2006-08-15 22:32

http://blog.drapt.com/kilzapyo/81155648759490

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28906

◆ 용인시 하반기 황금 분양 ◆         ◆ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?     부동산 열기가 잠시 휴화산의 분위기로 유유히 흐르고 있습니다.     이제 무주택 서민분들을 비롯하여 큰 평수로 갈아타기 위한 분들이 또 한 번의 고민을     해야할 시점이 바야흐로 도래하였습니다.     추석을 기점으로 아파트 시장이 어느 방향으로 움직일것인가?     올해는 과거 3년동안 이어진 전반기 활화산 후반기 휴화산이라는 등식이 성립될     것인가를 놓고 모든 사람들의 눈과 귀가 하나로 모아지고 있습니다.   ◆ 자 우리는 이 시점에서 어떤 선택을 해야 할까요?     어떤 전문가는 세계적인 버블 징조를 근거로 삼고 금리 인상 등의 시사 정보에 근거를 두고     침체및 하락을 예견하고 있습니다.     또 다른 전문가는 과거의 흐름에서 일탈하지 않는 폭등을 예견하고 있습니다.     이러한 극단적인 상황에서 부동산에 관심이 많은 우리 모든 형제들이 과연 어느 장단에     맞추어 춤을 추어야 신명나는 춤을 출 수 있을 것인가 판단이 쉽지 않습니다.     잘못하면 비관적인 전망을 내 놓는 전문가들의 말처럼 진양조 장단의 장송곡과 같은     비장한 춤사위로 애절한 슬픔을 곱씹을 수 있으며, 잘만하면 낙관적인 전망으로 치장한     전문가들의 말마따나  휘모리 장단의 신바람 나는 춤을 추면서 환희의 찬가를 술겸 안주겸     삼을 경우도 생깁니다.   ◆ 제 판단은 이렇습니다.     폭락이라는 저승사자의 서슬퍼런 칼날이 아니라면 내 년의 부동산 시장은 지역별,     평형별, 세대수별, 입주년도별 각각의 요인에 따른 심대한 양극화 현상이 확대     되면서  어떤 사람은 찬란한 햇살의 눈부심을 우러러 보면서 실크로드에 멋진 발자국을      남길 것이며 어떤 사람들은 칠흑같은 어둠 속을 헤메는 형극의 고통스러운 길을 걸을      것입니다.      자 이제 그 운명의 길은 각자가 판단하여 서로 옳다고 생각하는 길을 따라서      잇닿은 행렬 속에 자신을 맡겨야 할 때가 다가오고 있습니다.   ◆ 이제 전부의 죽음도 전부의 삶도 아닌 죽음과 삶이 현저하게 차별화 되는 양극화라는     큰 강물을 건너야 할 운명에 놓여 있습니다.     아무 생각 없이 뒤를 따라가다가 낭떠러지에서 허무한 삶을 마감하기 보다는 설령 떨어져     죽는 한이 있더라도 후회 없는 선택이 될 수 있도록 그 무엇인가를 해야합니다.     우리가 해야할 일들이 너무나 많습니다.   ◆ 이제 무작정 앞사람의 뒷꽁무니를 밟으며 가기 보다는 활활 타오르는 횃불과 온 세상을     비추는 해와 달을 우군 삼아 확실한 길을 걷도록 노력해야 합니다.     부동산 시장의 죽음이냐 삶이냐의 선택이 아니라 어떤 흐름이 전개 될 지는 모르겠지만     그 큰 흐름 속에서도 차별화 되는 양극의 저울추에서 가장 후회 없는 멋진 길을     걸었노라고 자부할 수 있는 그 길을 가야겠습니다.     이제 준비를 해야 할 때가 왔습니다.     어제도 그제도 걸어 봤건만 내일은 왠지 다를 것이라는 막연한 환상을 과감하게 떨쳐     버리고 가장 현실적인 눈으로 변해가는 부동산 물줄기에 우뚝 솟아오를 수 있는    그런 배짱과 용기가 어느때보다 소중합니다.   ◆ 제 개인적인 생각으로는 내 년에 비교적 낙관적인 흐름을 보이지만 철저하게 한    쪽은 울고 한 쪽은 웃는 차별적인 양극의 칼날을 피할 수 없을 듯 합니다.     칼날 위에 서지 않고 평평한 바닥에서 설 수 있는 최선의 길이 무엇이냐에 대하여 고민을     해야지 다 같이 죽느냐 다 같이 사느냐의 큰 물줄기만 따라 가서는 안됩니다.     지금 집을 사느냐 마느냐도 중요하지만 어느 지역에 어떤 평형의 어떤 아파트를 사느냐가     더 중요합니다.   ◆ 다음에 제시할 2006년 하반기 용인시 분양은 뭇 사람들에게 수없이 회자되어 온     성복동, 신봉동, 동천동, 흥덕지구 보다도 투자 가치가 높고 당첨 가능성이 훨씬 많을 수도     있는 용인시 분양지역들이 총망라 되어 있으니까 참조하셔서 칠흑같은 자신의 앞길에     1천 볼트의 불빛을 달기를 간절히 염원합니다.   ◆ 남들이 모일만한 그런 곳에만 청약에 혼신을 쏟다 보면 자칫 잘못하다가는 양극화의     칼 끝에 설 수 있는 상황이 도래하니까 아껴 두었던 청약 통장의 비검을 과감하게     뽑아들고 암흑이라는 적군과 싸워 이기셔야 합니다.     올 해에 분양하는 용인시 아파트에 당첨된다면 정도의 차이는 있겠지만 양극화의     가장 좋은 위치에 설 것이 확실합니다.     당첨 가능성이 드문 동천, 성복, 흥덕만 노래 부르지 마시고, 확실성이 짙은 여타의     분양에 관심을 두고 청약하여 높은 시세 차익을 거둘 수 있도록 현실적인 안목을     지녔으면 합니다.   ◆ 최근 성공리에 마감된 진흥 더블파크는 33평 7.7대 1이라는 높은 경쟁률과 39,49,56평의     일부 미분양 단지에 20-30대 1이라는 경쟁률이 몰린점은 청약 주택을 지나치게 보물     다루듯이 하고 유망 지역에만 넣겠다는 많은 사람들의 생각이 반영된 사례입니다.     좋은 곳이지만 청약은 아끼고 보겠다는 심리를 철저히 반영한 샘입니다.     미분양이 어떻게 청약 통장을 아낀다는 이름 하나로 20-30대 1로 둔갑을 하는지 기가     막힐 노릇입니다.     차라리 다른 곳을 포기하더라도 이 곳에 넣었다면 현재 1000-4000까지 프리미엄이 붙은     미래 수익률 최저 40% 이상으로 추정되는 아파트를 동호수까지 선정하면서 당첨 되었을     것입니다.    ◆ 묻고 답하기에서 시종일관 진흥의 찬양가를 불렀건만 많은 분들이 시세차익이 가장 높은      대형 평수를 외면하다가 막판에 꾼들의 잔치로 당첨 5분만에 딱지 프리미엄 4천까지      순식간에 사라지는 놀라운 진풍경이 벌어졌습니다. 역발상이 필요합니다.      허무하게 무릎을 꿇을 가능성이 높은 그런 단지에 학수고대하기 보다는 오히려 그런      단지보다 수익률이 높을수도 있는 소리소문 없는 그런 단지를 철저히 검증하고 청약      당첨률을 높이는 그런 사고의 전환이 필요합니다.    ◆ 용인지역 아파트는 판교신도시 수혜를 톡톡히 받고 있는 곳으로 꼽힙니다.      판교 분양과 맞물려 용인지역 아파트의 공급이 계속되면서 투자자들의 관심이 쏠리기      때문입니다.      특히 성복·신봉·동천 지구가 8월부터 분양을 시작하거나 올 하반기부터 분양에 들어갈      예정이어서 관심은 갈수록 높아지고 있습니다.      이 지역은 분당보다 아파트 가격이 싸고 녹지공간이 많다는 이유에서입니다.      올 하반기 용인지역에서 분양되는 아파트는 13만6000여 가구에 달할 전망입니다.  ◆ 우선 동부지역에서 선보이는 아파트가 눈에 띄네요    . 행정타운을 중심으로 5600가구가 분양될 것으로 보입니다.      금호건설은 9월 중 고림동에서 1195가구를 공급하는데 이어 재건축 되는 김량장      주공아파트 자리에 11월 중 484가구를 분양한다. 행정타운 주변 삼가동에는 코오롱건설이      9월 중 35~55평형 823가구와 극동건설이 404가구를 선보일 계획입니다.      우남종합건설은 역북동에 900가구 대성산업건설은 양지면에 1192가구, 우림건설은       이동면에 429가구를 올 하반기에 분양할 예정입니다.  ◆ 용인 일대에서 주목되는 성복지구 안에는 나무엔 단지, 성복자이 단지, SK뷰 등이      포진해 있습니다.      GS건설이 성복동에서 중·대형 평으로 구성된 4200가구(성복1·4차)의 대단지를 선보이고      SK건설과 CJ개발이 추가로 내놓을 계획이어서 올 하반기에만 5500여 가구가 공급됩니다.      또 첨단주거문화공간으로 개발되는 흥덕지구 분양도 10월부터 시작될 것으로 보입니다.      호반건설산업은 35평형 530가구를 내놓고 경남아너스빌도 43평형대 930여 가구를      선보입니다.      여기에 동원개발, 신동아건설, 우남종합건설, 경기지방공사 등이 분양에 합류합니다.  ◆ 풍덕천동, 신갈동, 마북동 등의 분양 물량도 눈여겨 볼만하다. 주공에서 선보이는      국민임대아파트 1100여가구도 올해 말 분양할 계획입니다.    ◆ 할 수만 있다면 작고 녹슨 여러 칼자루(소형의 1가구 2주택 이상)를 과감하게 처분하고      크고 날카로운 새 칼(신규 아파트, 분양 아파트 중대형) 하나로 바꾸기를 간절히      희망합니다.

