택지개발의 유형은 그 방법상 대상 토지를 소유자들에게서 모두 매수하여 개발하는 수용방식과 토지소유자들에게 토지를 공여 받거나 소유자들이 조합을 결성하여 개발하는 방식으로 개발비용과 일정부분의 이익을 차감하는 환지방식 그리고 이 두 가지 방법을 병용하는 혼합방식이 있다.
 

물론 공공기관(토지공사, 주택공사 등)에서 개발하는 공영개발방식과 민간이 개발하는 민간개발방식이 있지만 여기에서는 어느 누가 어떤 방식으로 개발하든 간에 개발이후 그 지역이 다른 지역보다 얼마나 더 지가상승 요인을 가지고 있는가? 즉, 투자자 입장에서 얼마나 투자 메리트가 있는가? 하는 것이 더 중요하기에 이를 중심으로 설명하고자 한다. 

첫 번째 택지개발의 목적이 도심지에서 근거리에 위치하여 베드타운 역할을 하게 할 목적으로 개발하는 경우가 있는데 이 경우에는 개발의 규모가 대체로 작은 편이며 도심지에서도 근거리지역에 위치하여 출퇴근을 용이하게 한다.

 

두 번째는 이 베드타운 기능에다가 택지개발지구 자체만으로도 도시의 기능을 다할 수 있도록 자족기능까지 갖추어 조성하는 경우가 있다.

이 경우가 우리들이 흔히 말 하는 자족 형 도시 또는 자립형도시 형태의 택지개발지구라 말한다.

요즘 수도권 신도시들은 모두 이런 형태로 계획하고 도시를 만들어 간다.

베드타운 형 단지는 도심지의 인구를 분산하고 주택소요를 교외지역으로 분산하는데 그 목적이 있다 할 것이며 따라서 그 규모도 작지만 수요도 한정되어 있어 부동산 투자에서는 그렇게 바람직한 투자지역이 아니라 할 것이다.
 

그러나 자족기능을 갖춘 택지개발지역의 투자는 조금 다르다.

왜냐하면 도심지에서 다소 근거리에 떨어져 있기 때문에 단지 내 상가뿐만 아니라 인근지역의 상업시설 또한 어느 정도 영업이 보장된다.

그리고 인근지역에 공장이나 산업시설이 위치하기 때문에 더더욱 그러하다.

분당을 예로 들어보자.

분당은 서울강남의 베드타운 기능뿐만 아니라 그 자체만으로도 도시의 기능을 다하고 있다.
상업시설과 벤처단지 그리고 공공기관 등이 위치하는 등 도시의 기능이 활성화 되어 있기 때문이다.
이렇게 도시 기능이 인접도시의 영향권에서 완전히 벗어날 수는 없지만 어느 정도 영향권에서 벗어나 홀로 자생할 수 있는 도시라면 이런 도시가 바로 자족도시인 것이다.

 

자족도시 속에는 주거기능은 물론이요.

상업기능과 업무기능 그리고 2차 산업인 공업단지가 배치되어 있든지 아니면 인근에 근접하여 위치하고 있어 다른 도시의 영향권에서 벗어나 자생력을 갖추고 있어야 비로소 자족도시라 할 수 있으며 최근 정부에서 추진하고 있는 기업도시가 바로 이런 형태의 도시라 하겠다.

따라서 부동산 투자는 이런 지역에 투자하는 것이 바람직하다.
 

만약에 자족기능이 불가능한 도시라면 차라리 대도시에 근접 위치하여 기생적 도시로 성장하더라도 대도심의 영향권 내에 위치한다면 이 또한 투자 가치가 있는 지역이라 하겠다.

 수도권 남부지역에서 이런 기능을 갖춘 택지개발지역을 도로를 따라 설명을 하면 고속도로 경부선 축을 따라 분당-죽전-구성-신갈-동백지역을 잇는 택지개발지구 이거나 국도 1호선을 따라 형성되는 판교-수지-용인 흥덕-수원 광교-수원 이의-화성 동탄-서천-청계-동지-목리-오산세교지구 등 수도권 남부지역에 개발되는 택지지구가 부동산 투자에서는 안전지대이며 지가 또한 다른 지역보다 훨씬 더 오르는 지역이다.

 

물론 평택-천안을 잇는 축으로 개발되거나 개발된 지역의 투자도 다른 지역보다는 선호도가 높은 지역이다.

