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[스크랩] 분야별 부동산 투자 왕중왕 |부동산노트
2008-03-27 17:39
http://blog.drapt.com/kiwoo/2413571206607192146 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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분야별 부동산 투자 왕중왕
1. 재개발아파트
재개발이란 불량주택 밀집지역의 노후화된 건축물을 헐어내고 새로운 주거단지를 조성하는 사업이다. 서울시의 경우 2011년까지 316만8,000여평의 노후·불량주택 지역을 재개발사업으로 정비할 계획이다
<재개발구역 지정대상>
ha(3,000평)당 불량주택과 영세가옥이 70가구 이상 밀집한 곳으로서 - 최소 대지면적(90m2) 이하의 주택이 50% 이상 밀집된 곳 - 노후된 가옥이 지구내 주택지의 50% 이상을 차지하는 곳 - 지구내 폭 4m 미만인 도로에 접한 경우가 50% 이상인 곳 - 지구내 도로가 자연발생적이며 연결성이 나쁜 곳 - 노후된 가옥이 지구내 주택지의 50% 이상을 차지하는 곳 - 건축구조상 블록조와 목조건물이 50% 이상 차지하는 곳 - 지구내 도로정비가 불량한 곳 < 재개발사업절차 >
 < 조합원 평형배정 >
조합원의 평형 배정은 재산평가액이 많은 순이다. 즉 감정평가에 따른 재개발구역내 토지 및 건물의 재산평가액이 높을수록 넓은 평형의 아파트를 배정 받게 된다. 재산평가액은 조합원들의 분양신청에 앞서 공개되기 때문에 재개발구역으로 지정된 사업 초기에는 조합원들이 자신의 배정평형을 대략적으로 예상하는 것만 가능하다
< 비례율 >
비례율은 조합원의 투자수익을 가늠할 수 있는 잣대로 재개발구역 내 토지와 건물의 종전 가치와 개발 후의 가치, 아파트 건축비 등 사업에 드는 비용 등을 토대로 산출된다.
조합원의 분양기준가액, 즉 조합원이 재개발조합에 출자한 재산가치로 인정되는 최종적인 권리가액은 종전 자산의 감정평가액에 비례율을 곱하여 계산된다. 이에 따라 조합원의 추가부담금은 배정 받은 아파트의 분양가격에서 분양기준가액을 제한 금액이 된다. 분양기준가액 = 종전 소유토지 및 건물 평가액 * 비례율
< 재개발구역 지분의 매입시기 >
재개발 지분투자는 매입시기에 따라 투자수익이 좌우되는 경우가 많으며 사업계획결정고시, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 재개발사업의 주요 단계마다 지분 매입의 장단점이 있다.
사업계획결정고시 시점에 지분을 매입하는 경우는 비교적 값싸게 구입할 수 있는 장점이 있는 반면 투자기간이 장기화 될 우려가 있다는 게 단점이다. 또 이 시점에서는 배정평형에 따른 실질적인 투자비용을 가늠하기도 어렵다. 사업시행인가를 받고 이주비가 지급되기 전후의 시점은 가장 활발한 재개발 지분 투자가 이뤄지는 시기이다. 이때는 배정평형을 거의 가늠하고 추가비용을 계산할 수 있다는 점, 이주비를 승계 받을 수 있기 때문에 초기 자금부담이 줄어든다는 점이 유리한 점이다. 그러나 감정평가액이 공개되고 조합원 분양신청이 임박할수록 투자수익률은 떨어지게 된다. 관리처분계획인가를 마치고 조합원 분양이 마무리된 뒤의 재개발 아파트 투자는 지분 투자라기보다는 분양권 전매에 가깝다. 이 단계에서는 이파트의 동, 호수를 확인하여 매입할 수 있는 장점이 있는 반면 재개발 투자 본래의 매력은 상실한다. < 재개발 지분투자시 유의사항 >
재개발 지분을 구입할 때는 매도자인 조합원이 청산조합원이 아닌지 확인해야 한다. 청산조합원이란 아파트 분양권이 주어지지 않고 현금으로 보상 받는 조합원을 말한다. 먼저 20㎡ 미만 나대지 소유자는 분양권이 주어지지 않으며 20㎡ 초과 90㎡ 미만의 나대지 소유자는 무주택자에 한해 아파트 분양권이 주어진다. 또한 27.3평 미만의 나대지를 공유지분으로 소유하고 있는 경우나 구역 지정고시일 이후 공유지분을 구입한 조합원 등은 역시 현금으로 보상 받는다.
재개발지구 지정일 이전에 공유지분으로 등재된 토지는 90㎡ 당 하나씩 분양권을 주지만 이후에 분할된 토지는 대표자 한 사람에게만 분양권이 주어지므로 토지등기부등본과 건물등기구등본에서 분할 합병시기를 확인해야 한다. 또한 구청의 무허가 건물대장에 등재되지 않은 무허가 건물은 아파트 분양권을 받을 수 없다. 재개발구역의 조합원 지분 매입은 어떤 땅을 사느냐에 따라 투자수익이 달라진다. 같은 평수의 땅이라도 재산평가액이 달라지게 되므로 매매가격이 비슷하다면 가급적 평지에 위치하고, 도로에 접해있고, 공시지가가 높을수록 유리하다. 재개발 구역 전체적으로는 단지규모가 크고 교통여건이 편리한 곳이 좋다. 2. 재건축아파트
< 재건축대상 >
재건축이 허용되는 노후 불량주택의 범위는 주택건설촉진법에서 다음과 같이 규정하고 있다.
< 재건축 시행절차 >
 (표) 재건축 추진에 따른 소요기간
< 재건축 조합설립요건 >
공동주택의 경우 하나의 주택단지 안에 여러 동의 건물이 있는 때에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 47조에 따라 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 결의와 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 결의가 있어야 재건축할 수 있다. 즉 각 동마다 80% 이상의 재건축 동의가 있어야 조합을 설립할 수 있다는 뜻이다. 그러나 주택건설촉진법에서는 각 동 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 결의와 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 결의로 재건축할 수 있도록 예외규정을 두고 있다. 이같은 규정은 소수의 반대자가 있더라도 재건축 사업을 원활하게 진행할 수 있도록 하자는 취지이다
< 저밀도지구 >
잠실, 반포, 청담·도곡, 암사·명일, 화곡지구 등 대규모 노후 저층아파트 단지로 99년 연말 확정된 서울시의 저밀도지구 재건축 기본계획에 따라 재건축이 이뤄지게 되는 지역이다.
3. 주택 임대 사업
< 주택임대사업이란 >
임대주택법에 따라 2채 이상의 주택을 임대주택으로 취득, 신고한 임대사업자가 일정기간 이상 임대사업을 영위할 경우 양도소득세 감면 등 세제혜택을 주는 제도이다. 주택임대사업자는 임대주택 취득방법에 따라 임대주택을 직접 건설한 건설임대주택사업자와 주택을 매입해 등록한 매입임대주택사업자로 나눠지며 지난 99년말 현재 등록된 주택임대사업자는 전국에 모두 5만 2,000여명에 이르고 있다.
< 임대사업자 등록절차 >
주택임대사업을 하기 위해서는 사업자 등록을 마쳐야 한다. 2가구 이상의 주택 매매계약을 체결하고 거주지 시·군·구청 주택과에 매매계약서, 등기부등본, 주민등록초본 등의 서류를 갖춰 임대사업자 등록신청서를 제출한다. 그런 다음 임차인을 선정해 계약하고 임대개시 10일 전에 임대주택 소재지 시·군·구청 주택과에 임대조건을 신고한다. 임대계약서는 표준임대차계약서를 사용해야 한다. 일정기간이 지난 뒤 임대주택을 매각할 경우에는 거주지 관할 세무서에 사업자등록증, 임대차계약서사본, 등기부등본, 임차인의 주민등록등본 등의 서류를 갖춰 양도소득세 감면신청을 해야 한다.
< 주택임대사업 절차 >
 < 임대사업자 세제혜택 > 주택임대사업은 세제혜택이 매력이지만 어떤 주택을 임대하느냐에 따라 세금감면의 내용이 달라진다. 먼저 취득 등록세는 전용면적 18평 이하로 신축주택이나 최초 취득한 분양주택에 대해 전액 면제된다.
