세무/법률 이야기(221)

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부부간 계좌이체도 증여세 |세무/법률 이야기

2013-06-04 15:52

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서울 잠실에서 개인사업을 하는 남편을 둔 50대 주부 이모씨는 최근 국세청으로부터 증여세 8000만원을 납부하라는 통지서를 받았다. 이씨는 갑자기 날아든 거액의 세금 고지서에 영문을 몰라하던 중 지난해 국세청이 보내온 공문 한 장을 떠올렸다. “최근 5년간 특별한 소득 없이 (이씨 명의의) 재산이 크게 늘었는데 자금출처를 입증하라”는 내용이었다. 당시 이씨는 별생각 없이 남편과 자신의 계좌이체 기록을 제출했지만 계좌이체 자체가 증여세 과세대상이 될 줄은 꿈에도 생각하지 못했다
 
 
부부간 계좌이체도 증여세

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세무/법률

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헷갈리는 재개발ㆍ재건축 세금 |세무/법률 이야기

2009-10-19 12:17

http://blog.drapt.com/koyongso/3984271255922277945 주소복사

 

주택 소유 여부ㆍ매도 단계 따라 양도세 달라져

 

총부채상환비율(DTI) 규제 여파로 서울ㆍ수도권 재건축 아파트 매매시장이 얼어붙고 있지만 주택시장에서 재건축 단지는 언제나 투자자들의 관심 대상이다. 시장 상황이 좋아지거나 수익성이 있다고 판단되는 단지에는 투자 발길이 이어지곤 한다.

그렇다면 재건축ㆍ재개발 단지에 투자할 때 꼭 알아둬야 할 세금 부분은 어떤 게 있을까. 일선 세무사들에 따르면 재개발ㆍ재건축 투자자 가운데 양도소득세 등 세금 문제에 둔감하거나 헷갈려 하는 사람들이 적지 않다고 한다. 보유 주택 수와 주택 취득 시기에 따라 세금 부과 기준이 많이 다르기 때문이다.

2006년 이후 관치처분 받은 입주권은 주택수에 포함

재개발ㆍ재건축은 기존 집을 없애고 새로운 집을 지어 입주하는 개념이다. 이 때문에 그 과정에서 내야 하는 세금의 부과 기준도 기존 주택과는 차이점이 있다. 기존 주택이 사라지고 새로운 주택이 들어서기 전까지의 기간 동안엔 ‘입주권’이란 개념이 적용된다.

따라서 이 개념을 잘 이해하지 못할 경우 1가구2주택 양도세 중과 면제 등의 혜택을 놓칠 수 있다. 또 재개발ㆍ재건축 물건을 사면서 생각지도 못한 세금을 내야 할 수도 있다. 이럴 경우 투자 수익률은 크게 떨어질 수밖에 없다.

재개발ㆍ재건축이 진행 중인 주택은 크게 ‘종전 부동산’, ‘입주권’, ‘신축주택’의 단계를 거치게 된다. 종전부동산은 재개발ㆍ재건축이 진행되기 전 단계이고, 입주권은 진행 중인 단계, 신축주택은 사업이 마무리된 단계를 뜻한다.

현행 세법상 종전부동산에서 입주권으로 변하는 시기는 ‘관리처분계획인가일’이 된다. 입주권이 신축주택으로 되는 시기는 ‘준공일(사용검사일, 임시사용승인일, 실제사용일 중 빠른 날)’이 된다. 다만 2005년 5월30일 이전에 사업시행인가를 받은 재건축 조합은 사업시행 인가일을 입주권의 전환시기로 본다.

입주권의 경우 취득일을 2005년 12월 31일 이전, 이후로 구분할 필요가 있다. 2005년 말 이전에 관리처분계획인가를 받아 입주권으로 전환되었거나 이 물량을 취득(매매ㆍ상속ㆍ증여)했을 경우 이 입주권은 주택 수에서 제외된다. 하지만 2006년 이후에 관리처분계획인가를 받은 입주권은 주택 수에 포함된다.

현재 시중에 나와 있는 입주권은 대부분 2006년 이후 관리처분계획인가를 받았기 때문에 기존주택 소유자들이 입주권 투자를 염두에 두고 있다면 세금이 중과될 수 있다는 점을 유념해야 한다. 김종필 세무사는 “2005년까지만 하더라도 재개발ㆍ재건축 주택은 관리처분계획인가를 받으면 입주권으로 되고, 이 입주권은 주택으로 보지 않았으나 2006년부터는 입주권도 주택으로 간주해 양도세 산정때 세 부담이 늘어날 수밖에 없게 됐다”고 말했다.

입주권 취득 후 신축주택 팔 때 보유기간 산정 기준은 준공일

입주권에 투자할 때 주택 소유 유형별로 양도세 비과세 조건이 달라진다. 우선 재개발ㆍ재건축 1주택만을 소유한 사람이 입주권 상태에서 팔 경우 관리처분계획인가일 현재 1가구1주택 비과세 요건(서울ㆍ과천ㆍ수도권 1기 신도시 등은 3년 보유에 2년 거주, 다른 지역은 3년 보유)을 갖추고 있어야 한다.

또 사업이 끝난 후 신축주택을 양도하는 경우에도 1가구1주택 비과세 규정을 적용한다. 다만 이때 신축주택의 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 전체 기간이지만 거주 기간은 이 중 공사기간을 제외한 실제 거주한 기간만을 산정한다.

입주권을 취득한 무주택자의 주택 보유 기간은 어떻게 산정될까. 무주택자가 입주권을 취득한 후 재건축 단지가 입주(등기)한 이후 팔 경우 입주권 취득일이 아닌 신축주택 준공일(입주일)이 보유기간 산정 기준이 된다. 1가구2주택 보유 물건 중 1주택이 재개발ㆍ재건축 사업으로 진행될 경우 해당 물건의 관리처분계획인가일이 2006년 이후라면 입주권도 주택 수에 포함된다.

따라서 입주권을 팔든, 일반 주택을 팔든 똑같이 양도세 과세 대상이 된다. 신축주택으로 완공된 후에도 1가구2주택자로 분류되기 때문에 먼저 파는 주택은 양도세를 내야 한다. 다만, 내년 말까지는 1가구2주택자라고 하더라도 양도세가 50% 중과되는 게 아니라 일반세율(올해는 6~35%, 내년에는 6~33% 적용)로 과세된다.

기존에 1주택만 소유한 사람이 입주권을 취득한 후 기존 주택을 팔 경우는 어떻게 될까.

일정 요건을 만족하면 비과세가 된다. 비과세 요건은

 

▶기존 주택이 보유 및 거주요건(서울ㆍ과천ㆍ수도권1기 신도시는 3년 보유에 2년 거주, 기타 지역은 3년 보유) 충족

▶신축주택 완공 전, 또는 완공 후 1년 내에 기존주택 양도

▶신축주택 완공 후 1년 안에 해당 주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주 등이다. 이같은 요건을 모두 만족해야 양도세 비과세 혜택이 주어진다. 결국 신축 주택 완공 후 1년이 지난 뒤에 양도하면 1가구1주택 비과세를 적용 받지 못하고 주택으로도 간주되는 등 적잖은 불이익을 받는 것이다. 단 건물 철거 시점에 비과세 요건을 충족했고, 입주권 양도 당시에 무주택자라면 입주권에 대한 양도세를 물지 않는다.

대체주택, 재건축 새 주택 입주 후 1년 내 팔면 비과세

‘대체 주택’이라는 개념도 알아두면 좋다. 1가구1주택자가 보유한 주택이 재개발ㆍ재건축될 경우 사업시행 기간 동안 거주하기 위해 다른 주택(대체주택)을 취득하는 것이다.

일정 요건을 갖추고 대체주택을 팔 경우 비과세가 적용(6억원 초과 고가주택 제외)된다.

대체주택의 비과세 요건은

 

▶재개발ㆍ재건축 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주

▶재건축으로 신축주택이 지어진 이후 1년 안에 세대 전원이 새 아파트(재건축 단지)로 이사해 1년 이상 거주

▶재개발ㆍ재건축 주택이 완성되기 전, 또는 완성 후 1년 내에 대체주택 양도 등이다. 신방수 세무사는 “재건축 주택 완공 후 대체주택을 1년 이내에 팔면 1가구1주택 비과세를 적용받는다”고 말했다.

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세무/법률, 재개발ㆍ재건축세금

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성공한 투자자들의 양도세 전략 |세무/법률 이야기

2009-10-19 12:05

http://blog.drapt.com/koyongso/3984271255921540491 주소복사

양도세에 대해 알아봅시다.

사실 부동산 관련 세금으로는 양도세가 가장 중요하고 실무에서 많이 대하는 세금입니다.

또한 잘 알고 대처하느냐 대처하지 못하느냐에 따라 세금 부담도 많이 달라지기 때문에 반드시 잘 알아둬야 합니다. 일반인들이 가장 헷갈려  하는 부분이 바로 2주택, 3주택 중과 대상입니다. 세율이 각각 50%와 60%나 되기 때문에 중과에 해당되면 남는 게 별로 없어지지요. 물론 2010년 말까지는 중과세 제도를 한시적으로 폐지해 중과 대상이라고 해도 일반세율로 과세합니다(단 투기지역이면 10%의 탄력세율을 추가로 적용). 그러나 10∼30%의 장기보유특별공제는 받지 못하므로 감면 효과가 크다고 보기는 어렵습니다. 따라서 중과 대상을 판정하는 방법을 알게 되면 중과세에 해당이 되지 않는 주택을 먼저 양도한다거나, 주택을 구입할 때 중과 대상이 되지 않는 주택으로 선별해 구입하는 등 '예방 세테크'가 가능해지는 것입니다."

"예방 세테크란 말, 참 좋네요."

"세테크에서 가장 바보 같은 짓이 계약금 걸어놓고 세금 걱정하는 사람입니다. 이런 경우에는 계약을 해지하려고 해도 계약금을 포기해야 하니 참으로 통탄할 일이지요. 중도금까지 집어넣었다면 해지가 더 힘들어집니다. 돈은 포기한다고 해도 상대방이 해지에 동의해줘야 가능하니까요."

"그런데 중과 대상인지 판정하는 게 좀 까다롭더라고요."
"처음엔 좀 그렇지만 법칙만 알면 그렇게 어렵지도 않습니다."


 

 

 

다주택자라도 먼저 처분하는 주택은 중과 대상이 아닌 주택부터 

집을 두 채 보유하면 1가구 2주택, 세 채 보유하면 1가구 3주택자다. 그러나 1가구 2주택・3주택자라고 해서 모두 다 중과 대상이 되는 것은 아니다. 보유하고 있는 주택 중에 중과 대상 주택 수가 몇 채인가에 따라서 결정되는 것이다.
 

