"여름장 전에 갈아타라"

흑석,성수,구의,가락,분당정자 유력

 

1가구 1주택자(who)들이 자신의 집(which)을 왜 갈아타기를 해야하나 (why), 어떻게 갈아타기를 해야하나 (how), 언제하는 것이 유리한가 (when), 어디로 갈아타는 것이 좋을까 (where)라는 내용으로 6하 원칙에 입각하여 말씀드리고자 합니다.


연령별 자산 증가 추이

 

통계청의 2006년도 가계자산조사 결과에 따르면 우리나라 전체 가구의 가구당 평균 총자산은 2억8,112만원으로 조사됐다고 합니다. 순자산 순위별로 가구를 나눴을 때 상위 10% 계층의 평균 순자산은 12억5311만원이라고 합니다. 가구주 교육 정도별 자산보유 현황을 보면 가구주가 대학교 졸업 이상인 가구의 총자산은 4억4129만원이라고 합니다.

이런 통계 수치와 현재 자신의 자산 규모를 비교해보면 현재 자신의 위치를 어느 정도 가늠해 볼수가 있습니다.

 

그런데 이 조사에서는 연령별 분석이 없는 관계로, 정확한 비교가 어렵다는 단점은 있습니다.

 

우리가 통상 결혼 전후인 30세부터 자산을 형성한다고 보고, 경제적 은퇴 시기인 60세까지 자산이 불어난다고 했을때 세개의 그래프를 그릴수 있습니다.

 

첫째 (파란색 점선) 그래프는 상위 10%안에 드는 재테크에 성공한 부류입니다. 60세때에 30억원의 자산이 형성되는 것이 예상됩니다. 주거지역으로는 주로 블루칩 지역이 될것입니다.

두번째 (초록색 점선) 그래프는 평균적 서민층으로서 은퇴시 5억원의 자산을 형성할 것으로 예상됩니다. 통계청에서 발표한 우리나라 평균 자산 규모를 가지는 계층으로 이해하시면 됩니다.

세번째 (오렌지색 실선) 그래프는 첫번째와 두번째 그룹 사이에 위치하며 현재 자산 규모가 6~7억인 수도권의 중산층 계층을 나타낸다고 할수 있습니다. 은퇴시에는 15억원의 자산을 형성할 것으로 예상되며, 주거지역으로는 주로 옐로우칩 지역이 될것입니다.

 

이번 칼럼에서는 옐로우칩 지역에 살고 있거나 이들 지역으로 진입하기를 원하는 수도권 중산층에 촛점을 맞추어 이야기를 풀어나가겠습니다.


자산 증가에 따른 갈아타기

자산이 불어남에 따라 집게(또는 소라게)가 자신의 몸집에 맞는 새로운 소라 껍데기로 갈아타듯이 주택의 규모도 늘어나게 됩니다.

그러나 자산 형성이 되지 않은 초기에는 100% 자기 돈으로만 내집마련을 하기가 쉽지는 않습니다. 그렇기 때문에 어느 정도 대출을 일으켜서 20평대 주택을 사는 것이 일반적입니다.

그러면서 시간이 흐름에 따라 자산 가치도 오르고, 또 그 동안 대출도 갚아나가면 어느 순간 그 집은 100% 본인 소유가 되어 있을 것입니다.

그러다가 더 시간이 흐르면 현재의 자산가치가 상승하는 것 이외에도 저축이나 주식등 금융자산도 늘게됩니다.

그러면 여기에다 약간의 대출을 끼고 이번에는 30평대 주택을 마련하는 것이 일반적인 갈아타기 사이클입니다.

 

이렇듯 자기 자산 규모에 맞는 적정한 고정 자산을 확보하는 것이 갈아타기를 하는 가장 큰 목적이라 하겠습니다.

그런데 이것 외에 갈아타기의 이점이 또 있을까요? 그것은 ‘투자 환경 변화에 따른 자산 포트톨리오 재구성’이라 할수 있습니다.

 

처음 내집 마련을 한 3년전이나 5년전과 지금의 투자 환경은 많이 달라져있을 것입니다. 그때는 호재였으나 더 이상의 호재가 아닐수도 있고, 그 동안 보이지 않던 악재가 노출될 수도 있습니다.

그러므로 처음으로 내집 마련을 하였던 시기에는 자신의 자산 규모등을 비추어 최선의 선택을 한것이겠지만 몇년이 흐른 지금에서는 더 좋은 투자처가 눈에 보이게 마련입니다.

 

그래서 갈아타기를 시도하게 되는 것입니다.

그럼에도 불구하고 많은 분들이 갈아타기를 하는데 망설이고 있습니다. 여기에는 두가지 원인이 있는데, ‘거래 비용이 많이 들지 않을까’라는 걱정과 ‘팔고난 집이 더 많이 오르지 않을까’하는 생각 때문입니다.

그러나 이 두가지 걱정이 기우라는 것을 알아보겠습니다.

비슷한 지역에 사는 두 사람이 있다고 가정합시다. A라는 사람은 2억원인 아파트를 사서 3년을 보유한후 4억원에 팔았습니다. 2억원의 양도차익은 있었지만 3년 보유 2년 거주의 조건을 채웠기 때문에 양도세는 한푼도 내지 않았습니다.

 

이 A라는 사람은 그후 또 다른 아파트를 4억원에 매입하여 3년째 보유하고 있고 이 아파트는 현재 6억원입니다.

B라는 사람도 2억원에 아파트를 사서 4년반을 보유한후 4억원에 팔았습니다. 2억원의 양도차익은 있었지만 3년 보유 2년 거주의 조건을 채웠기 때문에 양도세는 한푼도 내지 않았습니다.

 

A라는 사람이 3년만에 2억의 양도차익을 거둔 것에 비해, 4년반의 기간이 걸렸으므로 이번에는 컨설팅을 받아서 새로운 아파트를 4억원에 매입한후 1년 반이 흐른 지금 기대에 부응하여 6억원까지 시세가 급등했습니다.

결국은 6년의 기간동안 A와 B가 거둔 양도차익은 4억원으로 같다고 할수 있습니다. 그런데 호재가 있는 투자처를 알게되서 A나 B는 새로운 곳으로 갈아타기를 시도하려고 합니다. 여기서 양도소득세의 희비가 엇갈립니다.

A는 양도세 비과세 혜택을 받아서 양도세를 한푼도 내지 않는 반면, B는 나중에 산 아파트가 1년 반밖에 되지 않았기 때문에 양도차익 2억원의 40%인 8천만원을 세금으로 내야 합니다. (정확히는 필요경비나 인적 공제등으로 그 보다 세금액은 적겠지만 여기서는 세금을 낸다는 것이 포인트입니다.)

그러므로 적정한 때에 갈아타기 한 사람과 비교해서, 그렇지 못한 사람은 좋은 기회가 오더라도 갈아타기를 하는데 제약사항으로 작용할수 있습니다.

 

C라는 사람이 3억원에 어떤 아파트(701호)를 사서 3년후에 6억원에 팔았습니다. 3년 보유 2년 거주 조건을 채웠기 때문에 비과세 혜택을 받았겠지요. 이 사람이 다시 6억원에 같은 평형의 아파트(702호)를 사서 3년후에 9억원에 아파트를 팔았습니다.

