계약서 작성시 주의사항과 기록해야 할 특약사항

 

자료출처: 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

 

 

◆ 수많은 아파트 중에서 내가 구입할 아파트는 어느 것일까?

    아파트를 어떻게 하면 손해보지 않고 최대한 싸게 살 수 있을까?

    아마 아파트를 매입하신 분들이라면 이 문제를 초미의 관심사로 여기고, 갈등과 갈등을 되풀이

    하다가 마음이 와 닿는 아파트를 구입하셨으리라 생각이 됩니다.

 

◆ 만족스럽게 아파트를 구입한 분이라면 상관이 없지만, 왠지 비싸게 샀다고 생각하는

     분이라면 몇날 며칠 동안 고민을 하면서 후회를 하거나 아쉬운 가슴을 쓸어 내리는 분들도

     적지 않을 것입니다.

     실재로 만족스러운 가격으로 아파트를 사신 분 보다는 좀 비싸다는 생각으로 구입하신

     분들이 많다고 합니다.

 

◆ 그렇다면 이왕 매수할 수밖에 없는 아파트를 어떻게 하면 손해 보지 않고 최대한 싼 가격으로

    살 수 있을까요?

    모든 일들이 그렇듯이 아파트 매입도 과학적이고 객관적이며, 체계적인 바탕 위에서

    진행하여야만 손해를 보지 않습니다.

    역으로 무계획, 조급함, 단순 정보와 지식, 순간적인 느낌으로 아파트를 구입하신 분들은

    똑같은 상황에서 손해를 보면서 매입했다고 해도 과언이 아닐 것입니다.

 

 

◆ 첫째, 기존 아파트를 매입할 경우에는 우선 매입 아파트를 정하고 그 아파트에 대한 기본

     자료를 점검합니다.

     최소한의 지피지기는 아파트 매매시 반드시 필요하며, 이를 소홀히 해서는 장님 코끼리

     만지듯 매우 불투명한 상황에서 아파트를 구입하는 우를 범하고 맙니다.

 

◆ 우선 국민은행 시세(과거 3년간 시세 포함), 닥터 아파트, 부동산 뱅크, 스피드뱅크, 부동산

    114, 중앙일보 조인스랜드, 유니에셋, 부동산 써브, 매일 경제 등 10대 부동산 사이트 시세와

    매물을 점검합니다. 또한 해당 아파트의 단지 수, 평형, 동간 거리, 교육, 환경, 교통 등의

    아파트 기본 평가 요소를 점검하고 주변 아파트 시세 및 단지성향, 서울과의 접근성과 동질성

    여부, 미래 가치 및 호재 등의 기본 사항을 익혀 둡니다.

 

◆ 둘째, 사이트 시세나 매물을 맹신하지 마시고, 해당 아파트 일대의 부동산 5곳에 전화를

    하여 정확한 시세와 매매가를 가늠합니다.

    이때 가장 유용한 방법은 아파트를 매입하는 것으로 부동산과 통화 하기 보다는 첫째

    사항에서 얻은 지식을 바탕으로 아파트를 내 놓는 것처럼 상담하는 게 유리합니다.

    5군데에 통화를 하여 최근 매물 성향을 파악하면서 반드시 알아 두어야 할 사항이 급매물입니다.

 

◆ 셋째, 사이트와 부동산 중개소의 매물 성향을 어느 정도 파악했으면, 나름대로 현실성 있는

    급매물을 설정한다음 실제 단지내 부동산 3군데와 단지외의 부동산 2군데를 방문합니다.

    한두 푼도 아니고 최소 1천만원에서 최대 1억까지 차이가 나는 매매 상황을 감안한다면 이

    정도의 노력은 가장 기본적인 활동에 지나지 않습니다.

    하루 종일 밖에서 뜨겁게 일해야 일당 10만원 받기도 빠듯한 사실과 비교한다면 신중함과

    정확성을 가늠하는 작업이 얼마나 소중한 준비 작업인지를 깨달을 수 있을 것입니다.

    다섯 군데의 부동산을 하루에 방문하는 게 가장 현명하며, 반드시 급매물을 체크해야 합니다.

◆ 여기에서 과거의 최고가가 얼마이며 그 최고가 대비 하락 폭이 클 경우가 급매물이지
    최고가를 찍다가 이제 막 10% 이내로 하락한 모든 부동산은 급매물이 아닙니다.
    반드시 최고가를 확인하시고 하락 폭을 점검해야 합니다.
    그 이유는 많이 하락한 부동산이 상승시에 가장 많이 튀어 오르며, 하락하지 않았거나 소폭 하락에
    그친 부동산은 추가 하락하거나 오르더라도 소폭 상승애 그칩니다.
 

◆ 넷째, 부동산을 방문한 상황에서는 반드시 아파트 내부 구조를 파악하고, 전체 단지와 주변

    여건 등도 아울러 조망하여야 합니다.

