경매이야기(25)

[스크랩] ■ 나를 발전시키는 50가지 대화법 |경매이야기

2008-08-21 11:49

http://blog.drapt.com/kisun71/3510291219286942320

출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

원문 : http://blog.drapt.com/ley87

1. 같은 말이라도 때와 장소를 가려서 해라.        그곳에서의 히트곡이 여기서는 소음이 된다.         2. 이왕이면 다홍치마다.         말에도 온도가 있으니 썰렁한 말 대신 화끈한 말을 써라. 3. 내가 하고 싶은 말에 열 올리지 말고 그가 듣고 싶어 하는 말을 하라. 4. 입에서 나오는 대로 말하지 마라.         체로 거르듯 곱게 말해도 불량률은 생기게 마련이다.         5. 상대방을 보며 말하라.        눈이 맞아야 마음도 맞게 된다.        6. 풍부한 예화를  들어가며 말하라.        예화는 말의 맛을 내는 훌륭한  천연 조미료이다.         7. 한번 한 말을 두 번 다시 하지 마라.        듣는 사람을 지겹게 하려면 그렇게 하라.         8. 일관성 있게 말하라.      믿음을 잃으면 진실도 거짓이  되어 버린다.         9. 말을 독점 말고 상대방에게도 기회를 주어라.         대화는 일방통행이 아니라 쌍방교류다.         10. 상대방의 말을 끝까지 들어줘라.           말을 자꾸 가로채면 돈 빼앗긴 것보다 더 기분 나쁘다.    11. 내 생각만 옳다고 생각하면 큰 오산이다.       상대방의 의견도 옳다고 받아들여라.          12. 죽는소리를 하지 마라.        죽는소리를 하면 천하장사도  살아남지 못한다.         13. 상대방이 말할  때는 열심히 경청하라.     지방방송은 자신의 무식함을 나타내는 신호다.         14. 불평불만을 입에서 꺼내지 마라.           불평불만은 불운의 동업자다.      15. 재판관이 아니라면 시시비비를 가리려 마라.            옳고 그름은 시간이 판결한다.        16. 눈은 입보다 더 많은 말을 한다.       입으로만 말하지 말고 표정으로도 말을 하라.         17. 조리 있게 말하라.       전개가 잘못되면 동쪽이 서쪽 된다.         18. 결코, 남을  비판하지 마라.     남을  감싸주는 것이 덕망 있는 사람의 태도다.     19. 편집하며 말하라.       분위기에 맞게 넣고 빼면 차원 높은 예술이 된다.    20. 미운 사람에게는 특별히 대하여라.     특별하게 대해주면  적군도 아군이 된다.                 21. 남을 비난하지 마라.        남을 향해 쏘아 올린 화살이 자신의 가슴에 명중된다.         22. 재미있게 말하라.       사람들이 돈을 내고 극장가는 것보다도 재미가 있기 때문이다.         23. 누구에게나 선한  말로 기분 좋게 해주어라.            그래야, 좋은 기의 파장이 주위를 둘러싼다.         24. 상대방이 싫어하는 말을 하지 마라.           듣고 싶어 하는 얘기를 하기에도 바쁜 세상이다.          25. 말에도 맛이 있다.        입맛 떨어지는 말을 하지 말고 감칠 맛 나는 말을 하라.       26. 또박또박 알아듣도록 말하라.            속으로 웅얼거리면 염불하는지 욕하는지 남들은 모른다.         27. 뒤에서 험담하는 사람과는 가까이 마라.            모진 놈 옆에 있다가 벼락 맞는다.        28. 올바른 생각을 많이 하라.        올바른 생각을 많이 하면 올바른  말이 나오게 된다.         29. 부정적인 말은 하지도 듣지도 전하지도 마라.           부정적인 말은 부정 타는 말이다.          30. 모르면 이해될 때까지 열 번이라도 물어라.        묻는 것은 결례가 아니다.          31. 밝은 음색을 만들어 말하라.     듣기 좋은 소리는 음악처럼 아름답게 느껴진다.         32. 상대방을 높여서 말하라.         말의 예절은 몸으로 하는 예절보다 윗자리에 있다.         33. 칭찬, 감사, 사랑의 말을 많이 사용하라.           그렇게 하면 사람이 따른다.          34. 공통 화제를 선택하라.        화제가 잘못되면 남의 다리를  긁는 셈이 된다.          35. 입에서 나오는 대로 말하는 사람은 경솔한 사람이다.           가슴에서 우러나오는 말을 하라.        36. 대상에 맞는 말을 하라.           사람마다 좋아하는 음식이 다르듯  좋아하는 말도 다르게 마련이다.         37. 말로 입은 상처는 평생 간다.        말에는 지우개가 없으니  조심해서 말하라.         38. 맞장구를 쳐주어라.          말하는 사람과 듣는 사람 간에 신뢰가 생긴다.         39. 품위가 있는 말을 사용하라.     자신이 하는 말은 자신의 인격을 나타낸다.       . 40. 자만, 교만, 거만은 적을 만드는 언어다.       자신을 낮춰 겸손하게 말하라.     41. 기어들어가는 소리로 말하지 마라.     그것은 임종할 때나  쓰는 말이다.         42. 표정을 지으며 온몸으로 말하라.     드라마이상의 효과가 나타난다.         43. 활기 있게 말하라.      생동감은 상대방을 감동시키는  원동력이다.            44. 솔직하게 말하고 진실하게 행하라.     그것이 승리자의 길이다.             45. 말에는 언제나 책임이 따른다.     책임질 수 없는 말은 하지 마라.        46. 실언이 나쁜 것이 아니라 변명이 나쁘다.     실언을 했을 때는 곧바로 사과하라.   47. 말에는 메아리의 효과가 있다.      자신이 한 말이 자신에게 가장 큰 영향을 미친다. 48. 말이 씨가 된다.      어떤 씨앗을 뿌리고 있는가를  먼저 생각하라.  49. 말하는 방법을 전문가에게 배워라.      스스로는 잘하는지 못하는지 판단하지 못한다.  50. 적게 말하고 많이 들어라.           그래야, 넉넉한 사람이 된다. 출처 : Tong - 공인중개사갑선님의 담고픈 말