먼저, 수도권 소재(읍면 지역 제외) 주택인지, 기타 지역과 읍면 소재 주택인지를 따진다. 예를 들어 경기도 양주시 광적면이나 백석읍은 수도권 소재가 아니라 읍면 소재에 해당된다. 수도권 소재(읍면 지역 제외) 주택은 가격과 상관없이 무조건 중과 대상 주택 수에 포함된다. 예를 들어 경기도 안성과 화성에 집을 두 채 보유하고 있다면 1가구 2주택 중과 대상이며, 서울에 3채 보유하고 있으면 3주택 중과 대상자가 되는 것이다.
 

두 번째, 수도권 이외 지역과 읍면 지역은 기준시가 3억 원 초과일 때 중과 대상 주택 수에 포함된다. 다만 인천광역시를 제외한 광역시 소재 주택은 2주택자일 때와 3주택자일 때 중과 대상 기준이 다르다는 점에 유의해야 한다. 2주택자인 경우에는 인천광역시를 제외한 광역시 소재 주택(읍면 지역 제외)의 기준시가가 3억 원 초과일 때 중과 대상 주택 수에 포함된다. 그러나 3주택자인 경우는 기준시가와 상관없이 무조건 중과 대상 주택이 된다.
 

가령 서울에 아파트 1채, 청주시에 기준시가 2억5,000만 원 아파트 1채를 보유한 사람은 1가구 2주택자이긴 하나 1가구 2주택 중과 대상자는 아니다. 2주택 중과 대상에 해당되지 않으면 두 채 중 어느 집을 먼저 팔더라도 일반세율 과세 대상이 되는 것이다.
 

또한 서울에 아파트 1채, 광주광역시에 기준시가 2억9,000만 원 아파트 1채 등 2채를 보유한 경우에는 중과 대상 주택 수가 1채이므로 역시 1가구 2주택 중과 대상자가 아니다. 그러나 이 두 채에 수원 화성에 연립주택 1채를 더 보유해 3채 보유자라면 3주택 중과 대상자가 된다는 점에 유의한다. 만일 수원 화성이 아니라 순천시에 기준시가 2억 원 아파트 1채를 더 보유한 3주택자라면 3주택 중과 대상자가 아니라 2주택 중과 대상자가 된다. 순천시는 광역시가 아니라서 기준시가 3억 원을 초과해야 중과 대상 주택에 포함되기 때문이다.
 

집을 몇 채 소유하고 있는지 주택 수로 따지는 것이 아니라 중과 대상 주택 수에 포함되는 주택을 몇 채 소유하고 있는가에 따라 2주택, 3주택 중과 대상자가 판정된다는 것이다.

마지막으로, 1가구 2주택・1가구 3주택 중과 대상이라고 해도 양도하는 주택이 예외 사항에 해당되면 중과되지 않고 일반 과세된다. 
 

•1가구 2주택 중과 대상일 때는 기준시가 1억 원 이하인 주택(정비구역으로 지정 고시된 지역은 기준시가 1억원 이하라도 중과세, 다만 주거환경개선사업으로 사업시행자에게 양도하는 경우에는 일반세율 과세 대상)을 비롯해서 양도세 감면주택, 5년이 경과되지 않은 상속주택 등을 먼저 팔면 일반세율 과세 대상이 된다.

 

•1가구 3주택 중과 대상일 때도 보유한 주택 중 양도세 감면주택과 5년이 경과되지 않은 상속주택은 중과세에서 제외된다. 그러나 1가구 2주택 중과 대상자처럼 기준시가 1억 원 이하 주택을 중과세에서 제외해주는 규정은 없다. 다만 기획경제부장관이 지정한 소형주택(2003년 12월31일 이전에 취득하고, 전용면적 60㎡ 이하이며, 양도일 현재 기준시가가 4,000만 원 이하일 것으로서 오피스텔과 정비구역으로 지정 고시된 지역 소재 주택은 제외)은 중과세에서 제외된다. 

 

•근무상 형편으로 2주택이 된 경우에도 그 사유 해소일로부터 3년까지는 중과 대상에서 제외된다.


2005년 12월31일 이전에 취득하고 관리처분계획인가를 받은 입주권은 주택 수에서 제외


"어떻습니까? 이해가 가십니까?"

"글쎄요...이해가 갈 것 같기도 하고 안갈 것 같기도 하고..."

"헷갈려서 잘 모르겠는데요. 몇 번 더 복습해야 할 것 같아요."

"한 번에 알기는 어려울 것입니다. 그러나 몇 번 반복해서 맥을 이해하면 쉬워질 거에요. 그럼 제가 문제를 낼 테니 맞춰보세요. 서울에 3억 원(기준시가 2억2,000만), 의정부에 1억8,000만 원(기준시가 1억) 두 채 보유 중인 경우는 어떻게 될까요?"

 

"1가구 2주택 중과 대상자입니다. 그러나 의정부 집 먼저 팔면 일반세율 과세 대상이고, 서울 집 먼저 팔면 중과세됩니다."

 

"네, 아주 정확합니다. 역시 길수씨가 장학생답군요. 바로 이런 점 때문에 중과 대상 여부를 판정할 줄 알아야 하는 겁니다. 자 다음 문제를 풀어볼까요?

 

서울에 2억 원(기준시가 1억2,000만), 강릉에 2억 원(기준시가 1억1,000만) 두 채 보유 중인 경우는? 관심만씨 대답해볼까요?"

 

"중과 대상 주택 수가 한 채이므로 1가구 2주택 중과 대상자가 아닙니다.. 뭘 팔아도 일반세율 과세 대상입니다."

"네, 정답입니다. 이 문제는 헷갈리기 쉬운 사례이므로 확실히 알아두시기 바랍니다. 순천에 4억 원(기준시가 3억1,000만), 서울에 2억 원(기준시가 1억2,000만), 대구광역시에 2억 원(기준시가 1억2,000만) 세 채 보유 중인 경우는 어떻게 될까요?"

"......."

 

아무런 대답이 없자 장박이 설명했다.

"좀 어렵나요. 순천 주택은 기준시가 3억 원을 초과하니까 중과 대상 주택, 서울은 무조건 중과 대상 주택, 대구광역시는 3주택일 때는 무조건 중과 대상 주택이므로 1가구 3주택 중과 대상이 되는 것입니다. 3주택 중과 대상일 때는 먼저 파는 것은 양도세 60% 중과입니다. 그런 다음 2채 남았을 때는 다시 2주택 중과 여부를 따져봐야 합니다. 자 마지막으로 한 문제만 더 할까요? 서울에 1억 원(기준시가 6,000만), 용인에 3억 원 양도세 감면주택(기준시가 2억5,000만), 정읍시에 3억 원(기준시가 2억5,000만) 세 채 보유 중인 경우는 어떻게 될까요?"

 

"중과 대상 주택 수가 두 채이므로 1가구 2주택 중과 대상자네요. 정읍시 주택의 기준시가가 3억 원이 안 되니까요."

"맞습니다. 그런데 이런 경우에는 용인의 양도세 감면주택을 먼저 파는 것이 절세가 됩니다.  양도세가 감면되니까요."

"아, 그렇군요."

 

"이번에는 조합원 입주권에 대해 알아보겠습니다. 재개발이나 재건축 주택은 관리처분계획인가일을 기준으로 조합원 입주권으로 변합니다. 그런데 조합원 입주권이라고 해도 모두 다 주택 수에 포함되는 것은 아닙니다. 2006년 1월1일 이후에 취득하거나 2005년 12월31일 이전에 취득했다고 하더라도 2006년 1월1일 이후 관리처분계획인가를 받은 입주권만 주택 수에 포함됩니다. 이렇게 주택 수에 포함되는 입주권과 주택을 각각 보유하게 되면 1가구2주택자가 되어 위의 방식대로 2주택 중과 대상 여부를 판정해야 합니다. 즉 수도권 소재(읍면 지역 제외) 주택이나 기타 지역과 읍면 지역 소재 기준시가 3억 원 초과 주택을 먼저 양도하면 양도 시 세율이 50%가 부과됩니다. 그러나 입주권을 먼저 팔면 입주권 자체는 주택이 아니어서 일반세율로 과세됩니다."

 


 

 

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3주택자 |세무/법률 이야기

2009-10-16 08:58

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  非투기지역 집 먼저 팔면 2주택 세율만 적용

 

 

 Q : 서울 용산에 집이 있는데 10여년 전 잠실 아파트 한 채를 증여받았고, 집안일로 강북의 소형 아파트까지 취득하게 돼 3주택자가 됐습니다. 잠실과 강북 주택을 처분하려는데 잠실 주택이 가장 값이 많이 올라서 이것부터 매각하려 합니다. 매도시 고려해야 할 점이 있다면 알려주세요.



A : 올 초 세제 변경으로 2주택자 이상에게 적용되어 오던 50~60%의 중과세율이 내년 말까지 한시 유예됐습니다. 2010년 말까지는 낮은 기본세율(2009년 6~35%, 2010년 6~33%)을 적용받게 된 겁니다.



하지만 3주택자가 주택을 파는 경우에는 양도 순서에 따라 기본세율보다 높은 세율을 적용받는 경우가 있기 때문에 주의해야 합니다. 투기지역으로 지정된 강남 3구(강남·서초·송파) 소재 주택을 포함해 3주택을 보유 중인 경우가 대표적입니다. 이 경우 투기지역 소재 주택을 먼저 양도하게 되면 16~45%의 높은 세율을 적용받게 됩니다.



이 같은 세금 부담을 줄이고 싶다면 양도 순서를 약간 조정하면 됩니다. 즉 투기지역 내에 있는 주택을 포함해 3주택자라 하더라도 일반지역 소재 주택을 먼저 양도하게 되면 기본세율을 적용받을 수 있습니다.



질문자의 경우, 잠실 주택의 양도소득금액이 4억원이라고 가정하고 주택의 처분순서에 따른 부담세액 변화를 비교해보겠습니다. 잠실 주택을 먼저 팔면 세율이 45%가 적용돼 총 1억6474만원의 세금을 내야 합니다. 하지만 양도 순서를 바꿔 강북 주택을 먼저 팔고 잠실 주택을 나중에 팔게 되면 투기지역 주택이라도 2주택 기본세율(35%)만 적용받기 때문에 세금은 1억2500여만원만 내면 됩니다. 양도 순서만 바꾸는 것만으로 세금을 3975만원이나 아낄 수 있는 셈입니다. 질문자처럼 투기지역 이내 주택과 투기지역 이외의 주택 등 3주택을 보유한 경우라면 투기지역 외에 있는 주택을 먼저 양도한 후 투기지역 내 주택을 양도하는 것이 세금을 줄일 수 있는 방법입니다.

