2006-11-11 01:38

http://blog.drapt.com/kkk429/1247521163176738713

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2006-07-01 21:20

http://blog.drapt.com/kkk429/81151756438801

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28621

★ 2005년부터 2006년 두 해 동안 걸친 릴레이식 부동산 폭등을 어떻게 해석해야 할까?     정부의 지속적인 부동산 압박에도 불구하고  그 누구도 예측하지 못한 활황 장세가 이어진     데는 몇 가지 결정적인 이유가 있다.     모든 지역이 부동산 폭등의 한 복판에 선 것은 아니며,  오름폭의 차이가 매우 큰 이른바     지역별, 평형별, 가격별로 양극화 현상이 두드러진다는 점이 가장 큰 특징이다.     부동산의 폭등은 주식의 투자 마인드 이른바 과학적, 객관적, 체계적인 모든 분석 영역에서     크게 일탈한 흐름을 보여 주고 있으며, 오히려 수십년 동안 많은 사람의 뇌리 속에 자리 잡힌     지극히 직관적이고 감정적이며 단순한 발상에 의해 좌지우지 되고 있다고 해도 과언이 아니다.   ★ 이러한 시민들의 심리적 요인뿐만이 아니라  400조에 이르는 엄청난 유동 자금이 부동산에     몰리는 것도 부동산 광풍의 원인으로 지목받고 있다.     최근 버블 논쟁이 뜨겁게 점화되고 있는 시점에서 근시안적인 시각으로 부동산을 바라보는     사람들은 부동산의 폭락과 장기간 하향 안정세를 점치겠지만, 좀 더 긴 시간의 흐름 속에서     부동산을 꿰뚫는 혜안을 가진 사람이라면 100Km로 달리던 열차가 잠시 잠깐 어느 정거장에     쉬어간 것쯤으로 생각할 것이다.   ★ 우선 다음 다섯 가지 사항을 눈여겨 보자     편의상 다섯개 황금 루트 중에서 강남-분당-용인-수원을 잇는 황금루트를 고찰해 보겠다.      첫째,강남권이다.   ★ 15년 전부터 강남 아파트 값이 큰 폭의 상승과 소폭의 하락을 반복하면서 결과적으로      사상 최고가를 경신하는 등 부동산 가격의 신화를 만들어 냈다.      강남 아파트의 상승은 마치 대권 경쟁의 선두 주자를 선별하듯이 차기 상승 지역의 선두      주자에 눈독을 들이게 하였고, 그 정점에는 항상 분당이 떠오르는 별로 주목을 받았다.      둘째, 분당권이다.   ★ 이때 나온 유망 지역 가운데 단연코 분당, 일산, 평촌 등이 인구에 회자 되었으며, 결국 이들     아파트는  IMF의 험란한 파고를 뛰어 넘고 강남과 마찬가지로 큰폭의 상승과 소폭의 하락을     반복하면서 현 시점에서 연일 최고가를 경신하는 무서운 상승세를 나타내고 있다.     분당은 판교라는 호재 속에 비교적 짧은 기간에 분양가 대비 5배-10배에 이르는 활화산 같은     폭등을 가져 오긴 했지만 설령 판교가 아니었을 지라도 강남 지역의 성향이나 입지 조건,     생활 만족도 등을 고려할 경우에 이미 예견된 상승이라고 할 수 있다.      