2006-02-02 09:28

http://blog.drapt.com/kkinn41/81138840110271

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=27924

새해 재개발 시장이 또 한 차례 달아오를 전망이다. 3차뉴타운 추가지정을 비롯해 강북권 광역개발, 최근 국회 본회를 통과한 도시 재정비 촉진을 위한 특별법 시행까지 굵직한 호재들이 수요자의 관심을 받을 것으로 예상되기 때문이다. 2006년 최대 부동산투자 종목으로 꼽히고 있는 재개발 시장이 올해는 어떻게 전개될지 간단히 전망 해보고자 한다. 하반기부터는 지분시세 빠르게 오른다 재개발 시장은 8.31 부동산대책과 9월 6일 소득세법 개정으로 현재까지 암흑기를 벗어나지 못하고 있다. 양도세 중과를 피하기 위해 2005년 내 처분하려는 급매물이 출연했지만 매수세가 끊겨 거래는 힘든 상황이 이어졌다. 그러나 최근 상황이 호전되고 있다. 방학이사철을 맞아 수요가 증가하면서 실거주와 투자를 겸하려는 매수자들이 움직이기 시작하면서 급매물이 소진되기 시작했다. 아직은 급매물이나 저가매물만 근근이 소화되고 있지만 올 하반기부터는 가파른 시세 상승을 보일 것으로 예상된다. 그동안 재개발 시장이 침체될 수밖에 없었던 가장 큰 이유로 양도세 중과를 꼽을 수 있다. 이 세금 중과라는 약재를 시장이 모두 흡수하고 수요자들이 받아들여 이를 감안하도고 매수에 나서는 시기를 올 하반기쯤으로 추정하기 때문이다. 이때쯤이면 매도인들은 양도세 부담을 매도 호가에 반영 하고, 한번 회수한 매물을 높은 기격에 다시 내놓을 가능성이 높다. 그럼에도 수요자들은 점점 증가해 지분 시세상승은 불가피 할 것으로 보인다. 또한 올해도 재건축규제 예고로 재건축을 투자종목으로 삼았던 투자자들이 대거 재개발로 전환하면서 매수자가 크게 증가할 것으로 예상되는 것도 이유로 들 수 있다. 10평 이하 약세 15평~25평 강세 올해 재개발 시장에서는 10평 이하 지분은 약세를 면치 못할 것으로 예상된다. 위에서 말한 양도세 중과를 피하기 위해서는 매도자들이 굵직한 투자처 한 두 곳만 보유하고 나머지는 처분하려 하기 때문이다. 10평 이하 지분은 초기투자비용은 적지만 향후 대형평형 배정을 보장 받기 어렵다. 적어도 15평~25평은 되야 30평형대를 배정받을 수 있어 이 쪽으로 매수세가 몰릴 것으로 예상된다. 따라서 과거 10평이하 소규모 지분거래가 주를 이루는 것과는 달리 15~25평 거래가 시장을 주도해 나갈 것으로 전망된다. 25평이상 큰 지분은 초기투자비용이 과다하게 들어 매수세가 제한적인 수밖에 없어 보합세를 유지 할 것으로 예상된다. 재개발 진행은 더 빨라진다 올해 재개발 사업 속도는 더 빨라질 전망이다. 뉴타운 사업과 강북 개발에 강한 의지를 내 비치던 이명박 서울시장의 임기가 올해로 마지막이기 때문이다. 각 조합들은 차기 시장이 누가 될 것인지에 따라 재개발 사업도 영향을 미칠 것은 고려해 이시장 임기 내에 되도록 사업을 최대한 빨리 진행해 나가려고 노력 할 것으로 전망된다. 또한 소형 의무비율 감소, 용적률 추가 허용, 층수 제한 완화 등을 주 내용으로 하는 도시재정비촉진법이 7월에 시행되면서 사업여건이 한층 개선될 것으로 보인다. 이에 주민 동의율을 확보하기 수월해져 추진위원회 승인이나 조합설립인가를 받는 구역이 대폭 증가할 것으로 전망된다. 뉴타운 중에서도 3차뉴타운 인기 뉴타운 중에서도 3차 뉴타운 인기가 급상승할 것으로 예상된다. 그 첫 번째 이유는 뉴타운으로 지정됨에 따라 미래에 대한 불확실성이 제거 됐으며 둘째 다른 뉴타운 지역에 비해 아직 초기단계인 만큼 저렴한 시세를 형성하고 있다는 것이다. 발품만 조금 판다면 기존 뉴타운 10평대 매수 가능한 금액으로 3차 뉴타운 지역에서는 20평대를 매입할 수 있는 곳도 있다. 마지막으로는 시세상승 여력이 많다는 것이다. 뉴타운 사업이 진행 될 때마다 수직적으로 시세가 상승하다 보합세를 유지하는 계단식 상승을 보일 가능성이 높다. 뉴타운 사업이 초기인 만큼 잠재력을 무한이 내포하고 있다고 할 수 있다.

