부동산노트(2733) |
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부동산노트(2733) |
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2008-11-12 15:34
http://blog.drapt.com/kknnee53/4715981226471679799 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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돈이 생기면 땅에다 묻어두고 그 다음에는 사람에게 투자하라.!!!
안녕하세요^^
움직이는 땅은 거짓말을 안합니다.
아무리 정보가 많아도 장님에게는 보이지 않죠.
정부가 투기 억제책을 내놓아도 개발 재료가 있는 곳은 여전히 인구가 몰리며 가치가 상승합니다..
투자는 근시안 적으로 하면 안되고 원시안 적으로 해야합니다.
자기가 좋다고 생각했다면 남들도 같은 생각을 갖고 재빨리 투자결정을 내리기 때문에
서두르지 않으면 좋은 땅을 잡기가 어렵지요...
시대적 상황으로 봤을때 2010년 내외가 되면 전국 농지,임야는 금싸라기 땅으로 변합니다...
개발지 도시용지가 현 전국토 면적의 5.8% 이지만 2020년까지 11%로 늘릴계획입니다...
돈 번사람중에 통계적으로 봤을때 주식투자 2% ,부동산 투자 90%, 사업8% 로 나옵니다..
땅은 희소성,유용성,유효수요 가 풍부한 땅을 사야합니다.
부동산은 5~10년 사이클을 그립니다.10년주기설에 따라 2010년 전후에서 큰 폭의 부동산 상승을
나타낼것으로 예측하고 있죠.
지하철 도로 등이 새로 개선되는 곳은 부동산 가격이 보통 세 번 오르는데
계획-착공-완공 이며 그리고 완공시기에 큰폭의 상승을 나타나게 됩니다.
이렇게 3번에 걸쳐서 가격이 오르는데 특히 완공되는시점에서는 편리성이 인정되어
가장 큰폭의 가격상승폭을 나타납니다.
주변에 지하철, 전철역이 들어서면 출·퇴근 교통이 편리해져 상가를 포함한 부동산 매매와 전세, 임대 수요가 자연스럽게 늘어나 가격도 오르기 마련이죠. 때문에 지하철, 전철 개통은 ‘부동산 시장의 영원한 호재’로 불립니다.
역세권이 유망한 이유는 첫째, 가치 상승이 안정적으로 기대되는 곳으로 경기가 상승하면 가장 먼저 값이 오르고, 경기가 하락하더라도 가장 천천히 적은 폭으로 값이 떨어지기 때문. 둘째, 우리가 늘상 생활하고 있는 곳으로 다른 지역에 비해 투자자가 잘 판단할 수 있기 때문에 투자의 위험성이 높지 않다는거죠
역세권 시세 현황
얼마전 성남여주간 복선철은 국토부를 통해 올해 공식 착공발표되며 그 주변 지가는 이미 오를대로 오른 상황입니다...
앞으로 추진될 중부내륙철도,원주 강릉간 전철,호남고속철,평택 원주간 전철등의 노선주변은 반드시 눈여겨봐야할 투자명당이 될것입니다....
역세권 투자는 공식과 상식이 공존하기때문이죠.......
