일산신도시에 사는 최모씨(41)는 최근 살고 있던 35평형짜리 아파트를 팔고 

서울 공덕동
의 43평형으로 옮겼다. 

집값도 하락세를 보이고 있는데 왜 무리해서 옮기느냐는 주위의 만류도 

있었지만 최씨의 
생각은 다르다. 

“어차피 집값이 내리면 상대적으로 외곽에 있는 기존 집값이 먼저 떨어지지 

않겠느냐”는 
최씨는 “그동안 상대적으로 서울 마포가 저평가됐다는 생각이 들어 과감하게 

갈아타기로 
했다”고 말했다. 

주택거래가 꽁꽁 얼어붙은 가운데 최씨처럼 조용히 갈아타기에 나서는 교체 

수요자들이 
늘고 있다. 내집 값이 떨어지기 전에 차익을 실현하면서 시장에 나온 급매물을 

잡으려는 
것이다. 

◇지켜 보는 것만 능사는 아니다= 최근의 주택시장은 ‘무주택자’에게 유리한

 상황이다. 정
부가 서민 위주의 주택공급 정책에 드라이브를 걸면서 무주택자는 그만큼 저렴한 

값에 내
집을 마련할 수 있는 문도 넓어지고 있다. 

반면 1주택 보유자들은 신규분양 시장에서 그만큼 선택의 여지가 좁아질 수 

밖에 없다.

 싫
든 좋든 집을 넓히거나 좀더 나은 곳으로 옮겨가기 위해선 기존 일반 매매에 

매달려야 하
는 상황이다. 

이 때문에 전문가들은 오히려 집값이 주춤하고 있는 요즘이 갈아타기엔 좋은 

시기가 될 
수 있다고 조언하고 있다. 아직 집값 하락이 본격화되지 않아 집값 상승에 따른 

차익 실현
이 가능한데다 외곽보다 강남권 등 요지의 집값이 먼저 떨어지고 있기 때문이다. 

내집마련정보사 김영진 사장은 “1주택자는 무주택자와 다른 전략으로 

접근해야 한다”며 
“강남권이 먼저 하락세를 보이는 요즘이 교체수요자들에게는 좋은 기회”

라고 조언했다. 

◇팔고 난 후 사라= 전문가들은 교체수요자들의 지켜야 할 기본 원칙으로 

“일단 팔고 난 
후 살 것”을 꼽는다. 급하게 먼저 살 것부터 걱정해서 덥석 계약을 체결하면 

낭패를 볼 수 
있다는 것이다. 

매수세가 거의 자취를 감춘 상태에서 자칫 선매수-후매도 전략을 택했다가는 

시간에 쫓
겨 제값도 받지 못하고 기존 주택을 처분하는 것은 물론, 자칫 집이 팔리지 

않으면 자금 
융통에 심각한 차질을 빚을 수도 있다. 

스피드뱅크 김은경 팀장은 “갈아탄다는 것 자체가 좀더 나은 곳으로 옮기는 

것인 만큼 기
존 주택 처분은 빠르면 빠를수록 좋다”고 말했다. 

◇소형보다는 중대형이 유리= 전문가들은 교체수요자 대부분이 20~30평형대 

중소형 아
파트 보유자라는 점을 감안하면 가능한한 40평형대를 선택하라고 지적한다. 

민간공급 위축과 재건축ㆍ재개발 등의 소형의무비율 강화의 영향으로 신규 

공급이 중소
형에 집중될 경우 중대형아파트의 상대적 희소가치가 높아질 가능성이 높다는 

것이 이유
다. 과거와 달리 참여정부 출범 이후 집값 상승을 주도하는 평형대가 

30평형대에서 40평
형대 이상의 중대형으로 변한 것도 감안해야 한다. 

주택업체 관계자는 “최근 신규분양시장에서 나타나는 수요층의 특징중 두드러진

 것은 최
초 주택구입자도 20평형대 보다는 30평형대를 더욱 선호하는 것”이라며 

“이에 따라 중대
형아파트의 환금성도 점차 높아지고 있다”고 설명했다. 

