2006-03-10 23:23

http://blog.drapt.com/kimjijum/81142000618440

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=358

연말을 맞아 부자노트에서는 2회에 걸쳐 2006년 부동산시장 투자 기회와 위험을 다루고자 합니다. 첫 번째로 2006년 부동산시장 투자 기회를 소개합니다. 2005년 한해는 규제일변도의 부동산정책에 시장은 너무 차가울 만치 냉정하게 대응했습니다. 정부나 기업이나 신뢰를 잃으면 아무것도 할수 없고 섣불리 해서도 안된다는 것을 보여줬습니다. 투자자 입장에서 2006년 부동산시장은 기회가 많은 한해가 될 것이라는 것이 제 생각입니다. 기회1: 소비회복 본격화 단순 도식화해서 주가, 부동산, 경기 및 소비 회복의 관계는 이렇습니다. 주가는 실물 경기에 선행합니다. 경기회복 전환점 기준으로 6개월에서 9개월 선행한다고 알려졌습니다. 부동산은 경기에 6개월~1년 후행합니다. 따라서 주식시장이 활성화되고 6개월이 지나면 경기가 침체를 벗어나 소비가 회복하면 6개월뒤 주택시장이 살아나고 다시 6개월뒤 토지시장이 활기를 띠는 것으로 보면 됩니다. 삼성경제연구소에 따르면 지난 2003년이후 2년간의 소비조정국면에서 벗어나 2006년부터 소비가 본격적으로 회복할 것으로 예상하고 있습니다. 내년에는 민간소비가 올해보다 4.9% 늘어날 것으로 보고 있습니다. 따라서 이 예측이 맞는다면 2006년 하반기에는 주택시장이 본격적으로 활성화될 것입니다. 기회2: 매수자 우위 시장 주택시장에서 매수자 우위 시장이 언제까지 지속될 것인가에 대해서는 논란의 여지가 많습니다. 하지만 체감할수 있는 매수자 우위 시장은 2006년 1분기(1~3월)에서 끝날 가능성이 높다고 생각합니다. 무엇보다 최근 소비자 행동이 이같은 주장의 주된 근거입니다. 여기서 매수자란 투자자도 포함돼지만 유효수요자에 무게를 둔 것입니다. 유효수요자란 구매력있는 수요자로 쉽게 말해 돈은 있는데 사는 타이밍을 고민하고 있는 수요자를 말합니다. 현재 주택시장을 보면 고수들의 선매수가 한차례 지나간 상황에서 유효수요자와 투자자의 급매물 매수가 시작됐습니다. 이어 유효수요자가 일반매물 매입에 나서면 2005년 7월부터 시작된 매수자 우위 시장은 짧은 ‘생애’를 마치게 될 것입니다. 매수자 우위 시장 기간에 대해서는 어차피 각자 판단을 해야겠지만 내집마련은 필수라는 점에서 무릎에 사는 혜안이 필요한 시점입니다. 기회3: 판교 파주 등 2기 신도시 분양 청약통장 가입자 특히 수도권 가입자에게 기회의 시간이 오고 있습니다. 판교신도시에서는 내년에 3월( 25.7평이하 7천6백80가구)과 8월(25.7평초과 4천9백42가구) 두차례에 나눠 모두 아파트 1만3천여가구가 분양될 예정입니다. 수도권 1순위자라면 무조건 청약해야 합니다. 자금여건이 되는 사람이라면 무조건 청약해야 한다는 것입니다. 파주 운정신도시에서도 주공이 1단계 사업지구에서 5천여가구를 시범분양할 예정입니다. 교하지구 입주(아파트 9천여가구) 등 입주물량이 풍부하지만 헤이리및 출판문화단지 등 문화 인프라가 좋고 경의선 복선화, LG필립스 파주 LCD산업단지 등 호재도 많아 일산 대체 신도시로 주목해야 할 것입니다. 기회4: 연기 공주 행정도시 토지보상 행정도시 합헌 판결로 이르면 오는 12월 15일부터 2006년 상반기까지 4조5천억원에 달하는 토지보상이 시작됩니다. 보상금이 대전시 2006년 예산안(2조7백47억원)에 2배에 달합니다. 2004년 토지 보상금 2조4천억원이 풀린 판교신도시 보상의 예를 보면 행정도시 보상금이 어느 부동산으로 쏠릴지 예측할 수 있을 것입니다. 판교의 경우 용인 분당을 중심으로 한 땅값과 집값(특히 대형 평형) 폭등에 보상금이 기여한 바가 큽니다. 유성구 대덕구 등 대전을 비롯해 아산 천안 등 충청권 대도시 분양권 및 재건축, 아파트 거래량이 급증할 것이며 가격도 큰 폭으로 오를 것입니다. 또 거래가 자유로운 비토지거래허가구역인 행정도시 인근 서천군 보령군 진천군 음성군 일대 토지와 대전 대지 및 상가 등에 돈이 집중 유입될 것입니다. 기회5: 혁신도시 및 기업도시 스타트 행정도시 합헌으로 우선 공공기관이 옮겨갈 혁신도시와 기업도시 건설이 본격화될 것입니다. 착공이 돼야 리스크가 대부분 사라지겠지만 현재로선 늦어도 2007년까지 착공 가능성이 높아 보입니다. 수도권과 충남을 제외한 11곳에 50만평 안팎 규모로 조성될 혁신도시에는 수도권 소재 1백75개 공공기관이 이전하게 됩니다. 정부는 오는 12월 15일까지 혁신도시 입지 선정을 완료하고 2006년 상반기 지구 지정과 하반기 보상을 거쳐 오는 2007년 착공, 2012년 완공할 계획입니다. 민간기업이 주도해 지방에 자족형 복합도시를 건설하는 기업도시도 시범사업지인 태안, 해남·영암, 충주, 원주, 무안, 무주 등 6곳이 2006년 하반기부터 순차적으로 착공에 들어갈 계획입니다. 혁신도시와 기업도시중 어디가 투자가치가 높을까요? 투자의 안전성과 사업의 지속성, 사업기간의 예측가능성 면에서는 혁신도시가 낫다고 봅니다.

