성공적인 땅 투자를 위해서는 지금 당장 눈에 보이지는 않지만

조만간 실현될 미래 가치를 볼 줄 알아야 한다.

어떤 땅의 미래가치는 국토종합계획, 광역도시계획, 도시기본계획 등을 면밀하게 검토해보면

 대략 파악할 수 있다.

 

이 계획들에는 적어도 향후 10∼20년 간 전국의 땅값 지형을 바꿔 놓을 굵직한

개발계획들이 모두 담겨 있기 때문이다. 따라서 땅 투자에 관심있는 사람이라면

이 계획들을 잘 이해하고 투자에 나서야 한다.

정부는 국토를 체계적으로 개발하기 위해 여러 가지 계획을 수립, 시행한다.

이런 계획들로는 ▶국토종합계획 ▶광역도시계획 ▶도시기본계획 ▶지구단위계획 등이 있다.

이 계획들은 서로 상하 관계를 유지한다. 이런 관계는

 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제1장 총칙을 보면 자세히 나와 있다.

국토개발의 마스터플랜 ‘국토종합계획’

우선 국토종합계획은 국가의 최상위 국토개발계획이다.

이 계획은 20년 단위로 중앙정부가 수립한다. 현재 4차 계획기간(2000년∼2020년)이 진행 중이다.

쉽게 말하자면 국토종합계획은 어디를 어떤 식으로 개발할지를 결정하는

마스터플랜에 해당한다고 볼 수 있다.

지금까지 고속도로, 산업단지, 항만, 공항, 신도시 등의 대규모 개발사업이 이 계획에 따라 추진돼 왔다.

국토종합계획을 면밀히 살펴보면 10여년 후 우리 국토 모습을 어느 정도 가늠해 볼 수 있어

투자자들은 한번 관심을 가져볼 만하다.

 

예컨대 1999년 7월 기본안이 발표된 제4차 국토종합계획을 보자.

4차 국토종합계획은 지역간 균형개발을 위한 ‘10대 광역권 개발계획’을 주요 내용으로 한다.

당시 4차 계획 중에 특히 투자자들의 관심을 끌었던 것은 ‘아산만 광역권 개발계획’이다. ‘

아산만 광역권 개발계획’의 핵심 내용은 바로 ‘아산신도시 건설’.

정부는 광역권 개발의 첫단계로 아산신도시 개발계획을 들고 나왔다.

 

만약 발표 당시 누군가 분석을 통해 이 곳의 미래가치를 먼저 깨닫고

개발 재료를 선점했다면 큰 투자이익을 챙길 수 있었을 것이다.

현재 시행 중인 4차 국토종합계획은 지방 분권과 국가 균형발전을 통한 지방화의 실천에

그 주안점을 두고 있다. 이전(1∼3차)까지의 종합계획이 수도권 중심으로 짜여졌다면

4차 계획은 지방 개발 위주로 수립됐다.

이는 지방 땅의 개발 가능성을 높여주면서 수도권 이외지역,

특히 서남부 해안권 땅값 상승에 큰 영향을 미치고 있다.

‘광역도시계획’따라 땅 팔자 갈린다

중앙정부가 ‘국토종합계획’을 내놓으면 각 광역시ㆍ도는 이를 구체화하는 ‘광역도시계획’을 수립한다.

이 계획은 국토종합계획 바로 아래 단계의 계획으로 광역계획권의 장기발전방향을 제시한다.

 

▲국토계획에 개발가능한 지역으로 분류된 곳의 투자성이 높다.

이 계획은 건설교통부 장관이 광역시설을 체계적으로 정비하기 위해 인접한 둘 이상 특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군 관할구역을 한데 묶는 것이다.

광역도시계획에는 해당 지역의 특성을 감안한 광역 개발계획이 담겨져 있다. 즉 어디를 개발하고, 어디를 보전할 것인지에 대한 큰 밑그림이 이 계획에 담긴다.

