앞으로 도입되게 될 새로운 부동산 제도의 허와 실에 대해 1부에서 자세히 설명드린 것은 이들 제도에 대해 너무 과신을 하지말라는 뜻입니다. 대부분의 사람은 자신이 믿고 싶어하는 정보를 신뢰하는 습성이 있습니다. 그러나 어느 한쪽으로 치우치게 될 경우 다양한 선택폭을 스스로 제한하는 결과가 됩니다.

2007년도는 무주택자들에게 어려운 한해가 될것 같습니다.

첫째, 매력적인 신규 분양 물량이 없습니다.
1기 신도시급 이상으로 평가되는 판교 분양이 2006년도에 마무리되면서 후속 분양처로 떠오를만한 곳이 없습니다. 물론 송파신도시가 생기게 되면 또 한번의 기회가 오겠지만 아직은 먼 훗날의 이야기입니다.

김포나 남양주등 3기 신도시의 경우 도시 기반 시설이 갖추어지기까지는 오랜 시일이 걸릴뿐더러 입지등에 있어서 1기 신도시에 크게 못미치기 때문에 당장의 투자 이익을 거두기는 무리가 있어보입니다.

둘째, 기존 물량의 출회가 많지 않을 것입니다.
2007년도가 되면 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 시행됩니다. 과거에는 양도차익에 따라 9~36% 정도만 내면되었던 것이 2007년부터는 50%의 단일 세율로 과세됩니다. 여기에다 보유 기간에 따라 양도소득세의 일부를 공제해주는 장기 보유 특별 공제 제도가 1가구 2주택자에 대해서는 적용되지 않습니다.

이에따라 고액의 양도소득세를 내면서까지 굳이 팔려는 사람은 없을 것입니다. 팔려는 의사가 있었던 사람이라면 이미 2006년도 중에 다 팔았을 것입니다.

한마디로 시장에서 살만한 매물을 찾기가 어려울 것이라는 의미입니다. 물론 이미 공급이 수요를 초과한 지역으로 가면 미분양된 아파트들은 쉽게 찾아볼수 있습니다. 그러나 이런 곳은 미래에도 가격 상승은 기대하기 어렵습니다.

그러면 집을 가진 사람의 입장에서는 언제든 매물을 팔수 있을까요? 이것도 쉽지는 않을 것으로 보입니다.

그 동안 참여 정부의 부동산 정책의 핵심은 ‘규제와 세금 폭탄’이었습니다. 부동산 수요를 억제하고 세수도 증대시키는 두마리 토끼를 노린 것이죠. 건교부 장관이 ‘ 올해 종부세 고지서를 받아보면 억 소리가 날것이다’라고 말하고 나서 종부세 거부 움직임이 있자 바로 국세청장이 ‘종부세 부담은 실제로는 별로 안될것이다’라고 발표한 일을 기억하실 것입니다.

건교부 장관은 자신들이 수립한 부동산 규제책이 시장에서 먹히는 것을 보고자 함일테고 국세청장은 세수가 줄어드는 것이 걱정이었을 것입니다. 같은 나라 정부 당국자들끼리도 이렇게 말이 다른 것은 현정부 부동산 정책의 주소를 명확히 보여줍니다.

 

< 강력한 부동산 규제 – 담보 대출 규제 >
올해들어와서 정부에서는 3.30 대책에서 부터 11.15 대책까지 대출 규제를 강화하고 있습니다. 또 하나의 규제책이죠. 그러나 이전의 대책들과 달리 이번 조치는 부동산 시장에 미칠 영향이 지대합니다.

이제서야 정부에서는 지난 몇년간 부동산 폭등의 원인이 어디에 있었는지 감을 잡은 것 같습니다. 보이지 않는 ‘투기꾼이라는 마녀’ 탓만하였던 지난 몇년간의 부동산 정책이 실패할수 밖에 없었던 것은 당연한 수순입니다. 부동산 시장을 끌어올렸던 것은 몇몇 투기꾼이 아니라 지난 몇년간의 유동성 증가였던 것입니다.

그럼에도 불구하고 통화량이 늘어나는 순수 유동성 증가분보다 집값 상승율이 더 큰 것을 어떻게 설명할까요? 대출이 그 해답입니다. 과거에는 전세를 끼고 집을 사놓는 방법이 일반적이었습니다. 보통 자기 자본 40%에 전세금 60% 정도의 비율이었습니다. 그러다가 집값이 상승하게되자 전세 비율이 떨어지게 됩니다. 2006년도말 현재 서울과 5대 신도시의 매매가 대비 전세 비율은 38% 정도입니다. 어떤 전문가라는 분은 이런 매매가와 전세가의 괴리가 매매가 상승의 발목을 잡을 것이라고 합니다. 그 말도 어느 정도 일리는 있습니다만 정확하게 맞는 이야기는 아닙니다. 전세가와 매매가 사이의 갭을 대출이라는 수단이 채워지고 있기때문입니다. 즉, 과거에는 자기 자본 40%, 전세금 60% 정도의 비율이었다고 한다면 지금은 자기 자본 40%, 전세금 38%, 대출 22% 정도의 비율로 구성된다고 보면됩니다.

현재 우리나라 은행에서 대출을 해줄때 두가지를 기준하여 대출금을 정합니다. LTV (Loan To Value ratio; 주택 담보 인정 비율)와 DTI (Debt To Income ratio; 총부채 상환비율)가 그것입니다. LTV는 주택의 담보가치에 따라 돈을 빌려주는 것입니다. 국민은행 시세 기준 6억원 초과 아파트는 담보의 40%까지가 한도인데 여기에서 전세금을 뺀 금액만을 빌려줍니다. 예로 6억이 갓넘은 집을 산다고 하면 대출액과 전세금을 합해서 2억 4천만원이 대출 한계라 하겠습니다.

여기에 DTI까지 고려합니다. DTI는 채무자가 채무를 갚을 능력이 있는가를 판단하는 기준입니다. 일반적으로 자기 연봉의 4배까지 빌려준다고 하는데, 2억 4천만원을 빌리려면 연봉이 6천만원은 되어야 한다는 의미입니다. 대출 금리가 6%라고 가정하면 원금 2억 4천만원에 대한 이자는 연간1440만원(월 120만원) 정도 되고 이것은 연봉의 24% 정도에 해당합니다. 실수령액 기준으로 하면 30% 정도가 금융비용으로 나가니까 적정한 비율이라고 할수 있습니다.

다른 나라는 어떻게 관리할까요? 금융선진국이라 할수 있는 미국에서도 우리나라처럼 규제가 심하지는 않습니다. 개인이 집을 사려고 대출을 신청할때 신용 상태가 괜찮다면 (크레딧 포인트가 650점 이상) 감정가의 100%까지 빌려줍니다. 즉 LTV가 100%라는 의미입니다. DTI는 크레딧 포인트와 더불어서 이자율을 결정하는데 필요한 요소이지 대출액을 결정하는 요소는 아닙니다. 미국 사람들에게 한국의 대출 제도를 설명하면 ‘그러면 어떻게 집을 사느냐’고 반문을 하더군요.