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2006-03-10 23:21

http://blog.drapt.com/kimjijum/81142000493904

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=360

2회 걸쳐 2006년 부동산시장의 기회와 위험을 다뤘습니다. 이번 부자노트 칼럼에서는 기회에 대한 구체적인 접근으로 2006년에 주목해야 할 전철망을 다루고자 합니다. 전철망은 집값이나 땅값에 있어 가장 효과가 확실한 개발호재라고 할 수 있습니다. 우선 전국 전철망중 2006년 개통이 가능한 노선을 보면 △경부선 조치원~대구 전철(158km) △경부선 수원~천안2복선전철(55.6km) △경원선 복선전철 의정부~동두천 동안(22.3km) △대전지하철 1호선 1단계(판암~정부청사 12.4km) △장항선 복선전철 천안~온양온천(16.5km) 등이 있습니다. 또 내년 착공이 가능한 전철 노선으로는 △진주~광양 복선전철(56.1km) △성남~여주 복선전철(53.8km) 등이 있습니다. 착공을 앞두고 있거나 이미 공사중인 전철 노선중 투자자들이 주목해야 할 4곳을 소개합니다. 주목1: 성남~여주 복선전철(2006~2010년) 이미 2001년 전철 건설 발표이후 토지를 중심으로 강세를 보이고 있습니다. 특히 2004년 판교신도시 토지보상으로 투자대상지역이 광주를 거쳐 이천 여주까지 동진(東進)하며 돈이 몰리면서 땅값이 급등하기도 했습니다. 한때 사업 백지화설까지 나돌았지만 정부의 예산이 내년에 편성됨으로써 2006년 상반기 착공이 기정사실화되고 있습니다. 성남∼여주 복선전철은 사업비 1조3천억원(전액 국비지원)이 투입돼 2006년 2월 착공, 총 2010년 개통 예정입니다. 지하로 건설되는 판교역과 이매역에서 분당선과 신분당선과 환승됩니다. 이천 부발에서 강남권까지 시간이 50여분 걸리고 여주에서 분당까지 40분에 닿을 수 있습니다. 역이 들어서는 삼동, 광주, 쌍동, 곤지암, 신둔, 이천, 부발, 능서, 여주 등을 중심으로 역세권 개발이 이뤄질 것입니다. 주목2: 서울지하철 9호선 1단계구간(2001~2008년) 2001년 12월 착공한 지하철 9호선은 개통시기가 최근 2008년 12월로 1년이 또 연기됐습니다. 이미 역세권 아파트 값이 크게 올랐습니다. 특히 강남권 접근에 많은 시간이 소요됐던 강서구 양천구 영등포구 등 강서권이 대표적인 수혜지 입니다. 출발지인 강서구 방화동은 서울의 마지막 노른자위 땅으로 불리는 마곡지구와 가깝고 등촌삼거리역과 염창우체국 주변에는 아파트타운이 조성중에 있습니다. 