2007-10-04 21:59

http://blog.drapt.com/kssgo21c/1185321191502770105

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

부동산시장 침체기에 매입하기 힘든 것처럼 부동산 규제가 강화되는 시점에도 매입하기는 쉽지 않습니다. 규제가 강화되고 침체기가 6개월 이상 계속된다면 더욱더 그럴 것입니다. 하지만 투자대상이 내재가치에 비해 시장가격이 일시적으로 하락하는 타이밍이고 가치투자자라면 과감히 매입하는 전략이 필요한 시점이기도 합니다. 이번주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 규제가 강화될 때 가치투자자가 부동산 매매타이밍을 잡는 노하우를 공개합니다. 통상 정부에서 부동산 규제정책이 나오면 시장은 다음과 같이 반응합니다. 주택시장의 경우 내집마련 매수세가 급격히 위축되면서 거래가 사실상 중단됩니다. 또 투자자들도 추가 하락을 기대하며 섣불리 매수에 나서려고 하지 않습니다. 여기에다 시장은 규제정책의 실제적인 영향보다 언론 등에 의한 과장된 분석에 따라 단기간 영향을 받는 게 현실입니다. 이로 인해 돈이 급하거나 인내력이 부족한 보통 사람들은 정책 발표 후 2~3개월이 지나면 급매물이라도 매물을 내놓게 됩니다. 또 일부 부동산 자산을 줄이고자 하는 다주택 보유자들도 매물을 내놓긴 하는데 양은 많지 않습니다. 이런 상황에서 최적의 매입 및 매도 타이밍을 잡는 법을 알아봅니다. 최적의 매입타이밍을 잡는 법 수요 억제에 초점을 맞춘 규제정책은 대부분 시장안정 효과가 3~6개월을 넘기가 힘듭니다. 하지만 주택담보대출 규제 또는 콜금리 인상에 따른 대출 이자 상승은 보통 사람에게 직접적인 타격을 가하기 때문에 수요가 위축될 수밖에 없습니다. 종합부동산세 등 보유세 부담도 마찬가지로 보면 됩니다. 다만 그 효과는 점진적이며 장기적입니다. 투자자는 규제정책 발표 이후 3개월간 시장동향을 매물 동향을 중심으로 예의주시해야 합니다. 매물도 많지 않고 매수자도 많지 않는 상황은 규제정책이 발표하면 나타나는 통상적인 징후이므로 매입타이밍을 앞당길 필요가 있습니다. 즉 아무리 늦어도 정책 발표 후 3개월 이내에 매입에 나서야 합니다. 하지만 3개월 이후에도 매수세가 살아나지 않고 성수기에 매물이 쌓이기 시작하면 매입타이밍을 좀더 늦출 필요가 있습니다. 반드시 성수기(8~9월, 2~3월 )때 최소한 한차례 이상 시장상황을 지켜봐야 합니다. 비수기에 이어 성수기에 연속적으로 매물이 쌓인다면 더욱더 시장을 주시해야 합니다. 최악의 상황인 대세 하락을 대비해야 하기 때문입니다. 이때 수비적인 투자자라면 또 한번의 성수기까지 기다린 뒤 비수기 때 투자를 하는 게 일반적입니다. 반면 적극적인 투자자라면 성수기 때 매물이 쌓인다는 것은 급매물이 나오고 실제 거래가가 하락한다는 의미이므로 성수기 직후 비수기 초기에 급매물을 매입할 필요가 있습니다. 최적의 매도타이밍을 잡는 법 먼저 단기적인 효과에는 머무는 규제정책에 대해서 일희일비할 필요가 없습니다. 정책 발표 후 3개월 이내에 파는 우를 범해서는 안됩니다. 규제정책에 따른 시장의 반응은 2단계를 거쳐 나온다. 대표적인 것이 규제정책 발표 이후 시점이고 또 하나는 규제정책 시행시점입니다. 이때 규제정책 시행 이전에 팔 것인지, 시행 이후에 팔 것인지를 정책 발표 후 3개월이 지나서 결정해야 합니다. 만약 3개월 이후 성수기에 매물이 쌓이고 실제 가격하락이 이어진다면 다음 성수기 때 시행 전에 파는 것을 적극 고려해야 합니다. 물론 이때 매도 대상은 내재가치가 수명을 다해 보유 가치가 떨어진 대상에 한합니다. 또 자산 구조조정을 위해 주택수를 줄일 경우 투자가치가 점차 떨어지는 대상에 한합니다. 내재가치가 있지만 부득이 급한 사정으로 매도를 해야만 한다면 규제정책 발표 후 3개월이 지나서 보통 사람보다 한 타임 빨리 팔 것인가, 아니면 한 타임 느리게 팔 것인가를 결정해야 합니다. 대세하락이 아니라면 보통 사람이 팔 때는 보유하고 한 타임 늦게 매도하는 게 바람직합니다.

