신문에는 중국펀드,국내펀드 광고가 지면 가득히 채웠졌었습니다. 투자는 순환합니다. 사람들은 이번에는 틀릴 것이라고 하지만 투자패턴은 항상 똑 같습니다.

소수의 선지자가 선점하고 다수의 대중이 뒤따르면 가격은 오르지만 다수의 대중이 매수를 하고나면 더 이상의 추가매수 여력이 없기 때문에 하락합니다.

다수의 대중과 반대로 홀로 가야하는 투자의 길,,,,,상당히 외롭고 힘든 길입니다. 아직은 이른것 같지만 서서히 주식시장도 관심을 가져볼때가 된것 같습니다.

대중의 공포가 많을수록 이익도 늘어납니다

2.주식형펀드→특판예금 ‘돈의 회귀’ 시작, 한겨레

금리가 급등할때는 누구나 공포에 빠지게 됩니다. 2주일전 인천에서 전문 투자자와 식사를 할때 금리가 14%까지 올라갈것 같다고 전망을 하거든요. 소스는 누구냐고 물어봤더니 은행 PB라 대답하더군요.

미국 월가를 말할때 지하철 타고 출근하는 사람이 리무진 타고 오는 사람에게 자산 상담을 해주는 곳이라고 하더군요. 금리를 알수 있는 사람은 아무도 없습니다. 은행에서 펀드로 자금이 대이동하면서 CD금리가 급등하였지만 금리가 급등할수록 은행예금으로 회귀하는 자금도 생깁니다.

무한정 상승하는 경제현상은 없습니다

3.강남권 고가 1주택자 최대 수혜

11월에 부동산 시장이 침묵하고 있을때 필자가 제일 먼저 버블세븐 중대형으로 시장 회귀될것이라는 예측을 했습니다. 요즘 부동산업계의 오피니언 리더라고 하는 사람들이 이제서야 버블세븐을 주목합니다.

부동산업계에는 거짓 전문가들이 많습니다. 전문가의 말을 믿을때는 그 분들이 과거에 발표했던 칼럼등을 모두 읽어보시기를 바랍니다. 항상 똑 같은 말만 하는 사람이 있는가 하면 뉴스에 나오는 내용 그대로 말하는 사람도 있습니다. 간혹 인터넷상 떠도는 글들을 요점정리하여 허황된 말로 혹세무민하는 전문가도 있습니다.

여기에 열광하는 대중도 있고요 안타까운 일이 아닐 수 없습니다. 어떤 일이든 선두에 서서 말하면 욕 먹습니다. 다른 전문가들 다 아니라고 하는데 혼자만 그렇다고 하는 사람이 무슨 전문가냐고.

투자자는 미래를 봐야 합니다. 아무도 모르는 미래를 보고서 한발만 먼저 나가야 합니다. 그리고 예측은 예측일뿐 사실이 아니기에 변화하는 환경에 빠른 대응이 필요합니다.

투자는 예측의 영역이 아니라 대응의 영역이기 때문입니다

4. 리모델링 ‘찬바람’, 재건축은 ‘봄바람’

이미 필자가 운영하는 카페에서 재야고수 한분이 리모델링에 관하여 정확한 분석글을 올려주셨지요. 시류에 영합하는 대중을 따라갈 필요는 없다고 봅니다

5.서울 지역 아파트 경매에 MB효과

경매시장은 강남 재건축시장과 함께 부동산 시세의 지표입니다. 작년까지는 재개발 다세대 주택에 열광하였던 경매시장이 아파트를 주목하고 있습니다.

회원님들도 여유자금이 되신다면 아파트에 주목할 필요가 있습니다. 자금이 부족한 경우에는 오버슈팅 된 인기 재개발지역 말고 내재가치 있는 재개발 지역을 선별하여 투자하시면 되고요.

아직도 인천 거점사업의 재개발 투자는 유효하다고 봅니다

6.상반기 서울 강북 전세시장 ‘불안’

전에 이 내용에 대하여 언급한적이 있었지요. 서울 뉴타운 및 수도권 전역에서 거대규모로 재개발이 진행될때 인근 지역 시세상승은 당연합니다. 위정자가 정책을 낼때 풍선효과를 분석할줄 아는 사람이 없다는 것이 아쉽습니다.