 

예를 들자면 ‘2020년 전국 광역도시계획’은 각 지자체별로 그린벨트 조정 허용 총량(그린벨트 해제 예정 면적)을 담았다.

각 지방자치단체가 자체적으로 수립하는 ‘도시기본계획’도 이 광역도시계획을 바탕으로 작성된다.

각 지역 개발의 구체적인 목표와 개발형태,

방식 등이 광역도시계획의 청사진을 바탕으로 결정되는 것이다.

때문에 투자를 위해 땅을 매입하기 전에 최소한 해당 지역이

광역도시계획 상에 어떤 용도로 잡혀 있는지 세밀하게 확인해 봐야 한다.

이를 통해 해당 지역이 어떻게 개발될 것인지,

언제부터 개발의 파급효과가 미치게 될 것인지에 대한 면밀한 검토 후

투자에 나서야 실패를 줄일 수 있다.

만약 광역도시계획상 도로가 뚫릴 예정이라면 미리 도로확장계획과

사업추진일정 등을 알아보고 그에 따라 땅 매입 시점을 결정하면 된다.

지역 개발의 청사진 ‘도시기본계획’

도시기본계획은 국토종합계획, 광역도시계획 등을 토대로 지방자치단체가

20년 단위로 수립하는 지역 개발계획이다. 수립 대상은 인구 10만명 이상의 시ㆍ군 등이다.

각 시ㆍ군은 인구 등 지역 여건 변화를 감안해 5년마다 이를 변경할 수 있다.

도시기본계획은 시ㆍ군 등 지방자치단체장이 계획안을 수립,

주민의견 수렴 절차를 거쳐 건교부의 최종 승인을 받는 순서로 결정된다.

이 계획이 확정되면 각 시ㆍ군은 5년 단위로 도시관리계획을 수립,

이를 바탕으로 주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지 지역 등 용도지역을 배분하고

개발과 보존의 구체적인 토지이용 방안을 결정하게 된다.

이처럼 해당 시ㆍ군의 중장기 개발계획이 모두 담겨 있는 만큼 도시기본계획은

‘지역 개발의 청사진’이라고도 불린다. 현재 수도권 31개 시군 중 25개 지자체가

이같은 도시기본계획을 수립해 계획적인 개발을 추진하고 있다.

도시기본계획에는 보전할 땅과 장차 개발할 땅이 상세하게 표시가 돼 있다.

때문에 땅 투자를 위해 도시기본계획을 살필 때는 ‘개발 가능지가 어딘가’에 주안점을 두어야 한다.

도시기본계획 상의 개발 가능지는 ‘시가화 예정용지’로 표시된다.

어떤 지역이 도시기본계획 상의 시가화 예정용지로 지정되면 당장 땅값이 오른다.

때문에 시가화 예정용지로 지정됐거나 지정될 가능성이 큰 땅은 투자자들의 집중 공략 대상이 된다.

예컨대 최근 도시기본계획이 확정된 경기도 용인에서는 시가화 예정용지로 신규 지정된

지역 인근의 땅값이 크게 들썩이고 있다.

지금은 이름 없는 논밭이지만 도시기본계획 상 시가화 예정용지로 분류되면 언젠가는

주거ㆍ산업단지 등으로 개발돼 유입 인구가 늘면 그만큼 개발압력이 높아져 땅의 몸값이 오르는 것이다.

지역의 상세 개발지도 ‘지구단위계획’

지구단위계획이란 체계적인 개발을 유도하기 위해

지방자치단체가 일정 면적의 부지에 대해 수립하는 상세 계획을 말한다.

도시기본계획보다 한 단계 낮은 개발 계획이다.

지구단위계획 수립 대상은 공동주택 개발사업 30만㎡ 이상, 기타 개발사업 3만㎡ 이상이다.

지구단위계획은 ‘민간제안’과 ‘공공’ 방식으로 나뉜다.

민간건설업체가 주택 건설을 위한 지구단위계획 수립부터 착공까지 걸리는 기간은 3~5년 정도.

