 지금부터 2009년 3월 전까지가 집을 사야할 적기다. 단,서울 안에서의 얘기다.
 지방은 미분양이 워낙 적체돼 있는 만큼 한 10년은 후유증을 겪을 전망이다. 수도권의 경우 서울로의 출퇴근 스트레스가 커지면서 시간이 갈수록 가격이 더 떨어질 공산이 크다. 경부선 고속버스 평일전용 차로제 실시후 서울까지 출근시간이 1시간 20분 이상으로 늘어난 분당이 대표적이다. 강남의 대체재로 각광받았던 분당과 그 주변 용인 수지 등은 최근 버블세븐의 붕괴 가운데서도 유난히 집값 하락이 두드러졌다. 그 이유는 일산과 달리 도로망이 잘 돼 있어 서울 접근성이 좋았던 분당이 일산이나 다름없는 상습 정체에 시달리게 된데다 판교 광교 등이 들어서면 이같은 출퇴근 스트레스가 더욱 심화될 수밖에 없다는 현실적인 판단 때문이다.
 실제로 분당 너무 좋다며 분당 예찬론을 폈던 주변의 많은 사람들이 최근 심각한 출퇴근 스트레스를 토로하며 하다못해 잠실로 옮길까 고민하는 모습을 자주 본다.
 그렇다면,왜 서울에서는 집을 사야 하나.
 적어도 인(in)서울에 관한 한 강남은 공급부족,강북은 재개발 이주수요 라는 두가지 요인이 잠복해 있기 때문이다.