7.버블세븐지역 급매물 매입 유망

공개적으로 버블세븐 아파트라고 언론에서 말하고 있네요. 참 변화무쌍한 언론입니다. 12월말에 버블세븐은 죽었다고 하였던 언론이 몇일 사이에 말을 바뀌다니요.

필자가 지난 주 토요일 흐름을 볼때는 이제 물밑 거래가 시작되었다는 느낌입니다. 하지만 2006년 가을처럼 강한 흐름은 아직도 나오지 않고 있습니다

8.강남집값 오르면 수도권집값 덩달아 상승

이젠 상식이 아닐까요. 상식을 연구한다?

9.한반도 대운하 극비 프로젝트… 新 실크로드 '북극항로 개척하라'

2008년 부동산 최고의 상품에서 전망 했던 것인데 강화도 북부,김포 북부지역 바람 불겠네요.

10.서울시내 빈 사무실이 없다

필자가 운영하는 카페의 회원님들 분석글에 힘입어 리츠 상품 연구를 조금 했는데 만기가 가까운 리츠상품은 투자수익이 예상됩니다

11.미분양 한파속 당진 '나홀로 호황'

당진 사연 많은 곳입니다 초기에 분양됐던 읍내지구 아파트 부경등은 프리미엄이 높게 붙었다가 입주때 마이너스 프리미엄이 나왔던 곳입니다.

하지만 부동산 투자의 기준에서 볼때 인구가 유입되는 곳의 아파트는 투자가치가 있습니다. 당진은 실수요로 입주 물량해소후 다시 프리미엄이 상승했었지요.

미국은 어떨까요. 가보지를 못해서.

지금 서브프라임 위기로 급락하고 있다는데,,,,,,투자자들의 과도한 투자가 문제를 일으킨것 같습니다. 미국의 인구가 계속 늘어난다고 하네요. 미국 서브프라임 위기가 끝나는 시기를 주목할 필요는 있다고 봅니다

12.장기보유 양도세, 최고 80% 공제 합의

정부는 1가구 1주택자에게 혜택을 주는 쪽으로 방향을 잡은 것 같습니다. 어떠한 정부도 1가구 다주택자에 혜택을 주지 않겠죠. 선거때만 되면 표를 얻으려고 각종 사탕발림 정책이 쏟어지게 마련입니다.

여하튼 과거 버블세븐 열기때 처럼 똑똑한 한놈 찾아 투자자금들이 움직일것 같네요. 버블세븐 중대형 주목할 필요 있습니다.

단상을 적어 봤습니다

# 아래는 필자가 예전에 발표했던 내용이니 참고 하시기 바랍니다. 현재의 흐름과 주목해서 같이 보시면 도움이 될것입니다. 우리는 한발 먼저 선점하는 소수의 투자자가 목표이기 때문입니다.

1. 2008년 부동산 최고의 상품은?

강화도 북부지역 과 교동을 들수 있겠다. 이명박 당선인의 실용정부에서 남북한 교류의 협력지로 한강,예성강,임진강이 만나는 지점에 900만평 한국의 맨하튼으로 나들섬 계획을 발표했고 나들섬의 위치는 강화군 교동도 북동측 한강 하구이기 때문에
나들섬은 그 위치의 특성상 한반도 대운하의 관문역할을 하게 되고, 나들섬이 발전할수록 인근 지역인 강화도 교동과 강화도 북부지역은 수혜를 입게 된다.

2.부동산 투자 어디에 할것인가

최근 금리 급등, 대출규제,양도세 강화등으로 부동산 시장에서 매수하고자 하는 사람들이 많치 않습니다. 반면 펀드를 통한 주식을 매수하고자 하는 사람이 많습니다.

사람들이 몰리는 펀드등 금융상품 시세는 매수자가 많은 현 상황에서 볼때 가격이 비쌀수 밖에 없습니다. 비싸게 사서 또 다시 비싸게 팔아야 할 상황이 현재의 금융상품-펀드 상황이라고 생각합니다.

나 보다 더 바보같은 사람이 나타나 나의 물건을 비싸게 사주기기를 기다려야 하는게 현재의 펀드입니다. 반면 부동산 시장은 침묵하고 있습니다.

