[스크랩] 투자성 높은 재개발, 재건축 선별법에 대하여

[스크랩] 미리 그려 본 수도권 전철도 |부동산노트

2007-03-08 23:45

http://blog.drapt.com/kmp427/3050991173365152720

출처 : 직장인이 꼭 해야 하는 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/gomrljy

수도권 광역전철 시대..!

불과 2000년대 이전 만 하더라도, 수도권 광역전철 이라는 말 보다는,

단순히 서울 지하철.. 이라고 불리었었는데요.

수도권이 과밀화 되고 점점 교외화현상으로 팽창하게 되자,

범 수도권을 연결하는 수도권 광역철도 라고 부르게 됩니다.

지금 현재로 봐도, 서울과 인천을 잇는 경인선,

서울과 천안을 잇는 경부선, 서울과 동두천을 잇는 경원선,

서울과 남양주 덕소를 잇는 용산~덕소선, 서울과 분당을 잇는 분당선 등등..

이제는 단순히 지하철 이라고 부르기에는 그 규모가 너무 커졌습니다.

앞으로 수도권에 더 많은 철도가 부설될것이라고 하는데요.

현재부터 2015년까지 하나하나 짚어보도록 하겠습니다.

2010년 이후 노선의 경우 변동의 가능성 (역 신설, 우회노선 등) 이 있으며

공사기일의 경우 해당 연도보다 더 늘어날수 있습니다.

노선도를 자세히 보고 싶으시면 클릭해 주세요 ^^

2006년말, 그동안 의정부까지 가던 경원선 전철이 소요산역 까지 연장되었습니다.

경기북부권의 전철시대가 개막된 것이자, 그동안 수도권 남부지역에 치중되어있던

철도정책의 관심을 수도권 전체로 돌린 계기가 되기도 합니다.

현재의 전철 노선도는 특별히 소개할만한것이 없겠군요..

2007년 말을 기준으로 만든 노선도 입니다.

현재의 노선도와 비교했을때 달라진점이 크게 두 곳이 보입니다.

먼저 약 1달뒤 2007년 3월 15일에 개통하는 공항철도가 있겠구요.

2007년 말로 계획된 중앙선 팔당역 연장 입니다.

2007년 철도계획

1. 인천공항철도 1차개통 (인천공항 ~ 김포공항)

2. 인천지하철 1호선 북쪽연장 (귤현 ~ 계양)

3. 중앙선 전철 연장 (덕소 ~ 팔당)

4. 경원선 덕계역 개통

5. 분당선 죽전역 개통

먼저 공항철도의 경우, 서울도심에서의 접근성이 떨어진다는게 참 아쉽습니다.

서울또는 수도권에서 공항철도를 이용할 경우 5호선 김포공항역 까지 와야 하는점.

그리고 민간자본으로 건설된 철도이다 보니, 요금제가 서울 지하철과 다르다는점.

공항철도의 운임은 완행 3000원 / 급행 7000원 수준으로 잡혀 있고요.

김포공항역에서 환승을 할 경우 표를 두번 끊어야 하는 단점이 있습니다.

공항철도의 2차개통 (김포공항 ~ 서울,용산역) 이 되야 경쟁력이 있을듯 하군요.

공항철도의 환승을 위해 인천지하철 1호선이 북쪽연장을 합니다.

귤현역에서 계양역까지 1정거장 연장됩니다.

중앙선 전철 (용산 ~ 덕소) 이 현재 덕소역까지 운행되고 있습니다.

남양주시 와부읍 도곡리 주민들이 같은 와부읍인데, 덕소리 까지는 전철이 들어오고

도곡리 까지는 들어오지 않아서, 상대적으로 박탈감을 느껴왔었죠.

중앙선 덕소 연장때, 도곡리역 까지 연장하자는 의견이 있었으나,

보류하고 보류한 끝에.. 2007년 말 중앙선 신선공사가 먼저 끝나는

팔당역까지 연장하겠다고 밝혔습니다.

현재 공사중인 경원선 덕계역이 개통합니다.

주내 ~ 덕정 사이에 건설되는 덕계역은 인근 양주시민의 경원선 전철 이용을

더욱 편리하게 이끌어줄 것입니다.

분당선 보정 ~ 오리 구간에 죽전역이 신설됩니다.

죽전역의 개통으로 용인 죽전 지역의 분당선 이용이 편리해지겠군요.

죽전역이 개통하여도 보정역은 계속 영업할 것이라고 합니다.

분당선의 수원연장때 보정역이 사라진다고 하는군요.

2007년 노선도와 크게 달라보이는점은 없지만, 단 한곳이 변화하였습니다.

2008년 철도계획

1. 장항선 전철연장 (천안 ~ 온양온천 ~ 신창)

현재 수도권 전철이 천안역까지 운행하고 있습니다.

2008년말 기준으로 충청남도 아산시 까지 연장한다고 하는군요.

전철 연장구간중 장재역 에서는 KTX 천안아산역과 환승이 될 것으로 보아,

KTX 천안아산역의 활성화에도 기여를 할 것으로 보입니다.

더불어, 천안과 아산 지역의 수도권 접근성이 크게 증가할것으로 보입니다.

온양온천 까지 연장되게 되면, 급행열차로 간선형 전기동차를 투입한다고 밝혔는데요.