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2006-04-20 09:47

http://blog.drapt.com/kilzapyo/81145494064862

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=27862

3월 판교 청약을 앞두고 최근 들어 동백태양이 있는 중개업소에 동백지구의 미래시세를 물어보는 문의전화가 급증하고 있다. 동백지구의 미래가격 예측 미래가격 예측이 어려운 일이긴 하지만 판교, 분당, 죽전등을 거래사례비교법을 통해 살펴보면 판교발 동백지구의 미래 시세를 예측해 볼수 있다. 강남, 판교, 분당, 죽전, 동백, 동탄. 이들 지역은 2006년중 집값 상승률이 가장 높을 것이라고 예상되는 곳이다. 이들 지역들은 경부고속도로 주위를 동, 서로 포진하고 있다. 즉, 유망 주거지가 경부고속도로 축을 따라 남진 하고 있다고 보면 된다. 따라서, 아파트 가격은 강남을 정점으로 경부고속도로를 타고 가격이 형성되고, 형성된 가격은 새롭게 개발된 지역의 가격을 결정하게 된다. 상기 지역중, 아직 입주 시작이 안된 동백지구와 동탄신도시의 아파트 가격도 경부고속도로를 타고 남진하고 있는 아파트 가격추이로 보면 미래가격예측이 가능하게 된다. 현 상태에서 아파트 최고가격은 경부고속도로 출발점인 서울 강남에 있고 강남은 전국 아파트의 가격을 결정하는데 기준이 되고 있다. 강남 아파트 가격을 기준으로 분당 아파트 가격이 결정되어지고 분당 아파트 가격을 기준으로 해서 죽전 아파트 가격이, 죽전 아파트 가격을 기준으로 해서 동백지구 아파트 가격이 나온다. 다른 말로 하면, 분당 아파트는 강남보다 비쌀수 없고, 죽전은 분당보다 비쌀수 없으며, 동백지구의 입주이후 가격도 죽전보다는 비쌀수 없다는 결과가 나온다. 아파트 가격은 심리에 의한 결정이 경제성이나 효율성 보다 더 큰 가격 결정요소로 작용한다. 아파트 가격은 해당 지역주민들의 자존심이 많이 반영되기 때문이다. 즉, 강남이 얼마에 거래되었으면 분당은 얼마가 되어야 한다는 식이다. 같은 지역에 있는 H아파트가 거래된 가격을 기준으로 옆에 있는 R단지 주민도 이 정도 가격은 받아야 하겠다는 자존심 가격이 거래사례 비교법이다. 이런 사례는 작년초 정자동 주상복합 폭등에서도 찾아 볼 수있다. 판교 분양가 2천만원 설이 나왔을때 정자동 주상복합은 판교분양가에 맞추어 시세 폭등이 있었다. 따라서, 아파트로 시세차익을 얻고자 한다면 각 지역 아파트 가격간의 심리적인 가격차(GAP)를 알아야 한다. 그리고 그 갭이 일반적인 것보다 더 크다고 생각되면 (저평가되어 있다면) 바로 매수하여 시세차익을 획득하는 것이 아파트 투자의 핵심이 된다. 각 지역별로 형성되어 있는 아파트 가격을 경부고속도로를 따라 비교해 보자. 현재 33평 일반아파트(재건축,주상복합 제외)를 기준으로 볼때 대한민국 아파트 가격의 정점에 있는 강남 빅3인 강남, 서초, 송파는 평당 2천5백만~2천9백만원이다. 또 분당은(서현, 정자) 평당 1천8백만~ 2천만원 죽전은 평당 1천4백만원에서 1천5백만원 정도이다. 강남, 분당, 죽전등의 가격 갭을 볼때 올해 3월에 분양하는 판교의 미래 시세를 예측할수 있다. 판교의 입지는 분당 입지보다는 뛰어나고 강남 입지보다는 떨어진다고 평가되며, 분당 정자동 주상복합의 입지와 유사 위치에 있다고 볼 수 있다. 일반 아파트 가격이 인기 주상복합 아파트 가격에 비해 갭이 많이 발생하나 신도시라는 특징을 감안해보면 분당 정자동 주상복합 시세에 유사가격대를 형성할 가능성이 높다. 현재 분당 주상복합 아파트의 평당 가격은 파크 뷰 2천2백만~2천3백만원을 기준으로 볼 때 판교의 입주시 시세를 현재 시세로 환산하여보면 최소 평당 2천5백만~2천6백만원으로 추정할 수 있다. 