[스크랩] [02월 03일 주간분양권동향] 강남 재건축 분양권 강세 지속

[스크랩] 재개발지역 33평형아파트 배정받는법 |부동산노트

2006-08-23 08:57

http://blog.drapt.com/kwans1/81156291030812

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28937

상담을 하다보면 가장 많이 받는 질문은 단연 해당 재개발 지분 매입시

30평형대 진입이 가능한지에 대하여 묻는 질문이다.

실수요자들에게 어느새 '소액으로 내집마련하기'의 척도가 되어버린...

재개발지역의 '30평형대 아파트진입하기의 모든 것'을 자세히 들여다봄으로서

내집마련의 벗, 뉴타운/재개발 현장에 한걸음 가까이 다가가보자.

'이 지분을 매입하면 30평형대 아파트를 배정받을 수 있나요?'

이 질의사항을 해결하기 위해서 필요한 것은 전환다세대의 정확한 개념파악,

전환다세대 정관의 이해, 전환다세대 숫자와 조합원 숫자, 평형배정비율 및 방식의 이해,

예측권리가액 분포도 분석 등이다.

해당 항목을 하나하나 살펴보아 30평대 진입의 안정성여부를 가늠해보자.

step1. 전환다세대의 개념 파악하기

전환다세대(분리다세대, 쪼갠지분)란 건축준공 당시에는 다가구(소유권자 1인)였지만

분양자격을 여러개를 확보하여 수익을 늘리려는 취지로 다세대(소유권자를 각호수로 변경,

소유권자 수인)로 구분등기한 다세대주택형태를 말한다.

등기부등본의 비고란에 '구분으로 인하여', '분할하여'등의 표기된 사항을 통해 알 수 있고

등기부등본의 최초 소유권자수와 현재 소유권자수의 비교를 통해 전환다세대인지를

발견할 수 있다.

step2. 전환다세대 해당 정관의 이해

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서울특별시 도시및주거환경정비조례 부칙<2003.12.30>

제5조(분양대상기준의 경과조치)

제24조제2항제1호의 규정에 불구하고 이 조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을

다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60제곱미터 이하의

주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며,

다세대주택의 주거전용면적이 60제곱미터를 초과하는 경우에는 종전 관련조례의 규정에 의한다.

서울특별시 도시및주거환경정비조례

제24조제2항제1호

단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우에는

수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.

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이 정관을 알기 쉽게 해석하자면 2003년 까지의 건평 60제곱미터 이하(18평 이하)의

전환다세대는 30평형아파트를 배정받지 못하며 최소평수(20평대아파트)나 임대아파트에 배정된다는 것이다. 또한 2004년 이후의 전환다세대는 다가구의 형태로 인식되므로

분양자격조차 주어지지 않는다.

이 정관은 30평형대를 진입여부의 키를 쥐고 있는 것으로서 꼭 명시해 두길 바란다.

step3. 전환다세대수와 조합원수 데이터 확보에 따른 전환다세대수치 계산하기

정확한 30평형대 진입을 예측하려면 필수적인 요소로 전환다세대수와 조합원수의

데이터가 필요하다. 이 데이터를 이용해 전환다세대수치를 알아야 하기 때문이다.

예를 들어 조합원수가 1000명이고 전환다세대수가 300명이라면 전환다세대수치는

30%인 것이다.

step4. 가장 안정적인 분석을 위한 현행평형배정비율의 이해

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재개발사업의 아파트 건립비율은 국민주택규모 초과

(85제곱미터 이상 115제곱미터 이하)와 국민주택규모 중 전용면적 60평방미터 이하로 구분되는데, 국민주택규모(전용면적 85평방미터

이상) 이상은 건립세대수의 20%이내 -> 구역내 전용면적 115평방미터를 초과하는 규모의

주택비율만큼 165평방미터 이내의 규모도 지을 수 있슴.

- 국민주택규모 이하 : 건립세대수의 80%

- 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이상 85제곱미터 이하 : 40%

- 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이하 : 40%

* 규모별 건립비율을 구역사정에 의하여 서울시장의 인가를 받을 경우 4%범위 내에서

조정할 수 있음.

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이 정관을 알기 쉽게 풀이하면 20평형대 40%, 30평형대 40%, 40평형이상 20%이다.

여기서 재개발 평형배정비율을 적용할때는 일반적으로 4%의 탄력을 적용할 수 있는 바,

실제적인 평형배정비율은 20평형 36%, 30평형 36%, 40평형이상 28%로 책정된다.