 

비록 3년 보유 2년 거주 기간을 채웠지만 6억원이 넘는 아파트를 팔았을때는 양도소득세를 내야 합니다.

여기서 양도소득세를 직접 계산해 보겠습니다.

취등록세등 주택 취득시 소요된 필요 경비는 매입가의 3%인 1800만원이라고 가정하겠습니다. 이 경우 양도가가 9억원이므로 양도차익은 2억 8200만원 (= 9억 – 6억 - 1800만원)입니다.

여기에 3년을 보유했으므로 장기보유 특별공제 10%를 적용하면 양도소득금액은 2억 5380만원 (=2억 8200만원 - 2820만원)입니다.

그런데 어떤 사람들은 6억원이 넘는 구간인 2억5380만원 전체가 과표인것으로 오해를 하기도 합니다만, 6억이 넘더라도 3년 보유 2년 거주의 조건을 채운 1가구 1주택자인 경우에는 아래와 같은 별도의 계산식을 적용합니다.

6억초과 양도소득금액 = 양도소득금액 x (양도가 - 6억원) / 양도가

이 계산식에 대입하면 6억초과 양도소득금액은 원래 계산된 2억 5380만원의 1/3인 8460만원이 되며, 여기에 인적 공제 250만원을 빼면 과세 표준액은 8210만원이 됩니다.

그러므로 양도소득세는 1786만원이 되죠. (자진 신고할 경우 10% 감액을 해주지만 주민세 10%가 있으므로 정밀한 계산은 생략하겠습니다.)

그런데 두번째 주택을 구입할때 필요 경비가 1800만원이 들어갔으므로 C라는 사람이 6년동안 두채를 소유하다가 매각했을때 소요된 세금 및 경비는 총 3586만원이라 하겠습니다.

이에 반해 같은 평형의 아파트(703호)를 사서 6년간 팔지 않은 D라는 사람의 양도소득세를 계산해 보겠습니다.

양도가가 9억원 최초 필요 경비가 900만원이므로 양도차익은 5억 9100만원 (= 9억 – 3억 - 900만원)입니다.

여기에 6년을 보유했으므로 장기보유 특별공제 15%를 적용하면 양도소득금액은 5억 235만원 (= 5억 9100만원 - 8865만원)입니다.

6억 초과 양도소득금액은 원래 계산된 5억 235만원의 1/3인 1억6745만원이 되며, 여기에 인적 공제 250만원을 빼면 과세 표준액은 1억6495만원이 됩니다.

그러므로 D라는 사람의 양도소득세는 4768만원이 됩니다. 중간에 갈아타기를 한 C라는 사람보다 양도소득세를 무려 3천만원 정도 가까이 더 내게되며, 필요경비를 제하더라도 장기보유를 하였다는 이유로1200만원 정도나 세금을 더 내는 것입니다.

어떻게 이런 일이 벌어졌을까요? 세가지 이유때문인데,

첫째는 6억 이하부분이 무조건 비과세이기 때문입니다.

둘째는 장기 보유 특별 공제 비율이 누진세율보다 적기 때문입니다.

셋째는 취득세와 등록세율이 과거보다 적어적기 때문입니다.

이중에서도 두번째 요인인 장기보유특별 공제액이 적은 것은 말로만 투기를 억제한다고 하고 장기 보유를 한 사람에게는 불리한 우리나라 세제의 모순점을 그대로 나타내고 있다고 볼수 있습니다.

그렇다고 1200만원 때문에 갈아타기를 하라는 것은 아닙니다. 갈아타기의 원래의 목적인 ‘자산 규모에 걸맞는 적정한 고정 자산 확보’와 ‘투자 환경 변화에 따른 자산 포트폴리오 재구성’을 위해 갈아타기를 하는데, “거래 비용이 더 들지 않을까?”하는 생각은 기우라는 것을 증명하기 위함입니다.

“만약 현재 살고 있는 집을 팔고나니 더 오르면 어떻하느냐?”는 사람이 있을 것입니다. 이런 경우라 해도 손해는 아닙니다.

 

극단적인 예이지만 C씨의 경우 701호를 팔고 같은 평형인 702호를 같은 가격으로 다시 사더라도 1200만원이 이익이라는 것을 보여준 것이라 하겠습니다.

 

그러면 양도소득세가 갈아타기에 영향을 주는 다른 측면은 없을까요?

실거주 여부와 상관없이 양도세가 중과되는 다주택자의 경우는 지역을 제한할 필요는 없습니다.

그러나 1가구 1주택자의 경우는 실거주 여부에 따라 투자 지역도 달리하는 것이 좋습니다.

그 집에서 2년 이상 실거주를 할 계획이라면 서울이나 과천 또는 5대 신도시에 내집 마련을 하는 것이 좋습니다.

 

그러나 그 집에서 실거주를 하지 않고 전세를 주고 본인은 직장이 가까운 곳이나 전세가 더 싼곳에서 살고자 하는 사람이라면 위의 지역이 아닌 곳에 내집 마련을 하는 것이 좋습니다.

그것은 서울이나 과천 또는 5대 신도시의 경우는 3년 보유외에도 2년간의 실거주를 해야 양도세가 비과세 또는 감세되기 때문입니다.

이러한 양도소득세 비과세 요건인 2년 거주 요건은 집을 파는 순서에도 영향을 주게됩니다.

분당과 용인에 6억 이하 두채의 집 (3년 보유)을 가지고 있는 두 사람의 예를 들어보겠습니다.

K씨는 용인에 살고 있습니다. 실거주 여부와 상관없이 집이 두채이므로 먼저 파는 집에 대해서는 양도세는 50%가 중과가 되겠지요.

 

이때 분당집을 먼저 팔았다면 두번째 집인 용인집에 대해서는 당연히 비과세입니다. 그러나 용인집을 먼저 팔았다면 분당집에 대해서도 양도세를 물어야 합니다.

반면에 분당에 살고 있는 P씨는 반대의 경우입니다. 이번에도 실거주 여부와 상관없이 집이 두채이므로 먼저 파는 집에 대해서는 양도세는 50%가 중과가 되겠지요. 분당집을 먼저 팔았다면 두번째 집인 용인집에 대해서는 당연히 비과세이고, 용인집을 먼저 판 경우에도 분당집에 대해서도 양도세는 비과세입니다.

이 두 경우 양도차익이 적은 집부터 파는 것이 이익이므로 분당에 사는 P씨는 자신의 상황에 맞게 골라서 팔수 있는 반면, 용인에 사는 K씨는 지역적 고려도 먼저해야하는 부담이 있는 것입니다.

 

이런 측면에서 향후 매도를 고려하는 1가구 2주택자라면 서울이나 과천 또는 5대 신도시에서 실거주를 하는 것이 양도세 측면에서는 유리합니다.

 

그러면 갈아타기를 할때, 어떤 방향으로 해야 할까요? 크게 두가지 방향이 있습니다.

첫번째는 평수를 늘려가는 것입니다. 소형에서 중대형 아파트로 바꾸어 타는 것이 그것이죠.

작년에는 소형 아파트의 상승율이 중대형 아파트의 상승율을 웃돌았습니다. 이러한 현상이 고착화될까요? 그렇지는 않습니다.

