제가 개인적으로 보는 향후 시장전망입니다.

 

저는 건축관련 학위과정에 있고, 닥터아파트에 가끔 아마추어칼럼을 쓰기도 합니다.

 

그냥 저 개인적으로 써보니, 그냥 참고만 하시길 바랍니다.

 

I. 악  재(금융규제, 분양가 인하)

1. 이자율 상승

주택담보 이자율은 그동안의 저금리 기조에서 상향 추세에 있읍니다. 금융통화위원회는 최근 2달연속 콜금리를 0.25%씩 올렸습니다. 시중에 풀린 2천조원의 자금을 은행권으로 흡수하여 유동성문제를 완화하고자 하는 조치입니다.

 

이는 향후 주택시장에서 상승은 힘들다는 이야기입니다. 즉 1억을 대출받은 사람이 1%만 올라도 년 100만원이 추가로 듭니다. 이는 신규 주택분양시장이 위축될 것을 예견합니다.

 

하지만, 당분간 추가적인 금리인상 가능성은 적을 것 같습니다. 금통위에서 이미 적정한 이자율 수준에 다다랐다고 판단하기 때문입니다.

 

2. 분양가 상한제

분양가상한제는 분양가를 낮출 것으로 판단됩니다. 정부에서는 -25%선을 생각하지만, 시장에서는 -5%, -10% 수준을 바라보고 있습니다. 하지만 인하될 것은 자명한 것이지요.

 

분양가의 60-70%는 대지비이므로, 마감재의 수준을 낮추고, 공동시설의 수준을 낮추는 방식의 싼 아파트를 싸게 파는 형식이 될 것입니다.

 

그러나, 분양가 인하는 피할 수 없는 것으로서, 향후 부동산시장의 안정으로 바라보게 되는 한 요인입니다.

 

II.  호재(공급부족)

1. 분양가 상한제

분양가 상한제는 호재이자 악재입니다. 업계의 마진율 및 사업전망이 낮아져 공급이 줄어들게 됩니다. 지금 당장은 영향이 뚜렷이 나타나지 않지만, 2~3년 후에는 공급 부족을 주택가격이 상승할 것입니다. 저는 그 것은 2010년 정도로 보고 있습니다.

 

2. 각종 금융규제

 우리나라의 인구는 5천만을 피크로 줄어들 것으로 전망되나, 소요 주택 수는 지속적으로 늘어납니다. 그 이유는 가구당 거주자 수가 줄어들고, 면적이 큰 아파트로 옮기기 때문이다.

80년대는 10평대, 90년대는 20평대, 2000년대는 30평대, 2010년대는 40평대로 옮겨갈 것입니다.

 

그러나, 정부는  DTI, 종부세 등으로써 중대형 평형의 분양을 위축시켜 종국에서는 중대형 평형에 부족사태가 2-3년 후부터는 발생될 것으로 보입니다.

 

3. 정권교체

아직은 속단할 수 없으나, 정권의 교체의 가능성이 높습니다. 유력한 주자인 이명박씨는 소위 개발론자입니다. 부동산을 누르고 위축시키는 형식이 아니라, 개발을 하자는 주의입니다.

물론 정권이 바뀐다고 부동산 정책기조가 크게 바뀌지는 않을 것 같으나, 노 정권은 규제일변도의 정책에서, 개발일변도, 성장일변도의 정책으로 전환할 가능성이 높습니다.

 

이명박씨는 청계천 복원, 중앙차선제, 서울 뉴타운개발, 대운하 건설 등 주로 건설개발에 관심이 많은 사람입니다.

 

4. 부동산은 유한자산.

부동산은 유한 자산입니다. 언제나 그렇듯이 부동산은 조정은 있을 지언정 결국은 조정전보다 더 상승하는 그래프를 지금까지 보여왔습니다. IMF사태와 같은 국가 부도직전 사태가 오기 전에는 부동산의 폭락은 없습니다.

 

결론.

1. 향후 1-2년은 안정세유지

2. 2010년 경부터는 공급부족의 효과가 나타나 상승세

로, 보는 것이 저의 개인적인 소견입니다.

<앵커> 사건 취재 파일입니다.

사건팀 남정민 기자와 함께 하겠습니다.

