최근 양도소득세 등 부동산 거래세 강화에 따라 상속이나 증여로 눈을 돌리는 사람들이 늘고 있다. 실제 지난해 상속 및 증여에 의해 걷힌 세수는 2조 1,983억 원으로 2년 전에 비해 약 4,000억 원 증가했다. 그러나 조금만 관심을 가진다면 상속이나 증여를 통해 고스란히 나가는 세금을 절감할 수 있는 길을 찾을 수 있다. 상속ㆍ증여세를 절세할 수 있는 방안을 알아본다.

◆ 사전증여를 통한 상속세 절감

피상속인이 죽기 전 재산을 배우자나 자녀에게 미리 증여하게 되면 상속세를 절세할 수 있다. 예를 들어 2003년 김모씨가 시가 10억 원짜리 아파트를 아들에게 증여하고, 증여세 2억 3,100만 원을 납부했다. 3년 뒤 그 아파트가 뉴타운사업이 진행되면서 20억 원의 보상을 받았고, 김모씨는 2007년에 사망했다.

현행 세법에서는 피상속인이 상속인에게 재산을 증여한 후 10년 이내에 사망하면 증여재산에 대해 상속이 이뤄진 것으로 간주한다. 따라서 2007년 상속이 개시되면 2003년에 아들에게 증여한 재산은 상속재산으로 합산해 계산해야 한다. 문제는 상속재산이 아들에게 증여할 당시의 가액 10억 원이냐 아니면 상속 개시일 현재의 시가인 20억 원이냐 하는 것이다. 현행 상속세 및 증여세법에서는 ‘상속재산에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다’고 돼 있다. 따라서 이 경우에 합산한 증여재산은 10억 원이 되며, 이미 납부한 증여세 2억 3,100만 원도 상속세에서 공제된다.

그러나 김모씨가 사전증여를 하지 않았다면, 현재 시가 20억 원이 상속재산이 됨으로써 아들은 4억 4,000만 원의 상속세를 내야 한다. 이는 사전 증여했을 때보다 2억 900만 원을 더 내게 되는 것이다. 따라서 향후 가치상승이 예상되는 재산은 과감히 사전증여를 하는 것이 상속세를 절감하는 방법이다.

◆ 부담부증여를 통한 증여세 절감

부담부 증여란 증여재산과 함께 보증금이나 주택담보대출 등의 채무까지 이전해 주는 증여를 말한다. 이에 부담부 증여가 이뤄질 경우 전세 보증금이나 담보대출 등에 대해서는 양도소득세가 그 외의 부분에 대해서는 증여세가 과세된다. 부담부 증여를 잘만 이용하면 일반증여 때보다 증여 받는 사람의 과세부담을 줄일 수 있을 것이다.

예를 들어 10년 전 배모씨가 8억 원을 주고 산 아파트(현재 12억 원)를 딸에게 일반 증여하다면 모두 2억 7,000만 원의 증여세가 부과된다. 그러나 배모씨가 전세 보증금과 대출금으로 6억 원 상당의 채무를 갖고 있는 상황에서 부담부 증여를 하게 되면, 6억 원(아파트 가격- 부채비용)에 대한 증여세 1억 원과 나머지 6억 원(전세 보증금 대출금)에 대한 양도소득세 3,400만 원을 더해 1억 3,400만 원만 내면 된다. 일반 증여 시 보다 약 1억 3,600만 원 정도를 절세하게 되는 셈이다.

또 배모씨가 1가구 2주택자라면 증여세 1억 원과 양도세 9,700만 원을 합쳐 총 1억 9,700만 원을 납부해야 한다. 이는 일반증여 때보다 약 8,000만 원의 절세효과를 보게 되는 것이다. 그러나 부동산 가격의 폭등으로 인해 양도차익이 8억 원까지 증가했다면 배모씨가 부담해야 하는 양도세가 2억 9,400만 원으로 늘어 일반 증여 때보다 2,000만 원을 더 납부해야 한다. 따라서 부담부 증여 시에는 증여세를 절감한 금액보다 양도차익이 작을 때 효과적인 절세가 가능하다는 점을 알아둬야 한다.