작년에 소형 평수가 강세를 보인것은 대출 규제와 연관성이 높습니다. 즉, 6억원 초과 아파트에는 LTV를 40%만 적용하고, 6억원 이하 아파트에는 LTV를 60%를 적용했기때문에 벌어진 현상입니다.

국민은행 중간 시세로 6억 1만원짜리 아파트를 사려할때 전세금을 포함하여 대출을 받을수 있는 한계는 2억 4천만원이니까 자기 돈은 3억 6천만원이 필요합니다.

 

그러나 국민은행 중간 시세로 5억 9999만원짜리 아파트 아파트를 사려할 때 전세금을 포함하여 대출을 받을수 있는 한계는 3억 6천만원이니까 자기 돈은 2억 4천만원만 필요합니다. 불과 2만원이 더 비싼 이유로 대출 한도가 1억 2천만원이나 줄어드는 것입니다.

그렇기 때문에 대출을 끼고 아파트를 사려는 수요는 자연스럽게 6억원 이하 아파트로 몰리게되었고 이것이 상대적으로 싼 소형아파트 값을 올려놓은 결과로 나온 것입니다.

그러나 이런 현상이 계속 추세로 굳어지지는 않으리라고 보이는 것이 규제 정책은 유한하고 수요자의 선호도는 지속적이기 때문입니다.

 

당장 올해부터는 DTI 규제가 확대적용하기 때문에 6억 이하 아파트에서도 담보 대출이 어렵습니다. 다른 말로 말하면 소형 아파트나 중대형 아파트나 대출 조건이 비슷해졌다는 의미입니다.

더구나 우리나라 주택의 전용면적은 다른 OECD 국가와 비교해서 많이 좁습니다. 땅이 넓은 미국이 16.9평이라는 것은 이해해도 독일 (14.4평), 영국 (12.2평), 프랑스 (12평), 일본 (10평)등이 우리나라보다 넓습니다.

우리나라의 경우 1999년도에는 6.2평이었던 것이, 그나마 2005년도에는 7.5평까지 늘어났지만 땅이 좁은 것으로 알려진 일본의 75% 수준에 그치고 있습니다.

그러므로 대출 규제등으로 인한 중대형 선호 현상이 주춤하고 있지만 대출 규제가 풀리는 언젠가는, 보다 큰 평수에 대한 선호도가 다시 시장에서 가격으로 나타나게 될것입니다.

갈아타기의 방향 2 

 

갈아타기의 두번째 방향은 브랜드 이미지가 좋은 지역으로의 이동을 말합니다. 다시말해 외곽지역에서 커뮤니티 인프라가 잘 갖추어진 곳으로 이동하는 방향으로 갈아타기를 해야 합니다.

커뮤니티 인프라란 한마디로 병원이나 학원, 금융기관, 문화시설등 생활에 편리한 근린 시설들을 말합니다.

 

그러면 이런 근린 시설들은 누가 만들까요? 정부나 지방자치 단체에서 임의로 어느 특정 지역에 이들을 유치하는 것은 아닙니다.

그 지역에 수요가 있으면 이들 수요를 보고 자연스럽게 이런 인프라가 갖추어지는 것이죠. 한마디로 수요가 있는 곳에 공급이 있는 것입니다.

 

이런 수요는 부촌을 중심으로 형성되기도 하는데, 여기서 우리가 착각하지 않아야 할것이 어떤 부자가 사느냐 하는 것이 중요합니다.

우리나라의 전통적 부자들은 강북에서 살고 있습니다. 종로구 평창동이나 성북구 성북동, 용산구 한남동이나 이태원동에 가면 우리나라 재계를 주름잡는 부자들을 볼수 있습니다.

 

그러나 불행하게도 이런 부자들이 사는 동네라 해도 커뮤니티 인프라는 잘 형성되지 않고 있습니다.

이 분들이 그 동네를 위해 무엇을 하였는가를 생각해 보시기 바랍니다. 그들의 자녀를 그 동네 학원에 보냈습니까? (아마도 우리나라 최고의 독선생을 들여서 따로 가르킬것입니다.) 그 동네에 있는 병원을 주로 이용합니까? (아프면 외국으로 나가죠.)

 

그 동네 은행이나 증권회사를 이용합니까? (돈을 관리하는 회계사가 따로 있거나 전문 팀이 달라붙죠.)

이 분들이 그 동네에서 한것이라고 높다란 담장을 쌓고 CCTV를 설치한것 밖에는 없습니다. 그렇기 때문에 갑부들은 여럿 살지만 평창동, 성북동, 한남동이 우리나라 최고 동네라고 불리지는 않는 것입니다.

부자들이 자녀들을 자기 동네 학원에 보내면 그 수요를 보고 학원이 몰려옵니다. 수준 높은 병원도 마찬가지고 금융기관이나 문화시설도 마찬가지입니다.

그러므로 1000억원을 가진 부자 10명이 사는 곳보다는 10억원을 가진 사람 1000명이 사는 동네가 커뮤니티 인프라가 발달하는 것입니다. 여러분이 학원을 차리려면 어디에 차리겠는지 생각해보시면 해답이 나옵니다.

그러나 문제는 이렇게 커뮤니티 인프라가 이미 잘 갖추어진 곳은 주거비용이 너무 비싸다는 단점이 있습니다. 외곽지역에서 한번에 이들 지역으로 진입하기에는 무리가 있습니다.

그러므로 일단은 잠재력이 있는 중핵(中核)지역으로 먼저 진입을 하고 나중에 여력이 되면 핵심 지역으로 진입하는 것이 순서입니다.

각 자치구 주민의 주거만족도를 조사한 서울시 통계에 따르면 강남구가 53.9%로 가장 높고, 송파구가 50.5%, 서초구가 48.9%, 강동구가 45.7%, 양천구가 43.2%순으로 나타난바 있습니다.

▲ [주거만족도] 자료원 서울시 통계

인구 만명당 학원수도 강남구가 22개, 서초구가 17개, 송파구가 16개로 상위권을 달리는 반면, 강북구와 용산구는 각각 7개, 관악구는 8개에 그치고 있는 실정입니다.

▲ [인구 만명당 학원수] 자료원-서울시 교육청

좀더 넓은 평수나 좋은 지역으로 갈아타기를 해야한다는 방향에는 동의를 하실것입니다.

 

그런데 두 방향중에서 우선 순위를 정해야 할때가 있을 것입니다. 즉, 30평대 아파트에서 살다가 같은 지역의 40평형대로 갈아타는 것이 유리한지, 아니면 브랜드 이미지가 더 좋은 지역의 30평형으로 갈아타는 것이 유리한지의 선택에 대한 문제라 하겠습니다.

물론 브랜드 이미지가 좋은 지역의 대형 아파트로 바로 갈아타기를 할수가 있다면 더할 나위가 없겠지만 자금 여력이 갑자기 생기는 것이 아니기 때문에 여기서는 논외로 하겠습니다.

이럴때는 표에서 보는 바와 같은 의사결정 프로세스를 따르면 됩니다.

