기사원문

신안산선 계획이 발표되면서 안산시 아파트 매수자 문의가 늘고 있다.

신안산선은 수도권 남서부와 동북부를 연결하는 광역철도로서 2007년 기본계획이 세워졌지만 안산시와 시흥시간 지역갈등으로 계획이 미뤄졌었던 것. 

마침내 지난 11월 2일 최적대안노선으로 여의도～광명～안산시 중앙동 노선과 여의도～광명～시흥시청～송산그린시티 노선이 동시운행 될 것으로 발표되면서 안산시 아파트시장이 민감히 반응하고 있다.

신안산선 역세권인 선부동 일대로 매수문의가 발표 이후 증가하고 있는 상황이다. 아직 시세에 본격적으로 반영되지 않았지만 노선이나 이번 계획에 대한 영향을 묻는 문의가 많다.

현재 선부동 공작한양 82㎡가 2억1천5백만~2억3천5백만원, 선부동 공작한양저층 82㎡가 2억2천만~2억4천만원이다.

선부동 우리집공인 관계자에 따르면 “동시운행이 결정되면서 대부분의 문의가 신안산선에 대한 것이다”며 “ 조만간 기본계획이 확정되면 거래가 활발해질 것이다”라고 동향을 전했다.

예로 우리 동호회원의 평균 연령을 추정하기 위하여 설문을 했다고 가정해보죠. 지문을 (1) 20세 미만, (2) 20~29세, (3) 30세 이상으로 했다고 하면 1번은 거의 0%에 가깝게 나오고, 2번은 10% 이하, 그리고 90% 이상의 응답이 3번에서 나올 것입니다. 그래프로 그려보면 한쪽 끝으로 치우친 모양을 보일 것입니다. 한마디로 잘못된 설문 지문인 것입니다. 이것을 제대로 바로 잡으려면 (1) 20세 미만, (2) 20~29세, (3) 30~39세, (4) 40~49세, (5) 50~59세, (6) 60세 이상 정도로 잡으면 가운데가 볼록 튀어나오고 양가 쪽이 날씬한 서양 종 모양이 될것입니다.

이런 측면에서 보면, ‘설문&투표’방에서 실시하고 있는 설문의 지문은 잘못된 것이라고 할수 있습니다. 마지막 지문인 ‘1.51% 이상’을 선택하신 분이 20%나 되기때문입니다. 제가 설문을 준비했을때는 대부분 설문에 응답하는 분들이 1.5% 이하로 대답을 할것으로 기대를 했기때문에 이런 오차가 나왔던 것이지요. 그러면 아기곰은 왜 이런 실수(?)를 했을까요?

가산 금리가 오르기 시작한 것은 2008년 4/4분기 이후입니다. 그러므로 작년 4/4분기 이후에 대출을 받은 분들을 제외하고, 예전부터(예: 2006년) 대출을 받은 분들을 기준으로 한다면 가산 금리가 그다지 높지않을것이라고 예단했던 것입니다. 그러나 실제는 이와는 다른 결과를 보이고 있는 것입니다.

그런데 가산금리와 대출 금리가 정해지는 절차에 대해 정확히 모르는 분들이 상당히 있는 것 같습니다. 참고삼아 설명을 드릴테니 차후 대출을 받으려는 분들은 참조하시기 바랍니다.

대출 금리에는 크게 고정금리와 변동금리가 있습니다. 고정금리는 약정 기간중에 시중 금리가 오르든 내리든 은행과 차주가 약정한 금리를 지급하는 방식입니다. 은행의 입장에서는 불확실성이 있기때문에 보통 변동 금리보다 금리 수준이 높습니다. 반대로 말해 차주의 입장에서는 손해가 될수 있다는 의미입니다. 그렇다고 고정 금리가 불리한 방식이라고 할수는 없습니다. 고정 금리는 금리가 아무리 올라도 약정한 금리만 내면되기때문에 봉급 생활자등 수입이 일정한 사람들에게 유리합니다. 미래를 설계하기가 쉽다는 것이지요. 대출 금리를 모두 고정 금리 방식으로만 채택했다면 미국의 서브프라임 사태는 오지 않았을 것입니다.