중기(최소 3~5년)이상의 기간에 투자를 목표로하는 부동산 투자의 성격을 감안할때지금 사람들이 몰리고 있는 강북지역, 재개발 지역,수도권 외곽 지역 보다는 부동산 시장의 태풍의 눈인 강남,서초,송파,목동,분당,용인,평촌등의 중대형에 관심을 가져야 할때입니다.
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		박찬식
		- 아파트, 청약
		- 現 ATY컨설팅 대표; (주)동천태양 대표
031-263-2777 이메일

 

(1) 급매물의 함정- `

싼 게 비지 떡'이라고 일정한 리스크를 감수해야 한다. 권리관계가 복잡하거나 문제가 있어 급매물로 나온 물건은 피해야 한다. 가압류 가처분 가등기 등 권리제한이 있으면 제한사항을 풀고 거래해야한다.

주택의 경우 주변에 쓰레기소각장 하수처리장 등 혐오시설이나 고압선 등 위험시설이 있는지 살펴야 하며 토지는 군사시설보호구역이나 상수원보호구역 등 행위제한에 묶여 있어 개발이 제한되는 경우가 있는지 살펴야 한다.

(2) 전세의 함정-

여러 가구가 함께 사는 다가구 주택의 전세를 얻을 때는 근저당과 선순위세입자 등 선순위권리가 얼마나 되는지 살펴야 한다. 최악의 경우 집이 경매에 부쳐지면 전세금 전액을 돌려받을 수 있는지 살펴보고 계약을 해야한다.

(3) 전원주택에서 알아야할 함정-

가장 중요한 것은 등기 이전 문제. 농지를 전용허가 받아 조성한 단지는 주택을 완공시켜야 등기이전이 되고, 임야는 각 필지별로 기초·외벽·지붕 스라브 공사까지 완료한 즉, 건축공정이 30%이상 진행된 후에야 개별 등기를 할 수 있다. 따라서 이런 단지는 투자시 특별한 주의가 요망된다.

(4) 상가 분양의 함정-

년간 20% 수익보장, 일정 수익이 없으면 회사에서 되사주는 리콜제 등 수익보장형 상품이 등장하고 있지만 안전장치를 갖추고 있는지 확인해야 한다.

계약서에 이 같은 수익보장 내용을 명시하지 않으면 회사측이 다른 소리를 하더라도 별다른 보상 방안이 없다. 또한 업체에서 보증서까지 발급해가며 수익을 보장한다고 해도 보증서 내용을 이행할 만한 능력이 없거나 업체가 없어져 버릴 경우 돈을 돌려 받기가 힘들다.

수익을 보장하는 업체의 재정상태 등 신뢰도를 따져보는 게 중요하다. 턱없이 높은 고수익을 보장한다는 내용은 대부분 과장, 허위 광고일가능성이 높다.

(5) 전문가도 함정에 빠지는 경매-

 경매는 부동산에서 가장 함정이 많은 곳이다. 그만큼 수익률도 높아 매력적이기도 하다. 주택경매의 경우 명도문제 등 세입자 문제를 어떻게 처리할 지 결정한 후 입찰해야 한다.

초보자의 경우 선순위세입자가 있어 전문가들이 피하는 물건임에도 불구하고 용감하게 입찰한다. 경매는 일정 비용을 지불하고 전문가에게 맡기는 것이 더 이익이 된다.

(6) 조합주택 추가 부담이 함정이다.-

일반주택 분양에 비해 조합아파트는 가격이 20% 가량 싸기 때문에 누구나 유혹을 느끼게 된다. 그러나 가격이 싼 만큼 위험도 높다.

사업기간이 길어지고 추가부담이 계속 발생해 결국 일반분양받은 것만도 못한 경우가 많다. 확정분양가라도 사업기간이 길어지면 금리비용이 들어가는 만큼 손해를 보게된다.

(7) 임대사업 앉아서는 안된다.-

임대사업자로 등록하는 과정이 복잡하고, 다세대주택의 경우 집수리비용이 만만치 않게 들어간다. 게다가 월세 세입자들의 요구사항은 전세와는 기본적으로 다르다.

월세 연체, 쓰레기 처리, 상하수도 개보수, 지하방 습기 등 주택관리에 신경쓸 곳이 한두가지가 아니다. 단순한 수익률 외에도 스스로 임대사업을 할 수 있는 정신적 시간적 여유가 있는 지 살펴야 한다.