그리고 아래는 어떤 땅이 중요한 땅이고 왜 땅을 사야하는지 그리고 사야할 땅과 팔아야 할 땅에 대한 기준을 이야기 하고자 하니 참조하시기 바랍니다... 둘째, 땅의 형태현황을 파악은 기본이다. 우리 사람의 모습이 천차만별이듯이 땅의 모양, 형태, 경사도, 향하는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대해 따라 천차만별의 모습을 가지고 있다. 여기서 가장 중요한 것은 땅의 모양 즉 주변의 다른 땅과의 경계가 반듯한가 아니면 제멋대로 되어 있는가에 따라 가격은 여러가지다. 일반적으로 동일한 평수라 하더라도 도로에 접하는 부분이 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다. 그러나 이러한 땅이 2차선 도로에 붙어 있는 경우여서 추후에 4차선으로 확장 될 것을 염두해 둔 경우라면 너무 긴 직사각형의 땅을 좋지 않다. 최소한 한쪽 땅의 폭이 다른쪽 편의 절반이상은 유지되어야 좋은 땅이라고 할 수 있다. 그리고 땅이 평평한가? 경사도 어느 정도인가? 무슨 수목이 심어져 있는가는 매우 주요한 부분이다. 농지에서 경사도 15도 이상의 한계농지는 추후 대지로 용도변경시 그다지 어렵지 않게 농지전용이 쉽게 이루어진다. 그러나 임야의 경우 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 어렵기 때문에 신경써야 하는 부분이다. 즉 전용 가능 여부나 건축허가 가능 여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부등을 살펴봐야 한다. 대체로 임야는 준보전지가 개발이 자유로운 편이다. 또한 군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 관할 지자체의 허가를 받았더라도 군 당국의 동의 없이는 건축이 불가능할 수도 있기 때문이다. 만약 수도권의 땅을 구입하는 경우라면 수질보전특별지역인지 아닌지를 파악해야 한다. 특히 남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군 등 팔당호 주변은 수질보전 특별대책지역으로 지정돼 있어 건축 행위가 엄격히 제한된다. 특히 특별대책지역 1,2 권역 가운데 1권역 내 농림지역에서는 공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설 등이 들어서지 못한다. 특별대책지역 1권역은 상수원 수질에 직접 영향을 미치는 지역이고, 2권역은 1권역의 외곽지역으로 수질에 간접적인 영향을 미치는 지역이다. 이에 비해 2권역에서는 입지 제한이 없다. 셋째, 땅을 살 경우 주변 환경 파악은 필수적이다. 땅 모양이나 가격등이 마음에 들고 나름대로 개발 계획을 가지고 접근하다보면 어려운 경우를 당하는 경우가 종종 있는 데 주변환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우를 발견하곤 한다. 땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳이 있다면 땅의 가치를 떨어뜨리는 요인으로 작용하게 된다. 예를 들어 쓰레기매립장, 유슈지, 하수처리장, 납골장, 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 저유소, 주유소, 사격장. 예비군훈련장등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주, 고압선 밑의 땅 등 기피시설은 매입시 피해야 하는 땅이라고 말할 수 있다. 이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염,등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수 밖에 없기 때문이다. 그런데 아이러니하게도 이러한 혐오시설이나 기피시설이 있는 땅을 장기적으로 투자할 경우는 적극 추천하고 싶다는 것이다. 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우이기 때문에 가격은 주변가격보다 매우 낮을 것이고, 추후 장기적으로 주변환경이 변하고 주변개발이 되게되면 이러한 기피시설등은 또다른 지역으로 옮겨가야할 처지가 되기 때문이다. 