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세무/법률, 2주택자이상, 3주택자, 양도소득금액, 양도순서, 양도소득세, 기본세율

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부동산 세금ㆍ수수료, 한푼이라도 아끼려면… |세무/법률 이야기

2009-10-15 23:29

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부동산 거래세 절약 노하우


최근 아파트 한채를 최대한의 한도로 대출받아서 4억원에 집을 장만한 김아무개 씨(42). 그는 미처 세금에 대한 부분을 생각하지 않고 집을 샀는데, 막상 1000만원이 훌쩍 넘는 세금이 나오자 한숨을 쉬고 있다.

대출 한도가 다 돼서 이 돈을 추가로 어떻게 마련해야 할지 고민이다. 집을 살 때 세금까지 감안해야 한다는 사실을 간과했던 것이다.

오피스텔이나 아파트를 장만할 때 내집 마련에만 신경을 쏟다 보면 이런 실수를 범하기 쉽다. 오피스텔 1억원짜리를 산다고 치며 거래세만도 매매가의 4.6%에 달해 수백만원의 세금을 내야 한다.

부동산 매매 만큼 중요한 세금과 수수료. 최소한의 상식 정도는 알아야 미연의 사고에 대비할 수 있고 돈도 아낄 수 있다. 올해부터 바뀐 부동산 세법과 수수료 체계가 어떠한지, 세금과 수수료를 절약할 수 있는 방법은 어떤 것이 있는지 알아봤다.

◆새로 산 아파트, 얼마의 세금을 내야 할까?

아파트나 주택 등 부동산을 사고 팔 때는 필연적으로 세금이 붙는다. 집을 살 때 내야 하는 세금으로는 거래세(취득세, 등록세, 지방교육세, 농어촌특별세)가 있다.

주택의 경우 거래세율은 전용면적이 85m² 이하는 2.2%, 그 이상이면 2.7%가 적용된다. 거래세는 취득세(1%), 등록세(1%), 지방교육세(0.2%)와 농어촌 특별세(0.5%)가 합쳐진 것이다. 전용면적이 85m² 이하인 국민주택의 경우 농어촌 특별세를 면제해 주기 때문에 2.2%의 세금을 내면 되고, 그 이상의 주택은 전부인 2.7%를 내야한다.

즉 4억원짜리 아파트를 구입했을 때 평수가 국민주택 규모의 경우엔 880만원의 거래세를 내야하고, 그 이상의 평수인 아파트를 구입할 때에는 1080만원을 거래세로 내야한다.

상가와 오피스텔은 거래세가 주택보다 더 높은 편. 매매가의 4.6%를 거래세로 내야한다. 만약 2억원짜리 오피스텔을 구입했다면 거래세로 920만원을 내야한다.

◆내집을 팔고 싶은데, 세금은 어떻게 되나요?

집을 팔 때는 양도소득세에 신경을 써야 한다. 양도세는 집을 양도하면서 얻은 차익에 대해 내는 세금을 말한다.

1가구 1주택자의 경우 9억원 미만까지 양도세가 전혀 나오지 않는다. 다만 주택을 3년 이상 보유해야 자격조건이 주어진다. 여기에 서울, 과천, 일산, 분당, 산본, 중동, 평촌은 보유 기간 중 세대원 전원이 2년간 거주해야만 양도세를 내지 않는다.

만약 이 조건을 지키지 못하고 1년 이내에 팔 경우 세율은 50%, 1~2년은 40%, 2년 이상은 6~35%(2010년부터 6~33%)를 적용받는다.

1가구 1주택에 해당하는 사람이 2억원에 집을 사서 3억원에 집을 팔 경우, 양도차익은 1억원이다. 이것을 1년 안에 팔 경우 양도세 5000만원을 물어야 하고, 2년 안에 팔았을 경우는 4000만원을 내야 한다. 단 3년 이상이 되면 세금이 없어진다.

1가구 2주택 이상 보유자의 경우 기존의 중과세(세율 50% 이상)에서 올해 3월15일 세제개편안에 따라 일반 세율로 적용받는다. 집이 세채든 네채든 주택 보유수와 상관없이 기본 세율 6~35%(2010년부터는 6~33%)를 적용받는 것이다.

◆가볍게 보지 말자, 부동산 중개수수료

거래세와 양도세를 냈다고 해서 이것이 끝이 아니다. 부동산 중개수수료와 법무사 수수료, 그 외 각종 등기비용과 국민주택채권, 인지세 등 자잘한 비용들이 추가로 들어간다. 그 비용이 결코 가볍게 볼 만한 수준이 아니기 때문에 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋다.

먼저 부동산 중개수수료의 요율표를 기본적으로 알아둘 필요가 있다. 공인중개사가 임의로 지정하는 경우도 있기 때문이다.

주택 매매의 경우 5000만원 미만은 수수료율이 0.6%(한도액 25만원), 5000만원 이상 2억원 미만의 경우 요율이 0.5%(한도액은 80만원), 2억원 이상 6억원 미만의 경우 요율은 0.4%(한도 없음)가 붙는다.

6억원 이상 고급 주택 매매는 법정 중개수수료 0.2~0.9% 범위 내에서 중개의뢰인과 중개업자간에 상호계약에 따라 협의해서 결정한다.

임대의 경우 2000만원 미만은 수수료율이 0.5%(한도액은 7만원), 2000만~5000맘원의 경우 0.5%(한도액은 20만원), 5000만~1억원의 경우 0.4%(한도액은 30만원), 1억~3억원의 경우 0.3%(한도 없음)가 붙는다.

3억원 이상 고급주택 임대는 법정 중개수수료 0.2~0.8% 범위 내에서 중개의뢰인과 중개업자 간 상호계약에 따라 협의해 결정하도록 돼 있다.

◆아는 게 힘! 필수 상식을 알아두기

집을 살 때 취ㆍ등록세를 납부한 뒤 국민은행 등 금융회사에 가서 국민주택채권을 사야 한다. 국민주택채권의 매입기준은 실거래가가 아닌 기준시가다. 중개업자나 업무사가 실거래가로 기준을 삼아 수백만원을 가로 채는 일이 있으니 조심해야 한다.

보통 채권을 현장에서 매입하고 곧바로 할인해 매각하는 방식이어서 채권가액보다 훨씬 적은 금액 지불하면 된다. 할인율은 매일 달라진다.

여기에 별도로 인지세가 붙는데, 인지세는 재산상의 권리의 변동승인을 표시하는 증서를 대상으로 작성자에게 부과하는 세금으로 부동산 소유권이전의 경우 기재금액에 따라 최소 2만원부터 최고 35만원까지 부과된다.

집을 구입한 뒤 소유권 이전 등기할 때에는 법무사에 대행을 맡기더라도 채권 매입은 본인이 직접 하는 것이 좋다. 요즘은 채권 발급 번호만 통보해주면 되므로 절차가 간소화됐다.

인터넷 등기대행서비스 이용해도 비용과 시간을 절약할 수 있다. 5억원짜리 주택 소유권 이전 등기 비용은 법무사 통하면 80만원 정도 들지만, 인터넷으로 처리하면 30만원으로 줄어든다. 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에 접속하면 준비서류와 세금 계산법을 안내해 준다.

서울시의 경우 '부동산 취득ㆍ등록세 원클릭 인터넷 서비스'(etax.seoul.go.kr)를 이용하면 부동산 실거래가 신고에 이어 취득ㆍ등록세 신고납부까지 하루 24시간 언제든지 간편하게 할 수 있다.

박영선 국민은행 PB사업본부 세무지원 팀장은 "부동산 거래를 할 때에는 반드시 수수료 영수증을 챙겨야 한다"며 "특히 법무사에 대행을 할 때 엉뚱한 금액이 청구되는 경우가 있기 때문에 수수료 영수증을 잘 살펴보는 것이 좋다"고 조언했다. 

 

 

 

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세무/법률, 경제, 부동산세금, 부동산양도세, 부동산취득ㆍ등록세, 수수료, 부동산, 절세전략

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부동산 절세의 '십계명' |세무/법률 이야기

2009-07-30 09:21

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부동산 절세의 '십계명'

 

 세상의 모든 일에 기본을 지키면 대부분 좋은 결과를 얻을 수 있고, 최소한 큰 손해는 막을 수 있다.

부동산 세금 문제도 마찬가지다. 절세의 기본인 ‘십계명’을 지키면 절세에 큰 도움이 되고 최소한 억울한 세금을 부담하는 일은 피할 수 있다.

■ 거래가액을 사실대로 신고하라

부동산매매계약을 체결한 경우 시․군․구청장에게 거래내용을 계약일로부터 60일(주택거래신고지역은 15일) 이내에 신고해야 한다. 부동산매매계약을 지연신고 시 지연신고기간, 지연신고 거래가액의 크기에 따라 10만원에서 500만원까지의 과태료가 부과된다.

부동산매매계약 내용을 허위 신고한 경우에도 과태료가 부과된다. 특히 거래가액을 허위 신고한 경우 무거운 과태료가 부과되는데 실지거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 미만인 경우 취득세의 1배, 10% 이상 20% 미만인 경우 취득세의 2배, 20% 이상인 경우 취득세의 3배에 해당하는 과태료가 매도인과 매수인에게 각각 부과된다.

입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리가액을 허위 신고한 경우에는 권리취득가액의 100분의 5이하의 과태료가 부과되고 주택거래신고지역은 취득세의 5배 이하의 과태료가 부과된다.

부동산중개인이 거래가액 허위신고에 관련된 경우에도 매도인과 매수인과 같은 금액의 과태료가 부과된다. 그리고 이중계약서를 작성한 공인중개사는 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지처분을 받을 수 있다.

■ 명의를 빌리거나 빌려주지 마라

부동산 소유권을 타인의 이름으로 등기하면 부동산실명법 위반으로 처벌받는다. 명의신탁자는 부동산평가액의 30% 범위 내에서 과징금이 부과되고, 5년 이하의 징역 또는 2억 원(명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원) 이하의 벌금에 처해 질 수 있다.

또한 과징금부과일로부터 1년 경과시까지 실권리자 명의로 등기하지 아니한 경우 부동산평가액의 10%를 이행강제금으로 부과하고, 다시 1년이 경과시까지 실권리자 명의로 등기하지 아니한 경우 부동산평가액의 20%를 이행강제금으로 추가 부과한다.

그리고 타인의 세금을 대신 내야할 경우가 생기고, 국민연금이나 건강보험료 부담 증가 및 금융거래상 불이익이 발생할 가능성이 있다.

■ 신고기한을 지켜라

부동산관련 세금을 기한 내에 신고하고 납부하는 것은 가장 기본적인 절세 포인트다. 돈이 없어 세금을 내지 못하더라도 신고는 해야 한다.