6억 이하의 담보 물건에 대해서는 LTV가 60%로 적용됩니다. 즉 6억원짜리 집을 산다고 하면 대출액과 전세금을 합해서 3억 6천만원까지 대출을 해준다는 의미입니다. 6억 초과 의 경우는 LTV의 40%인 2억4천만원까지 대출해주는 것과 비교하면 집값 1만원 차이때문에 대출액이 1억 2천만원이 차이가 납니다.

더구나 6억 이하 담보물건에 대해서는 DTI를 적용하지 않았습니다. 이것때문에 6억 이하의 중저가 아파트들의 상승세가 높았던 것입니다. 즉, 6억원 이상의 고가 주택에 대해서는 대출 규제가 심하니까 6억원 이하의 집들이 주로 투자 대상이 되었던 것입니다.

2007년도에도 이러한 규제는 당분간 이어질 것 같습니다. 이보다 확실한 규제책을 정부에서 찾기가 쉽지않기 때문입니다. 시장과 직접 대결을 해야하는 다른 정책에 비해 금융감독원을 통해서 몇몇 은행의 돈줄만 쥐면 확실한 효과를 볼수 있는 방법이 대출 규제기 때문입니다. 더구나 다주택자에 대한 대출금 강제 상환에 이르면 금리를 인상하지 않고도 유동성을 줄일수 있는 좋은 방법이지요. 환율 불안을 유발할 금리 인상 카드를 쓰지 못하는 정부로서는 가장 좋은 방법을 찾았다고 할수 있습니다.

이러한 이유로 영업 방해라는 일선 은행의 반발에도 불구하고 정부의 대출 규제는 당분간 이어질 것으로 보입니다. 금융감독원에서 최근에 내려온 지침에 따르면 3억 이상의 물건에 대해서도 DTI를 적용한다고 합니다. 예를 들어 연봉 5천만원인 사람이 4억 짜리 아파트를 사려고 하면 과거에는 2억 4천만원까지 대출을 해주었는데, 앞으로는 연봉의 4배인 2억원만 해준다는 의미입니다.

이런 대출규제가 아파트 가격 상승에 발목을 잡을 역할을 할것에는 의심의 여지가 없습니다. 문제는 이러한 무분별한 대출 규제때문에 정작 내집마련을 위해 대출을 하려는 실수요자까지 피해를 받는다는 것입니다. 이에 따라 대출 규제가 적은 가격대로 실수요가 몰릴 가능성이 높습니다.

현재는 국민은행 시세표 중간값기준으로 3억원 이하의 주택에 대해서만 DTI기준을 적용하지 않습니다. 즉, LTV 60% 적용하면 대출 한도가 1억 8천만원인데, 연봉 4500만원이 안되는 사람도 1억 8천만원까지는 대출이 가능하다는 의미입니다.

좀 더 자세히 가격대별로 살펴보면 3억원 이하의 주택을 사기위해서는 자기 자본이 1억 2천만원만 있으면 되지만, 4억원짜리를 사려면 연봉이 6천만원에 이르러야 하고, 자기 자본은 1억 6천만원이나 필요합니다. 또 5억원짜리를 사려면 연봉이 7500만원에 이르러야 하고, 자기 자본은 2억원이 있어야 합니다. 만약 6억원짜리 집을 사려면 연봉이 9천만원에 이르러야 하고, 자기 자본은 2억 4천만원이나 필요합니다.

고가 주택으로 가게되면 문제는 더욱 심각합니다. 7억원짜리 주택을 사려면 연봉이 7천만원에 이르러야 하고, 자기 자본은 4억 2천만원이나 필요합니다. 대출로 집을 사려는 계획을 포기하라는 의미같습니다.

돈이 많은 사람들이 선호하는 고가 주택은 그렇다치고 문제는 3억원에서 6억원에 이르는 중간 가격대 주택입니다. 서울 24개 자치구와 5대 신도시 평균집값은 2006년 12월말 기준으로 1405만원 정도입니다. 중산층이 선호하는 32평 기준으로 보면 4억 5천만원에 이른다는 의미입니다. 그런데 4억 5천만원짜리 집을 사려면 연봉이 6750만원에 이르러야 하고, 여기에 더해서 자기 자본은 1억 8천만원이나 필요합니다. 연봉 6750만원 수준이면 기업의 부장급 연봉 수준인데, 부장급이나 되야 서울에서 32평대 아파트를 살수 있다는 의미입니다.

그러므로 2007년도에는 실수요자들이 이러한 금융 규제를 피하여 3억원이하 집으로 몰릴것으로 보입니다. 특히 상반기에는 이런 현상이 심화되어 3억원 이하 물건이 강세를 보이게 될것입니다. 즉, 양도세 중과 조치로 매물은 적은데, 그 적은 매물을 가지고 대출을 받아 사려는 수요는 많기 때문입니다.

다만 하반기에는 이런 현상이 좀 완화될것입니다. 금융 규제라는 것이 일정 기간에만 집중적으로 통제가 가능한 것이지 이것이 계속된다면 은행 수익 구조의 왜곡을 가져오기 때문입니다. 은행 입장에서는 주택 담보 대출만큼 안전한 수입이 없기 때문입니다. 일본의 잃어버린 10년을 운운하면서 가계 대출 증가의 위험성을 필요 이상으로 언급하는 사람들도 많습니다. 우리나라 은행이 가계대출때문에 부실화 될 가능성은 많지 않습니다. 담보 가치에 40% ~ 60%만 대출을 해주면서, 그 나마도 DTI를 적용하여 실지로는 그 보다 훨씬 적은 금액으로 대출을 해주며, 거기에다 실거래가 기준이 아닌 (보수적으로 산정되는) 국민은행 시세를 기준으로 담보 금액을 설정하기때문입니다. 몇개의 안전 장치가 있다는 말입니다.

그러므로 가계대출이 금융부실로 연결되려면 집값이 단기간에 반값 이하로 떨어져야 합니다. IMF 외환 위기때 유동성이 급속히 줄어들때도 이런 일은 벌어지지 않았습니다. 비행기가 떨어지면 타고 있는 승객은 다 죽습니다. 그러니 비행기는 위험하니 타지 말라는 논리가 부동산발 금융위기의 실체입니다. 그렇게 생각하는 분들은 비행기를 타지 않으면 되는 것입니다. 참고로 비행기가 떨어져서 사망할 확율보다 비행기를 타러 공항에 가는동안 교통사고로 사망할 확율이 더 높다고 합니다. 가계 대출 부실로 은행이 부실해지기 전에 다른 일이 먼저 벌어진다는 의미입니다.

금융감독원의 눈치를 보아야 하는 우리나라 은행들이 주춤하는 사이에 외국계 은행들은 가계 대출을 강화하는 것은 어떻게 설명할수 있을까요? 그 은행들이 자기 나라에서는 담보 대출을 해보지 않아서 한국 시장에 멋모르고 달려드는 것일까요? 담보의 100%까지 인정해주는 자기 나라에 비해 한국 대출 시장은 땅집고 헤엄치기라는 것을 그들도 잘 알고 있기 때문에 대출을 확대하는 것입니다.

이런 것을 금융감독원에서도 잘알고 있기 때문에 언제까지나 은행의 발목을 잡고 있을수는 없습니다. 그러므로 선별적으로 규제를 강화해야 하는데, 명분도 살리고 효과도 있을 부분이 1인당 1건 담보 제한입니다. 즉, 다주택자가 은행에서 돈을 빌려 집을 사는 관행을 끊겠다는 것입니다. 이미 8.31 조치에 그 내용의 일부가 들어가 있기 때문에 금감원에서는 충분한 명분이 있습니다.