기존 천안급행 열차는 일반 완행열차와 같은 열차를 사용해서,

불편함이 있었는데요. 온양온천 연장과 함께 간선형 전기동차의 도입으로

급행열차 이용이 한결 편리해질것으로 보입니다.

2009년 수도권 광역전철의 모습입니다.

현재 공사중인 대 다수의 노선이 2009년 개통을 목표로 건설중인데요.

그래서인지, 2009년에는 많은 노선이 개통하게 됩니다.

2009년 철도계획

1. 서울지하철 9호선 (김포공항 ~ 강남 교보타워)

2. 경춘선 (상봉 ~ 춘천)

2-1. 7호선 환승역 상봉역

3. 중앙선 (팔당 ~ 용문)

4. 경의선 (월드컵경기장,성산 ~ 문산)

5. 서울지하철 3호선 남쪽연장 (수서 ~ 가락시장 ~ 오금)

6. 인천지하철 1호선 남쪽연장 (송도신도시)

7. 용인경전철 (구갈 ~ 용인 ~ 에버랜드)

2009년 가장 큰 관심은 서울지하철 9호선이 될듯 합니다.

김포공항서부터 강남까지 직선으로 연결하는 9호선은

그동안 상대적으로 지하철 이용에 불편함이 있었던

강서구 염창동 일대와 양천구 북부지역 지나나게 됩니다.

9호선의 경우 지하철로서는 최초로 급행열차를 도입하게 되구요.

전 역에 스크린도어가 설치 될 예정이라고 합니다.

말도많고 탈도많은 경춘선 복선전철화.

최근 예산문제로 개통시기가 2009년에서 더 연장될것이라는 소리가 있는 노선입니다.

현재 건설중인 중앙선,7호선 환승역인 신상봉역(가칭) 에서 출발하여

강원도 춘천시 까지 운행합니다.

충청남도 까지 연장된 경부,장항선 전철과 더불어 타 시도 까지 연결되는

또 하나의 노선이 생기게 됩니다.

대부분의 역은 신설,개량을 거치며 망우 ~ 퇴계원 사이의 갈매역만 신설됩니다.

경춘선 역시 급행열차를 계획하고 있구요.

서울~춘천의 소요시간은 약 1시간 20분 정도라고 하는군요.

중앙선 용문연장.

2007년 말 연장된 팔당역 부터 경기도 양평군 용문읍 까지 연장하는 사업입니다.

전체적으로 중앙선 선로는 강원도 원주시까지 복선전철화가 되지만,

전동차는 용문까지만 운행되는것으로 계획되었습니다.

(장기적으로는 원주까지도 갈 수 있을것으로 보입니다만.)

경춘선보다는 비교적 공사가 원할한 상태입니다.

차량기지는 용문에 건설되며, 경춘선과 마찬가지로 급행열차 투입이 예정되어 있습니다.

경의선 복선전철화.

현재 경의선은 서울역에서 출발하는 통근열차 노선입니다.

이 노선을 기반으로 복선전철화를 하여 전동차를 투입하는데요.

장기적으로는 신분당선과 직결운행을 한다고는 합니다만,

가장 큰 문제인 성산 ~ 용산 (경의선구간) , 용산 ~ 강남 (신분당선구간) 의

착공이 무기한으로 연기됨에 따라 언제 될지는 모르는 상황이네요.

경의선과 인접한 일산선의 경우 굴곡이 많고, 돌아가는 상황인데요.

경의선의 개통으로 일산지역의 서울 접근성은 향상될것으로 보입니다.

다만 아쉬운점은, 6호선 월드컵경기장(또는 성산) 역에서 환승을 하게됨에 따라

서울 도심의 접근성은 월드컵경기장 ~ 성산 구간이 개통해야 향상될것으로 보입니다.

노선도에는 깜빡하고 그리지 못했지만, 현재 3호선의 종착역인 수서역에서

8호선 가락시장, 5호선 오금역까지 연장하는 3호선 남쪽연장노선이 개통합니다.

그동안 5호선(마천지선구간) , 8호선 구간에서 전철을 통한 강남진입이

까다로웠는데요. 이 구간의 개통으로 강남까지의 접근성이 향상될것입니다.

노선은 짧지만, 그 효과는 막대한 노선입니다.

인천 송도신도시 개발이 완료되는 2009년 인천지하철이 송도신도시 까지 연장됩니다.

송도지역에 약 6개의 역이 들어서게 됩니다.

용인지역에 경전철이 개통하게 됩니다.

구갈 ~ 용인 ~ 전대(에버랜드) 구간이며,

우리나라에서 최초 경전철이 될것으로 보이는군요.

2009년 개통이긴 하지만, 분당선이 연장되는 2011년은 되야

구갈역에서 환승이 되므로, 실질적인 개통은 2011년으로 보는 시각도 있습니다.

2009년과 마찬가지로 2010년에도 대대적인 수도권 전철망이 생기게 됩니다.

2010년 철도계획

1. 인천공항철도 2차구간 개통 (김포공항 ~ 서울,용산역)

2. 분당선 강북구간 연장 개통 (왕십리 ~ 선릉)

3. 신분당선 1차구간 개통 (2호선 강남역 ~ 분당선 정자역)

그동안 인천공항과 김포공항만을 연결하여 접근성이 떨어졌던 인천공항철도가

2차구간이 개통됩니다.

