2006-01-23 19:44

http://blog.drapt.com/ksr3487/30301138013064805

출처 : 한강변 재개발 지역를 찾아서~!

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

아파트 프리미엄 분석 7가지 서울 노원구 중계동 건영 3차 32평형의 매매 가격은 3억3000만~3억7000만원 사 이. 반면 같은 노원구 상계동에 있는 A아파트 32평형 매매가는 1억8000만~2억2 000만원이다. 두 아파트는 입주 시기도 비슷하고 대지 지분도 거의 같아 90년 대 중반 분양가도 큰 차이를 보이지 않았지만 현재 두 아파트의 가격 차이는 웬만한 소형 아파트 한 채 가격인 1억원 이상이다. 전세가격 역시 6000만~7000 만원 가까운 차이를 보이고 있다. 이렇게 아파트 가격 차이가 발생한 원인은 바로 ‘학원 프리미엄’. 건영 3차는 ‘강북의 강남’으로 불리는 중계동 은행 사거리에 인접해 있다. 은행사거리에는 강북 최고의 사설 학원들이 밀집해 있 다. 강북 최고의 부촌(富村) 가운데 한 곳인 용산구 이촌동 LG한강자이아파트는 같 은 65평형이라고 해도 동별로 가격 차이가 크다. 107동과 108동은 매매가가 18 억원 선이지만 101동, 103동, 104동은 16억5000만원이다. 107동과 108동은 한 강변과 붙어 한강 조망이 가능하지만 101동은 한강을 내려다보기 어렵기 때문 이다. ‘한강 조망권 프리미엄’에 따라 아파트 가격차이가 1억5000만원 이상 발생한 셈이다. 아파트 가격에 차이가 있다면 거기에는 분명 그만한 이유가 있게 마련이다. ‘ 보이지 않는 손’에 의해 자연스레 결정되는 가격논리는 아파트 가격에도 그대 로 적용된다. 그렇다면 어떤 아파트에 ‘프리미엄’이 붙는 걸까. 실수요자든 투자자든 아파 트를 사려고 하는 사람들이 빠뜨리지 말고 체크해야 할 요인들을 살펴보자. 현 재 아파트에 붙어 있는 프리미엄을 하나하나 챙겨보다 보면 정답은 저절로 나 온다. <정광재 / 김경민 기자, 사진: 안지연 기자> 아파트 프리미엄 7가지 - 1.역세권 부동산 투자에 성공하고 싶다면 반드시 명심해야 할 원칙 하나. ‘부동산 투자 는 첫째도 위치, 둘째도 위치, 셋째도 위치’라는 점이다. 김관영 저스트알 대 표는 “동서고금을 막론하고 부동산 가격 결정은 위치에 의해 좌우돼 왔다”며 “위치를 거스르고 부동산 투자에 성공할 수는 없는 일”이라고 설명한다. 국내 아파트 가격을 결정하는 가장 큰 변수 역시 ‘위치’다. 지하철망이 발달 한 서울과 수도권 일대에서는 지하철역과의 근접성이 아파트 가격의 80%를 좌 우한다고 해도 과언이 아니다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “지하철역과 도 보 5분 거리의 역세권인가 아닌가에 따라 아파트 가격 차이는 하늘과 땅 차이 다”고 설명한다. 실제 건설사들의 분양 광고에서 가장 강조하는 부분도 바로 ‘OO역 도보 5분 거리’다. 그만큼 역세권이 갖는 의미는 크다. 이미 기존 역을 중심으로 역세권 아파트의 프리미엄은 오를 만큼 올라 있는 상 황. 특히 2개 이상의 지하철 노선이 지나는 환승역이나 2개 노선 각각의 역에 가까운 ‘멀티 역세권’에 대한 프리미엄은 상당하다. 함 팀장은 “최근 지하 철 신설노선이 많아지면서 일부 퇴색된 감도 있지만 여전히 역세권과 비역세권 은 15% 이상 가격 차이가 있다”고 분석했다. 