◇어디가 좋을까= 최근 강남권 집값 하락에도 불구하고 전문가들은 교체 

수요자들은 가능
하다면 실수요층이 가장 탄탄한 강남권을 중심으로 옮겨가라고 조언하고 있다. 

부동산114 김규정 차장은 “최근의 강남권 아파트값 하락은 시세 급락보다는 

지나치게 높
았던 호가가 조정되는 것으로 봐야 한다”며 “어느 정도 호가에 거품이 걷히고 

나면 보합세
를 유지할 것”으로 내다봤다. 

김 차장은 또 “마포 등 부도심권이나 광진ㆍ성동구 등이 유망하다”며 

“9호선 개통이 예정
된 신역세권도 중장기적으로는 투자가치고 높은 곳들”이라고 말했다. 

재건축의 대안으로 급부상하고 있는 리모델링 추진단지에 관심을 가져보는 

것도 괜찮다. 

스피드뱅크 김은경 팀장은 “리모델링 추진단지들은 당장 거주하기에도 큰 불편이 

없는 것
이 장점”이라며 “리모델링 가능연한인 지은지 15년 안팎의 단지중 복도식이 

투자가치가 
높다”고 설명했다. 

수도권에서는 신도시 예정지가 갈아타기 1순위 후보지로 꼽힌다. 

내집마련정보사 김영진 사장은 “신도시중에서도 비교적 규모가 큰 곳이 

향후 해당 지역
의 주거중심축으로 자리잡게 마련”이라며 판교ㆍ광교나 파주신도시를 

대표적인 곳으로 
들었다. 

정두환 기자 dhchung@sed.co.kr 

2. 고수가 말하는 부동산 갈아타기 노하우 

마포에 아파트를 가진 A씨. 그는 마포보단 강남권의 수익성이 더 높을 것이란 

판단아래 갈아타기를 벼르고 있었다.그가 노린 타이밍은 8,31 대책의 약발이 

본격화되는 가을 
또는 겨울.
문제는 넉넉지 않은 돈이었다.마포 아파트를 먼저 팔아야 강남권 아파트를 살 수있었다. 

그런데 부동산에 매물로 내놓은지 몇 개월이 되어도 소식이 없었다. 

답답해서 부동
산에 전화해 보면 중개업소 사장님은 매수세가 자취를 감췄다는 소리만 

앵무새처럼 되뇌었다.

그렇게 집을 못팔아 안달하는 사이 그가 노리던 강동구 재건축아파트는 벌써

 8,31 대책 이전시세를 거의 회복해 버리고 말았다.한달여만에 순식간에 1억원이상 

반등해버리
면서 원위치로 복귀해 버린 것이다.

강동구 재건축아파트 투자를 계획하고 있던 B씨.그도 8,31 대책의 약발이 본격화되는

 시점에 급매물을 사기로 결심했다.
그의 문제는 분양권 신도시주변지역소형아파트 등으로 여유자금을 모두 분산투자해놓은 

것이다.이런 것들을 모두 팔아야 계약금 중도금을 마련할 수있었다.또 그런 곳에 
들어있는 주택담보대출을 모두 꺼야 새로 사는집의 담보대출이 가능했다.그는 잔금을 

담보대출로 충당할 예정이었다.

역시 문제는 매수세가 없다는 점.8월달에 집을 내놓은 그는 한달정도 부동산에서 

연락이 없자 과감하게 매도가를 낮췄다.그지역에서 가장 싼 가격으로 매물을 

내놓은 것.1
달정도 지나자 매수자가 나섰다.시세보다 1천만원정도 싼 가격이었지만 그는 

과감하게 처분했다.
분양권과 아파트의 계약금을 받자마자 그는 점찍어둔 아파트로 달려갔다.최근 

시세 동향을 점검한뒤 한 아파트를 매수했다.이미 저점대비 3천만-4천만원정도

 반등한 가격
이었지만 그는 주저하지 않고 계약서를 체결했다.
아직 계약서를 쓴지 한달도 지나지 않았다. 그럼에도 그가 싼 아파트의 호가는

 벌써 5천만원이나 올라있다. 앞으로 어떻게 될 진 모르겠지만 벌써 급매물로 

던진 것 이상의 
가격 상승 효과를 봤다.손해본 것없이 원하는 집으로의 갈아타기에 성공한 것이다. 