김포공항과 서울역, 용산역 까지 연장되는데요.

이 구간에서는 역 신설이 없이 환승역만 추가됩니다.

(2호선 홍대입구역 , 5,6호선 공덕역)

서울 도심권이나, 지방에 사는 분들이 인천공항철도를 더 편리하게 이용하게 되고,

외국인 역시 더욱 편리하게 이용할것으로 보입니다.

그리고 급행열차의 효율성도 높아지겠고요..

드디어 강북구간에도 분당선이 들어오게 됩니다.

그동안 선릉까지 연결되었던 분당선의 왕십리 연장으로

강북지역에서는 더 빠르게 강남지역, 분당지역으로 이동할수 있으며,

상대적으로 돌아가는 2호선에 비해 큰 경쟁력을 갖을것으로 보입니다.

광역전철의 특성상 강남 개포동 지역 처럼 많은 역이 건설되지 않아서

빠른 표정속도를 유지할수 있겠습니다. 청담동 ~ 서울숲의 한강구간은

하저터널로 연결됩니다.

분당선이 광역전철임에도 불구하고 많은역을 가지고 있어서

분당지역에서 서울로 진입할때, 비교적 많은 시간이 걸리기에

이를 극복하고자 건설한 노선이 신분당선입니다.

2호선 강남역에서 분당선 정자역까지 연결하는 노선으로 (노선도의 연두색)

양재역부터 정자역까지 중간역이 단 3개뿐인 급행노선이 될 예정입니다.

2011년이 되면 주로 수도권 남부지역에 철도가 발달하게 되는군요.

2011년 철도계획

1. 7호선 부평구청 연장 (온수 ~ 인천지하철 1호선 부평구청)

2. 분당선 연장 (죽전 ~ 수원)

3. 신분당선 연장 (정자 ~ 화서)

4. 성남 ~ 여주선 (판교 ~ 여주)

먼저, 7호선 부평구청 연장안이 가장 눈에 뜁니다.

현재 과밀화된 7호선을 특단의 대책없이 부평구청까지 연장을 하고 있는데,

과연 2011년 7호선의 과밀도가 어떻게 될지 궁금해집니다..

장암(도봉산) ~ 부평구청 .. 상당히 긴 노선이 생기게 될것이고요.

온수 ~ 부평구청 구간의 경우 광역전철 특성도 있는데, 급행열차 계획이 없다는것이

7호선 연장구간의 옥의티 라고 할수 있습니다.

인천지하철 3호선 노선과 비슷하게 건설되며, 차후 부평구청역에서 더 연장할수도

있다는군요.. (청라, 검단지구까지..)

지금 현재에도 가장 관심이 가는 노선은 분당선일것입니다.

수인선과 더불어 수도권 광역전철에서 가장 관심이 가는 노선이지요..

2011년 수원까지 연장되면 분당선은 왕십리 ~ 수원의 거대한 철도망이

종지부를 찍게 됩니다. 차후 수원 ~ 인천간의 수인선이 개통되면

직결운행 계획도 가지고 있다고 합니다. (수인선 파트에서 다시 설명)

분당선 연장축에 구갈(기흥) 역에서 용인 에버라인과 환승됩니다.

분당선이 전 구간 (왕십리 ~ 수원) 개통되면,

현재 6량 1편성으로 운행하고 있는 분당선은 10량 1편성 체제로 변경됩니다.

신분당선 연장은 사실 정확하게 개통시기가 정해진 노선이 아닙니다.

다만, 차량기지와 분당선 연장안을 두고 계획중에 있습니다.

강남 ~ 정자 구간과 마찬가지로, 분당선에 비해 비교적 적은 역으로

(수지, 상현 일대에 역을 만든다고 하였는데 아직 구체적인것은 정해지지 않았습니다.)

분당선과 인접하여, 분당선의 급행열차 역할을 해낼 것으로 보입니다.

드디어 여주, 이천 지역까지 수도권 광역전철이 들어가는군요.

2011년 개통 예정이며, 성남(판교) ~ 곤지암 ~ 이천 ~ 여주 노선입니다.

현 중부고속도로, 성남 ~ 장호원 자동차전용도로 노선과 비슷하게 건설됩니다.

성남과 이천을 30분대로 연결. 신분당선과 환승하여 서울과는 1시간 내로

연결시키는것이 목표라고 합니다. 올해 착공으로 2011년 개통입니다.

2012년에는 가장 눈에 띄는 노선이 소사 - 원시 선이군요.

2012년 철도계획

1. 소사 - 원시선 (수도권 1호선 소사역 ~ 안산 ~ 원시)

2. 서울지하철 9호선 2차구간 개통 (강남 교보타워 ~ 지하철 2호선 종합운동장역)

부천과 안산은 비교적 근거리임에도 불구하고 철도교통으로는 교통이 불편했지요.

안산 주변의 서해안고속도로, 외곽순환고속도로, 영동고속도로 등의

도로교통망은 비교적 편리하게 건설되어있지만, 철도망은 안산선 하나로,

인천,부천 지역을 갈때 불편했던것이 사실입니다.

소사 - 원시선의 개통으로 안산과 부천의 철도 접근성이 높아질것이며,

수도권 남동권의 간선 철도망으로서의 역할을 해낼것입니다.

차후 소사 - 대곡선의 건설로 수도권 외곽철도망에도 기여를 할것으로 보이구요.

