[머니투데이 정진우기자][[은평뉴타운 입성전략]테라스·타워·중정형 등 다양한 아파트]

내년 5월이면 은평뉴타운 1지구 입주가 시작된다. 서울시가 지난 2002년부터 '자연과 인간이 더불어 살아가는 생태전원도시'라는 구호를 내걸고 추진한 도시개발사업이 드디어 빛을 보게 되는 것이다.

은평뉴타운은 은평구 진관내·외동,구파발동 일대 349만5248㎡(105만9166평)의 쾌적한 환경속에 조성된다. 이 지역은 지난 30년간 개발제한구역(그린벨트)과 군사시설 보호구역으로 지정돼 주거환경이 열악했다. 도시기반시설도 절대적으로 부족, 종합계획적 개발이 필요했던 곳이다.

은평뉴타운은 △환경친화적 리조트형 생태전원도시 △주거·생태·문화·상업 등의 복합도시 △임대주택 공급확대를 통한 서민주거 안정 역할 △첨단 유비쿼터스 도시 등의 컨셉트를 바탕으로 조성된다.

우선 주변 공원에 어울리도록 151%의 낮은 용적률이 적용된다. 전체 면적 중 공원, 녹지, 하천비율이 30%다. 지구 중심에 있는 진관근린공원 30만평을 포함하면 공원, 녹지, 하천비율은 약 50%내외다.

은평뉴타운 안에는 북한산 계곡에서 창릉천으로 흐르는 실개천(3개노선 4.6km)가 복원된다. 에너지 효율이 높은 친환경 건축물들이 들어서고 태양열과 지열을 활용한 시설들도 건립된다. 폭 20m의 보행자 생활가로와 자전거 전용도로가 설치된다.

이 곳은 또 초고속 정보통신과 다양한 디지털 서비스가 제공되는 유비쿼터스 도시가 된다. 첨단 쓰레기 수송관 시스템이 도입돼 자원회수가 보다 편리해진다. 자립형 사립고등학교 등 학교시설 11개소가 설립되고 범죄 예방과 여성·아동 친화적 주거시설이 들어서는 환경 설계가 이뤄진다.

경관과 지형을 고려한 테라스하우스, 중정형, 타워형 등 다양한 유형의 주택들이 건립돼 경관이 매력적인 디자인 도시로 재탄생하게 된다.

시 관계자는 '은평뉴타운은 한마디로 '5有5無 도시'로 조성될 예정인데 5有란 더불어사는 자연환경, 이웃과 나눔이 있는 동네, 걷고싶은 거리, 가보고싶은 곳, 보기좋은 경관 등이 있는 것을 말한다'며 '5無는 담, 턱, 옹벽, 전신주, 간판이 없는 도시를 의미한다'고 설명했다.

주거·업무·문화·공공시설 등을 고루 갖춘 신시가지형 뉴타운으로 거듭나는 은평뉴타운 건설사업은 1,2,3지구로 구분해 단계별로 시행된다. 건축 공정율이 80% 이상 됐을때 분양하는 후분양제를 적용해 오는 12월 1지구 청약접수를 시작으로 2010년까지 모두 1만6172가구가 공급, 입주까지 완료한다.

행복한투자 36.5도
http://club.speedbank.co.kr/yongsoo

 

실패사례’로 본 단독주택 경매 투자기법③

 잔금 치르기 전 꼼꼼히 살펴야

지난번에 이어 단독주택 경매에서 조심해야 할 점을 알아보자. 단독주택은 아파트나 상가 같은 집합건물과 달리 여러 함정이 곳곳에 도사리고 있다. 이유는 바로 토지와 건물이 따로 등기되는 부동산 등기 편제에 있다. 공동주택과 집합건물인 상가는 등기부상 토지와 건물이 하나로 묶여 있어 권리관계 파악이 손쉬운 편이다. 

그러나 단독주택은 토지 따로, 건물 따로 식으로 등기부가 나눠져 있기 때문에 토지와 건물의 권리를 별도로 확인해야 한다. 주택에 딸려 있는 대지에는 여러 복잡한 공법상 규제가 얽혀 있다. 물건 분석을 소홀히 하면 추가 비용이 들거나 낙찰 받은 주택을 활용하지 못하는 경우가 생길 수 있다. 

