[스크랩] **용인에서 3년후 크게 변모될 지역

2007-10-19 22:45

http://blog.drapt.com/ksjeon1/224481192801511931

[매일경제 2007-10-19 14:50]

서울시는 시비 총2,800억 원(민자사업비 제외)을 투입해 강북구 드림랜드와 인접 부지를 매입해 2013년까지 초대형 체험테마녹지공원을 조성하기로 했다.

강북 주거 밀집지역 최초의 대형 녹지공원 개발은 궁극적으로 강남과 강북 균형발전을 가속화할 전망이다.

오는 10월부터 연차적으로 추진해, 2013년에 완공될 공원은 강북 6개구(강북•성북•도봉•노원•동대문•중랑)를 둘러싸는 심장부에 905,278㎡ 규모(보라매공원의 2배, 광진구 어린이대공원의 1.6배)의 대형시민공원으로 조성되어 6개 구에 거주하고 있는 약 265만 명 강북주민이 혜택을 누릴 것으로 전망된다.

노원구도 최근 상계 3,4동 일대 상계재정비촉진지구 재정비촉진계획(안)을 주민에게 공람을 시작했다.

상계재정비촉진지구 재정비촉진계획(안)은 총 647,414㎡ 면적을 6개 구역으로 나눠, 임대주택 1,788세대를 포함해 총 9,110세대를 2016년까지 건립하기로 했다.

뉴타운 최초로 40층 랜드마크 건물과 테라스 형 등 다양한 주거유형 모델 및 스카이라인을 제시하고 있다. 또한 자연환경을 최대한 살려 ‘친자연환경타운•커뮤니티 문화타운•신개념 주거타운’을 조성할 계획이다.

중심부에 인근 당현천 복원과 연계한 폭10m, 길이 1㎞의 친수 공간인 '새 물길'조성, 지하철 4호선 당고개 역세권을 활용해 야외공연장 등이 위치하게 될 16,384㎡ 규모의 중앙공원과 주상복합 빌딩 배치로 상업/문화 복합 커뮤니티 조성하고, 도심 어디서나 수락산과 불암산으로 연결되는 녹지 띠 및 보행자 전용도로를 조성하며, 중심도로인 상계로를 확장해 도로 주변은 저층, 외곽은 고층 타워 등 단지별로 4가지 유형의 다양한 건물구조 배치를 통해 유럽형 도시의 특색 있는 주거타운으로 계획되어 있다.

이와 함께 상계뉴타운만의 특색인 경사지 주거 진입 보행도로 역할의'사향식 에스컬레이터'설치, 계단형태의 데크형 주차장 조성을 비롯 남양주시와 연계되는 간선도로인 상계로를 6차선까지 가능토록 폭 30m로 확장하는 등 내부 가로망을 정비하고, 기존 1개 학교 외 추가로 초등 및 중•고등학교 1개소 신설, 도서관, 복지시설 등 문화 복지 인프라 구축 등 주요기반시설이 확충된다.

특히 상계뉴타운은 기존 뉴타운 가운데 최고층인 40층의 아파트를 건립하는 등 용도지역을 1단계 및 2단계로 상향 조정, 최대 294%, 평균 230%의 상한 용적률로 종전보다 30% 완화하였고, 가구당 분양면적 최소 51㎡에서 크게는 185㎡의 다양한 주거공간, 기존 2.57%에서 11.3%로 8.73%나 증가된 녹지 등 저밀도의 쾌적한 주거환경을 갖추게 된다.

도봉구에서는 ‘북부 법조타운’도 조성된다.

법조타운 주변지역은 행정•상업•주거•문화가 어우러진 동북부 지역의 중심 부도심으로 본격 개발해, 개발이 마무리되는 오는 2010년쯤에는 서울 동북부 최고의 복합 도시로 재탄생할 것으로 전망된다.

서울의 매머드급 법조타운 조성을 위해 지난 6월 4일 도봉동 북부지법이 착공식을 가진 데 이어 북부지검도 올해 안에 착공 될 예정이다.

북부지방법원은 도봉동 626번지 일대 부지면적 27,678㎡에 지하1층 지상 12층(연면적 38,476㎡)로 총 건립비 529억여 원이 투입되며 북부지방검찰청은 같은 부지 내 22,671㎡에 지하1층 지상 13층(연면적 35,879㎡)의 규모로 515억여 원의 건립비가 소요되어 오는 2010년 차례로 완공될 예정이다.