양도소득세는 2001년 12월31일까지 신축된 25.7평 이하 2채 이상의 주택을 5년 이상 임대한 경우 100% 면제 받는다. 기존주택은 86년 1월 이전에 완공된 주택으로서 25.7평 이하 5가구 이상을 임대해야 감면혜택이 있다. 임대기간이 10년을 넘으면 전액 면제되지만 임대기간이 5년 이상 10년 미만이면 50% 감면된다. 재산세는 전용면적 18평 이하 주택에 대해 50%가 감면된다. 또한 종합토지세는 주택 부속토지에 대해 합산과세 되지 않고 0.3%의 분리과세세율이 적용된다. 소득세의 경우는 임대보증금만 받고 세를 놓는 경우 즉 전세인 경우 부과하지 않는다. (표)임대사업자 세제혜택
4. 미분양 아파트
< 미분양 아파트란 >
미분양 아파트란 주택건설업체가 모집공고를 내고 입주자를 모집하였으나 1,2,3순위 및 무순위자 접수에서 청약미달 되어 선착순 계약으로 판매하는 주택을 말한다.
< 미분양 아파트 투자의 장점 > 미분양 아파트는 청약통장이 없어도 분양 받을 수 있고 동과 호수를 선택할 수 있다는 게 장점이다. 또한 계약금과 중도금 납부조건이 유리하며 업체에 따라서는 분양가를 할인 해주는 특별세일을 실시하기도 한다.
정부의 미분양아파트 융자지원도 유리한 점이다. 전용면적 18평 이하는 국민주택기금 대출외에 중도금으로 최고 3,000만원까지 융자 받을 수 있고, 18평 초과 21평 이하주택은 4,000 , 21평 초과 25.7평 이하 주택은 5,000만원까지 대출 받을 수 있다. 이 같은 미분양 아파트 융자지원은 2000 년 3 월2 일부터 한시적으로 실시되고 있다. 미분양 아파트를 2채 이상 매입해 임대주택사업을 하는 경우 전용면적 18평 이하주택은 취득세,등록세가 면제된다. 또 25.7평 이하주택은 5년간 임대한 뒤 팔았을 때 양도소득세가 비과세된다. < 미분양 아파트 투자시 유의사항 >
미분양 아파트를 계약할 때는 우선 왜 미분양이 생겼는지 파악하는 것이 중요하다. 주택경기 침체로 미분양이 일반화된 상황이라 하더라도 해당 아파트가 미분양 된데는 특별한 이유가 있을 수 있기 때문이다. 분양가가 주변시세에 비해 너무 비싸거나 주변에 혐오시설이 들어선다거나 대중교통여건이 너무 불편한 곳은 아닌지 확인해볼 필요가 있다. 또 공사가 계획대로 진척되고 있는지도 알아봐야 한다.
미분양 아파트를 선택할 때는 미래의 발전가능성과 투자가치를 염두에 두어야 한다. 일반적으로 단지규모가 크고 역세권이나 주요 간선도로에 접한 단지일수록 발전가능성이 밝다. 또 주변환경이 아무리 쾌적하더라도 준농림지 보다는 택지개발지구로 지정된 곳에서 건설되는 아파트가 투자가치가 높다. 그밖에 대형평형이 많이 포함된 단지로서 남향으로 짓는 아파트일수록 환금성이 뛰어나다. 특히 대지면적 대비 건축면적 비율인 용적률이 낮은 단지일수록 재산가치면에서 유리하다는 점을 유의해야 한다. 분양공고에 기재되어 있는 공유대지면적이 넓을수록 용적률은 낮아진다. 5. 주상 복합 건물
< 주상복합건물이란 >
주거시설과 상업시설이 한 건물 안에 들어서는 복합건물을 말한다. 98년 4월 건축법의 개정으로 주거시설의 설치비율이 90%까지 허용된 이후 서울 강남지역과 여의도, 신도시 역세권 등지에 활발하게 건립되고 있다. 상업시설이 아래층에 아파트 등 공동주택이 위층에 들어서는 것이 보통이다.
< 용도용적제 >
주상복합건물은 지금까지 최고 1000%의 용적률이 허용돼왔다. 그러나 서울시는 새로 제정한 도시계획조례에서 주상복합건물의 용도 비율에 따라 용적률을 차등적용하는 용도용적제를 도입했다.
일반상업지역에서 주상복합건물의 주거시설 비율이 30%미만일 때는 800%의 용적률이 허용된다. 그러나 주거비율이 높아질수록 용적률이 낮아져 주거비율이 90%에 이를 경우는 최저치인 500%의 용적률이 적용된다. 4 대문 안에서는 주거시설 비율이 50% 미만일 때 600%의 용적률이 허용된다. 그러나 주거비율이 90%에 이를 때는 최저치인 480%의 용적률이 적용된다. 6. 오피스텔
< 오피스텔이란 >
사무와 주거를 겸할 수 있는 건물로 상업지역과 준주거지역에 건립된다. 건축법상 업무시설에 속한다.
< 오피스텔 투자시 유의사항 >
사무실이 밀집한 지역의 역세권이나 대학가 인근의 오피스텔이 비교적 투자가치가 높은 편이다. 대형 평형보다는 소형 평형의 임대수요가 많으며 조망이 우수한 고층이 저층보다 선호된다.
오피스텔은 주택이 아니기 때문에 주상복합아파트와 달리 분양보증 대상이 아니다. 따라서 계약시에는 시행자와 시공회사의 신인도를 체크 하는 것이 중요하다. 주택이 아니므로 다른 주택을 소유하고 있더라도 1가구2주택에 해당되지 않는 것이 오피스텔 투자의 장점이다. 7. 전원 주택
< 전원주택의 종류 >
< 단지형 전원주택 구입시 유의사항 >
단지형 전원주택을 구입할 때는 우선 토지 매매에 따른 관련 서류를 점검해야 한다. 특히 토지등기부 등본의 내용과 농지전용허가증의 기재사항이 일치하는 지 살펴보도록 한다. 허가증에는 토지 소재지, 대표자 성명, 전용 및 형질변경면적, 개발 가구수, 사업기간 등이 명시돼 있다.
사진이나 비디오 팜플릿 등의 홍보자료만 믿지 말고 반드시 현장에 가서 단지의 위치와 주변여건을 살펴봐야 한다. 특히 진입로와 주변 도로여건을 확인하고 학교, 시장 등 인근 생활편의시설이 어느 정도 거리에 있는지 살펴봐야 한다. 계약할 때는 계약서에 하자보수 보증기간 등을 명시하고 소유권 이전이 늦어질 경우 손해배상문제를 명시하는 것이 좋다. 8. 다가구.다세대.연립주택
< 다가구.다세대.연립주택의 개념 >
< 다가구 주택의 용도변경 >
99년 5월부터 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경할 수 있는 길이 열렸다. 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하면 세대별 구분등기가 가능해져 주택임대사업자로 등록할 수 있으며 세대별로 사고 팔 수도 있다.
그러나 가구를 분리하는 벽체 두께가 다세대주택의 방화벽 기준인 19cm를 넘지 못하면 용도변경이 불가능하다. 또 애초 지방자치단체나 토지공사, 주택공사 등이 단독주택지로 분양한 땅에 지어진 다가구주택은 다세대주택으로 용도변경 할 수 없다. < 다세대.연립주택 투자 유의사항 >
다세대주택과 연립주택은 일반주거지역이지만 아파트를 짓기 어려운 자투리 땅을 적절하게 활용할 수 있는 대안으로 선호되어 왔다. 그러나 새로 건축되어 분양되는 다세대와 연립주택은 고급빌라가 아닌 경우 일반적으로 주택가격 상승률이 아파트보다 낮아 투자수단으로 인기를 끌지는 못하였다. 반대로 건축한 지 15~20년이 경과되어 노후화된 다세대 연립주택은 재건축에 대한 기대감으로 투자수요가 발생하고 실제로 서울시에서는 연립주택의 재건축이 매우 활발하다.
그러나 대도시의 경우 앞으로 일반주거지역이 1,2,3종으로 구분되어 용적률이 차등 적용되기 때문에 재건축 대상 다세대 연립주택을 고를 때 각별한 주의가 필요하다. 먼저 단독주택 중심지역인 1종 일반주거지역에 자리잡은 다세대 연립주택은 아파트로의 재건축이 현실적으로 불가능해진다. 또 2종 일반주거지역인 경우 재건축은 가능하나 저층 아파트로 제한돼 수익성이 현저히 떨어질 전망이다. 반면 3종 일반주거지역에 위치한 다세대 연립주택은 고층아파트로의 재건축이 가능해 투자용으로 인기를 모을 전망이다. 9. 그린벨트
< 그린벨트란 >
그린벨트란 개발제한구역의 다른 말로 '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한법률'에따라 개발행위가 제한되는 지역이다. 2000년 7 월1 일부터 이 법의 시행령과 시행규칙이 시행됨에 따라 개발제한구역 안의 재산권 행사가 크게 완화된다.