첫째, 그 지역에 부자들이 많이 사는지를 살펴봐야 합니다. 부자들이 많이 살지 않는다면 부자들이 선호하는 대형 아파트에 대한 수요가 적을테니까 브랜드 이미지가 좋은 다른 지역의 30평대로 갈아타는 것이 유리합니다.

둘째, 그 지역에 부자가 많이 산다고 해도 대형 아파트가 많다면 희소성이 적기때문에 대형평수의 아파트가 오를 가능성이 적습니다. 이때도 다른 지역을 고려하는 것이 좋겠지요.

그러나 부자들이 많이 살면서 대형평수 아파트가 적은 곳이라면 그 지역의 40평대 이상 아파트로 갈아타는 것이 유리합니다.

언제 갈아타기를 할 것인가?

 

사람마다 사정이 다 다르기 때문에 갈아타기 시점이 모두 같을수는 없습니다. 그러나 일반론적으로 말을 하면 시장이 상승세를 타기 직전이 가장 유리합니다. 문제는 이 시기를 정확히 알수 없다는데에 있습니다.

저는 올 여름장 전에 갈아타기를 할 것을 권해드립니다. 작년 가을폭등 정도는 아니더라도 올 여름에도 어느 정도의 기회가 올것으로 판단하기 때문입니다.

그간 시장은 정부의 정책이 나올때마다 움추러들었다가 어느 정도의 기간이 지나면 내성이 생겨서 반등을 하고는 했습니다. 그 주기가 약 9~10개월 정도입니다. 작년 가을장이 9월말에 시작하여 11월에 피크를 이루었으므로 이를 대입하면 올 7월 정도면 정부 정책에 내한 시장의 내성이 생겨서 반등을 시도한다고 볼수 있습니다.

물론 단순한 주기만으로 시장의 반등 시기를 판단하는 것은 아주 위험합니다. 이런 식의 전망이라면 누구나 할수 있을 것입니다.

 

더구나 정부의 규제가 날로 심해지고 있고, 많은 규제책이 9월 1일 이후를 목표로 삼고 있어서 올 여름장을 없애자는 것이 정부의 의지로 보이기 때문에 비현실적으로 보일 것입니다.

그러나 7월 반등설을 예고하는 또 하나의 근거는 바로 정부의 규제 자체에 있습니다.

아이러니하게도 작년 하반기 이후 정부의 규제는 6억원 이상의 블루칩 아파트보다는 그 이하 아파트에 촛점을 맞추고 있습니다.

 

무차별하게 올랐던 작년 가을장에 대한 정부의 보복이라 할수 있습니다. 그리하여 올해 들어와서 블루칩 아파트나, 기타 아파트나 규제 강도는 거의 비슷하게 되었습니다.

그럼에도 불구하고 블루칩 아파트들이 유독 힘을 못쓰는 것은 무엇때문일까요?

그것은 8.31대책이 점점 위력을 발휘하기 때문입니다. 한마디로 종부세로 상징되는 세금 폭탄에 위세가 눌려있는 것입니다.

그러면 종부세의 1차적 약효는 언제까지 일까요? 그 시기는 올해 6월 1일까지입니다. 올해 6월 1일 이후에 잔금을 치루는 물건에 대해서는 내년 12월에 가서야 종부세를 납부하게됩니다.

 

그런데 올해 6월부터 내년 12월사이의 기간은 단순한 시간상의 18개월만은 아닙니다. 대선과 총선을 거치면서 많은 변화가 있을 수도 있으며, 이는 투자 환경에도 영향을 끼칠 것입니다.

그것이 위기로 작용할지 기회로 작용할지는 개인의 판단에 따라 다르겠지만, 투자의 기회로 생각하는 사람들은 보유세 증가라는 악재와 투자 환경 변화라는 기회 사이에 주판알을 튕기지 않을수 없을 것입니다.

현재의 장세는 매도자나 매수자나 눈치를 보고 있기때문에 거래량이 거의 없으며 지역에 따라 하향안정화를 그리는 곳도 많습니다. 그러나 이러한 힘의 균형은 조그만 충격에도 깨질수 있습니다.

이것이 7월 반등설의 근거이며 반등이 일어난다면 이번에는 블루칩 지역에서부터 시작될 것으로 보입니다.


그러면 어디로 갈아타는 것이 좋을까?

 

우리나라 업무 중심지는 어디일까요? 서울시 통계에 따르면 2005년말 현재 서울의 25개 자치구중에서 본사가 가장 많이 위치한 자치구는 강남구로서 3463곳이 위치하고 있습니다. 그 다음으로는 여의도가 위치한 영등포구 (2098곳), 서초구 (2025곳), 중구 (1749곳), 송파구(1351곳), 종로구(1293곳)순으로 본사가 많이 위치하고 있습니다.

▲ 자치구별 본사 현황( 2005년말 현재)

통상 강남 업무 중심지라고 불리우는 강남구와 서초구에만 5488곳이 소재하여, 과거 업무 중심지였던 종로구와 중구나 영등포구에 위치한 본사의 수보다 많은 실정입니다.

더구나 강남으로의 쏠림 현상은 점점 심화되고 있습니다. 서울시 통계에 따르면 2004년도와 2005년도의 자치구별 사업체수를 비교해보면 강남구가 2253개의 업체가 늘어났으며, 서초구의 1118사와 합하면 무려 3371개 회사가 강남권 새로 생긴것입니다.

 

이에 반해 영등포구와 종로, 중구등 옛 업무중심지에서는 1,952개 회사가 줄어들었습니다. 폐업을 감안하더라도 상당수의 회사가 강남으로 이전 했음을 알수 있습니다.

▲ 2004년 대비 2005년 사업체수 증감 추이

이에 따라 종업원의 수에도 변화가 있는데, 강남 서초의 경우 7만 3600명의 종업원이 늘어난 반면, 종로, 중구, 영등포구의 경우는 4600명 증가에 그치고 있습니다. 이러한 인구 유입 효과가 강남권의 수요 증가와 직결되는 것입니다.

▲ 2004년 대비 2005년 종업원수 증감 추이 (단위: 백명)

그러나 강남권 소재 아파트는 투자 규모측면에서는 쉽게 접근하기 어렵습니다. 그러므로 업무중심지로의 강남에 접근성이 좋은 옐로우칩 아파트를 골라내는 것도 수익율을 높이는 방법입니다.

특히 기존의 호재가 모두 노출된 곳보다는 교통, 교육, 환경이라는 주거지 선택의 3대 요소가 현재보다 좋아지는 곳을 찾아봐야 합니다.

우리나라에서는 아직까지는 환경이라는 요소가 다른 두요소보다 중요도에서 후순위로 밀리는 듯합니다.

 

그래서 아무리 택지가 부족하다하더라도 주거지로서 적절치 않는 곳에까지 주택을 분양하고는 합니다.

미국 University of Southern California에서 지난 13년동안 3,600명을 대상으로 연구한 결과에 따르면, 고속도로에서 500미터 이내에 사는 어린이를 1500미터 정도에 사는 어린이와 비교해보면, 성인이 되어 호흡 곤란 증세를 겪는 환자가 3%나 더 많았고, 폐활량도 7%나 적었다고 합니다. 고속도로에서 생기는 미세 먼지가 어린이 폐에 악영향을 미친다는 것을 연구 결과는 말해주고 있습니다.