40:40:20의 비율을 택한 것은 가장 안정적인 분석을 위함이다.

하지만 뉴타운/재개발사업을 더욱 체계적으로 지원하기 위하여 정부에서 재개발지역에서

40평형이상의 대형평수를 40%이상 짓도록 완화해줄 것을 건의하였고

담당기관 또한 긍정적으로 검토 중이라는 것을 토대로 할때 재개발조합원의

매력은 더욱 높아질 것이다.

step5. 평형배정비율에 전환다세대수치 대입하기

36%, 36%, 28%라는 평형배정비율에 30%의 전환다세대수치를 대입해보자.

정관을 정확히 이해했다면 30%의 전환다세대수치가 나타나는 곳은 원다세대형태의

지분을 매입할 경우 30평형진입이 확정적이란 결과를 확인할 수 있을 것이다.

재개발지역의 20평형 건립비율인 36%중 30%가 전환다세대배정비율을 빼면 6%가

남는데 일반분양분과 임대아파트 배정 비율까지 가만하면 20평형 건립비율 36%가

모두 채워지기 때문이다. 대체적으로 전환다세대수치가 20~30%정도로 나타나는

재개발지역에서 원다세대 지분을 매입할 경우 30평형배정 안정성은 매우 안정적이다.

step6. 예측권리가액 분포도 조사

전환다세대수치가 20~30% 미만인 지역은 추가적으로 해당 재개발지역의 예측권리가액

분포도를 조사해보아야 한다.

20평형대 건립비율인 36%중 전환다세대수치를 빼고도 많은 퍼센테이지가 남기때문에

예측권리가액이 낮은 원다세대는 20평형대로 배정되는 불상사(?)가 발생할 수 있다.

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[스크랩] [02월 03일 주간분양권동향] 강남 재건축 분양권 강세 지속 |부동산노트

2006-02-06 10:05

http://blog.drapt.com/kwans1/81139187907974

출처 : 닥터아파트 > 분양권동향

원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=2&menu_key=22&uid=59113

▶ 강남구 도곡렉슬 등 입주예정 단지 상승세 주도
▶ 송파구 시영, 한강 or 올림픽공원 조망가능 한 로얄층 인기
▶ 분당 더샾스타파크는 판교 분양 앞두고 매수세 활발

2월 첫째 주 분양권 시장은 설 연휴 분위기가 채 가시지 않아 전국이 0.14% 상승에 머무르며 매도, 매수자 모두 쉬어가는 한주였다. 다만 강남 재건축 조합원 분양권은 매수세에 비해 매물이 턱없이 부족해 상승세가 지속됐다.

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 1월 27일부터 2월 2일까지 전국 분양권 시세를 조사한 결과 주간 매매가 변동률은 0.14%를 기록했다. 서울, 경기, 인천을 포함한 수도권은 0.20%, 지방광역시 및 지방중소도시는 각각 0.00%와 -0.01%.

전국 평형별로 △20평형대 0.15% △30평형대 0.18% △40평형대 0.11% △50평형대 이상은 0.07%를 기록했다.

[서울 구별 매매가 변동률 비교]

(단위 : %)

지역	지난주	금주	비교	지역	지난주	금주	비교	지역	지난주	금주	비교
강남	0.00	0.64	▲	서초	1.05	0.12	▼	송파	1.05	0.23	▼
성북	0.05	0.11	▲	동작	0.01	0.01	-	중랑	0.08	0.00	▼

[서울매매동향] 서울 주간 매매가 변동률은 0.21%로 지난주(0.48%)와 비교해 0.27%포인트 하락했다. 지역별로는 강남구 0.64%, 송파구 0.23%, 서초구 0.12%, 성북구 0.11%, 동작구 0.01% 순으로 올랐고 하락한 곳은 없었다.

강남구는 2월3일부터 입주가 시작되는 도곡동 도곡렉슬이 1천만~4천만원 올랐다. 학군과 편의시설이 좋고 일부 동은 매봉산 조망도 가능해 매수문의가 꾸준히 이어지고 있으나 매도보다는 보유를 원하는 입주자들이 많아 매물이 많지 않다. 33A평형이 4천만원 올라 9억3천만~10억8천만원, 26A평형이 2천만원 올라 5억5천만~6억5천만원이다.

송파구는 신천동 시영(2008년 8월예정)이 비슷한 시기에 입주하는 잠실동 주공1단지(2008년 9월예정)를 추격하고 있는 추세다. 한강이나 올림픽공원 조망권이 되는 로얄층은 높은 가격에도 거래가 이뤄지고 있다. 전 평형이 5백만~1천5백만원 올라 45평형이 11억5천만~13억3천만원, 32A평형이 6억8천만~7억9천만원으로 상향조정됐다.

