이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 지난주에 이어 부자들의 움직임을 다시 한번 소개합니다. 왜 부자들은 시장에서 개미보다 먼저 움직일까요? 이에 대해 정확히 이해를 한다면 부자로 가는 길에 남보다 한발 더 다가갈 수 있습니다.

제가 생각하는 정답은 이렇습니다. 부자들이 항상 시장에서 먼저 움직일 수 있는 것은 ‘이기는 힘’을 경험했기 때문입니다. 승리(최대의 수익)를 한 경험이 있기 때문입니다. 그래서 남보다 기회가 왔을 때 ‘저지르는 힘’이 강합니다.

이런 면에서 최근 강남권 재건축 아파트값이 반등한 게 부자들이 움직여 선제투자에 나선 것인지를 주목해볼 필요가 있습니다. 급매물이 소진되고 매도호가가 오르는 분위기가 일시적인지, 아닌지는 결국 매수자(부자)의 움직임(선택)에 달려있겠지요.

곧 상영될 국내 영화 제목이기도 하지만 ‘돈의 맛’을 부동산시장에서 본 부자들은 남보다 먼저 움직일 수 있는 힘이 강할 수밖에 없습니다. 이론적으로 막연히 아는 것(지식)과 몸과 마음을 써서 성공적인 투자를 통해 체득한 지혜는 근본적으로 다릅니다.

여담이지만 어려서부터 길들여진 맛은 성인이 돼도 좀처럼 바꾸기 힘들다고 합니다. 어려서부터 고기 맛을 알게 되면 커서 고기를 먹지 않기가 힘든 것처럼 말입니다. 태국에서 비만인구가 급증한 게 자국에서 생산되는, 값싼 설탕(사탕수수)을 어렸을 때부터 많아 먹었기 때문이라는 분석이 있듯이 말입니다.

또 지난해 ‘하얀 국물’의 열풍으로 꼬꼬면, 나가사끼짬뽕, 기스면이 출시됐지만 최근 인기가 주춤해지고 소비자들이 다시 매운 맛의 라면을 찾고 있다고 합니다. 어렸을 때 익숙한, 매콤하고 얼큰한 라면 맛을 잊지 못하는 것이지요. 농심은 최근 신라면보다 더 매운 라면(진짜진짜)을 출시했지요.

본론으로 들어가 부자들이 부동산시장에서 개미보다 먼저 움직이는 것은 시장에서 돈을 벌어봤기 때문입니다. 그렇기 때문에 부자가 되려면 종잣돈을 마련해 남보다 한발짝 먼저 투자해 돈을 벌어봐야 합니다.

돈을 벌기 위해선 먼저 종잣돈을 마련해야 하고 종잣돈을 마련하기 위해선 매일 미래에 대비한 투자를 해야 합니다. 매일 한시간씩 시간을 쪼개 전적으로 미래에 투자하는 것도 실행하기는 어렵지만, 좋은 방법입니다. 종잣돈을 마련하는데, 돈을 벌기위한, 부자가 되기 위한 공부 등에 매일 한 시간씩 미래를 위해 투자하는 것입니다. 책 ‘사소한 것에 목숨 걸지 마라’로 유명한 리처드 칼슨에 따르면 매일 한 시간씩 시간을 내서 어떻게 하면 돈을 많이 벌 것인가에 대해 고민한 사람은 2년이 지나 경제 사정이 나아졌다고 합니다.

부자는 미래에 투자하고, 보통 사람은 현재를 소비한다는 말이 있습니다. 보통 사람들은 하루하루를 바쁘게 보내지만 깊이가 없이 피상적으로 겉도는 경우가 대부분입니다. 어떻게 보낸 지도 모르게 ‘정신없이’ 일주일을 보내고 단조로운 생활에 지쳐 쉽게 짜증을 냅니다.

하지만 부자들은 삶의 여백을 활용하며 깊이를 유지하며 ‘정신있이’ 보냅니다. 다시 말해 느긋한 마음으로 서두르지 않고 시장의 큰 흐름을 파악하고 매수타이밍이라고 판단하면 주저 없이 투자하게 됩니다.

부자가 아닌 사람들은 부자들이 돈이 있어 여유가 있고, 깊이가 있다고 주장할 수도 있겠지요. 하지만 자수성가형 부자는 부자가 아닐 때도 미래를 위해 투자(배움 등)를 게을리 하지 않습니다. 

제가 좋아하는 등산을 예로 들어보겠습니다.

