★ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

 

★ 이 세상에는 손으로 셀 수 없을 정도로 무수히 많은 취미들이 있습니다.

    어떤 분들은 본업과 취미가 구분이 되지 않을 정도로 취미에 몰두 하시는 분들이 있고,

    또 다른 분들은 일과 취미를 철저히 구분하여 여가의 방편으로 취미를 즐기는 분들도 있을

    것입니다.

    그런가 하면 어떤 분은 일보다 취미에 푹 빠져 취미에 미치다시피 몰두 하는 분도 있고, 반대로

    심심풀이 정도로 취미 생활을 즐기는 분들도 있을 것입니다.

 

★ 우리가 살아 가면서 중요하게 여겨서 추구하는 사항을 가치라고 하는데, 기준에 따라서 

    형태별로 물질적 가치와 정신적 가치 또는 도구적 가치와 본래적 가치 등으로 구분하기도

    합니다.

    도덕적인 시각으로 바라 보았을 때에 당연히 물질적 가치보다는 정신적 가치가 우선이

    되어야 하고 도구적 가치보다는 본질적 가치가 중요시 여겨야 됩니다.

 

★ 하지만 기준이 다른 두가지를 흑백 논리 형태로 어느 것만을 추구한다고 단정 짓기가 무리이며,

    설령 그 어느 한가지를 추구하였을 경우 도덕적 잣대로만 옳고 그름을 판단하는 것은 지극히

    단순한 평가 방식이며, 현실적 여건과 미래의 목표에 따라서 매우 복잡하게 얽혀 있어서 그

    무엇을 추구한다고 할지라도 지나친 찬양이나 비방은 바람직한 방법이 아니라고 사려 됩니다.

 

★ 논리적으로야 당연히 도덕적인 삶을 구가하는 정신적 가치와 본질적 가치에 바탕을 둔 일을

    추구하고 취미 활동을 하고 세상을 향유해야 겠지만 과연 우리 삶의 과정과 결과의

    연속선상에서 그 가치가 영원불변의 진리라고 여길 수 있을까요?

 

★ 예를 들어서 정신적 가치만을 중요시 해오다가 경제적인 심각한 어려움에 처한 사람이

    있다고 가정할 경우에 그 분의 가난한 삶으로 인하여 가족들이 생활고로 인하여 자식은

    대학교를 가지 못하고 아내는 가출하며, 본인은 오래된 친구로부터 따돌림을 당했다고 할

    경우에 과연 그동안 다져온 고매한 가치가 본인과 가족 국가에 얼마나 많은 도움을 줄

    수 있겠습니까?

 

★ 저는 정신적 가치와 본질적 가치를 부정하고 싶지는 않습니다.

    사람이라면 인간다운 삶 즉 남을 배려하는 마음, 이타적인 삶, 희생과 봉사, 도덕적인 생활 등

    인간이 추구해야 할 고귀한 가치를 추구하려고 노력해야 할 것입니다.

 

★ 그렇지만 전자에서 이미 언급했듯이 그러한 삶 또한 물질적 가치와의 균형 속에서 안정적인

    생활이 이루어 졌을 때에 빛을 발할 수 있으며, 복잡하게 얽혀 있는 가치들의 실타래를 올바로

    풀 수 있는 것이라고 강조하고 싶습니다.

 

★ 서두에서 가치에 대하여 긴 이야기를 나눈 까닭은 우리의 삶이 보다 알차고 진정한 가치를

    위하여 균형적인 사고의 틀 안에서 열정적으로 일하고 취미 생활을 권장하고자 하는

    목적때문입니다.

 

★ 그렇다면 이러한 무한한 가치의 소용돌이 속에서 정신적 가치와 물질적 가치의 균형을

    올바로 잡아 나가는 길은 어떤 길이 있을까요?

    우선 우리가 생활하면서 피부로 와닿는 취미(큰 의미의 직업 포함)에 대하여 언급하겠습니다.

 

★ 어떤 분은 등산을 좋아하여 주말이면 동호회 혹은 가족들과 전국의 등산로를 따라서 인생의

    발자취를 남기면서 행복을 맛보는 분이 계실 것이며, 또 다른 분은 주말과 퇴근 후에

    기원이나 피시방에 들러서 바둑으로 세상의 온갖 상념들을 잊고 고요한 마음의 평안을

    찾고자 할 것입니다.