부동산을 취득한 경우에는 취득일로부터 30일(상속은 상속개시일로부터 6개월)이내에 취득세를 신고해야 한다. 무신고 시 낼 취득세의 20%가 가산세로 부과된다. 취득자금을 증여받은 경우 등기일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 증여세를 신고․납부해야 한다.

소유 부동산을 임대한 경우 부동산임대소득을 다른 종합소득과 합산하여 다음 연도 5월 31일까지 종합소득세를 신고․납부해야 한다. 매년 11월 말 경에 주소지관할 세무서장으로부터 당해 연도분 종합부동산세 납세고지서를 받고 이의가 있는 납세자는 12월 15일까지 정당한 종합부동산세 과세표준과 세액을 신고․납부할 수 있다.

부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도세를 예정신고․납부하면 낼 세금의 10%를 세액공제 받을 수 있으며, 예정신고를 하지 아니한 부동산 양도자는 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5월 31일까지 양도소득세 확정 신고․납부를 해야 한다.

부동산을 증여받은 자는 증여등기일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 증여세를 신고 납부해야하고 상속이 개시(사망)된 경우 사망일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 상속세를 신고․납부해야 한다.

양도세․증여세․상속세․소득세 등 국세를 불성실하게 신고한 경우 가산세가 부과된다. 이중계약서 작성 등 부당한 방법으로 국세를 무신고하거나 과소 신고한 경우에는 해당세액의 40%, 부당한 방법을 동원하지 않은 일반적 무신고는 해당세액의 20%, 부당한 방법을 동원하지 아니한 일반적 과소 신고는 해당세액의 10%가 신고불성실가산세로 부과된다.

또한 세액을 무납부하거나 과소납부한 경우 해당세액에 1일 3/1000(연 10.95%)에 해당하는 납부불성실가산세가 부과된다.

■ 지출증빙을 챙겨라

부동산임대사업자 또는 사업소득자는 적격증빙서류 수취의무가 있다. 사업자로부터 건당 3만 원 이상의 재화 또는 서비스를 공급받은 경우 매입증빙으로 적격증빙서류(신용카드 매출전표, 세금계산서, 계산서, 현금영수증)를 수취해야 한다.

이를 불이행 할 경우 거래금액의 2%에 상당하는 증빙불비가산세가 부과된다. 건당 3만 원 이상의 접대비를 지출하고 적격증빙서류를 수취하지 않은 경우 필요경비로 인정되지 아니한다. 다만, 거래처에 대한 경조사비는 1회 200,000원까지 적격증빙서류 없이 필요경비 계산이 가능하다.

부동산 양도에 따른 양도세 계산 시 부동산을 취득․보유․양도와 관련된 비용은 필요경비로 공제받을 수 있다. 그러므로 부동산 취득시 취득세․등록세 영수증, 주택채권할인매입영수증, 중개수수료, 기타 법무사비용 등 영수증을 잘 보관해야 하고, 발코니확장비용, 샛시설치비용, 건물에 엘리베이터설치비용 등 보유기간 동안 부동산 가격을 증가시키거나 내용연수를 연장시키는 지출에 관한 영수증도 절세에 도움이 된다. 그리고 양도시 지출한 중개수수료, 매매계약서․양도세신고서 작성비용 등의 영수증도 잘 챙겨야 한다.

■ 현금을 쓸 때는 현금영수증을 받아라

사업 또는 부동산 취득․유지․양도와 관련하여 현금을 지출한 경우에는 현금영수증을 받아두면 사업소득금액과 양도소득금액 계산시 필요경비로 공제받을 수 있으므로 세금을 줄일 수 있다.

■ 거래대금지급은 금융거래를 이용하라

부동산을 취득하거나 양도하고 정부에 신고한 경우 신고한 취득가액 또는 양도가액이 실거래가액임을 입증해야 할 경우가 자주 발생한다. 이 경우 계약서 또는 대금 영수 또는 지급영수증에 의하여 입증할 수 있다.

그러나 부동산거래가액은 고액이므로 대금수수금융자료(온라인송금증, 자기앞수표 사본, 지급약속어음 사본, 당좌수표 사본 등)를 제시하여 입증하는 것이 가장 확실하다.

■ 손해난 사실을 적극 입증하라

부동산임대사업자는 기장의무가 있다. 직전연도 수입금액이 7500만 원 이상인 부동산임대사업자는 복식부기의무자이고, 나머지 사업자는 간편장부대상자이다. 복식부기의무자가 기장의무를 불이행한 경우 산출세액의 20%를 무기장가산세로 부과된다. 그러나 간편장부대상자가 장부를 기장한 경우 산출세액의 10%(복식장부를 한 경우는 20%)과 연 100만원 중 적은 금액을 낼 세금에서 공제(기장세액 공제)받을 수 있다.

특히, 부동산임대사업자가 수리 등으로 임대사업에서 손해가 난 경우 기장과 증빙으로 입증해야 세금을 안 낼 수 있다. 부동산을 손해보고 양도한 경우 계약서, 수리비 등 지출증빙에 의하여 입증되면 양도세를 내지 아니한다.

■ 세금혜택을 찾아라

1세대1주택 양도, 8년 이상 자경농지 양도, 조세특례제한법상 세제지원 대상 주택 양도, 공익사업용으로 수용된 부동산 등 소득세법 및 조세특례제한법상 세제지원 대상 부동산에 해당하는지 여부를 철저히 검토해 비과세․감면 혜택을 놓치는 일이 없도록 해야 한다.

세금을 납부할 자금에 애로가 있는 경우 각 세법상 분납 ․ 연부연납(이율 연 3%) ․물납과 국세징수법상 징수유예, 납기연장 등을 활용한다.

■ 궁금하면 상담하라

국세의 세법해석과 관련된 세무문제의 불확실성을 최소화하고 기업 활동의 예측가능성을 높이기 위해 세법해석사전답변제도를 2008.10.1부터 시행하고 있다. 국세청 고객만족센터에서는 전화상담(전화: 1588-0060), 인터넷상담(www.nts.go.kr), 서면상담(주소:131-753 서울 강남구 역삼동 824, FAX: 02-2052-3243), 방문상담을 실시하고 있다.

이와는 별도로 국세의 경우 세무서 납세자보호담당관실, 지방세의 경우 해당 시․군․구 세무과에 문의하거나 해당 기관의 홈페이지를 방문하여 인터넷으로 상담할 수 있다.

■ 세금부과의 억울함을 적극 주장하라

권리위에 잠자는 자는 침해된 권리를 구제받을 수 없다. 세금의 부과징수에 억울함이 있는 납세자는 납세고지서를 받은 날로부터 90일 이내에 반드시 과세관청에 불복청구를 해야 한다. 이 기간이 경과하면 고지내용대로 확정되고 억울함을 구제받기가 어렵게 됨을 유의해야 한다.

그리고 과세관청은 납세고지서를 발부하기 전에 해당 납세자에게 과세예고통지를 한다. 해당 납세자는 과세예고통지서를 받은 날로부터 30일 이내에 과세 전 적부심사청구를 할 수 있다. 세금이 부과되면 구제받기 어려우므로 과세 전 적부심사제도를 적극 활용하는 것이 바람직하다.

불복청구기간이 지난 억울한 세금부과징수에 대한 구제제도도 있다. 주로 영세서민층의 소액 세금이 대상이다. 각 세무서와 시․군․구청에 설치된 납세자보호담당관실을 방문하여 상담하면 적극적인 구제방안을 안내받을 수 있다. 고용수 부동산 재테크 블루오션

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부동산, 세무, 법률

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양도소득세 신고 Q&A 총람 |세무/법률 이야기

2007-11-16 19:34

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양도소득세 신고 Q&A 총람
 
1. 5월중에 양도세를  확정신고, 납부해야 하는 사람은 누구입니까?

납부 대상자는 2006.1.1 ~12.31 기간 중에 △부동산(토지ㆍ건물) △대주주가 양도하는 상장ㆍ코스닥주식 △비상장주식 △골프회원권 △아파트 분양권 등을 양도한 사람으로 5월 31일 까지 양도자의 주소지를 관할하는 세무서에 양도소득세 확정 신고 및 납부를 해야 합니다.

다만, 아래의 경우에 해당되면
확정신고를 하지 않습니다.
▶ 1세대 1주택 등 양도세 비과세대상 자산을 양도한 경우
▶ 부동산 등 자산을 양도한 날이 속하는 달의 말일(주식은 분기 말일)부터 2월 이내에 양도세 예정신고를 한 경우
▶부동산, 주식 등 자산을 양도한 것에 대해 세무서로부터 이미 결정통지납세고지서를 받은 경우

※ 당해 연도에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 한 경우에 합산해 신고하지 않아 산출세액에 변동이 있을 경우에는 확정신고를 해야 함

2. 양도세 확정신고 ㆍ 납부는 어떻게 하는 건가요?

「양도소득 과세표준 신고및자진납부 계산서」를스스로 작성해
증빙서류와 함께 양도자의 주소지 관할세무서에 우편으로 발송하거나 관할세무서 민원봉사실에 직접 제출하면 됩니다.

자진 납부서에 납부해야 할 세금 액수 등을 정확히 기재해 가까운 은행이나, 농협, 우체국 등에 직접 납부하거나 국세전자납부제도를 통해 납부할 수 있습니다. 
  ※ 증빙서류란?
    →실지거래가액으로 신고하는 경우에는 취득?양도시의 매매계약서 사본, 취득세ㆍ 등록세 납부영수증 사본, 자본적지출ㆍ양도비 등 지출증빙
    →양도세 감면에 해당하는 경우에는 감면신청서 및 관련증빙 등 

증빙서류는 양도자산 종류, 신고방법에 따라 달라지므로 국세종합상담센터(☎1588-0060)관할세무서 “양도소득세 상담창구”로 문의하면 친절하게 안내해 드립니다.
  ※ 국세전자납부란?
   → 세금을 은행의 예금잔고나 신용카드사의 대출(카드론)을 이용해
      가정이나 사무실에서 세금을 납부하는 방법
  → 인터넷뱅킹?폰뱅킹을 이용해 계좌이체방식으로 납부하거나
      은행창구에서 ATM을 이용해 납부
  → 은행잔고가 충분하지 않을 경우 카드사에 개설된 인터넷이나 전화에
      접속해 대출을 받아 납부할 수 있음

 3. 양도세 과세대상 자산으로는 어떤게 있나요?