< 그린벨트내 행위제한 완화 >
헛간, 화장실 등으로 제한되던 그린벨트내 부속건축물(최대 30평)을 주택건축면적에 추가로 포함시켜 사실상 건축면적이 종전보다 30평까지 확대됐다. 이에 따라 원주민의 경우 주택건립 가능면적이 60평에서 90평으로, 5년 이상 거주자는 40평에서 70평으로, 기타는 30평에서 60평으로 각각 늘어났다.
< 취락지구 지정 >
ha(3,000평)당 20가구 이상이 모여있는 그린벨트 지역은 도시계획에 의해 취락지구로 지정, 건축규제가 대폭 완화됐다. 취락지구 지정 기준은 ha당 20가구 이상으로 하되 지역여건에 따라 지방자치단체 조례로 밀도를 ha당 5가구 범위 안에서 임의로 조정된다.
취락지구에서는 거주기간에 상관없이 누구나 원주민과 똑같이 주택을 90평까지 증 개축 또는 신축할 수 있다. 주택이나 근린생활시설을 지을 때도 건폐율이 녹지의 2배 이상인 40%가 적용된다. 또 건축법상 1,2종 근린생활시설 26종 전부가 허용된다. (표) 개발제한구역 주요 변경내용
10. 상가
< 상가의 종류 >
상가는 흔히 일반상가, 아파트 단지내 상가, 전문상가 등으로 구분된다. 그러나 이 같은 상가구분은 법정용어가 아니며 건축법상 상업시설은 크게 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 등으로 용도를 구분한다.
(표) 상가시설의 용도구분
< 상가의 용도변경 >
상가의 용도변경은 건축법상 건축물의 용도변경 규정에 따라 가능하다. 건축물의 용도변경은 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합하게 해야 하며 시 군 구청장에게 신고해야 한다. 그러나 동일한 시설군에 해당하는 용도변경의 경우와 건축기준이 엄격한 시설군에서 건축기준이 완화된 시설군으로 변경하는 경우에는 신고하지 않아도 된다. (시설군 구분표에서 아래로 내려갈수록 건축기준이 완화됨). 예를 들어 판매시설은 모든 시설군에 속하는 용도로 변경할 수 있으나 주택은 제1, 2종 근린생활시설 등으로만 용도변경 할 수 있다.
<건축물의 시설군과 용도>
* 영업 및 판매시설군 -판매 및 영업시설, 숙박시설, 위락시설 * 문화 및 집회시설군 -문화 및 집회시설, 운동시설, 관광휴게시설 * 산업시설군 -공장, 위험물저장 및 처리시설, 자동차관련시설, 분뇨 및 쓰레기처리시설, 창고시설 * 교육 및 의료시설군 -교육연구 및 복지시설, 의료시설 * 주거 및 업무시설군 -단독주택, 공동주택, 업무시설, 공공용시설 * 기타시설군 -제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 동물 및 식물관련시설, 묘지관련시설 < 아파트 단지내 상가 >
아파트 단지내 상가는 단지 출입구 부근에 위치하는 것이 보통이지만 상가안 개별 점포의 위치는서로 다르기 마련이다. 상가의 위치는 고객이 자주 왕래하는 출입구에 가까운 쪽이면서 대로변에 접할수록 유리하다. 대로변에 접하면 시각적 인지도를 높일 수 있다.
상가의 배후아파트 규모도 따져봐야 한다. 안정적인 상권을 확보하기 위해서 단지내 아파트 세대수는 많을수록 유리하고 상가연면적은 이에 비해 작을수록 유리하기 때문이다. 단지내 상가는 상가관리규약에 따라 중복업종 설치를 방지하고 있다. 그러나 아파트 단지 인근 도로변의 근린상가나 대형할인점에 고객을 빼앗길 수도 있으므로 주변 상권을 파악해 업종 선택에도 참고해야 한다. < 일반상가 >
대로변이나 이면도로에 위치한 일반상가는 점포별로 분양하지 않는다는 특성을 지니고 있다. 따라서 일반상가에 투자할 때는 건물에서 발생하는 임대료 수입의 파악이 가장 중요하며 반드시 임대료 수입이 은행금리를 넉넉히 초과하는 수준이라야 한다. 상가건물은 주택에 비해 감가상각이 크므로 건물자체의 가격상승을 기대하기 어렵기 때문이다.
따라서 일반상가를 매입할 때는 구입가격을 낮출 수 있는 경매나 급매를 활용하는게 유리하다. 또 1층 전면에 점포가 많이 들어갈 수 있는 장방형이 좋다. < 전문상가 >
전문상가의 성공은 상가 전체의 활성화 여부가 좌우한다. 서울 동대문 의류상가나 구의동 테크노마트 등에서 보듯이 통일적이고 강력한 마케팅을 통해 상가의 긍정적 이미지를 창출하는 일이 중요하다. 전문상가가 활성화되기 위해서는 입지나 상권보다는 입점 상인 개개인이 가진 전문성이 중요하다. 성공적인 전문상가로 평가 받는 곳은 대부분 베테랑급 상인들이 상당수 입주해 있다. 따라서 전문상가를 분양 받을 때는 이후 어떤 상인들이 입주할 계획인지, 상가활성화를 위한 상가측의 마케팅전략은 신뢰 할 수 있는지 여부가 중요하다.
전문상가를 분양 받을 때는 반드시 사업주체인 시행자와 계약을 체결해야 하며 임대분양과 등기분양에 대한 명확한 이해가 필요하다. 임대분양은 보증금을 주고 상가를 일정기간 빌려 영업하는 것이며 등기분양은 소유권을 계약자에게 넘기는 방식이다. 임대분양의 경우 소액투자가 가능한 게 장점이다. 그러나 시행자가 중간에 부도나는 경우 상가는 별도의 임대차보호장치가 없기 때문에 임대보증금 전액을 회수하지 못할 수 있다. 따라서 시행자의 대외 신인도가 특히 중요하다. 그밖에 여러명의 투자자가 상가를 공동으로 소유하고, 시행자가 이를 관리하여 수익을 지분에 따라 배분하는 지분분양 방식도 있다. 이 방식은 초기 투자비를 줄이면서 소유권을 확보할 수 있다는 것이 장점이지만 상가 입점 후 적절한 고정수익이 발생하지 못할 경우 상가를 처분하여 투자비를 회수하기 어렵다는 게 취약점이다. 지분등기를 했기 때문에 소유자 전원의 동의가 없으면 처분이나 임대가 불가능하기 때문이다. 따라서 시행사의 대외 신인도 및 마케팅능력을 잘 파악해봐야 한다. 11. 택지 개발 지구 매각 토지
< 매각토지의 장점 >
토지공사나 주택공사가 택지개발지구 안에 조성하여 공급하는 매각토지는 잘만 고르면 투자가치가 높은 경우가 많다. 택지개발지구내 매각토지는 주변 기반시설이 잘 갖춰져 있고 판매가격이 비교적 싼데다 대금납부조건도 유리하기 때문이다. 또 종전에는 계약 후 3년안에 반드시 지정용도대로 건축물을 지어야 했으나 이 규정이 폐지되었고 잔금을 납부하고 소유권을 이전한 뒤에는 토지사용 여부와 관계없이 전매할 수 있다.
택지개발지구내 매각토지는 상업용지, 업무용지, 근린생활용지, 단독주택용지 등으로 용도를 구분해 매각된다. < 공급방법 >
택지개발지구내 매각토지는 분양추첨 또는 입찰방식으로 공급된다. 단독주택용지의 경우 분양추첨방식으로, 기타 상업 업무용지는 입찰방식으로 매각되는 것이 보통이다. 분양추첨 방법으로 공급할 경우에는 순위별로 자격요건을 정하는데 통상 당해지역 거주자는 실수요자가 1순위가 된다.
입찰방식으로 공급할 때는 사업주체가 공개한 입찰예정가 이상의 금액으로 최고가로 입찰한 사람이 낙찰 받게 된다. 입찰할 때는 입찰금액의 5% 이상을 입찰보증금으로 내야 한다. 경우에 따라서 한 사람이 단독입찰 하는 경우는 무효로 처리할 수도 있다. < 투자 유의사항 >
택지개발지구는 계획적으로 조성되기 때문에 필지별로 토지의 용도가 엄격하게 제한된다. 따라서 단독주택용지를 매입해 근린생활시설용지로 사용한다든가 하는 용도변경 행위는 불가능하다. 또한 공영개발택지는 원칙적으로 직장관계상 주거지를 다른 곳으로 옮기는 등 불가피한 경우를 제외하고는 지정한 용도대로 사용하기 전에는 제3자에게 전매할 없다. 그러나 지가변동률이 금융기관 정기예금 금리를 초과하지 않아 투기우려가 없는 지역의 경우는 사업주체의 동의를 얻어 전매가 가능하다. 그밖에 토지대금을 완납하더라도 지적정리 등 공부정리가 끝난 다음에 소유권 이전등기를 받을 수 있다는 점도 주의할 점이다.
