4월 총선 이후에 부동산 시장 전망이 초미의 관심사가 되고 있습니다.

총선 이전에 유리한 고지를 점하고 있는 여당이 부동산 정책을 무리하게 수정할 이유가 없기

때문에 총선 이후에 부동산 정책에 대한 반시장적 규제 완화를 강도높게 전개할 가능성이 매우

높습니다.

 

대부분이 총선 이후에 부동산 상승을 전망하고 있는데 필자도 총선 이후에는 2007년 조정을 받은

대중 선호 지역을 중심으로 아파트 값이 상승할 것으로 전망하고 있습니다.

하지만 수도권 모든 곳이 상승하기 보다는 2007년 조정 폭이 큰 대중 선호지역을 중심으로 시세

상승이 이어지고 2007년 큰 폭으로 상승한 서울 북부권과. 인천권. 경기도 변방권은 역으로 본격적인 하락기에 접어들 가능성이 크다고 판단합니다.

산이 있으면 골짜기가 있고 산이 높으면 계곡도 깊은 것이 자연의 순리이기 때문에 폭등한 곳은

반드시 조정할 것이고 조정을 보인 곳은 폭등할 것이 유력합니다.

 

이미 시세 그래프 모형도 그런 모습을 보이고 있으며 정부정책의 대중 선호 지역 규제 완화와

유망 지역의 조정 기간 및 시세 흐름 소외 지역의 폭등 기간 및 시세 흐름이 하나같이 맥락을 같이 하고 있습니다.

이제 총선을 앞두고 정중동의 흐름을 보이고 있는 부동산 시장은 4월 총선이 끝나면 다음 3가지의

큰 줄기를 바탕으로 재편이 될 것입니다.

 

 

 

전통적인 명품 지역인 강남. 서초. 송파. 목동. 용산 등 서울 5인방과 강서. 강동. 동작. 광진.

성동구 등이 오를 것으로 예상이 되며 수도권은 큰 폭의 조정을 보인 분당 등 1기 신도시.

동탄. 파주 등 2기 신도시. 용인. 수원. 성남 3인방이 크게 오를 것이고 화성. 안양. 의왕. 남양주.

하남 등도 과거 최고 시세 이상으로 상승할 가능성이 높습니다.

하지만 2007년부터 지금까지 큰 폭으로 오른 서울 강북권 즉 노원. 성북. 은평. 도봉. 동대문.

중랑. 금천. 구로 등은 장기간 점진적인 하락을 할 것으로 예상이 되며 수도권도 인천 전역과

부천 일부 이천. 광주. 여주. 양평. 의정부. 양주 등 경기도 변방 지역의 침체가 예상이 됩니다.

 

 

 

과거 정부는 세계적으로 유례없는 반시장 부동산 악법으로  6억 이상 주택에 대해 심대한 피해를

주었습니다.

결국 6억 이상의 주택에 대한 대폭적인 규제 완화로 값이 비싼 명품 아파트가 매우 큰 수혜를

입을 것입니다.

과거에 세금과 대출 제한으로 인기가 없었던 비싼 아파트가 1가구 1주택이라는 조건만 성립이

된다면 선호 아파트로 탈바꿈이 될 것입니다.

 

한편 부동산 투기의 온상이라 할 수 있는 1가구 다주택자에 대하여 재산 형성 과정에 대한 세금

추적이 가시화 될 것으로 예상하며, 특히 친인척 등 남의 이름으로 주택을 매수한 불법 매수자를

적발하기 위하여 재산 형성 과정에 대한 세무조사가 강화될 방침입니다.

1가구 다주택만 잡아도 주택 문제는 깨끗하게 해결하는데 노무현 정부는 고가 아파트에만 모든

규제를 집중한 나머지 부유층들이 규제로부터 자유로운 강북 노원구 등 저가 아파트를 대량

매수하여 서민 아파트를 폭등하게 하는 최악의 상황을 도와 준 꼴이 되고 말았습니다.

 

이제는 서민들 조차도 죄책감 없이 남의 명의로 부동산을 매수하고 저가 아파트를 여러 개

매수하는 바람에 그들로 인하여 무주택자들과 젊은층에게까지 좌절감과 고통을 안겨 주고

있습니다.

이명박 정부는 1가구 1주택에 대하여 모든 규제를 완화하겠지만 1가구 2주택 이상에 대해서는 일정 기간을 두고 세금 혜택을 주어 매도를 유도한 연후에 그 기간이 지나면 법에서 허용이 되는 모든

방법을 동원하여 세금 강화는 물론 재산 형성과정과 탈세 여부, 남의 명의 도용 주택 추적 등을

강화하여 2주택을 뿌리뽑으려 할 것이 확실합니다.

 

그렇게 되면 부유층은 서민 아파트에 매력을 잃고 매물을 쏟아 낼 것이며 일반 서민들도 2주택을

만들거나 남의 명의로 주택을 사는 일이 줄어 들어서 영양가가 없는 아파트들은 가격이 하락할 것이고 인기가 있는 아파트는 가격이 상승하는 등 층층이 다극화 구도가 형성이 될 것입니다.

한마디로 똑똑한 아파트로 올인하려는 부동산 기류가 형성이 될 것이며 무주택 서민들도

다주택자들이 쏟아내는 주택을 싼 가격에 매수할 수 있게 됩니다.

 

 

 

부동산 폭등의 진원지는 강남 고가 주택에 있는 것이 아니라 아파트를 여러채 보유하거나 남의

이름으로 주택을 매수하는 불법 매수에 있습니다.