서울 지하철 9호선의 경우 현재 1차구간 개통에 전력을 집중하고 있는 상황이라

2차개통구간이 어떻게 될지 모르지만, 2012년 개통을 목표로 계획되고 있습니다.

강남 교보타워 ~ 종합운동장의 강남 봉은사로 건설이 완료되면

강남권의 접근성이 더 용이할것으로 보이며, 2호선, 7호선의 과밀화 해소에도

큰 도움이 될것으로 보입니다.

2013년경이 되면, 슬슬 수도권 순환철도망이 그려지는군요.

하나하나 살펴보자면..

2013년 철도계획

1. 수인선 1차구간 개통 (오이도 ~ 인천)

2. 인천지하철 2호선 (공항철도 검암 ~ 주안 ~ 인천시청 ~ 인천대공원)

3. 서울지하철 8호선 별내연장 (암사 ~ 구리 ~ 퇴계원 ~ 별내)

4. 서울지하철 9호선 김포연장 (김포공항 ~ 김포 ~ 김포신도시)

드디어 대망의 수인선이 달립니다.

1996년 타산성 문제로 폐선되었던 수인선 협궤열차가

수도권 전철로 다시 태어납니다.

현재 안산선(4호선) 의 종착역인 오이도역부터 수도권 1호선 종착역인 인천역을

연결하게 됩니다.

수인선 1차 개통의 경우, 현재 오이도까지 달리고 있는 4호선 열차가 인천까지

연장되어 운행합니다. (4호선 연장안으로 보면 쉽습니다.)

차량기지는 시흥차량기지를 같이 쓰게 됩니다.

현재 인천지하철 1호선밖에 없는 인천에 X 자 지하철망이 놓이게 됩니다.

인천지하철 2호선은 검암역을 출발하여 수도권 전철 1호선 주안역,

인천지하철 1호선 인천시청역에서 환승하여 인천대공원 쪽으로 가는

노선으로 계획중에 있습니다.

민간자본으로 건설할것인가, 인천지하철공사가 건설할것인가를 놓고

인천시민과 학계의 대립으로 아직 사업자 선정조차 되지 않은 사업이긴 합니다.

인천 지하철 2호선이 개통되면 현재 상대적으로 인천 지역의 교통 소외지인

서구 지역과 검단,청라 신도시 일대의 교통이 편리해질것으로 보입니다.

8호선 별내연장안은 남양주시 일대 별내신도시의 건설과 함께

철도교통망 확보단계에서 계획된 노선입니다.

역시 2013년 목표로 계획단계에 있습니다.

8호선이 별내지역까지 연장되면, 그동안 성남선이라는 지선망에서

수도권 동부권의 간선망으로 역할이 커지게 됩니다.

더불어 중앙선 구리역, 경춘선 퇴계원역의 환승으로

수도권 동부주민들의 강남권 진입에도 큰 도움을 줄것으로 보입니다.

김포경전철 사업과 겹쳐 현재 혼란상태에 있는 9호선 연장안입니다.

김포지역에 신도시가 들어서면서 경전철이냐,

9호선의 연장이냐, 5호선의 연장이냐 를 놓고 각계가 대립하고 있는 상황입니다.

현재 가장 큰 힘을 얻고 있는것이 9호선 연장안 (본 노선도) 입니다.

다만, 9호선이 완전 개통되지 않은 상황에서 김포 연장은

사업비 확보가 관건으로 보입니다.

2015년이 되면 수인선과 소사 - 대곡선으로 수도권 전철이 대형 순환망을 갖추게 됩니다.

2015년 철도계획

1. 서울지하철 9호선 3차구간 개통 (종합운동장 ~ 석촌 ~ 방이동)

2. 수인선 2차구간 개통 (한대앞 ~ 수원)

3. 소사 - 대곡선 (수도권전철 1호선 소사역 ~ 김포공항역 ~ 경의,일산선 대곡역)

서울지하철 9호선의 1차개통이후 6년만에 전구간이 개통되는군요.

9호선 3차구간은 상대적으로 전철교통의 소외지였던 송파구 삼전동, 가락동 일대에

교통의 편리성을 안겨다 주겠군요.

큰 그림으로 보면 3호선 연장선과 더불어 강동,송파구와 강남구의 연계에도

큰 도움을 줄것으로 보입니다.

수인선이 폐선된지 20년만에 전 구간이 개통되는군요.

차후, 수인선이 전구간 개통되면 분당선 열차와 직결운행도 생각하고 있다고 합니다.

노선도에서 볼수 있듯, 오이도 ~ 한대앞 구간은 안산선과 선로를 같이 사용하게 됩니다.

(현재 구로 ~ 청량리 는 경인선,경부선 열차가 공동사용중)

수인선이 전구간 개통되도 차량기지는 계속 시흥차량기지를 사용하며,

4호선 열차가 오이도역까지만 운행할지,

1차구간때 처럼 인천까지 운행할지는 아직 정해진바가 없습니다.

수인선의 개통으로 인천 ~ 수원 ~ 분당 ~ 복정 ~ 구리 ~ 퇴계원 ~ 별내 의

거대한 수도권 남부순환 철도망이 완공됩니다.

소사 - 원시선의 연장선에서 소사 - 대곡선이 건설됩니다.