따라서 10년 이상의 땅에 대한 투자를 원하는 사람들은 장기적으로 값싸고 개발 가능한 기피시설이나 혐오시설등을 찾아 투자하는 것도 하나의 좋은 투자라 할 수 있다. 중요한 체크사항은 주변에 도로가 연결 될 가능성이 높은 지역이어야 한다는 것이다. 넷째, 땅의 생명은 도로다. 땅의 가치는 도로가 결정한다. 이것은 도로가 차지하는 것이 땅에서는 투자의 대부분으로 봐야 한다는 것이다. 몇 번을 강조해도 부족함이 없는 것은 땅 투자의 첫 번째 요소는 '도로'다. 우리나라의 경우 서울과 수도권에 전 인구의 50%가 집중되어 있다. 인구가 집중된 경우 이러한 사람들이 땅을 구입하고자 하는 소비자인 셈이다. 그런데 도로에 막혀 움직이기가 어렵다면 아무리 좋은 상품이라 하더라도 대중성을 가지지 못하게 되어 구매력이 떨어질 수 밖에 없다. 따라서 땅의 위치는 도로와 가까운 곳 다시 말해서 구매력이 있는 서울과 수도권에서 멀지 않은 자동차로 1시간 이내의 곳에 위치해야 제대로 된 가치를 인정받게 된다. 또한 땅의 위치에 따라 도로와 연결되어 있지 않은 땅은 아무 쓸모가 없다는 것이다. 이러한 관점에서 보면 맹지는 제로에 가깝다. 따라서 맹지는 주변 가격보다 절반이하인 경우가 대부분이다. 천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다. 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 나타나면서 상승을 더해갔다. 이러한 모든 지역들은 도로 개통이라는 호재와 연결된 경우가 대부분이다. 다섯째, 땅의 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 점검은 필수적이다. 땅 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다. 현재 가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래 가치에 투자하기 때문이다. 따라서 안개속 투자와 같은 땅에 대한 투자를 자신감 넘치게 할 수 있는 지렛대가 있다면 얼마나 좋을까? 다행스럽게 이러한 지렛대 역할을 해주는 것이 해당 땅에 대한 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 법규점검이다. 우리나라에선 112개의 법률에서 지정·운영하고 있는 298개 용도지역·용도구역 중 건폐율, 용적률 등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역·지구가 182개나 된다. 모든 법규를 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅 투자와 직결된 주요 법규는 알고 있어야 낭패를 당하지 않는다. 해당 토지에 어떤 법규가 적용되는지는 파악해야 한다는 것이다. 땅에 대해 관심 갖는 사람으로서 최소한 땅에 대한 투자를 계획한다면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' ‘수도권정비계획법’ ‘개발제한구역지정 및 관리에 관한법’ ‘산림법’ ‘하천법’ ‘공원법’‘환경기본법’ ‘장사 등에 관한 법률’ ‘건축법’ 등은 알고 있어야 한다. 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등도 참고해야 하는 애로점이 있다. 초보자일수록 토지대장도 중요하고 소유자 등기관계도 중요하지만 특히 땅의 경우 ‘토지이용계획 확인원’을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역 등 각종 제한 및 건축 규제 사항에 대해 살펴봐야 한다. 토지이용계획 확인원은 사람의 이력서와 동일한 것이기 때문이다. 또한 땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 땅에 대한 매력이 없어지는 경우를 종종 본다. 예를 들어보자. 소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우라든가, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기가 된 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅, 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입하는데 상당부분 신경 써야 할 땅이다. 