이에 따라 하반기로 갈수록 대출 상환 압력에 시달리는 다주택자의 매물이 나오기 시작할것입니다. 하반기라고 말씀드리는 것은 동일인이 두건 이상의 담보 대출을 진행할 경우 한채는 1년 이내에 처분한다는 조건이 붙게되는데, 담보 대출이 급증한 올해 9월부터 11월까지의 물량의 도래분이 내년 하반기라는 의미입니다. 물론 그중에서도 자금력이 있는 분은 정권이 바뀔때까지 버텨보자며 매물로 내놓지는 않을 것으로 보입니다.

이때 대출 금액이 적은 물건부터 매물이 나오기 시작할 것입니다. 그러므로 이번에는 3억 이하의 저가 아파트의 매물이 늘게되어 매물 숨통이 트이게 될 것입니다.

이상으로 살펴본바와 같이 2007년도에는 (특히 상반기에는) 3억원 이하의 저가 주택 시장이 강세를 띌것으로 보입니다.

 

< 선별적 투자가 필요 >
그러면 3억원 이하의 주택이라고 아무 곳이나 사두면 될것인가? 그것은 아닙니다. 여기에는 두가지 이유가 있습니다.

첫째, 현재 시세는 현재의 가치를 충분히 반영하고 있을 가능성이 높기 때문입니다.
자본주의 사회에서 어떤 시장이 정상적으로 작동한다면 그 안에는 거품이라던지 저평가라던지 이런 말이 성립하지 않습니다. 주식 시장을 예로 들어 보죠. 시장 참여자들은 자신의 이익을 최대화하기 위해서 노력합니다. 그 주식을 사는 사람은 살만한 이유가 있어서 사는 것이고, 파는 사람은 팔만한 이유가 있어서 파는 것입니다.

팔고자 하는 사람만 있다면 그 주식은 기세 하한가를 칠 것이고, 사고자 하는 사람만 있다면 그 주식은 기세 상한가를 칠 것입니다. 어떤 주식의 시세가 형성된다는 것은 파는 사람도 있고 동시에 사는 사람도 있다는 의미입니다. 파는 사람은 그 주식이 거품이라고 생각해서 팔수도 있지만 사는 사람은 그 주식이 저평가라고 생각해서 살수도 있습니다. 그러므로 어느 한쪽 시각에서 그 주식이 저평가되었다 또는 거품이다라고 평하는 것은 지극히 주관적일수 있습니다.

다시 말씀드리면 시장가란 그때그때 시장의 여러 요인를 감안한 거울이라고도 할수 있습니다.

그러면 시세는 왜 변할까요? 시장 상황이 변하기 때문입니다. 호재가 생긴다던지, 악재가 생긴다던지, 또는 유동성에 변화가 생기는 것등에 영향을 받습니다.

이런 측면에서 볼때 현재 부동산 시장에서 상대적으로 싸게보이는 물건도 시장에서의 평가가 그만큼 밖에 되지 않기때문에 싸다는 것을 의미합니다.

둘째, 희소성의 문제입니다.
블루칩 아파트가 폭발력이 있는 것은 한마디로 희소성때문입니다. 정부에서 강력한 규제가 나올때마다 시차를 두고 시장에서 가격이 폭등하는 이유는 정부의 정책이 블루칩 아파트의 희소성을 보장해주기 때문입니다.

3억원 이하의 아파트의 경우는 피라미드의 밑변과 같이 블루칩 아파트나 옐로우칩 아파트에 비해 수가 가장 많습니다. 그러므로 2007년 상반기에는 양도세 중과 조치 및 대출 규제 강화와 같은 왜곡된 정부 정책의 이유로 이들 아파트들이 오를수 있지만 정부 정책이 바뀐다면 언제든 시장 상황이 바뀔수 있다는 것입니다.

‘그러면 3억원 이하의 아파트를 사라는 것인가, 말라는 것인가?’ 이렇게 반문하실수도 있습니다. 뜨뜻미지근하게 이야기 하면 아기곰이 아니죠. 제 대답은 간단합니다. 3억원 이하의 아파트를 사되, 호재가 있는 곳을 집중 공략하라라는 것입니다.

 

 

< 2007년도에 부각될 호재 >
워낙 제가 강조를 많이 해서 아기곰하면 떠오르는 것이 ‘교통, 교육, 환경’일것입니다.

그 중에서도 제일 중요한 교통 측면에서 보면 지난 세미나에서도 지적했듯이 9호선 라인, 신분당선 라인, 3호선 연장 구간등을 눈여겨 볼 필요가 있겠습니다. 이들 지역은 전철이 개통될때까지 조금씩 계속 시세에 반영될 것입니다.

주식의 경우 어떤 호재가 발표되면 그 재료가 주가에 100% 즉각 반영되면서 경우에 따라 그 가치에 비해 더 반영되는 경우(오버 슛팅)가 있습니다. 한마디로 거품이 생기는 것이죠. 그러니까 실제로 호재가 실현되는 시점에는 우리의 상식과는 반대로 주가가 빠지는 경우가 많습니다.

이것이 부동산 시장과의 차이입니다. 부동산 시장에서는 호재가 발표시점에 100% 반영되지 않습니다. 부동산은 실물이기 때문입니다. 즉, 사용가치는 호재가 발표되는 시점이 아니라 실현되는 시점에 반영되기 때문입니다. 쉽게 말씀드려 어떤 지역에 전철역이 생긴다고 발표되어도 전세가격은 바로 뛰지 않습니다. 그 역이 개통되고 이용자가 그 가치를 인정할때 전세 수요자들이 몰리면서 가격이 뛰는 것입니다.

교육측면에서 볼때, 고교 지원 제도의 변화가 변수가 될것입니다. 우리나라의 교육 시스템에서 사교육이 차지하는 비중이 크기 때문에 고교 지원 제도의 변화 자체가 시장에서 크게 반향을 일으킬것 같지는 않으나 8학군으로 등하교가 가능한 주변 지역에는 호재로 등장할 것입니다.

환경이라는 요소는 소득이 올라감에 따라 점점 중요성이 부각되는 요소입니다. 아파트의 기능이 그냥 잠만 자는 곳이 아니라 생활의 중심지로서의 역활을 하기 때문입니다. 굳이 한강 프리미엄등을 따지지 않더라도 같은 평형의 아파트라도 앞동이 꽉막힌 곳보다는 개방감이 있는 곳의 가격차가 더 벌어질 것입니다.

경기가 나빠지면 환경이라는 호재는 다른 호재에 비해 우선 순위가 밀리게 되는데, 경기가 좋아지게 되면 오히려 강력한 호재로 등장할수 있습니다. 휴대폰을 살때 기본 기능만 되는 것을 살수도 있지만 여유가 된다면 보다 디자인이 예쁜 것을 고르는 것과 같은 이치입니다.

교통, 교육, 환경은 그 동안 많이 다룬 주제이기 때문에 간단히 언급만했습니다.

< 새로운 바람 리모델링 >
그러면 다른 바람이 불지는 않겠는가? 2006년 이전과 2007년 이후가 확연히 달라지는 것이 바로 리모델링 제도의 변화입니다.