서초구는 재건축 조합원 분양권이 강세다. 꾸준한 가격상승으로 매도자들이 매도를 보류해 매물이 많지 않지만 간혹 나오는 매물은 가격만 맞으면 거래가 바로 이뤄지고 있다. 반포동 주공2단지 81평형이 1천5백만원 올라 12억~15억원, 주공3단지 35평형이 5백만원 올라 8억3천만~9억3천만원.

성북구는 하월곡동 래미안월곡이 소폭 올랐다. 서울지하철 4호선 미아삼거리역을 걸어서 8분이면 이용 가능하고 단지주변에 창문여고 등 교육시설이 풍부하며 월곡근린공원이 위치해 주거 환경이 쾌적하다. 2006년 7월로 입주가 다가옴에 따라 매수자들의 관심이 늘어 43평형이 5백만원 올라 5억1천만~5억3천만원, 32평형이 2백50만원 올라 2억9천만~3억6천만원이다.

[경기, 인천 지역별 매매가 변동률 비교]

(단위 : %)

지역	지난주	금주	비교	지역	지난주	금주	비교	지역	지난주	금주	비교
수원	0.21	0.87	▲	용인	0.32	0.60	▲	분당	0.00	0.40	▲
성남	0.00	0.07	▲	과천	1.01	0.00	▼	인천	-0.01	0.01	▲

[신도시/인천/경기 및 지방/광역시] 경기 주간 매매가 변동률은 0.20%로 지난주(0.22%)와 비슷한 상승폭을 나타냈다. 신도시와 인천은 각각 0.31%, 0.01% 상승한 반면 지방은 0.00%로 보합상태.

시별로 수원시 0.87%, 용인시 0.60%, 분당 0.40%, 성남시 0.07% 상승했다.

분당은 판교분양과 신분당선 연장(2010년 개통예정) 호재가 겹쳐있어 거래가 되면서 가격이 오르고 있다. 정자동 더샾스타파크 47A평형과 47C평형은 한 주동안 5백만원씩 올라 각각 10억5천만~11억5천만원, 10억2천만~11억3천만원이다.

수원시는 매탄동 신매탄위브하늘채가 꾸준히 오르고 있다. 교육 및 편의시설이 잘 갖춰있고 단지 주변에 효원공원 등 크고 작은 공원이 많으며 인근에 삼성전자가 위치해 실수요자 중심으로 접근이 이뤄지고 있다. 33A평형이 1천2백50만원 올라 2억8천5백만~3억3천5백만원, 29평형이 5백만원 올라 2억6천만~2억8천만원이다.

용인시는 오는 20일부터 입주를 시작하는 중동 동백1차월드메르디앙이 올랐다. 동백지구가 인접해 있고 용인경전철이 2009년 개통되면 동백역을 걸어서 4분이면 이용가능 해 매수자들의 관심이 늘어난 반면 매물이 많지 않다. 44평형이 2천7백50만원 올라 4억~4억6천만원, 30평형이 1천5백50만원 올라 2억3천4백만~2억5천3백만원.

성남시는 태평동 동부센트레빌1,2단지가 많지 않은 매물 가운데 거래가 간간이 이뤄지면서 가격이 상향조정됐다. 전 평형이 5백만원씩 올라 동부센트레빌1단지 26평형이 2억5천만~2억6천만원, 2단지 32A평형이 3억3천만~3억4천만원이다.

인천은 석남주공2단지를 재건축한 서구 석남동 월드메르디앙이 올랐다. 인접한 신현동 주공이 조합원 분양가가 확정되고 이주비가 지급되자 상대적으로 저렴한 월드메르디앙으로 매수자의 관심이 몰렸다. 39평형이 5백만원 올라 2억5천만~2억5천5백만원, 24평형이 1백50만원 올라 1억3천8백만~1억4천4백만원이다.

지방 광역시(0.00%) 및 중소도시(-0.01%)는 부산이 0.01% 상승한 반면 경남은 0.02% 하락했다. 그 외 지역은 보합세.

[최근 입주 단지]

날 짜	내 용	문 의
2월2일	- 경기도 의정부시 용현동 신도브래뉴(조합) (7백38가구) 입주	송산푸르지오 (031-852-4998)
2월3일	- 서울 강남구 도곡동 도곡렉슬(3천2가구) 입주	중앙공인 (02-539-0088)

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