(8) 청약률이 높다고 투자가치 높은 것 아니다 -

 청약률이 높아도 단기 프리미엄을 노리고 계약 전 전매를 하겠다는 투기꾼이 많이 몰렸을 때는 계약과 동시에 프리미엄이 썰물처럼 빠지게 된다.

소위 떴다방들은 입지여건이 좋다고 알려진 단지에는 몰려다니면서 가격을 조작한 후 치고 빠지는 경향이 있다. ! 이런 곳에 현혹돼 분양권을 사면 울며 겨자먹기로 입주할 때까지 끌어안고 가게된다.

(9) 한강변이라고 다 한강이 보이지 않는다-

 한강변이라도 동호수에 따라 한강이 진짜로 보이는 곳은 제한적일 수 밖에 없다. 분양을 받을 때는 한강조망이 가능한 곳이 몇퍼센트가 되는 지 따져야 하고, 경우에 따라서 한강이 보이는 분양권을 매입하는 것이 나을 때가 많다. 한강이 보이면 차량 소음이 날 가능성도 높다.

(10) 역세권이라고 무조건 투자 1순위는 아니다

- 지하철이나 전철을 끼고 있는 아파트는 투자 1순위다. 그러나 역과 가깝다고 해서 무조건 좋은 것은 아니다. 오히려 역사 바로 옆에 위치해 투자가치가 떨어지는 곳도 있다.

사람과 차량의 소통이 많아 번잡스럽고 시끄러운데다 먼지가 많아 생활이 불편하기 때문이다. 이런 경우 오히려 역에서 한 블록 정도 떨어진 곳의 아파트값이 더 비싸다.

(11) 부동산 직거래 함정 등기부등본이 푼다.

- 중개수수료를 줄이기 위해 직거래하는 경우가 많다. 직거래 매매는 중개인이 없기 때문에 가격 협상이 쉽지 않고 막상 집을 방문한다고 해도 보여 주기가 겁이 난다. 

가장 주의할 점은 법률관계를 잘 모르기 때문에 소유명의자가 아닌 딴 사람과 계약하는 경우이다. 등기부등본을 확인하고 소유자와 권리제한 사항 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 등기부등본을 정확하게 해석할 능력이 없으면 직거래는 포기하는 것이 좋다.

(12) 전문가들의 조언은 참고사항일 뿐.-

 부동산전문가는 총론에서 전문가일 뿐이다. 부동산은 현장성과 개별성이 가장 강한 상품이기 때문에 일반적으로는 맞는 말일지라도 구체적인 물건에서는 다른 결과가 나타나는 경우가 비일비재하다. 전문가의 조언을 귀담아 듣되 결정을 스스로 한다는 자세가 필요하다.

(13) 경거망동의 함정. -

수천만원에서 몇십억원의 금전이 오가는 부동산 거래는 아무리 신중해도 지나치지는 않다. 계약한 후에 돌이키려면 엄청난 손실이 기다리고 있다.

경기 흐름, 부동산 시장 상황, 입지여건, 물건의 장단점과 쓰임새, 다른 물건과의 가격 비교, 환금성 등 충분한 검토가 이루어 진 후에 계약서에 도장을 찍어야 한다. 부동산 계약은 단순한 수익률 게임보다 한 차원 높은 선택이다.

2000년대 들어 소외되고 오르지 않았던  구도심 내의 소형 및 중형아파트가 상대적으로 떠오르는 시기였읍니다.
 
뉴타운 재개발 바람으로 인한 빌라 연립등의 가격상승은 인근의 소외된 기존 아파트에 대한 관심과 수요를 유발하였고, 신규 분양되는 택지개발지구의 아파트 가격 역시 만만치 않은 가격으로 분양되었으며, 상대적으로 구도심 재개발 재건축 기대하며 부동산 가격을 끌어올렸읍니다.

가격이 올라가면서 매매대상 물건이 들어감과 아울러 금융규제로 인하여 다주택 투자수요 여력을 가진 신규 수요층이 눈높이를 많이 낮추고 몸사리는 상충효과가 유발되었기 때문이라 생각합니다.