셋째, 죽전, 성복, 신봉 등 용인 북부권이다.   ★ 분당의 상승 폭이 기하급수적인 형태로 드러나자 역시 차기 선두 주자에 관심이 쏠리기     시작했는데 첫 손에 죽전과 신봉, 성복 등이 사람들의 입에 오르 내리기 시작했다.     분당 지역의 꺾일 줄 모르는 시세 상승과 맞물려 불과 3년 동안 100% 이상 시세 상승을 이끈     이 지역의 아파트는 분당 및 판교와의 지근 거리라는 초특급 입지에다가 새아파트라는 갑옷으로     무장하여 마치 전쟁에서 연전연승하는 개선 장군처럼 상승과 상승의 릴레이식 시세 상승을     일구어 냈다.      넷째, 동백, 신갈, 상현, 영통, 등의 용인 남서부와 수원권역이다.   ★ 강남이 15년 전부터 분당이 10년 전부터 죽전이 5년 전부터 이들 권역은 올해부터 본격적인     시세 흐름을 탔는데, 우연의 일치인지는 모르겠지만 꼭 5년 단위로 하나의  황금 루트로 이어     지고 있다는 점이다.     이들 지역은 지역적으로 상충되는 특색에도 불구하고, 각기 다른 모습으로 가치 폭발을     이루고 있는데, 특히 상현과 신갈은 긴긴 겨울잠에서 깨어나 2005년부터 기지개를 펴기     시작하더니 급기야는 판교 및 이의 신도시 등의 호재에 힘입어 경악할만한 상승률을 보여     주고 있다.    다섯째, 다음 주자로 거론 되는 곳은 어디일까?   ★ 입지의 축이 경부 고속국도를 기준으로 점점 남쪽과 서쪽으로 남하하고 있는 점에 주목할 때     용인 구갈, 기흥, 상갈, 보라, 공세 등과 수원, 동탄, 평택, 천안, 아산까지 그 폭을 넓혀서     생각을 할 수 있다.     이들 지역은 위의 네 가지 입지 지역이 안정된 상승을 지속할 경우에 틀림 없이 5년 이내에     유망 지역을 중심으로 큰 폭의 시세 상승이 예견 된다고 하겠다.     공교롭게도 그 시점에서는 동탄과 병점, 이의 신도시의 입주 및 개발 붐이 본격화 될 것이고     수도권 경전철이 본격화 되는 단계이기 때문에 가치 상승의 신빙성을 더욱 높이고 있다.     물론 강남을 기준으로 동탄, 평택, 천안 지역보다 지근 거리인 경부 고속국도 상의 공세,     보라, 구갈, 기흥권이 우선적인 수혜의 대상으로 점쳐지며, 강남과 용인 일대의 상승 폭의     결과에 따라서 일정기간 부침이 있다고 하겠다.   ★ 지금까지 강남에서 불붙기 시작한 부동산 열풍이 꼭 5년 단위를 전후로 하여 분당-용인북부    -용인남서부-수도권 남서부 지역으로 확산 되고 있다는 사실에 주목하였는데 이들 지역의     아파트에 관심을 갖고 좀 더 적극적인 통찰력에 바탕을 둔 매수를 권하고 싶다.       따라서 수도권 최고의 황금라인으로 강남-분당-죽전 등 용인 북부-동백, 상현 등 용인     남서부, 기흥, 보라, 공세, 수원, 동탄, 영통, 평택, 천안을 망라한 수도권 남서부    일대 등을 첫 손가락으로 꼽고 싶다.   ★ 이들 지역은 강남권 성향이 가장 강하여 지속적으로 풍부한 유동자금이 유입될     것으로 예측되기 때문에 투자 1순위 지역으로 손 꼽을 지역이다.     또한 서울 상암-일산-파주교하,금촌권 등도 남북 관계의 개선 여지에 따라서 오름폭이 클     것으로 판단 되는데, 특히 이 지역은 GS의 LCD사업과 맞물려 달리는 말에 채찍을 하는     형국으로 보인다.     다만 북으로 휴전선이 가로막혀 있다는 결정적인 장애물이 상존하고 있는 까닭에 투자에 대한     시세 차익의 폭은 속단하기 어려운 형국이다.   ★ 향후 10년 이상을 내다본다면 영동 고숙국도의 축을 형성하고 있는 성남-광주-곤지암-이천    -여주로 이어지는 친환경 라인에 관심을 가질만 하며, 라인의 축을 끼고 있지는 않지만 김포와     인천 송도, 구리, 하남, 남양주 등도 지역적 특장점을 배경으로 폭등할 호조건을 갖춘     지역으로  눈여겨 볼 필요가 있는 곳이다.   ★ 결국 일정 기간 동안 지역별 양극화 현상은 두드러지겠지만 특별한 하자가 없는 곳이라면     수도권 전체가 상향 평준화 형태로 이어질 가능성이 매우 높다고 추론할 수 있다.     입지상으로 큰 문제가 없다면 주변 아파트 값이 높은 지역, 서울 핵심 지역에 가까운 새아파트,     개발 호재가 상존하는 지역, 서울 출퇴근이 가까운 친환경 지역 등을 망라하여 폭 넓은     시각에서 내 집 마련을 하거나 큰 평수로 갈아 타려는 생각을 늘 마음 속에 품고 있어야 한다.   ★ 떨어질 때는 장기간에 걸쳐서 가랑비 내리듯이 3-10% 내외의 점진적인 가치의 하락이 계속     되지만 오를 때는 단기간에 30-100% 가까이 폭우로 변해 버리는 부동산의 마력!     그렇기 때문에 우리는 한 사람 한 사람의 심리가 응축된 단순하지만 일관성 있는 그 마력     앞에서 손해를 보지 않기 위해서라도, 부동산에 관심을 가지고, 여건이 70%만 허락 된다면      과감한 결단력을 보여야 한다.   ★ 놀랍게도 위의 지역에 대한 시세 상승은 극비 사항이나 1급 비밀 문서가 아닌 온 세상에     공개되어 삼척동자도 알고 있을 정도의 지극히 평범한 정보력에 불과 했지만, 그 흐름     그 의지대로 부동산 대박을 일구어 냈다.     말하자면 우리는 이미 예견 된 그 수많은 정보의 손길이 결코 유언비어가 아니라 100%     사실로 드러났다는 점에 주목할 필요가 있다.   ★ 여기에서 손해를 보지 않고 큰 수익을 얻기 위해서는 지극히 평범하지만 뭇 사람들 입에 오르     내리는 황금의 땅에 과감성이라는 무일푼의 결단을 보여야 결실을 이룰 수 있다.     설마, 에이, 흥, 결코, 아냐, 천만에, 뭐야, 별로, 떨어져, 거품이야 이러한 조소적인     사고 방식에서 빨리 벗어나 아하, 그래, 맞아, 딱이야, 오호라, 대단해, 확실해, 이 곳이다     등의 도전적 의지가 또 다른 부의 창고를 만든다는 것을 반추하면서 붓을 놓는다.