여섯째, 땅은 개발호재를 먹고 산다. 땅 투자 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있다. 개발가능성은 당해 땅 뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것을 말한다. 다시 말하면 개발 호재가 작용하는 곳이 어디냐에 따라 투자가치가 정해진다는 것이다. 땅에 대한 최대 개발호재는 고속도로나 지방도로등과 같은 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설, 터널 개통 및 철도 노선의 신설 및 연장이다. 땅에 대한 개발 실행 중인 곳이라든지, 택지개발지구 근처, 산업단지 조성지역, 철도나 도로개통지역, 고속도로 출발지 및 개통지, 그린벨트해제예정지등이 개발 호재의 요소들이다. 예를 들면 성남 여주간 복선철착공으로 최고의 투자처로 떠오른 이천,여주....고속철도가 지나는 천안 아산역 지역,남공주역세권이라든지, 당진과 석문산업공단지역 그리고 미군지이전지인 평택, 오산, 화성, 안성은 투자 가능성이 높은 지역이고, 서산, 부여, 홍성, 청양, 예산. 연천등은 가수요로 인한 투자유보지역으로 분류할 수 있으며, 그리고 용인과 파주 김포, 원주는 꾸준한 가격 상승이 예상되기 때문에 투자해도 좋은 지역으로 구분할 수 있다. 그 외에도 신도시개발, 재개발, 공장, 대학, 대기업, 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등은 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재 요소 중의 하나다. 일곱째, 개발예정지구 및 인접지 투자에는 나름대로 법칙이 있다 . 개발예정지구로 지정이 되면 예정지구내 토지는 보상이 이루어지고 인근 토지는 그 개발 보상금 및 개발 후광효과를 얻어 가격이 상승한다. 이것을 우발이익이라고 한다. 일반적으로 토지의 경우 개발계획발표시-착공시-완공시에 단계적으로 가격이 상승하기 때문에 개발예정지구이냐 아니냐에 따라 투자방법도 다를 수 밖에 없다. 만약 개발 예정지구 발표 훨씬 이전에 정보에 의해 땅을 매입한 경우라면 투자하는데 어려움이 없겠지만 개발소식이 나온 뒤에는 개발 예정지보다 인근지역 중 관리지역(과거 준농림지)에 투자하는 편이 더 낫다. 왜냐하면 인근지역은 다른 지역보다 땅값 상승이 더 높고 거래 또한 활발하여 초보자가 접근하기 좋은 지역이기 때문이다. 또한 보상받은 원주민들은 양도세 비과세를 노려 인근지역 토지에 집중투자하기 때문에 인근지역 토지는 개발예정지역 토지보다도 더 좋은 장점을 가지고 있다. 이에 비해 개발 예정지의 경우 지정된 뒤에는 투기지역이나 허가지역으로 묶여 전매가 일정기간 제한되기 때문에 신중한 투자가 요망된다. 최근에 강화된 토지 규제를 보면 2005년 10월13일 이후에는 대부분의 토지거래허가구역에 있는 토지의 경우 2년-5년간 전매제한을 받고 있기 때문이다. 예를 들어보자.
판교신도시 주변의 백현동 궁내동 토지의 경우2005년 판교토지보상가격인 평당 300만원보다 훨씬 높은 평당 800-900만원을 웃돌고 있다. 또한 동백지구의 경우택지개발지구로 발표 전에는 평당 100만원하던 토지가 택지지구 발표후에는 평당 600-700만원에 이르고 있다.
따라서 개발예정지구로 지정이 되면 개발예정지구나 인근지역의 토지는 반드시 오르게 되어있어서 투지상황에 따라 지혜를 발휘할 수가 있다. 여덟째, 농지를 주목하자 . 농지의 경우 단기수익성이 떨어지는 상품이기 때문에 중장기적인 측면에서 투자를 하여야 한다. 농지의 경우 투자측면에서는 규제가 덜한 관리지역이 좋다. 특히 토지거래허가구역으로 묶인 경우 농지는 다른 토지가 전매제한 기간이 5년인 것에 비하면 2년으로 전매기간이 훨씬 짧다. 또한 종합부동산세 대상에서도 제외되어 세금부담도 훨씬 적다. 농지매입도 지역에따라 개인당 300평으로 되어 있는 상한제를 폐지함으로서 비농업인 경우도 마음 놓고 농지를 살 수 있어서 좋다. 땅투자에 있어서 몇가지 세부 규칙이 있다. 하나, 여유자금으로 투자해야 한다. 땅의 투자는 장기적인 안목을 가지고 투자하여야 한다. 대출을 받아 투자는 금물이다. 