소사 - 원시선보다 사업계획이 떨어지고 있지만,

건설이 된다면 수도권 동북부 순환철도망이 건설됩니다.

금정 ~ 안산 ~ 소사 ~ 김포공항 ~ 대곡 ~ 교외선 ~ 의정부

수인선과 더불어 수도권 순환 광역철도망이 완공되며,

그 파급효과는 수도권 전체에 미칠정도로 커다란 사업이라고 볼 수 있습니다.

현재 구상단계에 있으며 2015 개통을 목표로 하고 있습니다.

2015년 까지 철도계획은 이정도로 마무리 할수 있겠군요..

사실, 철도보다 도로교통쪽에 많은 예산이 투자되는 우리나라의 구조로 봤을때

과연 2010년 이후 이 노선들이 차근차근 완공될것이라고는 생각치 않지만,

현재 계획 또는 설계중인 노선이 이렇다 라는것만 알려드립니다.

철도 공사기간은 1~2년 늦춰지는것은 다반사며, 중간의 사업이 수정될수도 있습니다.

자세한것은 관계당국에 연락주세요..^^

<옮긴글 입니다>

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[스크랩] 재개발 투자 한 눈에 이해 하기 |부동산노트

2007-03-08 23:33

http://blog.drapt.com/kmp427/22751173364400379

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

재개발 사업을 통해 내 집 마련 계획을 하고 있는 분들께 들려드리고 싶은 이야기를 요약하자면 다음과 같다.

1. 비례율이 높은 지역을 선택해야 한다.
비례율이 높으면 높을수록 조합원 추가부담금이 적어 조합원 개개인에게 돌아가는 이익이 많아진다. 비례율은 관리처분계획 인가 내역 통지서에서 자세한 내용을 살펴볼 수 있는데 일반적으로 비례율이 높은 곳은 시유지(국유지)보다 사유지의 비율이 높은 지역, 대지 면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 기타 생활편의 시설 등이 많은 지역이다.

2. 세금 절약을 위해서는 재개발사업의 사업시행인가일 이전에 투자하라.
그 이유를 살펴보면 원조합원과 승계조합원의 취득/등록세 납부 기준이 다르기 때문인데 구체적인 내용을 살펴보면 다음과 같다.

원조합원의 취득세/등록세 신고납부 기준을 살펴보면 ;
1) 전용면적 85제곱미터 이하의 주거용 부동산(아파트)을 취득하는 경우에는 취득세/등록세 면제(25평, 32평 아파트만 해당되며 면제를 받더라도 취득세는 자진신고를 해야 함)
2) 전용면적 85제곱미터(32평 아파트)를 초과하는 주거용 부동산(아파트)을 취득하는 경우에는 도시재개발법 등 관계법령의 규정에 의한 청산금을 과세표준액으로하여 취득세/등록세를 신고 납부하여야 함(43평 아파트 해당)

승계조합원의 취득세/등록세 신고납부 기준을 살펴보면 ;
1) 아파트 분양가격을 과세표준액으로 하여 취득세/등록세를 신고 납부하여야 한다. (지방세법 제 109조 제 3항)

3. 시유지보다는 사유지가 많은 지분을 선택해라.
시유지의 경우 해당구청으로부터 매수해야 하기 때문에 향후 추가 비용이 발생하기 때문이다.

4. 대지면적이 넓은 지분을 구입하면 유리하다.
대지지분이 작은 평수는 초기 투자 비용이 적어 프리미엄이 높은 편이나 토지소유 및 점유면적의 감정 평가 시 매입가격과는 상관없기 때문에 상대적으로 프리미엄이 작게 형성된 넓은 평수의 대지가 유리하며 평형배정에도 넓은 필지 소유자가 적은 곳이 대형 평형을 배정받을 확률이 높아 좋다. 그 외에 급경사 지역보다는 비교적 완만한 지역의 지분을 매입해야 손해를 보지 않는다. 왜냐하면 경사도에 따라 대지지분이 적게 인정되기 때문이다.

5. 용적률을 고려해라.
당연한 이유겠지만 아파트를 많이 지을 수 있는 만큼 수익개선효과 때문에 조합원들의 추가 부담금이 줄어들게 된다.

6. 브랜드 가치를 살펴봐라.
서울 00 3 - 1지구의 경우 H건설과 D건설이 재개발 사업에 참여했지만 현재 H건설이 지은 아파트의 시세가 D아파트의 시세보다 3천만원이상 차이가 나고 있다. 즉 아파트 가격 형성에 브랜드 가치가 중요한 요인으로 작용한다.

7. 조합장, 상임이사 등 조합원 임원진이 재개발 사업 추진 경험이 많고 신뢰할 수 있는지를 살펴봐라.
예를 들어 사업 추진비가 100%라고 할 때 이들의 운영능력에 따라서 사업비가 97%로 절감 돼서 추가비용이 들지 않을 수도 있고 반대의 경우 110%정도로 사업이 진행되면 추가비용(추가 부담금)을 조합원이 균등분할 해야 하기 때문이다. 그리고 이들이 시공사 선정 때 개발사업에 대한 권리를 넘겨주는 대신 개인의 이익을 챙기는 경우도 많아 각종 비리로 사업이 지연되는 경우도 종종 발생하기 때문이다. 즉 사업추진속도가 빠른 지역을 선택하는 것도 중요하다.