특히 “분양 광고에서 도보 5분 이 아니라 실제 도보 5분 거리인지 확인해봐야 한다”고 덧붙였다. 92년 입주한 마포구 대흥동 태영아파트가 비인기 지역에 있음에도 불구하고 33 평형이 3억5000만원 이상에 거래될 수 있는 비결은 간단하다. 5호선 공덕역과 도보 7분 거리에 있는 데다 6호선 대흥역과 불과 5분 거리에 있기 때문이다. 입주 당시만 해도 5호선과 6호선 모두 개통 전이라 집값이 서울 시내에서도 최 저 수준이었지만 5, 6호선 개통으로 본격적인 가격 상승을 경험했다. 성동구 마장동 삼성아파트도 2호선 왕십리역과 5호선 마장역, 용산선 왕십리역 에서 가깝다는 이유로 26평형이 인근 아파트 가운데 가장 가격이 높은 2억1000 만원 선에 거래되고 있다. ■실 도보 5분 거리 꼭 챙겨야■ 역세권 프리미엄은 이미 상당부분 반영돼 있기 때문에 효과적인 아파트 투자를 위해서는 신규 지하철 노선을 따라 움직이는 게 좋다. 2007년 개통 예정인 지 하철 9호선 개통을 앞두고 강서구 일대 아파트 가격이 크게 오르고 있다. 중앙선 복선화와 경원선 복선화가 예정돼 있는 수도권 지역도 관심 지역. 특히 올해는 이를 재료로 분양하는 아파트들이 많아 눈여겨 볼 필요가 있다. 청량리-덕소-용문을 거쳐 강원도 원주까지 운행하는 90.4km의 중앙선 복선화 사업에 따라 남양주 덕소, 양평, 용문역 일대에 아파트 단지가 집중적으로 들 어서고 있다. 의정부와 소요산 구간의 경원선 전철화 계획에 따라 의정부 북부, 양주군 일대 에도 대규모 아파트 단지가 예정돼 있다. 특히 지하철역과 가까운 지역의 아파트 분양가는 다른 지역보다 평균 15% 이상 높게 책정돼 있음에도 사람들의 발길이 가장 잦다. 곽창석 부동산퍼스트 이사 는 “실제 지하철이 개통되는 시점에 다시 한 번 역세권 프리미엄을 바탕으로 가격이 상승하는 경향을 보이기 때문에 역세권 아파트 투자는 장기적으로 임하 는 게 좋다”고 덧붙였다.   아파트 프리미엄 7가지 - 2.한강 조망권 서울 아파트 시장의 불문율 하나. ‘한강을 따라 가면 돈 되는 아파트가 보인 다’는 사실. 부동산 시장 전문가에게 한강은 단순한 물줄기가 아닌 거대한 ‘ 돈맥’이다. 최근 부동산 시장 침체에도 불구하고 한강 조망이 가능한 아파트들에 대한 인 기는 여전하다. 실제 한강 조망권 아파트와 그렇지 않은 아파트간의 가격 차이는 갈수록 벌어 지고 있다. 웰빙이 사회적인 현상으로까지 번지는 가운데 ‘한강 조망권’이야 말로 아파트 최고의 웰빙 메리트로 부각되고 있기 때문. 고종완 RE멤버스 사장 은 “불과 5~6년 전만 해도 한강 조망권은 있는 사람들의 사치였지만 지금은 아파트를 선택하는 또 다른 기준으로 자리잡았다”고 설명한다. 최근 법원이 한강 조망권 침해에 대해 적극적으로 한강 조망권을 인정하고 있 는 것도 이런 시대 흐름을 반영한 결과다. 법원은 용산구 이촌동 LG한강자이가 들어서면서 한강 조망권이 침해된 리버뷰아파트 주민에 대해 건설사 측이 각각 100만~6000만원까지 배상하라고 판결한 바 있다. 실제 한강 조망권에 따라 아파트 가격차이는 적게는 수천만원에서 많게는 2억~ 3억원까지 차이가 난다. 대표적인 곳이 광장동 워커힐아파트. 한강이 훤히 내 려다보이는 4층 이상과 그렇지 않은 층의 아파트 가격은 같은 56평형이라고 해 도 1억원 이상 벌어져 있다. 