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천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 반갑습니다.

최근 부동산 시장의 북고 남저가 주춤하는 가운데 잡아서 손해 안 보고 높은 시세 차익을 거둘만한 저평가 지역에 관심이 많습니다.

 

수도권 어디를 둘러보아도 오르지 않은 곳이 없으며, 그나마 2006년 폭등 이후에 1년 6개월 동안 큰 폭의 조정을 보인 전통적인 대중 선호 지역인 강남권 즉 강남, 서초, 송파, 강동. 분당 일산 등 1기 신도시, 동탄 파주 등 2기 신도시,  수도권 남부의 수원. 용인. 안양. 화성.오산.천안.의왕 등이

유망 지역으로 꼽을만합니다.

 

 

 

위의 3가지 중에 하나라도 갖춘 곳이 유망한데 중요도 순서를 따지면 1-2-3순입니다.

많은 분들이 개발 호재에만 집중하는 경향이 있는데 제 아무리 무궁무진한 호재가 있다고 하더라도

단기 폭등한 지역은 발표 직후에 기대감으로 그 호재가 상당부분 반영이 되었다고 할 수 있으므로

1번과 2번에 더 중점을 두고 매매 여부를 판가름 해야 합니다.

 

즉 현 시점에서 안정적인 투자를 하기 위한 최선의 방법은 폭등지역 매도 폭락지역 매수입니다.

 

오늘 수원 영통 지역을 특별히 거론한 까닭은 하나도 아니고 위의 세 가지 요소를 모두 갖춘 몇 안 되는 지역으로 판단하기 때문입니다.

 

저는 영통과는 무관한 칼럼리스트입니다.

좋다고 판단이 된다면 다른 사람의 눈치를 보지 않고 분양. 미분양. 급매를 추천하기를 주저하지 않습니다.

그렇다면 영통일대가 왜 투자성이 있는지 10가지 정도로 파악하겠습니다.

 

영통은 분당과 비슷한 시기에 지어진 아파트로 초기에 분당과 비슷한 유망지역으로 각광을 받으면서 일정 부분 시세 상승이 이어졌습니다.

 

4년전만 해도 만족스럽지는 않지만 일산. 평촌. 산본 등의 신도시보다 넉넉한 시세를 이어갔는데

2004년부터 오르지 않더니 4년동안 장기간 침체의 늪에 빠졌습니다.

 

수도권 남부지역이 광폭으로 변한 2006년 10월 이후에도 영통은 평균치에 훨씬 못미치는 소폭

상승에 머물렀으며 그것도 30평대 이상의 중대형은 그나마 이름값을 조금 했는데 20평대 이하의

소형 평형은 상승 움직임 자체가 없었습니다.

 

분당선 연장선 직접 수혜 지역임에도 불구하고 해도 너무한다고 싶을만큼 철저하게 외면을 받은 셈이지요.

참고로 영통은 5년 전만해도 분당 시세와 큰 차이가 나지 않은 곳이었는데 지금은 50-100% 이상으로 벌어진 형국입니다.

 

영통은 분당 일산 중동 평촌 산본처럼  사실상 1기 신도시임에도 불구하고 전 평형 저평가에서 장기 정체 중입니다.

원래 수도권의 극심한 저평가 6인방은 하남. 광명. 구리. 의정부. 광주. 영통이었는데 다른 곳들은

기간적 차이를 두고 모두 큰 폭의 상승을 하였지만 영통만 예외였지요.

인프라의 부족. 미래 호재의 부족. 교통 정체. 수원 시민의 보수성이 원인으로 지목이 됩니다.

 

하지만 앞으로 수원은 용인과 더불어 수도권의 쌍벽을 이룰 것이 확실하며 그 근거로 다음 10가지

호재를 제시합니다.

 

지금 상황에서 가장 중요한 것은 3년 시세 상승률이 적은 곳을 찾는 것인데 영통이 단연 돋보입니다.

 

광교 신도시의 인프라는 영통의 위상을 큰 폭으로 상승 시킬 것입니다.

 

영통은 언급한 신설 도시와의 직간접 호재를 공유하면서 제2의 전성기를 맞이할 것입니다.

 

분당선 연장선. 경부고속국도. 제2경부고속국도. 용서고속국도. 신분당선. 수원 경전철 순환선.

1호선 국선. 서울-동탄간 대심도 고속전철 간접수혜, KTX 간접 수혜 등의 호재가 널려 있습니다.