◆ 보험을 활용한 상속세 절세

보험에 따른 상속세는 보험계약자, 피보험자, 수익자를 누구로 하느냐에 따라 과세여부가 달라진다. 따라서 보험을 계약할 때 상속세를 절세할 수 있는 방법은 보험계약자와 수익자 모두를 상속인(자녀)으로 하고, 피보험자를 피상속인(부모)으로 하는 것이다. 이 방법은 피상속인이 사망 후 상속인이 보험금을 수령할 때 상속세를 내지 않아도 되는 장점이 있다.

단 주의해야 할 점은 자녀(상속인)의 소득범위 내에서 보험료를 지불해야 하며, 보험료의 지급도 자녀(상속인)의 계좌에서 이체되게끔 하는 것이다. 만약 아버지(피상속인)가 사망한 후에 자녀(상속인)가 보험료를 지불한 증거가 없다면 아버지가 대신 보험금을 불입한 것으로 간주해 상속세에다 가산세까지 부과될 수 있기 때문이다.

◆ 상속재산은 분할 상속이 유리

30억 원의 재산가인 현모씨는 자신이 죽으면 아내는 16억 원, 아들 둘은 각각 7억 원씩 재산을 상속하도록 3년 전 유서를 적어뒀다. 올해 현모씨가 사망하면서 아내와 아들 둘은 재산을 상속받았고 총 1억 8,000만 원(아내 아들 둘)의 상속세를 납부했다. 그러나 3년 후 어머니도 사망하면서 16억 원이 8억 원씩 아들 둘에게 상속돼 총 1억 원의 상속세를 냈다. 이럴 경우 현모씨 자식들이 6년 간 지급한 상속세 금액은 총 2억 8,000만 원이다.

그러나 현모씨 부부가 아무런 준비없이 30억 원의 재산을 아들 둘에게 바로 상속하게 되면 상속세 비용은 더 커지게 된다. 아들 둘에게 각각 15억 원씩 재산이 상속되었다면, 총 4억 8,000만 원의 상속세를 지불해야 한다. 이는 아내와 아들 둘에게 분할 상속했을 때보다 2억 8,000만 원을 더 납부하게 되는 것이다. 따라서 상속재산이 있을 경우에는 분할해서 상속하는 것이 더욱 효과적일 수 있다.

◆ 부채와 상속세액이 상속재산보다 크면 상속포기 해야

상속이 개시되면 피상속인의 재산상 모든 권리와 의무를 상속인에게 상속하게 된다. 이때 상속재산이 상속세와 부채비용을 합한 것보다 작을 경우 상속인은 오히려 손해를 입을 수 있다.

예를 들어 부모님이 시가 10억 원의 빌딩과 9억 원의 부채(대출금 보증금 등)를 남겨놓았다면 대부분 자녀들은 1억 원(상속재산-부채비용)에 대해서만 상속세가 과세된다고 생각한다. 그러나 자녀들 생각과는 달리 상속세는 빌딩 시가인 10억 원에 대해 과세되기 때문에 총 2억 9,000만 원을 납부해야 한다. 부채비용 9억 원과 상속세 2억 9,000만 원을 합하게 되면 빌딩 시가인 10억 원 이상의 비용이 나온다.

따라서 상속세와 부채비용이 상속재산보다 클 경우 자녀들은 상속포기를 통해 아버지의 재산을 물려받지 않는 것이 현명한 선택이다. 이때 상속포기는 상속 개시를 안 날부터 3개월 이내에 가정법원에서 해야 한다.

 

[자료원:부뱅]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

돈되는 땅을 만들어라.

 

자료출처: 부자되는 벼리벼리 富로그

 

 

'그 빌라 평당매매가가 얼마예요?'

 

재개발 지분을 매입하려 할때 누구나 이 질문을 가장 먼저 하게 됩니다.

하지만 이 질문은 '잘못된 재개발 접근방식'의 표본입니다.

 

그 이유를 지금부터 차근차근 설명해 드리겠습니다.

 

 

 

 

아래는 한 재개발 지역의 시세와 권리가액(감정평가액)입니다.

 

 

 

 

이 두 물건 다 34평형 아파트에 배정되었습니다.

그렇다면 투자수익률을 비교해 봅시다.

 

34평형 아파트의 조합원 분양가 3억9천6백만원, 일반분양가는 4억9천5백만원입니다.