인근 현대공인중개사 이경숙 실장은 “요즘은 워 낙 거래가 없어 시세차이가 조금 줄었지만 한강 조망권에 따른 아파트 가격 차 이는 1억원 이상”이라고 설명했다. 또 “수요자들도 이왕이면 한강을 볼 수 있는 아파트를 많이 찾는 편”이라고 귀띔했다. 서울 지역에서 한강 조망권이 가장 좋은 곳으로 평가 받는 이촌동 지역에서도 조망권에 따라 가격 차이가 높게 나타난다. 한강변에 붙어 있는 107동과 108동 은 뒤편에 숨어 있는 101동, 103동에 비해 매매가격이 1억5000만~3억원까지 차 이를 보이고 있다. ■대형평형 3억원 이상 차이■ 특이한 사실은 일반적인 부동산 시장 동향과는 달리 상대적으로 강북에서 한강 조망권 가치가 더 높게 나타나고 있다는 점이다. 부자들이 강남에 더 몰려 있 기는 하지만 강북은 한강 조망권이 자연스레 ‘남쪽’으로 형성된 반면 강남에 서는 ‘북향’으로 형성되기 때문이다. 이에 따라 한강 조망권 프리미엄이 발 생하는 대표적인 단지는 용산구, 광진구, 마포구 등 강북 지역 아파트에서 발 생한다. 강남 지역의 경우 삼성동 아이파크와 도곡동 타워팰리스 등 고가 아파트를 중 심으로 한강 조망권 프리미엄이 높게 형성돼 있다. 아파트 프리미엄 7가지 - 3.학군·학원가 ‘맹모삼천지교’는 아파트 선택 0순위(?). 최근 내신성적 비중 증가, EBS 교 육방송 실시 등 정부 교육정책에 따라 열기가 식기는 했지만 여전히 부모들은 좋은 학군, 좋은 학원과의 인접 지역을 거주 1순위로 꼽는다. 대표적인 곳이 서울 강남구 대치동 학원가와 노원구 중계동 은행사거리. 강남구 대치동의 치맛바람은 이미 전국적인 유명세를 타고 있다. 이 지역 아파 트 평당 가격은 1500만~2000만원 선인 강남 일반아파트에 비해 1.5~2배 높게 형성돼 있다. 실제 총 1034가구 규모의 대치동 선경 1차 31평형은 매매가가 7 억5000만~8억3000만원인데 비해 논현동 경남논현아파트는 35평형이 4억~4억300 0만원 선에 거래된다. 지분이나 교통 여건 등 다른 조건 차이를 감안한다 하더 라도 학군, 학원가 프리미엄이 최소 1억5000만원은 넘는다는 게 전문가들 평가 다. 다만 학원가 시세는 최근 들어 소폭 하향 추세다. 2008년부터 내신성적 반영비 율이 증가할 예정이고 정부의 EBS강의 수능반영 방침에 따라 강남 학원가의 인 기가 다소 떨어졌기 때문. 또 부동산 경기 불황과 개발이익환수제 등 정부의 부동산 억제 정책이 강력하게 시행돼 시세 전망을 더욱 어둡게 한다. 대치동 우성 1차 41평형은 매매가가 8억2500만~9억6000만원으로 2003년에 비해 많게는 1억원 이상 하락했다. ■중계·목동 여전히 강세■ 강북 학원가 프리미엄은 아직까지도 선호도가 높다. 인근 상가의 80% 정도가 학원가인 노원구 중계동 은행사거리 건영 3차 아파트는 32평형 기준으로 현재 매매가가 3억~3억8500만원이다. 2003년 최고가 대비 소폭 하락했지만 서울 어 느 지역보다도 가격 하락폭이 작다. 전세가도 1억7000만~1억9000만원을 넘나든 다. 이에 반해 학원가에서 벗어난 상계동 벽산 33평형은 1억8000만~2억3000만원으 로 건영 3차의 전세가와 비슷한 정도다. 인근 하계부동산 이경애 공인중개사는 “학원가 프리미엄 때문에 시세 차이가 많이 나는 게 사실”이라면서 “다만 경기를 비롯한 다양한 변수의 영향으로 가격은 앞으로 보합세를 유지할 것”으 로 전망했다. 