12. 일반 토지
< 지목의 종류 >
토지는 지적법에 따라 24개의 지목으로 구분된다. 지목은 토지의 사용목적 즉 용도를 표시한 것으로 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 도로, 철도용지, 하천, 제방, 구거, 유지, 수도용지, 공원, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등이다.
< 토지 구입시 주의사항 >
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
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[스크랩] 부동산 서류 킬러 |부동산노트
2008-03-27 17:37
http://blog.drapt.com/kiwoo/2413571206607036826
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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부동산 서류 킬러
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[스크랩] 부의 축적을 향한 3 원칙과 7수칙 |부동산노트
2008-03-27 17:33
http://blog.drapt.com/kiwoo/2413571206606834425
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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부의 축적을 향한 3 원칙과 7수칙 제 1 원칙 : '돈의 의미'를 아는 자에게 돈은 모여든다.
제 2 원칙 : 시대의 흐름을 읽고, 먼저 움직이는 자가 이익을 독점한다.
제 3 원칙 : 하이리스크 상품을 로리스크화 하여 이익을 얻는다.
법칙1 돈을 벌고 싶다는 욕망에 솔직해진다. 1. 큰 부자를 목표로 한다 2. 최소노력, 최단시간으로 최대이익을 올린다 3. 실물경제와 화폐경제의 양면에서 이익을 얻는다 법칙2 돈과 일심동체가 된다. 1. 돈에게 사랑 받는 인간이 된다 2. 돈은 소중하게 취급되는 것을 좋아한다 3. 돈은 정직한 사람에게 온다 4. 돈은 매일 반성하는 사람을 좋아한다 법칙3 세계의 돈을 움직이는 근원을 파악한다. 1. 세계경제를 지배하는 미국의 방식을 배워라 ▲ 상처 없이 세계대전을 극복한 미국의 번영 ▲ 기축통화의 특권을 사수한 '닉슨 쇼크' ▲ '쌍둥이 적자'를 세계로 전가시키고 있는 나라 2. 미국으로의 자금집중은 영원히 계속된다 ▲ 클린턴의 자금결집력 본질 ▲ 일본이 미국의 자금모집의 희생양이 된다 법칙4 기축통화 지배력의 위력을 안다. 1. 미국은 이라크의 석유이권을 위해 전쟁을 계속한다 2. 미국은 달러에 대항하는 자는 용서하지 않는다 3. 달러가 아시아의 돈을 삼킨다 법칙5 정보, 상식의 이면을 읽는다. 1. 투자, 투기의 승패는 '정보를 이해하는 능력'으로 결정된다 2. 정보수집은 일상의 매스컴을 통해 얻는 것으로 충분하다 3. 정보에는 유효기간이 있다 4. 전문가나 우수한 조언자를 이용한다 법칙6 주식투자로 돈 버는 포인트 1. 주가는 해외에서 유입된 자금량으로 변한다 2. 항상 외국인의 움직임에 주목한다 3. 성장하는 산업을 지켜보고 '유망 株'에 투자한다 4. 매수와 동시에 매도주문을 내어 단기결전(短期決戰)으로 이익을 얻는다 법칙7 투신, 채권, 토지로 돈 버는 포인트 1. 투자신탁은 정보를 얻기 쉽지 않은 상품이나 하이리스크 상품을 선택한다 2. 채권은 자산의 일부로 보유하면서 이익을 노린다 3. '토지는 자산이 아니라 자원'이라는 발상전환이 필요하다 제 1 원칙 : '돈의 의미'를 아는 자에게 돈은 모여든다 MAIN IDEA 진정으로 돈을 벌고 싶다면 최고 부자가 되는 것을 목표로 하라. 좋은 차를 타고 싶고 좋은 집에 살고 싶다는 욕망을 가지는 것은 당연하다. 그 욕망을 이루는 수단이 바로 돈이기 때문에 인간은 돈 없이는 살 수 없다. 그렇다면 작은 욕망에 만족하지 말고 큰 부자를 목표로 하자. 큰 부자가 되면 세상과 타인을 위해 공헌하고 싶은 마음을 가지게 될 것이다. 또한 돈은 단지 수단일 뿐, 목적이 아니라는 사실도 알게 될 것이다. 법칙1 돈을 벌고 싶다는 욕망에 솔직해진다. 1. 큰 부자를 목표로 한다 많은 사람들은 부자가 되기를 원한다. 인간은 왜 그렇게 돈을 갖고 싶어하는 것일까?
사업자금, 집 장만, 명품 구입, 노후를 대비한 저축…. 이유는 모두 제 각각이다. 하지만 명확한 목표 없이 막연하게 '돈을 벌고 싶다'고 생각하는 사람도 많다. 어쩌면 대부분의 사람은 지금보다 윤택한 생활을 하고 싶다는 이유로 부자를 꿈꾸고 있는 것일지도 모른다.
단지 자신과 가족만을 위해 생활자금을 마련하는 것으로 과연 충족감을 얻을 수 있을까? '진정으로 돈을 벌고 싶다면 월등한 부자를 목표로 하라'고 진언하고 싶다. 예를 들어, 호화주택을 짓거나 세계 자가용비행기를 가질 정도의 부자가 되는 기개와 꿈을 갖는 편이 실현가능성은 높아진다. 인간은 아무리 윤택하게 살아도 혼자서는 다 쓸 수 없을 만큼 돈을 가지고 나서야 비로소 세상과 남을 위해 돈을 쓴다.
간신히 자신의 생활을 유지하는 것만으로는 부족하다. 1, 2억의 재산이 모여도 여전히 인간은 돈에 집착하며 자신의 욕심을 쫓을 뿐이다. 그 정도의 부자로는 사회나 타인의 불행에 관심을 가지기 힘들다.
이라크가 어떻게 되건, 기아로 고통 받는 사람이 세계에 몇 만 명이 있건 유감스럽게도 '상관하지 않는' 것이 실정이다.
자기자신은 물론 사람들의 행복을 추구한다면 투자를 하는 자세도 신중하게 될 것이다. 또한 목표가 높은 만큼 최선을 다해 노력하게 될 것이다. 2. 최소노력, 최단시간으로 최대이익을 올린다 예를 들어 '고기가 먹고 싶다'는 욕구가 생겨났다고 하자. 그 경우 당신은 어떻게 행동 할 것인가? 우(牛)시장에 가서 직접 구입할 것인지, 도매시장에 가서 구입할 것인지, 정육점에 가서 살 것인지, 고기를 나눠주는 사람을 찾을 것인지 다양한 방법을 생각할 수 있다.
이러한 때, 누구나가 '먼 데까지 걸어가는 노력을 가능한 한 들이지 않으면서
싸고 육질 좋은 고기를 손에 넣고 싶다'는 생각을 하게 된다.
지극히 당연한 인간 심리이다. '송아지를 키워서 먹자'고 계획을 세우는 사람은 없을 것이다.
그러나 욕망을 실현시키는 일이 결코 쉽지 않다.
모두가 좋은 고기를 가장 싼 가격으로 편하게 구하기를 원하기 때문이다. 소의 수가 한정되어 있다면 자신이 가질 확률을 높이기 위해 소를 원하는 사람을 줄이려고 하거나 규제를 만들어 타인이 소를 가지게 되는 것을 방해하는 사람도 있을 것이다.
돈을 버는 세계로 뛰어든다는 것은 '시장에 들어와 돈을 어떻게, 얼마만큼 자신의 것으로 만들 것인가'를 다투는 치열한 쟁탈전이다.
3. 실물경제와 화폐경제의 양면에서 이익을 얻는다 돈을 버는 데엔 크게 두 가지 방법이 있다. 상품과 서비스를 제공하여 이익을 내는 방법과 또 하나는 주식을 비롯한 금융상품을
'싸게 사서 비싸게 파는' 것으로 이익을 얻는 방법이다.
전자가 실물경제, 후자가 화폐경제다. 실물경제의 세계에서는 1개에 1만엔의 비용을 들여 만든 제품을
정가 3만엔으로, 팔면 2만엔이 이익으로 남는다.
그러나 그 제품이 굉장히 우수하여 생활의 질을 향상시켜주거나 사람들이 100만엔 이상을 주고도 살 수 없게 되면 그 이상의 가치로 파는 일도 가능하다.