반대로 자족도시기능 보다는 주택의 보급과 베드타운 성격을 지닌 곳과 일부 자족기능을 갖추기는 했지만 투자자들에게 선호되지 못하는 지역을 살펴보면 동부권지역인 평내-마석지구와 북부권지역인 의정부-포천, 동두천지역 그리고 서부권지역인의 영등포-부천지역 또한 북서부권지역인 파주 운정지구가 앞서 열거한 지역보다는 투자 메리트에서 다소 뒤지는 지역이라 할 수 있다.
 

왜냐하면 결국 강남 사람들이 투자하기 쉬운 지역, 강남 사람들이 선호하는 지역, 강남과 근거리에 위치하는 지역의 부동산이 투자가치가 있다는 결론이 나온다.

항상 하는 이야기지만 개발이 있는 곳에 이익이 있다는 말, 이 말은 부동산 투자의 선수라고 하는 사람들은 모두 알고 있는 내용 아닌가? 그러면서도 돈이 있는 사람들이 투자하는 곳, 돈이 있는 사람들이 몰려가는 곳, 그곳이 부동산에서는 투자메리트가 있다는 것이다.
 

실수요가 되었건 아니면 가수요가 되었건 투자할 수 있는 능력과 의사를 가지고 있는 사람들이 많이 모여 사는 곳이 바로 강남인 것이다.
따라서 그 사람들이 투자하는 곳, 그 사람들이 선호하는 곳에 투자하라는 뜻이다.

하지만 최근에 정부에서 발표하고 시행하는 보유세 중 종합부동산세나 재산세 그리고 양도세중과세 등이 부동산 투자에 있어서 다소 부정적 요인으로 작용하고 있기는 하지만 투자는 장기적이 안목을 가지고 투자해야 한다.
 

향후 3년 혹은 5년 후에는 부동산시장이 어떻게 변할 것인가?  지금당장 어떤 투자가치가 있는 지역, 위치가 좋은 지역의 아파트단지에 미분양이 생겼다면 그 미분양 된 아파트를 놓고 고민을 하다가 분양받지 못한다면 이는 어리석은 행동일 수도 있다.

지금 분양하는 아파트는 향후 2-3년 후에 입주하기 때문에 2-3년 후의 아파트가격 즉, 부동산가격을 생각하고 투자해야 한다는 말이다.
부동산투자에 귀재인 사람들은 이 또한 기회로 보고 투자를 한다.
 
* 개발 호재가 있는 곳으로 투자하라

현재 서울, 수도권지역에서 진행되고 있거나 계획하고 있는 뉴-타운 지역을 비롯하여 택지개발지구는 무려 100여 곳이나 된다.
이 중에서도 투자 가치가 있거나 다른 지역보다 훨씬 더 이익이 창출될 수 있는 지역이 있다.
그곳은 바로 서울지역에서는 송파 신도시지역과 26곳의 뉴-타운 지역이다.
 

서울의 뉴-타운 지역은 노후, 불량한 주택단지를 새로운 환경으로 바꾸는 도시 재생사업이며 이에 따라 그 권리의 변환이 이뤄지는 지역이다.

즉, 열악한 주거환경조건의 주택지역이 새로운 환경으로 변할 것이기 때문에 장래에는 지금보다 더 여러 면에서 좋은 환경조건을 갖추는 단지로 변할 것이다.
 

또한 그 인근지역은 뉴-타운 개발에 힘입어 덩달아 지가가 오르거나 개발의 붐으로 투자가치가 있는 지역으로 변모 할 것이다.

이 중에서도 시범단지인 은평 뉴-타운지역은 100만평이 조금 넘는 면적을 개발하므로 은평 뉴-타운지역 하나만으로도 제법 도시의 면모를 갖추게 된다.

다음 기회가 있다면 서울의 26곳 뉴-타운 지역을 설명하겠지만 대체로 투자자들이 선호하는 뉴-타운지역은 서쪽에서부터 마포, 아현, 동작, 한남, 마천, 거여, 천호 뉴-타운지역 정도이다.   

 

 다시한번 언급하면 수도권에서는 판교 신도시지역을 비롯하여 민간도시개발 사업지구인 용인 신봉, 성복지역(성남 수지지역을 지나 수원 방향에 위치함)이 투자가치로는 좋을 것이다.

 

 공영택지개발지역인 서천, 흥덕지구(서천지구 : 수원의 영통지구와 화성동탄지구 사이에 위치함.