고속도로뿐만 아니라 지상철도 마찬가지 입니다. 아무리 역세권이라도 미세 먼지의 영향을 받는 구간은 주거지로서 적합하지는 않습니다.

이런 측면에서도 한강의 의미를 재조명해보아야 합니다.

미국의 경우 한강 조망권 대신에 바다를 볼수 있는 Ocean View가 있는 주택에 프리미엄이 붙어있습니다. 그런데 아무리 멋진 조망을 가진 집이라도 몇달이 지나면 무감각해지게 됩니다.

 

그럼에도 불구하고 이들 집이 인기가 있는 것은 신선한 공기와 밀접한 관련이 있습니다. 바다가 보인다는 의미는 바다로 부터 불어오는 바람의 통로가 개방되어 있다는 의미입니다.

우리나라의 한강의 경우도 비슷한 경우라 하겠습니다. 한강 조망 자체로도 가치가 있지만 여기에 신선한 공기 통로로서의 한강의 역할을 더한다면 더할 나위가 없을 것입니다.


추천 지역

앞에서 살펴본 여러가지 요소를 감안해보면 옐로우 칩 지역에서도 몇군데 눈에 띄는 곳을 발견할수 있습니다.

<동작구 흑석동 지역>

서초구 반포동과 마주보고 있으며, 9호선 개통의 수혜지역입니다.

2009년도 9호선이 개통되면 강남 업무 중심지까지 전철로 5~6정거장이면 도착 합니다. (여의도까지는 4~5정거장) 교통이 취약하다는 약점이 오히려 강점으로 바뀌는 것입니다. 여기에 한강 프리미엄까지 더하게 됩니다. 

 

<성수지역>

강남구 압구정동을 마주보고 있으며, 분당선 강북 연장 구간의 수혜지역입니다. 2010년도 연장 구간이 개통되면 강남 업무 중심지인 선릉역까지 전철로 4정거장이면 도착 합니다.

 

게다가 압구정동의 여러 편의 시설도 이용가능하며, 한강 조망권에 서울 숲이라는 환경 프리미엄이 있습니다.

<광진구 구의/광장 지역>

송파구 잠실을 마주보고 있으며, 착공이 임박한 것으로 알려진 제2 롯데 월드의 수혜 지역입니다. 몇년후 제2롯데 월드가 완공되면, 이곳으로 출퇴근 하려는 수요가 추가로 생깁니다.

 

물론 1차적인 수혜 지역은 잠실이겠지만, 이들 지역이 잠실보다는 상대적으로 싸다는 장점이 있습니다. 잠실까지는 전철로 두 정거장 거리에 있으며, 한강 조망권이라는 프리미엄이 있습니다.

<송파구 가락/오금 지역>

지하철 3호선 연장 수혜지역입니다. 중산층 주거지였지만 강남 업무 중심지로의 접근성이 떨어진다는 약점을 가지고 있던 지역입니다.

 

그러나 2010년 지하철 3호선 연장 구간이 개통되면 조금 미흡하지만 강남으로의 접근성이 개선되면서 이들 지역으로도 인구 유입이 예상됩니다.

<분당 정자 지역>

 신분당선 수혜지역입니다. 신도시의 대표도시라 할수 있는 분당은 주거지로서 인기가 높은 곳입니다.

 

그러나 교통이 상대적으로 불편하다는 것이 취약점이었는데 2010년 신분당선이 개통되면 교통 문제가 상당부분 개선될 것입니다. 신분당선의 개통에 따라 분당의 중심축이 기존의 서현/수내역 중심에서 정자역 중심으로 변할 가능성도 높습니다.

 

기존에는 분당선을 이용하여 출퇴근하였던 직장인들이 서울에서 신분당선을 타고 정자역까지 왔다가 여기서 분당선으로 갈아타던지, 마을 버스로 갈아타는 것이 일반화되면 정자역 근방으로 백화점등 편의 시설이 밀집되게 될것이기 때문입니다.

물론 이들 지역이 기존의 블루칩 지역을 추월한다고 보기에는 무리가 많습니다. 흑석동이 반포를, 성수동이 압구정동을, 구의나 광장동이 잠실을, 가락/오금동이 개포/대치동을 추월할수는 없습니다.

 

그러나 블루칩 지역이 가격을 선도해 나간후에는 그 가격 차이가 실질 가치의 차이 보다는 크다는 인식이 확산될 것이기 때문에 이들 지역을 유망하게 보는 것입니다.

앞서 말씀드린대로 핵심 지역으로 처음부터 직접 들어가기에는 부담이 많습니다. 그러므로 이들 중핵 지역을 거점으로 갈아타기 전략을 구사하는 것이 현실적인 대안이라고 보입니다.

이상으로 1가구 1주택자의 갈아타기 전략에 대해 살펴보았습니다. 달콤한 열매는 언제나 깨어있는 자의 몫입니다.

 

위와 같은 아기곰의 견해가 아니더라도 이 글이 자신이 처한 상황과 모든 가능성에 대해서 다시 한번 살펴보는 계기가 되어, 회원분들이 원하는 곳으로 갈아타는 계기가 되었으면 좋겠습니다.

 

 

재테크의 철학은 정상적인 방법으로 목표에 다다르기 어려울 때 리스크를 감수하는 것이다. ‘적당한’ 위험을 감수할 각오가 되어야만 재테크 성공률을 높일 수 있다. 부자와 빈자는 리스크 관리에서부터 차이가 나기 시작한다. 부자는 위험을 피하고, 빈자는 극단적인 위험을 감수한다. 부자가 되고 싶다면 경제 국면을 살필 줄 아는 ‘혜안’이 필요하다.