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2007-10-04 21:59

http://blog.drapt.com/kssgo21c/1185321191502761991

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

신문 방송 등 언론에서 온통 비관적인 부동산시장 전망이 쏟아질 때 어떻게 대처하나요? 매수세는 끊기고 매물이 쌓이면 어떻게 행동하나요? 최근 부동산시장은 침체기이지만 매우 불안정한 상황입니다. 미분양은 늘어나도 인기 있는 곳은 1순위에서 마감되고 급매물은 나오다 사라지고... 서울 강북 및 수도권 외곽은 중소형 평형이 강세를 보이고 있습니다. 이번주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 침체기는 부자가 되는 절호의 기회라는 것을 강조하고자 합니다. 이를 위해 부동산 침체기에 어떻게 행동해야 하는가에 바이블이 될 수 있는 투자 전문가의 글 두 꼭지를 소개하고자 합니다. 먼저 ‘월가의 살아있는 전설’이라는 불리는 존 템플턴 경(95)의 글을 소개합니다. “10. 패닉에 빠지지 말라 경제 위기가 최고조에 달했을 때 투자자들이 저지르는 최악의 행동은 패닉에 빠지는 것이다. 상황이 두렵다고 해서 반사적으로 행동하는 것은 결코 현명하지도, 도움이 되지도 않는다. 어쩌면 남들은 다 팔기 시작했는데 당신은 아직 팔지 않고 있을지도 모른다. 그래서 마치 1987년 10월의 대폭락처럼 추락하는 시장의 한가운데 붙잡혀 있을 수 있다. 이럴 때는 본능적으로라도 당장 증권회사에 전화를 걸어 주식을 최대한 빨리 처분해 달라고 할 것이다. 하지만 이런 행동이야말로 패닉에 빠진 사람의 전형적인 반사행동이다. 시장의 패닉에 즉각 행동하지 말라. 팔아야 할 시점은 시장이 추락하기 이전이지 추락한 다음이 아니다. 오히려 숨을 한번 깊이 들이쉬고 조용히 자신의 포트폴리오를 분석해보라. 만약 지금 이들 주식을 보유하고 있지 않다면 시장이 바닥까지 추락한 다음에는 이들 주식을 다시 살 것인가 ? 기회는 당신이 하기 달려있다. 이런 상황에서 주식을 판다면 그것은 잘못된 상황에서 벗어나는 것이 아니라 그저 반사적인 행동이 될 뿐이다. 시장이 폭락한 다음 주식을 처분하는 이유로 더 매력적인 다른 주식을 사고 싶기 때문이라고 말할 수 있을 것이다. 그러나 다른 주식이 더 높은 수익률을 가져다 줄 수 있을 것이라는 생각은 옳지 않다. 시장이 추락하기 이전에 당신의 포트폴리오가 괜찮았다면 당초 이들 주식을 매수 했을 때의 믿음을 견지하라. <금융위기의 상황에서는 자신의 포트폴리오를 다시 한번 평가해보고 그것을 지켜나가야 한다. 패닉에 사로잡혀 보유주식을 처분해서는 안된다.> 살다보면 누구나 어려운 도전과 위기의 순간에 직면하게 된다. 자신의 믿음에 충실한 자세를 가져야 할 가장 중요한 시점이 바로 이 때이다. 일단 긴장을 풀고 심호흡을 해보아. 두려움에 사로잡히면 아무 일도 못하게 된다. 더욱 나쁜 것은 두려움으로 인해 제대로 생각해보지도 않고 위시 상황에 반사적으로 대응하는 것이다. 스스로를 되돌아보고 긴 역사적 시간이라는 관점에서 전체적인 상황의 실상을 평가해 봐야한다. 자신의 견지해왔던 신념에 기초해 현재의 위기 상황을 제대로 평가할 수 있다면 스스로 위기 국면에서 벗어나 적절한 행동을 취할 수 있을 것이다. 