흥덕지구 : 수원IC를 빠져 나와서 수원방향으로 약 2-3 키로미터 지점에 위치하고 흥덕지구 남측 월편이 영통지구임), 신도시 개발지역인 화성 동탄지구와(수원의 영통지구를 지나 남측으로 서천지구가 형성되는데 이 지역보다 다소 아래 부분에 약 270여 만평정도의 신도시를 현재 건설하고 있는 지역임), 동탄 신도시를 바라보고 개발될 청계지구, 그 뒤로 목리지구, 아래로 동지지구가 있다.

그리고 수원의 새로운 행정타운으로 개발될 수원이의지구, 이미 개발이 어느 정도 진행되어 입주를 시작한 동백지구, 동탄 신도시보다 다소 아래에 위치하지만 투자가치가 있는 오산 세교지역 등이 수도권 남부지역에서는 투자 선호지역이다.

인천 송도지구(인천의 새로운 명소로 새로운 투자처로 떠오르고 있는 송도는 약 1,600만평 토지를 조성하여 개발하고 있는데 이곳은 벤처 타운이나 외국인 타운 등 새로운 환경의 투자처로 매우 양호한 지역이다.), 민간위락도시개발로 진행예정인 충남의 서산권역도 장기적인 관점에서는 역시 투자가치가 있다고 할 것이다.

 

 또한 개성공단의 길목에 위치하는 LG필립스 공장 주변지역과 파주권역은 강남권 보다는 진폭이 적겠지만 파주 운정지구와 교하지구, 예술인 마을과 함께 그래도 관심을 보일만한 곳이다.

그런데 수도권 남부지역 중에서 미군부대가 이전하는 평택주변지역을 빼놓을 수가 없다.
필자가 평택대학교에서도 강의를 맞고 있어 평택지원특별법과 관련하여 간여한 일이 있다.
따라서 평택의 미래상을 조금은 알고 있는바, 평택은 장기적으로, 계속적으로 개발되거나 변모 할 수밖에 없어 항상 눈여겨 볼 필요성이 있다.
 

지금도 평택 도심인근지역에는 7-8개의 택지개발지구가 형성되고 있다.

이를 간단히 설명하면 평택IC를 빠져 나가면서 평택시내 방향으로 현재 진행 중인 용이택지개발지구(약20만평)와 평택대학교 옆에도 개발계획 중이며 도심지에 붙어 있는 소사벌지구(약105만평), 소사벌지구 옆에 붙어서 개발되는 서재지구(약15만평), 평택시 남측에 붙어서 개발되는 배미지구(4만2천평), 이충2택지개발지구(약12만평), 장당 택지개발지구(약12만평), 지제역세권개발지구(약30만평), 서정리역세권지구(약55만평), 청북신도시(약60만평), 매일유업부지개발(약70만평), 안중, 송담 구획정리사업지구(약18만평), 이밖에도 소사동 인근지역에 약 20여 만평과 용죽1,2지구(약30여 만평) 기타 미군부대 이전으로 주변지역이 개발될 팽성지역 등이 향후에 투자가치로 떠오를 지역이다.

 이외에도 수도권지역을 벗어나 개발의 호재가 있거나 예상되는 곳도 많이 있는데 그 중에는 천안, 아산지역의 배방지구, 행정중심복합도시와 기업도시, 혁신도시가 들어서는 지역이 투자 유망지역이다. 

하여튼 최근의 정부 부동산 정책이나 투자 환경은 매우 급변하고 있다.

현 정부가 전국의 지가를 올려놓은 것은 사실이지만 이 과정에서 발 빠른 투자자들은 이미 부동산 투자로 덕을 보았을 것이다.
 

정부에서는 이러한 문제점을 해결하기 위하여 토지거래 허가제도나 주택거래신고제도 그리고 일정면적을 초과하는 부동산의 매입은 그 사용계획서와 함께 자금계획서를 제출 하도록 하고 있으며 일정기간동안은 매매할 수도 없도록 하고 있다.
 

주거용 부동산인 경우에는 2007년부터는 1가구 2주택 이상 소유자에게 실거래가로 세금을 물리는 것은 물론이요, 양도세 중과세까지 무겁게 하여 부동산투자로 불노소득이 생기지 않게 하겠다는 것이 정부의 의지이다.

따라서 부동산투자에서는 지가상승도 좋지만 이제는 향후에 돌아올 세금도 꼼꼼히 따져보고 투자를 해야 할 것이다.  <명지대 부동산대학원 겸임교수>