서울 북부법원에서 경매가 진행된 서울 동대문구 회기동 소재 단층 단독주택을 놓고 연구를 해보자. 이 주택은 대지 98평에 건평은 1층 42평, 지층 27평으로 이루어진 물건이다. 최초 감정평가액 6억2102만원에서 3회나 유찰해 최저 경매가격이 3억1796만원(감정가의 51%)으로 떨어졌다가, 노모씨가 4명의 입찰 경쟁자를 물리치고 3억8350만원에 응찰해 낙찰된 주택이다. 이 주택은 경희의료원 남서쪽에 위치해 있는데 주택 전체를 4개의 방으로 나누어 세를 주고 있었던 게 특징이다. 

노씨는 입찰 전 꼼꼼한 권리분석을 통해 권리상 깨끗한 물건임을 확인했다. 등기부상 최초 근저당권자는 자산관리공사로 2억8000만원을 근저당 채권으로 설정했다가 추가로 2억4000만원을 더 설정했다. 또 기존의 주택 소유자가 주류도매업을 한 탓에 유명 주류회사가 5억원의 후순위 저당권까지 설정했다. 집을 담보로 한 저당을 최대한 행사했던 경우다. 통상 경매에서 감정가에 비해 대출총액이 많은 물건의 경우 취하 가능성이 없어 ‘경매 선수들’ 사이에서는 이런 물건은 회심의 미소를 짓게 하는 우량물건 축에 속한다.

 일부 땅이 ‘구청 소유’라니…

세입자 분석도 쉬운 편이었다. 소유자가 거주하고 있었고 4명의 임차인들 모두는 누가 시키기라도 한 듯 1000만~1500만원의 후순위 소액 임차인들이었다. 소액 임차인들은 낙찰대금에서 보증금 전액을 최우선 변제 받기 때문에 명도도 수월했다. 권리분석과 세입자 분석을 마친 노씨는 이 정도 조사면 됐다고 판단해 입찰에 덜컥 참여했다. 

그런데 세상 일이 그렇게 호락호락한 게 아니었다. 이 주택에 문제가 있다는 것을 안 것은 우연한 기회에 중개업소에 들르면서였다. 주택을 낙찰 받은 ‘무용담’을 이야기하던 중 그는 어느 중개업자에게 뜻밖의 이야기를 들었다. 그 주택 대지의 일부는 개인 땅이 아니라, 구유지(구 소유의 땅)라는 것이었다. 일부의 땅이 동대문구청의 것이란 얘기였다. 현재로서는 공시지가 기준 정도의 사용료만 매년 내면 되지만, 신축할 경우 구청에 들어가 확인해보아야 한다고 그 중개업자가 말했다. 

부랴부랴 구청 재무과 직원을 찾아가 확인하니 이 주택이 깔고 있는 대지 중 24평이 구유지였다. 예전 집주인이 구유지에까지 걸쳐서 집을 지은 것이었다. 신축할 경우 구유지를 매입하지 않으면 건축허가를 내줄 수 없다고 구에서 말했다. 당시 공시지가인 평당 500만원에 사서 건축허가를 별도로 받아야 한다는 것이었다. 이는 추가로 1억2000여만원이 든다는 말과 같았다. 

1960~70년대에 지어진 주택들은 지적 정리가 엉성하다. 대충 건축부터 먼저 하는 이상한 관행이 판을 쳤었다. 법을 무시해서라기보다는 토지구획 정리가 완벽하지 않은 상태여서 감(感)에 의한 건축이 통용되던 시기였다. 내가 경매투자에서 ‘물건 분석’의 중요성을 강조하는 이유가 바로 여기에 있다. 이를 소홀히 하면 재산적 손해는 물론이고, 투자 목적에 맞지 많은 절름발이 부동산을 만날 수도 있게 된다. 이런 하자물건을 낙찰받고서는 나에게 도와 달라는 이들이 많다. 경매투자는 그리 만만한 게 아니라는 걸 말하고 싶다.