둘의 차이점은 무엇일까. 하나는 급매물로 던질 수 있는 용기가 있느냐 여부다. 

다른 하나는 철저한 수익성 분석이다.

요즘 같은 시점에서 정상 매물은 잘 거래가 되지 않는다. 강북지역일 수록 더욱 

그렇다.갈아타야겠다고 생각할 땐 과감하게 급매물로 던질 줄 알아야 한다. 

시세보다 1-2천
만원 싸게 던질 수있어야 한다. 싸게 팔고 싸게 사면 되니까.

철저한 수익성 분석도 중요하다. B씨는 강동구 아파트의 미래 수익가치를 잘 알고

 있었기 때문에 과감하게 보유중이던 아파트를 팔 수있었다. 

싸게 팔더라도 강동구 아파트
에서 더높은 수익을 낼 수있다고 믿었기에 두려움없이 기존 아파트를 털 수있었다.
그는 앞으로 단기적인 집값 변동에 연연하지 않을 생각이다. 그가 분석한 바로는 

적어도 강동구 아파트는 향후 5년간 3억원은 오른다.그는 강남권 재건축 수익성 

분석의 전
문가다. 게다가 그집은 재건축대상이긴 해도 전용면적이 25.7평이나 돼 투자뿐만 

아니라 실거주도 겸할 수있다.

갈아타기의 기본은 급매물로 던질 수 있는 용기와 갈아탈 집에 대한 철저한 미래 

수익성 분석이다.
한가지를 덧붙이자면 과거보단 미래를 보는 지혜다.저점대비 3-4천만원 올랐다고 

해서 매수를 주저하면 안된다.이미 과거는 돌이킬 수없다.미래의 수익가치가 

있다면 과감
하게 오른 가격에라도 매수해야 한다.최저점에서 사고 최고점에서 파는 것은 

인간의 영역이 아니다.신의 영역이다.길게보고 수익성이 있으면 과감하게 결단할

 필요가 있다.
물론 단기적으로 매수가격 이하로 떨어질 수도 있겠지만 길게보고 그런 시세변동에는 

연연해하지 않는 것이 좋다.물론 제대로 된 수익성 분석이 전제되어야 하겠지만..

이같은 갈아타기 요령은 그동안 보아온 고수들에게서 공통적으로 나타나는 모습이다.

3. 아파트 등 부동산 갈아타기 및 3년이상 보유는 필수 

양도세 비과세 혜택 (세테크)　
　
  내집이 없는 사람은 내집마련의 꿈에 부풀어 월급 날엔 은행 등에 적금을 붓고

 나니, 현재 내 지갑은 너무 가벼워지나 마음적으로는 몇년 후에 내집을 마련한다고 

생각하니, 마음이 뿌뜻하다. 보통사람 평균적인 사람들은 다 그래서 마음적으로 

어느덧 부자가 되어 있음을 알 수가 있다. 지금이야 대부분 도시에서 집한채라도 가진 

사람이 많다. 

 과거 70-80년대에는 가난을 등지고 논,밭을 팔고 가재도구는 그냥 빈집에 놓아둔 채, 

옷 몇가지 이불보따리 몇개를  보따리에 싸 들고 어린 자식 등에 업고 시골농촌에서 

그래도 잘 살아보겠다고 부푼 꿈을 안고 상경하였으나, 도시의 사정도 농촌과 별다른 

것이 없었다. 막상 올라와서 취업을 하려고 보니, 마땅히 취업할 만한 곳이 어디있으랴, 

결국에는 건축현장의 일용직으로 막노동을 하고, 그래도 일거리가 없으면 시내버스 

타고 아니면, 걸어서 도매시장에 나가  팔 물건을 사서 보따리에 싸서 들고나와 

육교부근, 시장입구에서 보따리장수를 하면서 생계를 이어가는 가정이 많았다. 