 

★ 그뿐이겠습니까? 어떤 분들은 수영, 축구, 야구, 댄스, 격투기, 헬스, 경마, 골프, 사이클, 

    걷기, 조깅 등으로 그동안 쌓인 피로를 날려 버리고 심신의 건강과 일터의 활력을 찾고자

    노력하고 있으며, 그와는 반대로 여행, 낛시, 독서, 쇼핑, 게임, 화훼, 예술 등의 활동으로

    그동안 쌓인 삶의 찌꺼기를 말끔히 털어 내고 희망의 꼬리에 꼬리를 이어 나가는 식으로

    아름다운 삶을 만들어 가고 있습니다.

 

★ 그런데 세상이 복잡해 지고 여가의 폭이 매우 넓어진 지금 어느 하나의 취미에 몰두하는

    사람보다는 두가지, 세가지, 심지어는 10여 가지의 취미 활동을 함께 영위하면서 나름대로의

     인생의 향기를 마음껏 발산하는 분들도 있습니다.

 

★ 그 어떤 취미도 좋습니다.

    그 어떤 마음가짐도 괜찮습니다.

    우리의 삶에 활력소가 되고 현실의 행복을 안겨 줄 수 있다면 취미 생활은 오히려 적극적으로

    권장되어야 하고 때에 따라서는 보다 풍료롭고 행복한 가치의 추구와 맞물려서 새롭게

    연구해야 할 대상으로까지 받아 들이고 싶습니다.

 

★ 다만 한가지 강조하고 싶은 점은 경제적 어려움을 겪고 있는 분들이나, 좀 더 풍요로움을

    영위하고 싶은 분들은 위의 무조건 취미 활동에다 부동산이라는 취미를 얹어 달라는 것입니다.

 

★ 부동산에 관심을 갖는 것은 때에 따라서는 그 어떤 직업의 열정적인 일에 대한 댓가보다

    효자 노릇을 할 수도 있으며, 욕심이라는 알라딘의 요술램프만 꿈꾸지 않는다면 취미를

    취미답게 만드는 묘약이 될 수도 있습니다. 

 

★ 이제 하고자 하는 의견을 본격적으로 거론하면서 위의 활동이 우리의 인생에 얼마나

    긍정적으로 작용을 하며, 부정적일 경우에 그 이유는 무엇인지에 대하여 보다 심도 있는

    의견을 제시하고자 합니다.

 

★ 앞서 언급한 수많은 취미 활동과 그로 인한 가치 창조는 본인이 만족한다면 크게 문제가 되지

    않을 것입니다.

    옛날에 비하여 삶이 윤택해지고, 취미 생활이 매우 역동적이며, 종교활동 등의 정신적

    평화로움까지 덤으로 얹어 주는 사회 환경 속에서 개개인의 삶의 모습은 매우 행복해 보입니다.

    그런데 어느 전문 조사 연구 기관의 각종 설문 조사에서 나온 삶의 만족도에 개한 결과는

    실망스럽게도 위의 가치 창조와 취미 활동을 조소하듯이 매우 부정적인 의견이 높으며,

    시간이 흐를수록 삶에 대한 총체적 부정론은 갈수록 늘어나고 있다는 사실입니다.

 

★ 그토록 많은 취미 활동이 개개인의 아픔을 치료해 주고 꿀보다도 달콤한 쾌락을 안겨 주건만

    왜 그토록 현실의 삶에 냉소적이며, 불만이란 어둠의 그림자가 온 세상을 지배하게 된 것일까요?

 

★ 특히 현실에 대한 불만의 가장 큰 이유는 가족간의 사랑, 친구간의 우정, 도움 준 분들에 대한

    존경심 등의 정신적 가치의 메마름에 있지 않고, 그토록 저주와 황금만능주의라는 멍에를

    씌운 물질적 존재에 있다는 현실이라는 사실이라니 얼마나 아이러니한 상황입니까?

    해가 갈수록 국민소득은 증가하는 데 무엇이 이토록 수많은 사람들에게 물질적 풍요 속의

    빈곤을 삶의 아픔으로 각인시켰을까요?

 

★ 우리는 여기서 몇가지 해답을 찾을 수 있습니다.

    물질적 가치란 절대적이지 않고 항상 상대적이기 때문에 돈을 벌면 벌수록 욕심이라는

    마수에 걸려 돈이라는 마약을 찾기 위한 극심한 돈의 갈증에 시달린다는 사실입니다.