8. 여유자금을 가지고 투자에 임해라.
재개발의 경우 앞서 설명한 바와 같이 여러 가지 요인에 의해 개발이 지연되는 경우가 빈번하게 발생하기 때문에 자금이 장기간 묶일 염려가 있기 때문이다.

9. 청약통장이 없거나 확실성에 투자하고 싶은 경우 재개발에 투자해라. 재개발 투자의 가장 매력적인 부분은 청약통장이 필요 없다는 점과 일정기간이 지나면 아파트를 분양 받을 수 있다는 점이 가장 큰 매력이다. 하지만 한가지 유념해야 할 부분이 있다면 아파트를 일반 분양 받는 것보다는 시간과 금융비용을 고려할 경우 수익이 떨어질 수 있다는 점도 고려해야 한다.

10. 입지여건을 고려해라.
모든 부동산 투자가 그렇듯이 재개발 사업도 비슷한 조건이라면 교통, 학군, 환경 등이 우수하여 향후 투자가치가 유리한 지역을 선정하는 것이 좋다.

11. 이주비가 많고 무이자 혜택이 많은 지역을 선택해라.
임대차를 안고 구입하거나 이주절차가 진행중인 지역으로 임대차가 어려울 경우에도 초기 투자비용을 절약하기 위해 이주비가 다액이면서 무이자 혜택이 많은 지역을 선정하는 것이 좋다.

TIP 재개발 사업의 성공여부는 상가분양과 조합원이 아닌 일반인들에게 분양하는 아파트[서울/인천 동시분양이나 일반분양(수도권과 지방)을 말함] 에 따라 결정되는 경우가 많다. 상가 분양이 잘되고 일반분양이 잘 될 경우 거기서 나오는 수익을 가지고 조합원들의 부담을 덜어줄 수 있기 때문이다. 그래서 일반분양은 조합원 분양보다 고급자재나 단지 내에서 입지여건이 좋은 곳에 짓는 경우가 많으며 때에 따라서는 평당 분양가가 비싼 대형평수를 짓는 경우도 종종 있지만 반드시 그런 것은 아니다

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[스크랩] 투자성 높은 재개발, 재건축 선별법에 대하여 |부동산노트

2007-03-08 23:32

http://blog.drapt.com/kmp427/22751173364333382

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

투자성 높은 재개발, 재건축 선별법에 대하여

1. 재건축과 재개발의 개발이익
부동산 시장에서 많은 투자자들이 재건축/재개발에 관심을 가지는 것은 재건축과 재개발 사업을 통하여 발생하는 개발이익이 존재하기 때문이다. 재건축과 재개발의 개발이익은 개발사업을 통하여 공급되는 아파트 및 부대복지시설의 총 분양가격에서 건립에 필요한 제반 비용을 제외하고 남는 비용을 의미한다. 일반적인 부동산 개발사업에서 개발이익은 토지 소유자의 몫이 된다.

하지만 재건축/재개발 사업의 사업시행자는 조합이 되고 보통의 경우 조합은 구역 내 토지와 건물을 소유하고 있는 다수의 사람으로 구성된다. 또한 조합을 구성하고 있는 조합원의 자산의 동등하지 않고 각각 다르기 때문에 어떠한 방법으로 개발이익을 분배할 것인가 하는 문제가 발생하게 된다. 재건축의 무상지분율과 재개발의 비례율은 재건축/재개발 사업을 통해서 발생하는 개발이익을 배분하는 방식을 의미한다.

재건축과 재개발의 개발이익을 추산하는 방법도 일반적인 부동산 개발에서 개발이익을 추산하는 방법과 동일하다. 즉, 개발을 통하여 공급되는 분양대상물의 분양가격에서 분양대상물의 건축에 소요되는 제반비용을 제외한 나머지 금액이 개발이익이 되는 것이다. 하지만 재건축/재개발 사업의 경우 사업시행자는 조합이 되고 조합은 사업 종료이후 청산될 법인이므로 일반 개인이나 회사처럼 개발이익을 적립하지 않고 개발이익과 비용을 적정하게 맞추어 청산 시점에 어떠한 자산도 남기지 않는 다는 것이 가장 커다란 차이라고 할 수 있다. 따라서 사업시행자인 조합이 청산되어야 하기 때문에 재건축/재개발을 통해서 발생하는 개발이익은 적립되지 않고 사업의 실질적인 주체인 조합원에게 적당한 비율로서 배분되어야 하며 이 배분의 방법이 재건축 사업의 무상지분율과 재개발 사업의 비례율로 표시되는 것이다.

2. 무상지분율과 비례율의 차이
한편 동일하게 개발이익을 조합원에게 배분 하는 방식을 표시하는 것임에도 불구하고 재건축과 재개발 사업이 동일한 기준을 사용하지 않고 무상지분율과 비례율로 다른 개념을 사용하는 것은 각 사업의 조합원이 가지고 있는 종전자산의 기준이 다른 것에 기인한다. 즉, 재건축 사업의 대상이 되는 아파트의 경우는 집합건물로 조합원의 자산이 평형에 따라 완전히 동일하지만 재개발 사업의 조합원은 종전자산의 차이가 동일한 기준 없이 모두 다른 특징을 가지고 있다.