판교가 신도시로서 평당 2천5백만~2천6백만원을 형성하게되면 판교를 통하여 강남, 분당, 죽전, 동백 등의 아파트 가격은 갭을 유지하기 위하여 새로운 시세를 형성하게 된다. 예상시세는 판교를 평당 2천5백만~2천6백만원으로 볼 때 강남은 평당 3천만~3천3백만원까지, 분당은 평당 2천1백만~2천3백만원, 죽전은 평당 1천6백만~1천8백만원으로 볼 수 있다. 그렇다면 동백지구의 시세는? 동백은 죽전과 여러모로 비교되고 있다. --------------------------------------------------------------------------- 죽전 동백 --------------------------------------------------------------------------- 입지 분당과 경계 죽전에서 차량5분거리 교통 지하철 경전철,경부.영동고속도로 진입수월 면적 108만평 100만평 가구수 18,500세대 16,000세대 건설회사 1군 건설회사 2군 건설회사 입주시기 2004년 6월 2006년 2월 분양시점 2001년 말 2003년 7월 주변시세 분당서현동 평당 1800만 구갈3지구 평당850~950만 자연환경 불곡산,탄천 석성산,호수공원,오산천 상 권 이마트,신세계백화점 쥬네브,이마트 --------------------------------------------------------------------------- 일반적으로 동백지구는 입지면에서 분당에 접한 죽전보다는 떨어지나 대중교통과 자가용을 이용할때는 고속도로 인근으로 죽전보다는 오히려 서울 강남 진입이 쉽다. 또한 동백은 호수공원을 포함한 친수환경조성으로 자연환경면에서는 더 높이 평가받고 있으며 취락지구가 혼재되어 있는 죽전과는 달리 단일 택지개발지구이기 때문에 택지설계 측면에서 죽전보다는 동백을 더 높게 인정해주고 있다. 면적과 세대수 또한 비슷해서 죽전과 함께 동백지구는 용인의 쌍두마차로 인정 받을 만하다. 단지 동백지구가 지금까지 사람들에게 관심밖에 있었던 이유는 분양당시 5.23조치로 인하여 분양권 전매가 금지되어 지금까지 시세형성이 제대로 되어 있지 않다는 사실이다. 동백태양이 생각할때 2월말 부터 동백지구 입주가 시작되어 정상 매매가 가능하게 되면 동백지구의 시세는 상승 될것이다. 우선 동백지구 앞에 위치한 구갈3지구의 시세는 평당 8백50만~9백50만원, 죽전은 평당1천4백만~1천5백만원이다. 따라서 동백지구 시세는 구갈 3지구와 죽전의 중간 가격이 될수 밖에 없다. 동백지구 입주후 시세도 30평대 기준으로 평당 1천2백만~1천3백만원으로 예측된다. 현재 전매 가능한 동백지구 분양권들의 프리미엄 시세가 8천만~1억원이므로 평균 분양가 2억3천에 최대 프리미엄 1억을 합산하여 보면 총매가는 3억3천정도로 평당가로 환산하여 볼때 평당 1천만원이다. 동백지구 입주후 시세 평당 1천2백만~1천3백만원을 예상할때 지금 동백지구 분양권을 구입한다 하여도 30평대 기준으로 평당 2백만~3백만원, 총액기준으로 6천만~9천만원까지 시세차익이 보장된다. 단, 상기 시세는 입주 직후 2006년 상반기 시세는 될수 없다. 입주 직후에는 전세 물량의 과다로 인하여 전세가격이 약세를 보일수 밖에 없어 매매가 상승에 한계가 있으면서, 어떠한 형태로든 입주물량이 나올수 밖에 없기 때문이다. 입주 물량이 해소되는 최소 1년후 2007년이 되어야 상기 예측한 미래시세가 나올수 있다. 부동산 투자의 고수들은 자신들만의 잣대로 부동산 가격의 미래시세를 예측하고 이익이 예상되면 시장의 작은 흐름은 무시하면서 과감한 투자를 한다. 정확한 미래시세예측이 부동산투자의 첫걸음이다.