우리가 노후를 위한 안전판을 만들기 위해서 10억의 돈이 필요하다는 기준을 받아들여보자. 이 부분은 굳이 노후 준비에 필요한 10억이라는 개념보다는 통념적으로 한국사회에서 조상으로부터 땅을 물려받거나 사기를 치지 않고 합법적으로 개인이 모을 수 있는 부의 보편적 목표치라고 설정하자. 그렇다면 10억이라는 돈을 모으기 위해서는 얼마만큼의 시간이 필요할까? 2006년 기준으로 근로자 평균 급여는 세전 월 2백50만원 수준이지만 A라는 사람의 급여가 수령액 기준으로 월 3백만원이라고 가정하자(이것은 기업뿐 아니라 1인 고용의 사업장까지 포함할 때 한국에서 급여 생활을 하는 사람들의 급여 평균이다). A가 이중에서 약 2백만원을 생활비와 교육비 등으로 쓰고, 기타 보험이나 일체의 다른 지출이 없이 월 1백만원씩 저축한다고 가정해보자. 그러면 10억의 자산을 모으는 데는 현재의 금리 기준으로 대략 70년 이상 걸린다. 만약 10억이라는 자산이 은퇴 후 삶을 유지하는 최소한의 안전장치라는 관점에서 본다면 A는 부모가 물려주는 재산이나 로또에 당첨되는 일이 없는 한 노후를 보장받을 수 없다. 만약 10억이라는 기준이 정말 모두가 도달해야 하는 목표라면 국민은 아무리 노력해도 노후에 안전판을 마련하지 못한다는 결과를 얻게 된다. 재테크의 철학은 여기에서 태동한다. 정상적인 표준수단으로 안전하게 목표에 이를 수 없다면 다음의 선택은 위험을 감수하는 것이다. 다만 “어차피 도달할 수 없다면 적당한 위험을 감수한다”는 생각이 일반화될 때, 이 ‘적당한’이라는 것은 과연 어느 정도의 수준을 말하는 것일까? 역설적이지만 여기에서 부자와 빈자가 생각하고 있는 재테크의 괴리가 생기기 시작한다. 부자는 “어차피 도달할 수 없는” 목표가 아니므로 위험을 회피하고, 빈자는 “어차피 도달할 수 없다면 도박이라도 할 수 있다”라는 생각으로 극단적인 위험을 감수하게 된다. 즉 목표의 실현 가능성이 낮을수록 위험을 감수하려는 경향이 커진다는 것이다. 이것은 대단히 역설적이다. 부자는 위험을 피함으로써 계속 부자로 존재하고, 빈자는 위험을 맞닥뜨려 성공하면 부자의 대열에 들어서고 실패하면 나락으로 떨어지게 된다는 의미이기 때문이다. 그러나 같은 수준의 리스크를 선택해도 성공 확률이 높을 때가 있고, 그 반대일 경우가 있다. 예를 들자면 당신이 주식투자를 시작했는데 마침 종합주가지수가 막 오르기 시작할 때라고 치자. 비록 당신은 초보이고 주식시장은 리스크가 큰 시장이지만 당신은 어느 수준까지 이익을 낼 수 있을 것이다. 하지만 당신이 많은 준비를 하고 주식시장에 뛰어들었는데 마침 그때가 주식시장의 대세 하락이 막 시작되는 순간이었다면? 당신이 주식시장에서 돈을 벌 가능성은 거의 제로에 가깝다. 지금처럼 금융시장이 팽창하고, 성장의 정체로 인해 미래에 대해 불안이 팽배하며 지난 성장의 과실로 유동성이 확보되어 있을 경우에는 문제가 다르다. 부자가 되려면 ‘혜안’이 필요하다는 말은 바로 이런 경제적 국면을 읽는 눈을 말하는 것이다.

 

자연의 법칙에서 자유롭지 못한 인간과 사회

성장 국면에서는 절대적인 부의 총량은 적더라도 부에 대한 개념은 종량의 증가이며, 그것을 산술적으로 모으는 것이 가장 이상적이다. 과거 우리가 자주 쓰던 ‘티끌 모아 태산’이라는 구호에는 이러한 축척의 이데올로기가 숨어 있다.

그러나 성장이 정체되면 절대적인 부의 수준은 커졌더라도, 기대 수준의 증가로 고용비용은 증가하고, 그 결과 고용은 감소하게 된다. 미래를 보장할 수 있는 안정성은 그만큼 떨어진다. 다시 말해 예전보다 먹고사는 것은 분명히 나아졌지만, 미래에 지금보다 낫거나 최소한 지금 수준의 부를 유지할 자신이 사라지는 것이다. 이 경우에는 나의 수입에서 미래가치가 사라진다. 앞서 말한 것처럼 수익률의 문제는 성장의 확장기에는 그리 큰 문제가 되지 않는다. 사람이든 국가든 현재가치가 지속적으로 늘어날 때 혹은 자신이 충만할 때는 위험을 감수하지 않는다. 그러나 미래의 성장에 대한 불안이 생기고, 현재의 상황에 확신이 없으면 위험을 부담하려고 한다. 만약 그 불안이 현실화될 경우 극단적인 위험을 안기도 한다. 최근 재테크의 원인은 곧 현재에 대한 불안이며 미래에 대한 확신 부족이 원인이다. 그렇다면 국가는 어떨까? 한 국가의 가장 귀중한 자원은 사람이다. 두바이처럼 쏟아지는 석유를 팔아 차곡차곡 도시를 건설했지만, 그것을 운영하는 것은 곧 사람이다. 우리는 인구구조가 가져오는 이 큰 변화를 도외시했다. 인간이 동물생태학을 연구하고 사회학을 공부하는 이유는 동물의 세계에서 가지는 질서를 반면교사로 삼기 위해서다. 동물의 세계는 오만함이 없다. 동물의 세계는 자연의 질서를 그대로 따른다. 인간이 이성을 가지기 시작하면서부터 자연을 지배하려 들고 자연을 지배하기 시작한 인간은 질서를 버린다. 그러나 이성이 극복할 수 있는 질서란 없다. 우주와 생멸의 질서는 인간이 탑을 지어 도달할 수 있는 부분이 아니다. 동물의 번식은 그러한 이치를 따른다. 개체 수가 증가하면 분쟁이 일어나고 그것은 스스로의 자정 능력에 의해 다시 개체를 조절한다. 인간은 그 정점에서 스스로 개체의 범위를 결정하는 듯 보이지만 사실은 그것 역시 거대한 질서 속에서 움직인다. 인간 사회 역시 그렇다. 인간의 욕망은 과학과 산업의 발달을 가져왔지만 결국 성취는 인간 자체를 소외시켰다. 미디어의 발달은 체온을 필요로 하지 않았고, 산업의 발달은 근육을 배제한다. 결국 재화의 잉여는 인간의 개체를 잉여 상태에 빠지게 하고 결국 개체는 줄어든다. 그것은 다시 화살이 되어 돌아온다. 사회의 재화가 늘어나면 그 사회는 생산수단을 청부한다. 노동은 스프레드의 법칙에 따라 노동력이 풍부한 곳으로 이전되고, 과거 빈곤하고 인구만 남아돌던 사회에 일자리가 늘어난다. 풍요한 국가가 청부한 생산양식은 빈곤사회의 발전을 발화한다. 결국 앞선 국가는 정체하고, 뒤처진 국가는 그 뒤를 빠르게 따라잡는다. 풍요롭지만 정체된 사회는 초조해지고, 빈곤하지만 발전하는 사회는 활력이 넘친다. 이것은 지난 20년 전의 종속이론의 뿌리를 근본부터 뒤흔든다. 노동력의 청부를 종속적 관점에서 해석하면 착취지만, 그 착취의 결과 국가간의 격차는 좁혀지고 결과적으로 앞선 사회가 겪은 불안을 미래의 중국과 러시아, 브라질, 인도가 경험하게 될 것이다. 이것은 인간 역시 질서가 순환하는 원리에서 벗어나지 못하고 있음을 극명하게 보여준다.

 

국가도 수익률의 경쟁에 뛰어들 시기

이렇게 정체된 혹은 정체되기 시작한 국가의 미래는 어떻게 움직이나? 그것은 두 가지 관점에서 다시 평형을 되찾는다. 하나는 내부적 갈등이다. 발전 과정에서 축척된 부의 분배 문제가 필연적으로 대두된다. 건강한 국가는 그것을 사회적 분배로 해결해 나간다. 우리보다 앞서 문제를 해결한 유럽의 경우는 잉여를 적절하게 배분함으로써 국가 전체의 정체의 위기를 극복해 나간다. 즉, 은퇴를 고민하는 혹은 미래를 고민하는 범부들에게 과도하게 집중된 부가 배분된다. 부에 대한 정당한 질서가 강조되고 사회적 균형이 강조되면 잉여의 부는 사회 안전망과 복지 확충에 쓰인다. 이것은 결국 우리가 미래에 스스로 준비해야 할 등짐의 무게를 줄여준다. 앞서 말한 3억만으로도 은퇴 준비가 충분한 사회, 혹은 1억만으로도 최소한의 삶을 유지할 수 있는 사회, 단 한 푼도 없이 은퇴하더라도 최소한 삶을 걱정하지는 않는 사회로 건강하게 이전되는 것이다. 물론 이 과정에서 가진 자의 탐욕이 어떻게 작용하는가가 관건이다.