    꼭 구입해야겠다는 생각이 든다면 적정선에서 사야겠지만, 약간의 여유가 있다면 부동산에서

    나온 매물 중에서 동과 층을 감안한 최저 매물보다 3000 정도 낮게 받쳐 놓는게 현명합니다

    (3-5억 기준)

 

◆ 며칠 기다려도 연락이 오지 않으면 전화를 해서 체크를 하되 바로 매입할 것처럼 호들갑을 떨면

    매도자가 호가를 높일 위험성이 높으므로 침착함을 잃지 않는 선에서 엄정한 평가를 다시 해

    보고 기다립니다.

    아파트 시세가 상승할 경우에는 저가에 매수하는 일이 매우 힘들지만 침체기나 안정기에

    놓이면  급매물의 양이 늘어나기 때문에 가급적이면 비수기에 매입하는 것이 급매물을 잡는

    지름길입니다.

 

◆ 다섯째, 아파트 매입 적기는 아파트 시세 상승기 보다는 정체기나 입주 3년차 또는
     지역 일대에 대량 매물이 쏟아지는 시기, 매도자의 특수한 상황 등이 바람직합니다.
     여기에서 침체기는 수도권 모든 지역이 함께 진행이 될 수도 있지만, 단기 상승한 후에
     막 하락한 부동산은 침체기가 아니라 하락기 초기니까 기다려야 하며, 최소 1년~2년 정도
     하락한 지역에 한해서 침체기라는 표현이 어울립니다.

 

◆ 향후 아파트 가격을 전망하는 것은 매우 어려운 일이지만 아파트는 기본적으로 떨어질

    경우에는 1년 내내 1-5% 내외지만 탄력을 받기 시작하면 단 한달만에 10% 이상 오르는

    경우가 많기 때문에 어느 정도 정체기에 들어 섰을 경우 주변 여건을 판단하여 급매물보다

    2000-3000 정도 저점에 꾹 눌러 놓으면 잡힐 확률이 매우 높습니다.
    최근 글로벌 위기로 최고가 대비 40%까지 폭락한 일부 지역의 부동산은 눈 감고 잡아도 가장
    많이 오를 것이 확실하므로 매수에 적극적일 필요가 있습니다.

    이 경우에 지나치게 욕심을 부려서 가격이 더 떨어질 때까지 기다리다가 때를 놓친 분들이

    많다는 것을 유념하시고 적절한 매수 가격까지 오면 조금 손해 본다는 기분으로 과감하게

    매수하는 것이 현명합니다.

 

◆ 특히 특수 상황 즉 매도자가 이혼했거나, 사업 부도, 사망, 이민 등의 여건일 경우에는

    초급매물이 나올 확률이 높기 때문에 망설일 이유가 전혀 없습니다.

    다만 자기가 매수하려는 금액까지 3달 이상 지속 될 경우에는 적정 선에서 타협을 보더라도

    처음에 아무 대책 없이 매수하려고 한 경우보다는 싸게 매입할 수 있는 상황이니까

    매입하여도 무방하다고 여겨집니다.

 

◆ 여섯째, 대부분 안타깝게도 아파트를 매입하고자 마음 먹은지 단기간에 결정하시는 분들이

     많은데 급하게 결단력을 내리지 마시고 가급적이면 매입하려고 한 시기보다 최대한 빠르게

     매입 결정을 하는 것이 바람직하므로 일찍 준비를 하는 것이 현명합니다.

     꼭 그 아파트 아니면 안된다는 생각이 아니라면 자신의 여건에 맞는 두세 곳을 선정하여

     중복 급매물 형태를 취하시는 것이 매우 좋습니다.

 

◆ 이때 조심할 점은 지나치게 여러 부동산을 돌아 다니거나 매수하려는 전화를 자주하게 되면

    아파트의 매도 호가를 높이는 불상사가 생길 수 있기 때문에, 가급적이면 매수자가 여러

    사람이라는 인상을 심어 주지 않도록 해야 하며, 상황에 따라 매도자 인 것처럼 적정 가격을

    알아 보는 것이 균형을 잡는 방법입니다.

 

◆ 일곱째, 자신이 원하는 급매물로 매수가 되거나, 아니면, 자신의 급매물에는 미치지

    못하지만 매도자의 매도 가격과 절충하에서 매수가 되었을 경우에 부동산에서 계약금을 걸어

    놓는 게 현명합니다.

    다만 매도자가 마음이 바뀌어 가격을 높이려 할 경우에 판단해야 할 점은 아파트 시장 판세,

    사이트 및 부동산 현제 시세와 비교한 매매 가격 상황, 미래의 투자 가치, 비슷한 급매물의

    여부 등입니다.

 

◆ 이러한 여건이 자신보다 유리할 경우에는 굳이 서둘러 매수하지 마시고 파기 하는 것이

     현명하며, 여건이 불리하다고 여길 경우에는 달갑지 않은 형태를 취하면서 적정선에서

    협의하에 매수하는 것이 좋습니다.