이와 함께 도봉 역세권 일대의 대대적 개발이 가시화된다. 서울동북부지역이 도봉의 법조단지 유치로 도봉 역세권을 중심으로 한 '공공행정업무중심지'로의 위상을 강화하고, 배후지의 개발이 뒤따르면서 도봉지역을 중핵으로 하는 고용기반 확충과 행정, 상업, 주거, 문화의 복합기능 충족이라는 지역발전에 새로운 전기를 마련하게 될 전망이다.

특히 법조단지 입지가 서울동북권과 경기북부의 연결축상에 있어 도봉구가 행정중심지로써의 기능 및 이미지가 한층 강화되어 방학역 경전철 연결과 창동역 민자역사(완공 2009년)사업이 함께 마무리되면 강북지역 균형발전의 핵심적 지위가 자연스럽게 확대될 것으로 보인다.

부동산써브 정태희 연구원은 “이러한 개발호재에 따라 인근 아파트들도 주목을 받고 있다.

개발이 완성되기까지는 시간이 좀 걸리지만 개발이 완성되면 각종 편의시설을 비롯한 주거환경이 좋아지기 때문에 실수요자들은 개발 지역 인근 분양•미분양•기존 아파트에 관심을 가져 볼 필요가 있다.”고 말했다.

[매경부동산센터 조성신]

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[스크랩] 돈되는 아파트의 조건 |부동산노트

2007-10-08 22:45

http://blog.drapt.com/ksjeon1/3984271191851155328

출처 : 대한민국의 새로운 블루오션!

원문 : http://blog.drapt.com/koyongso

돈되는 아파트의 조건

1. 중고 아파트보다 새 아파트가 돈이 된다
분양가가 너무 높다고 청약이나 조합 가입을 포기하지 마라. 싼 게 비지떡이다. 싼 건 싼 값을 하고 비싼 건 비싼 값을 한다. 중고 아파트보다 새 아파트가 처음부터 더 비싸더라도 사는 것이 돈이 된다. 대부분의 경우 중고 아파트에 비해 분양권 오르는 폭이 지역과 관계없이 더 높다. 다만 비인기 지역은 분양권도 중고 아파트처럼 잘 안오른다.

2. 새 아파트는 두 번 가장 많이 오른다
새 아파트는 당첨되자마자 수요가 폭발해 가장 많이 오른다. 중도금 후반기나 입주 후 6~12개월 이내에도 오르는 폭이 크다.

3. 대단지 아파트라고 꼭 돈되는 것이 아니다
대단지 아파트를 사야 큰돈이 된다고 생각한다면 큰 오산이다. 단지의 대.소규모보다는 입지와 주거 환경이 성패를 좌우한다. 규모에 관계없이 모든 면에서 우수한 아파트만 값이 오른다는 것을 알아야 한다. 이제는 다른 요인들에 의해서 아파트 값이 오르내린다는 사실을 주목해야 한다.

4. 오르는 소규모 아파트의 6가지 조건
반평생 땀흘려 모은 돈으로 잘 오르지 않는 아파트를 살 수는 없다. 소규모 아파트일수록 입지가 좋고 우수 브랜드의 것이어야 한다.

첫째, 명당 자리를 골라야 한다.
지역적으로 보면 서울시와 서울 외곽 그리고 5대 광역시, 기타 지방 도시가 그런 곳이다. 주택 입지는 환경, 거주하는 사람의 유형, 교통여건, 교육여건, 지식, 정보조건, 시테크 여건, 재테크 여건, 좋은 사람 만나기, 행복지수 등 어디에 사느냐에 따라 강력한 영향을 받는다.

둘째, 교육환경이 우수한 곳을 골라야 한다. 학교와 주변 학원을 분석, 검토후 결정해야 성공한다.

셋째, 환경친화적인 곳이어야 한다. 규모에 관계없이 녹색 공원이 아파트 인근에 있거나 바다, 강 등이 있는 곳이 상종가를 치게 된다.

넷째, 교통이 우수한 곳이어야 한다.

다섯째, 우수한 브랜드이어야 한다.

여섯째, 최소한 400세대는 되어야 한다.

좋은 입지에 있다면 소규모 세대라도 400세대 이상이면서 위의 다섯가지 조건을 갖추고 있으면 분명히 오르는 아파트이다. 5분 이내의 역세권과 유명 학교가 인근에 있으며 녹색 공원이 있고 대규모 쇼핑센터나 재래시장이 있으면 값이 잘 오른다.

