부동산노트(69) |
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2011-06-13 21:45
http://blog.drapt.com/kimtaejo/206221307969107542 
출처 : 내 집마련의 꿈(DREAM)~ 이 석배 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/sukbae/282611307947431196
"전철 개통땐 대박"… 이천 부발·당진 합덕·진부 송정 땅값 들썩
신설 역세권 어디가 뜨고 있나 강남 재건축에 투자하거나 경매로 낙찰 받아 큰 돈을 벌기도 하고 산업단지 투자로 성공신화를 만들어가기도 한다.
하지만 이는 부동산 시장 호황기 때의 사례고, 지금은 침체기인만큼 이에 맞는 투자전략을 세워야 한다. 현재 건설 중이거나 계획 중인 신설 전철과철도 주변에 투자하는 전략이다. 더욱이 정부는 앞으로 교통인프라를 도로에서 철도로 전환키로 한 만큼 철도역 주변부 개발이 관심을 끌고 있다. 하지만 자칫 잘못하면 부동산업자들의 포장술에 넘어가 낭패를 볼 수 있는 위험도 도사리고 있다. 지난해 12월 국토해양부가 철도 신설 계획을 발표하기 전 3.3㎡당 15만원이면 살 수 있었던 농지가 지금은 3배 이상을 가격에도 매물을 구하기 쉽지 않다. 합덕역이 들어서면 역사 앞쪽이 역세권으로 개발돼, 지금은 논밭인 곳이 상업 또는 주거 용지로 바뀔 것이란 기대감 때문이다. 현지 부동산업자는 "땅 주인들이 더 오를 것이란 기대감에 매물을 내놓지 않고 있다"면서 "앞서 개통된 철도 역세권 땅값이 급등했듯이, 이 곳 역시 상업지역으로 되면 3.3㎡당 1,000만원 이상 올라갈 것"이라고 말했다. 이는 요즘 같은 부동산 불황기에도 예외가 아니다. 부동산을 모르는 초보자조차 가장 확실한 투자처로 꼽히는 것도 이때문이다. 특히 신설 역세권은 단순한 교통여건 개선을 넘어 대규모 상권 형성가능성 때문에 늘 주목의 대상이 될 수 밖에 없다. 지난달 말 국토해양부가 발표한 전국 개별공시지가에 따르면 춘천의 땅값은 1년 전에 비해 무려 9.38%가 상승해 전국 1위를 차지했다. 전국 평균 땅값 상승률(2.57%)의 4배 가까운 것이다. 춘천의 땅 값을 띄운 1등 공신은 지난 해 말 개통된 경춘선 복선전철이다. 서울까지의 운행편이 늘고 시간이 단축되면서 유동인구가 늘자, 아파트와 땅값이 들썩이며 춘천 일대 부동산 시장이 뜨겁게 달아오른 것이다. 지방의 소규모 촌락이나 오지의 경우 철도 개통 효과가 극대화된다. 특히 신설 역사 중심으로 조성되는 역세권 후보지는 철도 개통으로 하루아침에 금싸리기 땅으로 변하기 일쑤다. 사업이 본격화된 2003년 이후 가격이 10배 이상 뛰었다. 주변 중개업소에 따르면 부발역 역세권 유력 후보지는 3.3㎡당 300만~350만원에 실거래가 이뤄지고 있으며 호가는 500~600만원에 이른다. 1,000㎡ 안팎의 매물이 주로 거래된다. 이 일대는 투자자들의 문의가 늘고 있지만, 땅 주인들이 매물을 거둬들이고 있어 부르는 게 값이다. 한 중개업자는 "현재 당진지역에서 가장 비싼 땅은 3.3㎡당 1,700만원 선이지만 일부에서는 합덕역 역세권 지역은 이를 웃돌 가능성이 높다는 얘기도 나온다"고 말했다. 진부역이 들어설 예정인 평창군 진부면 송정리 일대는 3.3㎡당 60만~70만원에 거래되고 있다. 인근의 한 중개업자는 "동계 올림픽 개최지 선정을 앞두고 매수자들의 문의가 늘고 있지만 지주들이 땅을 내놓지 않아 매물은 많지 않은 편"이라고 말했다. 하지만 부동산 전문가들은 신설 역세권 투자는 이 같은 기대수익 못지 않게 리스크 역시 크다는 점에 유의해야 한다고 지적한다. 더욱이 지방은 상대적으로 유동인구가 적어 역세권상권이 제한적일 수 밖에 없다. 