보통 등산객들은 남이 가는 길을 따라갈 뿐입니다. 사람에 떠밀려, 시간에 쫒겨 서둘러 올라가고 서둘러 내려가는 게 일반적입니다. “정상을 가야 한다”는 중압감으로 여유 있는 산행을 해본 기억은 거의 없을 것입니다. 또 산에 갔다 와서 풍경도 거의 기억하지 못합니다. 땅만 보고 걸었으니까 말입니다.

반면 고수들은 그렇지 않습니다. 먼저 코스는 사람이 너무 몰리지 않는, 한적한 코스를 잡습니다. 이를 위해 출발하기 전 공부를 합니다. 코스 난이도, 리스크, 소요시간 등을 따져봐야 하기 때문입니다. 항상 가던 그곳이 아니라 내가 가고 싶은 곳을 선정하고 코스를 분석하고 실행에 옮기는 것입니다. 안전한 산행을 위해 산행을 남보다 일찍 시작합니다. 경험상 해뜨는 시점에 바로 시작하는 게 가장 좋습니다. 

이런 산행 스타일이 보통 등산객보다 리스크가 커 보일 수 있겠지만 준비를 철저히 하고 “정상을 가야 한다는”는 중압감을 갖지 않는다면 하산후 만족스러운 산행으로 자부심, 자신감이 생길 것입니다. ‘관광용 산행’이 아니라 ‘깊이 있는 산행’이 되는 것입니다. 이럴 때 자신보다 뛰어난 고수와 산행한다면 금상첨화겠지요.

등산의 목적이 산이라는 자연에서 몸과 마음을 건강하게 하는(심신을 단련하는) 운동이라면 무슨 육상 경기처럼 “몇 시간만에 종주코스를 주파했다.”고 자랑할 수는 없을 것입니다. 오히려 무리한 움직임은 관절에 무리가 와 일찌감치 그 좋아하는 등산을 접어야할지도 모릅니다.

이제 결론입니다. 부자도 부동산에 투자를 하고, 보통 사람도 부동산에 투자를 합니다. 부자도, 보통 사람도 돈을 벌고, 더 큰 부자가 되고 싶어 합니다. 하지만 투자를 하는 과정은 많이 다릅니다. 그래서 무엇을 하느냐가 중요한 게 아니라 어떻게 하느냐(태도)가 중요합니다.

부자노트 독자 여러분은 돈을 벌기위해, 부자가 되기 위해 지금 어떻게 하고 계시나요?

부자가 되지 못한 사람은 지금 자기가 하는 일을 하찮게 여기고 불만을 품고 불평을 얘기하며 좀더 나은 일(폼 나는 일)을 찾게 됩니다. 반면 부자가 된 사람은 무슨 일이든 최선을 다합니다. 아주 사소한 것이라도 최선을 다합니다. 이런 태도가 부동산이든 주식이든 자산 투자에서 부자가 되느냐, 못되느냐를 결정적으로 가르게 됩니다.

대형 할인점이 아닌 재래시장에 나가보면 가격 흥정을 하는 재미가 있다. 같은가격에 물건을 덤으로 더 달라거나 같은 양이면 가격을 깎는식이다.

대형할인점에는 없는 이런 가격흥정이 시장을 찾게 만드는 마력인지도 모른다. 그러나 정작 콩나물, 두부같이 몇백원 깎는것에는 사활을 거는(?) 일이 많지만 적게는 몇백만원, 많게는 몇천만원씩 깎을수 있는 집값은 자존심 때문에 깎지 못하고 매도인이 부르는대로 주는 경우가 적지 않다.

올해들어서는 시세가 점차 회복되면서 매도자들의 어깨에 점점 힘이 들어가다보니 가격을 깎기가 쉽지 않고, 오히려 계약하려고 부동산사무실에 도착하면 집주인이 가격을 한두차례 더 올리는일이 많아 가격흥정이 쉽지 않은게 사실이지만, 작년하반기 극심한 침체기에는 매수자들이 마음대로 가격을 불렀고, 매도자들이 매수자들에게 휘어잡혀 어깨한번 펴보지도 못하고 헐값에 넘겨줘야 하는 시점이었다.

심지어 가격절충을 다 끝내고 매매계약서 작성하기위해 부동산 사무실에 들러 또다시 매수자가 적게는 몇백만원에서 많게는 몇천만원을 더 깎지 않으면 계약을 하지 않겠다며 으름장을 놓는경우가 비일비재했다.

만약 잘만 깎으면 애당초 깎기전의 가격도 바겐세일인데, 거기다 추가로 할인을 하니 소위 손안대고 코푸는식이었다고 해도 과언이 아닐정도였다.