5. 오른 지역과 오르지 않은 지역을 구분하라
오르지 않은 지역은 좋은 집이 나와도 구입하려는 사람이 드물다. 오른 지역의 아파트를 구입하는 것만이 큰돈 버는 지름길이다. 2001년 5월부터 그해 12월까지 조사에 의하면 인기지역의 26평대가 8%, 33평대가 10% 올랐고, 비인기지역의 24평대가 1.5%, 27평대가 0%, 31평대가 0%, 32평대가 8.4% 오른 것으로 나타났다. 안 오른 지역에 급진적인 환경 변화가 일어난다면 안 오른 지역의 고정 관념이 깨진다. 반대로 오르는 지역에 납골당 등 혐오시설이 들어오면 안오르는 지역으로 바뀐다.

6. 입주 때 얼마나 오를 것인지도 고려하라
분양때 많이 오르는 지역이 있고 입주때 많이 오르는 지역이 있다. 분양권 살 당시만 생각하지 말고 입주 시기까지 잘 고려해 결정하라.

첫째, 먼저 지역을 분석, 검토하라. 지역별 분석을 해보면 오랫동안 가격이 미동도 하지 않는 지역과 약간 바람만 불어도 가격이 흔들리는 지역이 따로 있음을 알 수 있다.

둘째, 수요층이 두터운 평수를 구입하라. 지역마다 알맞은 평수가 있다. 입주 후 어느 평형이 가장 오를 수 있는 평형인가를 시장 조사한 후 대세에 편승하지 않고 사면 돈을 벌 수 있다.

단, 시대적 대세에 휩쓸리지는 말아야 한다. 자신의 재 산 상태를 고려하여 지역에서 가장 필요로 하는 평수를 구입하는 것이 오르는 부동산을 사는 비결이다.

셋째, 지역이 선호하는 브랜드 분양권을 구입하라.

7. 도심지일수록 비싸고 멀어질수록 싸다.
지방보다는 수도권, 수도권보다는 서울, 서울 외곽보다는 도심의 아파트 값이 비쌀 수밖에 없다. 1순위 투자처를 서울로 삼아라. 개발 지역은 사람들의 관심이 집중되어 결국 수요가 폭발하기 때문에 가격이 뛴다.

8. 같은 지역이라도 입지에 따라 값이 달라진다
아파트를 살 때도 점포처럼 입지를 꼼꼼히 따져야 하는 세상이다. 전국 주택 보급률 94% 시대에 걸맞게 이제 양보다는 질을 따져라. 아파트를 살 때는 꼭 입지를 보고 사되 아파트가 건축된 후 교통의 편리성, 단지 출입의 편리성, 교육 환경, 편익 시설, 가구당 주차시설, 환경의 쾌적성 여부 등을 분석 검토해야 후회하지 않는다.

9. 분양권 프리미엄, 이런 곳에 붙는다
사람 살기 좋은 곳에 분양권 프리미엄이 붙는 건 기정사실이다. 묻지마 투자는 금물, 투자 가치가 있는 최고의 아파트를 잡아라. 지역은 프리미엄과 불가분의 관계이다. 신문이나 부동산 전문잡지를 먼저 분석한 후에 분양지를 직접 누비고 다니며 청약을 하라. 신문이나 부동산 전문잡지에 이번 분양지는 어디 어디 몇 평이 투자 가치가 있다는 전문가의 분석 결과가 조목 조목 실려 있다. 돈되는 아파트의 일곱가지 원칙은 우수 역세권, 우수 환경, 우수 교육환경, 편익시설, 유명 브랜드, A급 필요평수, 우수 입지다.

11. 같은 단지라도 동에 따라 돈이 다르다
어떤 동을 사느냐에 따라 수백만원, 수천만원의 차이가 난다. 아파트 배치 도면을 다각적으로 분석해 로열 동을 골라내라.

첫째, 시내 쪽에 입지한 동을 골라야 한다. 후미진 곳에 위치한 동은 인기동이 못된다.

둘째, 도로에 인접한 동은 피해야 한다. 도로 동은 낮에는 먼지, 밤에는 소음에 시달려야 한다. 이제는 질의 시대가 왔다.

셋째, 역 입구 주변에 있는 동을 골라라. 이러한 동은 수요층이 두터워 가격도 같은 평수에서 가장 높게 형 성되고 있다.

넷째, 놀이터의 위치를 감안해 동을 골라야 한다. 다섯째, 동 주변에 혐오 시설이 있는지를 보고 사라.

12. 획일적인 로열층 개념에서 벗어나라
초고층 아파트가 들어서면서 과거의 획일적인 로열층 개념은 깨졌다. 5층, 15층, 20층, 30층 아파트의 로열층은 제각기 다를 수밖에 없다.