반면 ‘공공’ 방식은 소요 기간을 대폭 단축할 수 있다.

지구단위계획이 확정되면 해당 구역에서는 이 계획에 맞춰 땅의 용도가 바뀐다.

예를 들어 공업지역에 지구단위계획을 수립하면 아파트 등의 건축이

가능한 주거지역으로 용도를 바꿀 수 있다. 건폐율과 용적률도 대폭 완화된다.

지구단위계획에 따라 어떤 지역이 고밀도 개발이 가능한 곳으로 바뀌면 인근의 땅값이 크게 뛴다. 

이 계획에 따라 해묵은 규제에서 풀리는 지역도 높은 투자 수익기 기대된다.

최근 지방자치제 재정악화로 인한 재원 확보 등의 이유로 지구단위계획을 통해 용도지역을

바꾸는 경우가 많아지고 있다.

특히 최근 일부 지자체에서는 공영개발기법을 도입해 준공업지역이 일반 주거지역으로 바꾸기도 한다.

준공업지역이 일반 주거지역으로 바뀌면 땅값은 최소 2∼3 배 이상 뛰어오르는 것은 보통이다.

주변 지역의 지가 상승세는 더 가파르다.

이런 지구단위계획은 해당 지자체의 공람공고를 유심히 살피면 알 수 있다.

출처-복돌이의 부동산 산책

 

 

사전 점검시 필요한 물품들

분양시 받은 카탈로그는 당연하고요.

1. 필기구, A4종이 5장 정도
- 조합이나 시공사에서 주는 체크리스트로는 공간이 부족합니다.

2. 포스트 잇
- 하자가 나서 수리가 필요한 곳에 붙여놔야 하고요

3. 바가지 또는 세수대야
- 물빠짐 상태를 확인하기 위해 물을 받기 위한 것입니다

4. 손거울
-샷시 창틀의 바깥쪽 마감상태를 확인하기 위함. 밖에서 확인할 수는 없죠?

5. 카메라
- 포스트 잇으로 표시한 곳을 쉴새없이 찍습니다

6. 줄자
- 큰 필요는 없는 것 같지만 혹시 치수를 재기 위해서요

위의 것은 다른 재건축 아파트에서 퍼 왔습니다. 참고하시길.
밑에 것도 참고하세요...사전점검이 다가오는데 기쁜 마음보다는 답답함만 드네요...


기본체크

1. 골조품질체크
각발코니를 면장갑을 끼고 천천히 위아래로 만져보세요.간혹 혹같은게 만져질수있습니다. 그경우 할석(면을깨내기) - 다시 미장 - 퍼티 - 도장하여야 합니다. 간혹 발코니에 미세한 균열이 있을순있으나 구조나 안전과는 관련없으니 너무 걱정안하셔도 되구요. 크랙발생이라고 체크하면 건설사에서는 신축성퍼티등등을 이용하여 보수합니다.

2. 가급적이면 사전점검 가실때 세수대야나 물을 담을수 있는 용기와 청테이프를 가져가십시요.
아니 왠 세수대야에 청테이프라고 하실진 모르겠지만, 어차피 건설사에서 입주후에도 A/S팀이 가동 되기때문에 간단한 a/s는 생활에 불편을 주지 않습니다. 그러나 생활에 불편을 주는 대표적인 하자...를 위해 세수대야를 가져가는 거죠. 세수대야와 청테이프의 용도는 물이 잘빠지는 정도를 확인하기 위해서죠.청테이프로 배수구를 막고 세수대야에 물을담아 (보통 샤워기나 수전이 물을 쓰는 욕실이나 발코니에 있긴 하지만 사전점검시점에선 도난방지를 위해 후시공하는 경우가 많습니다.)바닥에 뿌려 가장높은곳이 살짝잠기는 정도 물을 담습니다. 다음 청테이프를 제거하면 물이 빠지겠죠.물이 빠졌을때 바닥에 물이 고인곳이 없으면 문제없는 거구요, 물을 고여있으면 바닥에 타일을 대충그리고 몇번째 타일이라고 정확하게 지적을 해주세요.