① 부동산(토지, 건물), 
② 부동산에 관한 권리
  - 부동산을 취득할 수 있는 권리: 아파트 분양권, 조합원 입주권 등
  - 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권
③주식ㆍ출자지분(신주인수권 포함, 이하‘주식 등’이라 함)
  -주권상장법인ㆍ코스닥상장법인의 대주주가 양도하는 주식등이 있습니다.
다만, 주권상장법인ㆍ코스닥상장법인의 소액주주라도 소유한 주식 등을 유가증권시장(증권선물거래소) 또는 코스닥시장을 통하지 아니하고 양도하는 경우에는 모두 과세 대상이 됩니다.
 - 비상장 주식 등
 ㆍ비상장법인의 주식 등을 양도하는 경우에는 대주주ㆍ소액주주의 구분없이 모두 양도세가 과세됨
 ㆍ다만, ’05.7.13.이후 제3시장(프리보드)을 통해 거래되는 벤처기업의 주식 등을 소액주주가 양도하는 경우에는 과세대상이 아님
④ 기타자산
 - 골프회원권, 콘도회원권 등 특정시설물 이용권
 - 영업권(토지ㆍ건물 등 사업용고정자산과 함께 양도한 경우)
 - 특정주식 등
   ㆍ자산총액 중 부동산 등의 비율이 50%이상인 법인의 주식등을 50%이상
    소유하는 주주등이 그 법인주식등 총액의 50%이상을 양도하는 경우
 - 부동산과다보유 법인의 주식 등
   ㆍ골프장,스키장,휴양콘도미니엄,전문휴양시설업을경영하거나 분양ㆍ임대하는 법인의 자산총액 중 부동산가액의 비율이 80%이상일 때 당해법인의 주식 등을 양도하는 경우

 4. 주식 양도에 대한 신고서 작성 방법은 어떻게 되나요?

주식 등에 대한 양도차익은
양도가액 및 취득가액 등을 실지거래가액으로 계산해 신고해야 합니다. 주식양도자는 「양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서」와 「주식양도소득금액 계산명세서」를 작성하고 
 △대주주가 양도하는 주식은「주식거래 내역서」를, △주식소유비율이 직전사업연도종료일 현재는 3%(코스닥상장법인 및 프리보드의 벤처기업 주식은 5%)에 미달하였으나, 그 후 주식을 추가로 취득함으로써 연도중에 3%(5%) 이상을 소유하게 된 때에는 「대주주 등 신고서」를 추가 작성해야 합니다. △매매계약서 등 관련 증빙서류를 첨부, 우편으로 신고하거나 주소지 관할세무서로 직접 방문ㆍ제출할 수 있습니다.

5. 양도세를 납부 하지 않는 경우 가산세는 
   어떻게 부과됩니까
?

다음과 같이
무거운 가산세를 추가로 부담하게 됩니다.
신고불성실 가산세
   ㆍ 대상자 : 양도세 확정신고기한까지 신고하여야 할 소득금액을 신고하지
             않거나 미달하게 신고한 자
   ㆍ 가산세 계산산식
       
 = 산출세액×
무(과소)신고소득금액
×
10
양도소득금액
100
납부불성실 가산세 
   ㆍ 대상자 : 양도세 확정신고 기한까지 납부해야 할 세액을 납부하지 않거나 미달하게 납부한 경우 
   ㆍ 가산세 계산산식
       
 = 무(미달)납부세액 ×
기간*×
3
10,000
       * 납부기한의 다음날부터 자진납부일(또는 고지일)까지의 기간

6. 기준시가 과세대상 토지ㆍ건물을 양도하고 기준시가가 
    아닌
실지 거래한 가액으로     양도세를 계산해 신고ㆍ
    납부할 수 있습
니까?

양도세는 양도자산의 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감한 금액(“양도차익”이라 함)에 대해 과세하고 있습니다. 이 경우 기준시가 과세대상에 해당하는 토지ㆍ건물을 양도한 경우 그 양도가액과 취득가액은 아래의 기준시가를 적용해 계산합니다.
▶ 토지 : 개별공시지가
▶일반건물(상업용건물, 오피스텔) :국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
▶ 주택 : 건설교통부에서 공시하는 개별주택 및 공동주택 가격
그러나 납세자가 양도ㆍ취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 것이 유리한 때에는 확정신고 기한까지 취득 및 양도당시의 매매계약서 등 증빙서류를 갖춰 실지거래가액으로 신고ㆍ납부할 수 있습니다.

7. 양도세와 관련된 농어촌특별세는 어떤 경우에 신고ㆍ
     납부
해야 합니까?

조세특례제한법에 의해 양도세 비과세 및 감면 등을 받은 경우에는
감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 신고ㆍ납부해야 합니다.
다만, 아래에 해당하는 경우에는 양도세 감면세액이 발생해도 농어촌특별세가 과세되지 않습니다. 
 ▶8년이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도해 양도세가 감면된      경우 
 ▶조세특례제한법 제77조의 규정에 의해 공공용지 등으로 수용되는 농지로서 양도일 현재 자경농지인 경우 (8년 미만 자경하더라도 농어촌특별세가 비과세됨)
 ▶ 조세특례제한법 제14조의 규정에 의해 중소기업창업 투자회사 등에 주식을 출자  하는 경우 등
 
1. 양도세를 확정신고ㆍ납부할 때 주민세 소득세할도 함께
   신고ㆍ 납부해야 하나요?
   주민세 소득세할은 양도소득세 납부 세액의 10%가 과세되므로 양도소득세 신고와 함께 신고ㆍ납부해야  합니다.
주민세는 세무서장이 양도소득세를 고지할 때 함께 고지하고 있습니다.

2.  부동산ㆍ주식 등 양소세과세대상자산을 팔고 양도차손이
      생긴 때
와 여러 자산을 양도해 각 자산별로 양도차익과 차손이
      발생한 경우에는
어떻게 신고해야 하나요?
부동산 등을 양도하고 손실을 보게된 경우에도 반드시 양도소득세 확정신고를 해야 하며 자산을 수차에 걸쳐 양도하는 경우로서 각각 양도차익과 양도차손이 발생하는 때에는 부동산 등은 부동산대로, 주식 등은 주식대로 세율이 같은 것끼리 먼저 通算하고 그래도 결손금이 남는 경우는 다른 세율의 소득에서 通算합니다. 그러나 부동산 등과 주식등간에는 서로 통산하지 않습니다.

3. 납부할 양도세를 나눠 낼 수 있나요?
 납부해야 할 양도세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부기한 경과후 45일 이내 (이번 확정신고ㆍ납부의 경우에는 7월 16일까지)에 아래와 같이 분할 납부할 수 있습니다.
▶ 납부할 세액이 1천만원 초과~2천만원 이하인 경우 1천만원  이상은 5월중에 납부하고, 나머지는 7월 16일까지 납부할 수 있습니다.
▶납부할세액이2천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 50% 이상의 금액을 5월중에 납부하고, 나머지는 7월 16일까지 납부할 수 있습니다. 
 분납을 원하는 경우에는「양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서」에 나누어 낼 세액을 기재해 신고기한(5월 31일)까지 주소지 관할세무서에 신청해야 합니다. 
   ※ 주민세는 분납제도가 없으므로 확정신고기한까지 주민세 전액을 납부해야 합니다.

4. 토지 등이 공익사업을 위해 수용됐을 때도 양도세를내야 하나요?
양도자는 사업시행자로부터 수용등에 따른 손실보상을 받게 되는 것이며 이것은 양도세가 과세되는 유상양도(매매)에 해당되므로 공익사업용 토지 등으로 수용되는 경우에도 반드시 양도소득세 확정신고ㆍ납부를 하여야 합니다.
다만, 조세특례제한법 제77조의 규정에 따라 대금을 채권으로 수령시 양도세의 10%에 상당하는 세액을 감면(연간 1억원 한도)받을 수 있습니다. 
 공익사업용 토지 등의 수용에 따른 세액감면 신청은
▶ 공익사업 또는 정비사업의 경우 시행자가 양도자의 납세지 관할세무서장에게 신청해야 되며,
▶ 수용의 경우에는 양도자가 납세지 관할세무서장에게 신청하면 됩니다.

5. 실지거래가액으로 양도세를 신고ㆍ납부해야 하는경우가
   궁금합니다.
2006년도에 양도한 부동산이
고가주택에 해당하거나,
▶ 취득 후 1년 이내 양도한 부동산,
투기지역에 소재하는 부동산,
1세대 2주택 이상에 해당하는 주택,
비사업용 토지,
미등기양도자산,
▶ 허위계약서의 작성ㆍ주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 법소정의 요건에 해당하는 경우에는
양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세를 신고ㆍ납부해야 합니다.

5. 고가주택이란?
지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택이면 실지거래가액으로 양도소득세를 신고ㆍ납부해야 합니다.
특히, 고가주택의 경우에는 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 갖추었다고 하더라도 양도가액 중 6억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대해서는 실지거래가액으로 양도세가 과세됩니다.

6. 양도세를 감면받으려면어떻게 해야 하나요?
「양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서」와 「세액감면신청서」를 작성하고 감면요건을 증명하는 서류를 첨부, 관할세무서에 신고해야 합니다.

특히, 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한   농지를 양도한 경우에는 양도소득세액의 100%(5년간 1억원 한도)를 감면해 주고 있습니다. 

   ※ 8년이상 자경농지에 대한 감면신청시 증빙서류(예시) 
      등기부등본, 주민등록초본(주소지변동상황 확인), 농지원부등본,
     기
타 자경을 입증할 수 있는 서류 등
그리고 공익사업용 토지가 수용되어 채권으로 보상받우에는 조세특례제한법에 의해 양도소득세의 10%에 상당하는 세액을 감면하고 있습니다.
 