그러면 이익은 단숨에 99만엔 이상으로 부풀어 오른다. 반대로 정가 3만엔의 가치도 없고 구매하고자 하는 사람도 적을 경우엔 가격을 내려 팔게 되어 손해를 보는 경우도 있다.
즉 새롭게 창출된 부가가치가 실물경제에서 얻을 수 있는 이익인 것이다.
반면 화폐경제의 세계에선 1만엔에 산 주식을 3만엔에 팔아 2만엔의 이익을 올린다 해도 세상에 새로운 가치가 생겨나는 것은 아니다.
3만엔에 그 주식을 산 누군가의 지갑에서 1만엔에 산 사람의 주머니로 돈이 이동해온 것에 불과하다.
화폐경제의 세계는 모두 제로섬(zero-sum)거래다.
돈을 벌고 싶다면 실물경제와 화폐경제의 양방향으로 접근하는 것이 좋다. 우선 화폐경제로 종자돈을 불려, 거기서 얻은 이익의 일부를 설비투자 등의 실물경제에 재투입 한다.
그와 동시에 남은 이익금을 굴리기 위해서는 다시 화폐경제에 투입해야 한다.
* 제로섬(zero-sum) : [스포츠 등에서 승자의 득점과 패자의 실점의 합계가 제로가 되는 경우를 이르는 말로] 사회 전체의 이익이 일정하여 한쪽이 득을 보면 다른 한쪽이 반드시 피해를 보게 되는 상태. 법칙2 돈과 일심동체가 된다. 1. 돈에게 사랑 받는 인간이 된다 '돈에게 사랑 받는 인간'이 되기 위해선 준비가 필요하다. 중요한 것은 '돈의 기분을 이해하는 것'이다. 돈은 자신의 의지에 따라 자유롭게 움직이며 인간과 똑같이 욕망 그대로 행동하는 '살아있는 존재'다. 이것이 자본의 의지다. 돈의 욕구를 충족시킬 수 있다면 큰 부자가 될 수 있을 것이다.
2. 돈은 소중하게 취급되는 것을 좋아한다 돈은 여러 사람의 품을 돌아다닌다. 마치 여왕을 대하듯 자신을 정중하게 대접해주는 사람도 있고 함부로 취급하는 사람도 있다는 것을 잘 알고 있다.
돈을 떨어뜨려도 전혀 모르거나, 주워서 구깃구깃 주머니에 넣는 사람, 더러운 손으로 만지는 사람, 동전이 길에 떨어져 있어도 주우려고도 하지 않는 사람 등을 매우 싫어한다.
'이런 사람이 주인이라니…
참을 수 없어!' 하며 도망가버린다.
돈은 인생의 궁극적인 목표를 이루어주는 소중한 자원이므로 그에 맞게 극진하게 대접해주어야 한다.
3. 돈은 정직한 사람에게 온다 돈이 곤혹스러워 하는 것은 자신의 자산에 대해 거짓말을 하는 사람이다.
실제로 50만엔 밖에 가지고 있지 않으면서 500만엔을 가지고 있다는 얘기를 들으면 돈은 풀이 죽어버린다.
이것은 일개 샐러리맨이 누군가에게
'이 사람은 다음 노벨상 후보로 기대되는 학자입니다'라고 소개받는 것과 같은 일이다. 누구라도 그 장소를 한시라도 빨리 빠져나가고 싶어할 것이다. 돈도 마찬가지다. '지금은 50만엔 밖에 없지만 500만엔을 벌도록 노력하겠습니다' 라고
솔직하게 얘기하는 사람에게 호감을 가진다. 정직한 사람이 파트너가 된다면 파트너의 손을 잡고 번영해 나가려고 노력해줄 것이다.
4. 돈은 매일 반성하는 사람을 좋아한다 아침에 일어나서 잠들 때까지 돈과 관련되는 일이 많다. 물건을 사기 위해 돈을 지불하거나 일한 대가로 보수를 받는다. 청구서를 쓰기도 하며 수표나 어음을 발행하거나 받기도 한다. 우리들은 빈번하게 돈을 주고받는다. 그러나 그때 돈의 기분을 생각하는 사람은 거의 없다.
돈이 좋아하는 일을 했는지, 싫어하는 일을 한 것은 아닌지 전혀 생각하지 않는다. 돈의 주인으로서 실격인 셈이다. 돈은 주인에게 유용하게 사용되기를 원한다.
그러므로 주인으로서 돈의 기대에 부응하여 행동했는지 항상 체크하고 반성하는 자세가 필요하다.
그것이 돈의 열의(熱意)에 보답하는 애정이기 때문이다. 부자가 되는 첫걸음은 무엇보다도 돈과 일심동체가 되는 것이다. 제 2 원칙 : 시대의 흐름을 읽고, 먼저 움직이는 자가 이익을 독점한다 법칙3 세계의 돈을 움직이는 근원을 파악한다. 1. 세계경제를 지배하는 미국의 방식을 배워라 ▲ 상처 없이 세계대전을 극복한 미국의 번영 세계를 휘몰아쳤던 2개 대전이 끝난 후, 주요 선진국들은 전승국(戰勝國), 패전국(敗戰國)에 관계없이
모두 전쟁으로 인한 재화로 대부분의 생산력을 잃었다.
이 때 전후 세계의 부흥수요에 응할 수 있었던 곳은
상처 없이 대량 생산체제를 보유하고 있었던 미국뿐이었다.
이러한 상황 속에서 미국의 생산업과 금융업은 계속 발전해나갔다.
그 결과, 미국은 초(超) 무역흑자국이 되고 세계 최대의 대외 채권국이 된다. 동시에 달러는 세계 기축통화로서의 지위를 얻게 되었다. ▲ 기축통화의 특권을 사수한 '닉슨 쇼크' 이런 변화를 의식한 미국은 달러, 금 교환제를 폐지한다고 선언했는데 이것이 바로 '닉슨 쇼크'다.
미국의 구실은 다음과 같았다.
'제2차 대전 종료 후 유럽, 아시아의 주요 산업국의 경제는 파괴되었다. 그들을 자립시키고 자유를 수호하도록 도와주는 데에 미국은 25년간에 걸쳐 1,430억 달러의 원조를 제공했다.
그러나 오늘날 그들은 활력을 회복시켜 미국의 강력한 경쟁상대가 되었다. 이제 세계 자유진영을 방위하는 부담을 모두 공평하게 부담해야 할 것이며 어느 쪽에도 치우침 없는 외환시장 속에서 경쟁하는 것이 이치가 아니겠는가.' 확실히 각국통화와 달러 사이에 고정환율이 유지되어 있었던 전후의 경제시스템에는 무리가 있었다.
그러나 여기서 주목해야 할 점은 이 '닉슨쇼크'에서 미국이 노렸던 것은 일본이었다는 사실이다.
이제까지 '1달러 = 360엔'의 고정환율이 유지되어 있었기 때문에 일본의 수출기업은 성장을 거듭하며 미국 경제를 위협하고 있었다.
▲ '쌍둥이 적자'를 세계로 전가시키고 있는 나라 '세계 경제는 가까운 미래에 공급과잉이 될 것'이라고 생각한 미국은 '소비자가 왕'이 되는 시대가 올 것을 예견했다.
그것을 현저히 드러내 보인 것이
1981년 레이건 대통령이 발표한 경제정책 '레이건노믹스'다.
이 정책의 주축이 된 것은, ① 세출삭감을 하고 ② 감세(減稅)에 의한 저축 · 투자를 확대하고 ③ 규제완화에 의한 작은 정부를 실현하고 ④ 머니 서플라이 관리하여 인플레의 안정화를 꾀한다는 것이었다. 그 결과, 처음엔 머니 서플라이를 엄격하게 규제하여 고금리를 낳았지만, 인플레의 안정화에 성공하여 1982년 11월을 불황의 끝으로 경제는 회복세로 돌아섰다. 그러나 정부부문에서의 적자는 커지고 감세(減稅)에도 불구하고 가계부문의 저축률은 저하한다.
저축률이 크게 저하하자 미국은 실질금리를 인상하고 해외에서 자금을 끌어들일 대책을 마련한다.
내외금리차가 커지자 외국자본이 점점 미국으로 흘러 들어왔다.
하지만 그럼에도 불구하고 달러고(高), 고금리는 계속되었고 수출은 정체되고 수입은 증가했다.
게다가 국내제조업의 가격경쟁력은 급속도로 저하되었다.
'레이건노믹스'로 무역흑자국, 대외 채권국이었던 미국은
단숨에 세계 최대의 무역적자, 대외 채무국이 되고 말았다.
미국은 재정적자와 경제적자라는 쌍둥이 적자국가로 전락한 것이다.