또 역세권 개발방식이 수용인지, 환지인지에 따라 수익률의 편차가 크다. 수용 방식의 경우 토지 수용자들은 시가 수준의 보상비만 받고 토지를 내놔야 한다. 반면, 환지의 경우 땅 일부를 되돌려 받을 수 있어 더 큰 시세 차익을 기대할 수 있다. 당진군청 염태상 도시계획팀장은 "역이 어디에 지어질지 모르기 때문에 도로나 역세권 등 어떻게 도시계획을 짤지도 확정되지 않았다"면서 "현재로서는 2019년에 전철을 개통할 것이라는 것만 알뿐"이라고 말했다. 서울 등 대도시의 경우 역세권을 역 500m로 보지만, 유동인구가 적은 지방의 경우는 이보다 훨씬 규모가 좁다. 한 부동산 전문가는 "지방은 기존 시가지와 신설 역을 연결하는 지역은 개발가능성이 높지만 이를 벗어나면 별다른 수혜를 기대하기 힘들다"말했다. 상업ㆍ주거지역 예정지가 표시된 개발계획 도면이 나돌고 있지만, 어디까지나 추측이다. 더구나 수용이나 환지 등 개발 방식 또한 결정되지 않았다. 이미 투자자들은 평창이 앞서 두 차례 유치에 실패하면서 실패를 경험한 바 있다. 지난 2007년의 경우 러시아 소치에 역전패를 한 뒤 평창 일대 부동산 가격이 급락하기도 했다. 쓸모없는 땅을 역세권 예상지로 포장하는 기획부동산도많은 만큼 현장을 보지도 않고 무턱대고 땅을 샀다가는 낭패를 볼 수 있다. 특히 농지의 경우 나대지 등에 비해 규모가 크기 때문에 단순히 땅값이 싸다는 이유만으로 섣부르게 사면 돈이 묶일 수도 있다. |
[스크랩] 임대수익률 30%, 지방에 해법 있다 |부동산노트
2009-07-28 20:57
http://blog.drapt.com/kimtaejo/81248782239301
출처 : 닥터아파트 > 이영진의 不·富테크
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=eAge_note_view&menu_key=11&uid=61
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[스크랩] 아파트 선호도 평가표(퍼옴) |부동산노트
2008-05-16 12:34
http://blog.drapt.com/kimtaejo/282611210908893692
출처 : 파주운정신도시 이석배 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/sukbae
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운정한라비발디"입주자게시판"에 실린 아파트선호도평가표를 올려봅니다.
혹,아파트를 매입,분양받을 계획이 있으신 분들은 참조하여 보시길 바랍니다.
** 아파트 선호도 평가표**(작성자:하영수 출처:http://joins.in)
1.위치및 규모에 대한 평가
* 평가 항목당 기본점수는 2점이며 배점에 따른 점수이외에 추가점수 부여시 추가점수를 더할것.
2. 자연환경 및 쾌적성 평가
3.생활 환경및 쾌적성
4.교육시설에 대한 평가
5.교통시설에 대한 평가
6. 단지내 동 및 위치에 따른 평가
7.미래가치 평가 (현재 미개통 된 도로및 철도,미입주 상업시성등에 대한 평가)
출처 : http://joins.in 작성자 : 하영수
위 아파트 분석 평가표는 2004년 최초 작성하여 인터넷에 배포하였으나 2008년기준으로 수정보완하여 재 배포합니다.
-본 아파트 선호도 평가표를 펌 해가시는 분은 작성자와 출처를 아래 표기된 대로 표기하여 주시고 만약 작성자와 출처가 불 분명할시 저작권 관련의 피해를 입을수 있음을 경고합니다. -본 평가표는 작성자의 주관적인 견해임으로 참고사항으로 만 사용하십시요. |
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