[스크랩] 아파트 프리미엄 분석 7가지

2005-11-23 23:11

http://blog.drapt.com/kimindia/81132755077545

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=dic_view&menu_key=12&part_key=7&uid=57020

올해 처음으로 부과되는 종합부동산세에 대해 국세청 자료를 통해 주택 중심으로 정리했습니다.

닥터아파트 회원 여러분 참고 하세요. ※ 문의 : 국세청 종합부동산세과 사무관 김재웅(☎397-1792)

문) 종합부동산세 과세대상은?

답) 종합부동산세는 지방세법상 재산세 과세대상 부동산 중 주택(주거용 건물)과 종합합산 과세대상 토지, 별도합산 과세대상 토지를 과세대상으로 한다. [별장, 사업용 건축물 등은 종부세 과세제외]

위에 해당하지 아니하는 사업용 건축물(골프장 및 고급오락장용 건축물 포함) ․분리과세대상 토지․선박․ 항공기 등은 재산세 과세대상이지만 가액에 불문하고 종합부동산세 과세대상에는 해당되지 않는다.

또한 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양, 피서 또는 위락의 용도로 사용되는 별장은 주택의 범위에는 해당하지만 지방세법상 재산세를 부과함에 있어 고율의 단일세율(4%)로 부과하므로 종합부동산세 과세대상에는 해당하지 않는다.

문) 부동산을 어느 시점에 보유하여야 종합부동산세를 부담하는가?

답) 과세대상 부동산을 매년 6월 1일 현재 보유하고 있는 개인 또는 법인은 재산세 및 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

따라서 기존에 과세대상 부동산을 보유하고 있는 자는 6월 1일 이전에 양도하여야 당해 연도 양도한 부동산에 대한 재산세 및 종합부동산세가 부과되지 않으며,

새로 과세대상 부동산을 취득하려는 자는 6월 2일 이후 취득하여야 취득하는 년도에는 재산세 및 종합부동산세가 부과되지 않는다.

문) 부부 공동명의로 부동산을 보유하면 종합부동산세 부담을 줄일 수 있을까?

답) 종합부동산세는 인별로 보유하고 있는 부동산을 합산하여 과세하게 되므로 보유하고 있는 당해 부동산을 부부 공동명의로 보유하게 되면 개인별 보유지분에 해당되는 가액을 기준으로 종합부동산세 과세대상여부를 판단할 뿐만 아니라 초과누진세율 과세체계에 따른 낮은 세율을 적용 받게 되므로 종합부동산세의 부담을 줄일 수도 있다.

그러나 종합부동산세 부담을 줄이기 위하여 기존 단독명의의 부동산을 부부 공동명의의 부동산으로 이전하는 과정에서 증여세 및 취득세, 등록세 등이 부과되어 오히려 세부담이 증가될 수도 있게 된다.

따라서 과세대상 부동산을 공동명의로 전환하는 목적이 종합부동산세 부담을 완화하기 위한 것이라면 장․단기적으로 세부담을 비교 하여 공동명의로의 전환 여부를 결정하는 것이 필요할 것이다.

문) 종합부동산세 과세대상이 되는 주택이란?

답) 종부세 과세대상 주택이란 과세기준일(6월 1일) 현재 주거용으로 사용되고 있는 건물을 말하며, 일반적으로 사무실용으로 사용되는 오피스텔의 경우에도 실제 주거용으로 사용하고 있으면 주택에 포함된다.

따라서 단독주택(다가구주택 포함), 공동주택(다세대주택, 연립주택, 아파트), 주상복합건물 중 실제 주거용으로 사용되는 건물 등은 종합부동산세가 과세되는 주택에 해당한다. 다만, 과세기준일(6월 1일) 현재 인별로 전국에 보유한 주택의 공시가액을 합한 가액이 9억원을 초과하는 경우에만 종합부동산세가 과세된다.

문) 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 종부세 과세여부는?

답) 오피스텔은 과세기준일(매년 6. 1일)의 사용현황에 따라 주택 또는 일반건물로 지자체에서 재산세를 먼저 과세한 후 이를 기초로 하여 종부세 과세여부가 결정된다

당해 오피스텔에 대하여 주택분 재산세가 과세된 경우에는 주택분 종부세 과세대상에 해당하며, 주거용이 아닌 일반건축물에 대한 재산세로 과세된 경우에는 부속토지를 별도합산 과세대상 토지로 보아 재산세 과세표준의 합이 20억원(개별공시지가 40억원)을 초과하는 경우에는 별도합산 토지분 종부세가 과세된다

다만, 일정기준 면적(또는 가액)이상으로서 주거전용으로 판단되는 주요 오피스텔에서 대해서는 사전신고안내와 함께 사후 적정신고여부를 검증할 예정이며 종부세 과세와 관련하여 납세자의 신고나 현지확인 등에 의해 주택으로 확인되는 경우에는 물건소재지 지자체에 의견조회하여 그 결과에 따라 처리하게 되며, 행자부에서 매분기별로 국세청에 통보하는 재산세 수시세액 조정자료에 따라 종부세가 추가로 과세될수도 있다

문) 주택을 보유하고 있는 사람은 모두 종합부동산세를 납부하는가?

답) 그렇지는 않다. 보유세제 개편전에는 주택에 대한 재산세는 신축건물기준가액에 각종 용도지수와 경과년수, 가감산율을 적용하여 시가표준액을 산출하여 건물분에 대한 과세표준 및 세액을 계산하였으며, 주택 부속토지에 대하여는 개별공시지가를 기준으로 과세표준 및 세액을 계산하는 등 동일 주택에 대하여 재산세와 종합토지세로 구분하여 보유세를 부과하였다.

그러나 주택은 일반적으로 건물과 부속토지를 통합하여 가격형성이 되고 거래되는 점을 감안하여 이번 보유세제 개편에서 주택과 그 부속토지를 통합하여 평가한 공시가액을 기준으로 1차로 재산세를 과세하게 되고, 납세자별로 전국의 주택가액을 합산하여 9억원을 초과하는 경우에만 2차로 종합부동산세가 과세된다. 따라서 개인별 보유 주택의 가액 합계액이 9억원 이하인 경우에는 재산세만 부과되고 종합부동산세는 과세되지 않는다.