일반 아파트의 경우 보통 30%범위내서 대출을 받아도 되지만 임야나 일반 땅은 개발호재가 작용하는 시점에서 급등하기 때문에 이를 찾아내기란 여간 쉬운 일이 아니다. 둘, 공장,산업단지 주변의 땅은 투자해도 좋다. 공장지대는 현재는 주택등이 들어서기가 힘든 지역이지만 세월이 지나 도로가 개통되어 공장이전 단계에 다달을 경우 상당한 투자이익을 가져다 주는 지역이다. 특히 공장,산업단지주변지대는 나름대로 도로가 잘 발달되어 있어서 장기적으로 투자가치가 높은 곳이기 때문이다. 셋, 맹지나 혐오시설, 기피시설등은 장기적인 관점에서 투자하면 좋다. 현재 가치는 인정되지 않지만 가격 면에서 투자금이 적을 경우 향후 개발을 바라볼 수 있는 혐오시설, 기피시설, 쓸모없다 생각되는 땅 등은 장기적인 안목을 보고 투자하는 것도 좋은 방법이다. 넷, 임야의 투자시 도로와 연결된 밑자락이 좋다. 임야의 경우 대규모 개발이 이루어 질 수 있는 종목이다. 따라서 임야를 매입하는 사람은 매입규모는 클 뿐아니라 개발시에도 개발 유발이 좋은 시설을 투자하기에 이른다. 이때 임야 밑자락의 경우 개발지에 포함이 되든 안 되든지간에 출입구나 개발지의 중요한 한 부분을 차지할 것은 뻔한 사실이다. 따라서 임야 투자시 대규모 투자가 아닌 경우 도로와 연계된 편편한 밑자락 투자가 좋은 결과를 가져다 줄 것이다. 다섯, 공유투자는 지분이 적을수록 좋다. 공유지분이라는 것은 땅의 면적은 알 수 있으나 각자의 땅의 위치를 정할 수 없는 형태를 말한다. 따라서 1%의 공유지분을 가지고 있다하더라도 이를 무시하지 못하고 매매나 개발시 1%공유자 동의를 얻어야 한다. 여섯, 가공된 땅은 되도록 사지 말자. 이미 원시림이 아닌 누군가에 의해 손때가 묻은 땅은 거주목적이외의 특별한 목적이외는 매입하지 않는 것이 좋다. 택지가 조성된 땅, 형질 변경된 땅, 건축허가를 받아 놓은 땅, 분할이나 합병된 땅등은 이미 개발 이익이 반영된 땅이기 때문이다. 전문가나 땅에 대해 해박한 지식을 가진자에 의해 땅이 이미 가공 되었기 때문에 추가상승에 한계가 있기 때문이다. 일곱, 부동산 중개인이 땅 팔 것을 권유할 경우 시세의 10배정도는 부르는 게 좋다. 부동산 중개인이 간여를 할 경우 이미 개발 계획이나 용도가 정해진 경우가 많다. 땅을 필요로 한다는 것이다. 이럴 경우 무조건 땅 값의 10배를 부르고 난 뒤에 흥정에 들어가야 한다. 이미 상대방은 땅을 필요로 하기 때문에 주도권은 땅 주인이 가지고 있기 때문에 땅주인이 요구하는 방향으로 성사될 가능성을 매우 높다. 여덟, 땅 판 돈으로 땅을 재구입하여야 한다. 우리가 땅을 매입할 경우 어떤 점을 고려 하는가? 그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 다를 것이다. 그러나 분명한 것은 땅은 사람들처럼 모두가 다르다는 것이다. 동일한 땅을 없다는 말이다. 가격이 다르고 입지가 다르고 쓰이는 용도가 다르다. 그러므로 어떤 땅을 누가 자기 자신에 맞는 땅을 잘 고르고 잘 가꾸느냐에 따라 땅의 값어치는 크게 달라질 수 있다는 것이다. 같은 땅이라는 대지, 임야, 논, 밭, 공장과 같이 대상물에 따라 투자가 다르다. 전국토가 토지거래허가구역으로 묶여 농지는 2년간 매매를 할 수 없고, 임야(3년)나 개발지 토지(4년)를 제외한 나머지는 5년간 매매를 하지 못하는 규제가 2005년 10월 13일부터 시행이 됐다. 그러나 아무리 규제가 강화 된다고 하더라도 자신이 투자목적에 맞는 땅의 개발은 어떠한 규제로도 막지 못한다는 사실을 알고 땅을 대하는 모습이 땅에 대한 자기 자신만의 뚜렷한 목적의식을 갖추었을 경우 땅은 우리에게 풍요로움을 보답한다는 사실을 기억했으면 한다. 땅투자는 막연한 망상보다는 보다 현실적으로 자기 자신에 맞는 땅을 고르는 지혜가 절실히 필요하기 때문이다
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[스크랩] ★ 버블7 힘차게 날아 오른다 ★ |부동산노트
2008-10-20 22:41
http://blog.drapt.com/kknnee53/4715981224510070321
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★ 버블7 힘차게 날아 오른다 ★
버블7 등 명품 지역이 오를 수밖에 없는 10가지 이유
안녕하세요?