만약 그렇게 했는데도 불구하고 여전히 패닉에서 벗어나지 못했다면 자신의 믿음을 다시 떠올려보아야 한다. 두려움과 믿음은 결코 함께 할 수 없기 때문이다. 우주 만물의 섭리에 대한 믿음은 두려움을 몰아낸다. 지나간 과거의 어려웠던 시절을 무사히 견뎌낼 수 있게 해 주었던 힘을 다시 기억해보라. 그리고 이 세상에는 더 높은 차원의 섭리–신일 수도 있다.– 가 있어 지금까지 닥쳤던 그 어떤 두려움도 이겨낼 수 있었다는 믿음을 가지라. 살아가면서 수없이 닥치는 도전에 직면하게 될 때 우리는 영혼의 한가운데서 두려움이 아니라 힘의 원천으로써 위기를 똑바로 바라볼 수 있게 해주는 신념을 가져야 한다.” -존 템플턴의 ‘영혼이 있는 투자’ 중에서- 다음은 ‘부자 아빠 가난한 아빠’ 저자로 유명한 로버트 기요사키(60)가 2006년 4월 작성한 칼럼 일부를 소개합니다. “성공한 투자자들은 뉴스에 민감하다. 특히 나쁜 뉴스에 민감하다. 이들은 나쁜 뉴스를 찾아다닌다. 호경기일 때 다른 업종에서 나쁜 뉴스와 거래 건을 찾아 돌아다니며 낮은 가격이지만 가치 있거나 성장 추세에 있는 투자대상을 물색한다. 불경기일 때 부자가 될 기회가 온다. 이라크 전쟁이 발발하기 전 주식시장은 침체기였고 부동산은 거품상태였다. 많은 사람이 부동산에 투자하기 위해 현금을 마련했다. 뮤추얼 펀드를 판매하던 브로커들은 재빨리 모기지론 브로커로 업종을 전환해 부동산을 팔았다. 그러나 2002년 주식시장이 침체되었을 때 나는 아내와 주식투자 비중을 높였다. 주식시장은 온통 나쁜 뉴스 천지였고 부동산시장은 좋은 뉴스만 나오고 있었기 때문이다. 성공적인 투자자가 되려면 나쁜 경제뉴스의 두려움을 흥분으로 전환하여야 한다. 당신이 두려움보다는 흥분으로 사는 것을 배울 수 있다면, 삶이 더 재미있고 활기차고 만족스러울 것이다. 나는 나쁜 뉴스를 많이 들을수록 더 행복해진다.” 부동산시장에서도 이같은 원칙은 똑같이 적용됩니다. 침체기에 매도하지 말라. 나쁜 뉴스가 나오면 오히려 매입타이밍이다. 침체기는 부자가 되기 위한 가장 좋은 기회이다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 이를 실행하는 것이다. 부동산 침체기는 가치투자를 하는 절호의 기회이며 자신의 투자원칙을 실제 행동으로 실행하는가를 시험할 수 있는 기회이기도 합니다. 물론 역발상 투자를 시험하는 기회이기도 합니다. 부자들은 침체기에도 언제 팔 것인가에 집착하기보다는 자신의 투자원칙에 따라 내재가치가 높은 대상을 골라 가치투자를 실행하는데 집중합니다. 또 단기 시장 동향이나 전문가 시장 예측에 순응하지 않고 시장경제의 중장기적인 흐름을 내다보면서 투자여부를 결정합니다. 부동산으로 보통의 수익률이 아닌 최고의 수익률을 올리고자 하는 부자노트 독자들을 위해 다시 한번 템플턴 경의 투자 철칙을 인용합니다. “주식을 사야할 때는 비관론이 극도에 달했을 때이다. 그러나 중요한 것은 이 같은 신념을 행동으로 옮길 수 있는 용기를 함께 가져야 한다. 생각은 그렇게 하면서도 정작 행동은 달리 하는 것은 ‘인간의 연약한 본성’ 탓이라고 할 수 있다. 투자에서나 인생에서나 우리가 성공할 수 있는 지의 여부는 단순히 어떤 신념을 갖고 있느냐가 아니라 어떤 행동을 하느냐에 달려 있다.”