또한 임대주택으로 등록된 주택으로 일정한 요건에 해당되는 장기임대주택은 종합부동산세 신고기한(12.1～12.15)에 합산배제 신청하면 종합부동산세로 과세되는 주택의 가액에서 제외된다.

문) 주택분 종합부동산세의 과세표준 계산은?

답) 전국에 보유한 주택(부속토지를 포함)을 인별로 합산한 재산세 과세표준(공시가액의 50%)에서 4억 5천만원을 공제한 금액이 주택분 종합부동산세 과세표준이 된다.
○ 재산세 과세표준 = 주택공시가액 × 50%
○ 종부세 과세표준 = ∑(재산세과세표준) - 4억 5천만원

문) 보유중인 2호(세대)의 주택공시가액 합계액이 20억원이며 재산세 부과시 25% 세액 경감을 받았다면 주택분 종합부동산세 과세표준은?

답) 주택의 공시가액이 20억원이므로 재산세 과세표준은 공시가액의 50%에 해당하는 10억원이 되나 종합부동산세법에서는 그 과세표준에서 경감비율을 곱한 금액을 공제한 후의 금액을 재산세 과세표준으로 하고 있으므로 10억원에서 25%에서 해당하는 2억5천만원을 공제한 7억5천만원을 재산세 과세표준으로 보고 여기에서 4억5천만원을 공제한 금액인 3억원이 종합부동산세 과세표준이 된다.

문) 종합부동산세 산출세액 계산과정은 특이 하다는데?

답) 그렇다. 종합부동산세의 산출세액 계산은 다른 국세와 상이한 점이 있다. 주택분의 경우 종합부동산세 산출세액은 과세표준에서 세율을 적용하여 계산(구간별 누진공제 적용)한 금액에서 1차로 지방자치단체(시․군․구)에서 부과된 재산세액중 199만원(이때 재산세가 탄력세율*1)이 적용 되었다면, 표준세율*2)에 의하여 계산된 재산세액)을 초과하여 납부한 재산세액과 세부담상한(전년도 보유세 부담액의 150% 한도)을 적용하여 그 상한액을 초과하는 금액을 차감한 후의 세액이 주택분 종합부동산세 산출세액이 된다.

*1) 탄력세율 : 조례에서 정하는 바에 따라 시장․군수가 표준세율의 100분의 50의 범위안에서 가감조정한 세율
*2) 표준세율 : 지방자치단체가 지방세를 부과할 경우 통상 적용하여야 하는 세율

문) 매입하여 장기임대하는 주택도 종합부동산세 과세대상에 포함되나?

답) 개인이나 법인이 장기임대 목적으로 매입한 국민주택규모이하의 주택은 매년 과세기준일(6. 1일) 현재 지방자치단체(시․군․구) 및 세무서에 주택임대사업자로 각각 등록한 후

① 같은 시(특별시 및 광역시를 말함)․도 지역내에 소재하는 5호 이상의 주택을 임대할 목적으로 매입하여 10년 이상 임대하면서
② 임대주택의 시가표준액(5호이상 임대를 개시하는 날 또는 최초 합산배제신청년도의 과세기준일 현재의 주택공시가격)이 3억원 이하이고
③ 종합부동산세 신고기한(12.1∼12.15)에 장기임대주택에 대한 합산배제신청을 하여야 종합부동산세 과세대상 주택에서 제외한다.
※ 시행 첫해인 2005년도에는 임대주택 등록 및 사업자등록은 ’05. 12. 15 까지 가능하고, 과세기준일(’05. 6. 1) 현재 3억원 이하의 임대주택으로서 종합부동산세 신고기한에 합산배제신청을 하여야 혜택을 받게 된다.

문) 반드시 10년 이상 임대한 주택만 종합부동산세 과세대상에서 제외되나?

답) 그렇지는 않다. 일반적으로 10년 이상 임대할 목적으로 매입하여 보유하고 있더라도 다른 요건(주택수, 가액, 규모)이 모두 충족된 경우에는 종합부동산세 신고시 임대주택에 대한 합산배제 신청을 하면 당해 장기임대주택에 대하여는 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.

또한, 종합부동산세법 시행일(’05. 1. 5일) 현재 시․군․구에 임대등록신청을 한 임대사업자로서 ’05. 12. 15일까지 관할 세무서에 사업자등록을 한 자가 법시행일 이전에 이미 임대주택으로 등록한 국민주택규모이하의 주택(“기존임대주택”이라 함)으로서 시가표준액이 3억원 이하인 주택을 2호 이상을 5년 이상 임대하는 경우에는 동일 시(특별시 및 광역시를 말함)․ 도 소재여부에 불구하고 주택분 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.

문) 종합부동산세 세부담 상한제도란?

답) 2005년 부동산 보유세제의 개편에 따라 일시적 세부담 급등을 완화하기 위하여 당해년도 납부할 재산세와 종합부동산세의 합계액이 전년도에 납부하였을 재산세와 종합부동산세(2004년에는 재산세와 종합토지세)의 합계액의 150%를 넘지 않도록 하기 위한 제도이다.

문) 세부담 상한을 적용받기 위해서는 종합부동산세 신고시 세부담상한 적용신청서를 반드시 제출하나?

답) 세부담 상한에 대한 적용여부는 종합부동산세법에 규정되어 있는 사항으로 세부담상한신청서를 별도 제출하지 않아도 적용되는 사항이다.

다만 납세의무자가 보유중인 부동산의 내역을 신청서에 작성 제출하므로 정확한 세액산출을 하고 차후에 발생할 수 있는 불이익을 사전에 예방코자 세부담상한 적용신청서를 작성하여 제출토록 하고 있다.

국세청에서는 세부담상한액 계산과 관련하여서는 각 세무서에 종합부동산세 상담원을 배치하여 납세자들이 어려움없이 세부담상한액을 계산할 수 있도록 조치할 예정이다.