  보따리 장사를 하다가도 단속나온 시청 등 공무원의 구듯발에 차이고, 흐트러진  

물건을 담아들고 또 다른 곳으로 이동하여 노점장사를 하고, 단속나온 경찰에 쫒겨

 다니면서도 벌금만 물리지 않으면 그 시청공무원, 경찰 참 좋은 사람때문에 다행이라고 

하면서 불평 한마디 하지 않고 오히려 고맙게 느끼는 사람이 많았다.  이렇게 세상 

살기가 빠듯하고 살벌했었다. 지금 이러한 얘기를 하면 상상하지 못하는 사람도 있을

 것이다. 입에 풀칠하기도 바쁜하루의 연속, 겨우 방 한칸을 사글세로 얻어 그곳에서 

아내와 아들,딸 보통 5식구 이상씩이 모여서 살았다. 이 정도는 그래도 낫다. 

심지어는 방한칸에 부모를 모시고 사는 가정이 허다하였다. 지금은 그때에 비하면 

아주 살기 좋은 세상이 되었다. 집은 없어도 아파트 등 생활하기 좋은 주거공간을 

만들어 살고있으니, 자가용까지 좋은 세상이다. 

  지금은 우리나라도 국가 복지정책이 잘 되어있다.  생계가 곤란한 가정은 정부에서 

보조금이라도 나온다. 그때는 너나 나나 할 것없이  참 고생이 많은 시절이었다.  

그때는 TV 일일연속극에 '셋방살이'  '달동네' ' 라는 인기드라마가 있었다. 

다 이렇게 어려운 가정의 모습을 보여주었던 것 같다.       
　
 그러나 이렇게  궁핍하고 어려운 살림에 어렵게 적금한 돈을 찾아  작은 주택1채라도  

마련하여 막상 내 집을  사려고 하였으나, 부동산의 가격은 저만치 멀리 가버리고 

어느덧 내 꿈이 사라져버리는허무함 , 가지지 못한 사람들의 설움이 그  악 순환이 

계속되는 것을 어찌하겠습니까. 말 그대로 버스 지나가고난 후, 태워달라고 손들기와 

똑 같은 이론이다. 

  그렇다고 도시의 서민이 아무리 소형주택을 구입하더라도 적은 금액이 아니고, 

자녀 교육이나 거주 환경, 교통,편의성  등을 꼼꼼히 따지다보면, 아무래도 집값이 

높고 그렇다고 수억원짜리 주택을 슈퍼에서 라면 한개 사듯이 할 수 는 없는 노릇이다.  

  부동산을 구입하려거든 다음과 같은 기본적인 상식을 알고 있으면, 큰 도움이 될

 것 같아 간단히 정리하기로 한다. 

　1. 주택보유요건 충족 
         아파트 등 주택의  6억원 이하 주택의 양도소득세 비과세 요건은 3년 이상

 보유 조건이다. 또한  서울ㆍ과천. 분당. 평촌. 일산. 중동,산본  등 5대 신도시는 

2년을 거주 및  3년 이상을 보유하여야 한다.

　2. 부동산을 구입시는 협상을 하라. 그리고 부동산의 

수수료는 아깝다고 생각하지 마라.
         협상만 잘 하면 아파트 등 부동산을 값싸고 저렴하게 구입할 수 있는 

기회가 찾아온다. 사람이 협상을 하다보면 깍아주고 싶은 사람이 있는가 하면 깍아주기 

싫은 사람도 있다. 상대의 마음을 편하게 하고 느긋하게 협상하는 것도 그 

이상 집값을 깎을 수 있는 여지가 생긴다. 주택의 상승기에는 매도인 주도권을 잡게 되고, 

하락기에는 매수인이 주도권을 쥐게 된다.

