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2008-12-22 16:22
http://blog.drapt.com/kimkm815/7019501229930573648 
출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡
원문 : http://blog.drapt.com/ley87
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[스크랩] 불황기에 더 빛나는 인기 청약단지 |부동산노트
2008-12-22 16:16
http://blog.drapt.com/kimkm815/7019501229930160740
출처 : 팔구사구부테크
원문 : http://blog.drapt.com/msm00700
| 올해 들어 미분양이 속출하는 악조건에서도 청약을 성공리에 마친 단지에 대한 관심이 높아지고 있다. 불황 속에서도 인기를 끌었던 만큼 `검증된 단지`라고 평가할 수 있기 때문이다.
올 한 해 분양 성공 단지의 주요 특징은 상대적으로 낮은 분양가, 개발 기대감 등의 호재가 있는 단지들이었다.
★ 주변시세보다 낮은 분양가
부동산 정보업체 닥터아파트에 따르면 현대건설이 지난 4월 흥덕지구 2-3블록에 분양한 흥덕힐스테이트는 1순위 청약경쟁률 24.8대1을 기록했다. 114~116㎡ 570가구를 공급한 이 아파트는 청약 접수 첫날 약 1만4000명이 몰렸고, 전 주택형이 1순위에서 청약을 마쳤다.
5월에 분양된 의왕시 청계지구 C-1블록 휴먼시아는 10.9대1의 청약경쟁률을 보이며 모든 주택형에서 1순위에서 마감됐다. 인근 과천이나 평촌보다 저렴한 분양가(3.3㎡당 1130만원)가 대표적인 인기 요인이었다. 아울러 강남 접근성, 쾌적한 자연환경 등도 호재로 작용한 것으로 분석됐다.
★ 줄잇는 개발호재 프리미엄
대규모 개발 프로젝트가 예정된 단지들은 불황 속에서도 인기를 끌었다. 국제업무단지 개발, 용산민족공원 조성 등의 호재가 있는 용산은 올해 대표적인 분양 성공 지역으로 꼽힌다.
이수건설이 지난 4월 용산에 공급한 브라운스톤 용산은 총규모 195가구 중 일반분양은 64가구였다. 청약 접수 첫날 평균 15.5대1의 경쟁률로 1순위에서 청약 마감했다. 특히 79㎡ 주택형은 20.3대1의 최고 경쟁률을 기록하기도 했다. 분양가는 1600만원(79㎡ 기준) 수준으로 다소 높았지만 이른바 `용산 개발 프리미엄`이 붙었다.
작년 분양하는 단지마다 청약에 성공했던 송도에 가려 빛이 바랬지만 청라지구도 청약 성적은 양호한 편이었다. 인천도시개발공사가 5월 인천 서구 경서동 청라지구에서 분양한 웰카운티는 112ㆍ113㎡ 중형 692가구를 순위 내 마감했다. 6월 호반건설에서 분양한 호반베르디움도 79~112㎡ 주택형 1792가구 대단지를 청약접수기간 내 모두 마감하는 저력을 발휘했다. 청라지구 내 개발 호재뿐 아니라 인천지역에서 중대형으로 옮겨가려는 지역 수요와 잘 맞물려 청약에 성공했다는 평가다.
★ 전매제한 기간 줄인 효과 톡톡
충남 천안과 아산신도시 분양단지는 정책 발표와 때를 잘 맞춘 덕을 톡톡히 봤다.
지방 공공택지에 대한 전매제한이 1년으로 축소되는 시점에 분양해 실수요자와 투자자들이 함께 몰렸던 것으로 분석된다.
충남지역이지만 KTX천안ㆍ아산역을 이용하면 서울역까지 30분대 이동이 가능한 입지도 서울ㆍ수도권의 투자 수요에 매력으로 작용했다. 대표적인 단지가 7월 아산시 배방면에서 요진건설산업이 분양한 `Y-시티`다. 78~218㎡ 1479가구 대단지로 KTX천안아산역을 바로 마주하고 있어 지역 주민들에게도 선호도가 높았다. 1순위 청약에서 150㎡주택형에 2284명이 접수하는 등 깜짝 선전했다. 3.3㎡당 780만~890만원 선의 분양가도 인근 분양 물량보다 저렴한 편이었다.