문) 세부담상한제를 적용함에 있어서 전년도와 금년도의 보유 부동산 현황이 다른 경우 적용 방법은?

답) 종합부동산세법에서 세부담상한제를 적용하는 방법은 보유부동산의 변동 여부와 관계없이 당해연도 과세기준일 현재 종합부동산세 과세대상인 부동산을 전년도 과세기준일에 보유하였을 경우 부담하였을 금액을 전년도에 납부한 세액으로 의제하여 금년도에 납부할 세액이 전년도에 납부하였을 세액의 150%를 넘지 않도록 하였다.

따라서 종합부동산세 과세대상 부동산의 변동 내역이 없는 경우에는 당해년도 납부할 세액의 한도는 전년도 납부한 세액의 150%가 되며, 과세대상 부동산의 변동 내역이 있는 경우 당해년도 납부할 세액의 한도는 전년도에 납부하였을 세액의 150%가 된다.

문) 주택의 신축이나 토지의 합병․분할 등으로 인하여 당해연도에 보유하고 있는 과세대상 부동산에 대한 전년도 과세표준액이 없는 경우에도 세부담상한제를 적용하는지?

답) 주택의 신축이나 토지의 합병․분할 등으로 인하여 전년도에 과세표준액이 없는 경우에도 납세의무자가 전년도 과세기준일에 현재 존재하는 당해 과세대상 부동산 등을 소유한 것으로 보아 세부담상한제를 적용한다.

즉, 당해연도 과세기준일 현재 과세대상 부동산의 상태와 똑같은 상태로 전년도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 전년도에 납부하였을 가상세액을 계산한 후 가상세액의 150% 한도로 세부담상한액을 계산한다.

따라서 ’05년도에 신축한 주택의 경우에는 ’04년도 납부하였을 재산세와 종합토지세에 대한 가상세액을 계산하기 위해서는 ’04년도의 재산세 및 종합토지세의 과세표준액과 표준세율을 적용하여 ’04년도의 보유세액을 산출하고 이러한 가상세액의 150%가 ’05년도 보유세(재산세와 종합부동산세의 합계액) 부담의 한도가 된다.

이때 재산세 부과시 이미 ’04년도 가상세액의 150%를 초과한 경우에는 그 상한액이 바로 ’05년도 재산세 부담액이 되며 종합부동산세는 부과하지 않게 된다.

문) 전년도에는 당해 과세대상 부동산에 대하여 비과세 또는 감면 등을 적용받았으나 당해연도에는 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않게 되는 경우 세부담상한 적용 방법은?

답) 전년도의 가상세액을 계산하는데 있어 비과세 또는 감면 등의 적용여부는 당해연도에 당해 과세대상 부동산의 비과세 또는 감면 등 적용여부에 따라 달라진다.

전년도와 당해연도에 모두 동일한 비과세 또는 감면 등이 적용되는 경우에는 전년도의 가상세액을 계산함에 있어서 비과세 또는 감면이 그대로 적용된다.

그러나 전년도에 비과세 또는 감면 등을 적용받다가 당해연도에 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않게 되는 경우에는 전년도에 비과세 또는 감면이 없는 것으로 보아 전년도 가상세액을 계산하여 세부담상한을 적용하며

전년도에 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않다가 당해연도에 비과세 또는 감면 등을 적용받게 되는 경우에는 전년도에 비과세 또는 감면 등을 적용하여 전년도 가상세액을 계산하여 세부담상한을 적용한다.

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[스크랩] 부동산의 6대가격과 세금 바로알기 | |부동산노트

2005-11-21 23:44

http://blog.drapt.com/kimindia/2431711132584249433

출처 : ╋ ΜΥ ΕvεrΥtΗiΝg ╋

원문 : http://blog.drapt.com/ggkwkd

우리나라에서 부동산을 취득·보유·양도하는 경우 세금계산에 적용되는 가격은 무려 6가지의 다양한 가격이 있다.
이는 부동산을 바라보는 과세관청과 평가주체, 대상지역에 따라 동일한 부동산이 구미호처럼 둔갑술을 부려 여섯 가지의 부동산 가격을 형성하게 되는 것이다.

우리나라 부동산의 6대가격이란 개별공시지가, 국세청기준시가, 지방세과세시가표준액, 주택공시가격, 감정가액, 실지거래가액을 말한다.

개별공시지가
개별공시지가란 건설교통부에서 책정한 가격이라 하여 건설교통부가격이라고도 부르며, 전국 3,400만 필지 중 과세대상 2,700만 필지 가운데 가장 대표성이 있는 토지라 할 수 있는 표준지 45만 필지를 대상으로 건설교통부장관의 명에 의한 감정평가사들이 지가산정을 하게 된다. 이렇게 산정된 표준지 공시지가를 기준으로 구청 공무원들이 개별공시지가를 산정하게 된다. 이는 당해 년도 1월 1일자를 기준으로 6월 30일에 발표되는 가격으로 모든 토지관련 세금(취득세,등록세,종합토지세,양도소득세,상속·증여세)의 기준점이 된다.

국세청 기준시가
국세청 기준시가는 상속세,증여세,양도소득세 등 국가의 주요재원이 되는 국세를 부과하기 위해 국세청에서 평가하고 책정하는 가격이다. 토지에 대해선 개별공시지가를 적용하고 건물에 대해선 국세청 기준시가를 적용한다. 특별히 공동주택에 대해서는 토지와 건물을 구별하지 않고 공동주택 기준시가를 별도로 책정하여 매년 공동주택 가격변동 여부에 따라 통상 년 1 ∼ 2회 정도 발표하고 있다. 국세청 기준시가는 실지거래가액의 평균 70 ∼ 90% 정도의 가격이다.