이에 반하여 변동 금리 방식은 시중 금리에 연동합니다. 정확히는 CD라 불리우는 양도성 예금증서의 이자율에 연동되는 것입니다. CD금리는 매일 변하며, 포털등 여러 사이트에서 확인이 가능합니다. 2009년 3월 4일 현재 CD금리는 2.49%입니다.   

여기에 가산 금리를 더하면 그것이 변동 대출 금리가 되는 것입니다. 가산 금리는 쉽게 말하자면 은행의 이익 부분입니다. 가게에서 파는 라면을 예로 들면 라면 값이 500원이라고 한다면, 가게 주인은 도매상에서 라면을 500원에 사지는 않을 것입니다. 400원 정도에 사오고 여기에 이윤을 100원 정도 붙여서 500원에 파는 것이지요. 이때 원가 400원을 CD금리, 이윤 100원을 가산금리라고 보면됩니다.

그러나 일반 상품과 금융 상품간에는 차이가 있습니다. 라면의 경우 남자가 사거나 여자가 사거나 가격은 같습니다. 만약 다르다고 한다면 싸움이 나겠지요. 그러나 가산 금리의 경우는 빌리는 사람의 신용도, 평균 잔고, 직업, 연소득등 다양한 변수에 따라 조금씩 차이가 나는 것입니다. 또한 라면을 한박스로 사면 가격을 깎아주는 것과 같이 아파트 단지에서 집단 대출이라는 형태를 취하면 가산금리도 상당히 내려가지요.

이때문에 어떤 사람은 가산 금리를 0.5% 이하에도 빌리지만 다른 사람은 2%가 넘기도 하는 것입니다. 이번 설문 조사의 목적중 하나는 남들은 어느 정도 수준에서 대출을 받고 있는가를 서로 알게하자는 것도 있습니다.

여기까지 정리하자면 ‘대출 금리 = CD금리 가산 금리’라 하겠습니다. 이때 CD금리는 매일 변하지만 가산 금리는 약정을 새로 맺지 않는한 변하지 않는 것이 원칙입니다. 그러면 가산 금리는 어떻게 알수 있을까요? 은행에 물어보면 정확히 알수 있겠지요.

그런데 문제는 은행에 따라 가산 금리를 정확히 알려주는데가 있고, 그렇지 않은 곳이 있다는 것입니다. 은행마다 정책이 다르기 때문입니다. S은행의 경우는 정확히 가산 금리를 알려줍니다. 은행과 차주가 체결한 대출 계약서에 가산 금리가 명확히 적혀있습니다. S은행 방식을 따르는 은행이 여러군데 있습니다. 이와 반대로 K은행의 경우는 가산금리가 약정되어 있지 않습니다. 매주 금요일을 기준으로 그 다음 주에 적용할 가산 금리를 내부 기준에 따라 정한다고 합니다. “은행이 알아서 잘 해줄테니 고객은 가만히 기다리세요”라는 이야기지만 결국 은행 입장에서는 손해가 나지 않는 방식이지요. 반대로 고객 입장에서는 투명성이 없다고 하겠습니다. 미국의 경우는 대부분 S은행 방식을 따릅니다. 하지만 S은행 방식을 따를 경우 요즘같이 CD금리가 계속 하락할때는 은행의 입장에서는 조달 금리보다 대출 금리가 더 싸게될 위험이 있습니다. 이 때문에 S은행등도 명분만 있으면 K은행 방식으로 바꾸려 할것입니다. 그렇다고 K은행 대출 금리가 S은행보다 비싸다는 것은 아닙니다. 투명성이 부족하다는 것이지요.