같은 배방면에서 9월 분양한 STX 칸 6블록도 567가구 모집에 770명이 청약해 순위 내 마감했다. 129~170㎡ 중대형 위주였으나 투자 수요가 맞물려 선전했다.
★ 편의시설 많으면 지방도 OK
지방에서 예상을 뒤엎고 선전한 곳 중 하나는 부산이다.
신규 택지지구 등에서 미분양 물량이 늘어나고 있는 상황에서도 기존 생활편의 기반을 이용할 수 있는 지역은 경쟁력이 있음을 보여줬다. 부산지하철2호선 중동역과 가깝고, 해운대 해수욕장과 달맞이공원 등 편의시설을 갖추고 있는 해운대구 중동과 좌동의 분양물량이 인기를 끌었다. 해운대와 울산을 연계한 동부산권 국제관광단지라는 개발 호재도 함께 작용했다.
5월 청약을 받은 해운대구 중동 `SK뷰`는 3순위에 청약자가 몰리면서 109~178㎡ 168가구가 마감됐다.
인근 좌동에서 4월에 분양한 KCC건설의 `해운대신시가지스위첸`도 청약시장에서 돌풍을 일으켰다. 105~277㎡ 402가구 모집에 3605명이 몰렸다. 중대형부터 대형까지 고루 청약자가 나왔고, 모든 주택형을 순위 내 마감할 수 있었다. 청약통장을 쓰지 않아도 되는 3순위 청약자가 많았던 것이 특징. 대형인 157㎡ 주택형에는 3순위에서만 1620명이 접수해 54대1의 경쟁률을 기록하기도 했다.
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요즘같은 때도 프리미엄 붙네
요즘처럼 부동산시장 불황기에도 분양권 프리미엄이 1억원 이상 붙은 곳이 있어 눈길을 끌고 있다. 이 같은 분양권 프리미엄은 분양권 전매가 허용됐지만 `청약률 제로(0)` 단지가 나오는 등 분양시장이 좀처럼 풀릴 기미를 보이지 않고 있는 상황에서 나온 것으로 주목된다. 분양권 매입을 고려하고 있는 수요자라면 침체기일 때 알짜 단지를 중심으로 공략해 볼 필요가 있다.
부동산 정보업체 스피드뱅크에 따르면 서울 구로구 고척동 고척2차 푸르지오, 서울 용산구 용문동 브라운스톤 용산 분양권 프리미엄이 최대 1억2000만원에 이르는 것으로 조사됐다.
지난해 3월 분양돼 내년 5월 입주 예정인 고척 2차 푸르지오 139㎡의 경우 현재 프리미엄이 1억2000억원에 형성돼 있다. 이 단지의 107㎡와 82㎡는 각각 1억~1억2000만원, 2000만~5000만원 프리미엄이 붙어 있다. 아울러 용문동 브라운스톤 용산 137㎡도 분양권 프리미엄이 1억2000만원에 달했다. 이 단지는 올해 4월 분양돼 2010년 8월 입주 예정이다. 같은 단지 79㎡ 역시 프리미엄이 1억원에 이른다.
인천에서도 분양권 프리미엄이 1억원가량 붙은 단지가 있다.
인천 연수구 송도동 송도 자이 하버뷰 2단지 112㎡와 송도 더샾 하버뷰 13블록 115㎡의 분양권 프리미엄은 1억원에 형성돼 있다.
이처럼 분양권 프리미엄이 높게 형성돼 있는 단지의 특징은 과거 청약경쟁률이 높았던 `인기 아파트`라는 공통점이 있다.
예를 들어 지난해 8월 분양된 송도 자이 하버뷰 2단지 112㎡의 경우 청약경쟁률이 무려 355.2대1에 달했다. 지난해 12월 분양된 송도 더샾 하버뷰 13블록 115㎡도 경쟁률이 157.8대1이었다.