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2006-04-20 09:46

http://blog.drapt.com/kilzapyo/81145493988130

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=27989

작은 평형에서 큰 평형으로, 비 인기지역에서 인기지역으로 갈아타기하는 것이 아파트 한채 달랑(?) 가지고 있는 서민들의 절실하고도 소박한 꿈일 것이다. 물론 여유돈을 넉넉히 가지고 있다면야 고민할 필요도 없겠지만, 없는 돈에 집(전세) 한채 가지고 갈아타기를 시도할때는 어려운점이 너무나 많을 것이다. 아래는 중개업소를 하면서 실제로 접한 사례들이다. 모든 상황을 반영할 수는 없겠지만, 갈아타기 할때 충분히 참고할수는 있을 것이다. 1.청약으로 갈아타기 K씨는 35세이상 무주택 세대주다. 결혼 10년동안 내집없이 강남에서 전세 살다 강남 전세값 폭등으로 동백지구 주변 아파트로 전세1억에 이사왔다. 고객으로 알게된 K씨에게 나는 동탄 포스코 2차 청약을 권유하였다. 당시만 해도 동탄에서 35세이상 무주택 세대주는 100%당첨이 확실하였기 때문이다. 동탄 신도시 명의변경 가능 아파트들은 높은 프리미엄이 형성되어 있는것을 알고 있었기에 막연하게 판교만을 기다리던 K씨에게 당첨확률이 낮은 판교보다는 동탄이 현실적으로 맞기에 동탄을 적극 권유한것이다. 전세자금외에 여유자금이 없던 K씨에게 계약금 20%중 10%는 인근에 전세가격이 싼 아파트로 이사가면 된다고 설명하였고 나머지10%는 중도금대출을 앞당기면 된다고 설명해주어서, 계약금 불안감을 없애주었다. 입주시 부족한 잔금은 담보대출를 받으면 현재 프리미엄 추세로 볼때 충분히 입주가능하다고 설명하였다. 또한, 최후의 경우 입주를 안하고 전세(월세)를 주면 입주 잔금은 걱정할 필요가 없다고 덧붙여 설명해주었다. 자신감을 얻은 K씨는 장롱속에 묻혀있던 청약통장을 꺼내 청약하였고 결과는 포스코 22층 로얄층에 당첨되었다. K씨가 계약하는날 모델하우스 직원이 거래가 법적으로 가능했다면 프리미엄 5,000만원선까지 충분히 나올수도 있다는 말에 K씨는 매우 기뻐하였다. 동탄 포스코 계약하고 온날 K씨와 같이 소주한잔을 나누었는데 너무 감사하다는 말을 반복하는 K씨 덕분에 말 몇마디 해준것 밖에 없는 내가 오히려 미안하게 느껴지기도 했던 기억이 새롭다. 2. 큰평형으로 갈아타기 8.31대책 직후 분양권 시장은 침체기에 빠져있었다. 일반적으로 거래 활황기에는 30평대와 40평대의 가격차이가 크나 거래 침체기에는 30평대와 40평대의 가격차이가 크지 않는 법이다. 따라서 큰 평형으로 갈아타려면 침체기를 활용하는 방법이 가장 효과적이다. 단순하게 생각해서 30평형대를 싸게 파는 대신 40평형대를 싸게 구입하면 되는것이다. 갈아타기를 노리던 30평형대 분양권 소유자 H씨가 40평대로 갈아타기 상담을 청한 것은 9월경, 나는 H씨에게 매매가격은 생각하지 말고 30평대 분양권과 40평대 분양권 가격 갭이 적정선에 올때까지 기다리라고 이야기 하였다. 갈아타기 적정 갭은 5500만원선을 제시하였다. 계산방법은 프리미엄차이가 평당 분양가격 차이를 유지한다는 가정에서 다음과 같이 제시했다. 최저가격으로는 동백지구 분양당시 평당가를 계산하여 34평은 평당가 676만원, 46평은 717만원이므로 평당 분양가격 차이가 41만원이었기 때문에 46평 * 41만원 = 1,886만원 최대가격으로는 중대형 평형이 평당시세가 높기에 46평*200만원 = 9,200만원을 최대 매수가격으로 잡았다. 