신도림역 대성연탄 부지 디큐브시티

2007-08-13 10:07

http://blog.drapt.com/kmh1214/91186967278743

제가 개인적으로 보는 향후 시장전망입니다.

저는 건축관련 학위과정에 있고, 닥터아파트에 가끔 아마추어칼럼을 쓰기도 합니다.

그냥 저 개인적으로 써보니, 그냥 참고만 하시길 바랍니다.

I. 악 재(금융규제, 분양가 인하)

1. 이자율 상승

주택담보 이자율은 그동안의 저금리 기조에서 상향 추세에 있읍니다. 금융통화위원회는 최근 2달연속 콜금리를 0.25%씩 올렸습니다. 시중에 풀린 2천조원의 자금을 은행권으로 흡수하여 유동성문제를 완화하고자 하는 조치입니다.

이는 향후 주택시장에서 상승은 힘들다는 이야기입니다. 즉 1억을 대출받은 사람이 1%만 올라도 년 100만원이 추가로 듭니다. 이는 신규 주택분양시장이 위축될 것을 예견합니다.

하지만, 당분간 추가적인 금리인상 가능성은 적을 것 같습니다. 금통위에서 이미 적정한 이자율 수준에 다다랐다고 판단하기 때문입니다.

2. 분양가 상한제

분양가상한제는 분양가를 낮출 것으로 판단됩니다. 정부에서는 -25%선을 생각하지만, 시장에서는 -5%, -10% 수준을 바라보고 있습니다. 하지만 인하될 것은 자명한 것이지요.

분양가의 60-70%는 대지비이므로, 마감재의 수준을 낮추고, 공동시설의 수준을 낮추는 방식의 싼 아파트를 싸게 파는 형식이 될 것입니다.

그러나, 분양가 인하는 피할 수 없는 것으로서, 향후 부동산시장의 안정으로 바라보게 되는 한 요인입니다.

II. 호재(공급부족)

1. 분양가 상한제

분양가 상한제는 호재이자 악재입니다. 업계의 마진율 및 사업전망이 낮아져 공급이 줄어들게 됩니다. 지금 당장은 영향이 뚜렷이 나타나지 않지만, 2~3년 후에는 공급 부족을 주택가격이 상승할 것입니다. 저는 그 것은 2010년 정도로 보고 있습니다.

2. 각종 금융규제

우리나라의 인구는 5천만을 피크로 줄어들 것으로 전망되나, 소요 주택 수는 지속적으로 늘어납니다. 그 이유는 가구당 거주자 수가 줄어들고, 면적이 큰 아파트로 옮기기 때문이다.

80년대는 10평대, 90년대는 20평대, 2000년대는 30평대, 2010년대는 40평대로 옮겨갈 것입니다.

그러나, 정부는 DTI, 종부세 등으로써 중대형 평형의 분양을 위축시켜 종국에서는 중대형 평형에 부족사태가 2-3년 후부터는 발생될 것으로 보입니다.

3. 정권교체

아직은 속단할 수 없으나, 정권의 교체의 가능성이 높습니다. 유력한 주자인 이명박씨는 소위 개발론자입니다. 부동산을 누르고 위축시키는 형식이 아니라, 개발을 하자는 주의입니다.

물론 정권이 바뀐다고 부동산 정책기조가 크게 바뀌지는 않을 것 같으나, 노 정권은 규제일변도의 정책에서, 개발일변도, 성장일변도의 정책으로 전환할 가능성이 높습니다.

이명박씨는 청계천 복원, 중앙차선제, 서울 뉴타운개발, 대운하 건설 등 주로 건설개발에 관심이 많은 사람입니다.

4. 부동산은 유한자산.

부동산은 유한 자산입니다. 언제나 그렇듯이 부동산은 조정은 있을 지언정 결국은 조정전보다 더 상승하는 그래프를 지금까지 보여왔습니다. IMF사태와 같은 국가 부도직전 사태가 오기 전에는 부동산의 폭락은 없습니다.

결론.

1. 향후 1-2년은 안정세유지

2. 2010년 경부터는 공급부족의 효과가 나타나 상승세

로, 보는 것이 저의 개인적인 소견입니다.

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개인적으로 보는 향후 시장 전망. |부동산노트

2007-08-13 09:50

http://blog.drapt.com/kmh1214/991186966244394

출처 : 단지동호회 > 상떼르시엘

원문 : http://home.drapt.com/leciel