< 가산 금리 추정하는 방법 >

그러므로 K은행 방식을 따르는 은행에서 대출을 하신 분들은 본인의 가산 금리를 정확히 알수 없으므로 설문 조사에 어려움이 있을 것입니다. 이때 가산 금리를 추정하는 분이 있을 것입니다. ‘대출 금리 = CD금리 가산 금리’라고 했으므로, ‘가산 금리 = 대출 금리 – CD 금리’라고 할수 있습니다. 현재 대출 금리를 알고 있고, CD금리도 알수 있으므로 가산 금리를 계산해 낼수있다고 생각하실 것입니다.

이 방법에 따르면 어느 정도 추정할수는 있지만 방법이 그리 단순하진 않습니다. 현재 대출금리가 4.96%이라면 현재 CD금리가 2.49%니까 가산금리는 2.47%(= 4.96% - 2.49%)라고 계산하면 안됩니다.

대출 금리가 매일 바뀌는 것이 아니라 3개월에 한번씩 바뀌기 때문입니다. 여기에 적용되는 CD금리도 3개월에 한번씩 바뀝니다. 그러므로 자신의 대출금리에 적용되는 CD금리가 언제 기준인지를 먼저 알아야 합니다. 이를 위해서 우선 본인의 대출 주기를 정확히 알아야 합니다. 이를 알기 위해서는 최소 3개월의 대출 이자를 살펴보아야 합니다. 예로 매월 27일이 이자 지급일이라고 한다면 2월 27일, 1월 27일과 작년 12월 27일의 이자를 비교해 보면 됩니다. 만약 세개가 같다면 새로운 이자율은 3월 27일부터 적용될 것입니다. 그러나 12월 것과 1월 것이 같고 2월 것이 다르다면, 2월, 3월, 4월이 같은 이자율이 적용되고 5월에 가서야 새 이자율이 적용되는 것입니다.

만약 2월 27일에 이자율이 바뀌었다고 가정해보죠. 이럴 경우 2월 27일자 CD 금리를 알아내서 대출 금리에서 빼면 안됩니다. 그 달에 적용하는 이자는 전달에 이미 정해져 있습니다. 은행에 전화보시면 “다음달부터는 얼마로 내립니다”라고 은행원에게 들은 적이 있을 것입니다. 이미 다음달에 부과될 이자를 그 전달에 정하기 때문에 정확히 알고 있는 것입니다. 그러므로 2월 27일자로 이자율이 바뀌었다면 그로부터 한달 전인 1월 27일 부근의 금리를 알아야 합니다. K은행 방식에 따르면 직전 금요일인 1월 23일의 CD금리가 기준 CD금리가 되는 것이고, S은행 방식에 따르면 직전 3일간의 평균 CD금리가 기준 CD금리가 되는 것입니다.

그러므로 현재 대출금리가 4.96%이라면 1월 23일의 CD금리가 2.96%니까 가산금리는 2.00%(= 4.96% - 2.96%)가 되는 것입니다. 가산 금리를 추정하는데 현재 CD금리를 쓰게되면 2.47%라는 엉뚱한 수치가 나오게되는 것입니다.

< CD금리는 내리는데 나의  대출 금리는 왜 안내리나? >

앞에서 설명드린 것을 꼼꼼히 따져보면 CD금리는 내리지만 내 금리는 왜 따라서 내리지 않는지를 쉽게 알수 있습니다. 변동 대출 금리는 통상 3개월 단위로 조정되며, 조정되더라도 전월 CD금리를 기준으로 하기때문입니다. K은행 방식은 전주 금요일 CD금리를 기준으로 다음주에 적용할 금리를 계산하기때문에 1주일 단위로는 같습니다. 반면 S은행 방식은 대출일 3일전 평균 CD금리를 적용하기때문에 매일 달라지는 차이는 있습니다.