마찬가지로 당산역과 양평동 일대에는 신흥 주거타운으로 변모하고 있습니다. 동작구 노량진역은 2008년에 지상 17층 높이의 민자역사로 탈바꿈하며 2차 뉴타운인 노량진과 대방동 일대 노량진뉴타운(23만평)이 2006년 상반기에 착공에 들어갈 예정입니다. 또 흑석동 1,2,3동 일대 22만1천평에 달하는 흑석타운이 3차 뉴타운 후보지로 선정된 상태입니다. 서초구에서는 노선이 구반포3거리∼신반포주공∼고속터미널을 거치며 반포주공 저밀도 단지를 비롯한 아파트 밀집지역이 역세권이 됩니다. 참고로 9호선 1단계구간은 김포공항에서 교보타워4거리까지 총 9개역만 서는 급행열차가 통근시간에 운행될 예정입니다. 주목3: 중앙선 덕소~원주(2001~2010년) 12월 16일 개통하는 청량리~덕소구간에 이어 2008년에 덕소~도곡리(2.9km), 2009년에 도곡리~용문 구간이 잇따라 개통될 예정입니다. 용문~원주는 사업비 예산 등 문제로 공정이 부진해 개통시기가 2010년이후가 될 가능성이 높습니다. 서울(용산)에서 용문까지는 수도권 전철로 바로 연결될 예정입니다. 역세권중 용문역과 양동역, 원주역이 대표적인 관심지역입니다. 특히 원주는 최근 기업도시에 이어 혁신도시로 선정됐습니다. 또 중앙고속도로와 영동고속도로가 관통하는 원주에 광주시 초월면과 이어지는 제2영동고속도로(56km)가 2006년 착공, 2009년 개통될 예정입니다. 또 오크밸리 스키장(9개 슬로프) 2006년 12월 개장도 예정돼 있습니다. 땅값은 이미 오를대로 올라 아파트 특히 분양단지 중심으로 3년이상을 내다본 장기투자 가치가 있다고 봅니다. 주목4: 분당선 연장구간 오리~수원(2002~2008년) 오리~죽전이 먼저 2007년에, 죽전~기흥, 기흥~수원은 2008년 개통예정입니다. 분당선 연장구간이 개통되면 용인 경전철과 분당선 환승역이 되는 구갈역 일대가 대표적인 수혜지역이 될 것입닏. 주변에 신갈 및 상갈, 구갈3지구, 동백지구 등 대규모 택지개발지구가 포진하고 있습니다. 또 죽전역과 영통역, 수원시청역도 핵심 역세권으로 떠오를 것입니다. 특히 죽전역은 2007년 개통에다 죽전지구 2006년 입주완료, 단국대 캠퍼스 이전 등 호재가 많습니다. 영통역도 ‘수원의 강남’이라 불리는 영통지구의 1만2천가구 대단지와 영동중, 매탄고가 2005년에 신설되는 등 학군이 우수하고 홈플러스, 그랜드백화점 등 편의시설이 풍부해 유망지로 꼽히고 있습니다. 수원시청역의 경우 인계동 매탄동 일대 재건축 단지에서 3천3백여가구로 재건축하는 매탄주공2단지 등 1만5천여가구의 새 아파트가 순차적으로 입주하고 있어 주목해야 합니다.