DJ 정부때는 전세가 폭등의 염려때문에, 참여정부에서는 정치적인 이유로 재건축이 지지부진했습니다. 이에 따라 주거 환경이 급속도로 나빠지는 지역이 속출하자 정부에서 대안으로 내놓은 것이 리모델링입니다.

주거환경 개선이라는 측면에서는 실제로는 1:1 재건축과 효과면에서 유사하기 때문에 재건축 완화에 따른 정치적 부담도 덜어내고 건설 경기도 부양하는 두마리의 토끼를 잡을수 있다고 판단한 것 같습니다.

그러나 리모델링에 대한 시장의 반응은 뜨겁지가 않았습니다. 이러자 정부에서는 리모델링의 대상을 점차 완화하게 된것입니다. 만약에 리모델링 시장이 뜨거웠다면 역시 규제를 했을것이고 그 대상도 축소했을 것입니다. 한마디로 리모델링은 참여정부가 주는 당근입니다.

리모델링 시장도 일정부분 존재의 가치가 있습니다. 건물의 수명에 대한 논란은 많이 있습니다. 이론적으로 콘크리트의 수명은 1백년이지만 80년대 이전에는 시공 수준이나 감리 수준이 지금보다 훨씬 떨어진다는 것을 감안하면 우리나라 아파트의 수명을 1백년으로 보면 큰일 납니다. 멀쩡하던 성수대교가 부서지고, 삼풍백화점이 무너지는 나라의 건설 수준을 건축공학 교과서에 나오는 수준과 같다고 보면 안됩니다. 인간 몸체의 뼈와 같은 골조의 수명을 40년 정도라 보더라도 혈관과 같은 설비의 수명은 15년~20년 정도밖에 되지 않습니다.

이 골조와 설비의 수명의 차이가 리모델링 시장이 형성될수 있는 건축 기술면에서 이론적 바탕이 되는 것입니다. 이런 측면에서 보면 아파트가 신축되고 나고 설비의 수명이 다하는 15~20년이 흐르면 리모델링을 통해서 주거환경을 개선하고, 골조의 수명이 다하는 40년이 되면 재건축을 하는 것이 완벽한 콤비네이션 같습니다.

문제는 실소유주들이 리모델링에 대해서 시큰둥한다는 것입니다. 리모델링에 들어가는 돈에 비해 자산 가치 상승율이 적다고 판단하기 때문입니다. 그래서 인센티브로 제공된 것이 30%의 한도로 면적을 늘일수 있는 조항이며, 이번에 바뀌는 리모델링 가능 연한의 축소입니다.

그러면 어떤 단지가 수혜주가 될까요?
연한과 용적율때문에 재건축이 당장 어려운 단지가 수혜주가 될것입니다. 지은지 15년을 갓 넘은 아파트들 즉, 1990년대 초에 지어진 아파트들은 현행 재건축 규정에 따르면 재건축이 쉽지가 않습니다. 만약 재건축 규정이 완화된다고 해도 이들 아파트에 까지 돌아갈 몫은 없습니다. 지난 10년간 재건축이 필요한 물량이 많이 적체되었기 때문입니다. 1970년대에 지어진 아파트들 부터 이루어지겠죠.

또 용적율이 높은 아파트들도 대상이 될것입니다. 용적율이 높은 단지는 재건축보다는 리모델링이 더 사업성이 높을 가능성이 많기 때문입니다.

아파트의 규모면에서는 중대형 아파트 보다는 소형아파트가 리모델링의 효과가 더 커질 것입니다. 중대형 아파트나 소형 아파트나 평면의 증가율은 30%로 같지만 소형 아파트의 경우 절대 면적의 증가가 미치는 영향이 더 크기 때문입니다. 예로 24평형 아파트는 31평형 아파트가 되게되는데, 20평대와 30평대 아파트는 느낌 자체가 다르기 때문입니다.

지역적으로는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동의 1기 신도시의 경우가 수혜지역이 될것같습니다.

 

< 유의해야 할 투자처 >
이에 반해 내집마련을 할때 조심해야 할 투자처도 있을수 있겠지요.

첫번째, 미분양 아파트는 피하는 것이 좋습니다. 미분양이 되었다는 것은 그럴만한 이유가 있는 것입니다. 그곳이 투자성이 높다면 투자자들이 남을 위해서 그곳을 남겨두지는 않았을 것입니다. 입지가 안좋다던지 분양가가 너무 높다던지 아니면 둘다던지 어떤 이유가 있기때문에 미분양이 된것입니다.

더구나 과거에는 미분양 물량을 살 경우 양도소득세도 면세가 될 수 있었지만, 현재는 이러한 혜택도 사라졌습니다. 이에 준하는 할인 혜택등을 분양사에서 준다면 모를까 김치 냉장고 한두개 더 준다고 덜컥 계약하는 것은 분양사 좋은 일만 시키는 것입니다.

자신이 잘모르는 도시에 가서 식당을 고를때에는 특별히 아는 곳이 없다면 무조건 손님이 많은 집으로 가는 것이 유리합니다. 손님이 없는 식당이라면 무언가 문제가 있을 확률이 있다는 뜻입니다.

더구나 분양가 상한제가 실시된다면 미분양 아파트의 가격 경쟁력은 더 떨어질 것입니다.

두번째, 묻지마식의 재개발 투자는 지양해야 합니다.
재개발은 잘만 고르면 수익성이 높습니다. 그러나 여기에도 ‘세상에 공짜는 없다’는 이치가 적용됩니다. 조합이 이미 설립된 곳은 남을 것이 거의 없고, 조합이 설립되지 않은 곳은 위험성이 크다는 점입니다.

아파트의 경우는 구성원이 비슷하기 때문에 정부의 규제가 아니라면 일사천리로 일이 진행될수도 있지만, 단독 주택들이 몰려있는 재개발은 소유물건에 따라 이해관계가 극명하게 다르기 때문에 일 진행이 아주 더딥니다. 월세를 받아 생활하는 분들은 재개발이 되어 아파트를 받아도 그것으로 무엇을 하느냐고 걱정이시고, 끝까지 버티면 떡고물이라도 떨어진다는 기대감에 끝까지 동의서를 제출하지 않는 집들도 많습니다. 자신의 집가치가 적게나올 경우 감정평가 자체를 인정할수 없다는 사람도 있습니다. 알박기로 의심되는 물건도 있고요.

재개발의 경우 구역에 따라 속이 두번은 뒤집히고 나서 체념수준으로 가야 마무리가 되는 곳도 있습니다. 10년은 기다릴수 있는 느긋함이 있는 사람만 들어갈수 있는 시장이라고 할수 있습니다. 물론 빨리 진행되는 곳도 있겠지요.

 

< 결론 >

이상으로 제가 설명드린 것을 요약해 보자면,

“첫째, 2007년도 상반기에는 양도세 중과 조치 및 대출 규제 강화와 같은 정부 정책의 영향으로 3억원 이하의 중소형 아파트들이 각광을 받을것이다.

둘째, 그러나 아무 곳이나 투자하는 것은 지양하는 것이 좋고, 철저히 호재를 따라서 움직여라.