김나와씨라는 사람은 매월 10일이 대출금 이자 지급일이고 가산 금리가 1.0%라고 합시다. 2008년 9월 10일의 전주 금요일인 9월 5일의 CD금리가 5.79%였기때문에 김나와씨는 10월 10일, 11월 10일, 12월 10일에 6.79%의 대출 이자를 지급했을 것입니다. 그리고 2008년 12월 10일의 전주 금요일인 12월 5일의 CD금리가 5.45%였기때문에 2009년 1월 10일, 2월 10일에는 6.45%의 대출 이자가 적용되었을 것이고, 오는 3월 10일에도 같은 대출 이자가 적용될 것입니다. CD금리가 떨어져서 2%대 중반이라고 하는데, 본인의 대출 금리는 6% 중반이니 가산 금리가 3% 정도되는 것 같습니다. 평소에 싱글벙글하면서 잘 대해주던 거래 은행의 박대리가 ‘겉으로는 웃으면서 뒤로는 바가지를 씌웠나’하고조금 얄밉게 느껴질 것입니다.

그러나  가산 금리는 1%로 변한 것이 없습니다. 금리 하락기에 적용 시점에 따라 한마디로 재수가 없었던 것이지요. 이 때문에 CD금리가 떨어졌다고는 하지만 주위에 둘러봐도 대부분 6%대에 이자를 물고있다는 이야기가 나오는 것입니다. 하지만 김나와씨도 가산 금리와 CD금리 수준이 3월 6일까지 변한지 않는다면 4월 10일부터는 3.49%의 환상적인 대출 금리를 즐길 수 있을 것입니다. 한달 사이에 무려 3%포인트에 가까운 인하가 이루어 지는 것이지요.

김나와씨의 친구 조아라씨는 매월 15일이 대출금 이자 지급일이고 가산 금리가 1.0%라고 합시다. 2008년 10월 15일의 전주 금요일인 10월 10일의 CD금리가 5.98%였기때문에 조아라씨는 11월 15일, 12월 15일 그리고 2009년 1월 15일에 6.98%의 대출 이자를 지급했을 것입니다. 그리고 2009년 1월 15일의 전주 금요일인 1월 9일의 CD금리가 3.18%였기때문에 2009년 2월 15일에는 4.18%의 대출 이자가 적용되었을 것이고, 오는 3월 15일과 4월 15일에도 같은 대출 이자가 적용될 것입니다.

김나와씨와 조아라씨의 대출 조건은 같습니다. 만약 두 친구가 2월 15일 이후에 대출 금리를 비교했더라면 김나와씨는 너무 놀랐을 것입니다. 친구인 조아라씨는 4.18%의 대출 이자를 적용받는데, 본인은 6.45%의 대출 이자를 내고 있으니 말입니다. 3월 10일에도 대출 이자가 떨어지지 않을테니 그 실망감은 더 하겠지요. 은행에 대한 불신으로까지 이어질지도 모릅니다.

그러나 이것은 대출 금리가 정해지는 시기와 절차를 모르기때문에 생기는 현상이고 급격한 금리 변동기에 나타나는 전형적인 현상입니다. 이 때문에 만약 1주일간과 같이 짧은 특정 기간중에 금리가 급상승하였다가 다시 제자리에 돌아온다면 가산금리가 고정된 S은행 방식은 그 피해가 그대로 고객에게 전달될수 있습니다. (반대로 은행은 이익이지요.) 이런 측면에서는 매번 가산금리가 조정될 가능성이 있는 K은행 방식이 충격 완화에는 효과적이라고 볼수 있습니다. 금리가 급등한 특정 기간을 기준으로 대출 금리가 정해지는 ‘재수가 없는’ 몇몇 사람에게는 가산 금리를 낮게 적용해주고, 반대로 나머지 기간을 기준으로 대출 금리가 정해지는 ‘재수가 좋은’ 대부분의 사람의 가산 금리를 조금 더 올릴수 있기때문입니다.