    또 하나는 절대적 빈곤의 형태로써, 자본주의 사회의 극단적인 모순으로 치부될 수 있는

    빈익빈 부익부 현상이 심화되어 못가진 사람에 대한 분노가 마그마처럼 뜨겁게 분출되기

    때문입니다.

 

★ 전자의 경우는 가진자가 더 가지려는 인간의 탐욕으로 치부할 수 있다손치더라도 후자의

    모습은 시작과 끝을 알 수 없는 사회 모순의 상처이기 때문에 어디서부터 치료해야 할 지

    해결의 열쇠를 찾을 수 없는 암흑의 미로라고 표현할 수밖에 없는 상황입니다.

 

★ 빈익빈 부익부를 막고자 사회 보장 제도를 강화하고, 가진자에 대한 세금 부담을 가중시키는

    등의 지극히 상식적인 처방책이 뒤따르고 있는데, 안타깝게도 이는 당시에는 어느 정도

    효과를  줄 수 있지만 근본적인 처방책의 한게를 가져올 게 명약관화한 사실입니다.

    오히려 바이러스가 몸에 침투하여 어설픈 처방전을 함으로써, 병원균의 내성만을 강화시키듯이

    가난한 사람들의 자립의지를 나약하게 만들고 그 가난한 삶이 대물림으로 이어지는 아픔의

    릴레이식 경주만을 초래할 확률이 높습니다.

 

★ 이야기를 너무 거창하게 끌고 간 감이 있긴 하지만 경제적으로 어려움을 겪고 있는 분들이

    이러한 요소들을 간과하고서는 제 아무리 많은 지인들의 금강석같이 빛나는 해결방안이

    쏟아진다 할 지라도 우이독경식으로 사장되어 버리기 때문입니다.

 

★ 빈부는 결코 행복의 절대적 기준이 될 수는 없지만, 자본주의 사회 속에서는 가장

    필수 불가결한 요소라고 할 수 있습니다.

    가난할수록, 돈을 벌기 위한 궁극적 해결 방안을 강구하고, 현실의 모든 삶에 보다 심도

    높은 사색과 성찰이 필요하지만 안타깝게도 그것마저 부자들의 전유물이 되어 버린지

    오래입니다.

 

★ 단적인 예를 한가지만 들어보겠습니다.

    닥터 아파트를 비롯한 각종 부동산 사이트에 집값과 관련된 찬반토론이 벌어질 경우에 집값에

    부정적인 영향을 주는 답변보다 긍정적이길 바라는 답변이 3배 이상 많습니다.

    그 뿐이겠습니까?

 

★ 대부든 소부든 돈을 가진 분들은 돈과 관련된 제반 분야에 대하여 직업, 취미, 만남, 대화,

    사색 등 일체의 사고와 행위를 일신우일신의 마음가짐으로 관심을 가지고 있는데 비하여

    가난한 분들은 이러한 모든 영역에 철저히 무관심 한 것은 물론 무지와 부정적 사고의

    터널에서 벗어나지 못하고 있습니다.

 

★ 집의 보유가 부자와 가난을 결정 짓는 요소는 아니지만 적어도 수도권 내에서는 빈부를 결정

    짓는 가장 중요한 요소 중의 하나라고 전제할 때 부동산에 대한 관심과 무관심의 차이는

    현제의 빈부는 물론이거니와 미래의 빈부까지 예측할 수 있는 무섭지만 중요한 사실을

    도출해 낼 수 있습니다.

 

★ 재테크의 방법은 무수히 많습니다.

    한 치 앞을 볼 수 없는 우리의 삶이 시시각각으로 흘러가고 있지만 적어도 과거 수 십년동안

    그래왔듯이 미래의 수년 동안은 부동산이 경제적 갈증을 해결해 줄 수 있는 확실한

    오아시스입니다.

 

★ 앞의 토론에서 지적했듯이 부동산 사이트에 이루어지는 수많은 글들은 좀 더 경제적 능력이

    있는 사람들의 전유물로 굳어진지 오래며, 무주택 서민들은 애써서 외면하고 주옥같은 정보들을

    돌멩이보다 더 가볍게 여기는 분들이 많습니다.

    호주머니에 있는 1만원을 잃어 버리는 것은 안타까워 하면서 부동산 사이트에 실려 있는

    소중한 정보들을 잃어 버리는 것은 전혀 아랑곳 하지 않는 현실!

