앵커멘트]올해들어 거래된 전국 아파트 12만9천 가구의 실거래가가 조금전 건설교통부 홈페이지를 통해 공개됐습니다.

3.30 부동산 대책 이후 서울 강남 등 전국 대부분 지역의 아파트 실거래 가격이 하락하고 있는 것으로 나타났습니다.

취재 기자 연결합니다. 송태엽 기자!이시각 아파트 실거래가격이 공개됐나요?전국 모든 아파트의 가격을 공개하는 것입니까?[리포트]조금 전 오후 3시 공개됐습니다.

건설교통부가 아파트 실거래가 공개를 위해 마련한 건설교통부 홈페이지 내 한국부동산종합정보시스템 사이트에 공개됐는데요.

접속자가 워낙 많아 현재는 잘 접속이 되지 않고 있습니다.

앞서 건교부는 실거래가 공개 시점을 25일 0시로 예정했으나 공개소식이 알려지며 접속자가 몰리자 계획을 앞당겨 이날 오후 3시에 검색이 가능하도록 시스템을 개방했다.

그러나 실거래가 공개와 동시에 접속자가 몰리면서 서버가 다운된 상태다.

건교부 관계자는 '접속량이 엄청나서 이에 따른 대책을 강구하고 있다'며 '다양한 방법을 통해 조속히 정상화할 것'이라고 말했다.

이번에 공개된 아파트는 전국 모든 아파트는 아니고 올해들어 거래가 된 23만 7천 가구 가운데 12만 9천 가구입니다.

500가구 이상의 아파트 단지 가운데 분기별로 10건 이상의 거래가 성사된 곳이 대상입니다.

단지별 평형별로만 가격이 공개되고 개인 사생활 보호를 위해 개별 호수별로 공개되지는 않습니다.

[질문]올들어 거래된 아파트의 실거래가가 공개되면 가격 흐름도 알 수 있을것 같은데, 아파트 가격 추이는 어떻게 되나요?[답변]건교부는 이번 실거래가 공개 아파트 가운데 강남 3개 구와 5개 신도시, 강북과 6대 광역시 등에 대한 가격 추이를 분석해 공개했습니다.

거래 가격은 3.30 부동산 대책이 발표된 지난 3월 이후 하향 안정화 되는 추세를 보이고 있습니다.

강남 3구는 지난 3월 평당 2,252만원에서 지난 6월 1,927만원으로 14.4%가 하락했습니다.

또 이른바 '버블 세븐' 지역으로 지목된 나머지 5개 신도시도 16.5%가 하락했습니다.

[질문]일반 사설 부동산 정보 업체의 시세 발표와는 다소 차이가 있는 것으로 보이는데, 어떤 요인 때문입니까?[답변]건교부는 시세는 실거래가 보다 뒤늦게 후행하면서 하락하는 것이 가격 하락기의 특성이라고 설명합니다.

가격 하락기에는 급매물 부터 우선 거래되면서 실거래가가 하락한 다음 전반적인 평균 시세가 하락 한다는 것입니다.

[질문]항간에는 실거래가를 공개해도 아파트 가격이 뛴다는 주장도 있는데, 이번 실거래가 공개의 효과는 어떻게 예상되고 있습니까?

 

집값이 오를 때는 뒷전에 밀려있고, 내릴 때는 가장 먼저 매물이 나온다. 집값 차별화의 냉정한 모습이다. 주택 시장은 앞으로도 냉정하리만큼 극심한 차별화가 진행될 것이다.

올해 상반기 서울 강남권과 분당 신도시의 집값이 다시 뛰었다. 정부가 8월말 부동산 시장 종합안정대책을 내놓기로 한 뒤 숨 고르기에 들어갔지만 이들 지역은 여전히 '휴화산'이다. 하지만 다른 곳은 상승장에서도 잠잠하고 최근 조정기에는 분위기가 더 싸늘해졌다. 이렇듯 주택 시장은 앞으로도 냉정하리만큼 극심한 차별화가 진행될 것이다.

주택 보급률이 높아지고 경제가 저성장 시대에 진입한 상황에서 과거처럼 모든 집이 덩달아 값이 오르는 상황은 오기 힘들다. 주택의 질을 추종하는 이들과 자금 여유층이 만들어낸 '한정된 수요'가 시장을 이끌어 갈 것이다. 이런 수요는 어떤 집을 좋아할까?