반대로 금리가 특정 기간중 급락을 하게되면 S은행 방식은 그 이익이 100% 그대로 대출자에게 돌아가지만, K은행 방식은 그렇지 않다는 특징이 있습니다. 한마디로 두 방식 모두 장단점이 있으며, 금리의 추세에 따라 어떤 방식은 본인에게 유리하고 어떤 방식은 불리한 차이가 있을 뿐입니다. CD금리가 2%대라고 하지만 본인의 대출 금리가 훨씬 높은 이유를 아셨을 것입니다.

<  신규 대출의 가산 금리가 오르는 이유 >

이런 측면에서 보면 3월 말 늦어도 4월 이후에는 6.0% 이상 대출 금리를 내는 사람을 찾아보기 힘들 것입니다. 하지만 이것은 2008년 3/4분기 이전에 대출을 받은 사람에 해당하는 이야기입니다. 그 이후에 대출을 받은 사람들은 이전보다 높은 가산 금리를 적용받아야 했습니다.

2008년 9월 15일 리먼브러더스 도산 사태가 전세계 금융위기로 확산되자 은행들은 몸을 사리기 시작했습니다. 여기에 금융당국에서 BIS비율을 12% 선으로 맞추라는 지시를 내리자, 각 은행은 비상이 걸렸습니다. BIS 자기자본 비율이란 은행의 안정성을 나타내는 상징적인 지표로서 자기자본을 총위험 가중자산으로 나눈 백분율입니다. 이에따라 후순위채권을 발행하거나 유상증자를 통해 자기자본이 늘어나면 늘어날수록 BIS비율이 높아지고, 반대로 대출등 위험자산이 늘어나면 늘어날수록 BIS 비율이 낮아지는 것입니다. 이 때문에 작년 12월에 은행마다 후순위 채권을 경쟁적으로 발행하였던 것입니다.

문제는 이때부터 발생한 것입니다. 그렇지 않아도 시중의 유동성이 고갈되어가고 있던 시기에 남아있던 시중 자금마저 대형은행에서 후순위채권을 발행하여 흡수해버리자 저축은행에서는 비상이 걸렸습니다. 그렇지 않아도 프로젝트 파이낸싱의 부실 문제로 고객들의 심리가 불안해하는 와중에서 시중은행에서 높은 금리를 쳐준다니 자금이 빠져나갈 것은 불을 보듯 뻔했기 때문입니다. 이런 이유로 저축은행에서는 고객을 뺏기지 않으려고 울며겨자먹기로 정기예금 금리를 8%대로 올렸던 것입니다. 이런 와중에서 시중 은행의 후순위채권은 7%대의 높은 금리를 보장하게되었던 것입니다. 한마디로 금융당국의 BIS비율 12% 확충 지시가 시중의 자금 확보 경쟁을 촉발시켜, 시중 금리를 끌어 올렸던 것이지요.

자금에 여유가 있는 사람에게는 이익을 극대화할수 있는 절호의 기회였지만, 은행에서 대출을 하려는 사람은 이 시기는 악몽과 같은 시기였습니다. BIS비율을 높이기 위해서는 대출이 적으면 적을수록 유리했기때문에 은행으로선 좋은 조건을 내걸 이유가 없었기때문입니다. 대출을 해주는 것만으로도 고마운 일이었기때문입니다. 이때부터 시장의 원리에 따라 가산금리는 조금씩 오르기 시작했습니다.

