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테마가 있는 투자 |전문가칼럼

2008-01-28 08:52

http://blog.drapt.com/kikikone/91201477922225 주소복사

 
새해 들어서면서 대통령도 바뀌고, 정부도 바뀌면 부동산 시장도 바뀌지 않을까 해서 처음으로 아파트를 매입해 보겠다는 분들 있으실 것입니다.

하지만 언제나 그렇듯이 1~2월이 되면 쏟아져 나오는 그해의 부동산 시장 전망, 추측성 기사, 대규모 컨퍼런스 및 세미나들로 인해 머릿속은 복잡해 질 수밖에 없습니다.

복잡한 머릿속을 우선 교통정리 할 수 있는 방법은 자신만의 기준을 세우는 것입니다.

처음으로 아파트를 사려고 하는 사람이 뭐 아는 것이 있어서 기준을 세우나 푸념하지 마시고 매수자 입장에서 교통정리 하실 수 있는 방법 한 가지 제안해 드리겠습니다.

바로 ‘테마’를 정해서 움직이시는 것입니다.

‘테마를 정한다’는 것?

어렵게 생각하지 마시고 가만히 눈을 감고 생각해 보시기 바랍니다. 사람들이 좋은 아파트다 할 때 열거하는 장점들, 지인의 집에 방문했을 때 느꼈던 좋은 점들. 이것이 바로 테마입니다.

자, 이제 머릿속에 떠오른 테마들를 열거해 볼까요?

단지규모(가구수)- 커서 좋아 보임, 택지개발지구(신도시 포함) - 쾌적, 편의시설 가까움, 조망권- 한강, 공원, 산이 보임, 역세권(1개노선, 환승역) - 출구에서 나와서 금방 단지가 나옴, 주변이 개발된다고 함, 도로가 개통된다고 함, 지하철이 곳 개통된다고 함, 주변에서 대규모로 분양을 한다고 함, 웰빙 - 단지 내 휘트니스센터가 있음, 조깅트랙 있음, 조경이 아름다움 등등...

자 이렇게 떠오른 테마들을 좀더 구체화해서 정리합니다. 물론 정리하실 때 보면 한 개의 테마에 몇 가지 테마가 중복될 수 있으며 이를 개의치 마시고 정리하시면 됩니다.

일단 제가 아래와 같이 정리했습니다.

첫째 단지규모

통상 1천가구 이상의 단지를 대단지라고 할 수 있으나 서울에서는 5백가구 정도라도 비교적 큰 규모의 단지로 볼 수 있습니다. 그만큼 서울에서는 비싼 땅값 대문에 부지 확보가 어렵기 때문입니다.

때문에 서울에서는 5백가구 미만의 단지들 보다는 5백가구 이상의 단지들을 매수 대상으로 접근하셔야 합니다.

서울은 앞으로 뉴타운사업의 활성화를 통해 대단지 공급물량이 많아지게 됩니다. 때문에 적어도 이들 단지와 견주어도 빠지지 않을 단지를 선택해 매수를 타진하는 것이 경쟁력을 유지할 수 있습니다.

참고로 교통, 조망권, 개발호재 등을 감안해 단지를 선택하신다면 바른 선택이 아닐 수 없습니다.

둘째 택지개발지구(신도시 포함)

택지개발지구는 이미 알려진 대로 신축 물량에 대해선 입주 후로도 바로 바로 사고팔 수 없습니다. 때문에 기존 입주해 있는 단지들을 중심으로 꼼꼼하게 보셔야 합니다.

이 역시도 교통, 편의시설의 이용, 학교, 조망권 등을 감안하셔야 겠지요.

다만 이명박정부는 대규모 택지개발보다는 서울 도심지 개발에 비중을 더 두고 있다는 점을 참하셔서 좋은 입지의 택지개발지구 물량을 눈여겨보셔야 합니다.

셋째 조망권

한강조망권을 비롯해 산, 공원, 바다 등 조망권 프리미엄에 대한 정보는 수없이 들어 왔습니다.

하지만 불과 3~4년전 남양주의 덕소 등 지역은 한강조망이 그렇게 탁월함에도 불구하고 2억원 안팎의 자금을 보유한 투자자들은 서울에 있는 재건축, 도심의 재개발 위주로만 접근을 했습니다.