시장활황기에는 매도자 우위시장이 형성되므로 집주인이 부르는 호가 이하로 매입하기가 쉽지 않다. 오히려 매수하려고 하는 매수자들 두세팀이 달려들면 당초 매도인이 내놓은 가격에서 최소 몇백~최대 몇천만원이 껑충 뛰는일이 비일비재하다.

따라서 주변시세보다 훨씬 저렴한 급매물 호가에서 다시 가격을 깎아서 살수 있는 기회는 앞서 언급한것처럼 활황기가 아닌 비수기나 침체기에 가능한경우가 대부분이다. 소위 다급한 집주인들의 심리를 역이용하면 콩나물값의 수만배나 되는 가격을 깎을수 있다는 얘기가 된다.

지금 시점도 강남권과 버블세븐지역중심으로 매도자우위로 급반전된 지역의 경우라면 몰라도 아직 강남권과 버블세븐지역의 집값상승세가 전이되지 않아 여전히 침체기 막바지에 해당하는 지역들 예컨대, 강북권 일대와 수도권 북부, 혹은 수도권 남부중 분당 아래쪽의 용인, 수원, 화성, 오산등 일부지역에서는 콩나물값 깎는 노력정도로 한번에 수백~수천만원까지 가격을 에누리하여 매입할수 있는 지역이나 단지들이 적지 않다.

그러나 점차 상승세가 심상치않은 추세로 전개되고 있기 때문에 매도자가 제시한 가격에서 가격을 깎기가 작년과는 판이하게 달라지고 있는 상황이다. 그러나 이런상황에서 아래 집값을 잘 깎는 요령을 숙지하면 부동산 매수 실전에 도움이 될수 있을것이다.

-집을 보러가면 집에 반한듯한 표정을 짓지 않는다.

-집을 볼때 집의 장점보다는 단점을 얘기한다.

-부동산 중개업자에게 매도인이 급매로 내놓은 이유를 알아낸다.

-집을 보고나면 중개업자와 함께 신속하게 집에서 나온다.

-중개업자에게 집주인이 내놓은 가격에서 15% 인하를 제시해본다.

-같은 단지의 더 좋은층을 놓고 고민중이라고 얘기해본다.

-중개업자에게 얼마이하로 매물이 나오면 연락달라고 의뢰한다.

-침체기를 활용하여 급매물위주로 매물을 본다.

-공인중개사에게 중개수수료를 두둑히 준다고 제시한다.

작년 하반기 당시 부동산 대폭락 시나리오가 시장을 완전히 장악하고 있을 무렵, 필자는 부동산 대폭락 시나리오의 엄청난 폐해에 대해 강한 경고를 해왔는데,. 그 당시 ‘부동산 대폭락 시대는 없다’책을 출간하면서 당시로서는 꽤 모험스런 에필로그를 겁도 없이 써내려갔던 걸로 기억한다.

아래내용은 필자가 ‘부동산 대폭락 시대는 없다(08.11刊)’ 에필로그(후기)에서 작년말과 올해초 부동산시장을 예측한 내용인데, 지금의 부동산시장 및 청약열풍을 보고 있노라면 필자 자신도 놀랄정도로 정확하게 맞아떨어지고 있는것을 확인하고 있는 상황이다. 당시 예측한 내용을 일부 발췌해보면 다음과 같다.

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-<<부동산 대폭락 시대는 없다>> 에필로그-

"불이 났다고 하자 모두들 뛰쳐나갔다”

이말은 1999년까지 살면서 유럽의 워렌버핏으로 불릴정도로 유명했던 헝가리 출신의 전설적인 투자자 ‘앙드레 코스톨라니’가 생전에 했던 유명한 말이다. 필자가 책 말미에 갑자기 앙드레 코스톨라니의 말을 꺼낸 이유는 무엇인가? 그것은 바로 지금(2008년 10월말 현재)의 대한민국 부동산시장과 시장참여자들의 모습이 앙드레 코스톨라니가 말한 상황과 너무나 흡사하기 때문이다.

그렇다면 앙드레 코스톨라니가 한 이 말의 의미는 무엇인가? 그것은 증시가 폭락하면 개미투자자로 통칭하는 일반 투자자들은 너나 할것없이 모두 자신이 보유하고 있는 주식을 몽땅 팔아치우기 위해 혈안이 된다는 의미다.

국내 부동산시장은 어떤가? 2006년 가을 폭등장을 끝으로 2년동안 강남권 및 버블세븐지역을 중심으로 급매물성 투매물건이 쏟아져 나오면서 비정상적으로 시세가 하락한 단지들이 속출하자 이를 틈타 대폭락론이 슬그머니 고개를 들기 시작했고, 급기야는 이들 대폭락론자들의 주장에 열광하면서 “이젠 부동산 끝이다. 거품붕괴되면 한순간에 망한다. 1초라도 빨리 부동산을 처분하는것이 돈버는길이다!” 는 판단으로 불난집 빠져나오듯 허겁지겁 부동산을 바겐세일, 땡처리수준의 급매물로 던지는 사람들도 적지 않게 나타났다.