 
국내 부동산 시장,특히 주택시장에는 공급 부족 요인이 1998년부터 차곡차곡 쌓여 점차 심화되고 있는 상황이다.
 특히 주목해야 할 것은 서울 강남지역의 수요 공급 문제이다. 강남지역은 단순히 서울의 한 구가 아니라 국내 주택 가격을 선도하고 후행하는 바로미터적 성격을 갖는 지역이다.
 지난 2007년과 2008년 서울 강남지역에는 잠실에 잠실주공 재건축 단지가 순차적으로 입주하면서 2만가구 이상의 대량 공급이 이뤄지자 전세가, 매매가 할 것없이 급락하는 양상을 보였다. 경기상황 및 세계 금융위기 등과 맞물려 수요가 급속히 위축되자 서초구 반포지역에서도 같은 양상이 나타났다.
 2008년 12월17일부터 입주를 시작한 서초구 반포 자이 아파트의 경우 3300가구의 초대형 단지인데다 탁월한 입지여건을 갖추고 있다는 평가에도 불구하고 28억8000만원에 분양됐던 70평형(231㎡)이 17억원에 거래됐는가 하면 90평형(297㎡)은 이보다 불과 1억원 높은 18억원에 팔리는 등 투매조짐까지 나타났다.
 이같은 잠실과 반포지역의 신규 입주 아파트값이 급락하면서 강남 서초 송파의 강남3구 기존 아파트값 역시 같이 하락해 거의 2005년 이전 수준으로 떨어진 것으로 파악된다.
 하지만 이는 거시경제적,대내외적 요인에 의한 일시적인 수요기반 붕괴에 의한 것일 뿐이다. 실제로는 공급부족이 내부적으로 쌓이고 쌓여 폭발기회만 엿보고 있다고 할 수 있다.
 김대중 정부 시절부터 노무현 정부까지 10년간 정부 주택정책의 기조는 도심내 집중 억제와 수요억제 정책이었다.
 서울의 주택공급은 2004년 5만8000가구,2005년 5만2000가구,2006년 4만가구,2007년 7만3000가구로 국토해양부가 추산한 연평균 적정공급가구수 10만가구에 턱없이 못미쳤다. 1998~2007년 10년간 서울의 주택공급 수는 연평균 7만9000가구로 줄잡아 21만가구의 공급부족이 누적돼 있는 셈이다.
 더구나 2008년 서울의 주택공급수는 5만4248가구에 그치고 2009년에는 이의 절반인 2만9500가구에 머물 것으로 전망된다.  특히 강남의 경우 노무현 정부 5년동안 재건축을 철저하게 막아 이 기간 신규로 재건축 인가를 받은 단지가 거의 없다.
강남 서초 송파의 강남 3구 주택공급량은 2008년 2만8635가구에서 2009년 3895호로 무려 86.4%나 줄어든다. 2009년에는 가존 일부 미분양을 제외하고 강남 3구에서 신규입주 단지는 서초구 반포 래미안 퍼스티지 2444가구가 유일하다.
 결국 이명박 정부의 도심 재건축 활성화 조치로 강남 3구에서 재건축이 크게 활성화된다고 하더라도 이것이 실제로 주택공급(입주)으로 효과를 발휘하기까지는 최소 5~7년 이상이 소요될 전망이며 이는 거꾸로 말해 앞으로 5~7년간 강남지역에는 신규 공급이 사실상 전무하다는 애기가 된다.더군다나 현재 이명박 정부가 내놓은 재건축 활성화대책은 시장에서 그다지 실효성있는 대책으로 평가되고 있지도 못하다.
 강북지역에서는 2008년말과 2009년 초에 집중된 재개발 재정비 이주수요가 문제다.
 관리처분 인가가 시차를 두지 않고 거의 비슷한 시기에 동시다발적으로 이뤄지면서 재개발,재정비촉진지구,뉴타운 등을 합쳐 무려 20만가구 이상이 철거를 앞두고 이주하게 된 것이다.
 재개발 재건축 전문가인 백 준 J&K컨설팅 사장은 "20만가구면 지난 30년간 강북지역에서 움직인 전체 가구수보다도 많은 것" 이라고 지적했다.
 이같은 이주 수요로 강북지역 에는 강력한 전세수요가 발생,매매가를 받쳐줄 것으로 예상된다.
 사람들은 자기가 살던 주변에서 잘 움직이려 하지 않는 속성이 강하기 때문이다. 실제로 최근 강북지역 전세시장은 요즘 같은 침체기에도 매물이 없어 가격이 오르는 기현상이 벌어지고 있다. 또 서울 강남지역과 경기남부 지역의 주택가격 급락에도 불구하고 서울 강북지역 주택가격은 크게 떨어지지 않았는데 이는 이같은 이주수요가 기본적으로 받쳐주고 있기 때문이다.
 결국 수요공급 측면에서 봤을 때 지방을 제외한 서울지역은 공급부족이 10년이상 누적된 상태에서 향후 2~3년간 공급부족이 더욱 심화될 전망이다. 2009년 상반기를 고비로 하반기부터 서서히 수요가 되살아난다면 또 한번 주택가격이 급등할 소지가 다분하다고 하겠다.
 또 한가지 고려해야 할 것은 한국의 부동산 시장은 수요 공급 요인외에도 정책 변수에 의해 항상 일정한 주기를 그려왔다는 점이다.
 부동산 가격이 급등해 여론이 악화되면 정부에서 투기억제책이라는 명목으로 각종 부동산 규제책이 시행되고 이같은 규제책이 시행되면 얼마 지나지 않아 부동산 시장은 침체됐다. 또 부동산 시장이 침체된 상황에서 정부가 경기부양을 위해 부동산 규제책을 완화하면 얼마 지나지 않아 부동산 시장이 다시 과열되는 모습을 보였다.
 이에 대해 이재영 국토해양부 주택토지실장은 "부동산 시장을 정확하게 파악하거나 예측할 수 있는 과학적 혹은 통계적인 수단이 없기 때문에 정부가 선제적으로 대응하는 것은 불가능하다.그 동안 정부의 대책은 부동산시장이 꼭지점을 지나 이미 하강국면에 들어섰을때 투기억제책을 내놓음으로써 시장의 침체를 더욱 심화시키고 시장이 바닥을 지나 상승국면에 접어든 후에야 부양책을 내놓음으로써 과열폭을 더 키우는 역할을 해왔다"고 고백했다.
 정부정책이 부동산 시장에 미쳐온 이같은 영향을 감안한다면 정부가 온갖 규제책을 다 풀고도 모자라 새로운 수요진작책까지 내놓은 지금은 이미 부동산 시장이 바닥을 지나 상승국면 초기에 접어든 것으로 해석할 수 있다. 사실상 국내 부동산 시장이 2006년 10월 고점으로 26개월 이상 침체기를 겪고 있다는 점을 감안하면 경기 순환 사이클 상으로도 내년 상반기에는 바닥을 벗어날 것으로 전망된다.
지금은 수요기반이 붕괴된 상태라 공급부족이 눈에 보이지 않지만 수요가 조금만 살아나면 여기에 공급 부족요인이 가세해 마른장작에 불 붙듯이 활활 타오를 것이라는 얘기다.