 

★ 대부분 무주택 서민들은 부동산 사이트를 애써서 도피하거나 설령 들어오더라도 수박 겉

    핥기식의 단순 지식만을 눈팅하기가 일수이지만, 부동산의 마력을 아시는 대부분의

    유주택자들은 심도있는 분석은 물론, 냉철한 비판, 미래의 가능성까지 예견하면서

    독서-사색-분석-대화-실천-반성의 6단계를 연쇄적 고리로 연결시켜 또다른 경제적 창고를

    만들어 가고 있습니다.

 

★ 저는 개인적으로 이러한 현실이 너무나 안타깝습니다.

    경제적으로 어려움을 겪는 서민들일수록 부동산의 이론, 정보, 실천, 행동 등에 적극적이어야

    하는데 안타깝게도 전혀 그렇지 않습니다.

    이제 더이상 가난이 이어지는 쓰라린 현실! 이것이 지속되는 모순의 쇠사슬을 끊어야 합니다.

 

★ 돈이 없고 시간이 없어도 다음 한가지만 있으면 서민들도 부자가 될 수 있습니다.

    바로 부동산에 대한 관심(열정)입니다.

 

 

 

1. 집값이 떨어질 것이라는 기대감을 가지고, 가격 하락시 매수한다는 단순한 발상에서

    벗어나십시오.

    다른 것은 차치 하더라도 집값을 오르기를 바라는 사람이 더 많고 영향력도 막강한 분들입니다

 

2. 시간이 되는대로 부동산 사이트에 들어오셔서 부로그나 우리동네 이야기에 가득 담긴 

    황금의 글들을 마음껏 퍼 가십시오.

 

3. 돈이 완전히 갖추어질 때까지 기다리지 말고 최소한의 여건이 허락된다면 사활을 거는

   심정으로 유망지역의 부동산을 매입하십시오.

 

4. 좀 더 신중해 지고 싶으시면 원하는 지역, 아파트 등을 선정하여 지도를 옆에 끼고 돌아

    다니십시오.

 

5. 주변에 부동산으로 돈을 번 사람들을 가까이 하고 그 분들의 조언과 전문가들의 의견에

    심취하십시오.

 

6. 요즘은 돈이 많은 사람 중에서 건전한 사고 방식과 올바른 생각을 갖는 훌륭한 분들이 많다는

   사실을 아시고, 그 분들에 대한 반감, 분노, 적대심, 열등감 등을 과감히 떨쳐 버리십시오.

 

7. 하루하루 먹고 살기 힘들다고 할 지라도 무주택의 장점을 최대한 살려서 끊임

    없이 부동산을 매입하고자 연구를 하십시오.

 

8. 1더하기 1은 2라는 생각에서 벗어나 1더하기 1은 0 이 될수도 있고, 1 이 될수도 있고,

    5가 될수도 있고, 10 이 될수도 있다는 사실을 직시하시고 재테크와 관련한 돈의 활용을

    여러모로 생각하십시오.

 

9. 지금 하고 계시는 일만큼 부동산에 대하여 관심을 가지시고, 그래도 열정이 있으시다면 손,

    발, 두뇌 등을 모두 활용하여 부동산에 더 많은 시간과 노력을 투자하십시오.

 

10. 확률이 5대 1이 넘어가는 청약, 로또, 경마, 도박 등 그 어떤 것들에도 관심을 두지 마시고

     가장 현실적인 부동산 투자처를 찾아서 느낌이 오면 신중함과 과감성의 두가지 저울추를

     가지고 다니시면서 잡으십시오.

 

★ 제가 이 글을 쓴 까닭은 부자가 더욱 부자가 되기를 바라는 마음은 추호도 없으며, 오직

    무주택 서민이 최소한의 삶의 터전이라 할 수 있는 집을 매입할 수 있도록 충심의 글을

    올리는 것이니 혹시 오해가 되는 어구가 있더라도 이해해 주시기 바랍니다.

    저도 불과 2년 전만 해도 위의 십계명을 무시하고, 부동산이 떨어질 것이라는 전문가들의

    글만을 발췌하면서 위안과 도피를 삼고 집값이 폭락하기만을 바랬는데, 지금은 얼마나

    어리석은 생각이었는지를 대오각성하게 되었습니다.

 

★ 처음에 언급한 물질적 가치와 정신적 가치 중에서 당연히 정신적 가치가 세상에서 둘도 없이

    소중하며 앞으로도 더욱 권장해야 할 소중한 인류의 재산입니다.