0

댓글(1) 스크랩(2)

• 스크랩
• 메일발송
• 프린트

0

낙찰 금액보다 많은 전세금
세입자 관계를 조사했다. 채무자의 부인 이름으로 전입된 것을 파악해, 낙찰 후에 인도명령 신청을 통해 수월하게 집을 넘겨받았다. 낙찰가 3000여만원에 비해 이사비 200만원은 큰 금액이었지만, 채무자 측은 속 썩이지 않고 주택을 내주었다.
주택을 넘겨받은 A씨는 곧 집수리부터 착수했다. 싱크대 교체와 방범창 설치 등 세를 줄 때 하는 의례적인 수리를 마쳤다. 전세를 줬는데 낙찰 후 10일 만에 4000만원에 전세가 나갔다. 이렇듯 살기 좋은 곳에 위치한 다세대주택을 경매를 통해 값싸게 사면, 입찰금액 거의 전액을 전세금으로 돌려받을 수 있는 게 장점이다. 전세가 비율이 나름대로 높아서다. 또 초기 투자금이 적어 여유자금으로 투자하기가 쉽다. 반지하 다세대에 누가 전세 들까 하고 생각하기 쉽지만 내 경험상으로 수요는 넉넉한 게 아직까지의 주택시장이다. A씨는 2년간 전세를 주는 동안 계속 재건축 추진상황을 지켜봤다. 낙찰 후 1년 동안은 재건축 추진이 지지부진 했다. 지역적으로 소외된 지역인 데다 중소 다세대주택들이 밀집해 ‘사공 많은 배, 권리관계 복잡’이었고, 그래서 더디기만 했다.
그러나 곧 서울시의 소외지역 재건축 사업에 대한 정비와 지원이 발표되면서 사업은 가속도가 붙었다. 불과 1년 6개월 사이에 조합원 지분 값은 쏠쏠하게 뛰기 시작했다. 25평형 집 가격이 1억원 선을 오르 락내리락 반복했다. A씨는 지분 값이 내려가는 시점인 지난해 말 8000만원을 받고 이 집을 팔았다. 각종 재건축에 대한 규제 강화로 더 이상 지분 가격의 상승폭은 미미하리라는 판단이 섰기 때문이다. A씨는 남들이 투자를 꺼리는 반지하 매물을 재건축 호재를 예상하고 샀다. 2년간의 ‘장기투자’로 투자 금액의 두 배가 넘는 시세차익을 보고 되팔아 투자에 성공했다. 거래가가 1억원 아래여서 절세 혜택도 많았다.