전세를 끼면 한강조망이 가능한 물량을 구입할 수 있음에도 불구하고 ‘경기도 보다 서울이 낫다’는 식의 사고방식 때문이지요.

없는 물건 나올 때 까지 기다린다며 좋은 시절 다 보내신 분들 많습니다.

한강 조망권은 깨지기 어려운 검증된 프리미엄입니다. 한강 조망권 보다는 프리미엄 수준은 다소 떨어지지만 산, 공원 조망권 역시 안정적인 재료인 만큼 조망권 테마 중요합니다.

넷째 역세권

역세권은 1개 노선이 지나는 단일역세권과 2개 이상의 노선이 지나는 환승역세권이 있습니다.

더불어 2~3년 내 신설되는 노선이 들어서는 미래역세권과 신설노선으로 인해 환승이 되는 미래환승역세권이 있습니다.

역세권은 도보 5분 이내가 가장 이상적입니다. 역하고 너무 가까우면 인접 상가들로 인해 소음 문제가 발생된다고 주장하는 경우도 있습니다만 그래도 먼 것 보다는 가까운 것이 좋습니다.

통상 500m 정도면 남성 걸음으로 5~6분, 여성 걸음으로는 약 7~8분정도 소요되기 때문에 이점을 고려해 역세권 단지를 선별하시면 됩니다.

다섯째 웰빙

2003년 하반기부터 웰빙이라는 단어가 부각되기 시작하면서 2004년부터는 주택건설의 주요 트랜드로 자리를 잡았습니다.

얼마나 사회적으로 추구하고 있는 웰빙 문화에 근접해 있느냐가 해당 아파트의 가치를 새롭게 만듭니다.

친환경소재 사용, 단지 조경의 차별화, 단지 내 편의시설 등의 항목을 분류하고 입주민들이 이를 얼마나 효과적으로 이용하는지 따져 보는 것이 중요합니다.

테마의 정리가 좀 되셨습니까?

글을 맺기 전 영화속 이야기 잠깐 하겠습니다.

영화 ‘라디오 스타’(이준익 감독, 안성기, 박중훈 주연)중에 이런 장면이 나옵니다.

극중 ‘88년 가수왕’ 최곤(박중훈 분)은 잦은 사고로 인해 강원도 영월까지 쫓겨 가게 됩니다. 우여곡절 끝에 그의 라디오 방송이 전국 방송으로 확대 되는데요.

영화 말미에 자기를 위해 떠난 매니저 박민수(안성기 분)에게 최곤은 울먹거리며 이렇게 말합니다.

“형, 듣고 있어? 형이 그랬지?
지 혼자 빛나는 별이 없다며.
와서 좀 비쳐주라. 쫌.
나, 빤딱빤딱 광내고 제대로 빛 한번 내보자...”

여러분들께서 결정하신 테마로부터 빛을 받아 2008년 한해 부동산 시장에서 ‘반짝반짝’ 빛나시길 빕니다.

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조급증아 나 좀 피해가면 안 되겠니 |전문가칼럼

2007-10-15 16:28

http://blog.drapt.com/kikikone/91192433310226 주소복사

2007년도 어느덧 3개월여를 남겨 두고 있다. 이쯤 되면 사람들의 마음은 연초에 세웠던 투자계획을 되짚어 보게 된다.
 
이미 계획을 실천했다면 결과를 기다릴 테고 아직도 실천하지 못했다면 남은 3개월은 마음이 조급해 질 수밖에 없다.
 
2007년은 미분양 물량이 최고로 많다, 새 아파트의 빈집이 많다, 시세가 떨어졌다, 재건축 시장 꽁꽁 등 이미 투자를 한 사람도, 투자를 하려는 사람 모두 심적인 부담이 계속되고 있는 해다.
 
주가는 최고치를 치고 펀드 수익률 역시 최고치를 기록하는데 부동산은 답보 상태이니 투자를 후회하기도 하고 연내 부동산 투자를 해야 할지 고민이 이만저만이 아니다.
 
부동산 고수는 이럴 때일수록 여유가 있다. 아니 여유가 있다 기 보다는 시장을 보다 냉정하게 보면서 새로운 투자 대상을 찾는데 시간을 투자한다. 불안해 할 시간이 없는 것이다.
 