    하지만 정신적 가치의 반대는 물질적 가치가 아니며, 정신적 가치의 소중함을 위해서라도

    최소한의 물질적인 여건은 갖추어야 한다는 점을 역설하고 싶습니다.

 

★ 또한 우리가 일처럼 중시 여기는 각종 취미 생활이 진정 삶의 행복과 희망을 보장해 주는

    취미생활로 자리잡기 위해서라도 무주택 서민들의 부동산에 대한 현실적인 관심과 함께

    또 다른 취미의 영역으로 자리잡기를 간절히 소원합니다.

 

★ 무주택 서민의 내집 마련은 부동산으로 인하여 빈익빈 부익부 현상이 심화되고 있는 현

    상황에서 가장 절박한 생존의 문제이자 중산층으로의 도약을 위한 최소한의 디딤돌이라

    사려되어 이 글을 올리는 것이지 결코 부동산 지상주의나 황금 만능주의식 투기를 조장하는

    것이 결코 아님을 밝히니 왜곡하지 말기를 바랍니다.

 

★ 이 글을 끝까지 읽어 주신 모든 분들께 감사드리며, 특히 무주택 서민들의 건투를 간절히

   소원합니다.

 

근거 약한 거품가격론

금리를 인상해도 아파트 값이 오른다.
그간의 예를 보면 금리 인상과 주택가격 하락의 상관관계가 뚜렷하지 않다.

일반적으로 금리가 인상되어 주택투자에 대한 기대수익률보다 높아지면
금융비용이 부담스러워 다른 투자 상품을 선택한다.

그러나 주택가격이 오를 것이라는 기대심리가 강하고 예상수익률이 인상된 금리보다 높다면
영향을 미치지 않는다.

더욱이 금리 인상폭이 작다면 금융비용 부담과 투자심리 위축효과가 크지 않아
주택가격에 큰 영향을 미치지 않는다.

아파트 값 파동을 겪었던 1987~91년에 3년 만기 회사채 금리가 12%에서 18%로 높아졌지만
아랑곳하지 않고 아파트 값이 올랐다.

강남 아파트 값을 안정시키기 위해선 재건축 규제를 완화해야 한다. 재건축 용적률을 높이고, 소형 평형 의무공급 비율을 낮춰 중대형 아파트의 공급을 확대해야 한다.
서울은 택지가 바닥났기 때문에 주택공급을 확대하기 위해선 용적률을 높이는 것 외에 다른 방법이 없다.
품질이 좋은 새 아파트로 주거이동이 이뤄져야 하고, 중대형 아파트 공급이 증가해야 한다.
이 두 가지를 충족시키지 않으면, 주택거래허가제를 실시한다거나
탄력세율을 적용해 양도세율을 82.5%까지 높인다고 해도 아파트 값을 안정시키지 못한다.

부동산 전문가들은 거래량과 가격동향으로 주택경기를 진단하는 ‘벌집 순환모형’을 통해
앞으로 주택경기가 침체될 것이라고 여러 차례 예측했다.

그러나 현실은 매번 다르게 움직였다.
가격과 거래량으로 미래 주택 가격을 예측하는 ‘벌집 순환모형’은
정부가 시장에 개입하지 않는 선진국에서 활용하는 이론이다.

주택가격을 안정시키기 위해 정부가 이런저런 대책을 발표하는 한국에선 맞지 않는다.
예컨대 정부의 부동산 대책이 나오면 자연히 거래량은 준다.
일시적인 현상을 근거로 앞으로 가격이 떨어질 것이라고 예측하는 것은 ‘혹세무민’하는 행위다.

서울 송파구 잠실주공1단지 재건축 모델 하우스를 찾은 사람들이 단지 모형을 보고 있다.
또한 부동산 전문가를 자처하는 사람들은 아파트 값이 오를 때마다
주관적으로 ‘거품가격’이라고 확대 해석했다.

정말 그럴까. 아파트 값 파동을 겪은 1987~91년과 비교해보자.
국민은행이 조사한 것에 따르면, 1987년 8월부터 1991년 4월까지
서울 아파트 매매가격지수(평균 상승률)는 130% 올랐다.
반면 2001년 1월부터 2005년 8월까지 아파트 매매가격지수는 70% 상승했다.