셋째, 그 호재라는 것은 집을 고르는 세가지 기본 요소 교통, 교육, 환경이 현재보다는 미래에 좋아지는 것을 말한다.

넷째, 여기에 더하여 2007년도에는 리모델링이 하나의 주제로 떠오를 것이다.”라고 할수 있습니다.

< 사자는 풀을 먹지 않는다 >
서두에도 설명드렸지만, 이번 제 글의 초점을 무주택자를 중심으로한 실수요자에게 맞추었습니다. 제가 2007년도 전망을 조금 늦게 올린 이유도 같은 맥락입니다. 아무리 아기곰이 좋은 투자처를 말씀드리면서, 내집 마련의 중요성을 강조한다고 해도 무주택자의 경우 결심하는데 상당한 시간이 걸립니다. 있는 사람에게 몇억은 부담이 없을 수도 있지만 무주택자에게는 전재산이 걸린 문제이기 때문입니다. 요즘은 전재산 플러스 빚이죠.

그러나 집을 여러번 거래해 본 투자가들이나 집의 소유주분들은 아기곰이 하나만 말씀드려도 그 다음에 무엇을 말하려는 것인지 알기때문에 투자처를 먼저 선점하거나 매물을 거두어 들이고는 합니다. 그후에 무주택자분들이 한두달 고민한후 달려가지만 그 한두달 사이에 적어도 몇천만원의 시세 차이가 발생하는 것입니다. 늦게 결정했다는 결과치고는 너무 가혹하다 할수 있습니다. 이런 일들이 지난 가을에 비일비재하게 벌어졌습니다.

여기에 아기곰의 고민이 있었던 것입니다. 무주택자를 돕고자 했던것이 오히려 손해를 끼친것이 아닌가하는 우려가 있었습니다.

1가구 1주택자가 많이 늘어나는 사회가 건강한 사회입니다. 지난 몇년간 우리의 삶이 힘들어 진것은 몇몇 위정자의 탓만이 아닙니다. 인터넷에 떠도는 악플들을 보면 지난 몇년간 우리가 얼마나 피폐해졌나를 알수 있습니다. 정치는 민심의 토양위에서 자라는 풀에 불과합니다. 건전한 민심위에 건전한 정치 세력이 발붙일수 있는 것입니다.

이런 측면에서 양극화는 우리 사회가 극복해야할 대상입니다. 무주택자와 다주택자로 나뉘어서 서로의 입장만 첨예하게 주장한다고 나아지는 것은 없습니다. 1가구 1주택자들이 사회의 중심에 설때 우리의 미래도 밝다고 봅니다.

그러므로 2007년도에는 무주택자들이 내집마련을 하는 한해가 되었으면합니다. 이를 위해서라도 현금 동원력이 많은 투자자들은 조금 자제를 해주시는 것이 좋겠습니다. 저에게 상담을 해오시는 분들중 투자 여력에 비해 너무 작은 물건을 건드리는(?) 분들에게 즐겨 말씀드리는 이야기가 있습니다. “사자는 풀을 먹지 않는다.”

사자까지 풀을 먹을 경우 초원에는 얼룩말등 초식 동물이 사라지겠죠. 초식 동물이 사라진 초원에는 사자가 더 이상 있을 필요가 없는 것입니다.

‘아기곰에게 도덕 교육까지 받아야하나’고 반발하는 분도 있을 것입니다. 지금은 때가 안되서, 또 글로 표현하기가 어려워서 그렇지 풀보다 맛난 음식들이 많이 있을것입니다. 나중에 제가 때가 되면, 또 글로 말씀드리기 어렵다면 비행기를 타고가서라도 말씀드릴 것이니 걱정하시지 마시기 바랍니다.

후끈 달아오르던 가을 부동산 시장을 뒤로한채 2006년도 저물어가고 있습니다. 2006년 가을장은 그 동안 여러차례의 상승장에서 소외되었던 지역에서도 불이 붙었기 때문에 그 동안 상대적 박탈감에 빠져왔던 그 지역 소유주분들의 입장에서는 반가웠을 것입니다. 그러나 한편으로는 여름까지 내집 마련을 못한 무주택자의 입장에서는 내집마련의 꿈이 더 멀어진 것 같습니다.

아직까지도 내집마련을 못한 분들의 입장에서는 시간을 지난 8월로 돌릴수만 있다면 그보다 더 좋은 일은 없겠지만 흘러간 시간은 돌이킬수 없습니다. 문제는 이런 일이 내년에도 되풀이 될것인가 하는 것 입니다.

이런측면에서 이번 2007년도 전망은 무주택자를 비롯한 실수요자분의 시각에 초점을 맞추어 말씀드리고자 합니다. ‘제1부 2007년도 부동산 시장에 영향을 미칠 새로운 부동산 제도’에서는 현재 정치권을 중심으로 논의되고 있는 각종 제도들이 앞으로 부동산 시장에 어떠한 영향을 미치게될런지를 살펴볼것이고, ‘제2부 2007년도 내집마련 전략’에서는 현재 시장 상황하에서 실수요자들은 어떤 곳을 공략해야 성공적인 내집 마련이 될수 있을런지에 대해 살펴보겠습니다.

이번 글을 계기로 무주택자를 비롯한 실수요자분들이 내집마련 전략 수립을 다시한번 생각하는 기회가 되었으면 합니다

제1부 2007년도 부동산 시장에 영향을 미칠 새로운 부동산 제도

연일 언론에서는 부동산 거품이 조만간 꺼진다는 이야기가 나오고 있습니다. 게다가 정치권에서는 하루가 멀다하고 부동산 정책에 대한 새로운 아이디어를 홍보하고 있습니다.

이렇다 보니 무주택자의 입장에서는 무척 혼란스러울 것입니다. 2007년도에도 집값이 올라 내집 마련 꿈이 멀어지는 것은 아닌지, 그것이 겁이 나서 지금 덜컥 집을 샀는데 혹시 상투를 잡는 것은 아닌지에 대한 고민이 있을 것입니다.

“자욱히 낀 안개 저쪽에는 무엇이 기다릴지? 탄탄대로 일지, 아니면 절벽일지? 안개 속에서도 달려나가는 사람들은 길을 보아서인지 아니면 무모하게 달려가는것인지? 나만 그 길을 보지 못하는 것인지? 같이 쫓아가면 혹시 벼랑 끝이 나오는 것이 아닌지?” 하루에도 만가지 생각에 빠질 것입니다.

특히 대선을 앞둔 정치의 계절에 들어서면서 정치권에서는 검증되지도 않은 아이디어 차원의 이야기가 정책이라고 소개되고 있습니다. 정치인들이 말하는 것만 들으면 그렇게 좋은 아이디어를 왜 여태껏 실행하지 못했는가하는 아쉬움마저 들 정도입니다.

그러나 한걸음 떨어져서 그 내용들을 냉정하게 살펴보면 그 아이디어들의 실체를 파악하는데 도움이 될것입니다.

옛날 어떤 나라에 학문을 좋아하는 왕이 있었습니다. 그의 서고에는 몇십만권에 이르는 희귀한 장서들이 꽉차 있었습니다. 그는 책에서 좋은 내용을 읽을때마다 자신의 백성을 위해서 그 내용들을 정리하고 싶었습니다. 그래서 그 나라에 있는 학자들을 모아 ‘사람이 살아가는데 가장 중요하다고 생각되는 이치’를 정리해 보라고 시켰습니다. 이에 학자들이 모여서 몇달간의 토론과 작업끝에 그 서고에 있던 책을 10권으로 집약을 했습니다.