예를 들어 재건축 사업의 조합원 A와 B가 13평 아파트를 소유하고 있다면 조합원 A와 B는 완전히 동등한 권리를 가지고 있는 반면 재개발 사업의 조합원 A와 B가 구역 내 20평의 주택을 소유하고 있다 하여도 A와 B가 소유하고 있는 주택의 위치, 용도, 노후정도 등이 모두 다르기 때문에 동일한 권리를 인정할 수 없는 것이다. 이러한 차이로 재건축 사업은 조합원이 소유하고 있는 대지의 크기를 기준으로 개발이익을 배분하는 방식을 사용하며, 재개발 사업은 각기 다른 가치를 가지고 있는 조합원의 권리를 감정평가하여 감정평가한 금액을 기초로 개발이익의 배분의 기준을 마련한 것이다.

3. 무상지분율 계산 방법
무상지분율은 조합원이 재건축 사업에 참여하여 얻게 되는 개발이익을 조합원들에게 나누는 개념이다. 즉, 재건축 조합원 A가 재건축 사업에 참여할 경우 자신의 소유하고 있던 대지지분을 기준으로 받게 되는 개발이익의 비율을 표현한 것이다. 예를 들어 조합원 A가 대지지분 20평의 아파트를 소유하고 있고 재건축 사업의 무상지분율이 120%이면 조합원 A는 자신의 대지비분에 무상지분율을 곱한 아파트를 무상평형으로 제공받게 되는 것이다. 무상지분율을 계산하는 방법은 다음과 같다.

개발이익 = 총분양가 - 공사비용
평당 개발이익 = 전체개발이익 / 전체 대지
무상지분율 = 평당개발이익/평당분양가

그럼 간단한 사례로 재건축 사업의 무상지분율을 계산하는 방법을 살펴보자.
재건축 사업조건 : 대지면적 10,000평, 용적율 250%, 분양가 800만원/평당, 공사비용 400만원/평당

이때 조합원 A가 대지지분 20평의 지분을 소유하고 있었고 33평에 분양신청을 하였을 경우 권리가액과 추가부담금은 다음과 같다.

물론 실제 재건축 사업에서는 분양수입과 건축비등을 계산하는 방법이 사례보다는 훨씬 복잡하고 많은 변수가 있지만 기본적인 무상지분율을 계산하는 공식은 변하지 않는다. 재건축의 무상지분율은 개발이익의 배분을 대지지분을 기준으로 하는 것은 재건축 사업에 참여하는 조합원이 소유하는 대지의 권리가 동등하다는 전제에서 출발하였기 때문이다.

4. 재개발의 비례율 계산
재개발의 비례율 역시 재개발을 통한 개발이익을 조합원들에게 배분하는 방식을 의미하며 그 계산 공식은 다음과 같다.

예를 들어 재개발 구역의 분양수익은 1,000억원, 총사업비는 500억, 종전자산 평가금액이 400억원이면 비례율은 125%(500억원/400억원 *100)이 된다. 이때 조합원 A의 종전사잔 평가금액이 6,000만원이었으면 최종권리가액(분양기준가액)은 7,500만원(6,000*125%)이 된다. 이때 조합원 A가 분양가격 18,000만원인 25평 아파트에 분양신청을 하였다면 조합원 A의 추가 부담금은 10,500만원이 되는 것이다.

재개발의 비례율 역시 개발이익을 조합원에게 배분하는 비율을 의미하지만 재건축과 달리 배분의 기준이 대지지분이 아니라 조합원이 소유하고 있던 종전자산의 평가금액을 기준으로 하는 것이 큰 차이라 할 수 있다.

5. 투자성이 높은 재건축/재개발 구역을 선별하는 방법
앞에서 살펴 보았듯이 재건축의 무상지분율과 재개발의 비례율은 개발 사업을 통해서 발생하는 개발이익을 조합원에게 배분하는 방식과 비율을 의미하는 것이다. 따라서 무상지분율이 높은 재건축 단지와 비례율이 높은 재개발 구역은 말 자체에서 높은 사업성을 가진 지역이라는 의미를 내포하고 있는 것이다. 하지만 재개발/재건축 사업에서 무상지분율과 비례율이 확정되는 것은 사업이 일정하게 진전된 상태에서 가능하기 때문에 사업초기 단지에서는 정확한 무상지분율과 비례율을 알고 투자하기 어렵다는 것이 문제이다. 따라서 초기 재건축/재개발 투자에서 무상지분율과 비례율이 중요한 것은 단지 숫자의 문제가 아니라 어떠한 조건에서 개발 이익이 높게 나타날 것인가를 예측하는 것이 훨씬 중요한 것이라 할 수 있다.

1) 개발이익의 극대화
무상지분율과 비례율이 높기 위해서는 무엇보다도 개발이익이 높아야 한다.
개발이익이 높기 위해서는 우선 높은 분양가를 책정할 수 있는 입지조건이 가장 중요한 문제가 된다.입지조건의 문제는 단순히 분양가를 높여서 개발이익을 극대화 시키는 문제뿐만 아니라 향후 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요인이 되기 때문에 재건축/재개발에서 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 강남의 초기 재건축 아파트와 용산 한남 뉴타운, 송파 거여 뉴타운의 시세가 다른 지역의 재건축/재개발 구역에 비하여 상대적으로 높은 시세를 형성하고 있는 것이 바로 입지조건의 차이가 가격에 반영되어 있다는 것을 반증하고 있는 것이다.