외국과 비교해도 많이 오른 것이 아니다.
1997년부터 2004년까지 7년 동안 주요 국가의 주택가격 상승률을 살펴보면
아일랜드가 187%, 스페인 149%, 영국 139%, 호주 112%, 미국은 65%가 올랐다(일본은 24% 하락).
한국은 같은 기간 21% 올라 비교 국가에 비해 낮은 수준이다.

상식적으로 볼 때 주거수준이 상대적으로 열악한 한국의 주택가격 상승률이 더 높아야 하는데
오히려 주거 환경이 좋은 선진국의 주택가격이 더 많이 오른 것이다.

주택가격에 정가(定價)는 없다.
다른 상품과 마찬가지로 수요와 공급에 따라 결정된다.
수요가 공급을 초과하면 주택가격이 오른다.

품질이 좋고 투자가치가 높은 새 아파트로 옮기려는 교체수요가 증가하고 있고,
소득이 증가해 중대형 아파트 수요가 증가하고 있는데 공급이 부족하다면
아파트 값이 오를 수밖에 없다.

그리고 단기간에 수급 불균형을 개선할 수 없기 때문에 서울 아파트 값은
2008년까지 오를 것이다. 요인은 다음과 같다.

첫째, 강남의 기존 아파트 대부분이 입주한 지 20년이 넘어 신축 아파트에 대한

       수요가 넘친다.

         그리고 주거환경이 좋은 강남지역에서 살려는 대기수요가 증가하고 있다.

새 아파트 수요가 증가하고 있는데 재건축 규제를 강화하면 공급물량이 감소하기 때문에
재건축을 추진하는 아파트의 희소가치가 높아지게 된다.

대기수요가 뒷받침되므로 분양가격을 높게 책정하면 주변 아파트 값에 영향을 미친다.
뒤이어 주변 아파트 값이 오르면 사업성이 높아진 재건축 아파트 값이 또다시 오르는 악순환이 반복된다.

개발할 택지가 별로 없는 서울에서 재건축을 통해 공급되는 주택비중은 40~50%에 이른다.
강남지역 아파트 값이 안정돼야 서울 전체 아파트 값이 안정되는데 재건축 규제강화로
공급물량이 감소한다면 결과는 뻔하다.
그리고 재건축 추진절차를 까다롭게 만들어 사업추진이 늦어져 공급부족 현상이 장기화하고 있다.

둘째, 서울의 주택공급 실적이 2002년 이후 해마다 크게 감소하고 있다.

2002년에 15만9767가구를 공급했는데 2003년 11만5755가구, 2004년 5만8122가구로
공급이 큰 폭으로 감소했다.
올해도 7월까지 1만9872가구를 공급하는 데 그쳤다.

주택공급 실적이 급격히 감소한 이유는 재건축 안전진단기준을 강화하고
추진절차를 까다롭게 만드는 등 재건축 규제를 강화했기 때문이다. 2002년에 15만9767가구의 주택을 공급했지만 주택유형을 살펴보면
다세대주택이 10만418가구로 전체 공급물량의 63%를 차지했다. 양은 증가했지만 질이 낮아졌다.

양은 증가, 질은 저하

셋째, 인구증가율이 낮아졌지만 35~64세의 중·장년층 인구비중은 계속 확대되고 있다.

중·장년층 인구비중은 1970년에 전체 인구의 22.7%였으나, 1985년 이후
큰 폭으로 증가해 2000년에는 37.5%로 높아졌다.

34세 이하의 청년층에 비해 35~64세의 중·장년층은 부(富)의 축적기간이 길어
주택 구매력이 높고, 투자의욕도 강해 주택수요가 가장 왕성한 연령층이다.

그리고 딸린식구가 많아 주택소유욕이 크고,교통이 편리한 곳보다 주거환경이 좋은곳을 선호한다.
따라서 중·장년층 인구비중이 높아지고 있다는 것은 주택수요가 증가하고 있다는 것을 의미한다.

넷째, 투기과열지구에서 재건축을 추진하는 아파트는 전체 공정의 80% 이상

서울은 전역이 투기과열지구로 지정됐기 때문에 후(後)분양제를 시행해야 한다.
전체 공정이 80% 이상 진척되려면 2년 정도 걸리기 때문에
재건축 아파트가 2~3년 동안 공급되지 않는 공백기가 생긴다.

이때 값이 오른다.
후분양제 적용을 받는 재건축단지 중 사업추진이 빠른 반포 주공 2, 3단지가 2008년 하반기에야 분양될 것으로 보인다.