그러나 결정적인 것은 은행의 원가 구조에 있습니다. 은행의 사업 모델은 기본적으로 예금을 예치하고 이것을 대출하여 그 차익을 보는것입니다. 그러므로 예금(수신) 금리는 낮을수록 좋고, 대출(여신) 금리는 높을수록 은행의 수익이 좋아지는 것입니다. 그런데 지금은 어떤 상태인가요? 후순위 채권 발생으로 이자 지급 부담이 늘어난데다 작년 4/4분기에는 정기예금 금리마저 높았었습니다. 하지만 시중 금리 즉, CD 금리가 계속 하락하면서 대출해준 사람으로 부터 은행이 받는 이자는 점점 적어지고 있습니다. 앞서 예로 든것과 같이 불과 몇달전에는 6% 이상의 이자를 받던 것이 이제는 3~4%대의 이자만 들어오게 생겼기때문입니다.

더구나 시중 금리가 떨어진다고 해도 후순위채권이나 정기예금은 만기시까지 그 이자율을 보장해주어야 하므로 적어도 1년 정도는 예대 금리가 역전된 불균형 상태가 지속될 가능성까지 있는 것입니다.

이런 상태에서 은행에서 과거와 같이 낮은 수준의 가산 금리를 적용한다면 대출을 해줄수록 적자 폭만 키울뿐입니다. 은행 대출 금리의 기준이 되는 CD금리는 나날이 떨어지고 있지만 정작 은행에서는 대출 자금의 절반 이하만 CD로 충당하기때문입니다. 그러므로 은행에서 취할수 있는 선택은 기존 대출자는 계약때문에 할수 없다하더라도 신규 대출자에게는 가산 금리를 더 올려서 이익을 보전하는 방법밖에 없는 것입니다.

이렇기 때문에 같은 은행에서 빌렸더라도 2008년 9월 이전에 빌렸던 사람과 그 이후에 대출 받은 사람의 대출 금리 수준이 다른 것입니다.

< 앞으로 가산 금리는 올라갈까? >

금리를 결정하는데도 시장의 원리 즉 수요와 공급의 원리가 적용됩니다. 주택 경기가 활성화되서 대출을 받으려는 사람이 늘어나게되면, 즉 대출 수요가 늘게되면 가산 금리는 점점 올라갈 것입니다. 반대로 주택 시장이 침체되어 신규 대출 수요가 적게되면 가산 금리는 내려가겠지요. 이 때문에 수요측면에서는 주택 시장의 향방에 따라 대출 이자 영향을 받겠지요.

공급적인 측면에서 보았을때 가산금리는 내릴 요인이 더 많습니다. 금융당국에서 작년에 BIS비율을 12%까지 맞추라고 가이드라인을 제시한 것부터 문제가 꼬이기 시작했다고 말씀드린바 있습니다. BIS 비율을 무리하게 높이다 보니 정작 필요한 곳에 대출을 해주지 못하는 사태가 많이 벌어졌습니다. 주택 담보 대출보다는 중소기업등 기업 대출 시장이 바로 그것이지요. 주택 담보 대출 시장은 담보라도 있기때문에 은행에서 상대적으로 선호하는 대출 분야입니다. 하지만 중소기업 대출의 경우 담보 능력이 부족하기때문에 은행 입장에서는 가급적 대출을 해주고 싶지 않아합니다. 기업 살리기라는 명분은 좋지만 그것은 윗사람의 몫이고, 대출을 해준 기업이 부실해지기라도 하면 그 책임은 지점장이나 대출 담당자에게 돌아오기때문입니다. “잘되는 기업은 놔두고 왜 하필 망할 기업에게 돈을 빌려주었는지”, “당신은 그리 안목이 없냐”는등 질책을 받을 것이 뻔하기 때문이지요.

이런 상황에서 금융당국에서 BIS 비율을 높이라고 하자 울고싶은데 뺨맞은 격이 된것이지요. 금융당국을 핑계로 중소기업 대출을 대폭 줄였던 것입니다. 자금이 남아 도는 기업은 은행에서 돈을 꾸지 않지요. 자금이 부족한 기업, 특히 요즘과 같이 누구나 신규 투자에 몸을 사리는 때에 은행에서 돈을 빌리려는 기업은 신규투자때문이 아니라 운영 자금면에서 어려운 기업들입니다. 이런 기업들에게 자금을 빌려주지 않으니 이들 기업들이 쓰러지는 것은 명약관화합니다. 비오는 날 우산 뺏는 격입니다.