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2006-06-29 10:15

http://blog.drapt.com/kkk429/81151543718946

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=394

부동산 가치투자를 하는 투자자에게 진짜 사야 할 타이밍은 언제일까? 이에 앞서 보통 사람은 어떻게 부동산 매입타이밍을 잡고 있는지를 한번 살펴보자. 부동산 규제정책이 나오고 시행되고, 금리가 인상되고, 소비회복은 더디고 경기는 다시 침체될 것이라는 분석들이 쏟아지면 보통 사람들은 매입타이밍을 늦춥니다. 즉 시장 상황에 따라 매입타이밍을 결정하는 것입니다. 그리고 이런 나쁜 상황이 개선되는 징후가 보인다면 매입타이밍을 잡겠다고 생각합니다. 이 때문에 결과적으로 다른 사람이 살 때 따라서 살 수밖에 없는 것입니다. 따라서 투자수익률도 낮아질 수밖에 없습니다. 이처럼 투자자들이 매입타이밍을 잡을 때 부동산시장 상황이 좋고 나쁨에 의존해서 매입타이밍을 잡아서는 안됩니다. 투자의 성공 가능성보다는 오히려 실패 가능성이 높기 때문입니다. 이와 관련 경제예측에 중점을 둔 부동산시장에 대한 경제전문가들의 접근 방식은 항상 이렇습니다. “유가는 오르고 미국의 금리 인상이 계속되고 있는 상황에서 전 세계적으로 부동산 버블 위험이 높아지고 각국 중앙은행들이 인플레와 싸우면서 금리 인상 조치를 취하며 글로벌 유동성이 줄어들고 있다. 우리나라도 환율은 하락하고 수출은 위축되고 있다. 북핵 문제도 위협적이다. 금리 인상이글로벌 추세에 맞춰 향후 선제적으로 금리 인상이 이뤄질 것이다. 따라서 가계 소비는 위축되고 주택담보대출 금리까지 올라 서민들의 고통은 커질 것이다. 경기는 회복되는가 싶더니 다시 위축되고 있다. 이런 가운데 종합부동산세와 양도세 부담은 커지고 정부의 투기억제정책 의지는 확고해 앞으로 주택시장은 침체되고 가격하락이 예상된다. 이렇게 시장상황이 좋지 않으니 부동산을 매입하는 것은 바람직하지 않다. 시장상황이 나아질 때까지 매입을 유보해야 한다.” 미래의 경기 흐름을 예측하고 투자하는 것이 너무 당연하게 느끼는 것은 지금까지 오랫동안 보통 사람들이 그렇게 해와 기업이나 정부 기관에서 나오는 경제 예측 정보를 너무 신뢰했기 때문입니다. 경제예측에 대한 집착은 인간이 과거에 일어난 일을 미리 내다보지 못한 사실을 합리화하기 위한(감추기 위한) 방법이라는 피터 린치의 지적은 설득력 있습니다. 그는 자신의 저서 ‘ONE UP WALL STREET '에서 이런 인간의 성향을 마야족 신화를 예를 들었습니다. “마야족의 신화에서는 우주가 네 번에 걸쳐 붕괴되고 그때마다 마야인들은 다시는 이런 슬픈 일을 당하지 않기 위해서 자구책을 마련하리라 맹세하지만 그것은 언제나 이미 일어난 일에 대해서였다. 맨 처음에는 홍수가 났으므로 살아남은 사람은 보다 높은 지대의 숲속으로 들어가 둑을 쌓고 벽을 올려 그들의 집을 나무에 둘러싸이게 만들었다. 그들의 노력은 허사로 돌아갔는데 왜냐하면 그 다음번엔 세상이 불에 의해 파괴되었기 때문이다. 그 후 화재에서 살아남은 사람들은 숲속에서 내려와 될 수 있는 한 숲과 나무로부터 멀리 달아났다. 그들은 울퉁불퉁하고 험한 바위의 갈라진 틈 사이에다 돌로 집을 지었으나 머지않아 세상은 지진으로 망가져 버렸다.” 앞으로 다가올 리스크를 대비하기 위해 과거를 돌아보는데 시간을 허비해봤자 소용이 없다는 것입니다. 과거지향적인 사고방식과 행동은 정작 부동산 투자대상에 대해 연구하고 조사, 분석을 소홀히 하게 됩니다. 투자 손실은 대부분 시장 상황 탓이 아니라 잘못된 부동산 즉 내재가치가 떨어지는 부동산으로 샀을 때 발생한다는 것을 명심해야 합니다. 그러면 단기적인 경제 예측에 따라 매입타이밍을 결정하는 것이 올바른 방법이 아니라면 과연 매입타이밍은 어떻게 잡아야 하는가? 가치투자에 있어 진짜로 사야 할 매입타이밍은 2가지 경우 입니다. 첫째 내재가치에 비해 시장 가격이 떨어질 때입니다. 