[채경옥 기자]

법원경매 구조이야기-총정리

'보상과 딱지'를 알면 돈이 보인다?

요즘 부동산 시장의 화젯거리는 토지 ‘보상’과 ‘딱지(?)’ 얘기이다. 어떤 사람들은 철거민 딱지를 잘못 사 낭패를 당하고 있는가 하면 어떤 투자자는 보상 예정인 토지를 한 발 앞서 매입했다가 거금의 보상이 나와 거금을 챙겼다는 얘기가 시중에 화제만발하고 있다. 

누구 집 소유의 논과 밭이 신도시로 수용되면서 수십억 원의 보상비와 딱지를 받아 팔자(?)를 고쳤다느니… 하는 얘기는 여기저기에서 심심찮게 들려오고 있고 이런 소리를 들으면 누구나 상대적인 소외감을 느끼는 것은 인지상정이다.

그도 그럴 것이 어릴 적 도시락도 못 싸고 다니던 빈한한 농사꾼 출신의 친구 시골집과 땅이 택지지구로 개발되면서 농사짓던 땅이 수용돼 보상금만 수십억원의 돈벼락을 맞았다 던지 또 한 토박이 노인이 무심코 낙농을 위해 3.3㎡ 당 300원을 주고 산 목장 터가 택지개발지구 중심으로 지정되면서 200억 원에 보상받아 5000배의 수익을 거뒀다는 등 가위 전설과 같은 돈벼락 이야기와 관련이 깊은 것이 바로 보상과 입주권(딱지) 얘기이다.

실제로 부동산 현장에 있다 보면 돈벼락 맞은 거부(?)들을 운 좋게 만나게 되는데 이들과 대화하다보면 그들은 ‘투기’와는 거리가 먼 장기 보유자의 원로이자 생계형 영농가들이 대부분이다. 선조로부터 물려받은 생업용 부동산이라 팔 생각도 없었는데 개발의 밀물에 떠밀려 거금의 보상금을 받고 정든 고향을 등진 억울한 원주민으로 기억하고 있었다.

 참여정부가 지방 균형발전을 내세워 수 십 개 택지지구를 본격 개발하면서 현지에 거주하고 있던 원주민뿐 아니라 한발 앞서 신도시 부동산에 관심을 가졌던 투자자들이 토지와 주택보상비로 수억 원을 타내는 사례도 부지기수다. 토지보상 공화국이란 오명의 중심에는 바로 보상토지와 수용, 입주권이 있었다.

얼마 전 서울시가 도로나 공원 등을 만드는 도시계획사업을 할 때 철거민에게 아파트 분양권을 주는 '철거민 특별공급제도'가 내년 4월부터 폐지한다는 발표를 하면서 틈새 투자처에 관심이 있는 투자자들의 특별 공급과 보상상품 투자에 대해 문의가 잦다. 새삼 부동산업계에 관심이 쏠리고 있는 토지 보상 부동산의 유형과 소액투자 대상으로 떠오르고 있는 수용 토지에 대해 알아보자.

이주자택지 - 주공 · 토공 등이 택지개발지구로 지정해 공공사업을 시행하면서 지구 내에서 토지나 주택을 제공함으로써 생활근거지를 잃어버린 주택소유자나 세입자에게 이주대책으로 주어지는 택지로 일명 ‘딱지’라 불린다. 택지지구로 지정되면 지구 내 토지는 수용의 절차를 거치게 되고 보상은 2~3곳의 감정기관이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 결정된다.