그래서 부에는 책임이 따르고, 건강하고 깨끗한 부자가 많은 사회가 결국 승리한다. 반대로 부당하게 축척하거나 지나치게 편재된 부가 적절하게 균형을 이루지 못하면 사회적 불안이 증폭된다. 인간은 최소한의 삶을 보장받지 못할 경우에는 모험을 하게 된다. 내일 당장 자식에게 먹일 우유 값이 없는 가장이라면 오늘밤 가슴에 시퍼런 칼을 품고 길거리에 나설지 모른다. 다만 그 책임이 스스로의 태만에 근거한다면 그의 행위는 소수자의 행위로서 처벌받아야 한다. 하지만 그것이 다수라면 문제는 달라진다. 사회는 불안해지고, 부자는 부를 지키는 데 그만큼의 위험을 감수해야 한다. 아무도 부자를 존경하지 않으며 부자의 부는 약탈의 대상으로 전락하게 된다. 이 경우 역사는 혁명이라는 수단을 선택해왔고, 이런 최악의 상황은 국가 사회 전체를 하향 평준화시킨다. 역사의 시계바늘을 다시 뒤로 되돌리게 되고, 그 사회는 언젠가 혼란을 거쳐 새로운 출발을 시작하게 될 것이다. 모든 문제가 지금 우리의 처지를 다시 한번 돌아보게 한다. 성장은 정체되고, 양극화는 심각해진다. 국가는 양극화를 해소하기 위해서 점점 부자의 약점을 공격하지만 그것 역시 그리 녹록한 것은 아니다. 인구는 감소하고, 감소한 인구는 생산력의 저하를 불러온다. 이 경우 국가의 방향은 선택의 여지가 없다. 그동안 관행으로 넘어가던 부의 형성과정을 문제 삼을 것이고, 부자에 대한 압박은 강화된다. 하지만 그것만으로는 부족하다. 아무리 성장기의 성과물이 축척되었다 하더라도 그것을 공평하게 분배하기란 불가능한 일이다. 그것은 사회체제와 이데올로기의 변화를 필요로 하고 그것은 지금 시점에서 해결방안이 될 수 없다는 것은 분명하다. 결국 국가 역시 수익률의 개념에 눈을 뜨게 된다. 사회적 안전을 보장하기 위해 국가가 선택할 수 있는 것은 사회 안전망을 확보하는 것이다. 그것의 일부는 합법적이고 공정한 질서를 통해 과거의 부조리를 정돈함으로써 채울 수 있지만, 나머지는 결국 국가 스스로 CEO의 마인드를 가져야 하는 상황으로 내몰아갈 것이다.

 

가장 기초 안전망인 국민연금이 40년이면 바닥이 난다라는 상황이 정말 온다면 사회적 붕괴는 필연적이다. 왜냐하면 앞서 설명한 대로 국민이 그것을 지금 의식하든 의식하지 않든 간에 노후의 자산에 속하는 것이기 때문이다. 국민 한 사람이 은퇴 후에 국민연금 1백만원을 받을 수 있다면 그 사람은 현재 금리로 이미 3억원의 자산을 가진 것과 같다. 그런데 만약 이 연금이 고갈된다면 국민의 입장에서는 자신의 노후 자산 3억원이 공중분해된 것으로 받아들일 것이기 때문이다. 상상해보자 무슨 일이 일어 날 것인가를! 이때 정부는 일차자적으로 고수익자의 부담을 늘리고, 저수익자의 부담을 줄이는 선택을 하게 될 것이다. 하지만 연금 수령액을 줄이는 시도는 예상보다 쉽지 않을 것이다. 그렇다면 정부가 선택할 수 있는 두 번째 수단은 무엇일까? 그것은 바로 연기금의 수익률을 늘리는 방법뿐이다. 국민연금의 경우 현재의 투자수익률을 두 배로 늘릴 수 있다면(쉽게 실현이 가능하지는 않겠지만) 문제의 대부분을 해결할 수 있다. 그것이 건강보험과 기타 기금까지 확대될 경우에는 문제 해결의 유일 수단이 될 것이다.

그러나 연기금의 안정성을 훼손하기란 쉽지 않다. 그러나 공적자금과 연기금, 심지어 외환보유고와 국가의 자산들이 조금씩 기대 수익률을 높인다면 리스크 문제는 저절로 해결이 가능하다. 막대한 공적 자금이 시장에 유입되면 그 자체가 시장의 가격을 지지하면서 가격 상승 요인으로 작용할 것이다. 공적 자금들이 시장에 들어와서 상당한 가격 상승을 일으키고, 추가적인 유입이 불가능한 자금 유입의 정체 국면에 이르기까지 상당 기간 자산가격의 증가가 일어 날 수 있다. 이것은 결과적으로 부의 재분배 효과라는 긍정적 명분까지 획득하게 된다. 평균의 범주에 있는 개인은 미래에 대한 불안으로 보험 등의 보장성 투자를 늘리고, 나머지 자산은 수익률 게임에 매달리게 된다. 기업은 기업대로 부의 효과를 누리려 들 것이며, 국가는 국가대로 수익률 게임을 벌일 수밖에 없는 상황이 도래할 것이다. 이점을 미국과 비교해보자. 미국은 이미 수십 년 전부터 2차 산업의 대부분이 문을 닫았고, 이로 인한 생긴 불안감 때문에 보험과 연금에 대한 관심이 늘었고, 위험 수단에 대한 투자의 증가를 불러왔다. 기업들의 퇴직연금, 국가 사회의 공공기금들이 여기에 가세함으로써 무려 10배나 되는 증권시장의 활황을 가져왔다. 그러나 이것이 임계점에 닿으면 국가는 심각한 위기에 빠진다. 냉정하게 보면 시장으로 유입되는 자금은 계수적인 것이다. 한 국가안의 부가가치는 변하지 않으면서, 그것의 균형이 한쪽으로 쏠린 결과는 금융시장의 활황을 불러온다(물론 외국에서 들어온 자금은 별개로 하자). 가격이 임계점 이상으로 상승하면 추가적인 가격 상승을 위해서는 기하급수적으로 많은 자금이 추가적으로 유입되어야 한다. 하지만 그것은 곧 한계에 이르게 된다. 이런 경우 더 이상의 투자수익은 발생하지 않고, 오히려 상당 기간에 걸쳐 서서히 유출이 생길 것이다. 이것은 무역수지 적자 상태에서 자본수지 흑자로 버티는 미국의 한계를 말해준다. 같은 관점에서 미국은 이미 쇠락의 길에 접어들었다. 로마가 무너졌듯이 미국은 머지않아 무너지게 될 것이다. 그것이 바로 질서이며 자연이다. 그렇지만 우리의 질서와 자연은 무엇인가? 이점은 우리에게 깊은 시사점을 던져준다. 우리도 개인, 사회, 국가가 조만간 수익률 게임에 내몰리게 되고, 그것은 또 폭발적인 자산가치의 상승을 가져올 것이다. 하지만 국가적 측면에서 이 기간에 새로운 대안을 찾지 못하고 자본의 폭탄 돌리기에 안주하면 그 미래는 암울해질 것이라는 점이다. 그러나 한 가지 명심해두자. 개인의 입장에서 당신이 이 수익률 게임에 올라타지 못하면 당신은 정말 빈자가 될지 모른다. 비록 미래에 3억으로도 충분하고 당신이 그 정도의 자산을 가지고 있다고 만약 수익률 게임이 벌어졌을 때 그곳에 동참하지 못한다면? 당신 주변에는 같은 3억의 자산을 가진 사람들이 불과 10년 만에 30억의 자산을 보유하고 있을 수 있다. 이때 당신의 3억은 절대기준으로 부족하지 않겠지만, 상대적 개념으로 당신은 빈자가 될 수 있기 때문이다. 원래 부란 상대적인 것이기 때문이다.