“대폭락이다. 거품붕괴다!” 하는 비관론자들의 무책임한 “불났다”라는 외침에 옷도 주워입지 않고 마치 여관에서 속옷차림으로 헐레벌떡 밖으로 뛰쳐나오고 있는 형국인것이다. 정작 돈이 잔뜩 들어있는 지갑과 귀중품은 집안에 그대로 둔채로 말이다...(중략) 이런 이야기도 있다. 미국의 금광촌에서 금을 캐기 위해 산을 계속해서 수백미터나 뚫고 들어갔다. 그러나 아무리 파도 금이 나오지 않자 금을 캐는 사람들이 그 산을 다른사람에게 아주 헐값에 팔아 넘겼다. 그 산을 산 사람은 그 산에 적어도 금광석이 얼마쯤은 묻혀있을것이라고 낙관하는 긍정론자였을것이다. 얼마후 불과 몇미터 정도 더 파고들어가자 금광석이 한꺼번에 쏟아져 나왔다. 매도자는 헐값에 매도하면서 채굴비만 막대하게 손해보고 매수자에게 넘겼지만 그 매수자는 헐값에 매수하여 최소한의 노력으로 막대한 수익을 남긴 것이다.

이러한 교훈들을 잘 음미해보면 춘추전국시대(春秋戰國時代)보다도 더 혼돈스러운 대한민국 부동산시장을 간파하는데 작은 실마리를 찾을수 있다.

사실 본문에서도 여러차례 강조했지만 대한민국 부동산시장은 이제 바닥권에 근접했음을 인식해야 한다. 최근 2~3년간 누적된 수도권의 주택공급 부족은 향후 2~3년간 입주물량 급감으로 집값폭등의 씨앗이 될것이다. 그동안 대수술을 거듭해온 부동산 규제완화 정책들은 내년(2009년)부터는 본격적으로 청약시장을 중심으로 그 효과가 눈에 띄게 나타날것이다.

글로벌 금리인하 추세는 계속되고 국내 부동산시장의 발목을 잡고 있던 고금리 시대는 향후 적어도 3년간은 역사속으로 사라질것이다. 그동안 강남권과 버블세븐지역을 중심으로 주택가격이 큰폭으로 하락하여 대폭락론자들의 먹잇감이 되어 도마질 당하던 이들 지역의 가격메리트는 재건축규제완화와 대대적인 경기부양책으로 인해 몰라보게 부각될것이다. 이들 지역의 매수세 유입은 빠르면 당장 이번 연말, 늦어도 내년 상반기부터는 본격적으로 가시화될것이다. 非버블세븐지역인 강북과 수도권일대 대부분지역도 투기지역해제와 투기과열지구해제 및 훨씬 낮아진 대출문턱과 전매제한의 전격적인 완화에 힘입어 당장 내년 상반기 청약물량부터 대규모 신도시와 택지지구물량을 중심으로 작년과 올해 나타난 극심한 청약한파가 언제 있었냐는듯 청약시장은 눈에띄게 되살아날것이다.

대한민국 부동산에 대폭락은 없다. 대폭락론의 망령에서 자유롭지 못하는 한 부동산투자에서 성공이란 있을수 없다. 지금은 부동산투자에 나서야 할때이지 매입했던 가격보다 훨씬 낮은가격으로 바겐세일하듯 남좋은일만 시키는 자선사업가가 되어야 할 때가 아니다. 만약 필자에게 부동산 투기꾼이라고 힐난한다면 필자는 사실 할말은 없다. 그러나 분명한것은 시장의 역사는 비관론자보다는 낙관론자들이 재테크에서 성공해왔다는 점이다. 가까운 시기에 부동산 대폭락론자들의 주장과 필자의 주장은 시장에서 객관적으로 평가받을것이다.

이제 독자들은 이쯤에서 마음의 결정을 해야 한다. 비관론자들을 믿고 부동산투자에서 손을 떼든지, 아니면 세계적인 투자 대가들이 그래왔던것처럼 위기를 기회로 삼아 부동산투자에서 성공할 다짐을 할것인지를 말이다. 선택은 각자의 몫이지만 필자는 후자를 선택하기를 간절히 기원한다.