건물기준시가

= 건물신축가격 기준액×구조지수×용도지수×위치지수×잔가율×면적×조정율
(2004년 460,000/㎡)

지방세 과세 시가표준액
지방세 과세 시가표준액은 취득세,등록세,재산세,종합토지세 등 시,군,구에 해당하는 지방자치단체에서 지방자치단체 살림재원을 조달하기 위해 지방세를 평가하고 책정하기 위해 평가하는 가격이다. 역시 토지에 대해서는 개별공시지가를 적용하지만 건물에 대해서는 지방세 건물 시가표준액을 적용한다. 여기서 국세청 기준시가와 지방세 과세 시가표준액이 상당한 차이를 보인다. 즉 국가에서 평가하는 건물평가액이 지방자치단체에서 평가하는 가격보다 3배가량 높은 가격으로 평가하여 높은 국세를 부가시키는 것이다. 지방세 과세 시가표준액은 실지거래가액의 평균 30 ∼ 40% 정도의 가격이다.

건물과세시가표준액
= 건물신축가격기준액×구조지수×용도지수×위치지수×잔가율×면적×가감산율
(2004년 180,000/㎡)

2004년부터 공동주택에 대한 건물시가표준액 산정시 가감산율 적용을 면적기준에서 국세청 기준시가기준으로 변경하여 공동주택에 대한 건물분 재산세가 전년대비 높은 세금이 부과되었다.
2005년부터는 부동산 거래세 및 보유세의 과세표준이 실지거래가액 및 기준시가 등으로 변경될 예정이므로 지방세 과세시가표준액은 적용되지 않을 것이다.

주택공시가격
2005년 4월부터 토지와 마찬가지로 아파트,단독주택,연립·다세대주택 등 모든 주택에 대해 정부가 건물과 부속토지를 일체로 평가해 그 가격을 공시하는 주택가격공시제도가 시행될 예정이다. 이에 따라 국세청 기준시가가 단계적으로 폐지되는 등 종합부동산세,상속·증여·양도세 등 주택에 대한 모든 과세 및 보상기준이 주택 공시가격으로 통합·일원화돤다.
아파트와 대형 연립주택의 경우 내년까지만 국세청 기준시가를 과표로 쓰고 그 이후부터는 공시가격이 과표가 된다.

감정가액
감정가액은 금융기관에서 융자를 위해 평가하거나 경매법원이나 자산관리공사에서 경매나 공매를 실행시키기 위한 평가,또는 국가에서 개발사업 등 이유로 수용하기 위해 부동산을 평가하는 가격이다.상속·증여세에서 부동산을 평가 할 때 실지거래가액을 알 수 없는 경우 2개 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 평가한다.

실지거래가액
실지거래가액은 부동산 매수자와 매도자가 수요와 공급의 원리에 의해 형성되는 우리가 일반적으로 “이 아파트가 얼마 짜리다.”라고 얘기하는 가장 일반적으로 회자되는 가격이다. 하자만 실지거래가액은 투기세력,정책,금리 등에 의해 움직이는 변동이 늘 심하고 부정확한 부동산의 가격이라고도 할 수 있다.

●실지거래가액이 적용되는 경우

♠ 양도소득세 : 1년 미만 보유 양도,1세대 3주택 이상 보유한 주택 양도, 투기지역, 고가주택 양도, 본인 신고 시
♠ 상속·증여세 : 상속일 전후 6개월 이내 상속 받은 부동산 양도 시(증여세는 증여일 전후 3개월)
♠ 취득·등록세 : 주택거래신고제가 적용되는 지역의 부동산을 취득 시

※ 현재 국회에 제출되어 있는 부동산중개업법개정(안)대로 2005년 7월부터 부동산중개업자에 대하여 부동산계약서사본제출제도가 시행되면 개인간 부동산 거래의 경우에도 실지거래가액으로 취득·등록세가 과세되나 내년 상반기 중에 지방세법을 개정하여 개인간 거래 시 실지거래가액에 따른 취득·등록세 부담 증가 분을 감면할 것으로 예상된다.

모르면 당하는 게 부동산이고, 모르면 두 배 내는 세금이 부동산 세금이라 했다.

어느 시기에 어떤 가격으로 내가 투자한 부동산이 평가되어 어떤 세금이 얼마가 나오고 어떤 방법으로 절세할 수 있는지를 대처하고 알기 위해 우리나라 부동산 가격을 이해하는 것은 부동산 투자에 있어 가장 기본이 되는 상식이라 하겠다.

구 분	적 용	관련 세금	시가대비	비 고
개별공시지가	토지	토지관련 모든 세금	70~80%	건설교통부에서 매년 6월 30일 발표
국세청기준시가	토지, 건물, 공동주택 (토지,건물 합산)	상속증여세, 양도세, 재산세, 종합부동산세, 취득세, 등록세	70~80%	2005년부터 적용
지방세과세 시가표준액	토지, 건물, 주택 (토지,건물 각각적용)	재산세, 종합토지세, 취득세, 등록세	30~40%	2004년까지만 적용
주택공시가격	모든 주택 (토지,건물 합산)	주택관련 모든 세금	70~80% 예상	2005년 4월 공시 예정
감정가액	모든 부동산	상속증여세, 양도세		실지거래가액을 알 수 없을때 적용
실지거래가액	모든 부동산	상속증여세, 양도세, 취득세, 등록세

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[스크랩] 아파트 프리미엄 분석 7가지 |부동산노트