택지 지급대상자는 수도권일 경우 공람공고일 1년 전, 지방은 공람일 이전부터 거주와 소유하고 있을 때만 지급된다. 이주자택지는 조성원가의 80%선에서 공급되어 땅값이 저렴하고, 프리미엄이 꾸준히 상승한다. 초기 거래 시 별도 비용 없이 프리미엄만 있으면 거래가 가능해 소액투자에 나설 수 있고 추첨 후 1회 명의변경이 가능해 절세차원에서 투자하려는 사람이 많다.  

생활대책용지 - 택지지구 안에서 농사나 사업을 영위하던 거주민들에게 생계보상 차원에서 주어지는 6~8평 정도의 상업용지를 말한다. 대체용지를 받을 수 있는 권리를 가진 주민에게는 통상 노른자위인 ‘중심상업지역’ 땅을 배정한다. 시중에서 거래되고 있는 투자방식으로는 생활대책용지를 받을 수 있는 권리에다 웃돈이 붙어 거래되는 데 상업용지를 배정받기 전 이를 매매하면 불법이다. 시중에 나도는 매물 중에는 상업용지 배정 자격이 없는 데도 실제 상업용지로 배정되는 듯 현혹돼 거래되거나 원주민과 분쟁이 발생해 상업용지를 배정을 받지 못하는 수도 있다.

협의양도인택지 - 택지지구 내에서 기준일(주민열람공고일) 이전부터 당해 사업지구 내에 토지를 소유하여온 사람은 현지 거주여부와 상관없이 사업지구 내에 소유한 토지, 물건 및 권리에 대한 보상대상 전부를 협의에 의하여 공사에 양도한 자가 해당된다. 양도한 토지 면적이 수도권은 1000㎡, 기타 지역은 400㎡ 이상이어야 한다. 공급대상 토지면적은 165㎡~230㎡이며 초과하는 면적에 대한 공급가격은 감정평가금액으로 산출한다. 협의양도인택지는 대부분 주거전용 단독주택지로 보상한다. 명의변경은 2005년 12월 31일까지 개발계획승인을 신청한 사업지구는 공급계약 체결 후 1회 명의변경이 가능하나 이후 개발계획승인을 신청한 사업지구는 명의변경이 불가능하다.

상업용지우선공급권 - 택지개발지구 내에서 일정 기준금액(수도권 1억 원 · 지방 5000만 원 이상)을 협의에 의해 토지보상금을 받은 자가 3년 만기 예금가입 시 예금가입액 만큼 상업용지 입찰 때 우선 공급권을 부여하는 제도이다. 이는 보상금 과잉유동성을 억제하기 위해 만들었다. 현재 공공택지 내 자족기능관련시설용지를 수도권은 10%, 지방은 5% 범위 내에서 조성할 수 있으나 앞으로는 수도권, 지방에 상관없이 10% 범위 내에서 조성하도록 했으며 특별한 경우에는 20% 까지도 가능하다. 단, 부재지주인 경우에는 제외된다. 

대토권 - 대토보상은 공익사업에 따라 수용되는 토지의 보상금을 현금 대신 '개발된 이후의 땅'으로 보상해 주는 땅이다. 토지소유자가 희망할 경우 상업용지, 단독주택용지, 공동주택용지 등을 받을 수 있다. 대토를 위한 보상금은 '일반 분양가격'을 기준으로 희망자에 한해 1인당 주택용지는 330㎡, 상업용지는 1,100㎡ 이내에서 받을 수 있으며, 보상금액이 이를 초과할 경우 나머지는 현금으로 지급된다. 또 사업시행자가 사업계획 등을 고려해 대토보상이 가능한 면적의 한도를 정하고 이 범위 내에서 희망자들에게 나눠 보상하기 때문에 1인 한도까지 대토보상을 받지 못하는 경우도 많을 전망이다.