0

◇ 시세보다 10~20% 싸 = 아파트 평균 낙찰가율이 전국 평균 80%를 웃돌아 시세차익이 크지 않지만 수요는 꾸준히 늘고 있다.이는 전셋값 상승으로 내 집 마련 서민들과 소형주택 임대사업자들이 아파트 경매시장으로 지속적으로 몰리고 있기 때문이다.대체로 경매를 통하면 시세보다 10~20% 싸게 낙찰 받는 게 통례이다.따라서 세입자라 해도 자금계획만 잘 수립하면 현재의 전세보증금에서 약간의 경락잔금대출제도를 이용하면 얼마든지 내 집 장만이 가능하다.근린상가나 다 가구주택 등 다른 복잡한 경매물건과 달리 소형주택은 권리와 세입자 관계 파악이 손쉬워 누구나 입찰에 참여할 수 있다. 

명도 과정도 대체로 수월하고 간단한 편이다.임차인이 있어도 권리 순위에 따라서 배당 받거나 최우선변제를 받는 소액임차인들이 많아서 명도가 고액의 고급주택보다 손쉽다. 주로 채무자 겸 소유자가 직접 거주하는 빈도가 높고 세입자가 있더라도 1~2세대만이 거주하는 경우가 많아 초보자라도 큰 무리 없이 낙찰 받아 소유권을 넘겨받는다.아무리 소형아파트 낙찰가율이 높더라도 경매시장의 특성 상 사전에 최저매각가격이 고시되는 만큼 투자자는 본인의 자금 정도에 맞춰 시장가격보다 쌀 경우에만 입찰에 응하면 된다.따라서 구입하는 순간에 투자수익률이 시장에서 결정되는 독특한 투자종목이 경매시장이다.

◇ 소형 아파트 낙찰사례 = 중소기업에 근무하는 공모씨(32)는 지난 해 말 아파트 경매에 도전, 직장과 가까운 곳에서 자신에게 꼭 맞는 경매 아파트를 찾았다. 서울 강동구 길동 S아파트 56㎡(23평형) 방 3개짜리로 감정가는 1억8000만원이었다. 1회 유찰로 최저가가 감정가 대비 80%선인 1억4400만원으로 떨어진 상태였다.시세는 감정가 보다 1500만 원 정도 높은 수준이었다.강동구 일대에서 인지도가 썩 높지 않고 단지가 큰 아파트는 아니지만 10층 아파트 중 9층인데다 교통도 좋고 가격도 싸 입찰해 보기로 결정했다.우선 권리관계를 조사해 보니 국민은행이 가장 먼저 설정된 말소기준권리였고 이후에 여러 채권자들이 근저당과 가압류가 설정해 뒀으나 모두 낙찰 후 소멸되는 권리였다.임차인 한 명이 8000만원의 고액 전세를 들어 살고 있었으나 후순위였으나 최초 근저당 이후 2번째 권리를 가지고 배당요구를 해 낙찰되면 전세금 전액을 돌려받는 세입자였다.따라서 명도에 이상이 없었다.관리비 연체 여부 확인을 위해 관리사무소를 찾았으나 1개월만 연체된 상태였다.입찰 당일 최저가보다 1000만 원 가량을 더 써 6명의 입찰 경쟁자를 제치고 1억5300만원에 낙찰 받는 데 성공했다.단순 비교해도 시세보다 3000만 원 이상 싸게 산 것이다.  

◇ 소형 아파트 잘 고르는 법 = 소형 경매물건은 입찰장에서 경쟁자가 많아 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 다소 높은 편이다.소형주택 임대사업자가 많이 몰리고 내 집 마련 실수요자들이 몰려드는 시장이라 인기가 높아서다. 따라서 나름대로 값싸게 낙찰 받으려면 미리 입찰전략을 세워둬야 한다.