이번에는 초보 투자자의 물건 분석 ‘실패담’을 알아보자. 내가 아는 사람 중 황모씨는 몇 번 경매낙찰을 받은 경험이 있다. 내가 그간 도와주기는 했었지만 황씨 자신이 2년 정도 경매를 통해 돈을 운용해왔기에 스스로 충분히 할 수 있다며 직접 경매투자에 뛰어들었다. 그는 권리 분석은 나름대로 ‘준 고수’지만 물건 분석은 그렇지 못했다. 얼마 전 그가 낙찰받고 문제가 생겼다며 연락을 해왔다. 

경매에 부쳐진 주택은 서울 송파구 풍납동에 있는 대지 23평, 건평 20평의 단층집이었다. 감정가 1억1989만원에 3회 유찰 후 최저 경매가가 6138만원으로 내려갔다. 저가매입의 기회였다. 권리 분석도 큰 문제가 없었다. 하나은행이 2001년에 5200만원의 근저당을 설정한 이후 몇 개의 저당권과 압류 등이 설정돼 있지만 낙찰 후 직권으로 말소되는 권리였다. 

세입자 문제도 쉽게 해결되는 물건이었다. 은행 저당권 설정 이전에 전입신고를 마치고 살고 있는 세입자가 2세대 있었다. 1세대는 전세입자이고 1세대는 전세계약 없이 점유하고 있는 상태였다. 

세입자 분석을 할 때 문제가 되는 것은 입찰물건 명세서상에 없는 세입자가 불쑥 나타나거나 세입자 조사를 소홀히 해 꼬박 돈을 물어주는 경우다. 그러나 지피지기면 백전백승이라고 미리 물어줘야 할 전세금액을 계산하고 입찰한다면 승산 있는 투자라고 할 수 있다. 전세만료 때에 전세금 전액을 돌려주면 이사비 등 추가비용이 전혀 들지 않고 집을 넘겨받을 수 있다. 

또 낙찰대금으로 등록세, 취득세 같은 세금을 납부하기 때문에 낙찰가를 낮게 해서 낙찰받으면 그만큼 세금도 싸다. 이 주택의 경우 1500만원에 1층 전체를 세들어 살고 있지만 언제든 전세금을 돌려주면 집을 비울 수 있었다. 
 
황씨는 입찰에 참여해 8010만원에 낙찰받았다. 하지만 잔금까지 치른 그는 값싸게 샀다는 기쁨도 잠시 미뤄야 했다. 이웃주민의 얘기를 듣고서 깜짝 놀랐기 때문이었다. 낙찰받은 주택이 도시계획사업으로 주택의 일부인 2.5평 정도가 수용될 것이라는 얘기였다. 장기적으로는 재개발 대박을 노렸지만 계획은 수포로 돌아갔다. 약간의 개·보수를 거쳐 세를 줄 계획도 무산됐다. 입찰 전 지자체에 들러 서류파악만 했더라도 이런 ‘낭패 물건’을 낙찰받지 않았을 것이란 생각에 황씨는 한숨만 내쉬었다. 

그는 이 하자물건을 들고 나를 찾아왔다. 미리 물건 조사에 대한 조언을 구했더라면 조사방법이라도 알려줬을 텐데…. 나도 뭐 뾰족한 수가 없다고 말할 수밖에 없었다. 만약 잔금을 치르기 전이라면 법원에 낙찰불허가신청을 통해 구제받을 여지라도 있다지만 잔금을 납부한 상태라면 이미 ‘버스는 떠나간 경우’다. 입찰 전 지적도와 함께 도시계획확인원을 떼어 소유권의 침해나 제한을 확인하고, 주거용으로 이용하는데 제한이 있는지 여부도 확인했어야 한다. 

기실 단독주택 입찰을 할 때에는 조사해야 할 내용이 많다. 오래된 주택이나 시내의 구옥 중에는 간혹 도시정비의 일환으로 신설 소방도로 예정부지 안에 편입된 주택들이 있다. 주택의 일부 또는 전부가 소방도로로 편입되면 낭패를 당할 수 있다. 또 주택 일부 층을 허가받지 않고 증·개축을 해 불법 또는 위법 건축물로 판명나면 낙찰자가 강제이행금을 물어야 하는 수도 있다. 