2005-11-18 23:39

http://blog.drapt.com/kimindia/2431711132324755143

출처 : 잠실의 뜨는별 박영숙

원문 : http://blog.drapt.com/pys3622

아파트 프리미엄 분석 7가지

서울 노원구 중계동 건영 3차 32평형의 매매 가격은 3억3000만~3억7000만원 사 이. 반면 같은 노원구 상계동에 있는 A아파트 32평형 매매가는 1억8000만~2억2 000만원이다. 두 아파트는 입주 시기도 비슷하고 대지 지분도 거의 같아 90년 대 중반 분양가도 큰 차이를 보이지 않았지만 현재 두 아파트의 가격 차이는 웬만한 소형 아파트 한 채 가격인 1억원 이상이다. 전세가격 역시 6000만~7000 만원 가까운 차이를 보이고 있다. 이렇게 아파트 가격 차이가 발생한 원인은 바로 ‘학원 프리미엄’. 건영 3차는 ‘강북의 강남’으로 불리는 중계동 은행 사거리에 인접해 있다. 은행사거리에는 강북 최고의 사설 학원들이 밀집해 있 다.
강북 최고의 부촌(富村) 가운데 한 곳인 용산구 이촌동 LG한강자이아파트는 같 은 65평형이라고 해도 동별로 가격 차이가 크다. 107동과 108동은 매매가가 18 억원 선이지만 101동, 103동, 104동은 16억5000만원이다. 107동과 108동은 한 강변과 붙어 한강 조망이 가능하지만 101동은 한강을 내려다보기 어렵기 때문 이다. ‘한강 조망권 프리미엄’에 따라 아파트 가격차이가 1억5000만원 이상 발생한 셈이다.
아파트 가격에 차이가 있다면 거기에는 분명 그만한 이유가 있게 마련이다. ‘ 보이지 않는 손’에 의해 자연스레 결정되는 가격논리는 아파트 가격에도 그대 로 적용된다.
그렇다면 어떤 아파트에 ‘프리미엄’이 붙는 걸까. 실수요자든 투자자든 아파 트를 사려고 하는 사람들이 빠뜨리지 말고 체크해야 할 요인들을 살펴보자. 현 재 아파트에 붙어 있는 프리미엄을 하나하나 챙겨보다 보면 정답은 저절로 나 온다.
<정광재 / 김경민 기자, 사진: 안지연 기자>

아파트 프리미엄 7가지 - 1.역세권

부동산 투자에 성공하고 싶다면 반드시 명심해야 할 원칙 하나. ‘부동산 투자 는 첫째도 위치, 둘째도 위치, 셋째도 위치’라는 점이다. 김관영 저스트알 대 표는 “동서고금을 막론하고 부동산 가격 결정은 위치에 의해 좌우돼 왔다”며 “위치를 거스르고 부동산 투자에 성공할 수는 없는 일”이라고 설명한다.
국내 아파트 가격을 결정하는 가장 큰 변수 역시 ‘위치’다. 지하철망이 발달 한 서울과 수도권 일대에서는 지하철역과의 근접성이 아파트 가격의 80%를 좌 우한다고 해도 과언이 아니다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “지하철역과 도 보 5분 거리의 역세권인가 아닌가에 따라 아파트 가격 차이는 하늘과 땅 차이 다”고 설명한다.
실제 건설사들의 분양 광고에서 가장 강조하는 부분도 바로 ‘OO역 도보 5분 거리’다. 그만큼 역세권이 갖는 의미는 크다.
이미 기존 역을 중심으로 역세권 아파트의 프리미엄은 오를 만큼 올라 있는 상 황. 특히 2개 이상의 지하철 노선이 지나는 환승역이나 2개 노선 각각의 역에 가까운 ‘멀티 역세권’에 대한 프리미엄은 상당하다. 함 팀장은 “최근 지하 철 신설노선이 많아지면서 일부 퇴색된 감도 있지만 여전히 역세권과 비역세권 은 15% 이상 가격 차이가 있다”고 분석했다. 특히 “분양 광고에서 도보 5분 이 아니라 실제 도보 5분 거리인지 확인해봐야 한다”고 덧붙였다.
92년 입주한 마포구 대흥동 태영아파트가 비인기 지역에 있음에도 불구하고 33 평형이 3억5000만원 이상에 거래될 수 있는 비결은 간단하다. 5호선 공덕역과 도보 7분 거리에 있는 데다 6호선 대흥역과 불과 5분 거리에 있기 때문이다. 입주 당시만 해도 5호선과 6호선 모두 개통 전이라 집값이 서울 시내에서도 최 저 수준이었지만 5, 6호선 개통으로 본격적인 가격 상승을 경험했다.
성동구 마장동 삼성아파트도 2호선 왕십리역과 5호선 마장역, 용산선 왕십리역 에서 가깝다는 이유로 26평형이 인근 아파트 가운데 가장 가격이 높은 2억1000 만원 선에 거래되고 있다.

■실 도보 5분 거리 꼭 챙겨야■
역세권 프리미엄은 이미 상당부분 반영돼 있기 때문에 효과적인 아파트 투자를 위해서는 신규 지하철 노선을 따라 움직이는 게 좋다. 2007년 개통 예정인 지 하철 9호선 개통을 앞두고 강서구 일대 아파트 가격이 크게 오르고 있다.
중앙선 복선화와 경원선 복선화가 예정돼 있는 수도권 지역도 관심 지역. 특히 올해는 이를 재료로 분양하는 아파트들이 많아 눈여겨 볼 필요가 있다.
청량리-덕소-용문을 거쳐 강원도 원주까지 운행하는 90.4km의 중앙선 복선화 사업에 따라 남양주 덕소, 양평, 용문역 일대에 아파트 단지가 집중적으로 들 어서고 있다.
의정부와 소요산 구간의 경원선 전철화 계획에 따라 의정부 북부, 양주군 일대 에도 대규모 아파트 단지가 예정돼 있다.
특히 지하철역과 가까운 지역의 아파트 분양가는 다른 지역보다 평균 15% 이상 높게 책정돼 있음에도 사람들의 발길이 가장 잦다. 곽창석 부동산퍼스트 이사 는 “실제 지하철이 개통되는 시점에 다시 한 번 역세권 프리미엄을 바탕으로 가격이 상승하는 경향을 보이기 때문에 역세권 아파트 투자는 장기적으로 임하 는 게 좋다”고 덧붙였다.