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2007-10-04 21:58

http://blog.drapt.com/kssgo21c/1185321191502726118

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

2006년 마지막 오윤섭의 부자노트 칼럼 주제를 무엇으로 할까 고민하다 올해 가기 전 꼭 써보고 싶은 단어인 ‘풀무질과 마중물’로 정했습니다. 풀무질은 최근 부정적인 의미로 많이 쓰이고 있는 반면 마중물은 긍정적인 의미로 쓰이고 있습니다. 위 두 단어로 2006년을 보내며 2007년을 맞이하는 송구영신(送舊迎新)으로 삼을 까 합니다. 역부족이지만 최대한 부드럽고 감사하는 마음으로 써봤습니다. 2006년과 풀무질 풀무질이란 풀무로 바람을 일으키는 행위를 말합니다. 풀무란 쇠를 달구거나 녹이기 위해 화덕에 공기를 불어 넣는 기구입니다. 풀무에는 손풀무와 발풀무가 있고 주로 소규모 대장간에서 농기구나 금속공예품을 만들 때 사용했다고 합니다. ‘불난 데 풀무질한다’는 속담처럼 2006년 부동산시장에서 정부의 규제정책은 패착을 넘어 결과적으로 시장을 달구는 풀무질에 크게 기여했습니다. 대표적인 풀무질이 판교신도시 아파트 분양이 아니었나 생각합니다. 삼성경제연구소가 선정한 2006년 10대 히트상품에도 ‘판교 아파트’가 당당히 1위를 차지했습니다. 4월과 9월 두차례 나눠 실시된 판교 동시분양에는 청약통장 1순위 가입자 61만5천명이 청약했습니다. 분양 가구수는 1만4천여가구. 최고 경쟁률은 2073대 1을 기록했습니다. 판교신도시 분양시장에서 풀무질을 한 주체는 청약자가 아니라 바로 정부, 구체적으로 청와대, 재정경제부, 건설교통부 입니다. 어떻게 주택시장을 풀무질 했나를 시간 순으로 소개합니다. 투기의 온상은 강남권 아파트다. 특히 재건축 단지다. 재건축 규제를 통해 시세차익을 막고 불노소득을 원천적으로 막겠다.(정부) →재건축 규제로 강남권 아파트는 희소가치가 더더욱 높아질 것이다. 따라서 재건축 사업속도가 빠른 단지나 규제를 받지 않는 반사이익 단지를 매수하겠다.(소비자) →재건축 규제를 해도 집값이 내리지 않는 것은 분양가 자율화로 아파트 분양가가 인근 아파트값 보다 높게 책정되기 때문이다. 따라서 분양가를 규제하면 집값은 안정될 것이다. 강남 선호지역인 판교 아파트부터 분양가 상한제, 공영개발 등을 통해 분양가를 낮추겠다.(정부) →분양가를 낮추더라도 어차피 판교 입주시점 시세는 ‘분양가 더블’이며 이렇게 되면 결국 인근 아파트값 상승으로 이어질 것이다. 따라서 남보다 선취매를 해야지...(소비자) →판교 후폭풍과 청약 과열은 일시적인 현상일뿐이다. 채권입찰제, 전매금지 기간 확대, 전매금지 기간중 매도시 주공 실비 매입, 인터넷 청약, 당첨자 자금출처 세무조사 등을 통해 투기를 반드시 잡겠다.(정부) →판교라는 금싸라기 땅에 정부에서 분양가를 규제하니 인근 아파트 값보다 분양가가 싸 분양시점부터 시세차익이 크고 입주시점에는 프리미엄이 엄청날 것이다. 전매 금지는 상관없다. 1등 당첨확률이 8백14만분의 1인 로또보다 당첨확률이 높은 것 아닌가?(소비자) 지나치게 단순 도식화한 감이 없지 않으나 판교 아파트 규제정책은 2006년 부동산시장에서 대표적인 풀무질로 기록될 것입니다. 2007년과 마중물 마중물이라는 단어는 사실 최근에야 알았습니다. 하지만 어렸을 때 시골에서 우물가에서 사용했던 물이던군요. 