요즘 수도권 남부와 전통적인 대중 선호지역인 버블7 등 신도시의 아파트 가치 하락으로
이 일대의 주민들이 매우 불안해 하는 상황입니다.
하지만 분당.일산.평촌.중동.상동.동탄.파주.송도 등 1.2기 신도시, 용인.수원 등 전통적인 명품 지역은 다음과 같은 10가지 사유로 인하여 반드시 오를 것이니
너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.
아울러서 특별한 사항이 아니라면 침체의 늪에 빠져 있는 수도권 남부권과 1.2기 신도시 일대의
아파트 보유자들은 대출 이자가 부담이 되더라도 상승시까지 무조건 잡고 가시는 것이 현명합니다.
상승기는 반드시 옵니다.
5억 기준으로 지금 매도하면 4억 이하에도 잘 안 팔리지만 성수기에는 단번에 6-7억으로 치고 오르는 것이 부동산 생리라서 지금 매도하는 것과 폭등시에 매도하는 것은 무려 50% 이상의 가격 차이
돈으로 2-3억 차이가 난다는 것을 명심하셔야 합니다.
침체의 정점에 서 있는 남부권의 아파트가 오를 수밖에 없는 8가지 이유입니다.
지금은 매수세가 없기 때문에 가격 자체가 무의미하며 신규 분양 아파트는 얼마나 프리미엄이 붙었는지 중요하지 않습니다.
오를 경우 급매는 순식간에 사라지고 분양.미분양은 새아파트라는 이점으로 상승할 것이니 지켜
보시기 바랍니다.
1. 그래프 모형상 상승 흐름은 2008년 말-2009년 초입니다.
2004년 폭등. 2005-2006년 하락. 2006년 말 폭등. 2007-2008년 하락
기간별 차이는 약간씩 다르지만 이 흐름이 규칙적인데 다음 상승장은 2009년 초 혹은 그 이전인 2008년 말입니다.
2. 정부 정책 발표의 최대 수혜는 용인 등 버블 7지역과 전통적 강세 지역입니다.
1가구 1주택 양도세. 종부세. DTI 규제 완화는 이미 대선 공약이며 사실상 확정이 된 상황으로써
발표만 남기고 있습니다.
원래 총선이후 발표가 유력했지만 노원구 등 강북권의 중소형 평형 이상 폭등과 쇠고기 파동. 금강산 피격. 독도 문제. 물가 폭등. 유가 폭등. 촛불시위 등 현 정부가 풀어야 할 숙제가 너무 많기 때문에 이러한 것들이 일단락 되는 시점에서 순차적인 완화를 시도할 것입니다.
이미 여당과 언론 매체에서 규제 완화를 예고하고 있습니다.
3. 버블7 지역은 전통적으로 대중이 선호하는 부촌입니다.
입지는 하루 아침에 이루어 지지 않습니다.
지정학 관계 혹은 기본 자금이 많은 사람들이 강남.분당 등 수도권 남부에 많이 포진이
되어 있고 그들의 선호지역은 1.2기 신도시와 수도권 남부 지역 등 명품 지역입니다.
당연히 장기간 조정을 보인 이 곳 부촌이 부각이 될 것입니다.
4. 과거 소외 지역 및 중소형 평형의 폭등으로 인기 지역 및 중대형 평형이 오를 수 밖에
없습니다.
과거 소외지역이던 곳들이 폭등을 해도 너무 폭등을 했습니다.
수치상으로는 30%라고 하지만 2007년과 2008년 현재까지 최소 50% 최대 200%까지 초단기간
폭등했기 때문에 상대적으로 용인 등 중대형이 많은 지역의 아파트값이 싸 보입니다.