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위 에필로그 내용을 읽으면서 이 글을 읽는 독자들은 어떤 생각이 들까를 한번 곰곰이 생각해본다. 작년 11월의 에필로그에서 예측한 내용들은 2009년 6월초 현재 거의 정확하게 맞아떨어지고 있음은 인터넷과 TV를 켤줄아는 분들이라면 쉽게 알수 있는 일이다.

송도신도시와 광교신도시, 청라지구등을 비롯한 수도권 청약시장이 현재 뜨겁게 달아오르고 있다. 판교신도시 현장에 가보면 전쟁통이 따로 없을정도로 매수문의가 활발하는가 하면 작년말 시점과 비교해 프리미엄이 수억원 가까이 상승하고 있고, 강남권 재건축을 중심으로한 강남일대 아파트가격은 이미 작년말 바닥을 찍었음을 여실히 증명해주고 있다. 수도권 외곽까지 매도자 우위시장으로 급속히 반전되면서 호가가 오르고 거래가 동반되는 전형적인 회복장세를 보여주고 있는것이다. ‘집값이 대폭락할것이니 지금당장 집과 부동산을 처분하고 새마을금고나 ELS에 투자하라’던 대폭락 신봉자들은 지금 머리카락 보일라 꼭꼭 숨어버린 형국이다.

작년말 극심한 막바지 침체장에서 두려움을 극복하고 낙폭이 컸던 인기지역 급매물을 과감히 매입한 역발상 투자자들과 실수요자들은 지금 상당한 수익률을 올리고 있는 반면, 그와 반대로 행동하며 집과 부동산을 바겐세일로 처분한 집주인들은 지금 깡소주로 쓰린 속을 달래고 있다는 사실이다. 천만 다행으로 당시 워낙 거래가 없다보니 헐값에 던져도 받아주는 사람이 없어서 그냥 울며 겨자먹기식으로 부동산을 보유해왔던 집주인들의 경우 오히려 전화위복이 된 셈이어서 필자입장에서는 다행스런 일이라고 판단된다.

이제 대폭락 논쟁은 완전히 끝났고, 화려했던 대폭락 시나리오의 잔치도 완전히 끝났다. 남은것은 지금 부동산에 투자해야하는지, 말아야 하는지의 문제만 남아있다고 해도 과언이 아니다.

예컨대 강남권과 버블세븐지역, 과천, 판교신도시, 송도, 청라지구 등 서울과 수도권일대를 중심으로 집값이 단기상승하고 있기 때문에 자칫 추격매수를 하면 낭패를 볼 수 있지 않을까 하는 우려가 드는 것이 사실일 것이다.

그러나 침체장이 끝난지금 올해 회복기를 지나 2010년 이후에는 본격적으로 청약광풍과 수도권중심으로 매수세가 급증하여 시세는 대세상승장세, 즉 활황장세에 진입할것으로 보이기 때문에 지금이라도 부동산과 내집마련에 적극 나서는 자세가 더 유리하다고 필자는 판단하고 있다.

결론적으로 말해서 지금은 작년말 바닥시점보다는 수익률 측면에서 떨어지겠지만 부동산투자 타이밍 상 내집마련과 토지투자의 적기임은 명백해보인다. 왜냐하면 활황장에 진입하기 전의 회복국면에 불과하기 때문이다. 향후 회복기를 지나 활황장, 즉 대폭등기에 돌입하면 적어도 1년반~2년정도는 다시 2006년 전고점을 뛰어넘는 대상승이 가능할 전망이다. 이에 독자들은 마지막 두려움을 이기고 부동산 대폭등 쓰나미를 준비해야 할 것이다.

매번 틀린 예측만 하는 사람들의 말을 귀담아 들을때 부동산투자는 어그러지기 십상이다. 이제는 스스로가 부동산시장을 판단할 줄 아는 고수가 되어야만 남의말이나 선무당의 말에 판단을 흐리지 않게 된다.

따라서 이제 부동산 대폭등 쓰나미가 예측되는 2010년 이후 부동산 재테크를 외면하거나 잘못된 선택으로 매도매수타이밍을 놓친다면 크나큰 후회를 할 수밖에는 없을 것이라고 필자는 예측한다.

서민과 중산층의 자산격차는 대개 침체기에는 크게 벌어지지 않지만 부동산 활황장세에서는 크게 벌어지는 특징이 있다.

따라서 지금 회복장세를 보이고 있는 부동산 시장과 주식시장에 관심을 기울이고 저평가된 블루칩물량을 선제적, 공격적으로 매수한다면 2-3년 후에는 지금 방심하면서 아무것도 하지 않는 사람들과의 자산격차가 크게 벌어지는 일을 경험하게 될 것이다.