목동 학원가가 인접한 양천구 목동 신시가지3단지와 신정동 신시가지 8단지도 아직 기세등등이다. 목동 3단지는 27평 기준으로 현재 매매가가 3억6000만~4억 원을 호가해 27평에 2억원 선인 신월동 대방 샤인힐보다 훨씬 높다. 결국 학원 가 프리미엄이 매매가의 고공행진에 일조한 셈이다.   아파트 프리미엄 7가지 - 4.브랜드 최근 각 건설사들의 지상 과제는 ‘브랜드 파워’ 키우기다. 삼성 래미안, LG 자이, 대림 e편한세상 등 ‘3강’ 브랜드가 구축된 후 경쟁사들도 앞다퉈 브랜 드 파워 투자에 나섰다. 소비자들이 아파트를 선택하는 기준으로 브랜드가 자 리 잡아 가고 있기 때문이다. LG경제연구원이 신규아파트 입주자를 대상으로 아파트 선택 기준을 조사한 결과 ‘아파트 브랜드’는 ‘교통 편리’‘투자 가 치’보다도 우선 고려 대상으로 나타났다. 더욱이 앞으로 분양 시장이 선분양제에서 후분양제로 가면서 아파트의 브랜드 가치는 더욱 커질 전망이다. 강현구 닥터아파트 실장은 “아파트 시장에서 브랜드 가치는 하루가 다르게 높 아지고 있다”며 “향후 시세를 좌우하는 중요한 요인으로 확실히 자리 잡을 것”이라고 내다봤다. 실제 이용만 한성대 부동산학 교수 조사에 따르면 서울시내 아파트 가격은 건 설사, 즉 브랜드별로 큰 차이를 보이고 있다. 도급 순위 5위권 회사가 지은 아 파트와 30위권 밖 건설사가 지은 아파트의 평당 가격 차이가 무려 98만8000원 에 달했다. 32평 기준으로는 3000만원이 넘는 셈이다. 대형 건설사 시공 아파트의 입지 여 건이 상대적으로 군소 건설사에 비해 좋은 영향도 있지만 브랜드 프리미엄 역 시 무시할 수 없다. 아파트 브랜드에 대한 소비자 선호 현상이 두드러지면서 같은 지역 내 아파트 사이에서도 가격 차이가 발생하는 곳이 많다. 래미안, 자이, e편한세상 등 주 요 아파트 브랜드들은 또 500가구 이상 대형 단지가 많아 브랜드 프리미엄과 함께 대단지 프리미엄을 함께 누리는 경우가 많다. ■래미안·자이·e편한세상·푸르지오…■ 같은 지구, 같은 평형 아파트라도 브랜드 인지도에 따라 가격 차이가 발생하고 있는 지역은 보통 사람들이 생각하는 것 이상으로 많다. 2000년 말부터 입주를 시작한 구리 토평지구 내 ‘대림 영풍’과 ‘영풍 마드레빌’이 대표적이다. 두 단지 모두 영풍산업이 시공했지만 대림산업이 공동 시공한 34평형에는 2억 원에 달하는 프리미엄이 붙어 있지만 단독 시공한 32평형은 1억원에 불과하다. 2평의 차이를 고려하더라도 7000만원에 가까운 브랜드 프리미엄이 붙은 셈이다 . 99년부터 입주가 이뤄진 용인 상현, 수지 2지구에서도 현대산업개발과 성우종 합건설이 함께 시공한 성우 1차 50평형은 1억3000만원 정도 웃돈이 붙어 있다. 반면 성우가 단독 시공한 성우 5차 51평형의 프리미엄은 6000만원에 불과하다. 강 실장은 “브랜드 가격차이가 앞으로도 확대될 것”으로 내다봤다.   아파트 프리미엄 7가지 - 5.공원 일산 호수공원에 놀러 가 본 사람이라면 누구나 근처에서 한번 살아봤으면 하 는 생각이 든다. 주거의 개념이 단순한 잠자리에서 녹지를 포함한 휴식공간으 로 바뀌고 있기 때문이다. 집 근처에서 편안히 운동하고 산책하며 웰빙을 즐기 기에는 인근 공원이 안성맞춤이다. 