아파트 가격은 멘토를 이루면서 순환하는데 이제는 버블7과 크게 하락한 지역의 상승 차례입니다.
5. 친시장 정책의 최대 수혜는 과거 버블 7지역입니다.
이제는 모든 아파트가 폭등하지 않습니다.
2006년-2007년 두 해 동안 오르지 않은 곳이 없으며 인기 지역과 비인기 지역이 시차를 두고 모두 폭등했습니다.
하지만 앞으로는 1가구 1주택에 대한 규제 완화가 핵심이라서 똑똑한 아파트 한 채로 갈아타고자 하는 사람들이 늘어날 수밖에 없습니다.
이러한 방향이 선진국 시장 흐름이며, 우리나라도 갈것과 가지 못할 것이 층층이 서열화 될
것입니다.
2006년 상승하다가 최근 큰 폭으로 하락한 대부분의 지역들이 입지가 좋은 곳이기 때문에 대형 평형 새아파트 위주로 추천을 하고 있습니다.
6. 강남.용산 등 서울 쌍두마차와 판교. 광교 등 수도권 쌍두마차는 버블7을 비롯하여 전통적인 대중 선호지역을 선도할 것입니다.
강남. 용산은 여러번 언급했지만 GDP기준으로 외국 아파트보다 2배-4배까지 저평가 된 상황이기
때문에 미래 전망이 매우 밝습니다.
오래된 아파트보다는 앞으로 분양할 아파트들이 무서운 기세로 오를 것이 확실하며 이미
분양이 되었거나 분양 예정인 판교.광교 신도시는 새아파트 미래 친환경 트렌드를 내세워
분당.용인.수원 등 인기지역 아파트를 끌어 올리는 견인차가 될 것입니다.
즉 강남.용산이 서울 아파트를 끌어 올리는 구심점이라면 판교.광교는 용인.성남.수원.동탄.일산.
파주. 등 수도권 인기지역의 가치를 더 높일 것이 유력합니다.
7. 수요 공급 측면에서 한강 이남의 분양 아파트가 턱 없이 부족합니다.
용인. 수원. 성남 등 수도권 남부권은 분양만 하면 시끄러운데 기실 내막을 들여다 보면
인구 대비 신규 분양 물량이 북부권에 비하여 턱없이 부족합니다. 인천을 비롯한 강북권은 송도.청라.영종도.논현.검단.김포.양주 신도시와 남양주. 일산 대량 물량으로 단기 과잉 공급이 문제가 되지만 남부권은 겨우 광교.용인 일부. 수원 일부 등 공급 물량이
북부권과 인천권의 6분의 1 수준이라서 분양 물량이 턱 없이 부족합니다.
남부권의 새아파트 기근 현상으로 인하여 상승장이 오면 새아파트와 입지가 좋은 아파트를 중심으로 폭등할 수밖에 없는 조건입니다.
용인시. 수원시. 화성시. 성남시 4인방 모두 100만이 넘고 인구수만 400만인데 공급 물량이 턱 없이
부족하다는 사실은 지금부터 3년까지 이 지역의 부동산 여건이 매우 밝다는 사실을 암시한다고 할 수 있습니다.
8. 서울.수도권 무주택자가 50%가 넘습니다.
앞에서 북부권의 단기 공급 과잉 문제를 제기했지만 남부권은 공급이 턱없이 부족합니다.
그럼에도 불구하고 아직까지 수도권은 무주택자가 50%가 넘습니다.
실질 통계상으로는 수도권 40%가 무주택이지만 유주택자 4사람 중에 적어도 1사람은 남의
이름으로 명의도용하여 매수를 한 실질적인 2주택자이기 때문에 그것을 감안하면 2주택자는 더 늘어나고 무주택자는 적기 때문에 아무리 낮게 잡아도 50% 이상이 무주택자입니다.
주택 보급율이 아무리 높아도 명의도용한 사람을 감안하면 대부분이 2주택자라서
실질적으로 주택보급률은 50% 아래로 보시면 됩니다.