이축권 - 일명 ‘용마루’라고 불리는 이축권은 기존 주택의 주거환경이 나빠져 기존 주택을 인근 지역으로 옮겨 철거되는 연면적만큼 새로 지을 수 있는 권리다. 그린벨트에서 이축권이 나오는 경우는 도로개설 등 공익사업으로 기존 가옥이 철거되는 경우, 수해지역으로 이전이 불가능한 경우에 나온다. 가장 흔한 경우가 도시개발로 새 도로가 생길 때인데 매물이 귀하고 값도 크게 오른다. 이축권은 1회 소유권 이전이 가능하며 최초 원주민에게 매입해야 이축권이 나온다. 고수익이 예상되는 투자대상이지만 매물이 적어 불법 매물이 많고 거래가 음성적으로 이루어진다.

미불용지 - 종전에 시행된 공익사업의 부지로써 보상금이 지급되지 않은 토지를 말한다. 토지보상법에 근거해 도로법, 도시계획법, 징발법에 따라 보상액이 서류구비에 소요된 비용보다 적어 사실상 수령을 포기한 토지, 소유자 불명 토지, 기공 승낙을 받아 시공 하였으나 예산 등의 사유로 지연되고 있는 토지 등이며 대부분 공법 상 제한에 의해 사실 상 공용화된 도로개발 사업으로 도로가 개설되었을 때 발생하는 토지다. 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황으로 평가해 보상해주며 공도에 편입된 사유 토지는 과거 편입당시 유사한 인근 토지에 대한 정상가격을 기준을 평가해 보상한다.

조개딱지 - 정식 이름은 ‘입주(분양)권’이다. 조개딱지는 생활의 터전을 잃은 어민에게 지급하는 어업보상 대토권을 말한다. 송도신도시 개발과정에서 인천경제자유구역청이 어민에게 공급하는 생활대책 용지로 대토는 준주거용지가 지급됐으며 주상복합아파트나 상가를 지을 수 있는 토지로 공급되기도 한다. 거래 시세는 땅값과 함께 웃돈 수억 원이 붙여져 거래된다. 송도 신도시의 경우 원칙적으로 전매를 허용하지 않으나 필지추첨이 종료되는 시점에 한차례 전매자격을 준다. 그러나 필지 추첨 전에 주로 거래를 하기 때문에 이런 매물은 엄밀히 따지면 불법 전매인 셈이다.

도로보상 - 국가나 지자체 또는 공사 등이 고속도로 · 일반국도 · 지방도로 확포장 등  공공도로를 개설 또는 확장하면서 개인의 사유 토지를 수용하게 될 경우 강제 수용의 대가로 금전으로 보상하는 경우이다. 미리 도로가 넓혀지거나 새로 개설될 것을 예상해 급매나 경매 · 공매를 통해 공시지가 수준에 매입해 기다렸다가 감정가나 개별공시지가의 2~3배 높여서 보상을 타내는 경우이다. 보상에 재미를 들인 전업(?) 부동산 투자자들 중에는 전국의 도로만을 다니며 도로의 선형을 잘 봐뒀다가 향후 계속되는 도로 확·포장 계획을 미리 알아내  투자하는 선수들도 여럿 있다.

현재 정부는 과다한 보상비가 풀려나가는 것을 막기 위해 ‘부재지주 채권보상 의무화’, ‘보상금 금융기관 예치 시 인센티브 부여’, ‘대체 부동산 취득세·등록세 비과세 지역 축소’ 등 보상금 관리대책을 시행하고 있다. 그러나 한 발 앞선 투자자들은 프리미엄을 주더라도 합법적이고 수익성이 예상되는 사업초기 단계의 틈새투자처를 공략하며 투자사냥에 나서고 있다.

입주권이나 보상부동산에 투자할 때는 투자상식을 미리 갖춰야 하는 것은 기본이다. 택지개발사업 추진절차나 도로수용, 보상절차 및 원칙에 대해 숙지한 후에 투자해야 합법적인 투자타이밍을 잡을 수 있다. 투자 전 미리 보상일정을 파악하고 사업진행 단계별 전매금지 및 부재지주에 대한 불이익 등을 검토해야 한다.