1. 양도세를 감면받으려면어떻게 하나요?
「양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서」와 「세액감면신청서」를 작성, 감면요건을 증명하는 서류를 첨부해 관할세무서에 신고해야 합니다.
▶특히, 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한 농지를 양도한 경우에는 양도세의 100%(5년간 1억원 한도)를 감면해 주고 있습니다. 
그리고 공익사업용 토지가 수용돼 채권으로 보상받우에는 조세특례제한법에 의해 양도세의 10%에 상당하는 세액을 감면(2006.12.31 양도분까지)하고 있습니다.
** 2007.1.1. 이후 양도(수용 포함)하는 분부터는 채권보상분 양도소득세 15%,  현금보상분 양도소득세 10%를 감면하는 것으로 개정됨

2. 양도세가 비과세되는 경우는 어떤게 있나요?
소득세법상 양도세가 비과세되는 경우는 다음과 같습니다.
  ①1세대 1주택의 양도
    -국내에 1주택을 보유하는 경우로서 주택의 보유기간이 3이상
     
(서울, 과천, 5대신도시내 주택은 2년 거주 포함)인 주택을 양도하는
      (단, 고가주택과 미등기 양도자산은 제외)
 ② 농지의 교환 또는 분합으로 인해 발생하는 소득
 ③법원의 파산선고에 의한 처분으로 인해 발생하는 양도소득

3. 실지거래가액으로 과세되는 1세대 2주택의 주택 수 계산은
   
어떻게 하나요?
전국의 모든 주택을 대상으로 하되 다만, 공동상속주택의 소수지분자 등에 해당하는 경우 및 조합원 입주권은 주택수에 포함시키지 않습니다. 
   ※중과되는 1세대 2주택 범위의 경우 기타지역에 소재하는 기준시가 
      3억원 이하의 주택은 주택 수에 포함되지 않으나 실가 과세되는
      1세대2주택의 범위는 가액ㆍ면적 등과 관계없이 모두 주택 수에 
      포함됨


4. 양도세가 실거래가로 과세되는 비사업용 토지는 어떻게
   판단하나요 ?
세법에서는 비사업용토지 판정시 양도시점 직전의 일정기간 동안 토지 본래의 용도로 사용하였는지 등에 의해 비사업용토지 여부를 판하도록 규정하고 있습니다.
이에 따라, 토지가 다음 요건중 하나를 충족하는 경우 사업용 토지에 해당됩니다.
   ① 양도일 직전 3년중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우
   ② 양도일 직전 5년중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우
   ③ 보유기간 중 80/100 이상을 직접 사업에 사용한 경우
 ▶ 만일, 토지가 위의 요건 중 하나라도 충족하지 못하는 경우 비사업용 토지에 해당돼
   - ’06년부터 양도세가 실거래가로 과세되고 
   - ’07년부터 양도세가 60%의 세율로 과세되며 양도자가 법인인 경우에
      법인의 양도소득에 대해 30%의 세율이 추가로 적용됩니다.
 
행복한투자 36.5도
http://club.speedbank.co.kr/yongsoo

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세무, 법률, 양도소득세, 비과세, 부동산, 실거래가, 비사업용토지, 1세대2주택

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부동산 등기부등본 보는 법 |세무/법률 이야기

2007-10-25 11:06

http://blog.drapt.com/koyongso/3984271193277997481 주소복사


 등기부 구성 및 권리
등기부용지는 표제부, 갑 구, 을 구 등으로 구성돼 있다.
표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다.
즉, 토지의 경우에는 지번.지목.지적을, 건물인 경우에는 지번.구조.용도.면적 등이 기재 됩니다.
다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개 의 건물에 대한 표제부가 따로 있다.
면적은 m2로 표시되어 있는 바 이것을 3.3025으로 나누면 평 이 됩니다.
토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재 한다.
확인사항!!
주택의 지번과 토지의 지분면적 확인- 대상부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치여부 확인.
갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재한다.
소유권에 대한 압류, 가등기, 경매 개시결정등기 그리고 소유권 의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑 구에 기재할 사항 이다.
그리고, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑 구에 기재한다.
확인사항!!
소유자 이름과 주소를 확인하고 계약시에는 소유자와 직접 계약을 체결하도록 함.
- 특히 단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하고 토지소유자와 건물소유자가 동일인 인지 확인하도록 함.- 가등기, 압류, 가압류, 예고등기 등의 여부 확인.
을구에는 소유권 이외의 권리인 지상권, 지역권, 전세권, 저당권등과 이러한 권리관계의 변경이전이나 말소가 기재된다.
갑 구에 기재되는 압류등기와 마찬가지로 을 구에 결정되는 이들 권리도 소유권보다 먼저 설정되어 있다면 이에 우선할 수 없다. 그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등본발급에 있어서는 을구를 제외한 표제부 및 갑구 만으로 구성되어 발급되고 있다.
확인사항!!
지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권등이 설정되어 있는지 확인.
- 주택임대차계약을 체결할 경우 저당권, 전세권이 먼저 설정되어있다면 경매가 실행될 경우를 배제하지 못하므로 임차인 보증금이 회수될 것인지 계산해보도록 함.
등기부상 권리 순위
- 등기부상 설정된 권리는 등기한 순서대로 순위번호가 기재되지만 접수한 날이 같으면 같은 구에서는 순위번호에 따르고 다른 구사이에서는 접수번호의 전후에 따른다.
- 부기등기의 순위는 주등기의 순위가 그대로 사용된다. 부기등기 상호간의 순위는 그 전후에 따른다.
- 가등기에 의해 본 등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다.
 
 등기부 볼 때 유의사항
갑구에선
첫째

소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지 봐야 한다.
채권자가 채권확보를 위해 채무자의 재산을 압류, 가압류 한 경우 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매 처분되는 것이기 때문. 또 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다. 이와 함께 해당 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 한다.
둘째
예고등기에 관한 것.
예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기이다.
원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소 판결을 받아야 하는 전제가 따른다. 구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알수 있다. 기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같다.
○○ 법원 99타경 ○○○호····· 경매사건(집행과 또는 신청과)
○○ 법원 93카합 ○○○호····· 가압류 또는 가처분 사건(신청과)
○○ 법원 98카단 ○○○호····· 가압류 또는 가처분 사건(신청과)
○○ 법원 99카합 ○○○호····· 예고등기(민사과)
○○ 법원 99카단 ○○○호····· 예고등기(민사과)
셋째
가등기에 관한 것,
가등기 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것.
따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소한다.
을구에선
근저당권.전세권.지상권 등이 설정되어 있는지 보아야 합니다.
근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다.
채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다.
그의 지상권.지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이다.
전세권.지상권.지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의해야 한다.
 
 등기등본 보는 법
아파트,연립,다세대 주택인 경우 등기부등본
 
 
 

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부동산 관련 세금 ! 총정리 |세무/법률 이야기

2007-10-25 10:42

http://blog.drapt.com/koyongso/3984271193276542387 주소복사

부동산 취득과 세금
 
부동산을 취득하였을 때는 부동산 소재지 관할 시/군/구청에 취득세와 등록세를 신고,납부하여야 하며 부동산을 상속 받거나 증여를 받은 경우에는 별도로 상속세 또는 증여세를 내야 합니다.
취득세 - 부동산 취득한 날로부터 30일 이내 신고, 납부
소재지 시,군,구청에 신고,납부하고 기한을 넘기면 신고불성실가산세(20%) 및 납부불성실가산세(1일-0.03%)를 추가 부담하여야 합니다. 취득세에는 농어촌특별세가 취득세액의 10%가 붙습니다.

취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가 표준액에 미달하는 때에는 시가 표준액으로 계산합니다. 다만 국가 또는 법인 등과의 거래로 취득가격이 입증되는 경우에는 사실상 취득가격에 의하여 계산됩니다.
 
취득방법 취득세 농어촌 특별세 합계
과표 세율 과표 세율
매매 ,신축,상속, 증여 ,교환 취득가액 2% 취득세액 10% 취득가액의 2.2%

[시가표준액]

구분 산정방법
건물 주택 공시가격 (공동,개별주택가액)
주택이외 당해 지자체장이 결정한 가액
토지 공시가격 (개별공시지가)

등록세 - 취득 부동산 소유권 이전등기를 하기 전에 납부

해당 시,군,구청에 납부하고 등기 신청 시 등록세 『영수필확인서』를 첨부하여 제출하여야 합니다. 등록세는 등기,등록을 하기 전까지만 납부하면 신고,납부불성실가산세가 가산되지 않습니다. 등록세를 납부할 때에는 지방교육세가 등록세액의 20% 부과됩니다.

취득방법 등록세 지방 교육세 합계(취득가액의)
과표 세율 과표 세율
매매거래 개인간 취득가액 1.5 % 등록세액 20 % 1.8 %
기타 취득가액 2.0 % 등록세액 20 % 2.4 %
신축 취득가액 0.8 % 등록세액 20 % 0.96 %
상속 취득가액 0.8 % 등록세액 20 % 0.96 %
증여 취득가액 1.5 % 등록세액 20 % 1.8 %
분할 취득가액 0.3 % 등록세액 20 % 0.36 %

* 매매거래에 따른 등록세는 각 시.도의 여건에 따라 조정될 수 있습니다.


인지세 - 계약서 등 증서를 작성할 때 인지세를 납부

부동산 소유권 이전에 관한 증서의 기재 금액별 인지세액

기재 금액 세액 기재 금액 세액
1천만원 초과 ~ 3천만원 이하
2만원
1억원 초과 ~ 10억원 이하
15만원
3천만원 초과 ~ 5천만원 이하
4만원
10억원 초과 35만원
5천만원 초과 ~ 1억원 이하 7만원

* 주택의 경우 매매계약서 상 기재금액이 1억원 이하인 때에는 인지세가 비과세 됩니다.


Tip. 부동산 보유 관련한 세금
종합 부동산세 - 국세

 • 소유한 부동산에 과세되는 보유세가 종전에는 건물은 재산세, 토지는 종합토지세로 과세하였으나, 2005년부터는 주택의 경우는 건물과 토지를 통합하여 지방세인 재산세와 국세인 종합 부동산세로 과세하며, 토지는 인(人)별로 관할 시,군,구 내 토지를 합산하여 지방세인 재산세를 과세하고, 전국토지를 합산하여 국세인 종합부동산세를 과세합니다.
각, 과세대상 물건별로 당해연도의 재산세액상당액과 종합부동산세상당액의 합계액이 전년도의 당해 세액상당액의 1.5배를 초과하는 경우 그 초과세액은 면제됩니다.

 • 매년 6월1일 현재 소유 부동산을 기준으로 과세대상 여부를 판정합니다. 따라서 만약 부동산을 팔 경우 6월1일전에 파는 것이 유리합니다.

 • 기준금액 : 인(人)별로 소유한 과세 대상별 합산 가액이 다음 금액을 초과하면 과세됩니다.

 - 주택 : 9억원 (국세청 기준시가 및 개별주택공시가격)
 - 나대지 등 : 6억원 (공시지가)
 - 사업용 토지 : 40억원 (공시지가)

 • 농어촌특별세가 종합부동산세의 20% 부과됩니다.

재산세 - 지방세

매년 6월1일 현재 토지와 건물을 보유한 자에 대하여 재산세가 부과됩니다. 재산세에는 지방교육세가 재산세액에 20% 과세되며, 공동시설세와 도시계획세가 각각 부과됩니다.

[납부기한]

대상 납부기한 납부방법 소관기관

건물분 재산세 주택분 재산세 1/2

7.16 ~ 7.31 고지납부 시 .군.구

토지분 재산세 주택분 재산세 1/2

9.16 ~ 9.30

Tip. 부동산 취득에 소요된 자금 출처 조사

직업,연령,소득 및 재산 상태 등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득 자금의 출처를 조사 받게 되고, 취득 자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 부과합니다.