후분양제는 선(先)분양제에 비해 분양시점을 늦추는 것이기 때문에 아파트 입주 및 공급물량이
감소하는 것은 아니다.

그러나 조합원 지분 전매가 제한된 상태에서 분양시점이 늦춰져 2~3년 동안
청약 및 매입기회가 차단되면 수요자들이 심리적으로 영향을 받을 것이다.

서울에서 동시분양을 통해 공급되는 아파트 가운데 60~80%가 재건축 물량이다.
후분양제 시행으로 신축아파트에 대한 수요가 넘치는 강남지역에서
재건축 아파트가 2~3년 동안 공급되지 않는다면 가격상승 요인으로 작용할 것이다.

그렇다면 구체적으로 어디가 얼마나 오를 것인가.
아파트 가격은 도로, 전철, 학교, 공원 등 주거환경의 쾌적성과 만족도,
그리고 집단심리에 의해 매겨진다.

재건축아파트는 대부분 생활기반시설이 잘 갖춰진 지역에서 신축되기 때문에
가격상승에 대한 기대심리가 높다.

특히 낡은 아파트가 밀집한 강남지역은 새 아파트에 대한 수요가 넘치기 때문에
재건축아파트의 자산가치가 높다.

그리고 소형보다 희소가치가 있는 중대형 아파트의 투자가치가 높다. 이런 점에서 강남(개포·대치·도곡), 잠실(주공·장미아파트 등), 반포 3대 강남권역은 가장 가파르게 오를 것이다.

5차 아파트 파동 진행 중

그 다음으로 아파트 가격 상승이 예상되는 곳은 일산지역이다.
이유는 파주 신도시의 후광효과 때문. 올해 말 파주 신도시 일부인 운정지구가 분양될 계획이었으나 여건이 안 돼 내년으로 연기됐다.

그러나 내년부터 분양되기 시작하면 일산 아파트 가격이 상승할 것이다.
판교 신도시의 분양가가 높아져 분당이 올랐듯, 일산도 이 같은 혜택을 볼 것으로 예상된다.

강남권역이 10% 오른다면 일산은 5%, 한강이남 지역은 3~4% 상승할 것으로 예상된다.
뉴타운 개발로 주목받고 있는 강북지역은 상승률(강남이 10%라면, 2% 상승)이 가장 낮을 것이다.
교통시설 등 기반시설이 잘 갖춰지지 않은 상태에서 고밀도로 지역을 개발하면
주거환경이 더 나빠지기 때문이다.

강남권역에서 송파구 가락지구는 신도시 개발로 혜택을 누릴 것으로 보인다.
송파 신도시에 5만 가구가 들어서면 15만명을 수용해야 하는데,
필연적으로 증가하는 교통량을 해결하기 위해 도로망이 확충될 것이기 때문이다.
이렇게 되면 아파트 가격은 올라간다.

송파 신도시와 판교 신도시를 비교한다면, 판교가 더 오를 가능성이 높다.
판교는 경부개발축(경부고속도로를 중심으로 개발되는 지역)에 있기 때문에,
개발재료가 풍부해 투자가치가 높다.

주택수요가 증가해 수급 불균형이 발생하면 가격이 큰 폭으로 오르는 파동을 겪는다.
아파트 값 파동은 모두 예고 없이 찾아와 세상을 발칵 뒤집어놓았다.

 

그리고 시간이 흘러 마음의 상처가 아물면 까맣게 잊어버리는 ‘집단건망증’의 악순환이 계속됐다.
1970년 이후 우리는 네 번의 파동을 겪었다. 그리고 현재 ‘5차 파동’이 진행 중이다.

공통된 점은 아파트 값이 수요자의 구매력이 한계에 이르는 심리적인 가격저항선,

즉 상한선까지 올랐다는 것이다.

아파트 값은 정부 대책이 발표되면 투자심리가 위축돼 잠시 안정되다가
다시 오르는 계단식 상승세를 보인다.
그러다 정부의주택정책에 대한 불신감이 커지면 정책효과가 나타나지않기 때문에거침없이 오른다.
계단식으로 오르는 상승국면과 거침없이 오르는 파동국면을 거쳐 가격상한선까지 오르게 된다.
2008년까지 서울시 전체 아파트 평균 평당 가격은 2060만원까지 올라갈 것이다.
현재는 1160만원 수준이다.

아파트를 사려면 지금 사라. 팔려면 2008년 이후에 팔아라.