다음으로 개발이익을 높이기 위해서는 분양할 수 있는 분양대상 목적물이 많아야 한다. 재건축/재개발 구역에서 분양대상 목적물이 많기 위해서는 해당 지구에 적용되는 용적율이 핵심적인 관건이 된다. 동일한 대지면적에서 적용되는 용적율의 차이에 따라 분양대상물의 차이가 발생하며 이러한 차이에 따라 개발이익의 크기가 달라지기 때문이다.

용적율 문제와 관련하여 주목할 재개발 지역은 도시환경정비사업이 적용되는 지역이다. 도시환경정비사업의 경우 대부분 상업지에 위치하고 있어 대략 500%~1,000% 정도의 용적율이 적용되고 있으며 정비구역으로 지정된 곳이 많기 때문에 재개발 사업이 진행되면 높은 투자수익을 기대할 수 있다. 최근 가격이 크게 상승한 용산 특별계획구역, 천호 뉴타운1구역, 교남 뉴타운1구역, 영등포 뉴타운지역등이 도시환경정비사업 시행으로 개발이익에 대한 기대감이 반영된 지역이라 할 수 있다.

2) 조합원분양과 일반 분양 - 조합원 비중 낮은 것이 유리
재건축/재개발에서 분양수입은 분양 주체에 따라서 조합원 분양과 일반 분양으로 구분된다. 재건축/재개발 사업에서 일반분양은 조합원 분양을 우선 진행하고 남는 분양대상물을 대상으로 하게 된다. 이때 사업시행자인 조합은 개발수익을 극대화하기 위하여 최대한 높은 분양가를 책정하려 한다. 물론 일반 분양가를 무한정 높게 책정할 수는 없으며 시장에서 분양이 가능하고 허가관청의 분양승인을 받을 수 있는 범위에서 높여 잡는 것이 보통의 경우다.

다음으로 조합원 분양가는 전체 재건축/재개발 사업에서 필요한 비용에서 일반분양수입을 제외한 나머지 부분을 조합원에게 평형과 동호수에 따라 안분하는 방식으로 결정된다. 이러한 방식으로 분양가를 결정하게 되면 재건축/재개발 사업에서 일반 분양이 많다는 것은 그 만큼 조합원의 부담이 경감되는 것을 의미한다. 반대로 일반분양이 거의 없는 단지일 경우는 개발에 필요한 비용을 모두 조합원이 부담하기 때문에 조합원의 부담은 가중될 수 밖에 없는 것이다.

이러한 점에서 재개발 투자에서는 예상 건립세대와 조합원의 수를 비교하여 조합원의 비중이 낮은 지역을 선택하는 것이 반드시 필요하다. 서울의 일부 재개발 구역의 경우 이른바 지분쪼개기가 심각한 상태로 예상건립세대보다 조합원의 수가 많아 사업자체가 난관에 봉착한 경우도 발생하고 있는 상태이다.

3) 사업속도와 동의율
재건축/재개발 모두 최소한 사업이 진행되기 위해서는 전체 소유자의 80% 이상의 동의를 반드시 요구하고 있다. 재건축/재개발 사업 모두 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분에 필요한 동의율은 80%로 엄격히 규정하고 있기 때문이다. 따라서 해당 단지가 재건축이나 재개발 사업이 진행되기 위해서는 전체 주민의 80%이상의 동의를 어떻게 확보할 수 있을 것인가가 관건이 된다. 해당 지역에 주민동의가 지지부진하고 재건축/재개발 초기단계에서 여러 개의 추진위원회가 난립 되어 있다면 사업은 사업대로 늦어지고 그 늦어진 기간에 소요된 비용은 고스란히 모두 조합원들에게 전가된다.

재개발 사업 속도와 관련하여 최근 도시및주건환경정비법의 개정으로 시공사 선정시기가 조합설립인가 이후로 확정된 것도 유의해야 하는 사항이 된다. 재개발 사업에서 시공사 선정시기가 문제가 되는 것은 조합설립인가가 정비구역지정 이후에 가능하다는 점 때문이다. 현재 주택 재개발 사업의 경우 정비구역의 지정은 대부분 주민 발의에 의한 정비구역입안신청을 통하여 이루어 지고 있으며 정비구역 지정을 위한 정비계획의 수립에 많은 시간과 비용이 소요되고 있다. 이러한 이유로 자금력을 가진 시공사가 선정되어 있는 재개발 구역의 경우 시공사의 자금지원으로 사업을 끌고 갈 수 있지만 시공사를 선정하지 못한 재개발 구역의 경우 사실상 재개발 사업에 필요한 비용을 충당할 방법이 없는 상태로 상당기간 사업이 지연될 우려가 높아지고 있는 것이다.

최근 새로운 도시및주거환경정비법의 시행으로 많은 수도권 도시들이 정비기본계획을 발표하고 이에 따라 해당 지역은 재개발 사업에 대한 기대감이 높아진 상황이다. 하지만 이들 지역 대부분이 기본계획의 승인이 늦어지면서 새로운 도정법에 따라 조합설립인가 이후에 시공사 선정을 해야 하는 상황에 처해 있는 실정이다. 이들 지역은 해당 자치단체의 정책적 지원이 없는 상황에서는 재개발 사업의 지연이 불가피한 상황이므로 신중한 판단이 요구된다.

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