실제 호수공원 인근 아파트의 경우 호수LG 37평형은 3억8000만~3억9000만원에 거래되는 데 반해 공원에서 조금 떨어진 백마마을 벽산 38평형은 3억6000만원 선을 기록하는 등 시세 차이가 발생한다. 호수공원 인근 으뜸부동산 관계자는 “같은 일산지역이라도 호수공원과의 거리 에 따라 평당 최소 100만원 이상 차이가 난다”고 귀띔한다. 서울 송파구 오륜동의 올림픽공원 근처는 공원 프리미엄에 따른 아파트 가격 차이가 더욱 크다. 올림픽선수기자촌 아파트의 경우 매매가가 25평에 4억2000 만원~4억8000만원 선에서 형성돼 있지만 인근 올림픽베어스타운이나 금호아파 트는 같은 평수 기준으로 매매가가 3억원을 넘지 못한다. 평당 매매가로 크게 는 2배 이상 차이 나는 셈이다. 오륜동 금성공인의 고현숙 대표는 “올림픽공 원이 인접했다는 환경적인 이점뿐만 아니라 학교도 인접해 있어 가격 상승을 부채질했다”고 설명했다. ■녹지환경 갈수록 중시■ 공원 프리미엄은 계속 확대되고 있다. 도산공원 근처 한양 1차 27평형의 경우 매매가가 5억3000만~5억8000만원에 형성돼 있고 송파구 잠실동 아시아공원 우 성아파트도 26평에 4억원을 웃돌고 있다. 공원 프리미엄을 등에 업고 평당 200 0만원이 넘는 고가 아파트로 자리매김한 셈이다. 공원 인근 아파트는 삭막한 도심 지역에서 녹지를 체험할 수 있다는 점에서 더 욱 매력적이다. 실제 소비자들이 아파트를 선택하는 기준으로 공원을 비롯한 녹지 환경을 높이 평가하고 있다. 고현숙 대표는 “우리나라도 선진국처럼 환 경가치가 중시되면서 웰빙생활을 추구해 공원 근처 아파트에 대한 전망이 좋다 ”면서 “앞으로 공원 가치가 아파트 매매가에서 차지하는 비중도 더욱 커질 것”이라고 전망했다. 한편 전문가들은 올해 공원인근 유망지역으로 용산 미군기지 주변 민족공원 인 근과 ‘시민의 숲’이 들어설 뚝섬 주변을 꼽고 있다. 문정 장지지구, 고덕지 구 인근 지역도 전망이 좋은 편이다. 아파트 프리미엄 7가지 - 6.도로망 부동산의 입지를 좌우하는 가장 큰 요인은 바로 교통 여건. 지하철, 도로망 등 을 이유로 아파트 가격이 급등락하는 이유도 교통 여건에 따라 부동산 입지 조 건 자체가 변화할 수 있기 때문이다. 특히 도로망 신설은 아파트 가격에 일대 변화를 줄 만큼 획기적인 재료다. 박 병호 한국리츠에셋 사장은 “길을 보면 부동산 시장 전체가 보인다”며 “가장 전통적인 부동산 투자 방법이 바로 길을 따라 가는 법”이라고 설명한다. 최근 부동산 시장의 전반적인 하락세에도 불구하고 서울 외곽순환고속도로 연 결 수혜지역과 양재-영덕간 고속화 도로 신설 수혜지역의 아파트 가격은 보합 또는 상승세를 보이고 있다. 그 동안 도로망 미비로 아파트 값이 고전했지만 도로망 확충으로 입지 여건이 크게 개선될 것으로 전망되기 때문이다. 도로 교통의 요충지로 프리미엄을 톡톡히 누리고 있는 대표적인 아파트는 서울 외곽순환고속도로 접근성이 탁월한 부천 상동 LG아파트. 39평형 아파트 가격이 3억8000만~4억원에 거래되면서 인근 지역에서 가장 높은 아파트 가격 수준을 자랑한다. 외곽순환고속도로를 통해 서울 강남권으로의 접근성이 뛰어나다는 점이 이 같은 프리미엄을 누릴 수 있는 배경이다. 용인죽전간 도로에서 가까운 현대홈타운 2차와 3차 아파트도 33평형 가격이 3 억1000만~3억7500만원 선을 유지하면서 인근 아파트에 비해 가격이 꾸준한 편 이다. ■외곽순환도로 진입로 부근■ 한 가지 재밌는 사실은 도로망을 통해 강남권 진입이 쉬워야 도로망에 따른 아 파트 프리미엄이 높게 붙는다는 사실. 