위와 같은 계산으로 1886만원과 9,000만원의 중간가격인 5,500만원이하에서 매수시 충분이 승산이 있다고 조언해주었다. 10월 중순경 동백지구 분양권 가격이 하락을 계속해서 갭이 4,000만원이 되었을때 H씨가 보유한 34평 매수자가 나타났고 H씨는 34평을 매도하면서 46평을 매수하였다. 지금 동백지구 34평과 46평의 프리미엄 갭은 입주시점이 가까워지면서 계속 확대중이다. 갈아탈때는 각 지역별 또는 평형별 적정 가격갭을 산출하여 적정선에 들어왔을때 매수가격에 연연하지 말고 갭가격만을 감안하여 행동에 옮기는것이 가장 좋은 방법이라 생각한다. 3. 길목지켜 갈아타기 2005년 8.31대책으로 한가한 중개업소에 반바지 차림에 K씨가 사무실에 찾아왔다. 구갈3지구 H아파트에 살고 있다는 K씨는 동백지구 입주를 노리고 2004년에 전세 얻을 돈(당시 전세시세 6,000만원)으로 담보대출을 적극 활용 구갈3지구 H아파트를 구입하였다고 자신을 설명하였다. 사무실에 구갈3지구에 거주하시는 분들이 많이 찾아오는데 이분들이 투자의 고수처럼 느껴질때가 많다. 이분들은 거주 겸 투자를 적극 실행하고 있기 때문이다. 2004년도 구갈3지구 시세는 34평대로 분양가 1억 6천에 프리미엄 3천만원 합이 1억9천이었다. 현재 2006년 2월 시세는 34평형이 최저 2억7천에서 최고 3억2천이다. 구갈3지구에서 시세 차익만 8천에서 1억2천이 발생한것이다. (단순하게 계산해서 6천만원 투자해서 2년만에 1억2천 시세차익이면 200% 수익율이다 !!) 동백지구 34평 시세와 구갈3지구 시세를 비교하여 보면 분양가 대비로 볼때 동백지구 34평형과 구갈3지구 프리미엄 상승분이 유사한 수준이라는 것을 알수 있다. 약간의 돈만 보태면 K씨는 동백지구로 부담없이 이사를 갈수 있는 상황이 된 것이다. 반면에 구갈3지구에 전세 살던 D씨도 사무실에 자주 찾아 오는 손님인데 이분의 경우는 K씨하고는 정반대의 경우이다. 동백지구 입구에 있는 구갈3지구에 만족 못했던 D씨는 동백지구 입주시 동백지구 매수만을 생각하여 여유돈이 있는데도 구갈3지구에 전세로 살았기 때문이다. 결과만을 넣고 볼때 K씨 는 2004년도에 당시 시세의 60%까지 해주었던 담보대출을 활용해서 구갈3지구 H아파트를 구입하였기에 큰 부담없이 동백지구로 이사할수 있게 되었지만 D씨는 프리미엄을 다 주어야만 동백지구로 이사를 할수 있게 됐다. 상담을 하다 보면 D씨 처럼 전세를 살다라도 A지역 B아파트 등 특정 지역 특정 아파트만을 고집하는 분들이 많은데 상황에 따라 K씨처럼 특정지역 입구에 위치한 아파트를 노려보는 것도 갈아타기에서 하나의 방편이 될수 있다. 판교 진입을 위한 방편으로 판교 인근지역인 분당, 죽전, 동백 아파트를 구입하는 분들이 많은데 이들 또한 K씨처럼 길목을 지키는 현명한 분들로 생각된다. 중개업소를 운영하는 필자의 생각으로 최고 A급 아파트만을 추구하는 것이 개별 수익면에서 좋을 수는 있으나 매수자가 행동하지 않는 사이 가격상승 가능성 및 당첨에서 떨어질 경우를 감안하여 A급 아파트를 고집하기 보다는 우회전략을 선택하여 한발앞서 B급 아파트를 매수하는 것도 갈아타기의 중요한 요령이라 생각한다.

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