  부동산을 구입시 중개수수료를 깍으려고 한다면, 오히려 부동산을 비싸게 

구입하게 된다. 

나의 일을 해주는 사람에게 넉넉함을 표시한다면 부동산을 더 값싸게 살 수가 있다. 

전문가들은 부동산중개수수료 절대로 아까워하지 않는다.

   나 자신도 부동산을 구입하려고 막상 계약을  하려고 하였으나, 500만원이 

부족하였다. 그래서 중개업 사장님한테 500만원을 매도인한테 깍아주도록 하여 흥정에 

성공하면  추가로 100만원의 성공사례금 인센티브를 주기로 하였다. 그  효과는 당장 

이루어졌다. 500만원을 깍아  내 자신이 원하는 부동산을 구입하였다.

     3. 최근에는 소형평형의 아파트, 빌라, 다세대주택이 

매매가 잘 이루어진다. 
           누구든 아파트 등 주택을 구입하고난 후, 3년이 지나면 아파트 등 

부동산에 관심을 갖기 시작한다. 그래서  3년이상 된  아파트 등  주택의 양도세 

비과세 매물이 지속적으로 나오고 있는 것이다. 최근 조선일보 등 신문기사를 보면  

요즘 시장 분위기가 부동산의 거래침체기라고 표현을 자주한다. 그럼에도 강북의 

소형평형의 아파트 등은 가격의 상승을 주도한다.  전문가들의 부동산진단을 분석해 

보면 중대형형 아파트 등의  주택형은 매수자 문의가 거의 없고 , 급매물만 소화되는 

거래가 이루어진다고 분석자료를 내놓고 있다'고 한다.

   4. 부동산거래 침체기에는 아파트 등 대형평형으로 

갈아타는 호기이다.　
          보유기간 3년이 지나면 최초 분양했던 아파트 등 단지내  매물이좀 

늘어난다.  소형 주택의 매매가 활발한 시기는 소형   평형의 가격은 상승추세이고, 

중대형평평의 아파트 등은  가격이 주츰하게 된다. 이런 때를 노려 ,거래가 둔한 

중대형을 싼 값에 잡을 수 있는 적기이다. 즉 아파트 등 소형에서 중형으로, 

중형에서 대형으로  갈아타기가 좋은 적기라고 할 수 있다.

  내 집을 마련하려는 사람들, 중대형으로 갈아타기 좋은 시기가 다가온 것이다. 

이런때에 갈아타면 값싸고 저렴하게 재테크의 설계가 가능하다.

 즉  갈아타기가 적합하다. 즉 적시성, 타이밍이 중요하다.

   5. 강북이 뜨는 이유는 간단하다. 현정부의 정책을 

알고 있다면 쉽게 접근이 가능하다. 

         노무현 정부시절에는 전국의 균형발전을 추구하였고, 현재 이명박 의 

정부는 수도권 균형발전을 추구함을 알 수가 있다. 그래서 부동산의 전문가들은 

일찌감치 강북지역의 부동산에 눈독을 들이고, 이곳에 집중적으로 투자를 아끼지 

않았던 것이다. 당연히 수요자가 많으니까, 공급이 부족하게 되고, 부동산을 

구입하려고 부동산 중개업소를 방문하면 오늘의 시세와 내일의 시세가 다름을 알 

수가 있을 것이다. 

  부동산값이 오른다고 하니까, 여기에 개미군단의 3-4명의 아줌마부대가 

등장하여 부동산가격의 상승을 이끄는 것이다. 개미군단이 등장하면 투자시기는 

늦어진다. 

 이때 사놓았던 부동산을 처분해야 투자이익을 남길 수 있다.  
   

= 일요일 비도 오고, 시간을 내서 몇 글자 적어보았습니다. =

글쓴이: 내가게 창업