즉 다주택자와 무주택자의 비율이 엇비슷하다는 사실이 맞는 표현이라서 무주택자가 많다는 점 하나만으로도 집값은 오를 수밖에 없습니다.
다만 무주택자가 무조건 돈이 없는 서민이 아니며, 지방 사람들까지 수도권에 집을 마련하는
일이 잦기 때문에 상대적으로 수도권 남쪽에 위치한 전통적인 수도권 남부 지역의 강세가
예상이 됩니다.
9. 현행 부동산 규제는 세계적으로 유례 없는 악법이며 공산주의 정책입니다.
정부의 규제 완화를 강남 등 특정 지역의 편을 들어 주는 것으로 오해를 하는 분들이 많은데
현행 정책을 이어 간다면 최대의 피해자는 무주택 서민이 될 것입니다.
규제로부터 자유로운 중소형 소외 지역의 아파트들이 폭등함으로써 무주택 서민들의 내집마련
의지를 완전히 꺾게 만드는 필연적인 결과를 초래할 것이 분명하며 이미 2007년 하반기-2008년 상반기 중소형 소외지역 폭등이 이를 입증하였습니다.
여기에서 알아야 할 점은 규제 중심의 노무현식 좌파 정책이 명품 아파트의 폭등을 막았기 때문에 일견 성공한 것처럼 보이지만 절대 다수의 무주택 서민들의 안식처인 1-4억대의 중소형 집값을 폭등시켜서 결과적으로 참담한 패착을 가져왔다는 사실입니다.
시장 원리를 무시하고 일부 상류층을 때려 잡겠다는 발상이 결과적으로 규제로부터 자유로운
무주택 서민들의 집값만 폭등시켰고, 미분양 사태. 건설사 도산 등 경기 침체. 금융 문제로 확대 조짐을 보이고 있는 형국입니다. 유주택자이든 무주택자이든 그 분들의 실익과 관계 없이 시장 원리에 따른 시세 차이가 서열화 되는 것이 민주주의 시장 원리에 맞는 일이며 이처럼 물 흐르는 정책을 펼쳐야 부작용이
최소화 될 수 있습니다.
10. 최근 언론에 종부세. 양도세. 재건축. 전매제한 등에 대한 규제 완화가 거론이
되고 있습니다.
규제완화는 현 정부의 대선 및 총선 공약이며 이를 지지한 수많은 사람들이 부동산의 거래 활성화와 실효성 있는 정책을 기대하며 현 정부를 탄생시켰다고 해도 과언이 아닙니다.
이미 예고된 일련의 규제 완화는 언론에서 운을 떼며 여론의 동향을 살핀다고 보시면 되고
본격적인 시점을 저울질 하고 있다는 것이 정답입니다.
시장의 충격을 고려하여 점진적인 정책이 이어지겠지만 그 핵심은 규제 완화와 시장 중심의
정책입니다.
2007년-2008년 크게 오른 노원구 등 서울 강북권의 하락은 필자가 수차례 예측한 상황이며 이제 하락의 시작이기 때문에 그 일대의 아파트를 보유하신 분들은 비과세 기준으로
적극적인 매도를 권하며 아울러 이 일대의 매수는 지금보다 가격이 20% 이상 하락한
2010년이라고 할 수 있습니다.
역으로 그 동안 큰 폭의 하락을 가져온 지역은 상승할 날이 다가오고 있습니다.
산이 높으면 골이 깊고 골이 깊으면 산이 높습니다.
산에 오른 사람은 산에서 내려와야 하며(최근 폭등한 강북. 소외지역 매도 타이밍)
골짜기에 있는 사람은 산으로 올라가야 합니다.(최근까지 폭락한 남부권. 매수타이밍) 천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황 - 5곳 가입 한 분은 무료 상담.
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[스크랩] 부동산재테크 이것만은 확실히 숙지하자! |부동산노트
2008-10-20 22:41
http://blog.drapt.com/kknnee53/4715981224510061820
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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