자금 출처 조사 배제

취득한 재산 가액과 당해 재산 취득일 전 10년 이내에 취득한 재산 가액의 합계액이 아래의 기준 금액 미만인 경우에는 자금 출처 조사를 하지 않습니다.

구분 취득 재산
주택 기타 자산
세대주인 경우
- 30세 이상인 자
- 40세 이상인 자
   
2억원 5천만원
4억원 1억원
세대주가 아닌 경우
- 30세 이상인 자
- 40세 이상인 자
   
1억원 5천만원
2억원 1억원
30세 미만인 자 5천만원 3천만원

* 주택의 경우 매매계약서 상 기재금액이 1억원 이하인 때에는 인지세가 비과세 됩니다.

 

부동산 양도세

 

부동산을 양도(팔게 되면)하면 일반적으로 양도소득세라는 세금을 내야 하는데, 조세 정책적으로 양도 소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세할 수 있습니다.

[기본 양도 소득세율표]

과세표준금액 세율 누진공제금액
2년 이상 보유 자산 1,000만원 이하 9% -
1,000만원 초과 ~ 4,000만원 이하 18% 90만원
4,000만원 초과 ~ 8,000만원 이하 27% 450만원
8,000만원 초과 36% 1,170만원
2년 미만 보유 자산 40% -
1년 미만 보유 자산 50% -
1세대 3주택 이상자의 양도 주택 60% -
미등기 양도 자산 70% -

1세대 1주택에 대한 양도세 비과세

1세대가 양도일 현재 국내에 당해 양도주택 하나(고가주택 제외)만을 보유하고 있는 경우로서 비과세 요건을 충족한 주택을 말합니다. 비과세 요건 - 서울, 과천, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 지역은 3년 보유, 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 하고 기타 지역은 3년 이상 보유만 하면 됩니다.

Tip. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어도 양도세 내는 경우

① 1세대 1주택이라 할지라도 취득등기를 하지 않고 파는 경우(미등기 전매)에는 양도소득세 물게 됩니다. 양도차익의 70% 세금을 냅니다.

② 고가주택에 해당하면 양도소득세를 물게 됩니다.

※ 고가 주택이란? 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말합니다. 고가 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도 차익 전체에 대하여 양도 소득세가 과세되는 것이 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가과세됩니다.

세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 양도차익 계산식

(양도가액 - 취득가액) * (양도가액 - 6억) / 양도가액

 


1세대 2주택이라도 양도소득세를 과세하지 않는 경우

① 양도소득세가 비과세되는 집 한 채를 가지고 있던 1세대가 이사를 가기 위해 새 집을 사고 1년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도세가 과세되지 않습니다.

② 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 일반 주택을 먼저 팔 때에는 상속 주택에 관계없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 봅니다. 그러나 상속 주택을 먼저 팔 경우에는 양도 소득세가 과세됩니다.

③ 한 울타리에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두 사용하고 있다면 1세대 1주택으로 봅니다.

④ 양도소득세 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기 이전을 하지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 입증되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.

⑤ 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.

⑥ 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.


 

양도 소득세 감면되는 경우

 

① 감면 내용

취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하고 5년 경과한 후에 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득과세대상소득에서 참감 후 양도소득세를 계산합니다.

② 감면 대상
 • 임대주택을 5호 이상 임대하는 자가 국민주택규모(25.7평 이하)의 주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 임대기간과 유형에 따라 양도소득세의 50% 또는 100% 감면해 드립니다. 소득세법 규정에는 임대주택 수는 같은 특별시, 광역 시 또는 도에 위치하는 주택별로 각각 합산해서 계산해야 한다고 되어 있습니다.

즉, 서울시는 5채가 종로구 강남구 등으로 흩어져 있어도 양도세 혜택을 받을 수 있지만 서울에 4채, 경기도에 1채가 있으면 세금혜택을 받을 수 없습니다. 마찬가지로 경기도에서 임대사업을 하려면 성남, 과천 등 경기도 내 주택이 5 채 있으면 세금혜택을 받을 수 있습니다.

이번 8.31 대책에서 2주택자에는 55%(주민세 포함) 중과세가 계획 되어 있지만 임대주택에 대해서는 중과세가 아닌 일반 누진세율을 적용할 것으로 예상됩니다.


 

※ 2000.11.1~2001.12.31 기간 중 비수도권 지역에 위치한 신축 국민주택을 취득한 경우 2001.1.1 이후 양도 분부터 감면 대상이 됩니다.



※ 2001.5.23~2003.6.30 기간 중 전국에 위치하는 모든 신축 주택을 취득한 경우 2001.8.14 이후 양도 분부터 감면 대상이 됩니다.


※ 서울,과천,분당,일산,평촌,산본,중동 지역 내 위치한 신축 주택의 경우에는 2003.1.1 이후 취득 분부터 감면을 해주지 않습니다.

③ 감면 사례



양도세 감면 혜택을 받는 아파트를 취득 후 6년째 팔면 5년간 발생한 양도 차익은 감면되고 1년간 생긴 양도 차익에 대해서만 양도세를 내면 됩니다. 세액 계산을 위해서는 세 시점의 기준시가가 필요합니다. 아파트를 취득(잔금지급일 기준)했을 때 기준 시가, 취득 이후 5년째 기준 시가, 양도 당시 기준 시가입니다.

취득 시점은 잔금지급일로서 분양 계약 날짜와는 다릅니다. 취득 기준시가는 분양가와는 차이가 있다는 것을 유의해야 합니다. 분양 주택의 취득 당시 기준시가를 알려면 국세청 홈텍스 서비스를 이용하는 것이 편리합니다. 아파트가 있는 지번의 개별 공시지가와 분양계약서에 나온 대지 면적과 평수 등의 정보를 입력하면 기준시가가 계산됩니다.

예컨대 분양 당시 기준시가가 3억원, 입주 후 5년째 기준시가가 7억원, 매도 당시 기준시가가 8억원이라고 한다면 5년간 발생한 양도 차익이 전체 차익의 80%라는 것을 계산할 수 있습니다. 이런 경우 양도 차익 5억원의 80%인 4억원이 양도세가 감면되는 부분입니다. 양도소득세가 감면되는 경우에도 감면되는 양도소득세액의 20%에 농어촌특별세를 납부하여야 합니다. 또한 납부하는 양도세액의 10%를 주민세로 내야 합니다.

1세대 3주택 양도소득세 중과세

① 실제 거래 가격으로 양도소득을 계산한다.

② 장기보유특별공제를 받지 못합니다.

③ 60%의 높은 세율이 적용됩니다.

 

① 의 주택 수 기준은 전국의 모든 주택에 적용됩니다. 즉 주택 수에 포함되는 별도의 기준이 없다는 말입니다.

② 와 ③ 의 주택 수 기준은 아래의 경우에 한해서 적용됩니다. 따라서 ① 에만 해당하는 경우 주택은 ②, ③ 에 적용은 받지 않습니다.

 • 지역 기준 : 수도권(서울,경기,인천) 광역시 소재 주택.
   (단, 광역시의 군 지역,경기도의 읍/면 지역 제외.)

 • 가격 기준 : 수도권,광역시 이외에 위치하는 주택.
   (앞서 언급한 지역 기준에서 제외지역 포함으로 기준시가 3억원을 초과하는 주택.)


Tip. 양도소득세 계산 방법



Tip. 장기 보유 특별 공제 (2005.09.30 현재)

보유 기간 공제율 (%)
3년 이상 5년 미만
양도 차익의 10%
5년 이상 10년 미만
양도 차익의 15%(25%)
10년 이상 양도 차익의 30%(50%)

① ( )는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 기준면적 미만의 고가주택 적용

② 기준면적
 • 아파트 등 공동주택 - 전용면적 45평
 • 단독주택 - 건평 80평 및 대지 150평

③ 양도 소득 기본 공제 : 연간 250만원 공제합니다.

Tip. 양도세 실전 사례

1억 8,000만원짜리 단독주택과 투기지역에 시가 3억 2,500만원인 아파트(분양가 1억 2,000만원)가 있습니다. 둘 다 보유한 지 10년이 넘었습니다. 아파트를 팔면 양도소득세가 어떻게 되는지... 만일, 무주택 세대주인 조카(만 34세)에게 2억 5,000만원에 아파트를 팔면 어떻게 되는지..

내년까지는 정상세율로 양도세를 내고 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다. 아파트는 현 시세대로 팔면 주택을 구입했을 때 들어간 취득.등록세 등 필요경비를 공제하고 2억원 정도의 양도차익이 발생한다고 가정하고, 10년 이상 아파트를 보유했기 때문에 양도차익의 30%인 6,000만원을 공제받습니다.

이 경우, 양도소득은 1억 4,000만원이 됩니다. 여기에 양도세 기본공제액 250만원을 빼고 남은 1억 3,750만원이 과세표준이 됩니다. 과세표준이 8,000만원을 넘을 경우 36%의 세율을 곱한 값 4,950만원에서 1,170만원을 뺍니다. 이렇게 계산하면 내야 할 양도세는 3,780만원입니다.

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정 신고를 하고 자진 납부하면 양도세액의 10%(378만원)를 추가 감면 받아 3,402만원입니다. 감면을 받을 경우 감면 받은 금액의 20%를 농어촌특별세(75.6만원)로 내야 합니다. 이와 별도로 실제 납부한 양도세의 10%(340.2만원)를 주민세로 내야 합니다.

세금 총 합계를 보면..

3,402만원(양도세) 75.6만원(농어촌특별세) 340.2만원(주민세) = 3,817.8만원


만일, 조카에게 아파트를 2억5,000만원에 팔면 양도소득세는 2,000만원 정도로 줄어들지만 소득세법 101조에 따르면 친족 등 특수관계인과의 거래를 통해 조세 부담을 줄인 경우 이를 인정하지 않는다는 조항이 있어 관할 세무서가 시가대로 양도세를 과세할 가능성이 있습니다.

※ 2007년 경우라면..

수도권에 1억원을 넘는 주택 두 채가 있어 2007년부터는 양도세 중과 대상입니다. 따라서 2007년 이후 아파트를 팔면 장기보유 특별공제를 받지 못하고 50%의 세율이 적용됩니다. 이 경우 양도차익 2억원의 50%인 1억원을 양도세로 내야 합니다.

Tip. 2주택자 양도세 규정

보유 주택 수 - 1세대 2주택
2005년  • 투기지역과 주택거래 신고 지역 이외 지역 기준 시가로 과세
 • 투기지역과 주택거래 신고 지역 실거래가로 과세
2006년  • 실거래가로 과세
 • 15년 이상 보유하고 있다가 판 경우 양도 차익의 45% 특별공제
2007년 이후  • 50% 중과세 (수도권 기준시가 1억원 이하 , 지방 기준시가 3억원 이하 주택 제외)
 • 조합원 분양에 따른 입주권도 주택수 포함
 • 장기보유특별공제 배제

Tip. 2주택 상황별 양도세 전략

1가구 2주택 여부를 판단할 때 수도권과 광역시 주택은 기준시가에 상관없이 모든 주택을, 지방 주택은 기준시가가 3억원을 초과하는 주택만 대상으로 합니다.