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2006-03-10 23:17

http://blog.drapt.com/kimjijum/81142000259831

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=26820

행정도시특별법 통과와 지속적인 주택시장 규제로 인해 관망세를 보이던 투자자들이 토지시장으로 몰려드고 있다. 개발재료가 있는 지역을 중심으로 국부적인 상승세를 보이고 있지만, 전반기 대비 10~20%의 높은 상승률을 나타내고 있다. 열기의 현장을 순서대로 찾아가보면 우선 행정도시 확정으로 올해안 대대적인 토지보상이 예고되고 있는 충청권을 들 수 있다. 수용지 인근 연기군 일부 지역과 조치원은 부르는게 값으로 적정가격이 없는 상황이다. 조치원 인근 관리지역 농지가 평당 40만~80만원선, 대지가 1백50만~2백만원선이다. 전반기와 비교해본다면 10~20% 상승한 가격이다. 다음으로 수도권 지역을 살펴보면, 경기 양평과 여주가 뜨겁다. 이들 지역은 최근 발표된 제2영동고속도로 나들목이 지나는 양평 양동면, 여주 대신․북내면 인근 지역을 중심으로 지가가 상승하고 있다. 이들 지역은 토지거래허가구역 등에서 자유롭다는 이점도 있다. 관리지역 농지는 평당 30만~50만원, 임야는 10만~20만원선이다. 전반기 대비 10% 상승했다. 평택은 지난해에 이어 여전히 지가가 오르고 있는 지역이다. 고덕․청북․진위면 일대는 미군기지 이전에 따른 대토수요로 인해 관리지역 농지가 평당 80만~1백20만원, 임야가 30만~50만원선에 이르고 있다. 이 지역 역시 전반기 대비 10% 이상 올라간 가격이다. 지난해는 신행정수도 추진에 힘입어 안면도, 서산 등을 중심으로 한 서해권 토지가 상승했다면 올해는 홍천, 횡성, 원주 등 동해권 지가의 움직임이 활발하다. 우선 이른바 동서고속도로의 서울~춘천~동홍천 구간이 착공과 함께 가시화되면서 홍천 지역을 중심으로 지가의 움직임이 크다. 동홍천~양양간 고속도로가 내년 착공 예정으로 동서고속도로 축을 중심으로 한 지가 상승은 한동안 계속될 것으로 보인다. 관리지역 농지가 평당 20만~30만원, 임야가 5만~15만원선이다. 전반기 대비 20% 이상 상승했다. 동해권 개발의 또 다른 한 축은 제2영동고속도로 개발이다. 중부고속도로와 이어지는 이 고속도로는 광주 초월면 곤지암 교차로에서 원주IC 인근 원주 가현동으로 이어지는 도로로 원주IC, 새말IC 인근 원주, 횡성 지역의 지가가 상승하고 있다. 원주 관리지역 농지는 평당 30만~50만원, 임야 20만~30만원선이고 횡성은 관리지역 농지 평당 20만~40만원, 임야 3만~20만원선이다. 두 지역 모두 전반기 대비 10% 상승한 가격이다. 단 원주는 이미 가격 반영률이 높아 추가 상승 여력이 적어 보인다. 다음으로 영남 지역도 개발재료가 있는 지역을 중심으로 지가 상승이 심상치 않다. 대구의 테크노마트 사업지 인근, 포항 신항만 개발지 인근, 경남 진해․부산 신항만 배후단지, 부산 개발에 따라 양산 신도시와 김해도 혜택을 받고 있다. 관리지역 농지가 평당 50만~1백만원, 임야가 20만~40만원선이다. 지가는 전반기 대비 10% 상승했다. 마지막으로 지난해 J프로젝트로 떠들썩했던 호남 지역을 들 수 있다. 전남 해남, 영암은 관관레저형 기업도시 개발로 인해 관리지역 농지 평당 10만~30만원, 임야 5만~15만원선이다. 전주․익산․군산 지역은 공기업 이전 후보지와 산업교역형 기업도시의 높은 유치 가능성으로 관리지역 농지가 평당 20만~40만원, 임야가 5만~15만원선이다. 모두 전반기 대비 10% 이상 오른 지가다. 지금까지 지역별로 또는 개발 재료별 지가의 움직임이 활발한 지역을 살펴보았다. 최근들어 컨설팅 의뢰자가 급증하고 있다. 토지시장에 대한 관심도를 보여주고 있는 것이다. 지난해는 부동산 투자자 10명 중 5명이 토지에 투자했다면 최근들어 6~7명까지 10~20% 정도 투자자가 늘고 있는 정도다. 이는 투자자들이 주택 규제로 인해 토지 이외 투자 대안이 없다라고 판단한 것으로 볼 수 있다. 그러므로 위에서 살펴본 개발 재료가 있는 지역을 중심으로 앞으로도 상당기간 지가 상승의 여력을 가지고 있다고 볼 수 있다. 그러나 수도권은 대체로 안정된 수익률을 확보할 수 있지만 비수도권은 바람의 위험도 없지 않다. 본인의 투자성향과 투자금, 개발재료의 지가반영 정도 등을 잘 파악해서 투자해야 할 것이다.

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