 

▶‘시골 의사’ 박경철씨는… ‘시골의사’라는 필명으로 활동하고 있는 박경철씨(42)는 현직 의사로는 드물게 주식 전문가로 활동하고 있다. 의대 재학 중 재미 삼아 주식에 투자했다가 실패한 후 오기가 발동해 동료들과 스터디 그룹을 만들어 본격적으로 주식 공부를 시작했다. 10년간의 도전 끝에 큰돈을 벌었고, 증권사 게시판과 경제 신문 등에서 ‘시골 의사’라는 필명으로 활약하기 시작했다. 지난 2001년 MKS(매경증권방송)의 ‘고수 대 고수’에 출연해 솔직하고 뼈 있는 이야기로 폭발적인 인기를 끌었다. 1년에 50여 차례 이상 기업 연수원과 공공기관에서 강연을 하고, 얼마 전에는 「시골 의사의 아름다운 동행」이라는 책을 출간해 뜨거운 사랑을 받은 베스트셀러 작가이기도 하다. 현재 고향 안동에서 신세계연합의원을 운영하고 있고, MBN에서 ‘머니 레볼루션’도 진행하고 있다. 얼마 전 「시골 의사의 부자 경제학」(리더스북)을 출간했다.

 

 

 

 

 

 

헐리우드 액션과 비견되는 순간때우기용 정책...

주먹구구식, 임기응변식 정책이라는 욕을 몇십년째 먹고 있는 우리의 정부는

지금도 한결같이 '발똥에 떨어진 불 일단 끄고 보기'만을 되풀이하고 있다.

부동산시장의 안정과 집값안정은 시장경제의 원리에 따라 흐름과 역행하지 않게 장기적인

Master-plan으로 해결해야 한다는 것을 우리의 정부는 정말로 모르는 것인가?

 

앞으로 우리 정부는 많이 바빠질 것이다.

방향성을 잃은 정책에 따른 부작용으로 벌써부터 건설업계은 태업을 선언했고,

기존 구도심 재개발지역의 주민은 집단 민원 태세에 있다.

규제로 인해 생겨난 문제를 또 규제로 해결하려다 보니 점점 그 골만 깊어지고 있는 것이다. 

 

하지만 안타깝게도 우리 정부에게 다가올 본격적인 시련은 바로 지금부터이다.

우리 정부가 맹목적으로 부르짖기만 하는 '집값하락'의 가장 커다란 암초...

그것은 바로 또다른 과거 규제책의 종합선물세트인 '이주대란'이다.  

 

강북 지역의 50%가 재개발 지역으로 선정되거나 이미 기본계획이 수립된 상태이며

서울시에서 추진해온 1,2,3차 뉴타운 및 도시재정비촉진지구를 필두로 균형발전 촉진지구사업,

지구단위특별계획구역사업이 동시에 진행될 예정이고 여기에 수도권 경기도 또한

뉴타운을 지정하여 사업을 추진하고 있으며 신시가지 개발 사업 또한 함께 이루어질 전망이다.

또한 재건축을 억제함으로써 리모델링 사업이 이슈화됨에 따른 '이주'에 대한 파장은 점점 확대

될 것으로 분석된다. 

지금 이시간에도 시행사주도 주택조합형식이나 자체 주민재개발조합형식의 재정비구역신청

건수는 점점 증가하고 있는 실정이다.

문제는 이주공간이 필요한 이러한 각종 개발사업이 동시다발적으로 일어나고 있다는 것이다.

이를 커버할 수 있는 공급이 적시에 이루어지지 않는다면 '이주대란 태풍'의 파장은 점점 더

커질 수 밖에 없다.

바로 진정한 시장경제의 원리에 입각하여 이러한 공급부족에 따른 집값상승은 불보듯 뻔한

일이라는 것이다.  

 

더욱 심각한 문제는 부동산규제책의 부작용이 나타나는 시기와 이러한 이주대란이 도래할

시기가 비슷하다라는 것이다. 

이것은 오래전부터 주거환경을 개선할 필요성이 있는... 슬럼화된 도심에 대한 업그레이드를

제때 하지 못해 발생된 것이다. 불필요한 인허가절차를 몇십년째 계속 단행하고 일원화된

전산시스템조차 확보하지 못해 허비한 시간만 해도 엄청난 금융손실을 발생케 하였다.

실효성있는 인허가절차를 통해 단계적으로 도심재개발사업을 차근차근 진행하였다면

현재와 같은 엎친데 덮친격의 심각한 지경에는 빠져들지 않았을 것이다.

정부는 신도시정책의 한계성을 하루 빨리 깨닫고 특별법까지 만들어 벌려놓은 도심재개발-

뉴타운사업과 촉진지구사업에 보다 많은 비중을 실어서 추진해야 한다.

진정한 공급다운 공급을 하기 위해선 말이다... 

 

하지만 안타깝게도 현 정부의 부동산시장에 대한 방향성은 확고한 듯 보인다.

발등에 떨어진 불똥을 끄기위해 기름을 붓고 있는 정부...

'지금 부동산시장이 조용하니까 앞으로도 계속 조용할꺼야.. 이제 부동산가격은 잡힌거야!'

라고 생각하고 있는 우리의 정부...

단지 1년만을 생각하고 향후 10년을 내다보지 못하는 우리의 참여정부...

 

과거 '묻지마투자'방식과는 달리 지금 부동산을 접근하려면 내집마련이든 부동산투자든

3년, 5년, 10년 등 각자의 환경에 따라 자신만의 객관적인 term을 세우는 것은 필수요건이

되어버렸다.

과거의 산물(이주대란)과 현재의 방향성 부재(각종 규제책 시리즈)로 인해 안타깝게도

주택가격의 고공행진은 계속될 듯 보인다.   

서민들의 한숨만 더욱 커질 훗날을 떠올리면 필자 또한 무거운 마음을 감출 수 없다.   

 

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