아파트 프리미엄 7가지 - 2.한강 조망권

서울 아파트 시장의 불문율 하나. ‘한강을 따라 가면 돈 되는 아파트가 보인 다’는 사실. 부동산 시장 전문가에게 한강은 단순한 물줄기가 아닌 거대한 ‘ 돈맥’이다.
최근 부동산 시장 침체에도 불구하고 한강 조망이 가능한 아파트들에 대한 인 기는 여전하다.
실제 한강 조망권 아파트와 그렇지 않은 아파트간의 가격 차이는 갈수록 벌어 지고 있다. 웰빙이 사회적인 현상으로까지 번지는 가운데 ‘한강 조망권’이야 말로 아파트 최고의 웰빙 메리트로 부각되고 있기 때문. 고종완 RE멤버스 사장 은 “불과 5~6년 전만 해도 한강 조망권은 있는 사람들의 사치였지만 지금은 아파트를 선택하는 또 다른 기준으로 자리잡았다”고 설명한다.
최근 법원이 한강 조망권 침해에 대해 적극적으로 한강 조망권을 인정하고 있 는 것도 이런 시대 흐름을 반영한 결과다. 법원은 용산구 이촌동 LG한강자이가 들어서면서 한강 조망권이 침해된 리버뷰아파트 주민에 대해 건설사 측이 각각 100만~6000만원까지 배상하라고 판결한 바 있다.
실제 한강 조망권에 따라 아파트 가격차이는 적게는 수천만원에서 많게는 2억~ 3억원까지 차이가 난다. 대표적인 곳이 광장동 워커힐아파트. 한강이 훤히 내 려다보이는 4층 이상과 그렇지 않은 층의 아파트 가격은 같은 56평형이라고 해 도 1억원 이상 벌어져 있다. 인근 현대공인중개사 이경숙 실장은 “요즘은 워 낙 거래가 없어 시세차이가 조금 줄었지만 한강 조망권에 따른 아파트 가격 차 이는 1억원 이상”이라고 설명했다. 또 “수요자들도 이왕이면 한강을 볼 수 있는 아파트를 많이 찾는 편”이라고 귀띔했다.
서울 지역에서 한강 조망권이 가장 좋은 곳으로 평가 받는 이촌동 지역에서도 조망권에 따라 가격 차이가 높게 나타난다. 한강변에 붙어 있는 107동과 108동 은 뒤편에 숨어 있는 101동, 103동에 비해 매매가격이 1억5000만~3억원까지 차 이를 보이고 있다.

■대형평형 3억원 이상 차이■
특이한 사실은 일반적인 부동산 시장 동향과는 달리 상대적으로 강북에서 한강 조망권 가치가 더 높게 나타나고 있다는 점이다. 부자들이 강남에 더 몰려 있 기는 하지만 강북은 한강 조망권이 자연스레 ‘남쪽’으로 형성된 반면 강남에 서는 ‘북향’으로 형성되기 때문이다. 이에 따라 한강 조망권 프리미엄이 발 생하는 대표적인 단지는 용산구, 광진구, 마포구 등 강북 지역 아파트에서 발 생한다.
강남 지역의 경우 삼성동 아이파크와 도곡동 타워팰리스 등 고가 아파트를 중 심으로 한강 조망권 프리미엄이 높게 형성돼 있다.

아파트 프리미엄 7가지 - 3.학군·학원가

‘맹모삼천지교’는 아파트 선택 0순위(?). 최근 내신성적 비중 증가, EBS 교 육방송 실시 등 정부 교육정책에 따라 열기가 식기는 했지만 여전히 부모들은 좋은 학군, 좋은 학원과의 인접 지역을 거주 1순위로 꼽는다. 대표적인 곳이 서울 강남구 대치동 학원가와 노원구 중계동 은행사거리.
강남구 대치동의 치맛바람은 이미 전국적인 유명세를 타고 있다. 이 지역 아파 트 평당 가격은 1500만~2000만원 선인 강남 일반아파트에 비해 1.5~2배 높게 형성돼 있다. 실제 총 1034가구 규모의 대치동 선경 1차 31평형은 매매가가 7 억5000만~8억3000만원인데 비해 논현동 경남논현아파트는 35평형이 4억~4억300 0만원 선에 거래된다. 지분이나 교통 여건 등 다른 조건 차이를 감안한다 하더 라도 학군, 학원가 프리미엄이 최소 1억5000만원은 넘는다는 게 전문가들 평가 다.
다만 학원가 시세는 최근 들어 소폭 하향 추세다. 2008년부터 내신성적 반영비 율이 증가할 예정이고 정부의 EBS강의 수능반영 방침에 따라 강남 학원가의 인 기가 다소 떨어졌기 때문. 또 부동산 경기 불황과 개발이익환수제 등 정부의 부동산 억제 정책이 강력하게 시행돼 시세 전망을 더욱 어둡게 한다. 대치동 우성 1차 41평형은 매매가가 8억2500만~9억6000만원으로 2003년에 비해 많게는 1억원 이상 하락했다.

■중계·목동 여전히 강세■
강북 학원가 프리미엄은 아직까지도 선호도가 높다. 인근 상가의 80% 정도가 학원가인 노원구 중계동 은행사거리 건영 3차 아파트는 32평형 기준으로 현재 매매가가 3억~3억8500만원이다. 2003년 최고가 대비 소폭 하락했지만 서울 어 느 지역보다도 가격 하락폭이 작다. 전세가도 1억7000만~1억9000만원을 넘나든 다.
이에 반해 학원가에서 벗어난 상계동 벽산 33평형은 1억8000만~2억3000만원으 로 건영 3차의 전세가와 비슷한 정도다. 인근 하계부동산 이경애 공인중개사는 “학원가 프리미엄 때문에 시세 차이가 많이 나는 게 사실”이라면서 “다만 경기를 비롯한 다양한 변수의 영향으로 가격은 앞으로 보합세를 유지할 것”으 로 전망했다.
목동 학원가가 인접한 양천구 목동 신시가지3단지와 신정동 신시가지 8단지도 아직 기세등등이다. 목동 3단지는 27평 기준으로 현재 매매가가 3억6000만~4억 원을 호가해 27평에 2억원 선인 신월동 대방 샤인힐보다 훨씬 높다. 결국 학원 가 프리미엄이 매매가의 고공행진에 일조한 셈이다.