첫째, 편리한 층이어야 한다.

둘째, 일조권이 확보되어야 한다.

셋째, 인간은 사방이 가려져 있는 주택을 싫어한다.

넷째, 안전해야 한다.

5층 아파트는 2~4층이, 15층 아파트는 3층~14층이, 20층 아파트는 16층 이상 20층까지가 로열층이다. 현재 부동산 시장에서 층의 선택 문제는 아 무리 강조해도 지나치지 않다. 자기가 선호하는 층만 고집하지 말고 객관 적으로 로열층으로 평가받는 층을 구하는 것이 좋다.

14. 좋은 호수는 행운을 부른다
호수는 우리나라 사회에서 우습게 볼 수 없는 변수 중 하나이다. 이왕이면 좋은 호수의 아파트를 사두는게 나중에 큰 힘이 된다.

15. 평수를 잘 골라야 돈이 보인다
아파트를 사는 데 있어 평수를 고르는 것만큼 사실 어려운 일이 없다. 대형 평수 한 채보다는 중형 평수 두 채를 사는 지혜가 필요하다. 2001년 11월 현재 분양권 평형별 시세 상승률이 10평형대는 14.2%, 20 평형대는 7.3% 30평형대는 13.1%, 40평형대는 2.6%, 50평형대는 1.9%, 60평형대는 2.7%, 80평형대는 1.2%이다.

16. 불황에 강한 평수, 호황일 때 상종가를 치는 평수
항상 좋거나 항상 나쁜 평수는 없다. 평수는 시기를 타기 때문이다. 불활일 때는 작은 평수가, 호황일 때는 중대형 평수가 힘이 세다. 경기가 좋아지고 부동산 사이클도 성장기에 진입하게 될 때에는 중대형 (30~50평형) 중심으로 투자하는 것이 큰돈이 된다.

17. 25평 이하의 지역적 차별화 현상에 주목하라
25평 이하는 강남, 강북 할 것 없이 인기를 끌고 있는 스타 평수다. 전세나 월세를 찾는 수요층이 중대형에 비하여 워낙 두텁기 때문이다.

18. 주상복합 아파트 분양권은 10평형대를 사라
주상복합 아파트는 양면성이 있으므로 투자할 때 매우 조심해야 한다. 일부 좋은 곳, 일부 좋은 세대를 빼놓고는 값이 바닥을 기기 때문이다.

주상복합 아파트의 투자 원칙

분양 지역이 도심지나 도심 인근 지역일 것, 용적률이 높으므로 조망권과 일조권이 확보된 것을 선택할 것, 편익 시설이 자체적으로 있거나 주변에 있을 것, 교통난이 문제되므로 도보로 2~5분 거리에 지하철이 있을 것.
평형별 프리미엄과 입주 후 평형별 시세 2001년 11월 28일 기준
프리미엄-10평대 14.2%, 30평대 13.1%, 20평대 7.3%, 40평대 2.6%, 50평대 1.9%, 60평대 2.7%, 80평대 분양가 이하
입주시세-10평대 15.7%, 30평대 14.1%, 20평대 9.3%, 40평대 3.3%

19. 브랜드가 아파트 가격을 주도한다
브랜드를 보고 상품을 사듯 아파트도 브랜드를 보고 사는 세상이다. 브랜드의 아파트 가격 주도는 갈수록 두드러질 것으로 보여진다.

20. 서울 집 팔고 수도권 집 사서 돈버는 법
서울이 수도권보다 좋긴 하지만 서울에서 계속 허우적거린다면 서울을 접고 과감하게 수도권 지역으로 관심을 돌릴 필요도 있다. 안 오르는 서울 지역에 있는 것보다 오르는 수도권 지역에 투자하는 게 좋을 수도 있다.

첫째, 오르는 지역이어야 한다.

십여 년동안 수도권의 집값 동향을 분석한 결과 어김없이 오르는 지역과 안 오른 지역으로 구분되어 있다. 오를 만한 지역 특징과 안 오르는 지역 특징을 감안하여야 한다.

둘째, 오르는 아파트를 골라야 한다.

셋째, 서울 출퇴근이 손쉬운 곳에 있어야 한다.

넷째, 교육 환경이 비교적 우수한 곳을 택하라.