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2006-01-27 15:27

http://blog.drapt.com/kkinn41/81138343248986

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=356

8.31 부동산대책이후 지루한 국면에서 벗어나지 못하고 있습니다. 기반시설부담금제 등 8.31대책 관련 법안에 대한 시끄러운 소리만 귓가에 들릴 뿐입니다. 이런 가운데 고수들은 강동구와 송파구를 중심으로 선매수 1차 움직임이 9~10월에 있었구요. 개미(내집마련 실수요자들)들은 현재 내집마련 타이밍을 잡느라 마음이 편치 않습니다. 스키장이 이번주에 개장할 정도로 겨울이 성큼 왔습니다. 이제 내년을 준비하는 시기가 왔네요. 이번 부자노트에서는 투자자가 알아야 할 2006년 주택시장 트렌드 4가지를 짚어봤습니다. 참고로 삼성경제연구소가 분기별로 조사하는 2005년 4분기 소비자태도지수가 최근 나왔습니다. 현 시점(정확히는 2005년 10월)에서 주택구입 의사를 묻는 주택구입태도지수가 45.0(기준치는 50)으로 전분기보다 5.1포인트 오르며 지난 1분기이후 3분기만에 상승세로 돌아섰습니다. 트렌드1: 소형 평형 약세 근거는 우선 금리 인상입니다. 금리 인상의 최대의 피해자는 서민입니다. 정확히 대출로 내집마련을 했거나 하려는 서민입니다. 이자 부담 증가는 결국 내집마련을 위축시키고 소형 중심으로 ‘생계형 매물’이 지속적으로 나올 것입니다. 특히 신규 아파트 공급물량이 부족한 서울보다는 파주 김포 등 2기 신도시등 택지개발지구에서 중소형 공급이 많은 경기권이 두드러지게 약세를 보일 것입니다. 지난 10월 3년 5개월만에 콜금리가 0.25% 포인트 올라간데 이어 추가 인상 시기에 관심이 모아지고 있습니다. 내년 1분기에 추가 인상이 된다면 특히 2, 3월은 입주물량이 많은 시기라는 점에서 주목해야 합니다. 더욱이 2006년 아파트 입주물량이 2000년이후 최대로 대부분이 중소형이라는 점에서 소형 약세는 최소한 내년 상반기까지 계속될 것입니다. 또 8.31대책에 따라 보유세 부담 증가폭이 공시가격 6억원이하가 6억원초과보다 더 크다는 사실입니다. 물론 절대 금액으로는 기준시가 등 공시가격이 낮을수록 보유세 낮겠지만 상대적으로 부담이 적었던 6억원이하 아파트 재산세 부담이 공시가격 2억원의 경우 LG경제연구원의 시뮬레이션 결과 2017년에는 2005년보다 2.71배 늘어나는 것으로 나타났습니다. 트렌드2: 매수세 상저(上低) 하고(下高) 주택 매수세가 2006년 상반기는 지금처럼 침체국면에서 크게 회복되지 못하겠지만 하반기에는 유효수요자의 내집마련 행동으로 매수세가 살아난다는 것입니다. 8.31대책 법안 통과가 연내 마무리되고 상반기에 시행시기가 확정될 때까지 실수요자들은 적극적으로 움직이기는 힘든 상황입니다. 금리 인상까지 대기하고 있으니 말입니다. 하지만 2005년 하반기부터 내집마련 시기를 늦추고 있는 유효수요자들은 이르면 2분기, 늦어도 3분기부터 행동에 옮길 가능성이 높습니다. 구체적으로 D-month는 내년 7월부터 행동이 시작될 것입니다. 수도권의 경우 판교신도시 3월과 8월 분양, 3월 파주 운정신도시 및 김포신도시 장기지구 분양도 매수세에 큰 영향을 미칠 것입니다. 트렌드3: 블루칩 단지 수요 편중 지역 대표 단지 즉 블루칩 인기는 2006년에 더욱 두드러질 될 것입니다. 이유는 첫째 원가연동제로 분양가 인하 효과가 크지 않다는 점, 둘째 입주물량이 쏟아지면서 옥석가리기가 치열해진다는 점, 셋째 유효수요자들의 내집마련 선택이 신중해지면서 비싸더라도 블루칩 단지를 선호한다는 점입니다. 특히 원가연동제로 인해 분양가가 인하되면 주변 아파트값도 내려가거나 안정되므로 서둘러 내집마련을 할 필요가 없다고 생각한 수요자들이 인하 효과를 체감하지 못하면서 하반기부터 본격적으로 매수에 나설 것입니다. 이때 매수 대상은 블루칩 단지에 국한할 것입니다. 폭을 넓히면 도로 전철 개통 등 호재를 앞둔 단지도 매수 대상이 될 것입니다. 따라서 부자노트 독자께서 내집마련 수요자라면 블루칩 단지에 ‘집중과 선택’을 해야 합니다. 트렌드4: 주택시장 레임덕 먼저 내년 경제상황을 스케치해보겠습니다. 삼성경제연구소는 유가가 급등하지 않고 전세계 부동산 거품이 꺼지지 않는다는 전제로 2006년 한국 경제성장률은 4.8% 상승할 것으로 전망했습니다. 특히 민간소비가 4.9% 증가, 본격적으로 회복되면서 국내 경제를 이끌어갈 것으로 내다봤습니다. 이에 맞춰 금리도 점진적으로 상승하겠지요. 소비가 회복되면 주택시장은 후행해서 1년 또는 1년 6개월뒤에 활기를 띠게 됩니다. 가계 소득이 증가하면서 주거 공간에 대한 수요가 늘어나 분양시장부터 살아납니다. 호전되는 경제상황과 달리 정치상황은 안갯속입니다. 내년 하반기에는 참여정부의 집권이 사실상(대선 투표일 기준) 1년밖에 남지 않아 주택시장에도 레임덕 현상이 발생할 가능성이 있습니다. 만약 내년 하반기에 뒤뚱거리며 걷는 오리처럼 주택정책을 집행하는데 일관성이 없다면... 그 다음 상상은 독자 여러분에게 맡기겠습니다. 부자노트 독자께서 2006년 주택시장 트렌드 4가지에 주목하며 남과 다른 행동으로 투자를 했을때 수확할수 있는 열매 맛(수익률)은 매우 달 것입니다.

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