아파트 프리미엄 7가지 - 4.브랜드

최근 각 건설사들의 지상 과제는 ‘브랜드 파워’ 키우기다. 삼성 래미안, LG 자이, 대림 e편한세상 등 ‘3강’ 브랜드가 구축된 후 경쟁사들도 앞다퉈 브랜 드 파워 투자에 나섰다. 소비자들이 아파트를 선택하는 기준으로 브랜드가 자 리 잡아 가고 있기 때문이다. LG경제연구원이 신규아파트 입주자를 대상으로 아파트 선택 기준을 조사한 결과 ‘아파트 브랜드’는 ‘교통 편리’‘투자 가 치’보다도 우선 고려 대상으로 나타났다.
더욱이 앞으로 분양 시장이 선분양제에서 후분양제로 가면서 아파트의 브랜드 가치는 더욱 커질 전망이다.
강현구 닥터아파트 실장은 “아파트 시장에서 브랜드 가치는 하루가 다르게 높 아지고 있다”며 “향후 시세를 좌우하는 중요한 요인으로 확실히 자리 잡을 것”이라고 내다봤다.
실제 이용만 한성대 부동산학 교수 조사에 따르면 서울시내 아파트 가격은 건 설사, 즉 브랜드별로 큰 차이를 보이고 있다. 도급 순위 5위권 회사가 지은 아 파트와 30위권 밖 건설사가 지은 아파트의 평당 가격 차이가 무려 98만8000원 에 달했다.
32평 기준으로는 3000만원이 넘는 셈이다. 대형 건설사 시공 아파트의 입지 여 건이 상대적으로 군소 건설사에 비해 좋은 영향도 있지만 브랜드 프리미엄 역 시 무시할 수 없다.
아파트 브랜드에 대한 소비자 선호 현상이 두드러지면서 같은 지역 내 아파트 사이에서도 가격 차이가 발생하는 곳이 많다. 래미안, 자이, e편한세상 등 주 요 아파트 브랜드들은 또 500가구 이상 대형 단지가 많아 브랜드 프리미엄과 함께 대단지 프리미엄을 함께 누리는 경우가 많다.

■래미안·자이·e편한세상·푸르지오…■
같은 지구, 같은 평형 아파트라도 브랜드 인지도에 따라 가격 차이가 발생하고 있는 지역은 보통 사람들이 생각하는 것 이상으로 많다. 2000년 말부터 입주를 시작한 구리 토평지구 내 ‘대림 영풍’과 ‘영풍 마드레빌’이 대표적이다.
두 단지 모두 영풍산업이 시공했지만 대림산업이 공동 시공한 34평형에는 2억 원에 달하는 프리미엄이 붙어 있지만 단독 시공한 32평형은 1억원에 불과하다. 2평의 차이를 고려하더라도 7000만원에 가까운 브랜드 프리미엄이 붙은 셈이다 .
99년부터 입주가 이뤄진 용인 상현, 수지 2지구에서도 현대산업개발과 성우종 합건설이 함께 시공한 성우 1차 50평형은 1억3000만원 정도 웃돈이 붙어 있다. 반면 성우가 단독 시공한 성우 5차 51평형의 프리미엄은 6000만원에 불과하다. 강 실장은 “브랜드 가격차이가 앞으로도 확대될 것”으로 내다봤다.

아파트 프리미엄 7가지 - 5.공원

일산 호수공원에 놀러 가 본 사람이라면 누구나 근처에서 한번 살아봤으면 하 는 생각이 든다. 주거의 개념이 단순한 잠자리에서 녹지를 포함한 휴식공간으 로 바뀌고 있기 때문이다. 집 근처에서 편안히 운동하고 산책하며 웰빙을 즐기 기에는 인근 공원이 안성맞춤이다.
실제 호수공원 인근 아파트의 경우 호수LG 37평형은 3억8000만~3억9000만원에 거래되는 데 반해 공원에서 조금 떨어진 백마마을 벽산 38평형은 3억6000만원 선을 기록하는 등 시세 차이가 발생한다.
호수공원 인근 으뜸부동산 관계자는 “같은 일산지역이라도 호수공원과의 거리 에 따라 평당 최소 100만원 이상 차이가 난다”고 귀띔한다.
서울 송파구 오륜동의 올림픽공원 근처는 공원 프리미엄에 따른 아파트 가격 차이가 더욱 크다. 올림픽선수기자촌 아파트의 경우 매매가가 25평에 4억2000 만원~4억8000만원 선에서 형성돼 있지만 인근 올림픽베어스타운이나 금호아파 트는 같은 평수 기준으로 매매가가 3억원을 넘지 못한다. 평당 매매가로 크게 는 2배 이상 차이 나는 셈이다. 오륜동 금성공인의 고현숙 대표는 “올림픽공 원이 인접했다는 환경적인 이점뿐만 아니라 학교도 인접해 있어 가격 상승을 부채질했다”고 설명했다.

■녹지환경 갈수록 중시■
공원 프리미엄은 계속 확대되고 있다. 도산공원 근처 한양 1차 27평형의 경우 매매가가 5억3000만~5억8000만원에 형성돼 있고 송파구 잠실동 아시아공원 우 성아파트도 26평에 4억원을 웃돌고 있다. 공원 프리미엄을 등에 업고 평당 200 0만원이 넘는 고가 아파트로 자리매김한 셈이다.
공원 인근 아파트는 삭막한 도심 지역에서 녹지를 체험할 수 있다는 점에서 더 욱 매력적이다. 실제 소비자들이 아파트를 선택하는 기준으로 공원을 비롯한 녹지 환경을 높이 평가하고 있다. 고현숙 대표는 “우리나라도 선진국처럼 환 경가치가 중시되면서 웰빙생활을 추구해 공원 근처 아파트에 대한 전망이 좋다 ”면서 “앞으로 공원 가치가 아파트 매매가에서 차지하는 비중도 더욱 커질 것”이라고 전망했다.
한편 전문가들은 올해 공원인근 유망지역으로 용산 미군기지 주변 민족공원 인 근과 ‘시민의 숲’이 들어설 뚝섬 주변을 꼽고 있다. 문정 장지지구, 고덕지 구 인근 지역도 전망이 좋은 편이다.