 

장기 보유에 따른 위험이 적고, 희소성에 따른 가치 상승 확률이 높은 주택이다. 일부 지역만 값이 치솟는 것은 시장의 수요가 '가치 있는 자산으로 모이고 있음'을 보여주는 것이다. 이런 시장의 흐름을 읽지 못하고 덜 올랐다는 이유만으로, 싸다는 이유만으로 미래가치가 불확실한 물건에만 관심을 갖는다면 시장에서 늘 밀려나고, 시장 탓만 하며 한숨을 짓게 되어 있다. 
 
 01 세일기간은 물건을 사기 가장 좋은 때

부동산에 있어 가치투자란 근본적인 자산가치가 변하지 않는 한 결국은 재평가의 과정을 거치고, 소비자들이 알아보기 때문에 흔들리지 않고 장기 보유하는 것을 말한다. 따라서 가치 있는 자산이 시황변수에 따라 단기적으로 헐한 대접을 받을 때 제대로 인정해줘야 가치투자에 성공할 수 있다.

유럽이 낳은 세계적인 투자 전문가 가운데 앙드레 코스톨라니라는 사람이 있다. 1906년 헝가리에서 태어나 2000년에 영면한 그는 유럽 프랑스 증권시장을 휘젓던 투자의 대부였다. 그는 13권의 책을 쓴 칼럼니스트이기도 하다. 그이 역장 중에 <돈, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라>가 있는데, 이런 문구가 나온다. 
 
"투자에서 성공하는 비결은 남들(일반인)과 반대로 하는 것이다" 코스톨라니는 주로 증권·채권·현물 등에 투자하면서 이런 명구를 남겼다.

부자들의 성공비법은 알고 보면 별 것 아니다. 굳이 한 가지를 고른다면 '가치 있는 자산에 대중과 거꾸로 투자하는 것'이다. 남들이 팔을 걷어붙이고 투자의 시장에 나올 때는 이미 채가 중천에 뜬 뒤다.

 

부자들은 남들이 일어나지 않는 새벽에 슬그머니 거리로 나선다. 남들이 시장을 비관하며 온갖 부정적인 말들을 쏟아낼 때 입가에 미소를 지으며 투자에 나선다. 그들은 '거꾸로 투자'의 묘미를 알기 때문이다. 지난해 10월 이후 급매물 장세에서 가치 있는 물건들이 헐값에 쏟아졌다.

 

서울 강남권과 수도권 택지지구 등 요지에 급매물이 많았다. 알짜 미분양 아파트도 즐비했다. 그때 대중들은 눈앞의 시장상황만 보고 '연말 대란설'을 주장하는 비관적인 전문가들의 전망에 불안해하며 바닥만을 찾고 다녔다. 하지만 부자들은 이때 바빴다. 바겐세일 기간에 가치 있는 물건을 대접해줬다. 올 들어 다시 시장이 흥분하자 대중은 뒤늦게 조급해했다. 바겐세일이 끝나고 비싼 물건만 나오는 시기에 분주해졌다. 그러다가 8월 대책이 나온다고 하자 다시 움츠러드는 모습이다. 이렇게 시장의 뒤꽁무니만 찾아 다녀서는 그림자만 밝고 다니게 된다.

 

 

남들이 시장을 외면하는 바겐세일 기간에 길게 보고 투자한 '거꾸로 투자'의 사례를 보자. 전문직에서 일하는 H씨 애기다.

IMF 한복판이던 1998년 봄, 그는 서울 강남구 대치동 개포우성아파트 45평형을 경매로 거머쥐었다. 그것도 단독 응찰이었다. 이처럼 험악한 시기에 왜 아파트를 사느냐, 더 떨어질 것인데 기다리라고 주변에선 비관적인 말뿐이었다. 그러나 H씨는 아무도 쳐다보지 않을 때 투자에 나섰다. H씨가 낙찰한 값은 4억원이 채 안 된다. 지금 이 아파트는 18억 원을 호가한다. 값이 급등했지만 그는 자녀 교육을 감안해 이곳에서 그대로 산다. 미실현 이익이긴 하지만 아무도 쳐다보지 않을 때 투자해 14억원의 가격 상승을 맛보고 있는 것이다.