'철거될 집을 사면 아파트 특별 분양을 받을 수 있다' 또 이렇게 사기를 친 사람들이 있군요. 어떤 내용입니까?<기자> 네, 그렇습니다.

이 사람들은 구의회 의장이나 구청 공무원과도 결탁을 한 걸로 나타났는데요.낡은 집을 산 사람들만 결국 손해를 봤습니다.

서울 서대문구의 낡은 연립주택 단지입니다.

부동산 브로커 45살 이 모씨가 지난 해 이 곳의 주택 5채를 사들인 뒤에 23가구로 쪼개서 팔았습니다.

먼저 구의회 의장과 구청 공무원에게 금품을 주고 보훈회관 건립 계획을 성사시켰습니다.

그리고는 기획부동산업자를 통해서 '집이 헐리고 보훈회관이 지어지면 강남의 30평대 아파트 특별분양권을 얻게된다' 이렇게 광고를 냈습니다.

이 말에 솔깃해서 23명이 철거 예정인 집을 샀고, 이씨는 10억원 대의 차익을 챙겼습니다.

또 이씨를 도운 기획부동산업자들도 한 가구당 1천만원에서 2천만원을 챙긴 것으로 드러났습니다.

하지만 구청 측이 부동산 투기를 우려해서 보훈회관 건립 계획을 미루면서 결국 매입자들만 손해를 보게 됐습니다.

경찰은 브로커 이씨를 구속하고, 기획부동산업자 4명과 구청 공무원 등을 불구속입건했습니다.

특별 분양을 받을 수 있다는 말에 솔깃해 앞뒤 가리지 않고 부동산을 사다가는 낭패를 볼 수 있다는 점을 꼭 명심해야겠습니다.

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철거가옥 투자, 경쟁 치열해 강남입주 보장못해

[매일경제 2006-08-01 08:41]

광고 세곡2지구와 강일3지구 국민임대단지 개발이 무산되면서 '강남 아파트를 싸게 살 수 있다'는 말에 철거 가옥을 구입한 투자자들은 꼼짝없이 골탕을 먹게 됐다. 기획부동산들은 최근 2~3년 "공공시설이 들어설 지역에 철거될 노후주택을 사면 싼값에 강남 세곡ㆍ우면, 마포 상암지구 아파트를 받을 수 있다"며 투자자 모집을 계속해왔다. 일부 기획부동산은 해당 지역 입주가 보장되지도 않는 상황인데도 '평당 550만~600만원에 강남 새 아파트에 입주할 수 있다'는 등 광고를 내왔다. 일단 기획부동산 주장이 완전히 틀린 말은 아니다. 실제 서울시내 일정한 요건을 갖춘 철거 가옥에 대해 분양권이 나오고 이것으로 6개월 안에 SH공사 특별공급분 아파트를 신청할 수 있다. 지구를 정해 분양을 신청한 후에도 주거환경이 나은 아파트가 나오면 지구변경이 한 번은 가능하다. "재수만 좋으면 좋은 곳에 갈 수 있다"는 주장이 나오는 근거다. 그러나 문제는 최근 철거 가옥 투자자와 기획부동산이 늘면서 특별분양권도 배정 경쟁이 치열해지고 당첨 확률도 크게 떨어졌다는 점이다. A기획부동산 관계자는 "특별분양권을 제때 행사해도 우면ㆍ세곡지구는 사실상 힘들다"며 "마포 상암이나 강일지구를 바라보는 정도"라고 전한다. 일단 철거 가옥을 산다면 언제 철거돼 언제 특별분양신청권을 행사할 수 있을지도 철저히 운에 맡겨야 한다. 이번처럼 지구 개발이 아예 무산될 때에는 투자자금 1억3000만~2억원을 들여 원하지도 않는 곳에 아파트를 사야할 경우가 생길 공산도 크다. [김태근 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 >

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"좋은 땅 있어요"에 속지말자

[매일경제 2006-05-12 16:32]