아파트 프리미엄 7가지 - 6.도로망

부동산의 입지를 좌우하는 가장 큰 요인은 바로 교통 여건. 지하철, 도로망 등 을 이유로 아파트 가격이 급등락하는 이유도 교통 여건에 따라 부동산 입지 조 건 자체가 변화할 수 있기 때문이다.
특히 도로망 신설은 아파트 가격에 일대 변화를 줄 만큼 획기적인 재료다. 박 병호 한국리츠에셋 사장은 “길을 보면 부동산 시장 전체가 보인다”며 “가장 전통적인 부동산 투자 방법이 바로 길을 따라 가는 법”이라고 설명한다.
최근 부동산 시장의 전반적인 하락세에도 불구하고 서울 외곽순환고속도로 연 결 수혜지역과 양재-영덕간 고속화 도로 신설 수혜지역의 아파트 가격은 보합 또는 상승세를 보이고 있다. 그 동안 도로망 미비로 아파트 값이 고전했지만 도로망 확충으로 입지 여건이 크게 개선될 것으로 전망되기 때문이다.
도로 교통의 요충지로 프리미엄을 톡톡히 누리고 있는 대표적인 아파트는 서울 외곽순환고속도로 접근성이 탁월한 부천 상동 LG아파트. 39평형 아파트 가격이 3억8000만~4억원에 거래되면서 인근 지역에서 가장 높은 아파트 가격 수준을 자랑한다. 외곽순환고속도로를 통해 서울 강남권으로의 접근성이 뛰어나다는 점이 이 같은 프리미엄을 누릴 수 있는 배경이다.
용인죽전간 도로에서 가까운 현대홈타운 2차와 3차 아파트도 33평형 가격이 3 억1000만~3억7500만원 선을 유지하면서 인근 아파트에 비해 가격이 꾸준한 편 이다.

■외곽순환도로 진입로 부근■
한 가지 재밌는 사실은 도로망을 통해 강남권 진입이 쉬워야 도로망에 따른 아 파트 프리미엄이 높게 붙는다는 사실. 강남 지역이 양적, 질적인 팽창을 계속 하면서 업무 지역으로서의 메리트가 더욱 높아지고 있기 때문이다. 최근 서울 지역 내 가장 아파트 가격 수준이 낮았던 금천, 구로지역 아파트 가격이 상대 적인 강세를 보이고 있는 것도 강남지역 접근성을 높일 수 있는 남부순환로 연 장 계획 때문이다. 난개발과 공급 과잉에 따라 하락 추세를 보이던 용인 지역 아파트 가격이 반등할 수 있었던 배경도 강남권 접근성을 높일 수 있는 양재- 영덕간 고속화도로에 대한 기대감이 크다.
도로망 프리미엄은 아파트 프리미엄 뿐 아니라 특히 토지시장 가격에 절대적인 영향력을 발휘한다. 아파트는 이미 기존 도로망이 완성된 지역을 중심으로 개 발되지만 도시 자체는 길을 따라 개발되기 때문이다.

아파트 프리미엄 7가지 - 7.할인점

할인점이 대한민국 주부들의 소비 패턴을 완전히 바꿔 놓았다. 소비뿐 아니라 아파트 선택 기준도 바꿔 놓았다. 할인점에 가까운 아파트들은 생활 편의성이 부각되기 시작하면서 프리미엄이 붙기 시작했다. 할인점 인근 아파트 가격은 대체로 먼 지역보다 높은 가격에서 형성되고 있다.
이마트 은평점 인근 상인들은 “이마트가 생긴 후 유동인구가 10배 이상 늘었 다”고 말한다. 이를 통해 좋은 상권이 형성됐을 뿐 아니라 이마트를 중심으로 편의시설이 집중되면서 인근 아파트 가격도 동반상승하고 있다. 이마트 반경 1 km내 금호나 서강아파트 33평은 매매가가 2억3000만원 선에서 형성되고 있는 데 비해 이를 다소 벗어난 삼익이나 중앙하이츠 33평은 1억7000만원 선에 그치 고 있다. 많게는 5000만원 이상 차이 나는 실정이다. 인근 대성부동산의 신원 범 대표는 “할인점 상권이라는 이점 외에도 자연생태공원과 북한산이 인접해 있어 가족 단위로 운동과 산책을 하기에 좋아 높은 가격대가 형성됐다”고 밝 힌다. 이마트 관계자 역시 “특정 지역에 대형할인점이 들어서면 보통 주변 집 값이 10% 정도 상승하고 있다”고 분위기를 전했다.
할인점 뿐 아니라 백화점과 같은 편의시설에 인접해 있는 곳도 다른 아파트에 비해 높은 가격에 거래된다. 지난해 5월 입주한 구로동 삼성래미안은 이마트, 애경백화점 등 백화점과 할인점 상권이 이중으로 형성되면서 아파트 구매 수요 가 끊이지 않고 있다. 현재 30평형 기준으로 매매가가 3억5000만원 선. 초기 분양가가 평당 600만원으로 1억8000만원 선이었다는 걸 감안하면 시세가 두 배 가량 오른 셈이다. 이 지역 동광부동산 이태상 대표는 “편의시설 프리미엄은 다른 프리미엄에 비해 폭이 크지 않은 편이지만 그래도 중요한 아파트 선택 기 준으로 자리잡고 있다”고 설명했다.

■주부들 선호가 값 책정■
이런 장점이 부각되면서 2007년 입주 예정인 구로동 한신 휴플러스도 분양권 시세가 평당 1000만원 선을 기록하고 있다. 같은 지역 두산 위브도 주변 입지 여건을 바탕으로 좋은 전망세를 보인다. 고종완 RE멤버스 대표는 “대형할인점 을 비롯한 생활편의시설이 들어서면 통상 5% 정도의 집값 상승을 가져오게 마 련”이라면서 “다만 교통 혼잡의 우려가 있어 단지 입구보다는 도보 10분 이 내 거리에 위치하는 게 집값 상승에 유리하다”고 밝혔다

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