2008년 새롭게 신규 아파트를 분양받고자 기다리는 분들이라면, 우선 분양가 상한제 적용에 따라 상대적으로 저렴하게 분양되는 구도심권 신규 아파트 일반분양 물량에 관심을 가져야할 것입니다.

기존 선호되는 택지개발지구 분양은 이미 어느정도 분양완료 수준이고, 향후 분양될 광교 위례신도시 등은 모든 분들에게 초미의 관심 대상이기에 상대적으로 높은 청약가점을 유지한 분과 어느정도의 운( 워낙 많은 분들이 청약할 것은 자명하므로)이 따라주어야 할 것으로 생각됩니다.

따라서 남들이 상대적으로 관심이 떨어지는 뉴타운 재개발 내 역세권 혹은 도심지의 일반분양 아파트는 투자와 내집마련에 있어서 틈새 전략중 하나라 생각됩니다.

분양가 상한제 적용 아파트는 기본 아파트 대비 '높지 않은 가격이 책정'되기에 향후 입주시 충분히 가격 상승하여 내집마련과 투자를 동시에 만족시키기 좋은 품목이 될 것이라 판단합니다.

일부 분양가 상한제에 따라 원가절감 차원에서 내부 마감재와 평면설계 등이 조금 떨어질 수 있으나 입주시 적절히 리모델링 혹은 마감재를 보완한다면 그리 문제 되지 않으리라 생각합니다.

다음은 2008년 분양 예정 주요 단지 입지 및 시공사와 분양시기입니다.
제 나름으로  관심지역   참고 지역 으로 구분하였읍니다.
 
**  아래 참고 자료는 대부분 분양가 상한제를 적용받지 않는 물량이지만
    2008년 후반기에는 어찌될 지 모르니 관심을 집중해야 할 것으로 생각되어 올립니다.
 
1)  관심지역

지 역.... ...........시 공 사.....  규 모..... 일반분양 .....분양시기 ........문 의
6호선효창공원 ..대우건설...... 302 ...... 161 .............3월 ...........539-4222
마포아현3구역 ..대우건설 ......1532 .....413..............8월 ...........2288-3114
반포3단,재건축 ..GS 건설 .......3411 ....566 .............8월........... 2005-1114
용인 성복 ..........GS 건설 .......500...... 500  .......... 2월 ...........031-235-3535
한강로 2가 .........동부건설 ......128 ......31 .............10월 ..........3484-2387 
** 규모가 작아서, 분양가 적정할 경우
성수동1가 ...........한화건설 ......230 .....230............ 미정 ........080-729-2400

 ** 규모가 작아서, 분양가 적정할 경우
성수동1가 ...........대림산업 ......196 ......196 ...........미정........ 080-783-3000
** 규모가 작아서,분양가 적정할 경우
은평뉴타2지구 .....SH공사 ........5134..... 3562 .........하반기....... 3410-7495~7
수원 광교 ............울트라건설 ..1188 ......1188 ..........10월 .........3707-7000
용인 흥덕 ............현대건설 ......570........ 570 ............1월 ..........1577-7755
성남 판교............ 대우/신구 ......948....... 948 ............2월.......... 599-7600
용인 성복 .............고려개발 ......476 ........476 ...........1월.......... 080-783-3000
용인 성복............. 고려개발 ......838........ 838 ............1월 .........080-783-3000
인천 송도 .............코오롱건설.... 236 .......197........... 하반기 .......1588-1786
용인 성복 .............현대건설 .......2157 ......2157,,,,,,,,,, 미정,,,,,,,,, 1577-7755
용인 성복 .............SK건설.......... 373 ........373........... 미정...... 080-890-7114
** 규모가 작아서,분양가 적정할 경우
용인흥덕 ..............동원개발 ........720 .........720 ...........1월
흑석5구역 .............동부건설....... 663 ..........183.......... 2월
아현 공덕5 ............삼성물산.......794 ............31........... 11월
왕십리1,2,3구역   삼성/ 대림/ GS/ 현대
                      1702/1 136/ 2101       570/ 470/ 800      미정/ 2구역9월
은평뉴타운 2지구
A,B,C 공구       현대/ 동부/ 포스코/ 두산/ 금호
                      1769/ 1811/ 1554                 1345            하반기
 