이후에 바닥 보수를 받으면.욕실이나 발코니를 몇일 사용못하는 괴로움을 받을수 있답니다.

이제 실별로 포인트를 알아볼께요.

현관.
1. 현관문틀주변에 녹이 없는지 확인 (도배시 스틸프레임을 잘라 녹발생이 종종됩니다.)
2. 현관문이 잘닫히는지 확인 (현관틀의 가스켓이나 기타의 요인으로 잘안닫히는 경우가 있습니다.)
3. 현관문을 닫았을때 상하부의 닫힘상태가 양호한지 확인(위는 넓게 벌어지고 아래는 좁고하는 하자발생빈번)
4.현관문이 닫힌상태에서 흔들어서 덜컹거리는지 확인
5.현관 바닥재가 깨졌는지 확인(보통 타일로 되어있는데 모서리가 깨지는하자 발생빈번.)
6. 신발장을 열어보고 서랍이나 기타 선반이 빠져있는지 확인.
7. 신발장외관에 흠집이 있는지 확인(작은 흠집의 경우는 새아파트라는 개념에선 기분나쁘지만 건설현장의 특성상 작은흠집은 생기기 마련이면 보수재를 사용해서 보수:전면교체라고 체크해봐야..실질적으론 교체는 불가능하므로 너무 신경쓸필요는 없다고 생각합니다.)

거실
1.샤시를 먼저 봐야죠. 깨진건 없는지
2.바닥재가 찍힌건 없는지를 봅니다.
3.거실장이 있는경우는 서랍의 작동상태 ,표면흠집등등을 봅니다.
4.전체적인 체크가 끝나면 천정의 도배지 긁힌것과 벽체도배 찢긴것을 확인합니다.

침실
1. 나무로 되거나 pvc로 된 방문을 열어보고, 닫아보고.
2. 닫았을때 위와 아래로 균일하게 닫히는지 확인하고,
3. 열쇠가 있는 도어는 열쇠가 잘작동하나 확인하고(간혹 옆집과 열쇠가 바뀌는 실수가 발생하기도합니다.
4. 도배지는 찢긴데가 없는지.특히 붙박이장이 있는 바로 앞부분의 천정은 도배찢기는 상습적인 지역입니다. 가구 넣다가 찢어먹는거죠.

욕실
1. 타일 깨진데 없는지,타일줄눈이 누락된데는 없는지.
2. 물이 잘안빠지지는 않는지.
3. 거울이 깨지진 않았는지.
4. 거울주위와 문틀주변의 코킹은 깨끗한지
5. 욕조가 깨지지는 않았는지(어 욕조마개없네..아마 입주시 나눠줄거니깐 건설사 직원에게 문의)
6. 욕조는 물이 잘빠지는지 (확인요령은 전과동)
7. 변기가 깨지지는 않았는지.

발코니
1. 샤시는 깨지지 않았는지
2. 샤시 주위의 코킹은 깨끗하게 시공되엇는지
3. 바닥타일이 깨진건 없는지.
4. 물은 잘빠지는지.
5. 벽은 울퉁불퉁하지 않는지(점검요령은 위에)--단 콘크리트 건물이 완전히 평활할순없습니다. 할순있지만 대한민국의 분양가론 안되는 거죠. 단지 너무 시각적으로 불편을 주진않는지를 확인합니다.또한 콘크리트를 깨는건 결코 좋은 방법이 아니기 때문이죠.