10권의 책을 받아본 왕은 그 책들의 양이 너무 많아서 백성들이 읽지 않을 것 같다며, 더 줄여보라고 지시를 내렸습니다. 또 다시 몇달간의 격론 끝에 한 권의 책으로 만들어 왕에게 간 학자들은 왕으로부터 황당한 지시를 받게됩니다. 한권의 책도 너무 많으니 딱 한구절로 세상을 살아가는 이치를 요약해보라는 것입니다. 몇달간의 격론 끝에 학자들이 정리한 문구가 바로 ‘세상에 공짜는 없다’입니다.

‘세상에 공짜는 없다’라는 말을 들을때 사람마다 받아들이는 느낌이 다를 것입니다. 세상사의 모든 일에 대가를 지불해야 한다는 식으로 받아드려서 ‘세상 참 각박하다’고 느끼는 분도 있을 것입니다. 그러나 공학을 전공한 사람의 입장에서는 ‘세상에 공짜는 없다’라는 말은 ‘질량 불변의 법칙’으로 받아들일수 있습니다. 갑자기 뻥하면서 모자속에서 토끼도 나오고 비둘기도 나오는 일은 없다는 말입니다.

일부 정치인들을 보면 ‘떡 다섯개와 물고기 두마리’만으로 온 백성을 다 배불리 먹여줄수 있는 것 같이 선전하기도 합니다. 선거철엔 자신이 당선되면 ‘산모에게 무상으로 얼마씩 나누어 줄수 있다’는등, ‘근로소득세와 재산세를 축소하겠다’는등 선심성 공약을 남발합니다. 혜택을 받는 사람의 입장에서만 보면 이런 공약이 반가울수도 있겠지만 그 돈을 부담해야할 사람도 바로 ‘우리’라는 점을 고려해보면, 이런 공약이 과연 실현가능한 일이며 우리의 미래에 도움이 되는지는 곰곰이 생각해보아야 할것입니다.

‘세상에 공짜는 없다’ 또는 ‘질량 불변의 법칙’의 시각에서 보면 ‘무언가 공짜가 생긴다’는 것은 ‘어디에선가 손해를 보는 무엇인가가 있다’는 의미입니다. 이런 시각으로 현재 논의되고 있는 아이디어들을 살펴보면 허점이 많이 있음을 알수가 있습니다.

< 환매조건부 분양의 허점 >
정부와 여당에서 준비중인 환매조건부 분양방식은 공공기관이 조성원가 수준으로 아파트를 분양하고, 입주자는 일정 기간 이상 거주한 뒤 분양한 공공기관에 되파는 제도입니다. 입주자가 공공 기관에 되파는 환매가격은 주택공급가격에 국공채 이자율(또는 소비자물가 상승률)을 고려한 금액을 더한 뒤 감가상각분을 빼서 정해지며, 감정가격이 이보다 낮을 경우는 감정가격으로 한다고 합니다. 초기에는 이 제도의 정착을 위해 분양가를 최대한 낮출 것입니다. 이를 위해 공공기관의 이윤을 포기하고 원가수준에서 공급할것으로 보입니다. 정부와 여당에서는 환매조건부 아파트의 분양가를 시세의 60-70%선으로 추정하고 있다고 합니다.

이 제도의 허점은 무엇일까요?
첫째, 자산 형성에 도움이 되지 못합니다.
우리나라는 전세라는 좋은 제도가 있습니다. 서울 및 수도권의 경우 매매가 대비 전세가의 비율은 40%가 되지 않습니다. 어떤 사람은 매매가와 전세가의 차이를 거품이라고 정의하는데 이는 자산가치와 사용가치의 차이를 이해하지 못해서입니다. 예를 들어 고려청자와 같은 골동품의 사용가치는 얼마나 될까요? 음식을 담아 먹는다고 할때 일반 도자기 그릇이나 고려청자나 차이가 나진 않습니다. 사용가치가 거의 같다는 의미입니다. 그러나 시장가치는 엄청나게 차이가 납니다. 그것은 사용가치때문이 아니고 자산가치 때문입니다. 도자기 그릇은 언제든 시장에 가면 흔하게 널려있지만 고려청자는 맘대로 살수 있는 물건이 아니기 때문입니다.

이런 측면에서 유한한 자원인 땅을 근본으로 하는 주택도 마찬가지입니다. 전세라는 싼 해법이 있는데도 불구하고 많은 사람들이 집을 사는 이유는 자산 가치때문입니다. 시세차익을 노린다는 것을 부정적으로 볼수도 있지만 돈가치 하락에 대응하는 헷징 수당으로 주택 소유를 선호하는 것입니다.

그러나 환매조건부 주택은 자산의 증가분을 공공기관이 환수하기 때문에 소유주의 입장에서는 사용가치만을 인정받는 것입니다. 때문에, 집값이 오르면 시세 차익을 본인이 갖게되는 분양 주택에 비해 환매조건부 주택 값의 차이는 점점 더 벌어지게될 것입니다.

처음에는 싼 맛에 이런 형태의 주택을 선택했지만, 점점 벌어지는 가격차이때문에 상대적인 박탈감이 커지는 문제점이 있을수 있습니다. 쉽게 말하면 다른 집값은 뛰는데 오르지도 않을 집에 수억원의 돈을 묶어두고 있는 것입니다. 처음에 목돈이 들어가고 별도의 임대료만 내지 않는다뿐이지 기존의 임대주택과의 차별성이 크지 않다고 볼수 있습니다.

이를 보완하기 위해서 10년 이상인 환매의무기간이 지나면 일반 분양으로 전환할수 있다고 하는데, 이것도 10년동안 재산이 잠겨있어야 한다는 의미가 됩니다.

둘째, 거주 이전에 제약이 따릅니다.
자산 형성에 도움이 되지 않는다는 것은 처음부터 알고 들어갔기 때문에 이해가된다 하더라도, 거주 이전이 자유롭지 못할것이라는 문제점이 있습니다.

최초 분양자가 다른 지역으로 이사를 하기 위해 그 집을 팔경우, 공공기관에서는 분양가에다 약간의 이자만을 더하여 인수를 할것입니다. 수요자 측면에서 보면 분양후에 생기는 시세차익을 모두 공공기관이 가져간다고도 볼수 있습니다.

그러므로 수요자의 입장에서는 시세차익을 취하려면 10년 정도의 의무 보유 기간을 채워야합니다. 그런데 이 기간 동안 보유만 하고 거주를 하지 않아도 시세차익을 거두어 가는 것을 허용할 경우 기존의 분양 주택과 다른 점이 없습니다. (예: 판교) 그렇기 때문에 상당기간 의무 거주 기간을 채워야 합니다.

이렇게 될 경우 분양 주택의 가격과 연동되는 것이 아니라 전혀 다른 가격 체계를 가지는 시장이 형성됩니다. 다시말해 분양주택은 연한이 지날수록 물가 상승율을 감안하여 점진적으로 가격이 오르게되는데, 환매조건주 주택의 경우는 입주후 9년 11개월까지는 가격 변동이 거의 없다가 마지막달에 한꺼번에 가격이 뛰는 이상한 가격시스템을 가지게 될것입니다.