 
2) 관심지역

지역             시공사          규모             일반분양      분양시기      문의
용산 신계동   대림건설       867                289            5월          814-5104
** 분양가 싸면 최우선 검토
용인 신봉      동일하이빌    1462               1462           1월        031-712-0009
용인 신봉       GS 건설        299                299            2월        041-620-9323
남양주 별내면 대원칸타빌     495               495            12월       6677-1000
용인 풍덕천동 대우건설        158                158            3월        2288-5336
남양주 별내면   신일/대원/호반/쌍용
                    450/ 516/ 892,/ 651      450/ 516/ 892,/ 651  12월
인천 청라       호반 건설       2426              2426          1월
인천 청라       우정건설        264                264           상반기
인천 청라       인천도개공      692               692           1월
인천 청라       원 건설          1296              1296          1월

3) 관심지역

지역                     시공사            규모              일반분양    분양시기      문의
7호선숭실대인근   우방건설                                192          5월      2210-1777
인덕원역 인근       대림/고려개발                         220         1월   031-4241800
영등포구 신길동     GS 건설                                108          1월    814-5104
중동 재건축           현대,대우         3090               132          4월    02-3474-2739
 

 이들 관심지역 1,2,3, 는 각 건설사에서 발표한 지역및 분양 계획을 필자가 취합하여  개인적인 주관으로 선정 하였음으로  글을 읽고 적절성 여부는 독자가 판단해야 할 것입니다.

아파트 선택시 고려할 사항

1)  실거주 목적의 주택구입 이라면 교통및 거주 편의성 >친환경 최고급 > 투자성  순으로 고려해야 한다.

2) 입지야말로 현재가치와 미래가치를 동시에 충족시켜주는 요소이다.

3) 성숙단계의 주거지역은 급상승 급하락 하는 경우는 매우 드물다. 따라서
교육 거주 환경 커뮤니티 성격을 고려하여 선택해야 한다.

4) 분양 당시 서울 투자자가 제대로 인식하지 못하지만, 교통요지에 입지하는 비인기 택지개발지구는 상대적으로 저렴하고 어설퍼보이나 입주시 시간흐름과 함께 교통 및 편의시설이 보완 확충되는 특성으로 소자본 내집마련의 가장 좋은 방법중 하나이다.

5) 주거지역 선택에 있어  교육과 환경요소 인기가 점점 증가하고 있다. 따라서 교통 편리성과 환경 교육 요소가 충족되고 더불어 직주 근접성이 뛰어난 지역은 장기간 인기지역으로 남을 것이다.

6) 오피스텔 원룸 300세대미만 단지 (아파트및 주복) 등은  초기 소자본으로 거주를 해결할 수 있는 장점이 있으나, 장기적인 거주수단 혹은 투자수단으로 부적합하다.  따라서 비인기지역에서 급매가 저렴한 가격이라는 작은 열매의 달콤한 매리트로 선택했을 경우 매도시 늦게 저렴하게 매도될 위험이있다.

 7) 현재의 입지보다 미래 환경요소 교통요소 학군요소 직주근접성 요소 등이 개선될 지역이라면 과감히 선택하고 선택했다면 기다리는 끈기가,  투자 결정보다 더 중요하다.

8) 나와 가족이 인생의 가장 편안한 시간에 머무는 공간이다. 따라서 모든 가족구성원이 합심해서 결정한 주거공간이라면 행복도 함께 할 것이다. 

 9) 융자등의 금융비용은 현재수입과 비용지불능력에 따라 결정하지만 장기적 관점에서 수입과 지출 능력 역시 고려해야 한다.
예를 들어 현재 자녀의 교육비와 일정시일 이후의 교육비 부담은 달라질 수 있고, 금리와 수입 역시 수시로 변동될 요인이다. 능력의 최대치에 근접한 금융비용보다 적절히 차후 지출  수입 등을 고려하여 판단해야 할 것이다.

10) 집의 크기가 과다하면 소유자의 부가적 경제 부담을 증가시킬 수 있다. 평형에 따른 관리비와 아파트 인근의 물가 등 미처 고려하지 못한  품위유지비 등의 비용이 증가할 수 있다. 따라서 몸에 맞지 않은 평형을 고집하기보다 내 삶에 적당한 평형 또는 인기선호지역일 경우 5~10평 더 큰 아파트를 선택하는 것도 재테크의 방법이다.

spatha@paran.com 하영수