 

고령화 사회에서 가장 중요한 쾌적성면에서 영통은 단연 으뜸이며 이는 광교-흥덕-영통라인의

삼각축을 형성하면서 미래트랜드로 부각이 될 것입니다.

 

또한 수원. 성남 등의 재개발은 영통의 가치를 높일 것이 확실합니다.

 

 

특히 교육의 도시 수원의 심장부가 영통입니다.

 

최근 수원시내 분양한 현진. 삼호. 신창. 임광 등의 분양가가 1500-1600선이며, 광교

신도시 전매제한 분양가도 1500선에 육박할 것이라는 보도가 있었는데 모두 영통과 수원 시내의

아파트를 잠자는 사자에서 포효하는 사자로 이끌어줄 호재입니다.

 

광교 청약에만 기다리는 수원시민들로 인하여 수원 분양 아파트 및 기존 아파트에 부정적인 작용을 하였지만 분양에 대한 당첨 가능성이 꺾이면 그동안 잠복해 있던 수요자들에 의하여 활발한 거래가 형성이 될 것입니다.

과거의 광교가 수원을 오히려 거래부족으로 이끌었다면 앞으로 광교는 수원시를 한 단계 상승시킨 효자손이 될 것입니다.

 

이미 외부인들이 수원을 옛날처럼 낙후되고 보수적인 지역으로 인식하지 않고 분당-용인처럼

인기 지역으로 인식이 전환이 되었다는 점에서 수원의 심장 영통의 발전은 매우 기대가 됩니다.

 

영통에 관심을 가지시는 분들은 부동산 한 곳에만 집중하여 덥썩 계약하지 마시고 동시에 여러 곳을 돌아서 자신의 여건에 맞는 급매물 위주로 매수해야 할 것입니다.

 

감사합니다.

 

 

 

 

 

 

 

6억원을 기준으로 주택가격의 희비가 엇갈리고 있다는 부동산 뉴스는 많은 시사점을 우리에게 던져줍니다. 정부가 6억원 이상의 주택을 고가주택으로 간주하며 종부세와 양도세를 부과하고 대출기준을 높여 나간 이후에 주택시장은 많은 변화를 가져왔습니다.

 

소위 트렌드가 변하고 있습니다. 중대형으로 대변되는 고가주택들에 대한 수요가 중소형 저가주택으로 이동하였고, 강남축을 중심으로 한 고가주택들의 수요가 강북축 저가주택으로 급격히 이동을 하면서 올해들어 6억원 이하 주택가격은 평균 10.1% 상승하였고, 6억 이상 고가주택들은 평균 1.3% 하락하는 현상이 일어난 것이고 이러한 현상은 앞으로도 지속될 가능성이 높은 분위기입니다.

 

이런 현상이 2007년 이후 1년 반 이상 지속되는 것을 보면 일시적인 현상이 아니라는 것을 충분히 감지할 수 있고 수요자들은 여전히 6억원 이하의 주택으로 몰리고 있습니다. 이것은 두가지 의미의 해석이 가능합니다.

 

하나는 실제 내집마련 자금이 부족한 실수요자들이 자기자금의 비율을 높이면서 안전하게 주택을 매수하려고 하니 6억원 이하 주택에 대한 수요가 더 많아졌다는 것이고,

또 하나는 주택 투자자들이 각종 부동산 규제에서 자유롭고 가격 상승폭이 미미하여 비교적 적은 자금으로 단기간의 수익을 줄 수 있는 6억원 이하 주택에 대한 투자를 늘려 나갔기 때문입니다.

 

문제는 이제부터입니다. 6억원 이하의 주택은 상승랠리를 계속할 것인가? 아니면 다시 주도권이 6억 이상 아파트로 넘어갈 것인가? 아니면 두 곳 모두 동반 상승 또는 하락할 것인가?

 

지금 시점이 그러한 방향을 가늠하는 시기라고 보입니다. 주택시장 전반적으로 상승을 이끌어줄 동력은 별로 없어 보이는 상황에서 정부가 최근 부동산 시장을 억누르던 규제들을 하나 둘 완화하려고 하는 움직임이 나타나면서 시장이 내부적으로는 상당히 꿈틀 거리고 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 우린 이 시점에서 더욱 더 냉정하게 시장을 보아야 합니다. 그저 시장에 휩쓸려 가다가는 또 한번 혹독하고 냉정한 시장에서 쓰라린 실패자로 남을 수밖에 없기 때문입니다.   