이에 따라 처음에 환매조건부 주택을 분양받은 수요자는 사정에 의해 10년안에 이사를 가야할 경우 그 시장안에서만 이사처를 찾아야 합니다. 분양주택과의 가격차가 연도가 지날수록 커지기 때문입니다.

만약에 환매조건부 주택이 대다수를 차지하다면 문제가 없겠지만 기존 주택과 민간 건설사에서 건설하는 분양주택등에 비해 그 수가 적을수 밖에 없기때문에 자유롭게 이전할수 없는 부작용도 있을수 있습니다. (나중에라도 분양주택으로 가면되지 않겠느냐라고 반문할수 있지만 그럴려면 처음부터 분양주택으로 가는 것이 유리하겠지요.)

물론 이 두가지 부작용은 집값이 계속 상승한다는 가정하에서 성립되는 문제입니다. 만약에 집값이 지금보다 떨어진다면 어떻게 될까요? 이 경우도 감정가격이 분양가 이자보다 낮을 경우는 감정가격으로 한다는 단서 조항이 있기 때문에 아파트 값이 내리면 원금을 보장하지 못합니다. 이런 면에서는 전세보다 불리하죠.

셋째, 정부와 여당에서 생각하는 것처럼 현재 시세의 60~70%로 분양이 가능할까요? 그것이 가능하다면 지금이라도 그 가격으로 일반 분양을 하지 왜 복잡한 환매조건부 주택이라는 것을 들고 나왔을까요?

물론 싸게 분양한다면 그 시세차익이 개인에게 돌아가게되고 주택가격은 계속 오르는 악순환이 계속되기 때문에 그 고리를 끊으려고 환매 조건을 내세운 것을 알수 있습니다. 그러나 앞의 두가지 문제점을 정부나 여당에서도 알고있기때문에 일종의 인센티브로 내세운 것이 시세보다 월등히 싼 분양가입니다. 분양가마저 획기적으로 싸지 않다면 많은 제약 사항이 있는 환매조건부 아파트에 들어갈 이유가 없는 것입니다.

초기에는 제도의 정착을 위해서 원가보다도 싸게 분양할수 있습니다. 이에따라 원가와 분양가의 차이는 누군가의 주머니에서 나와야하고 그 누군가가 바로 우리입니다. 사람에 따라 원가에 대한 개념이 다를수 있기 때문에 시세의 60~70%정도의 분양가가 원가 이하냐 아니냐라는 논란은 있을수 있습니다. 이것은 다음 주제인 반값 아파트에서 다루겠습니다.

< 토지임대부 아파트 >
이것은 ‘반값 아파트’라는 별칭으로 불리우는 한나라당의 아이디어입니다. 한마디로 토지임대부는 토지는 빌려주고 건물만 분양하는 절충형 분양방식입니다. 이때 토지임대료는 시중금리 수준에서 결정될 것으로 예상되며, 건물 분양가는 기본 건축비가 적용될 것으로 보입니다.

건물에 대해서는 소유권, 사용권, 처분권을 모두 주지만 토지에 대해서는 ‘지상권’이라고 해서 일종의 사용권만을 주는 형식입니다.

시세차익을 인정하기 때문에 집값이 오른다면 환매조건부 분양 방식에 비해서는 수요자에게는 유리한 방식입니다. 물론 집값이 내린다면 손해겠죠.

문제는 그 실효성입니다. 수도권 대부분의 곳이 건축비보다 토지비가 더 비싼 실정입니다. 예로 판교신도시의 경우 33평형 아파트의 분양가가 3억7300만원이라할때 건축비 1억6300만원, 토지비 2억1000만원으로 구성된다고 볼수있습니다. 토지비 2억1천만원에 대해 연리 6%를 적용하면 연 1260만원, 월 105만원의 이자를 부담해야합니다. 물론 앞으로는 용적율을 높여서 가구당 토지비를 낮출것이라 합니다. 예로 용적율을 판교의 두배로 높이면 월 이자는 50여만원으로 줄어든다는 의미입니다. 한마디로 쾌적성과 현재의 비용을 바꾸자는 의미입니다.

그러면 왜 이렇게 토지비가 높을까요? 그 지역에 살던 원주민에게는 적은 보상비만을 보상한다고 하는데 그 많은 차익을 모두 누가 취한것일까요? 여기에 원가에 대한 시각의 차이가 있는 것입니다. 밀가루 값과 자장면 값은 같을수 없습니다. 밀가루를 가져다가 가공해야 자장면이 되거든요.

예를 들어보겠습니다. 경기도 이천에 신도시를 건설한다고 가정하죠. 아파트만 짓는다고 사람들이 입주를 할까요? 그 도시 자체로는 자족할수가 없기 때문에 서울로 출퇴근할 수단이 필요할 것입니다. 전용 고속도로도 만들고 전철도 새로 깔아야 하겠죠.

그러려면 누군가 돈을 내야 합니다. 그 ‘누군가가 낼돈’에 대한 논쟁이 바로 아파트 토지 원가에 대한 논쟁의 핵심입니다. 어떤 사람은 “도로등 기반 시설은 국가가 건설해주어야 한다.”고 주장을 합니다. 일견 타당한 주장처럼 들립니다. 그러나 국가에서 건설해준다는 의미는 우리의 세금을 거기다 투입한다는 의미입니다. 지방에 사는 주민의 입장에서는 자기가 낸 세금을 수도권 주민만을 위해 쓰는 것에 흔쾌히 동의할까요?

그러면 또 다른 주장이 나올 것입니다. 그 전철이나 도로의 혜택을 보는 사람이 직접 그 건설 비용을 부담하게 하자라는 수익자 부담의 원칙이 그것입니다. 그러나 입주하는 사람들에게 얼마씩 그 비용을 직접세 형식으로 각출한다면 이를 거부하는 사람이 대부분일 것입니다.

그러므로 조세 저항을 피하기 위해 일종의 간접세 형식을 취하는 것이 현실적인 방법입니다. 즉, 최초에 분양하는 토지에 도시 기반 시설 조성비까지 계산해서 공급하는 것입니다. 이것이 현재의 방식이며, 땅 값 분양가가 그 처럼 높아진 이유인 것입니다.

그런데 기존의 수익자 부담이었던 기반 시설 조성 재원을 분양가에 전가하지 않고 다른 재원으로 하자는 것이 반값 아파트의 핵심 아이디어입니다. 일부에서는 국민연금을 활용하면 된다고 합니다. 이 이야기는 국민연금의 수익율을 은행 금리보다 떨어트리겠다는 이야기와 같습니다. 그 역시 세금과 마찬가지로 우리 주머니에서 나가는 돈이죠.

어떤 특정 아파트만 놓고보면 반값 아파트의 공급이 가능합니다. 그러나 사회 전체적인 면에서 보면 누군가 이 비용을 분담한다는 차원이기 때문에 이것은 분배의 문제이지 영구적인 해법이 될수 없습니다. 국민 연금이라고 해도 재원 (자금 조달)의 한계가 있기 때문입니다.