필자는 부동산 고수와 초보의 가장 큰 차이로 조급증을 꼽는다.
 
조급증은 자신의 생각이나 행동에 확신이 없을 때 생긴다. 확신이 없는 것은 무지(無知)로부터 시작된다.
 
남의 말만 듣고 사고팔았을 때나, 알긴 아는데 자신의 짧은 지식을 토대로 사고팔았을 때 사람은 조급해 진다.
 
투자의 3가지 사례를 통해 조급증이 어떤데서 오는지 알아보자.
 
사례1. 입주예정 아파트를 구입한 K씨
 
입주를 3개월 앞두고 있는 아파트가 있다. 매도자가 급전이 필요해 급매가 나왔다는 연락을 잘 아는 중개업소로부터 받았다.
 
시세보다 2천5백만원이 싸고 단지도 5백가구에 지하철도 걸어서 10분 정도 걸으면 이용할 수 있단다.  입주 앞두고 사전점검을 하고나면 사람들이 관심이 높아져 시세는 금방 오를 것이라고 한다.
 
오후 4시까지 계약금만 가지고 중개업소로 나오라고 한다. 이미 몇 명 대기자가 있었는데 생각해서 먼저 연락을 준다고 한다.
 
2~3개월내에 2천5백만원을 벌 수 있단다. 대기자도 있는데 나한테 먼저 전화가 왔다. 맘이 조급해 지기 시작한다.
 
결국 계약금을 들고 중개업소로가 계약서 작성. 사전점검 후 입주예정자들 사이에서 불만의 목소리가 높다. 조경이 설계대로 안됐다, 주차장이 협소하다 등등. 구입당시보다 매도 가격은 높게 나오는데 거래는 신통치 않다. 대출 승계해서 이자 납주하고 있고 세를 줘야 하는데 전세물건이 너무 많아 세도 나가지 않는다. 조급증 급상승.
 
사례2. 토지를 구입한 L씨
 
신도시, 대규모 택지개발지구 조성, 미군기지 이전 등에도 불구하고 가격이 저렴한 경기북부지역 토지를 1년 전에 구입 했다.
 
신도시 분양시작 되고 하면 3년내에 땅 값은 크게 오를 수 있을 것 같았다.
 
그런데 신도시 분양도 지지부진하고, 최근 분양시장은 미분양 됐다는 소식뿐이다. 이래서 신도시가 잘 조성될 까. 미군기지도 빨리 이전해야 할 텐데 별다른 소식이 없다. 무소식이 희소식일까. 조급증 급상승.
 
사례3. 전세끼고 소형 빌라 구입한 P씨
 
재개발 구역 주변 빌라 값이 오르고 있다는 기사를 봤다. 아파트 구입할 정도의 돈은 없고, 부동산을 구입을 하긴 해야겠고, 다음달이면 더 오를 것 같고, 올해 안으로는 꼭 구입을 해야 할 것만 같다.
 
마침 방문한 중개업소에서 대지지분 6평짜리 물건이 나왔다고 한다. 실평수가 얼마냐고 물어봤는데 빌라는 대지지분이 중요하다고 한다. 대지지분이 뭐지?
 
나중에 개발되면 아파트를 받을 수 있다고 하는데 큰 평수 못 받으면 어떻게 하지? 추가로 내야 할 돈이 너무 많으면 어떻게 하지? 그런데 언제 쯤 개발이 될 까? 조급증 급상승.
 
입주예정 아파트를 구입한 K씨의 경우 전적으로 남의 말에 의해 투자처를 결정한 사람이다.
 
잘 아는 중개업자, 컨설팅 회사의 전문가 집단, 인터넷 부동산 고수 등 자문을 구해볼 수 있는 사람들은 주변에 많다.
 
이들의 말대로라면 부동산에 투자해서 돈 못 번 사람은 없어야 한다. 하지만 현실은 그렇지 않다.
 
이들 전문가들은 나름대로 시행착오로 인해 곤란한 상황에 빠지기도 한다. 물론 그만큼 성공할 확률을 높이기 위해 꾸준하게 분석하고 또 분석한다는 점에서 초보와 차이가 있다.
 
중개업자는 해당 지역의 전문가임에는 사실이나 그 지역을 벗어난 시장을 보기 어렵다는 한계가 있다.
 