이미영 스피드뱅크 부동산연구소 분양팀장은 "현재 분양권 프리미엄이 높게 형성되고 있는 단지의 특징은 과거 청약률이 매우 높았던 단지"라며 "분양권 매입을 고려한다면 과거 청약경쟁률이 높았던 단지에 관심을 가져볼 만하다"고 말했다. 그는 이어 "분양권 프리미엄 정보는 시스템으로 정착돼 있지 않고 주변 중개사무소에 연락해 관련 내용을 얻고 있다"며 "거래가 활발하지 않은 경우 호가 중심일 수 있기 때문에 주변 시세를 파악하는 등 세심한 주의가 필요하다"고 전했다.
고척 푸르지오 2차는 영등포구치소 이전과 복합단지 조성 계획 등의 호재가 작용하고 있다. 송도신도시의 경우 개발 프로젝트 기대감이 상당 부분 주택시장에 반영돼 있다.
그렇지만 과거 높은 청약률을 보였다고 해서 분양권 프리미엄이 반드시 형성되는 것은 아니다. 경기도 용인 지역에서 대단지들은 인기리에 분양됐지만 현재 `마이너스 프리미엄`이 나오고 있다. 분양권 전매를 통해 이득을 본 경우 양도소득세를 물어야 한다는 점을 잊지 말아야 한다. 분양권을 1년 이내에 팔면 양도차익의 50%, 1~2년 기간에 팔면 양도차익의 40%에 이르는 양도소득세를 내야 한다.
한편 정부는 강남 3구(서초ㆍ강남ㆍ송파구)를 제외한 수도권 투기과열지구 전역을 지난달 7일부터 해제했다. 또 이미 분양된 단지들에도 전매제한 완화 조치를 소급 적용했다.
이에 따라 수도권에서 분양가상한제를 피해 분양됐거나 분양되는 아파트는 계약 후 바로 전매할 수 있는 길이 열렸다. 하지만 분양권 전매가 허용된 지 한 달이 지났지만 분양시장은 좀처럼 풀릴 기미를 보이지 않고 있다. 스피드뱅크에 따르면 `11ㆍ3대책` 이후 지난 10일까지 분양된 수도권 단지는 총 18개였다. 이 중 13개는 계약 후 바로 전매가 가능한 단지였지만 순위 내 마감한 단지는 단 한 곳도 없었다.
[자료원:매일경제] |
[스크랩] 아파트를 갈아타는 똑똑한 방법 4가지 |부동산노트
2008-12-22 16:00
http://blog.drapt.com/kimkm815/7019501229929240907
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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아파트를 갈아타는 똑똑한 방법 4가지 요즘 아파트를 갈아타려는 수요가 부쩍 늘었다. 중소형에서 중대형으로, 수도권이나 강북권에서 강남권 등 인기지역으로 옮기려는 사람들이다. 특히 수도권이나 강북권의 고분양가 영향으로, 이 지역 집값이 크게 오르면서 강남권과의 가격 차가 좁아져 부담이 줄었다. 이 때문인지 강남권 중개업소에는 비강남권의 ‘옮겨 타기’ 고객이 예년보다 20~30% 늘었다는 소식도 흘러나온다.
먼저 팔고 나중에 사라 서울 중랑구에 사는 회사원 김모(45)씨는 3년전의 ‘일’만 생각하면 가슴이 쓰리다. 김씨는 20평형대에서 30평형대로 갈아타기 위해 서초구 일대 중개업소를 둘러보다 마음에 드는 매물을 찾았다. 시세보다 3000만원 가량 싼 아파트였다. 물건을 놓치기 아까웠다. 김씨는 마침 겨울방학 이사철이어서 살던 집을 내놓으면 금세 팔릴 것 같아 일단 계약금 5%를 주고 매수 계약부터 했다. 하지만 집을 내놓은 지 한달이 지나도록 팔리지 않았다. ‘집을 팔고 살 껄’하고 후회했지만 이미 늦었다. 김씨는 매도자에게 며칠을 찾아가 계약금을 돌려달라고 애원했지만 소용이 없었다. 매도자도 “나 역시 계약금을 받아 새로 살 집을 계약해 당신이 계약을 해제하면 손해볼 수 밖에 없다”며 짜증을 냈다. 김씨는 결국 계약금 2500만원을 고스란히 날리고 말았다.