투자 위험성을 줄이려면 합법적인 전매매물이거나 법원 판결(경매·공매 등)의 방법으로 공급된 매물을 골라야 한다. 추첨 전 입주권 거래와 전매제한 기간 안에 거래하는 매물은 불법거래임으로 거래조건이 아무리 좋아도 거래해서는 안 된다. 권리가 없는 입주권(일명 물딱지)이나 명의변경 전 분양계약서(일명 카드)는 거래행위 자체가 불법인 데다 이중·사기매물일 가능성이 높다.

택지개발지구 내 입주권·보상 매물은 장기간의 개발계획으로 진행되고 매도자의 변심, 사업진행 차질 가능성이 큰 ‘고위험’ 상품이라는 인식으로 투자에 접근해야 한다. 되도록 여윳돈을 활용해 사업초기 매물을 공략해야 투자에 성공할 수 있다. 부재지주의 경우 보상금이 1억 원이 넘을 경우 초과분에 대해서는 채권보상이 의무화되어 있으므로 투자금액은 최소화하는 것이 바람직하다.

메트로컨설팅(www.metro21c.com) 대표

토지거래 전- 필수(반드시) 확인사항

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토지거래 전 필수 확인사항 ㆍ 지적법상 지목 국토의계획 및 이용에관한법률상 용도지역 도시지역 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이  필요한 지역 관리지역 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역 농림지역 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역 자연환경보전지역 자연환경·수자원·해안·생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역 토지 구입시 확인해야 자료 및 계약시 유의점 확인사항 확인 자료 비 고 면적확인 등기부등본 토지(임야)대장 ㆍ임야의 경우 상당한 면적 차이 있음 ㆍ'매매 대금의 지불은 실측 면적 기준'이라는 계약상의 약정 사항 제시 ㆍ일필지 일부의 거래의 경우 사후 실측에 의해 정산하도록 특약사항 둠 지목확인 등기부등본 토지(임야)대장 현장 확인 및 사진 ㆍ형질 변경 허가는 공부보다 현황 중요시 ㆍ현장 사진 통하여 공부상 지목과 현황 지목 비교 경계확인 지적대장 지적도(임야도) 현장 확인 ㆍ임야는 능선, 계곡, 도로, 하천 등을 기준으로 확인 ㆍ대상 토지를 인접 필지에서 사용하고 있는 부분의 유무를 지적도    현황, 면적, 실측에 의해 확인 형태확인 (지형,지세) 지적도(임야도) 1/5,000 항측도 현장 확인 ㆍ용도 지역 변경을 수반하는 입지의 경우, 토지 형태에 유의 ㆍ지형은 지적도에 의하여 판단하되 상당히 불규칙한 경우 용도 변경    곤란하므로 구입 면적에서 제외시키는 것이 좋을 듯    (매도자와의 합의 어려움) 인접도로 확인 지적도(임야도) 1/5,000 항측도 측량 도면 현장 확인 ㆍ인접 도로는 건축법과 관련, 허가 심사 기준이 중요 ㆍ인접 도로가 건축법상 기준보다 좁거나 대상 토지가 맹지일 경우,    진입로 확보 후 매입하여야 지반의 형태와 구성 지적도(임야도) 1/5,000 항측도 지질도 ㆍ지반의 상태는 조성의 난이도 및 비용, 용수 개발, 건축시 지반의    견고성 등에 영향 체납 여부 등기부등본 제세 완납 증명서 기타납세 관련 자료 ㆍ재산세 등의 체납이 있는 경우, 등기부등본에 압류 등이 설정될    수도 있음. ㆍ본의 아니게 매수자에게 승계한 경우 있으므로 이에 대비한 약정    및 관계 관청에의 확인 필요 토지 매매가 결정 방법 ㆍ 감정평가액과 시가를 산술 평균하는 것이 가장 합리적인 방법 ㆍ 감정평가액 - 감정 평가 법인에 의뢰해 토지의 조건을 종합적으로 검토해 가치를 판단하는 것 - 정부가 조사하는 공시 지가에 비해 현실적인 가격이 많이 반영된 가격 ㆍ 시가 - 거래가를 의미하는 것으로 실제 거래되는 가격 - 보상시 : 정상적인 가격이지만 근거가 뚜렷하지 않아 그대로 적용하기는 어려움. 단 기준이 .. 명확하다면 근거 자료와 함께 제시할 수도 있음 토지거래허가제 1)토지거래허가제의 정의 및 근거법 ㆍ 토지거래허가제는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역과 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로  지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도 ㆍ 근거 법령은 국토이용관리법이며 허가구역은 5년 단위로 지정 2)허가 신고 대상 토지 확인 및 처리 방법. ㆍ 토지거래허가구역 내에서도 용도지역별 기준면적 이상의 토지를 거래하는 경우에만 허가대상 ㆍ 허가구역 및 면적 기준은 관할 시ㆍ군ㆍ구 토지관리과나 토지관리계에 문의 ㆍ 기준면적 이하의 토지거래는 계약을 체결한 후 신고(허가 불필요) ㆍ 단, 허가대상면적을 초과하는 토지를 허가기준 