먼저 시장 가격이 떨어지기 전 평소에 사야 할 투자대상을 선정해야 합니다. 이를 위해 투자대상에 집중하고 생각하고 정보를 수집하고, 조사하고 연구, 분석해야 합니다. 시장 가격이 떨어지는 경우는 2가지입니다. 하나는 계절적인 비수기일 때입니다. 계절적 비수기로는 주택시장은 1년 중 5~6월, 10~11월이 대표적입니다. 봄(2~3월) 가을(8~9월) 성수기가 끝나 매물도 많지 않고 매수세도 크게 줄어드는 시기입니다. 가격이 떨어지기 보다는 약보합세를 유지하는 경우가 많아 현실적으로 급매물을 노려야 합니다. 또하나는 경기침체 또는 정부의 규제정책으로 일시적으로 가격이 하락하는 시기입니다. 대표적인 시기가 1998년 IMF사태와 2003년 10.29대책 이후가 있습니다. 재건축 단지의 경우 정부의 규제정책이 발표되면 보통 사람은 투자가치가 떨어진 것으로 보고 인내심과 자제력을 잃은 사람들은 매물을 내놓기 시작합니다. 경기가 침체되고 부동산시장이 침체돼 보통 사람들이 매입을 유보하거나 매도가 우세한 상황에서 침착하게 부동산을 살 용기가 있다면 결코 생각지 못한 좋은 기회를 잡을 수 있습니다. 둘째로는 투자대상 내재가치 변화의 변화, 즉 내재가치가 상승하거나 일시적으로 내재가치가 하락한 시기입니다. 내재가치가 시장가격에 반영되기 전 투자대상의 내재가치에 집중함으로써 남보다 한발 앞서 투자를 하는 것입니다. 대표적인 예가 재건축 단지의 사업속도일 것입니다. 내재가치와 직결되는 사업속도를 알기 위해서는 조합장이 어떤 사람이고, 어떤 방식으로 조합을 운영하고 사업을 추진하는 가에 대해 조사해야 합니다. 또 조합원간의 갈등이 없는지, 있다면 언제 해소 가능한지를 분석하는 것입니다. 정부 정책에 따라 사업추진의 걸림돌 리스크는 얼마나 되는지도 반드시 체크해야 할 내용입니다. 한편 안전진단 통과여부, 개발이익환수 대상 여부, 종별 세분화 계획, 용적률 확정 등에 따라 사업성이 오르내리면서 재건축 아파트단지의 시장가격은 등락을 반복합니다. 사업속도 악재로 시장가격이 떨어지지만 내재가치(사업속도가 빠르고 대표단지로서 가치가 상승하는 경우)에는 변화가 없다면 침체기에 매입하는 기회를 놓치지 말아야 합니다. 또 조합원 소송, 임대주택 건립 등으로 리스크가 발생하면서 내재가치가 일시적(1년 안팎)으로 떨어지는 경우에도 이때 매입해야 합니다. 개발호재에 따라 내재가치가 높아지면 바로 시장가격에 바로 반영되기도 하지만 시차를 두고 반영하는 게 일반적입니다. 지하철을 예를 들면 계획이 발표된 시점, 노선이 발표된 시점, 착공된 시점, 개통된 시점에 따라 역세권 아파트 값은 지속적인 상승세를 보입니다. 하지만 특히 침체기의 경우 호재가 시차를 두고 시장가격에 반영됩니다. 가치투자자라면 개발호재에 따른 내재가치를 현장에 가서 조사하고 평가한 뒤 시장가격에 반영되기 전 사는 것입니다. 2005, 2006년 춘천과 원주 아파트 분양시장에 서울 강남권 부자들이 몰린 것도 이 때문입니다. 이밖에 내재가치에 반영되는 △국토종합계획, 도시기본계획, 행정중심복합도시, 공공기관 지방이전, 기업 및 혁신도시, 뉴타운및 강북 재개발사업 등 중장기 개발 계획 △투자대상 지역의 도로망 전철망 및 재개발 재건축, 공장 증설 계획 △지방자치단체의 혐오 및 문화편의시설, 공원 등 친환경 시설 조성 계획 등에 대해서는 지속적으로 연구 분석하는 자세를 잃지 말아야 합니다. 다시 강조하지만 성공적인 매입타이밍을 잡기 위해선 경제 상황과 부동산시장이 향후 어떻게 될 것인가를 예측하는데 시간을 소비하는 대신 자신이 사고자 하는 부동산 투자대상의 내재가치 변화에 집중해야 합니다. 단적으로 시장가격보다 내재가치가 높은 부동산을 발견하면 침체기가 투자의 적기입니다. 한편 매우 드물게(10년에 한번 나올까 말까 하는) 부동산 시장가격이 과대 평가돼 즉 거품이 커져 적정가(내재가치보다 낮게)로 매입할 수 없는 상황이라면 매수를 중단하고 때를 기다려야 할 것입니다. 그래서 ‘쉬는 것도 투자’라는 말이 있는 것입니다.

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