여름날 목마르면 메마른 펌프에 바가지에 담은 마중물을 붓고 펌프질을 하면 물이 콸콸 쏟아지고 입을 갔다대고 먹곤 했습니다. 더운 여름에 등목을 하려고 펌프질하던 추억도 생각나는군요. 이때 물을 나오게 하기위해선 반드시 마중물을 세수 대야에 받아놓았습니다. 마중물 없이는 물이 절대로 나오지 않습니다. 이웃집에 가서든, 냇가에 가서든 반드시 마중물을 구해 와야 합니다. 다시 말해 물을 얻기 위해선 반드시 물을 미리 준비해야 합니다. 부동산시장에서 투자도 마찬가지입니다. 주변에선 보면 언제나 그렇듯 돈도 없는데 무슨 투자냐며 자포자기하며 오르는 집값을 애써 무시하는 사람들이 많습니다. 이런 사람들은 대부분 평상시 투자를 위한 준비를 전혀 하지 않고 있습니다. 준비하지 않는 자에게는 절대로 기회가 오지 않습니다. 준비는 비단을 돈을 모아 종잣돈을 마련하는 것만을 의미하지 않습니다. 일상생활에서 준비하는 크고 작은 습관은 본인의 의지에 따라 얼마든지 가능합니다. 일전에 직원과 같이 지하철을 타고 가다 해준 얘긴데 재미있어 해 부자노트 독자께 한번 소개합니다. 빈 자리 빨리 앉기 비법1: 빈자리에 남보다 가장 빨리 앉으려면 승강장에 지하철이 정차하기 전 내가 앉을 자리를 미리 찜하라. 그리고 출입문이 열리면 찜한 자리에 앉아라. 이렇게 하면 대부분 남보다 가장 빨리 원하는 자리에 앉을 수 있습니다. 남들은 정지되거나 문이 열리는 순간에 빈자리를 찾지만 남보다 빨리 빈자리를 앉기 위한 준비를 함으로써 작은 경쟁에서 승리할 수 있습니다. 빈 자리 빨리 앉기 비법2: 지하철을 탔으나 빈자리가 없다. 그러면 누구 앞에 서서 자리가 비기를 기다릴 것인가? 그것은 앉은 사람을 보면 알 수 있다. 지금은 그런 경우가 드물지만 승차권을 만지작거리면 십중팔구 다섯 정거장 이내에 내리는 사람이다. 도심권을 관통하는 지하철의 경우 세련된 옷을 입은 사람은 빨리 내린다. 반면 나이가 들고 촌스러운 옷을 입은 사람은 외곽 종점까지 갈 확률이 높다. 잠을 자는 깊게 사람도 피하라. 요즘에는 굳이 이런 노력을 할 필요가 없지만 20대 때 집에서 대학을 멀리 다니던 시절(통학시간 편도 2시간 소요)에 체득한 지하철 자리에 빨리 앉기 나만의 노하우입니다. 본론으로 돌아가서 만약 청약통장으로 내집마련을 한다면 어떤 마중물을 준비해야 할까요? 원하는 지역에서 원하는 평형에 청약할 수 있는 청약통장에 가입하는 것은 기본이고 희망 평형 및 지역의 분양가를 예상하고 이에 따른 자금을 매일 준비해야 할 것입니다. 신문에 나오는 부동산 기사만으로 청약 대상을 선정하기보다는 청약정보를 지속적으로 볼 수 있는 노력(부동산정보 사이트 방문 또는 관련 책이나 인터넷 동호회 및 카페 활동)을 매일 해야 합니다. 무주택 우선공급 대상, 재당첨 제한, 중복당첨 제한 등 각종 청약 상식을 숙지하는 것도 중요합니다. 그리고 가장 중요한 것은 미래가치가 높은 분양 아파트를 고르는 눈을 키우는 일입니다. 판교 아파트와 같은 인기 지역 아파트에 남 따라서 청약하면 되지 굳이 눈을 키워야 하냐고 반문하겠지만 판교급 인기 아파트만 고집해서는 10년이 지나도 청약통장으로 내집마련을 못할 수 있습니다. 청약통장으로 자금 상황에 맞춰 원하는 지역 및 평형에 청약, 당첨됨으로써 내집마련을 원하는 시기에 할 수 있는 실력을 매일 키워야 합니다. 원하는 시기에 당첨받는 것은 아무나 할 수 없으며 준비된 청약자만 할 수 있습니다. 2007년 마중물을 미리미리 준비하세요. HAPPY NEW YEAR!!

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