미만으로 분할해 거래하는 경우는 허가를 받아야 함 ㆍ 토지거래 허가대상에는 토지에 관한 소유권은 물론 지상권 전세권 임차권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하거나 예약하는 경우도 포함 ㆍ 반면 상속ㆍ증여ㆍ명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전과 시효취득을 채운 점유가 원인이 되어 소유권이 이전되는 경우는 허가를 받지 않아도 됨 3)허가심사 기준 ㆍ 허가 심사기준은 '94년 1월 1일부터 시행되는 국토이용관리법 시행규칙에 따라 관할 시ㆍ군ㆍ구에서 해당토지의 취득 및 이용목적, 면적의 적정성을 심사해 허가 여부를 판단 ㆍ 허가기준   - 취득목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지, 구역내 농어민의 농 축 임 어업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지, 시행 중인 사업의 확장 등에 필요한 토지, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지 등의 조건에 해당해야 함. 이 중에서 주택용 토지 취득 허가는 주민등록이 이전되어 있지 않아도 가능하며 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지를 취득할 때는 사전에 형질변 경허가를 받지 않아도 거래허가 가능 - 취득면적이 이용목적에 적합한 크기여야 함. 예를 들어 농지의 경우 3정보 이내, 공장건축물 부속토지는 입지 기준면적 이내 등을 기준으로 함 4)허가신청 및 허가절차 ㆍ 거래당사자 쌍방이 계약 전에 관할 시ㆍ군ㆍ구청장에게 허가를 신청 ㆍ 허가신청서는 관할 시 군 구의 토지관리계에 비치 ㆍ 기재사항은 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액, 토지이용계획 등 ㆍ 허가신청서와 함께 제출해야 할 서류는 토지등기부등본 - 1만㎡ 이상의 토지를 개발하고자 할 경우에는 토지의 형상 및 인근 상황을 표시한 축적 2만 5,000분의 1 이상의 지형도 필요 ㆍ 허가관청은 접수 후 15일 이내에 허가 여부를 결정 - 15일 내에 허가 여부를 통보 받지 않으면 허가된 것으로 보고 계약을 체결할 수 있음 - 만일 허가신청 지역에 공공사업계획이 있을 때에는 국가 등이 선매할 수 있음 ㆍ 토지거래 불허가 처분시 이의가 있는 경우에는 그 처분을 받은 날로부터 1개월 이내에 시ㆍ도에 설치된 토지이용심사위원회에 이의신청을 하거나 시ㆍ군ㆍ구청장에게  매수를 청구할 수 있음. 5)입점시점을 체크해야 한다. ㆍ 허가없이 체결한 계약은 무효. 뿐만 아니라 부동산 등기 세무에 꼭 필요한 검인 계약서를 받기 위해서는 허가신고필증이 꼭 필요함 ㆍ 허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 허위 및 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금형 농지 구입시 취득자격 제한 ㆍ 농지취득자격증명 발급 기준 - 농작물의 경작 또는 다년성 식물재배지로 이용되는 토지 : 1,000㎡(302.5평) 이상 - 고정식 온실ㆍ비닐하우스ㆍ버섯 재배사와 그 부속 시설을 설치하는 토지 : 330㎡ 이상 - 실제 토지의 형상을 기준으로 위의 두 가지 기준면적 미만일 경우, 농지취득 불가 ㆍ 농지취득허가 가능한 토지 기준 - 지적법에 의한 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경작이나 다년성 식물의 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지 - 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 과수,  뽕나무, 유실수, 기타 생육 기간이 2년 이상으로 식용이나 약용으로 이용되는 토지 또는 식물재배에 이용되거나 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목의 재배에 이용되는 토지 - 초지법에 의하여 조성된 초지 - 기준면적 미만이라도 '농지전용허가'를 받은 경우 - 준도시 지역에서 건축 등을 원인으로 개발행위 신고시 - 기존에 농사를 짓고 있는 자는 농지원부를 첨부해 그를 합한 면적이 위 기준 이상이 되면 농지취득허가를 취득하여 등기 가능 ㆍ 시가 - 거래가를 의미하는 것으로 실제 거래되는 가격 - 보상시 : 정상적인 가격이지만 근거가 뚜렷하지 않아 그대로 적용하기는 어려움.  단 기준이 ..명확하다면 근거 자료와 함께 제시할 수도 있음 도시민 농지소유 허용 ㆍ 비농업인도 주말영농 및 체험영농을 위해 가구당 1,000㎡ 미만의 농지소유 가능 ㆍ 영농위탁은 가능하나 휴경 또는 임대는 제한