 

지금 시장을 움직이는 동력은 지칠줄 모르고 일어나는 주택수요입니다. 세계 주택경기가 이미 침체되었고 그 하락폭이 갈수록 깊어지는데도 한국 주택시장은 평균적으로는 그 하락폭이 미미하거나 오히려 상승한 것은 우리만의 독특한 주택수요가 있기 때문입니다. 여기에는  빚을 내서라도 내집마련을 하면 언제가는 돈이 된다는 주택시장 불패라는 신념아닌 신념이 자리잡고 있으며, 주택으로 인한 재산불리기가 가장 빠르고 쉬웠던 최근까지의 경험 - 사실상 우리나라에서는 부동산만큼 확실하고 안전한 재테크 수단은 없다 - 들이 모두를 주택시장으로 유인하고 있기 때문입니다.

 

이제 6억 이하의 주택들이 짧은 기간에 급상승 하고 6억 이상의 주택들이 하락하면서 시장은 어느 정도 균형을 찾았습니다. 아직도 6억 이하의 소유자들은 그 갭을 좁히는 것 이상의 상승을 바라고 있는 듯 하지만 시장은 냉정합니다. 시장에 참여하는 수많은 사람들의 의사가 시장의 균형가격을 찾아가게 하는 것이고 지칠줄 모르고 상승만할 줄 알았던 강북권 소형아파트가 최근 소강상태에 있는 것은 한 예라고 볼 수 있습니다.

 

이런 시점에서 냉정을 잃은 사람들은 소위 추격매수에 불을 당기게 되어 있습니다. 6억 이하 주택 특히 강북권 소형아파트들이 돈이 된다더라하는 소문에 너도 나도 달려들었던 사람들이나 매도시기를 계속 늦추었던 사람들은 요즘의 소강상태를 보면서 불안한 마음을 가질 것입니다. 2006년 말에 버블세븐을 매수하였던 사람들처럼 말입니다.

 

시장의 동력을 예의주시하는 것이 냉정을 잃지 않는 하나의 예가 될 것입니다. 

6억 이하의 주택들이 급상승한 후에 시장을 이끌 동력은 무엇인지? 과연 그 동력이 유효한 것인지를 판단해야 합니다. 저로서는 이제 위에 언급했던 6억 이하 주택들의 상승 동력은 소진되었다는 생각입니다. 1년 반 동안 상승폭이 상당했고 거래량도 적지 않았기 때문입니다. 추가적인 상승동력(전체적인 주택경기 활황 또는 개발호재 등)이 뒷받침해주지 못한다면 지금의 소강상태를 유지하다가 하락 또는 약보합 시장이 될 것입니다.

 

6억 이상의 고가주택들이 1년 반 이상 하락추세였던 것은 시장의 상승 동력이 소진되었기 때문입니다. 고가에 대한 부담과 각종 규제들이 그 동력을 빼앗아 버렸습니다. 이제 6억 이상 주택들이 상승동력을 얻을 수 있는 것은 규제완화와 바닥에 대한 공감대일 것입니다. 여기에 경기상황이 좋아진다면 금상첨화일 것입니다. 정부가 쉽사리 규제완화의 원칙을 세워놓고도 규제를 완화하지 못하는 이유는 이와같이 가격상승의 부담이 있기 때문입니다.

 

따라서 섣불리 6억 이상의 주택들에 대한 판단을 하는 것도 냉정한 생각이 못됩니다. 어차피 규제완화는 이루어질 것이고 다시 상승할 것이라면 지금 가격이 하락할 때 매수하자는 생각은 너무도 단순한 생각입니다. 그러기에는 시장 외적인 변수도 우호적이지 못하고 규제완화가 원하는 수준만큼 될지 의문시되며, 바닥이라는 공감대도 형성되어 있지 못하기 때문입니다.

 

혼란한 시기에 이리 저리 휩슬리지 않고 시장의 상승/하락 요인을 체크하여 자신만의 길을 가는 것은 쉽지 않지만 그런 노력을 하는 사람은 시장에서 승리자가 될 것입니다. 지금 시장은 가느냐. 멈추느냐를 선택하도록 요구하고 있습니다. 누구는 6억 이하의 주택에서 멈추지 않고 더욱 앞서나가고 있고 누구는 냉정하게 멈추고 있습니다. 또 6억 이상 주택에서는 아직도 기다리고 있는 사람들이 많지만 서서히 멈추고 있던 사람들이 나가려고 하고 있습니다. 누가 승자가 되겠는지요?  저로서는 6억 이하에서는 이제 멈출줄 알고, 6억 이상에서는 아직은 더 기다려야 한다고 보는데... 여러분은 어떠신지요?