지난 9월 7일 투기지역인 강남3구를 제외한 서울 및 수도권 지역에 DTI 규제가 확대 적용되었다. 강남3구 내의 재건축 아파트의 경우 기존에 DTI 규제를 받고 있는 지역이었기에 별다른 약세를 보이고 있지 않고 있으나 강동구, 양천구 목동 지역 등의 아파트의 경우 약세가 뚜렷하게 나타나고 있는 상황이다.

그 이외의 지역의 경우 DTI 규제에 따른 효과는 미비한 것으로 나타났다.반면 가을 이사철과 대출규제에 따른 수요자들의 대형아파트 구매력이 감소하면서 소형아파트로 투자의 방향을 선회하면서 소형아파트나 오피스텔, 다가구 등의 가격 상승이 두드러졌다.

특히 매매가 대비 전세가가 높은 아파트나 오피스텔의 상승세가 눈에 뛰게 나타나고 있는데 정부에서 추가적인 부동산 규제 정책이 발표되지 않는 이상 이러한 현상은 당분간 지속될 것으로 보인다.

따라서 오늘은 3천만원에서 5천만원 정도의 여유자금으로 투자를 원하는 분들에게 수익률이 10% 이상 되는 서울 및 수도권 지역의 역세권 오피스텔을 소개하고자 한다. 이후에도 서울을 중심으로 역세권 내에 향후 가격 상승이 예상되는 지역 또는 소형아파트는 다음에 다시 언급하기로 한다.

앞으로 소개 할 오피스텔은 필자가 직접 발품을 팔면서 가치를 평가한 곳으로 현재 매매가 대비 전세가가 높게 형성되어 있어 향후 전세가 상승에 따른 매매가 상승 효과도 기대할 수 있는 물건으로 판단된다.

다만 다른 부동산 종류와 같이 오피스텔 역시 현재 매도인 우위의 시장이 형성되어 있고, 매물도 많이 없는 상황이기 때문에 관심 있는 분들은 현장답사를 차일피일 미루지 말고 서둘러서 부동산 재테크에 도움이 되었으면 하는 바람이다.

첫 번째 물건은 서울 노원구 월계동에 위치한 그랑디오피스텔 지하철 1호선 월계역에서 도보로 5분 거리에 있는 역세권 오피스텔이다. 총 156세대로 개별난방인 그랑디오피스텔은 2003년도에 입주했으며, 33제곱미터의 현재 매매가는 5,700만원~5,900만원에 거래되고 있으며, 월세는 보증금 500만원에 40만원~50만원 사이에 형성되어 있다.

두 번째 물건은 인천 연수구 연수동에 위치한 파티마오피스텔로 인천 1호선 원인재역에서 도보로 5분거리에 있는 역세권 오피스텔이다. 특히 인천과 수원을 연결하는 수인선 복선전철이 2011년에 개통될 예정이어서 수인선 역 중에 하나인 승기역이 도보로 15분 내에 위치하는 더블 역세권이 형성될 전망이다. 2003년도에 입주가 시작된 이 오피스텔은 19제곱미터의 현재 매매가가 2,900만원~3,100만원에 거래되고 있으며, 전세가는 2,300만원~2,600만원, 월세는 보증금 100만원에 25만원~30만원에서 형성되어 있다.

다음으로 인천 남동구 구월동에 위치한 이코노레지던스파티마 오피스텔로 인천 1호선 예술회관역 도보로 5분거리에 있는 역세권 오피스텔이다. 2003년도에 입주가 시작된 이 오피스텔은 19제곱미터의 현재 매매가가 2,800만원~3,000만원 사이에서 거래되고 있으며, 월세는 보증금 3백만원에 월 25-28만원선에서 형성되어 있다.

마지막으로 부천시 심곡동에 위치한 삼성오피스텔로 부천역에서 도보로 3분거리에 있는 초역세권 오피스텔이다. 2002년도에 입주한 이 오피스텔은 42제곱미터의 현재 매매가가 5,000만원~5,500만원에 거래되고 있으며, 월세는 보증금 5백만원에 월 40만원선에서 형성되어 있다.

추가적인 부동산 규제, 기준금리 인상, 인플레이션 등의 리스크도 동반하고 있지만 실물경기 회복에 대한 기대감과 800조원이 넘는 풍부한 시중 유동성으로 인해 부동산 시장은 대세 상승 초기에 진입한 것으로 판단된다.

앞으로 정부의 정책 및 경제와 부동산 시장 상황을 예의주시하면서 내집마련이나 투자의 방향을 설정해 보다 수익률 높은 효과적인 재테크를 하길 바란다.

경매를 배우려면 기초 교육인 권리분석을 익혀야 한다. 그 다음은 물건을 선택하는 방법을 배워야 한다.

이 때에 ‘되팔기’를 전제로 용도 목적에 맞추고, 자기의 투자 규모에 맞춰 물건을 골라야 한다. 즉, 맞춤경매를 해야 한다.

매수 과정-인수 과정-리모델링-임대관리-되팔기-양도소득세 처리-재투자 등 일련의 과정 중에서 제1단계인 매수를 위하여는 매수 대행, 컨설팅 또는 실전경매 연수과정을 거처야만 한다.

본인이 직접 참여하려면, 어떻게 해야 할까?

경매는 모의경매훈련부터 해야 한다.

우선 탁상에서 모의 입찰가액을 분석해보고 2차로 임장 활동을 거쳐 수정 입찰가액을 정한다.

법원경매부동산의 매각 공고이거나 대법원경매정보사이트 http://www.courtauction.go.kr/

민간경매유료사이트를 보고서 몇 개의 물건을 고른 다음 그 물건에 대하여 문제점이 없는지, 미래가치가 있는지, 겹 호 재가 있는지, 되팔기가 쉬운 물건인지를 점검 분석 확인해야 한다.

권리분석이 끝났으면 반드시 임장활동을 해야 하고, 예상 입찰가액을 산출해야 하고 임장 활동에 따라서 수정 입찰가액을 산출해내야 한다.

그러기 위해서는 탁상모의 입찰을 한 열 번 정도하고 또 경매법정에 가서 모의경매를 한 열 번 정도를 훈련해본다.

그리고는 매번 그 매각 결과를 체크해나가야 한다. 이런 훈련을 하다보면, 저절로 자신감이 생기게 된다.

다음 모의경매사례를 살펴보도록 하자.

▣물건별 모의 입찰가액 분석표

작성 2009. 8. 24. 보완 2009. 9. 25.

마포경매포럼 www.mapoconsulting.com 서 승 열 (서 박 사)

※위 분석표를 보면 2번 방배동 물건의 경우 실제로 응찰했다면, 낙찰받기가 성공했을 것이고 3번 논현동 물건의 경우에도 근사치로 맞췄다고 본다.

독자들도 위와 같이 모의경매훈련을 계속해서 실력을 쌓는다면 매수하기를 성공할 것으로 본다.

2009. 9. 25.

글쓴이 서 승 열 ( 서 박 사 )

마포경매포럼/마포컨설팅 대표 마포컨설팅.com

경매컨설턴트/매수신청대리인/경매 강사

“재테크경매는이렇게하는것이다”저자

조인스랜드 재테크전문가 칼럼니스트/스피드뱅크 지식고수

http://club.joinsland.com/ssy4984 [마포경매포럼]