소형 아파트를 값싸게 낙찰 받으려면 사람들이 많이 몰리는 인기지역 유명 아파트만 고집하면 실속이 없다.수요자가 대거 몰려 경쟁률이 치열한 역세권과 브랜드, 대단지 소형아파트는 낙찰가율이 95%를 넘고 경쟁률도 10대 1을 넘는다.그러나 주상복합이나 단동(나홀로), 비역세권은 1~2회 유찰 후 낙찰가율 80% 안팎이다.이런 아파트를 노리면 시세 대비 20% 저가매입의 목표를 달성할 수 있다.또 입찰하려는 지역 내 유사 아파트의 최근 낙찰사례를 보면 경매의 인기도를 한 눈에 파악할 수 있다내가 입찰하고자 하는 아파트와 가깝거나 유사지역 아파트의 최근 낙찰 사례를 살펴보면 얼마 정도에 낙찰되고 몇 명이 입찰하는 지 살필 수 있다.감정가 수준에 낙찰되거나 경쟁률이 치열하다면 조급하게 입찰하기보다 타이밍을 늦추고 기다려야 한다.충분한 시간적 여유를 갖고 가능한 여러 아파트에 최저가 정도만써내 꾸준하게 입찰하는 것도 하나의 전략이다.다리품을 팔더라도 여러 물건에 입찰해야 그중 시세 차익이 큰 아파트에 낙찰될 가능성이 높다.소형 물건은 교통여건이 양호한 곳이 좋으며 브랜드보다 입지가 더 중요하다.준공연도가 오래되지 않고 주변에 편의시설이 많고 관리비가 적게 드는 지역난방 아파트를 고르는 것이 유리하다.자금여력이 부족하면 은행권의 경락잔금 대출을 이용하는 것도 고려할 만하다.대출은 낙찰가/감정가 중 낮은 금액기준 50~60% 선에서 6~7% 금리에서 대출받을 수 있다.잔금대출은 낙찰자의 신용등급과 투기지역 여부, 등기상 권리관계, 대출 및 소득유무 등에 따라 대출금이 정해진다.국민은행 시세가 나오지 않는 나홀로 아파트는 별도로 취급된다.빌라도 아파트와 비슷하나 대부분 대출기간이 짧아 일부 상환조건과 중도상환수수료가 있는지 확인한다.자금여력이 넉넉지 못하다면 감정가가 높은 아파트만 고집하기보다 다세대․연립주택 경매물건을 고르는 것도 하나의 방법이다.빌라 경매물건은 아파트에 비해 감정가가 낮은 데다 낙찰가도 낮아 한결 값싸게 낙찰 받을 수 있다.통상 아파트에 비해 5~10% 가량 값싸게 낙찰 받을 수 있고 1억 원 미만의 소액으로도 서울 수도권에서 내 집을 장만할 수 있다.

◇ 세입자 조사는 철저히 = 경매 물건은 곳곳에 함정이 도사리고 있다.법원의 감정평가서나 현황조사서만 믿었다간 낭패 보기 십상이다.반드시 입찰 전에 해당 아파트를 찾아 임차인 조사를 철저히 하고 대항력이 없는 세입자라도 직접 만나 명도저항 여부와 이사계획을 확인해야 한다.아파트 감정가의 맹신은 금물이다.반드시 인터넷 매물의 비교와 함께 중개업소에 들러 현지 시장가격을 파악한 후 쓰고자 하는 입찰 예정가와 시세를 비교한 수익성 분석이 필수적이다.아파트 경매는 통상적으로 과열되게 마련인데 입찰 당일 분위기에 휩쓸리면 낭패를 볼 수 있다.대체로 아파트는 10여명, 빌라는 5명 정도가 입찰에 참여해 분위기가 과열되는 게 보통이다.적정 기준가격을 미리 정해둬야 안전하다.관리비 연체 여부를 반드시 확인해야 추후 분쟁 소지를 줄일 수 있다.경매 아파트 연체관리비는 대법원 판례에 따라 복도나 엘리베이터 등 공유부분에 대해서만 부담하는 것이 원칙이나 실무상으로는 낙찰자가 부담하는 게 관례이다.가끔 소형 아파트라도 채무자나 임차인이 수 개 월 관리비를 미납해 체납관리비가 수백만원을 넘는 경우도 있다.이럴 경우 낙찰자는 관리사무소와 분쟁을 일으키는 경우도 있으므로 유의해야 한다.

소형 주택 경매입찰에서 주의할 점은 간혹 스스로 억울하다고 생각하는 임차인이 거센 명도저항을 하는 경우다.수 천 만원에 달하는 전세보증금을 한꺼번에 날려야 하거나 극빈층, 몸이 불편한 생활보호대상자 또는 불우한 임차인이 거주하며 심하게 이사 가기를 거부하는 경우라면 입찰을 자제하는 것이 바람직하다.그러나 소유자가 직접 거주하거나 임차인이 있더라도 전세금 2/3 이상 배당을 받거나 소액임차인으로서 배당요건을 갖춰 일정액을 우선 변제받는다면 별 저항 없이 이사하기 때문에 걱정할 필요가 없다.