 

그는 부동산 전문가가 아니었다. 집을 3년 이상 보유한 뒤 팔고 산 두 번의 경험이 전부였다. 더욱이 법원 경매는 처음이었다. H씨는 나이(46세)에 비해 많은 자산을 갖고 있다. 그는 살고 있는 집과 지난해 침체기에 구입한 재건축 아파트 분양권을 빼고도 5억 원이 넘는 주식 등을 가진 자산가다.

 

그의 원칙은 역시 '거꾸로 투자'와 '가치추구'다. 가치 있는 자산이 경기 사이클상 헐값으로 떨어지고, 신문에 비관적인 뉴스가 쏟아질 때 그는 길게 보고 샀다. 당장은 조금 손해 본다는 생각을 했지만 결국은 가치를 찾아갈 것이라는 소신을 가지면 침체장에서의 구입은 추가 하락이 있더라도 크게 부담되지 않았다.

그는 주식도 삼성전자, 농심, 현대모비스 등 미래가치가 높은 종목만 갖고 있다. 역시 시장 호황기에 사지 않고 침체기에 산 주식들이다. 세간의 '고수'처럼 이것저것 손대고 바삐 움직이지 않지만 투자 성과는 더 낫다. 

부동산은 매매 기법보다 가치 있는 물건을 대접할 줄 아는 눈이 더 필요하다. 부동산으로 자산을 불린 이들의 공통점 가운데 하나는 가치 있는 부동산을 장기 보유했다는 것이다. 이런 속담이 전해 내려온다. '호박 열 번 구르는 것보다 수박 한 번 구르는 게 낫다'

 

그만그만한 투자 열 번보다 제대로 된 투자 한 번이 낫다는 뜻이다. 경기도 분당 신도시 주상복합 아파트 파크뷰. 분양할 때부터 화제를 뿌리더니 지금은 분당에서 가장 비싼 아파트가 됐다. 이 주상복합 아파트의 투자에 얽힌 두 가지 사례를 비교해보자.  
 
분당 정든 마을에 사는 S씨 가족과 친인척 12명은 분양 당시 이 주상복합 아파트에 청약을 했다.

 

주상복합이라 청약통장이 필요하지 않았고, 별다른 청약 규제가 없었기 때문에 무더기로 청약했다. 50평대 이상에 신청했는데, 30~40평대에 비해 경쟁률이 낮아 운 좋게 4개가 당첨됐다. 문제는 그 이후. S씨는 당첨 직후 분양권을 모두 팔았다. 당시 대형평형은 웃돈이 많이 붙지 않았다. 30평대에 비해 전매가 잘 안 되자 S씨는 500만~1,000만원씩 받고 서둘러 처분했다. 거래 비용과 세금을 빼고 S씨가 챙긴 실현 이익은 2,000여 만원에 불과했다. S씨는 한 채 정도는 장기 보유할 수 있는 자금 여력이 있는데도 눈앞의 전매 차익만 보고 모두 매각했다. 그 뒤 이 주상복합의 분양권 값은 줄곧 올랐다.

 

또 다른 당첨자 Y씨. 자기 명의로 하나를 신청해 54평에 당첨된 그는 지금까지 이 물건을 보유하고 있다가 지난 1월 이곳에 입주했다. 이 아파트는 현재 평당 2,500만원을 훌쩍 넘어섰다. Y씨가 분양 받을 당시보다 매매 호가가 10억원 넘게 올랐다. 4개가 당첨됐어도 작은 이익에 급급해 모두 처분한 경우와 하나라도 가치에 돈을 묻은 경우가 극명하게 대비되는 하나의 예다. 부동산만큼 거래에 따른 비용이 많이 드는 자산은 없다. 그래서 부동산은 잔재주보다 우직한 가치투자가 득세할 수 있다.

 

2002년 서울 용산구의 한 주상복합 아파트 미계약분을 사서 자산을 불린 K씨는 지난해 고양시 풍동지구 두산아파트를 분양 받았다. 이 아파트도 미계약분이었다.

용산 주상복합의 경우 주변 환경은 썩 좋지 않으나 조망이 좋아 입주 시점에는 값이 오를 것으로 판단해 구입했다. 용산 일대가 각종 개발 재료로 새롭게 평가 받고, 주변에 한강자이 등 고급 아파트 단지가 들어서 가격 비교가 될 것이라는 점도 K씨의 구매 심리를 자극했다. K씨의 예상대로 용산은 집값이 강세를 이어갔다. 계약금만 내고 융자를 받았던 K씨는 그리 많지 않은 초기 자금으로 미계약 아파트 투자에 성공했다. 게다가 매각할 경우 세금 혜택까지 받게 된다. 당시 전용면적 45평 이하의 새 아파트를 분양 받으면 양도세를 감면해주는 제도가 시행됐었다.