 

◆ 위에서 제시한 부동산 매수 현황은 실제로 아파트를 가장 싸게 매입할 수 있는 방편의

     하나이며, 여기서 특별히 강조하고자 하는 것은

 

     첫째 외부 조건으로는 아파트 침체기(비수기)

 

     둘째 매수 단지 조건으로는 대량 매물 시기,

 

     셋째 매도자 조건은 특수 상황이나, 급한 상황

 

     넷째 매수자 조건은 실재 매입 하려는 시기보다 최대한 일찍 준비하여 초급매물 매입

            등으로 정리해 볼 수 있습니다.

    예를 들어서 위의 사항에 꼭 맞는 곳이 분당입니다.  
    분당도 20평대 미만 소형 평형은 조정을 받지 않았기 때문에 보통이지만, 30평대 이상은
    트리플 악재가 몰아닥친 상황이므로 매도자는 최악의 조건이지만 매수자에게는 최고의
    기회입니다.

◆ 아파트 매매는 물건처럼 뚜렷하게 가격이 정해진 것이 아니기 때문에 위의 네가지 상황을

    고려하여 7가지 방법으로 매수를 한다면 틀림없이 1년- 3년 정도의 저축액 정도는

    싼 가격으로 매수할 수 있다는 것을 강조하고 싶습니다.

 

◆ 위의 일련의 과정은 필자가 실재로 들었던 경험담 형태로 제시한 방법이기 때문에 가장

    현실적이며 실전적인 저가 매수 방법이라는 사실을 특별히 강조하고 싶습니다.

    원론적이며 지극히 탁상공론식의 현학적인 어구를 나열하하지 않으려고 애쓴 점을

    말씀드리면서 펜을 놓겠습니다.

 

◆ 지금은 3억 부동산 급매 차이가 5천. 5억 기준 부동산 급매 차이가 7천, 8억 기준 부동산 급매
차이가 1억이나 납니다.
많이 하락한 곳의 급매 지역을 놓치지 마시고 매수시 반드시 최고가를 보시고 하락 폭이
적은 부동산은 기다리셔야 하며 하락 폭이 큰 부동산을 매수 하시기 바랍니다.

◆ 감사합니다.

 

 

많은 악재와 모든 사람들이  힘든 상황을 체감하고 향후 불투명한 미래에 대한 고심을 할 수 밖에 없는 현실인듯 합니다.

 

각종 언론이나 이슈들도 이런것들로 가득차 있고...

하지만 이럴때일수록 보다 냉정하고..거시적 미래를 볼 수 있는 자세와 준비가 필요하지 않나 하는 생각이 듭니다.

 

어차피 경기상황이나 부동산은 순환할수 밖에 없는 것 같습니다.

성장기..상승기를..거치게 되면..조정기 보합기..침체기를 지나..다시 성장하고 상승하는..구조..

 

그 시기의 판단을 내리는 데 있어서 요즘은 눈에 보이는 지표가..실물경제에 너무도 많이 나타나기 때문에..

앞으로의 예측과 판단을 내리기엔 더 쉽고 거시적 관점에서 기회로 포착할수 있는 방법은 너무도 많은 것 같습니다.

 

이럴때일수록.. 3년후...5년후...10년후를..준비하고 자산변화의 성취를 계획하시는 분들에게는 더 없이 좋은 기회이기도 한 것 같습니다.

 

모두들..감지하고 계시듯이..부동산의 정책 변화에 시장이 반응하고 움직이는 것은 대략 3-6개월 이후에 반영되는 경우가

많은 것 같습니다.

10.21대책의 실행이나..향후 금리인하의 진행이 되어질 경우..

집이 필요한 사람들은 일단은 본인에 맞는 최적의 조건을 따라 움직이게 될 것 같습니다.

 

 

우리나라 부동산 시장의 특성상..정책적 변화에 대단히 민감하게 움직이는 사례가 많았기 때문에..

현재의 정책적 변화에 따라 어떻게 시장에 참여하고 대응하느냐에 따라 행동하는 것은..

곧 3년후...5년후...10년후...많은 결과의 차이를 개개인에게 명암으로 나타나게될 것 이라 생각됩니다.

 

 

 

 

 

 

이미 한번쯤은 경험해 보신분들도 계실지 모르겠지만.. 규제완화 초기에 적극적으로 대처하셧던 분들의

경우 그 자산변화나 투자가치실현의 파이를 크게 만든 경우를 많이 보게 됩니다.

 

보다 멀리 볼 수 있고..크게 자산가치변화를 계획하시는 분들은

모두가 어렵다고 느끼는 침체기의  환경에서도 최적의 선택으로 보다 빠른 선제적 투자와

적극적인 대응을 하시고..

분위기에 편승하지 않는 거시적 그림들을 그리고 ..실천 해 나갈 수 있기를 바랍니다.

 

 

지난 글들을 보다가 작년 가을에 닥터아파트 오윤섭님의 IMF때..부동산으로 부자된 사람들 --->

의 글에서..이런 내용이 있더군요.. 지금 대입해 보아도 정책적,환경적 변화가 매우 유사하게 진행되는

것을 느끼실 수 있을듯 합니다.