그러나 세계경제는 항상 경제수단으로 달러를 필요로 하며, 끊임없이 달러를 사들인다.
미국이 차입금의 변제를 위해 아무리 달러를 남발해도 세계가 달러를 사들이기 때문에 달러는 폭락하지 않는다.
달러가 기축통화로 있는 한 미국은 세계경제의 패권자로 영원히 남을 것이다.
2. 미국으로의 자금집중은 영원히 계속된다 ▲ 클린턴의 자금결집력 본질 1990년대 미국으로 세계의 돈이 집중된 배경에는 클린턴 대통령에 의한 '자금모집'이 있다.
클린턴 정권이 발족한 1993년 ~ 1994년까지 달러 저가 정책이 계속되었다.
클린턴 대통령은 골드만삭스의 공동회장을 지낸 경험이 있는 로버트 E 루빈을 재무장관으로 지명한다.
그리고 자본주의의 원칙을 이용하여 달러 고가정책으로의 전환을 꾀한다.
미 재무성이 적극적으로 시장개입에 나서기 시작한 것이다.
더욱더 미국으로의 자금유입을 가속화시키기 위해 클린턴 정권이 시작한 것이 '수퍼 정보 하이웨이 구상'이다.
이것은 미 전역에 광(光)화이버(fiber)를 부설하는 '꿈'의 계획으로
세계는 미국에 IT관련의 엄청난 수요가 생겨날 것이라는 착각에 빠지게 되었고
이 전략은 대성공을 거두었다.
이 시기, 달러 고가 정책과 IT혁명의 상승효과로 IT관련 종목이 많은 나스닥은
전 세계의 투자자금이 미국 주식시장으로 향했던 것이다. ▲ 일본이 미국의 자금모집의 희생양이 된다 일본은 또 다시 희생양이 되었는데, 이것의 주역은 헤지펀드다. 1990년대에 들어 헤지펀드가 큰 영향력을 발휘하게 되었다. 루빈 재무장관은 '엔캐리트레이드(Yen-carry trade)'라는 수법을 사용하여 자금력 이상의 환(換)거래를 행했다.
엔캐리트레이드 수법을 간단히 설명하면
우선 자본금으로 산 미국채를 담보로 은행에서 엔을 빌려 일본 국채를 산다.
그 다음 그 일본 국채를 담보로 엔을 빌려 그 엔을 외환 시장에서 팔아 달러화 한다. 그 자금으로 다시 미국채를 사는 과정을 반복하는 것이다. 환(換)리스크는 있지만 저리(低利)의 엔을 빌려 금리가 높은 달러로 몇 배로 운용할 수 있는 것이 장점이라 할 수 있다.
1996년에서 2년 간, 월가에서는 엔캐리트레이드가 유행하여 엔은 1998년 147.64엔까지 떨어진다.
1990년대 후반, 모든 사람들을 착각에 빠지게 만들었던 IT버블과 함께 미국의 머니 전략은 뛰어났다.
미국으로의 자금집중은
앞으로도 계속 될 것이다.
돈이 모이는 곳에 자금을 투자하는 것이 돈 벌이의 기본인 이상, 미국의 움직임에 주목하는 것이 중요하다는 것을 이해한다.
법칙4 기축통화 지배력의 위력을 안다. 1. 미국은 이라크의 석유이권을 위해 전쟁을 계속한다 미국은 산유국이지만 세계 제일의 거대 소비국이므로 생산하는 석유가 소비를 따라잡지 못한다.
1998년 OPEC(석유수출국기구)조사에 따르면 미국에서 석유를 채굴할 수 있는 연한은 10년이 못 될 것이라는 데이터도 있다.
반면 이라크는 현재 확인된 것만 해도 1,125억 배럴의 석유자원이 있다고 한다. 이것은 전 세계 매장량의 10%에 해당되는 양이다. 게다가 아직 개발되지 않은 유전지까지 합하면 매장량은 더욱더 증가할 것으로 보인다.
제일 먼저, 러시아가 매장량이 150억 배럴이라고 추정되는 이라크 남부의 서 크루나유전 외에 크고 작은 6개 지역의 유전 채굴권을 획득했다.
이런 러시아를 추월하려는 듯 프랑스도 이라크 최대의 유전지 마즈눈의(추정매장량 200억 배럴) 독점개발권과
빈우말유전(추정매장량 60억 배럴)의 개발권을 취득했다.
중국 또한 이라크 석유에 눈을 돌렸고
마침내 할파야유전 개발에서 합의를 얻어냈다.
이를 가만히 지켜보고 있을 미국이 아니었다. 이라크 석유이권에서 따돌림 당하게 된 것은 소비대국인 미국의 사활이 걸린 문제였다.
어떻게 해서든 이라크의 석유를 손에 넣기 위해서 온갖 수단을 동원해야 했다.
2. 미국은 달러에 대항하는 자는 용서하지 않는다 에너지 문제도 그렇지만 미국이 진짜로 무서워하는 것은 자국의 경제시스템, 그것이 붕괴되는 공포 즉, 기축통화 달러의 지위 저하다.
후세인 정권이 붕괴한 것은 원유거래를 달러에서 유로(EURO) 결제로 변경했기 때문이다.
모든 석유 소비량의 약 48%를 중동에서 수입하고 있는 EU가맹국이 유로결제를 중동산유국 전체로 확대한다면 어떻게 될까?
중동은 유로 경제권의 지배하에 놓일 것이고, 유로가 광범위한 지역에서 기축통화로서의 위치를 확립할 것이다.
부시가 테러 지원국가로 지명한 '악의 축'인 이라크, 북한 모두 유로결제로의 움직임을 보인 국가들이다.
예정되어 있는 EU가맹국이 확대되어 일대의 유로권이 형성되면 미국의 달러권을 상회하는 세계가 구축될 가능성도 있다.
러시아, 프랑스, 중국이 이라크에서 획득한 석유개발권은 후세인 정권이 붕괴되면 백지화될 가능성도 있다.
이것을 확실히 인식하여 미국이 중동무대로 기축통화방위와 달러 경제권 확립을 위해 어떻게 움직일지,
러시아, 중국을 포함한 유럽진영이 그것에 대해 어떻게 저항할 것인지,
그러한 관점에서 정치를 보면 세계의 돈 흐름도 정확히 예측할 수 있을 것이다. 3. 달러가 아시아의 돈을 삼킨다 미국의 기축통화방위정책은 중동에서 멈추지 않을 것이다. 유로가 일대위협이 되고 있는 지금, 아시아에서 달러의 지위를 확립하는 일도 미국의 지상명제다.
키워드는 'AMF(아시아 통화기금) 구상'이다.
AMF 구상은 1997년에 일어난 타이의 통화 '바트' 위기를 계기로 생겨났다. 일본이 타이 지원국 회합을 주도하고 '통화위기의 재발에 대비하여 1,000억 달러 규모의 통화기금을 창설한다'는 계획을 발표했다.
이것이 이른바 'AMF 구상'이다.
AMF의 실현을 위해 적극적으로 움직이는 일본에 대해 미국은 '국제 금융질서를 혼란시킨다'는 의견만 내세울 뿐 모른척했다.
그러나 다음해 1998년 러시아의 루블위기를 기점으로 미국의 태도는 급변했다.
루블의 급락이 곧 중남미, 동아시아, 남아프리카, 중앙유럽 등의 주가급락을 불러와 국제시장이 대혼란에 빠지게 되었던 것이다.
월가의 헤지펀드 LTCM도 이 여파로 파탄을 가져온다. 세계공황을 방불케 하는 상황에 미국도 당황할 수 밖에 없었다. 미국은 전 세계의 통화위기를 몸으로 실감했다. 거기엔 유로의 위협도 있었다.
** LTCM(Long Term Capital Management) 존 메리웨더에 의해서 지휘되었고, 두 명의 노벨경제학자를 포함하여 하버드와 MIT의 최고의 금융공학자들이 참여한 세계 최고의 금융집단으로
1994년 출범하여 몇 년간 신화적인 기록을 올리며
헤지펀드의 제왕의 자리에 군림했다가
핵 강국 러시아의 몰락과 함께
월스트리트를 충격으로 몰아가며 비참한 몰락의 길로 치달았다.
미국은 AMF를 용인하게 되었다. AMF에 관한 미국의 시나리오는 '일본을 중심으로 진행하여, 최종적으로
엔과 아시아 경제권을 하나로 통합하여 달러의 지배하에 둔다'는 것이었다. AMF로 발전해가는 과정에서 엔은 국제화되어 갈 것이며 외화준비를 엔화로 하는 국가도 늘어갈 것이다.
그렇게 되면 아시아 지역내의 통화위기 리스크는 엔의 책임이 되며 미국은 안심하고 방관하고 있을 수 있다.