< 분양가 상한제 실시 >
이 제도는 과거 군사 정권 시절부터 있던 제도입니다. 그 이후 문민정부 시대에 일부 완화를 했다가 IMF 외환 위기 이후 얼어붙은 국내 경기를 살리고자 DJ 정부에서 확대 시행했던 것이 분양가 자율화였습니다. 분양이 될지 안될지도 모르는 상황에서 분양가 규제까지 있다면 누구라도 아파트를 지으려고 하지 않을 것이기 때문입니다. 그래서 그전까지는 청약자의 몫이었던 프리미엄을 시행사가 챙겨가게 만든 것이 분양가 자율화 조치입니다. 건설사에게 특혜를 주고자 이 제도를 도입한 것은 아니고 고용효과가 큰 건설업을 부양하고자 인센티브를 준거라 할수 있습니다. 이 제도가 경기 회복과 맞물리면서 아파트 값을 끌어올리는데 일조를 했던 것은 사실입니다.

그러면 분양가 자율화 조치를 사실상 폐지하고, 과거로 회기하는 제도라 할수 있는 ‘분양가 상한제’를 확대 실시하면 집값 안정에 효과가 있을까요?

시장 분위기를 틈타 터무니 없는 폭리를 취하는 시행사는 없어질 것입니다. 그리고 과거와 같이 신규 아파트의 분양가는 주변 기존 아파트 값보다 약간 싸게 책정될 수도 있을 것입니다. 그렇다고 기존 집값이 떨어질까요? 그렇지는 않습니다.

주변 시세에 비해 싸게 분양되는 아파트에 당첨되려고 청약 경쟁이 벌어질 것이고, 높은 경쟁율속에 당첨된 사람에게 그 차익이 돌아갈 뿐입니다. 신규 분양 아파트의 공급 양이 기존 아파트 수에 비해서 턱없이 모자라기 때문입니다.

신규 분양에 (어렵게) 당첨된 사람이면 주변 시세가 6억인데 본인이 5억 5천에 분양 받았다고 5억 5천만원 정도에 집을 팔려고 할까요? 반대로 기존 주택의 소유주라면 아무리 주변의 신규 분양가가 5억 5천이라고 시세가 6억원이었던 기존 집을 5억 5천만원에 팔까요?

당장 판교와 분당의 집값만 봐도 알수 있습니다. 판교가 분양되니까 분당 집값이 떨어졌던가요?

신규 분양가가 기존 집값에 영향을 미치려면 신규 분양이 동시에 많이 공급되어서 실수요자들이 기존 주택을 사지 않아도 되는 정도의 양이어야 합니다. 200만호를 짧은 기간내에 건설했던 1기 신도시 정도의 공급이 일어나야 효과를 볼수 있습니다.

문제는 이것이 두가지 이유때문에 쉽지 않다는데 있습니다.
첫째, 아파트를 지을만한 땅이 충분치 않다는 점입니다. 판교 분양 이후로 민간 건설사들은 아파트 대지 확보에 비상이 걸려있습니다. 분양성이 있는 지역에 땅이 있다고 해서 가보면 여러가지 하자가 있는 땅이 대부분이랍니다. 그중에는 면적에 비해서 필지수가 많거나 지주가 많은땅, 인허가상 문제가 있는땅, 법적 소송이 붙어있는 땅, 소유권 확보에 문제가 있는 땅, 임차인의 권리금이 많이 붙어 명도가 어려운땅, 정체불명의 부랑자들이 거주하여 역시 명도가 어려운땅, 계약금하나 없이 동의서만으로 사업을 하려는 봉이 김선달 같은 시행사, 과소 필지, 기반시설이 너무 멀어 분양성이 거의 없는땅, 중간 맹지에 알박기가 의심되는 땅, 경사가 아주 심한땅, 부정형으로 생겨서 용적율이 제대로 나올지가 의심되는 땅등 아파트를 지을만한 제대로된 땅이 거의 없다고 합니다. 그래서 새로 계획되는 신도시를 제외하고 최근에 분양하는 아파트들은 점점 세대수가 적어지는 경향이 있습니다. 그것이 다 적당한 대지를 찾지못해서 그런 것입니다.

둘째, 신규 분양을 해도 이윤이 적게난다면 시행사의 입장에서는 굳이 미분양의 위험부담을 안고 공급에 나설 이유도 없는 것이기 때문입니다. 건설사가 건설을 하지 않는다면 무엇을 하겠는가하고 반문하시는 분이 있을것입니다. 건설사가 아파트만 가지고 먹고사는 것은 아닙니다. 해외건설 부문은 차치하더라도 국내부문에서만도 다리를 놓는것과 같은 공공부문이나 빌딩등을 건설하는 상업부문으로 사업 방향을 돌릴수가 있는 것입니다. 물론 모든 건설사가 이렇게 사업 방향을 전환하지는 않을 것입니다. 그러나 그중 상당수가 방향을 전환한다면 몇년후에는 아파트 공급 부족 사태가 일어날 것입니다.

 

< 그럼 어떻해야 하나? >
이 글의 목적이 아기곰과 일면식도 없는 건설사들을 두둔하거나 모처럼 일을 하려는 정부의 정책에 찬물을 끼얹으려는 것은 아닙니다. 환매부 분양제나 토지임대부 분양제나 분양가 상한제나 모두 일정 부분 존재의 의의는 있습니다. 특히 분양가 상한제는 그 동안 분양사 몫이었던 이익이 실수요자에게 넘어온다는 측면에서는 바람직하다 할수있습니다.

그러나 아기곰이 우려하는 것은 이런 제도들에대해 무주택자를 비롯한 실수요자들이 필요 이상의 기대감을 가지는 것입니다. 이들 제도가 도입되면 기존 주택과 신규 분양 주택 그리고 임대 주택과 더불어 또 하나의 새로운 형태의 주거 방식이 생기는 것이지, 이것들이 현재의 문제점을 완벽하게 해결해줄수는 없습니다. 그러므로 여기에 너무 기대하게되면 ‘내집마련 문제를 언제가는 정부에서 해결해주겠지’라는 의존성이 생길수도 있습니다. 시기와 방법의 문제이지 본인의 집 문제는 누구도 해결해주지 못합니다. 그들은 정치인들이고, 정치인들은 선거때에 표를 얻는데만 관심이 있다는 것을 잊으시면 안됩니다.

다행(?)스럽게도 올 가을 이후 많은 무주택자들이 내집마련에 성공을 하였습니다. 정부의 공식적인 통계가 나오지 않아서 인용할수는 없지만, 비교적 가격이 덜 올랐던 서민 주거지역에도 가을 이후 매기가 몰렸던 것으로 보아 많은 무주택자들이 내집마련에 동참을 한것으로 추정할수 있습니다. 실제로 전통적 서민주거지역인 성북구, 강북구, 노원구, 금천구, 도봉구의 경우 작년 8.31 조치후 1년이 지나도록 5% 대의 가격 상승율이 있었는데, 지난 세달간 가격 상승율은 세배가 훌쩍 넘는 18% 정도의 가격 상승율을 보이고 있습니다.

새해들어서도 이러한 추세는 꺽이지 않고, 무주택자들의 내집마련 행렬은 당분간 이어질 것으로 보입니다. (2부 2007년도 내집마련 전략으로 이어집니다.)

2.구로구

3.동작구

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6. 양천구