2주택이라도 중과되지 않는 사례들 - 2007년에 팔 경우

 • 지방의 3억원(이하 기준시가) 이하 2채 - 2채 모두 대상 안됨
 • 수도권·광역시의 1억원 이하 1채와 지방에 3억원 이하 1채 - 2채 모두 대상 안됨
 • 지방의 3억원 이하 1채에 지방의 3억원 초과 1채 - 3억원 초과만 인정하므로 1주택
 • 수도권·광역시의 1억원 초과 1채에 지방의 3억원 이하 1채 - 수도권 1채만 인정

어느 주택을 팔더라도 양도세 중과 대상이 되지 않습니다. 단, 수도권·광역시 1억원 이하 주택일지라도 도시 및 주거환경 정비법에 의한 정비구역으로 지정된 재건축·재개발 대상 주택은 중과 대상에서 제외되지 않습니다.

 

수도권·광역시 1억원 이하 주택 2채 - 2007년에 팔 경우

1가구 2주택자이지만 1억원 이하라 어느 주택을 팔더라도 50% 중과 대상이 되지는 않습니다. 그러나 1가구 다주택자에 해당돼 2006년부터는 투기지역 여부에 상관없이 양도세가 실거래가를 기준으로 부과됩니다. 따라서 비투기 지역에 있는 주택은 양도세가 실거래가로 적용되지 않는 2005년 안에 처분하는 게 유리합니다.

수도권·광역시의 1억원 이하 1채, 1억원 초과 1채 - 2007년에 팔 경우

1가구 2주택자이므로 어느 것을 먼저 팔더라도 2006년부터는 실거래가 부과는 피할 수 없습니다. 그러나 1억원 이하 주택을 먼저 팔면 양도세 50% 중과는 피할 수 있습니다. 2주택 보유자라도 수도권·광역시의 1억원 이하 주택은 50%로 중과하지 않고 9∼36% 일반세율을 적용하기 때문입니다. 그러나 1억원 초과 주택을 먼저 파는 경우 단일세율 50%로 중과됩니다.

수도권·광역시의 1억원 이하 1채, 지방의 3억원 초과 1채
 
2007년 기준 1가구 2주택자이지만 수도권·광역시의 1억원 이하 주택을 먼저 팔면 수도권·광역시의 1억원 이하 주택은 양도세 중과 대상에 포함되지 않으므로 기존 세율 9∼36%가 적용됩니다. 팔고 난 뒤에는 1가구 1주택자가 되므로 중과 대상에서 벗어나게 됩니다. 반면 지방의 3억원 초과 주택을 먼저 팔면 양도세 50% 중과 대상이 됩니다.

수도권·광역시의 1억원 초과 2채 또는 지방의 3억원 초과 2채 - 2007년에 팔 경우
 
수도권·광역시의 1억원 초과 주택 두 채를 보유한 상황과 지방의 3억원 초과 주택 두 채를 보유한 상황은 모두 주택 매도 순서에 상관없이 2007년에는 양도세 50% 중과 대상입니다. 같은 조건이라면 비교적 작은 평형의 주택을 먼저 파는 게 좋습니다. 통상 소형보다 중형 아파트의 투자 수익이 크기 때문입니다.

수도권·광역시 1억원 초과 1채에 지방의 3억원 초과 1채
 
두 주택 모두 양도세 중과 대상 주택에 해당하므로 어떤 주택을 먼저 팔더라도 2007년에는 양도세 50% 중과를 피할 수 없습니다.


수도권 및
광역시
지방 양도세 부과 방법과 전략
1억원 이하 1억원 초과 3억원 이하 3억원 초과 주택 매각 순서 무관하게 중과 대상에서 제외됨.
(재건축,재개발 대상 주택은 예외)
    2  
1   1  
    1 1
  1 1  
2       세금이 실거래가로 매겨지나 50% 중과세 대상은 아님.
비투기 지역 내 주택은 2005년 중 팔아야 유리.
1 1     세금이 실거래가로 부과되나 1억원 이하 주택을 먼저 팔면 50% 중과는 피할 수 있다.(1가구 2주택 아니므로)
1     1 지방의 3억원 초과 주택을 먼저 팔면 중과되지만 수도권 및 광역시 주택을 먼저 팔면 중과 대상이 아니다.
1 2     매도 순서에 상관없이 50% 중과되므로 투자 수익이 낮은 주택을 먼저 파는 게 유리하다.
      2
  1   1 어느 주택을 먼저 팔더라도 중과 대상임.

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종부세 바로알기-②알아두면 유익해요 |세무/법률 이야기

2007-10-22 05:05

http://blog.drapt.com/koyongso/3984271192997107818 주소복사

종부세 바로알기-②알아두면 유익해요
 
올해 과세되는 종합부동산세는 그 대상과 합산방법이 작년과 달라졌다. 주택의 경우 과세대상이 공시가격 기준으로 9억 원에서 6억 원으로, 토지는 6억 원에서 3억 원으로 확대됐다. 또 과세기준일 현재 실제 주거용으로 사용되는 오피스텔은 과세대상에 포함되도록 했다. 종부세 과세와 관련해 달라진 내용을 3회에 걸쳐 소개한다.

① 이렇게 바뀌었어요
② 알아두면 유익해요
③ 재산세와 이런 점이 달라요

◆ 과세대상은 6월1일 기점 현재 주거용으로 사용되는 건물

주택은 단독주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관)과 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사)으로 구분된다.

이 중 종부세 과세대상이 되는 주택은 과세기준일인 6월 1일을 기점으로 현재 주거용으로 사용되고 있는 건물을 말한다.

오피스텔의 경우 현황과세의 원칙에 따라 실제 주거용으로 사용되면 주택으로 분류돼 종부세 과세대상이 된다. 오피스텔에 대한 실제 사용현황은 과세기준일에 시·군·구에서 파악해 1차적으로 주택분 재산세가 부과되고 이를 바탕으로 종부세가 과세되는 것이다.

◆ 과세기준일 매매는 매수자가 종부세 내야

과세대상 부동산(주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지)을 과세기준일 현재 보유하고 있는 개인이나 법인이 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

만일 과세기준일에 과세대상 부동산의 매매가 이루어진 경우(잔금청산일 또는 등기·등록일 중 빠른 날)에는 지방세법 운영세칙에 의해 매수자에게 종합부동산세 납세 의무가 부여된다.

따라서 종부세 과세대상이 되는 부동산을 구입하려는 개인이나 법인은 이 점을 감안해 매매 시점을 잡아야 한다.

◆ 임대사업자등록은 과세기준일까지 마쳐야 합산에서 배제

장기임대주택 사업자가 소유 임대주택을 종부세 합산대상으로부터 배제 받으려면 3가지 요건을 모두 충족해야 한다. 먼저 아래 표의 기본요건을 충족해야 한다.






다음으로 과세기준일까지 시·군·구에 임대사업자 등록과 세무서에 사업자등록을 마친 후, 종부세 신고기간(매년 12월 1~15일) 내에 임대주택 합산배제 신청을 해야 종부세 합산배제를 받을 수 있다.

다만, 다가구주택은 임대주택법상 구분소유가 불가능하므로 거래의 단위가 되는 전체주택을 주택 한 채로 보는 문제점이 있어, 임대사업자등록이 불가능한 점을 고려해 시·군·구에 임대사업자등록을 하지 못한 경우에는 관할세무서에 사업자등록만 해도 가능토록 했다.

◆ 합가 후 2년 이내 주택은 합산과세에서 제외

합가한 경우 하나의 세대이므로 원칙적으로 종부세를 합산과세 하게 된다.

다만, 혼인이나 60세(여자인 경우 55세) 이상의 직계존속을 모시기 위해 합쳐 1세대를 구성하게 되는 경우에는 혼인한 날 또는 합가한 날로부터 2년 동안은 합가전의 상태를 각각 독립된 세대로 인정한다.

따라서 2년 동안은 주택 또는 토지를 소유한 자, 그리고 그와 합가한 자를 각각 1세대로 보아 종부세 과세여부를 판단하게 된다.

◆ 공시가격에 대해서는 이의신청 등 통해 구제

개별 및 공동주택가격, 개별공시지가에 대해 이의가 있는 소유자 등은 당해 시장·군수·구청장이 가격 공시에 앞서 실시하는 가격열람 및 의견제출 기간(20일간) 내에 의견을 제출할 수 있다.

시·군·구에 비치된 서식을 작성해(공동주택은 인터넷 홈페이지의 소정양식에 의견 기재해 등록할 수도 있음) 단독주택 및 토지의 경우 당해 시장·군수·구청장에게, 공동주택은 건설교통부장관에게 의견제출하면 된다.

‘의견제출’을 하면 현지 재조사 및 감정평가사의 검증을 거쳐 결과통지(의견제출 기간이 만료된 날부터 30일 이내)를 받을 수 있다.

공시가격의 결정·공시 후에는 개별 및 공동주택가격의 경우 공시기관(건설교통부장관, 주택 소재지 관할 시장·군수·구청장)에 공시일(4월 28일)부터 30일 이내에, 개별공시지가는 공시기관(토지 소재지 관할 시장·군수·구청장)에 공시일(5월 31일)부터 30일 이내에 서면으로 이의신청을 하면 구제받을 수 있다.

이의 신청 기간이 지난 경우에는 원칙적으로 불복을 제기할 수 없다. 다만, 공시한 가격이 계산이 잘못되거나 기재에 오류가 있거나 그밖에 표준지 선정의 착오 등 가격의 산정이 중대하고 명백하게 잘못된 경우에는 가격을 공시한 기관에 정정을 요구하여 그 처리결과에 따라 구제받을 수 있다.

◆ 과다납부시에는 경정청구를 하면 구제 가능

종합부동산세 신고서를 법정신고기한 내에 제출한 납세의무자는 종부세법에 의해 신고해야 할 세액보다 적게 신고한 경우에는 납세지 관할 세무서장이 결정 또는 경정해 통지하기 전까지는 국세기본법에 의한 수정신고 및 추가납부 할 수 있으나, 이때에는 산출세액의 3% 세액공제 혜택을 받을 수 없다.

이와 반대로 세액을 과다하게 신고한 경우에는 법정신고기한 경과 후 3년 이내에 경정청구를 하면 환급 받을 수 있다.

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