이런 부작용이 문제가 되자, 금융당국에서는 살짝 꼬리를 내리기 시작합니다. 책에서 나오는 이론 경제학과 현실 세계의 길거리 경제학이 다르다는 것을 깨닫기 시작한 것이지요. 2009년 2월부터는 BIS 비율을 10% 정도만 맞추어도 된다는 조치를 내리게됩니다. BIS비유을 12%에서 10%만 낮추더라도 300조원의 추가 대출 여력이 생긴다고 합니다. 300조원이 얼마나 큰 돈이냐 하면, 우리나라 주택 담보 대출의 규모가 250조원 정도이니, 지금 빌려준 돈만큼 한번 더 빌려줘도 되는 액수입니다. 물론 이 자금이 모두 주택 담보 대출 시장으로 들어오지는 않습니다. 하지만 과거보다는 자금이 부족해서 대출을 못해주는 일은 적어진다는 의미입니다.

지금은 미국발 금융 위기가 끝나지 않았고, 금융권이 몸을 사리고 있지만, 은행의 주 수익원은 대출입니다. 대출 이자를 받지 않고서는 예금 이자를 지급하거나 운영경비를 충당할 수 없다는 것입니다. 결국 언젠가는 대출 경쟁이 다시 벌어지게 될것이라는 것이 아기곰의 판단입니다. 그것이 2/4분기부터 시작될지 아니면 3/4분기부터 시작될지는 몰라도 나중으로 갈수록 그 가능성이 점점 높아지는 것입니다. 이 때문에 대출받을 시기를 최대한 뒤로 늦추는 것이 좋다고 백화점 문화센터 강의나 세미나에서 말씀드린 것입니다.

< 저축 은행 대출 금리는 언제 내리나? >

시중 은행에서 대출을 받은 사람들은 CD 금리 인하의 혜택을 톡톡히 보았습니다. 그러나 저축은행에서 돈을 빌린 사람들은 상대적 박탈감을 느낄 것입니다. 그것은 시중은행과 저축은행의 대출 금리 결정 기준에 차이가 있기 때문입니다. 시중 은행의 경우 직접적(S은행 방식)이든 간접적(K은행 방식)이든 CD금리에 연동되어 있습니다. 하지만 저축은행의 경우 CD금리가 아니라 자기 은행의 조달 금리에 연동이 됩니다. 즉, 정기예금 금리와 밀접하다 하겠습니다.

문제는 앞서 언급한대로 시중은행에서 후순위 채권을 대거 발행하면서 저축은행도 정기예금 금리를 8%로 올렸다는 점에 있습니다. 이에따라 앞으로 1년간은 8%대의 이자를 고객에게 보장해야 하므로 대출 금리도 쉽게 떨어질수 없다는 의미입니다. 다행이 최근 들어 저축은행의 정기 예금 금리가 대폭 떨어지고 있습니다. 3월 4일 기준으로 1년 정기예금의 경우 4.98% 정도이며, 6개월물의 경우 4.27%에 불과합니다. 불과 석달 사이에 절반 수준으로 떨어진 셈입니다.

이에 따라 저축은행 대출 금리도 앞으로 서서히 떨어질 것으로 보입니다. 하지만 그 속도는 과거의 시중 은행 대출 금리 인하 속도보다는 느릴 것으로 예측됩니다.   