최근 경매 대중화로 소형 아파트 경매의 재미는 예전만 못하다지만 여전히 불황기 최고의 투자수익률을 내고 있는 곳이 법원 경매 시장이다.실수요자 입장에서 틈틈이 우량 틈새 경매물건을 검색하고 꾸준히 입찰전략을 세운다면 경매는 값싸게 내 집 마련의 기회를 가져다 주는 틈새 투자 처이다.

0

0

경매시장이 과열되면서 심지어 감정가보다 훨씬 더 주고 낙찰받는 사람들까지 나오고 있다. 일반적으로 낙찰가는 감정가의 80%는 돼야 수익이 있다. 그러나 나는 80% 가격에는 움직이지 않는다. 가격을 너무 낮게 쓰는 바람에 수십 번 참여해도 한 번 낙찰을 받을까 말까 하다. 그러나 결코 조급해 하지 않는다. 반드시 낙찰을 받아야만 하는 무슨 역사적 사명이 있는 것은 아니지 않은가. 부동산 투자는  되면 좋고 안 되면 말고 라는 자세로 해야 수익이 많다(그러나 주식투자에서는 그런 자세를 가지면 절대로 안 된다). 요즘처럼 경쟁이 심하다면 경매 재테크는 한물간 것일까  나는 경쟁을 피할 궁리만 한다. 그래서 문제가 있는 물건들을 눈 여겨보는데 다른 사람들이 경매에 참여하지 않아 가격이 싸며 문제만 해결하면 수익이 보장되기 때문이다.

작년에 서울 강남에서 지은 지 2년 된 빌라가 경매시장에 나왔는데 대지와 건물에 대해 모두 저당이 잡혀 있었으나 대지에 대한 저당권 문제만큼은 낙찰자가 해결해야 하는 특별매각조건이 붙어 있었다. 결국 대지권 없이 건물 소유권만 갖게 되는 것이고 사람들은 이런 집은 재산권행사에 지장이 있어 피하려고 한다. 하지만 나는 입찰에 참여하여 감정가의 반값에 낙찰받았다. 지은 지 2년 된 건물을 재건축할 리는 없으므로 대지 저당권자가 취할 수 있는 방안은 내게 땅을 팔거나 그 대지권을 경매처분하는 것이다. 하지만 나 이외에는 앞으로 수 십 년간 그 대지권을 살 사람이 거의 없다. 협상의 칼자루가 내게 있다는 말이다. 나는 협상이 이루어지건 말건 임대료를 받아 투자금을 회수하면 그만이다.

요즘 경쟁이 심한 분야는 주거용 물건들이다. 불경기이기에 사람들의 관심이 적은 상가나 공장은 어떨까  몇 년 후 경기가 좋아지면 가격상승이 크지 않을까  그런 생각에 나는  되면 좋고 안 되면 말고 라는 생각으로 공장물건들을 인터넷에서 살펴보았고 지난달 말 용인의 공장 하나를 감정가 57%에 낙찰 받았다. 여러 경매컨설팅 회사들에서도 광고를 낸 물건이어서인지 다른 입찰자들이 있었지만 나의 입찰가가 1% 더 높았다.

물론 풀어야 할 문제가 있었다. 경매에서 제외된 건물이 같은 대지 위에 있다는 것인데 감정가 200만원도 안 되는 4평짜리 화장실이다. 이 정도는 골칫거리도 안 된다. 적정가로 내가 구입하거나, 상대가 비싸게 팔려고 하면 구입을 거부하고 대지사용료를 내라고 하면 된다.

나의 이야기를 듣고  돈이 돈을 버는구나 라고는 꿈에도 생각하지 말라. 문제를 문제로 여기지 않는 지식이 돈을 벌게 해주는 것이다. 먼저 지식을 쌓고 사람들이 지식부족으로 입찰을 꺼리는 경쟁이 약한 물건을 찾아라.  되면 좋고 안되면 말고 라는 정신을 가져라. 안달하거나 부화뇌동하면 꼼짝없이 돈을 날리게 된다.

0

123