전 세계 돈의 흐름을 파악하는 데 있어 중요한 포인트는 어디까지나 '미국의 상황'이라는 관점에서
아시아의 돈의 움직임을 예측하는 것이다.
그러면 그 예상은 틀림없이 적중할 것이다. 법칙5 정보, 상식의 이면을 읽는다. 1. 투자, 투기의 승패는 '정보를 이해하는 능력'으로 결정된다 실물경제(제조, 서비스업 등 실체로 움직이는 경제)의 투자하는 경우도 화폐경제(환, 주식거래 등 금융으로 움직이는 경제)에 자금을 운용하는 경우도 모두 승패를 결정하는 키워드는 '정보'다.
특히 화폐경제에서는 실물경제보다 '정보'가 더욱 중요하다. 결과가 나올 때까지의 시간이 매우 짧기 때문이다. 실물경제 세계에서는 수개월 혹은 수년 뒤에 결과가 나오는 경우가 거의 대부분이다. 예를 들어 일본의 제약회사가 획기적인 신약을 개발하려고 할 경우, 다양한 소재와 화합물 탐색에서 임상실험을 거쳐 일본 후생노동성에 승인신청을 하고
실제로 신약을 판매, 이익을 얻기까지 10년 이상의 세월이 소요된다.
투자기간이 길어짐에 따라 투자금액이 늘어나므로 '가능한 한 빨리 결과를 내는 것'이 중요하다.
또한 정보를 여러 각도에서 차분하게 검토하는 작업도 필요하다.
한편, 화폐경제에서는 옳다고 판단하여 투자한 금액이 1초 뒤 몇 배의 가치로 오르는 경우도 있다.
즉, 정보분석에 의해 기대한 대로 오를 것인지 오르지 않을 것인지 결과가 바로 나오며,
화폐경제에서는 고급 정보를 방대하게 그리고 신속하게 수집하여, 정확하게 분석하는 능력이 요구된다.
2. 정보수집은 일상의 매스컴을 통해 얻는 것으로 충분하다 정보에는 '수집하는 방법'과 '이해하는 방법'이 있다. 정보는 기본적으로 많을수록 좋지만 그것은 프로 투자가의 경우다. 일반 투자가가 너무 많은 정보를 가지면 정보를 올바르게 이해하기보다 오히려 방해가 되는 경우가 훨씬 많다.
신문이나 잡지, TV 등을 통한 미디어 정보는 거의 모두가 접할 수 있다. 정보를 얻는 기회는 모든 투자가에게 평등하게 주어지고 있다고 할 수 있다. 정보수집 과정에서 여러 전문가의 의견을 듣게 되어도 오히려 혼란스러워질 뿐이다. 일반 투자가에게는 그다지 전문적인 정보나 세부적인 정보는 필요 없다. 보통 TV뉴스를 보거나 신문기사를 읽는 것으로도 충분히 돈의 흐름을 파악할 수 있다. 중요한 것은 정보를 정확하게 읽고, 파악하는 능력을 가지는 것이다. 3. 정보에는 유효기간이 있다 정보는 이면의 뜻을 파악하는 순간 행동으로 옮겨야 한다.
'정보의 뜻'을 알아차린 사람들이 그것을 사들여 가격이 올라가는 것을 막을 수 있을 정도의 스피드도 요구된다.
또 정보는 한번에 미련 없이 사용해버리는 것도 중요하다. 미국이 1999년 행한 유고슬라비아 공폭 때가 그런 경우다. '전쟁이 시작됩니다.'라는 뉴스에도 한가로이 있던 사람들은 막상 전쟁이 시작되고 난 뒤에야 '큰일이다! 전쟁이다!
빨리 군수산업의 주식을 사야겠어!'하며 모두가 서두르기 시작했다. 그러나 사실은 바로 이때가 '팔 때'였다. 전쟁이 시작되었다는 뉴스가 나온 그 시점에서 정보를 사용하지 않는 한 정보로서의 유용성은 사라진다.
정보도 이해가 늦으면 손해를 보기 마련이다. 판다고 결정하고 즉각 팔지 않으면 초단위로 이익이 줄어든다. 정보화 시대인 지금, 정보의 이면을 확실하게 이해하고 판단하여 누구보다도 빨리, 한번에 모두 사용하는 것이 승패를 가르는 핵심이다.
4. 전문가나 우수한 조언자를 이용한다 미국에서는 어느 정도의 부자가 되면 투자로 인해 자산이 감소하는 일은 거의 없다.
그들은 일류 컨설턴트와 변호사, 공인회계사를 고용하고 있기 때문이다.
부자가 아니더라도 독립된 투자고문회사를 알아보면 자신에게 적합한 전문가를 찾을 수 있다.
신뢰할 수 있는 전문가인지 알아보기 위해서는 그 회사가 개인 투자자금이나 운용에 관한 요구사항에 세심하게 대응하는 체제가 확실히 정비되어 있는지
여부를 사전에 확인하는 일이 중요하다.
그리고 조언을 받게 되면 그 다음은 자신도 그런 조언을 할 수 있을 정도로 열심히 공부해야 한다.
전문가의 견해에 대해 항상
'왜 그렇게 생각하는지' 물어보고
인터넷 등을 이용하여 많은 지식을 얻어 자신의 관점에서 금융시장의 동향을 분석하는 능력을 기른다.
제 3 원칙 : 하이리스크 상품을 로리스크화 하여 이익을 얻는다 법칙6 주식투자로 돈 버는 포인트 1. 주가는 해외에서 유입된 자금량으로 변한다 해외에서 일본주식시장으로 어느 정도 자금이 들어오고 나가는지 주시해야 한다.
일본의 주가가 오르는 시기는 일본주식시장으로 세계의 투기자금이 모여드는 때이다.
'엔고(高)는 수출 산업에 마이너스다'라고 매스컴에서 보도된다. 그러나 일본의 수출산업은 엔고에 의해 오히려 경상이익이 향상되는 구조로 되어 있다. 도요다 자동차, 소니 등 수출관련 우량기업의 대부분은 초(超) 엔고 덕분에 고수익을 올리고 있다.
일본이 무역국이지만 자동차, 전기, 하이테크기기 등 수출산업의 대부분이 원재료나
반제품을 수입, 일본국내에서 조립해 부가가치를 붙여 완성품으로 수출하는 형태다.
엔고가 되면 세계에서 주문해서 받는 원재료나 중국을 비롯한 동남아시아에서 수입되는 반제품의 비용이 대폭 내린다.
또 수출은 감소하지만 그만큼 국내수요로 제조하면 아무런 문제는 없다.
해외운송비, 운송관련 보험, 관세 등의 비용이 들지 않기 때문에 수익률도 높아진다.
즉, 엔고가 진행되면 수출기업의 실적이 오르는 동시에
일본기업의 주식은 투자가에게 매력적인 존재가 된다.
극단적으로 말하면 엔고가 되면 실적을 올리고 있는 기업은 물론, 실적이 좋은 기업이 아니더라도 주가는 오른다는 점을 기억해둔다.
2. 항상 외국인의 움직임에 주목한다 도쿄주식시장은 국제시장이다. 현재 400조엔의 도쿄시장의 외국인 시장점유율은 50%에 가깝다. 일본의 주가변동은 세계의 자금이 들어왔는지 나갔는지 또는 외국인이 일본주식을 사고 있는지 팔고 있는지 나타내는 지표라고 해도 과언이 아니다. 이러한 외국자본 중에 압도적으로 많은 것이 미국 자본이다. 그것은 뉴욕시장의 규모를 보면 알 수 있다. 뉴욕시장의 시가총액은 도쿄시장의 400조엔의 약 10배인 4,000조엔(1달러 120엔 환산) 규모다.
따라서 도쿄시장의 상장은 외국인이 일본주 투자에 적극적인가 소극적인가에 따라 크게 좌우된다.
주식시장의 외국인의 움직임에 따라
도쿄증권거래소가 매주 발표하는 '투자 주체별 매매동향'이라는 자료가 있다.
수시로 이 데이터를 체크하면서 외국인의 동향을 살펴두도록 한다.
3. 성장하는 산업을 지켜보고 '유망 株'에 투자한다 종목선택은 투자에 있어 가장 중요한 요소 중 하나다. 시대흐름에 따른 산업구조의 변화를 이해한다. IT나 하이테크 관련기업이 성장할 때도 있고 중화학공업이나 경공업이 성장할 때도 있다.
정보 관련주나 통신주는 이제 오르기를 기다려도 소용없다는 점을 단언할 수 있다.