K씨가 풍동지구 미계약 아파트를 구입한 것도 입주 시점의 미래 가치를 봤기 때문이다. 시장 상황이 좋지 않아 초기에 미분양이 발생했지만 택지지구라서 결국은 가치를 인정 받을 것으로 판단한 것이다. 신도시의 낡은 아파트에 사는 이들이 새 아파트로 이동할 수 있다는 점도 고려했다.

 

분당에 사는 H씨. 그는 올해 초 미분양이 발생한 용인 성복동 L아파트를 계약했다. 판교 신도시 분양 재료가 잠복 중인 이유도 있었지만 계약금만 내면 중도금은 무이자 융자 등 납부 조건이 좋았기 때문이다. 결국 이들 아파트는 K씨와 H씨처럼 미계약분을 소신껏 매입한 수요자가 몰려 얼마 지나지 않아 모두 팔렸다.

 

2003년 6월 이후 분양권 전매 제한으로 초기 가수요가 개입되기 어려워지면서 투기과열지구인 수도권의 경우 초기에 미분양 물량이 꽤 나온다. 여기에 판교 신도시 청약 등을 대기하는 수요도 수도권 미분양을 촉발하는 요인이다. 이 가운데 입지 여건이 괜찮고 중도금 납부 조건도 좋은 물건을 고르면 된다. 택지지구와 서울 요지의 분양 물량도 계약초기에는 미계약분을 구입하는 데 큰 어려움이 없다.

미분양 아파트는 청약통장이 없거나 1순위가 되지 않은 가입자, 분양권 프리미엄을 주지 않고 구입하려는 이들에게 유용한 내 집 마련의 방법이다. 미분양 아파트는 선착순으로 원하는 평형과 층수를 고를 수 있고 계약해도 재당첨 제한을 받지 않는다. 따라서 청약통장은 경쟁률이 높을 것으로 예상되는 다른 아파트에 사용할 수 있다. 중도금 납부 조건도 유리하다.

 

40대 초반인 의사 J씨는 2000년 처음 부동산 투자를 했다. 지금까지 2년에 1벌 꼴로 세 번 정도의 매매를 했다. 그도 가치투자의 신봉자다. 매매 횟수는 적었지만 구입한 부동산은 모두 시장 평균치보다 훨씬 많이 올랐다. 그는 짧은 경력이지만 부동산 지식은 물론 시장 흐름에 대해 전문가 못지않은 식견을 갖췄다. 그가 시장의 맥을 파악하는 데 중시하는 재료는 '작은 재료'다.

때로 작은 재료가 시장 전반을 쥐락펴락한다. 이런 재료는 신문과 인터넷에서 쉽게 구한다. 그렇지만 J씨는 이를 쉽게 놓치지 않는다. 올 상반기 서울 서초구 일대의 재건축 아파트 값이 요동쳤다. 여러 이유가 있지만 그 중 작은 재료를 하나 꼽는다면 한 아파트가 35층으로 재건축할 수 있도록 건축심의가 통과된 것이다. 사실 35층이라면 초고층도 아니다. 게다가 층 높이가 높아졌다고 해서 용적률이나 개발이익이 늘어나는 것도 아니다. 고층 아파트에 대한 투자자들의 기대심리가 높아진 것뿐이다.

 

서초동 강남역 부근에 삼성타운이 들어선다는 사소한 사실도 집값 오름에 영향을 미쳤다. 타운이 형성되려면 시간이 많이 필요하고, 실질적인 주거 여건의 변화가 없는데도 주변 집값을 추켜올렸다. 올 들어 송파구 잠실동·신천동 일대의 아파트 값이 오른 것도 작은 재료 때문이다. 잠실주공5단지가 상업지역으로 바뀔 것이라는 소문이 돌면서 호가가 치솟자, 주변의 미성·진주·장미 아파트 등도 집값이 뛰었다. 몇몇 단지의 시세 움직임이 해당 지역의 주택 시장에 영향을 미치는 일종의 '키 맞추기'다. 이 소문은 실현성이 불투명한데도 재료로서의 위력을 발휘했다. 이것이 '작은재료'의 특성이다. 