21. 오르는 재건축 아파트를 사들이는 9가지 기준
규제가 강화되면서 재건축에 묻지마 투자하면 낭패보기 십상이다. 이럴 때일수록 냉정하고 치밀하게 돈되는 재건축 아파트를 찾아라. 부동산 투자의 기본 원칙은 적은 돈으로 짧은 시간에 큰돈을 버는 것이다.

첫째, 법적으로 재건축 대상인지 검토가 필요하다.

둘째, 채산성을 잘 검토해야 한다.

셋째, 대지 지분이 넓은 곳을 골라야 한다.

넷째, 땅값이 비싼 곳에 투자하라.

다섯째, 용적률이 낮을수록 투자 가치가 있다.

여섯째, 초기 부담이 적게 드는 평수에 투자하라.

일곱째, 사업 추진에 걸림돌이 없어야 한다.

여덟째, 도로가 넓어야 한다.

아홉째, 재건축 아파트도 오르는 시기가 있다.

재건축 아파트는 오르기 직전에 투자하는 것이 대단히 중요하다. 많이 오르는 시점은 추진 위원회 결성 시점과 시공사 선정 시점, 그 리고 사업 계획 승인 시점 등 3단계다. 이중 가장 많이 오르는 시 점은 시공사 선정 시점이다. 따라서 단타의 경우에는 재건축추진위원회 결성 중에 사서 시공사 선정 직후에 팔아야 투자 수익률이 높다. 하지만 장타의 경우 재건 축추진위원회 결성시점이나 조합설립시점에서 새아파트 입주일로부 터 6개월이 지난 시점에서 부동산 경기를 고려해 파는 것이 좋다.

22. 재개발 잘 이용하면 적은 돈으로 큰돈 번다
재건축이 위축되면서 상대적으로 재개발에 관심이 몰리고 있다. 재개발 구역 지정 전에 사려면 부지런히 좋은 지역을 찾아야 한다. 재개발 투자에서 가장 돈이 적게 드는 시기는 재개발 구역 지정 전 사는 것이다. 재개발 구역 지정 전은 재개발 추진위원회가 발족되어 지역 주민 의 추진위원 대표들을 선출하고 마지막으로 추진위원장을 선출한 후 조합 설립 인가와 지구 지정 작업에 들어간다. 이때는 재개발에 대한 기대감이 아직 크지 않아 값이 비싸지 않다. 재개발추진위원회가 발족되면 투자하는 것이 적은 돈을 투자해 큰돈을 버는 첩경이다. 서울에서 슬럼화되어 있는 지역은 봉천동, 옥수동, 행당동, 상도동, 공덕동, 거여동, 한남동, 본동, 노량진동, 흑석동, 미아동, 종암동, 하월곡동 등 이다.

재개발 투자 성공 조건

첫째, 돈이 묶이지 않게 투자한다는 철학이 필요하다. 재개발을 하지 않으면 안될 정도로 주거 환경이 열악한 곳이어야 한다. 재개발 구역 지정이 임박했거나 구역 지정이 된 상태일 때 사 면 적은 돈으로 큰 투자 수익을 올릴 수 있다.

둘째, 오를 수 있는 지역이어야 한다.
대도시일 때는 구별로 먼저 아파트 시세를 파악해야 한다. 단지 규모가 큰 지역이 작은 지역보다 투자 폭이 크므로 큰단지를 투자처로 결정해야 한다.

셋째, 개발 전에 사라.
재개발 투자로 가장 큰 돈을 벌려면 구역 지정 전에 구입하는 것이 좋다. 설사 재개발의 시기를 어느 정도 놓쳤다 해도 매력있는 지역이라면 초기 투자가 약간 부담이 될지라도 사업시행인가 직후에 구입하면 투자 금액이 묶이지 않는 장점이 있고 머지 않아 이주비가 지급되고 철거가 시작되므로 투자 비용이 적어지는 장점이 있다. 투자자가 파는 시기는 대체로 관리처분단계가 좋다. 관리처분인가전 에는 양도소득세와 관련하여 볼 때 종전 토지로 취급하지만 분양가가 확정되면 실거래 가액으로 인정돼 양도세를 많이 내야 하는 문제가 있다.

넷째, 평가가 잘 나올 부동산을 사라.
대지를 고를 때도 마을 안쪽보다는 도로에 인접한 곳, 고지대보다 평지, 길쭉한 대지보다는 장방형 혹은 정방형 대지를 골라 사면 평 가액이 높고, 국유지. 시유지보다는 사유지를 택하는 것이 평가에서 유리하다. 입주 후 교통여건도 집값을 상당히 좌우하는 요소이므로 인근 도로 사정을 치밀하게 분석해야 한다

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