이처럼 1가구 1주택자가 갈아타기를 할 때는 조심할 게 많다. 가급적 ‘선(先) 매도 후(後) 매수’ 원칙을 지키라는 것이다. 상승기에는 집을 산 뒤 보유 주택을 팔면 더 많은 차익을 얻을 수 있다. 하지만 비인기지역에서 인기지역, 비인기지역에서 비인기지역으로 갈아타기를 할 때 이런 방법은 위험하다. 급한 마음에 집을 덜컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 곤욕을 치를 수 있다. 일부 중개업소에서 “집을 사면 언제까지 종전 집을 팔아주겠다”고 약속하는 경우가 있지만 곧이 곧대로 믿어선 안된다. 정부 정책이 변화무쌍해 집을 사고 난 뒤 갑자기 시장이 얼어붙는 대책이 나올 수도 있기 때문이다.
환금성이 떨어지는 단독주택이나 빌라에서 아파트로 옮길 때에도 매도 계약을 한 뒤 매수를 해야 낭패를 당하지 않는다. 인기지역에서 인기지역으로 옮길 때는 이런 리스크가 낮지만 재테크 고수가 아닌 이상 이런 방법은 피하는 게 안전하다.
가급적 실 거주 가능한 곳으로 아파트를 고를 때는 비과세 요건을 채울 수 있는 30평형대 이상이 좋다. 서울과 수도권 5대 신도시, 과천에선 3년 보유 이외에 전세대원 2년 거주 요건을 갖춰야 비과세를 받을 수 있다. 현실적으로 거주하기 힘든 10평형대 재건축 아파트는 값이 올라도 양도세를 내고 나면 남는 게 없을 수 있다. 재건축 추진 단지를 사더라도 거주와 재테크를 겸할 수 있는 중형을 고르는 게 낫다. 조합설립 인가를 받은 재건축 단지를 사면 입주 때까지 팔 수 없다. 이런 단지는 장기간 자금이 묶인다는 점을 감안하고 투자해야 한다. 15년 이상된 아파트라면 계단식보다는 복도식을 고르는 게 유리하다. 리모델링으로 평형을 더 많이 넓힐 수 있기 때문이다. 리모델링 등 재료를 안고 있는 아파트가 일반 아파트보다는 가격 상승폭이 큰 편이다.
선 자금계획 마련 필수 자금 계획도 잘 짜야 한다. 갈아타기를 하려는 집값은 지금 거주하고 있는 집값보다 훨씬 비싼 경우가 많다. 특히 투기지역 내 시가 6억원 초과 아파트는 주택담보비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 이중 규제를 받으므로 은행 대출가능 금액을 알아 본 뒤 매수 계약을 해야 한다. 은행권의 대출 옥죄기로 매도자의 대출금을 매수자가 모두 승계하지 못하는 일이 생겨날 수 있다. 이를 대비해 매도자가 계약을 마음대로 해제하지 못하도록 계약서에 이런 내용을 명기하는 게 좋다. 매도자의 계약 해제 막는 법 상승기에 집을 산 경우, 매도자가 계약을 해제할지 몰라 걱정이 앞선다. 다른 특약조항이 없는 한 중도금 지급일 이전에 매도자는 계약금의 배액을 물어주고, 매수자는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다(민법 제 565조). 이런 가능성에 대비해 미리 안전장치를 마련해두는 것이 좋다. 예컨대 계약할 때 매매 대금의 10%를 지급하면서 ‘이 금액은 계약금 5%, 중도금 5%’라는 조건을 달면 매도자가 일방적으로 계약을 해제할 수 없다. 계약서에 쌍방이 계약 해제권을 포기한다는 내용을 특약조항에 적는 것도 한 방법이다. 다만 이런 조항을 달면 매수자에게도 족쇄가 될 수 있다. 중도금 지급을 앞두고 값이 크게 올라 매도자가 계약을 해제할 것 같으면 매도자의 은행 계좌로 중도금을 송금하거나 법원에 공탁해도 된다. 다만 매도자가 계약 해제를 통보하기 이전이어야 한다. 천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
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