강남 지역이 양적, 질적인 팽창을 계속 하면서 업무 지역으로서의 메리트가 더욱 높아지고 있기 때문이다. 최근 서울 지역 내 가장 아파트 가격 수준이 낮았던 금천, 구로지역 아파트 가격이 상대 적인 강세를 보이고 있는 것도 강남지역 접근성을 높일 수 있는 남부순환로 연 장 계획 때문이다. 난개발과 공급 과잉에 따라 하락 추세를 보이던 용인 지역 아파트 가격이 반등할 수 있었던 배경도 강남권 접근성을 높일 수 있는 양재- 영덕간 고속화도로에 대한 기대감이 크다. 도로망 프리미엄은 아파트 프리미엄 뿐 아니라 특히 토지시장 가격에 절대적인 영향력을 발휘한다. 아파트는 이미 기존 도로망이 완성된 지역을 중심으로 개 발되지만 도시 자체는 길을 따라 개발되기 때문이다.     아파트 프리미엄 7가지 - 7.할인점 할인점이 대한민국 주부들의 소비 패턴을 완전히 바꿔 놓았다. 소비뿐 아니라 아파트 선택 기준도 바꿔 놓았다. 할인점에 가까운 아파트들은 생활 편의성이 부각되기 시작하면서 프리미엄이 붙기 시작했다. 할인점 인근 아파트 가격은 대체로 먼 지역보다 높은 가격에서 형성되고 있다. 이마트 은평점 인근 상인들은 “이마트가 생긴 후 유동인구가 10배 이상 늘었 다”고 말한다. 이를 통해 좋은 상권이 형성됐을 뿐 아니라 이마트를 중심으로 편의시설이 집중되면서 인근 아파트 가격도 동반상승하고 있다. 이마트 반경 1 km내 금호나 서강아파트 33평은 매매가가 2억3000만원 선에서 형성되고 있는 데 비해 이를 다소 벗어난 삼익이나 중앙하이츠 33평은 1억7000만원 선에 그치 고 있다. 많게는 5000만원 이상 차이 나는 실정이다. 인근 대성부동산의 신원 범 대표는 “할인점 상권이라는 이점 외에도 자연생태공원과 북한산이 인접해 있어 가족 단위로 운동과 산책을 하기에 좋아 높은 가격대가 형성됐다”고 밝 힌다. 이마트 관계자 역시 “특정 지역에 대형할인점이 들어서면 보통 주변 집 값이 10% 정도 상승하고 있다”고 분위기를 전했다. 할인점 뿐 아니라 백화점과 같은 편의시설에 인접해 있는 곳도 다른 아파트에 비해 높은 가격에 거래된다. 지난해 5월 입주한 구로동 삼성래미안은 이마트, 애경백화점 등 백화점과 할인점 상권이 이중으로 형성되면서 아파트 구매 수요 가 끊이지 않고 있다. 현재 30평형 기준으로 매매가가 3억5000만원 선. 초기 분양가가 평당 600만원으로 1억8000만원 선이었다는 걸 감안하면 시세가 두 배 가량 오른 셈이다. 이 지역 동광부동산 이태상 대표는 “편의시설 프리미엄은 다른 프리미엄에 비해 폭이 크지 않은 편이지만 그래도 중요한 아파트 선택 기 준으로 자리잡고 있다”고 설명했다. ■주부들 선호가 값 책정■ 이런 장점이 부각되면서 2007년 입주 예정인 구로동 한신 휴플러스도 분양권 시세가 평당 1000만원 선을 기록하고 있다. 같은 지역 두산 위브도 주변 입지 여건을 바탕으로 좋은 전망세를 보인다. 고종완 RE멤버스 대표는 “대형할인점 을 비롯한 생활편의시설이 들어서면 통상 5% 정도의 집값 상승을 가져오게 마 련”이라면서 “다만 교통 혼잡의 우려가 있어 단지 입구보다는 도보 10분 이 내 거리에 위치하는 게 집값 상승에 유리하다”고 밝혔다

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