 06 분양가에 의해 시장이 움직이는 시세추종의 원리

일개 아파트에 국한할 것 같은 재료가 한 지역의 주택시장을 흔드는 경우는 비일비재하다. 분양가도 시장에 미치는 재료다. 최근 서울 여의도와 용산에서 분양된 주상복합 아파트가 일반 분양분(전체 아파트 물량 중 재건축을 하려는 아파트의 기존 조합원에게 배정하고 남은 물량으로, 청약통장 가입자 등 일반인에게 분양하는 물량)의 가격을 높게 잡자 주변의 기존 아파트 값이 덩달아 치솟았다.

판교 신도시의 중대형 아파트 분양가가 평당 1,500만원을 넘을 것이라는 일부 보도가 나가면서 분당 신도시와 용인 일대의 주택 매매 호가가 급등한 것도 같은 맥락이다. 
 
시제 주거 여건의 변화가 없는데도 기대감만으로 호가가 오른 것이다.

물론 이런 유형의 호가 상승은 뿌리가 튼튼하지 않은 측면은 있다. 몇 년 전에는 경기도 광명시의 한 재건축 아파트가 일반 분양분의 평당 분양가를 1,000망원으로 결정하자 광명 일대의 아파트 값이 단기간에 수천만 원씩 뛰는 일도 있었다. 화성도 집값이 싼 곳이지만 통탄 신도시 분양가가 평단 800만원을 웃돌자 주변 집값이 이에 맞추려는 현상이 나타났다. 이웃에 새 아파트가 들어선다고 해서 기존 아파트의 주거 가치와 품질이 나아지는 것도 아닌데 덩달아 값이 요동친 것이다. 이를 '시세 추종의 원리'라고도 한다. 이러한 현상은 호황기나 시중에 자금이 많을 때 더 뚜렷하게 나타난다.
엄밀히 보면 우습기까지 한 이유와 구실이 풍부한 자금을 바탕으로 사실처럼 포장되기 때문이다. 값이 오르고 싶을 때 이런 작은 재료가 나오면 시장은 마치 응원군을 만난 것처럼 민감하게 반응한다.

 

다음은 유명한 부동산·금융 전문가 J씨의 얘기다.

그는 평범한 회사원에서 출발했지만 부동산과 돈의 흐름, 금리 변동 등을 제때 파악해 단 몇 번의 투자로 상당한 재력가가 됐다. 그는 미국의 대학생들이 부전공으로 가장 많이 택하는 분야가 부동산·금융 분야라고 즐겨 말한다. J씨는 자본시장에 있어 가격을 움직이는 근원적인 요인은 '돈의 가치와 유동성'이라고 믿는다. 그는 세계 각국의 집값이 오르는 숨은 이유도 돈의 가치 때문이며, 경기 흐름 등은 그 다음 요인으로 본다.

시중에 돈이 많이 풀리고 금리가 낮아 물가가 오른 것을 감안한 실질금리가 제도 또는 마이너스에 달하면 돈의 가치가 낮아진다.

자기 재산을 보수적으로 관리하는 이들은 재산의 상당 부분을 은행 정기예금에 넣어둔다. 그러나 돈의 가치가 본격적으로 낮아지면 이처럼 보수적인 개인들까지도 참지 못한다. 내 돈이 명목상으로는 늘어나지만 실제로는 줄어들고 있다고 느끼면 조급해하고 불안해 한다.

 

이처럼 돈의 가치는 주식이나 부동산의 가격을 움직이는 원초적인 이유다. 이 때문에 시장은 자주 왜곡된다. 거품 논쟁도 그래서 나온다. 그러나 돈의 가치가 낮아져 만들어진 거품은 돈의 가치가 귀해지면 다시 걷힌다. 하지만 그때까지 시장에서 나타난 상황은 현실로서 받아들여야 자산을 성공적으로 관리, 운용할 수 있는 것이다. 2001~2003년, 그리고 올 들어 서울 강남권과 분당 신도시 등에서 펼쳐진 과열 국면이 단적인 예다. 실물 경기 회복과 소득증가가 뒷받침되지 않는 부동산 값 상상은 으레 거품이게 마련이다. 부자들은 돈의 가치를 안다. 돈의 가치 변동을 보고 투자를 결정한다. 그래서 금리의 변동을 주목하는 것은 아주 중요하다. 우리 부동산 시장의 가격 논쟁은 돈의 가치 변동에 따라 판가름 날 것이다.