6. 벽,천정의 도장마감이 이색이 지지는 않았는지, 금이 간곳은 없는지, 도장면의 흠집이나 작은

구멍들은 없는지 확인

화장실
－양변기 설치상태(파손, 백시멘트 마감, 누수 및 기능)
－세면기, 욕조 설치상태(파손,코킹,배수 및 기능) 및
작동여부
－수도꼭지, 거울, 수건걸이, 휴지걸이 부착(기능)상태
－창, 문짝 열고 닫힘상태(도아록 작동)
－벽 타일탈락, 파손여부, 줄눈시공 상태
－바닥타일 파손 및 구배(배수상태)
－천정 마감 상태
－욕조, 문틀주위 코킹시공 상태

방
－창문짝의 열고 닫힘 상태
－후라쉬도아(문) 개폐 및 도아록
　작동상태
－장판깔기 상태(오염,흠,돌기물 등)
－바닥면 요철 여부
－도배 접착상태, 훼손, 오염여부
－후라쉬도아(문) 흠, 파손여부
－천정/벽 등 부위 마감상태

거실
－창, 문짝의 열고 닫힘상태(도아록 작동)
－유리창 문틀 고정상태 및 깨짐상태
－반자돌림, 걸레받이, 재료분리대 설치 상태
－바닥 룸카펫트 이음부위, 모서리접착 상태 요철, 돌기물,
오염(변색) 여부
－도배지 접착상태, 훼손, 오염여부
－천정/벽 등 부위 마감상태
－온도조절기 설치상태

발코니(창고)
－난간대 고정 및 주위 마감상태,안전여부
－바닥구배 및 타일탈락, 줄눈상태
－벽, 천장면 도장마감 상태
－세대 칸막이(경량판) 파손, 도장 마감상태
－문짝의 열고 닫힘상태
－내부선반 고정 및 도장마감상태
－바닥 마감(룸 카펫트)상태 받침(붙박이장)
－문짝의 열고 닫힘 상태(부속철물 기능)
－선반 고정 및 도장마감 상태
－도배지 시공상태

부엌(주방)
－씽크대(상/하부장)문짝의 열고 닫힘상태
－씽크대 파손, 흠, 고정불량 여부
－벽 타일 파손, 들뜸, 탈락여부
－룸 카펫트 이음부위, 모서리 접착 상태, 오염(변색)여부
－씽크대 걸레받이 설치상태
－가스렌지후드 작동 및 배기구 연결상태
－씽크대 수도꼭지 설치상태(누수 및 기능)
－난방온수분배기 실구분 표시 및 설치상태

 

도배의 시공상태 확인

-도배의 이음새부분이 매끄럽고 틈이 생기지 않았는지

- 벽쪽에 시공된 도배의 상태가 울툴불퉁(가장자리)하지 않은지

-찍히고 들뜸이 없는지

 

**** 입주예정자 동호회에서의 요구사항들(시행,시공사,관할시,구청)****

 

1. 가장먼저 단지의 시설물이나 조형물들이 안전을 배려하여 시공했는지

2. 피로티 마감의 품질(천연 대리석으로 시공하는 추세임)

3. 조경의 품질(단지와 어울리는 수목의 선별하여 조경을 하였는지와 너무 어린 수목을 심지는 않았는지 확인)

4. 놀이터의 안전성(요즘의 추새는 유럽쪽의 수입품을 많이 시공하고 있슴)

5공용부(지상단지내, 지하주차장,각 동출입구,엘리베이터내와바깥)에 사각지대없이 확인할 수 있는 cctv가 제대로 설치되어 있는지 확인

5. 단지의 안전성(놀이터 주변이나 차량으로부터 어떤 보호를 받을 수 있는 안전시설물을 제대로 시공했는지 확인( 과속방지턱,반사경등등)

6. 대로(철길, 전철)와 인접한 단지는 소음으로 의 피해를 방지하기 위해 시공사의 노력이 있는지     (방음벽-종류 또한 여러가지임)

7.가스 파이프로 밤손님을 차단할 수 있는 시설물이 설치 되어 있는지 확인

 

기타 여러가지의 요구 사항들이 많을 수 있습니다.

꼼꼼히 챙기셔서 여러분의 단지가 품격있는 아파트가 되길 바라며...