지목변경 방법 ㆍ 변경하려는 토지의 용도 지역이 어떻게 되어 있는지에 따라 다르기 때문에 관련 내용을 해당 자치 단체에 확인해야 함 ㆍ 해당 자치 단체에 지목 전환에 따른 질의서를 제출하면, 지목 변경 여부와 변경시 필요한 절차를 서면으로 통보해 줌 농지전용 허가 절차(개발행위 신고) 단 계 내 용 비 고 1 단계 농지전용자 서류 접수 사업계획서, 사용승낙서, 매매계약서, 지적도등본, 임야도등본, 지형도, 대체시설설치ㆍ 피해방지계획서, 시설물배치도, 자금소요계획서, 건축허가관련서류 2 단계 해당 지차체 도시계획의원회 심사 처리기간 : 7일 3 단계 시군구청(산업과) 처리기간 : 시장, 군수 15일/ 시, 도지사 25일 4 단계 허가통보   5 단계 비용납부 대체조성비 : 4,500원/㎡, 전용부담금 : 공시지가의 20% 지역개발공채 : 1,000원/평 6 단계 허가증 교부   산림형질변경 허가 절차 단 계 내 용 비 고 1 단계 허가 신청서 접수 허가신청서1부, 사업계획서1부, 형질변경 임지실측도 및 벌채구역도1부, 소유권 또는 사용수익권 증명서류 2 단계 시장, 수(산림과) 처리기간 : 시장 군수 15일/ 시도지사 25일 3 단계 허가통보   4 단계 비용납부   5 단계 허가증 교부 대체조림비 : 887원/㎡ 전용부담금 : 공시지가의 20% 지역개발공채 : 1,000원/평 면허세 6 단계 착공신고(3개월 이내) 건축물 30%이상 진척시 가능 7단계 준공신청   관리지역(예전 준농림지)에 전원주택 건설시 필요 절차 ㆍ 토지 구입 전에 해당 시나 군청 담당자에게 허가 여부를 먼저 문의해야 함 ㆍ 관리지역의 건축 허가 후 대지 전용하는 절차는 간단하지 않고, 아무 토지나 가능한 것이 아님. 즉 해당 토지가 도로와 접하지 않은 곳, 자연 부락에서 너무 떨어진 곳,  사적지 주위, 주변이 농림지역으로 둘러 쌓인 곳은 허가가 어려움

출처-심부회