주택을 매입하는 단계에서부터 매도하는 단계까지 가장 중요한 것이 주택를 매입하는 단계이다. 매입시 감면조항, 과태료, 가산세 부과 기준을 확인하고 세금영수증을 잘 보관해 둘 경우 향후 매도시 양도세부담을 줄일 수 있게 되므로 가장 중요하다.

매입할 때 내야 하는 세금은?

주택을 매입할 때 내는 세금은 취득세와 등록세로 이들 세금에 농어촌특별세와 교육세까지 포함한 개념이다.

주택거래 활성화를 위해 2005년 8.31대책에 따라 각 세율을 0.5%가 낮춰 취득세 2%(농어촌특별세 10%), 등록세 1.5%(교육세 20%)가 적용되고 있어 실거래가의 2.85%를 취득세, 등록세로 납입을 하면 된다.

더불어 전용면적 25.7평이하 주택은 농어촌특별세를 감면해 주고 있어 아파트 32~33평 이하 주택 매입시에는 실제 2.7%의 세율이 적용되므로 세부담은 더욱 줄어들었다.

감면 ․ 비과세 혜택은 없나?

부동산 거래를 할 때 따로 마련된 취득세, 등록세 감면․비과세 혜택은 없다.

하지만 감면이나 비과세 혜택보다 중요한 것이 주택 거래 절차를 확인해 추가비용을 줄이는 것이다.

취득세·등록세는 주택 취득 후 30일내에 신고해야 하는데 이를 하지 않는 경우 가산세를 내야 한다. 하지만 자진 신고할 경우 가산세를 내지 않아도 된다.

그러므로 주택 매입시 신고를 하고 세금을 잘 납입한다면  가산세나 과태료를 내지 않아 감면이나 비과세 혜택을 받는 효과를 얻을 수 있게 되는 것이다.

즉, 해야 할 것을 확인하고 행동한다면 주택 매입시 들어가는 비용을 줄일 수 있는 것이다.

다운계약서 작성해 줘야 하나?

부동산 거래 투명화를 위해 부동산 실거래가 신고 제도가 도입돼 계약체결일로부터 30일 이내에 실거래가를 시장․군수․구청장에게 신고하도록 했다.

만약, 다운계약서를 작성하여 신고의무(무신고, 지연신고, 허위신고) 중 허위신고 내용을 위반할 경우 취득세의 3배 이하의 과태료를 납입해야 한다.

게다가 추후 매도할 때 양도세 비과세 혜택을 받지 못하는 경우 다운계약서에 따라 양도차익이 커져 세부담이 크게 증가할 수 있다. 그러므로 다운계약서 작성에 협조하지 않아야 한다.

납부영수증 및 부대비용 영수증을 언제까지 가지고 있어야 하나?

앞으로 아파트 거래와 매도가 실거래가로 과세되고, 양도소득세 강화로 세부담이 늘어날 것으로 전망되므로 장기적인 세테크 방안으로 절세전략을 마련해야 한다.

이때 매입단계에서 절세방안을 마련할 수 있는 것이 필요경비로 인정받을 수 있는 영수증을 잘 챙겨둬야 하는 것이다.

즉, 양도차익을 양도가액에서 취득가액을 차감하여 계산하는데, 여기에 취득세, 등록세 등의 아파트 취득과 관련된 제반 세금과 아파트 입주시 샷시나 베란다 등에 인테리어를 추가하는 경우에 소요되는 비용이 제외된다.

그러므로 필요경비 부분이 많을 경우 그 만큼 양도차익 부분이 줄어들게 되는 것이므로 세부담을 줄일 수 있는 것이다.

이 때  필요경비로 공제를 받기 위해서는 영수증 등의 증빙서류가 필요하므로 해당 증빙서류를 되도록 세금계산서 형태로 잘 보관해야 한다.