한 가지 더 급매, 대기자 등의 단어는 매수자를 유혹하기 쉬운 단어이므로 침착하게 분석할 필요가 있다.
 
토지를 구입한 L씨의 경우 나름대로 분석은 했다고 볼 수 있다.
 
실제로 신도시 조성지역 주변 토지는 확률적으로 비교적 좋은 투자처임은 사실이다. 하지만 신도시, 택지개발지구 주변이라고 해서 무조건 투자 가치가 있다고 봐선 안 된다.
 
신도시의 분양이 지연될 수도 있고, 분양을 해도 분양결과가 신통치 못하는 경우도 발생할 수 있다.
 
특히 경기 북부지역의 경우 기 산재돼 있는 군부대는 물론이고 미군기지의 이전이 원활하게 이뤄지지 못할 경우 3년이 아닌 5년 내에도 좋은 결과를 얻지 못할 수 있다는 점을 간과했다.
 
호재를 보긴 했지만 이를 좀더 깊이 있게 분석하지 못한 점이 아쉬울 뿐이다.
 
전세끼고 소형빌라를 구입한 P씨의 경우 언론을 참고했으나 조급증의 원인은 투자 대상에 대해 너무 모르고 구입을 했다는데 문제가 있다.
 
먼저 언론에서 나오는 소식들 물론 무시할 수 없으나 일단 기사를 접했으면 시세는 해당지역의 중개업소 몇 곳을 둘러봐야 한다. 그 지역 중개업소가 담합을 한다면 어떻게 하냐고? 그건 지나친 기우다. 그 지역 중개업소가 수상하다면 바로 인접지역 중개업소들을 다녀보면 현 가격이 허수인지 아닌지 가늠할 수 있다.
 
P씨는 대지지분에 대해 알지 못했다. 대지지분은 무엇인가?
 
자신의 주택이 위치한 동의 전체 대지면적에서 자신의 주택이 차지하는 비율을 말한다. 즉 대지지분이 크면 그만큼 평가받는 금액이 커지기 때문에 큰 평형을 배정받는데 유리하다.
 
이 중요한 것을 모른 상태에서 향후 개발을 기대하고 빌라를 구입한다는 것은 무지에서 오는 조급함을 경험하게 된다.
 
투자대상도 다르고 정보의 출처도 다르지만 3가지 사례 모두 무지에서 조급함이 오는 것을 알 수 있다.
 
부동산 시장이 호황기라면 어느지역에 어떠한 것을 매입하더라도 수익을 기대할 수 있다.(수익률에는 다소 차이가 있을 수 있지만) 하지만 부동산 시장이 불황기라면 무조건 가만히 시장을 보고만 있어야 할 까.
 
아래 소개하는 두가지는 실천해야 조급증을 예방할 수 있다.
 
1. 신문을 필히 챙겨봐라 - 일간지 일일이 보기 어렵다면 인터넷 포털을 통해 서비스되는 신문 페이지를 즐겨찾기 해 두고 보면 된다. 일간지, 경제전문지 등을 한번에 볼 수 있다.
 
신문을 볼 때 개발소식, 시황, 분양소식, 정책, 전문가의 상담사례 등을 구분해서 보면 더욱 좋다.
 
예를 들어 개발소식의 경우 1~2년내 개발될 지역의 소식일 수 있으나 향후 수년내에 개발될 수도 있다. 이럴 경우 장기 투자 성격으로 투자처를 결정하는데 도움이 될 수 있다. 시황은 현 시장 상황을 가늠하는데 도움이 되나 시세가 얼마에서 얼마 올랐는지, 내렸는지 수치에 연연하지는 말아야 한다.
 
2. 분기에 1회 정도는 부동산관련 강좌, 세미나 등을 들어라 - 물론 전문가라는 이들의 말을 100% 믿으라는 것은 아니다.
 
많은 사람들을 모아놓고 자신의 신상을 공개하며 허투루 강의하는 전문가는 없다. 이들이 시장이 보는 눈이 정확할 수도 있고 그렇지 않을 수 있으나 과거부터 현재까지의 시장상황 정리하는데 있어선 상당한 도움이 된다.
 
무지에서 벗어나 조급증에서 해당되는 그날까지, 회원여러분들의 건승을 빈다.

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