오래된 주택지에서는 지목이나 경계가 뚜렷하지 않은 경우가 심심찮게 나타난다. 입찰 전 지번과 지적도를 대조한 후 현장을 답사해 경계구분이 되어 있는지를 확인해야 한다. 만약 옆집의 땅과 맞물려 지어졌거나 다른 권리로 얽혀 있다면 이런 경매물건은 피하는 게 상책이다. 아무리 개발 가능성이 높은 ‘대박’물건이라도 한순간 방심하면 큰 손해를 볼 수 있다. 경매는 장점도 많지만 단점도 많은 투자수단이다. 경매로 단독주택 투자를 할 생각이면 등기부등본만을 뒤적거리기보다는 발품과 함께 ‘입품’도 팔아야 한다는 것이 내 현장경험의 노하우다. 

입찰 전 중개업소와 이웃 주민에게 몇 가지 물어보면 답을 쉽게 구할 수 있다. 더 꼼꼼하게 확인하려면 구청 또는 시청 지적과, 건축과, 도시계획과, 도로과에서 대지의 제한 여부를 확인하자. 담당자에게 전화 한통이라도 꼭 해보자. 지번을 알려주면 개략적인 개발제한 여부는 금세 알려준다. <계속>
                                                                     메트로컨설팅(www.metro21c.com) 대표

 

매서워진 날씨만큼 마음까지 시린 무주택자들에게 집값 부담을 덜어줄 방법이 있어 눈길을 끌고 있다. 바로 경매와 대출을 적절히 활용하는 것이다. 경매로 주택을 구입하는 경우 유찰을 거듭할수록 가격이 내려가 시세보다 저렴하게 집을 구입할 수 있다. 여기에 시중 금융기관에서는 낙찰금의 최대 100%까지 경락자금대출을 제공하므로 경매 물건을 잘만 고른다면 최소한의 비용으로 유주택자 대열에 들어설 수 있게 된다. 경매와 대출을 이용해 집장만 하는 방법을 살펴본다.

결혼 10년 차에 접어든 김성훈(남, 38세)씨는 경매를 통해 수도권에 위치한 2억 7,000만 원짜리 105㎡(32평형) 아파트를 1억 7,200만 원에 낙찰 받았다. 낙찰금액에 대해 LTV, DTI를 적용해본 결과 약 8,600만 원의 대출이 가능하겠다고 생각한 김씨는 은행 방문 후 예상치 못한 대출금액으로 기쁨을 감추지 못했다. 경락자금대출은 대출금 산정 시 낙찰가가 아닌 2억 7,000만 원의 담보물건에 대해 LTV, DTI를 적용, 1억 5,000만 원의 대출을 받을 수 있다고 은행직원이 말했기 때문이다. 만약 경매물건이 아닌 2억 7,000만 원짜리 일반 아파트를 담보로 대출받는다면 1억 5,000만 원의 대출을 받았다고 하더라도 추가로 1억 2,000만 원의 자금이 필요하다. 그러나 김씨는 경매로 1억 원 가까이 낮아진 금액에다 대출금 1억 5,000만 원을 통해 2,000만 원으로 2억 7,000만 원짜리 105㎡(32평형) 아파트를 마련하게 된 셈이다.

이렇게 자금부담을 줄일 수 있는 경락자금대출은 경매에 낙찰 받은 사람이라면 누구나 신청이 가능하다. 다만 낙찰 받았음을 증명할 수 있는 매각허가결정등본, 입찰보증금납부영수증, 낙찰대금납부기일통지서 등을 준비해 낙찰허가일~대금지급 전일까지 대출신청을 해야 한다. 또 경락자금대출이 주택구입이 목적으로 해당 주택은 공부상 주택이어야 하며, 실제 주거용으로 이용, 복합용도인 경우 주거면적이 전체의 50% 이상이라는 조건을 만족해야 가능하다.

경락자금대출 기준을 충족했다면 국민은행은 낙찰가의 100%, 우리은행은 80%, 농협은 70% 금액과 담보주택(경락주택)에 LTV와 DTI를 적용한 금액 중 낮은 금액으로 대출이 가능하다.