오히려 IT 붐이 일 때 내수 관련주는 별로 상승하지 않았기 때문에 비싸게 산 사람도 없을 것이다.
주가가 올라도 파는 사람이 없기 때문에 순조롭게 가격이 오를 것이다. 이처럼 성장하는 산업을 찾아 업종을 좁히는 것이 철칙이다. 지금은 공급 과잉시대다. 새로운 부가가치가 있는 상품이나 서비스를 내놓지 않으면 매상을 올릴 수 없다.
새로운 수요를 발굴하기 위한 가치를 창조하는 산업계 중에서도
연구 및 기술개발에 자본을 투자하는 업계가 유망하다. 예를 들어 가전제품 회사가 고액의 플라스마TV를 개발하여 판매호조를 보이고 있는데 가까운 장래에 수요가 크게 늘어 이익을 낼 것으로 기대된다. 또 차세대 에너지로서 연료전지개발이 시급한 시대의 흐름을 생각해 보면
연료전지의 자사개발에 열중하고 있는 가전제품 회사나 하이테크화가 진행 중인 자동차 산업도 유망하다.
그 밖에도 건강지향시대에 획기적인 신약을 개발 중인 제약회사나 문화산업(코믹, 애니메이션, 게임 등의 소프트 산업) 또한 유망하다.
4. 매수와 동시에 매도주문을 내어 단기결전(短期決戰)으로 이익을 얻는다 주식투자에 있어 돈을 투자하고 나서 이익이 확정될 때까지의 시간은 'Time is Money'다.
얼마나 단시간에 큰 이익을 얻는가가 핵심인 것이다.
주식은 정기예금이 아니다. 스피드로 승부하는 것이 왕도다. 여기서 권하고 싶은 방법은 산 주식이 10% 오르면 팔아서 이익을 확정하는 것을 반복적으로 행하는 투자수법이다.
자신이 가격변동을 살피는 것은 번거롭기 때문에
살 때 동시에 매도주문을 내어두는 것이 좋다.
100엔에 산 주식이라면 '한 달 이내에 110엔으로 오르면 팔아주세요' 내지는 '두 달 안에 20%가 오르면 팔아주세요' 등 기간을 정하여 지시해두는 것이다. 이것을 '지정가 주문'이라고 하며 거액의 자금을 운용하는 기관투자가도 자주 이용하는 방법이다.
또 '지정가 주문'은 리스크 컨트롤에도 사용된다.
상황을 보면서 더 이상 오를 것 같지 않은 생각이 들면 매수 주문 없이 새로운 종목으로 갈아타도 된다.
정신건강상 가장 좋은 수법이라고 할 수 있다.
아직 '돌다리도 두드리고 건너는' 신중파에게는 안전하며 이익도 얻을 수 있는 방법으로 배당에 주목하여 종목을 고르는 방법을 권한다.
법칙7 투신, 채권, 토지로 돈 버는 포인트 1. 투자신탁은 정보를 얻기 쉽지 않은 상품이나 하이리스크 상품을 선택한다 투자신탁은 주식에 그다지 정통하지 않은 일반 투자가 사이에서 인기가 높다.
1만엔부터 자신에게 알맞은 가격으로 살 수 있으며 자신의 자금으로는 가능할 것 같지 않은 포트폴리오를 자산운용 전문가가 맡아준다는 것이 매력적이다.
또 업종별, 테마별, 지역별로 자신의 상황에 맞는 상품을 선택할 수 있다 그러나 기본적으로 투자신탁을 권하고 싶지는 않다. 투자상품에 의해 7% 정도의 높은 배당이 돌아온다면 나쁘지 않지만 결국은 다른 사람에게 맡겨 운용하는 것이므로 묘미를 느낄 수 없다.
7% 정도의 수익을 올리는 것은 그리 어렵지 않다. 메리트가 큰 투자신탁도 있는데, 크게 2가지로 분류할 수 있다. - 하나는 혼자서는 좀처럼 정보를 얻기 어려운 나라나 지역의 성장주로 구성되어 있는 펀드다.
'아시아의 제조업이 성장할 것'이라는 확신이 있어도 개인으로는 아시아의 어떤 주가
유망한지 조사하기 힘들며 주식과는 달리 전화 한 통으로 거래할 수 없다.
그러한 경우 자신의 목적에 부합하는 투자신탁을 골라, 그 펀드매니저에게 운용을 대행하는 것이 효율적이다.
- 다른 하나는 '단기간에 큰 수익을 올리는 것'을 목표로 하는 펀드다.
개인이 투자하여 매매의 타이밍을 예측하는 것은 어려우므로 프로에게 부탁하는 것이 무난할 것이다.
투자의 선택지에 투자신탁을 첨가할 거라면 자신이 정보를 얻기 쉽지 않은 나라나 지역을 테마로 한 상품이나 하이리스크 상품 중 하나를 선택하는 것이 좋다.
2. 채권은 자산의 일부로 보유하면서 이익을 노린다 채권에는 국채 외에도 지방채, 전력채, 회사채 등이 있다. 국채는 나라가 망하지 않는 한 안전하고 확실하게 이익을 얻을 수 있으므로 인기가 높다. 국채에 투자하여 돈을 버는 방법은 두 가지다. - 첫 번째 : 복리(複利)금리를 확인하여 5년, 10년, 30년 등 정해진 기간까지 장기 보유하여 견실하게 이익을 얻는 방법이다.
단, 채권 구입시 이자가 얼마나 붙을 것이며 구입한 채권가격으로 환산했을 경우 어느 정도 이익이 될 것인지 계산할 필요가 있다.
- 두 번째 : 채권을 선물시장에서 매매하는 방법이다. 장기보유를 원칙으로 하면서도 시세가 올랐을 때는 망설이지 말고 팔아 이익을 올리는 것이 최선이다.
이 때 요구되는 것이
국채의 가격 움직임을 예측하는 능력이다.
일반적으로 장기금리가 내려가면 국채가격이 오르고,
장기금리가 오르면 국채가격은 내려간다.
또 엔고(高)가 되었는데도 주가가 상승할 기미를 보이지 않을 때 국채는 반드시 오른다.
세계에서 일본으로 모여드는 자금은 크게 주식시장과 채권시장 중 어느 한 쪽으로 흘러 들어간다.
주식시장과 채권시장은 '소비와 저축의 관계'와 같다.
그렇기 때문에 채권이 오른다 싶으면 주식을 팔아 채권을 사고, 주식이 오른다 싶으면 주식을 팔아 채권을 산다.
세계의 자금 흐름을 파악하는 것이 무엇보다 중요하다. 3. '토지는 자산이 아니라 자원'이라는 발상전환이 필요하다 기업들은 설비투자와 고용을 늘리기 위한 자금을 토지를 비롯한 부동산 담보로 은행에서 빌렸다.
은행이 평가하는 부동산 중 가장 높게 평가되는 것은 공한지이다.
아무리 좋은 위치에 있어도 거기에 건물이 있으면 가치는 반감한다. 하지만 아무리 좋은 위치에 있는 토지라도 거기에 있는 것만으로는 아무런 이익도 창출되지 않는다.
높은 고정자산세를 지불하므로 토지수익은 마이너스다.
그럼에도 불구하고 은행은 공한지라면 그것을 담보로 기꺼이 돈을 빌려주었다. 이것이 일본은행이 불량채권을 산더미처럼 떠 안게 된 요인 중 하나가 되었다.
철강석이라는 자원이 녹아서 다양한 형태로 가공되어 가치를 창출하듯 토지도 토지 그 자체가 아닌 토지를 어떻게 이용할 것인지가 가치를 결정하는 자원이다. 최근에는 해외펀드를 중심으로 부동산의 '자원 가치'를 높여 이익을 내는 비즈니스가 확대되고 있다.
투자가들에게 자금을 모집하여 경영난을 겪고 있는
오피스빌딩, 임대맨션, 창고, 상업시설 등을 싼 가격으로 구입하여
거기에 새로운 부가가치(가동률 향상, 관리비용 삭감)를 붙여 비싸게 파는 것이다.
이러한 부동산 사업에 개인이 참여하는 것은 불가능하다.
하지만 수익성 높은 우량 물건을 취득하여 '자원가치'를 높여 관리, 운영하여 전매할 때
캐피탈 게인(Capital Gain : 주식이나 토지 등의 가격상승에 의한 이익)을
노리는 일은 가능하다.
부동산투자에는 어느 정도 자금이 필요하므로
만인에게 권유할 수는 없지만
시대의 흐름으로써 부동산가치가 변모하고 있다는
사실을 인식해두었으면 한다.
자신이 가진 토지의 가치를 올리는 것은
소유자 자신인 것이다
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
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양도소득세란