광고 "좋은 땅 있는데 한번 보시죠." 회사원 박 모씨(33)는 요즘 심심찮게 이런 전화를 받고 있다. 강원도 원주 인근에 혁신도시 개발 호재가 있다는 것부터 시작해 제주도 구석까지 전국에 개발 호재가 없는 땅이 없을 정도다. 더군다나 이번에 땅을 사두지 않으면 부자 될 기회를 영영 잃는다는 반강제적인 말투에 기분까지 나빠진다. 한동안 잠잠한 듯싶었던 기획부동산이 다시 기승을 부리고 있다. 최근 기획부동산업계의 '사관학교'로 불리던 삼흥그룹 김현재 회장의 구속으로 부작용이 부각되고 있다. ◆ 사업용지를 개인용으로 속여 팔기 = 기획부동산의 대표적인 수법은 개발지역 내 사업용지를 개인에게 쪼개 파는 것이다. 반드시 사업용으로 건축할 수밖에 없는 땅을 개인용으로 개별 건축이 가능하다고 속이는 것이다. 주로 개발 호재 지역 인근 맹지를 구입한 뒤 개발 청사진을 제시하면서 이를 투자자에게 되파는 방식이다. 최 모씨(43)는 기획부동산에서 충북 제천시 청풍면에 있는 계산관광지 내 펜션용지 구입을 권유받고 아내 몰래 5년 동안 부은 적금으로 매입했다가 날려 전전긍긍하고 있다. 또 한 예로 강원도 양양 온천 개발사업을 제시하면서 온천 건물까지 지어놓는 치밀함을 보이며 투자자들을 유혹한 사례도 있다. ◆ 철거예정 가옥 사면 강남 진입? = 철거예정 가옥을 사면 강남 아파트 특별분양권을 받을 수 있다고 유혹하는 것도 대표적인 사기방법 중 하나다. 이들은 국민임대 단지가 들어설 서초구 우면지구나 강남구 세곡지구 등에 특별분양권을 배정받을 수 있는 철거가옥을 평당 800만원 안팎에 사면 수억 원에 달하는 차익을 얻을 수 있다고 주장한다. 최근 성남 판교신도시나 도촌지구에서는 아예 특별분양권을 받을 수 없는 '물딱지' 불법 판매도 성행하고 있다. 일단 이들 주장대로 도로나 공원 등 공공시설이 들어서 철거가 될 노후주택을 사면 입주권이 나오는 사례가 있는 것은 사실이다. 문제는 설사 입주권을 받아도 어떤 지역 아파트에 청약할지 선택권은 없다는 점이다. 특별분양권을 받은 사람은 SH공사에서 먼저 분양되는 아파트에 청약해야 한다는 의무규정을 적용받아 어느 단지로 갈지 모른다. SH공사 관계자는 "입주권을 받은 후 먼저 나오는 지역에서 특별분양이 있다면 의무적으로 청약해야 한다"며 "강일ㆍ우면ㆍ세곡지구는 구체적인 일정이 유동적이어서 예측이 힘들다"고 설명했다. ◆ 인허가ㆍ용도변경 사기 = 개발계약을 체결한 적도 없고 개발 관련 인ㆍ허가 신청을 한 적도 없는 땅을 개발계획 인ㆍ허가 신청을 했다고 속이고 투자자를 끌어들이기도 한다. 이번 김 회장 구속에서도 드러났듯이 이런 사기 기법은 기획부동산의 고전적 수법이다. 주거ㆍ상업지역으로 용도변경이 불가능한 임야를 용도변경이 가능해 전원주택을 지을 수 있다고 속이거나, 보전산지로 건물을 지을 수 없는 임야를 전원주택단지로 개발 가능하다고 거짓말하기도 한다. 해당 지자체 관련 공무원 명단까지 입수해 자신들의 광고자료에 등장시켜 투자자에게 신뢰감을 주기도 한다. 심지어 관련 공무원을 매수해 인ㆍ허가가 난 것처럼 서류를 꾸며 투자자들을 감쪽같이 속이기도 한다. 기획부동산의 사기를 피하기 위해서는 텔레마케팅을 통해 권유하는 땅이나 건물을 아예 멀리하는 게 좋다. 땅을 살 때도 반드시 해당 지방자치단체나 전문가를 통해 가격이나 건축행위 가능 여부, 개발계획 등을 확인해야 한다. 등기부등본으로 실소유자와 업체 관계도 확인하는 것이 좋다. [유용하 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 >