< 앞으로 나는 어떻게 해야 하나? >

만약에 기존 대출을 가지고 있는 사람이라면 대부분 가산 금리가 1.5% 이하일 것입니다. 앞으로 당분간 (적어도 1년간) 이 정도 가산 금리를 조건으로 신규 대출을 받기는 어렵습니다. 그러므로 기존 대출을 갚고 신규 대출을 얻는 것은 현명한 방법이 아닙니다. 다시말해 지금 집을 팔아서 대출금을 갚고 나중에 같은 가격으로 그 집을 사더라도 지금과 같은 조건의 대출을 받기는 어렵다는 의미입니다. 그러므로 갈아타기를 할때도 이런 점은 염두에 두어야 합니다.   

신규 대출자의 경우는 가능한 대출 시기를 뒤로 늦추는 것이 유리합니다. 현재의 가산 금리의 수준은 2.7%에서 3.0% 정도로서 너무 높기때문입니다. 3월 4일 현재 CD금리가 2.49%이니 가산 금리를 이 정도로 적용받더라도 대출 금리는 5.2%~5.5% 정도가 될것입니다. 이럴 경우 대출금리만 보면 과거보다 낮은 수준이 되지요. 하지만 대출 계약은 한번 되고 나면 대출금을 상환할때까지 조건을 변경할수가 없습니다. 다시말해 CD 금리가 오른다면 속수무책이라는 말입니다. 지난 5년간 평균 CD금리는 4.5% 정도입니다. 다시말해 내년 이후 경기가 회복되면 자금 수요가 많게되어 자연스럽게 금리는 오르게 될텐데 5년 평균 수준까지만 오르더라도 대출 금리는 7.2~7.5% 수준이 된다는 의미입니다. 결국 CD 금리는 본인이 조절할수 없는 문제기때문에 올라도 할수없지만 가산 금리는 계약 당시에 정해지기 때문에 지금보다 낮아질때까지 기다리는 것도 방법입니다.

강남3구를 제외한 곳에 6억원 이상 주택을 가진 사람이라면 작년 11월 3일 이후로 LTV를 40%에서 60%로 확대 적용해주기때문에 추가 대출 여력이 있을 것입니다. 만약 저축은행의 대출이 있다면 시중은행에서 추가로 대출을 받아서 저축은행 대출을 갚는 것이 순서겠지요.

시장에서 물건을 하나사는데도 여기 저기서 가격을 비교하면서 심지어는 깎기도 합니다. 그런 사람이 몇억원대의 은행 대출을 받으면서 비교하지 않는 경우는 흔합니다. 최종 대출 금리는 중요한 것이 아닙니다. 그 정도는 초등학교 산수만 할수 있으면 쉽게 계산할수 있지요. 진짜 중요한 것은 가산 금리를 얼마나 낮출수 있느냐인 것입니다.

기존 대출자라면 대출 갈아타기를 하기는 어렵습니다. 하지만 아기곰이 이 글에서 설명한 내용을 100% 소화해서 다음 대출에는 보다 유리한 조건을 이끌어 내시기 바랍니다. 그 첫번째 단추는 지금 당장 자신의 대출 계약서를 꺼내서 꼼꼼히 읽어보는 것부터 겠지요. 신규 대출자라면 모든 은행의 조건이 다르니만큼 최대한 여러 경로를 통해 조건이 좋은 은행이나 지점을 찾아내시기 바랍니다. 백화점 물건을 고르는데 투자하는 시간의 일부만 대출 상품을 고르는데 투자한다면 평소 사고 싶었으나 비싸서 사지 못했던 물건값 정도는 쉽게 절약할수 있습니다.

부자는 그냥 만들어 지는 것이 아닙니다. 돈을 안쓰고 절약하는 방법도 있지만 그건 하수의 방법입니다. 같은 돈을 쓰더라도 효율적으로 써야 고수겠지요. 매달 몇만원에서 몇십만원씩을 은행에 더 낼 필요는 없을 것입니다.

P.S) 현재 게시판 왼쪽 하단에 있는 '설문 & 투표'방에서 대출 가산 금리에 대해 재조사를 하고 있습니다. 이 글을 읽으신 분들은 설문에 응하여 주시면 감사하겠습니다.