편리한 금융 계산기

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양도소득세 계산흐름도

양도소득세는 양도소득금액에 양도소득세 세율을 곱하여 산출한다.

양도소득금액은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼고 난 양도차익에서 장기보유특별공제액과 양도소득공제액(250만원)을 차감하여 계산한다. 여기서 필요경비란 당해자산을 취득할 때 들어간 필수적인 비용과 자본적지출에 해당하는 수선비와 양도비용를 말한다.

필요경비로서 가장 기본적인 비용은 취득당시에 납부한 취득세와 등록세 그리고 법무사사무실의 등기수수료 등이다.

양도비용은 당해자산의 양도시 발생한 부동산중개수수료 등을 말한다. 그리고 자본적지출에 해당하는 수선비란 중앙냉난방장치를 새로 한다거나 엘리베이터를 설치한 경우와 리모델링 수준의 공사비와 같이 그 수선비 지출로 인하여 가치를 현저하게 증가시키거나 내용년수를 연장시키는 설치비 및 수선비의 지출을 말한다.

그러나 일반상식으로는 당연히 필요경비로 공제되어야 할 것으로 생각되는 비용임에도 공제되지 않는 비용이 몇 가지가 있다.

첫째로 당해자산을 취득할 때 차입한 자금의 지급이자는 필요경비로서 공제되지 않는다. 즉 당해자산을 취득 보유하는 과정에서 차입한 자금에 대한 이자는 그 것이 금융기관의 것이던 사채이던 간에 지급한 지급이자는 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 공제되지 않는다.

두 번째는 수선비 중에 자본적지출에 해당하는 수선비만 공제되고 그 외의 일반 수선비는 공제되지 않는다. 예를 들자면 아파트와 같은 경우에 배란다를 확장하고 샷쉬공사를 한다든지 주방이나 방의 구조와 용도를 변경하는 공사를 한 비용 등은 필요경비로 인정을 받을 수 있으나, 외벽에 패인트칠을 새로 한다든지 벽지를 새로 바른 일상적인 수리·수선비는 필요경비로 공제가 되지 않는다.

세 번째는 보유기간동안에 지출한 재산세. 종합부동산세와 같은 보유세와 화재보험료도 필요경비로 공제되지 않는다.

그리고 부동산을 경매를 통하여 취득한 경우 낙찰자가 전소유자의 체납된 관리비 등을 지출한 금액이나 세입자를 명도 시키기 위하여 지출된 비용도 필요경비로 인정이 되지 않으며, 또한 토지를 양도할 때 당해 토지의 점유자에게 지급한 이주비(합의금) 등도 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 공제되지 않는다.

따라서 경매물건을 잘 못 사면 명도비용이나 이주비 등을 지출하고도 비용으로 인정을 받지 못하면 계산상으로는 매매차익이 좀 난 것 같아도 양도소득세를 많이 내고 나면 별로 이익이 없거나 오히려 손해를 보는 경우도 있다.

또 한 가지 특별한 사항은 양도소득세를 계산할 때 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 계산하지 않고 기준시가로 산출한 경우와 양도가액은 실지거래가액으로 계산하더라도 실지 취득가액이 불분명하여 취득가액을 환산가액으로 계산한 경우에는 필요경비를 실지로 지출된 비용으로 공제하지 않고 취득당시의 기준시가의 3%만을 공제하도록 되어 있다.

즉, 취득가액을 실지 취득가액으로 하지 않고 기준시가나 환산취득가액 또는 감정가액이나 매매사례가액으로 양도소득세를 계산할 경우에는 필요경비도 실지 지출된 금액으로 하지 않고 취득당시의 기준시가의 3%를 공제하도록 되어있다.

일반적인 경우에는 이와 같이 취득당시 기준시가의 3%만 일괄공제를 하더라도 큰 차이가 나지 않는 경우가 많으나 자본적지출이 많은 경우에는 취득가액을 실지 취득가액를 밝히지 못하여 환산취득가액으로 양도소득세를 산출하게 될 때에는 필요경비를 제대로 다 공제를 받지 못하여 손해를 보는 경우가 있으므로 필요경비로 공제 받을 금액이 많은 경우에는 가능한 실지 취득가액을 확인할 수 있는 방안을 강구하여야 양도소득세를 적게 낼 수 있을 것이다.

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1. 세액계산흐름도

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★1. 양도비

1. 계약서 작성비용

2. 공증비용 (법무사 영수증에 있습니다.)

3. 인지대

4. 취득세

5. 등록세

6. 부동산중개수수료

7. 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 금융기관등에 양도함을써 발생한 매각차손

    (이건 중대형평수의 아파트를 분양받아본 분은 아실겁니다. 그 영수증을 참조하세요)

 2. 자본적 지출액 (말그대로 집을 팔때까지 잘 유지하기 위해 들어간 비용이란 말입니다.)

1. 소송및 화해비용 (집을 보유중에 누가 소송을 걸었거나 엉뚱한 놈이 내꺼라고 해서 집을 찾으려고 소송을 했다거나 이에 준하는 내용으로 내집을 유지했다면 그 비용도 다 인정된다는 얘기입니다.)

2. 수선비 (보일러를 새로 놓았다던지 하는것들이지요. 수도꼭지 새로 달은건 안됩니다.)

3. 자산의 용도변경.개량또는 이용편의를 위해 지출한비용 (리모델링비죠)

4. 수익자부담금및 개발부담금 (재개발지역에 사시는분은 아시는 내용이죠)

5. 장애철거비용 또는 도로신설의 경우 그 시설비

6. 국가에 무상으로 도로를 공여한 경우 그 도로로 된 토지의 가액

7. 사방사업에 소요된 비용및 기타 유사한비용.

 

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양도차익 계산	실거래가	비고
	양도 당시 매매가	양도 당시 실제 매매가
	- 취득 당시 매매가	과거 실제 매매가
	- 필요경비	취등록세, 중개수수료 등
	= 양도차익

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Tip )  양도소득세 계산 방법 쉽게 외우기...

가 (양도가액) - 필 (필요경비) - 장 (장기보유특별공제) -  기 (기본공제)

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                   차 (양도차익)    소 (양도소득)            과 (과세표준)
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자료출처: 팔구사구부테크