하지만 미분양은 건설사의 도산과 경제에 악영향을 미칠 것이 기정 사실이므로 이 부분에 대해서는 여러가지 혜택이 따를 것입니다.

아파트를 여러채 보유하는 일은 부동산 폭등의 암적 존재이지만 법이 허용하는 범위에서 미분양을 여러채 보유하는 일은 위화감 조성이라는 부정적인 요인과 함께 국가 경제에 기여한다는 긍정적인 요인도 있습니다.

 

따라서 정부는 미분양 해소를 위하여 분양권 전매까지는 아니더라도 미분양에 대한 대출 완화.

등기후 매도시 세금 완화. 고가 주택에 대한 대출 규제 완화. 미분양 여러 채 매수 허용.

앞으로 분양할 신도시급 아파트 부분적인 전매 가능 및 전매 기간 완화 등의 대책을 제시할

가능성이 있습니다.

하지만 이미 분양이 된 전매 제한 아파트는 분양가 상한제의 혜택을 받은 데다가 형평성 문제 등의 사유로 전매 제한이 풀리거나 완화할 가능성이 희박합니다.

 

부동산 정책은 생각보다 어렵지 않습니다.

강남 아파트가 뛰기 때문에 다른 아파트가 연쇄 폭등할 것이라는 단순한 발상에서 벗어나서

대중들이 선호하는 아파트는 최소한의 규제만 두고 시장 자율에 맡기되 1가구 다주택 매물과

남의 이름으로 편법 매수하는 작태만 뿌리 뽑아도 부동산 안정을 가져올 수 있습니다.

10억짜리 다이아몬드와 1백만원짜리 다이아몬드가 함께 공존하듯이 아파트 역시 평당 1억하는 아파트도 존재해야 하며 평당 500정도 하는 수도권 아파트도 있어야 정상입니다.

강남구의 GDP는 3만달러 이상으로 홍콩. 대만보다 더 잘 산다고 보시면 되는데 홍콩. 대만 최고가 아파트는 이미 평당 1억-1억 5천에 육박하고 있다는 사실을 비추어 볼 때 서울 강남. 용산 등

핵심 지역 아파트는 상대적으로 싼 편입니다.

 

하지만 2006년 명품지역 2007년 소외지역 부동산 폭등으로 서울 아파트 평균과 수도권 아파트

평균가가 비싸다는 사실에 주목을 해야 합니다.

이명박 정부나 국민 모두가 버블이라는 놈이 강남에서 시작이 되기 보다는 2007년처럼 서민 아파트가 폭등하는데서 시작된다는 사실을 깨달았으면 합니다.

 

그렇다면 이 시점에서 서민들은 내집마련 및 갈아타기를 위하여 어떤 전략을 펼쳐야 할까요?

이제 제가 매우 평범해 보이지만 쉽게 알려 주지 않는 3억 이상의 비법을 공개하겠습니다.

다음 전략을 살펴서 자신이 어떤 조건을 만들 것인가를 생각한다면 분명 엄청난 도움이 될

것입니다.

그동안 제가 비수기에 미분양을 강조한 까닭을 이해하실 것입니다.

 

편의상 서울. 수도권 30평대 평균 시세인 4억 아파트를 과거의 통계수치를 바탕으로 조명해

보겠습니다.

아래의 예시에서 미분양은 과거 상승폭의 80% 정도로 보수적으로 접근하였으며 기존 아파트는

과거 시세 상승폭 그대로를 반영하였기 때문에 정확도가 높은 편입니다.

40평대 6.5억선의 초특급 미분양. 분양. 분양권을 매수하여 3년후 등기후 매도할 경우에 세금.

이자를 감안하더라도 2억 시세 차익은 무난합니다.

또한 4억 아파트를 비수기인 지금 매도하지 않고 2008년 총선 이후~2009년 중으로 추산이 되는

버블7지역 폭등시에 5.5억에 매도합니다. 4억 아파트는 비수기에 매도할 경우 3.5억 정도

팔리는 것을 감안하면 지금 매도하지 않고 폭등시기에 매도할 경우 단기간에 2억 정도 시세

차익이 생깁니다.

즉 지금 미분양 매수하고 폭등기에 입주 3년(서울. 수도권 2년 실거주)이라는 조건으로 매도한다면

총 시세 차익은 무려 4억입니다.

 

자본금 4억을 3년만에 8억이상으로 부풀릴 수 있는 최고의 방법입니다.

만일 80% 이상 폭등한 인천과 서울 강북권이라면 재건축. 재개발. 뉴타운, 신도시. 전철 등의

그 어떤 호재가 있더라도 이미 반영이 다 되었다는 사실을 깨닫고 3년 입주했다는 조건을 갖추었다면 당장 매도한 후에 미분양을 잡는 길이 최선입니다.

또한 조건이 되면 유망지역 미분양을 두 개 잡을 경우 시세 차익은 훨씬 높습니다.

금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

 

서울. 수도권 4억 아파트를 비수기인 지금 팔아서 좀 더 하락한 유망 아파트 큰 평형인 6억으로

갈아타기를 합니다.

이 경우에 보유 아파트가 4억에서 5.5억으로 오른다고 가정하고 6억 급매 아파트가 9억으로

상승한다고 가정할 경우에 갈아타기 할 경우 보유 아파트 1.5억 손해보지만 갈아탄 아파트

3억의 이익을 남깁니다.

6억이 8.5억까지 가겠느냐 하지만 7억 아파트 6억 급매로 잡고 폭등시 매도를 감안할 경우에 충분히 가능합니다.

문제는 이처럼 환상적인 갈아타기를 했지만 생각보다 시세 차익이 크지 않다는 점입니다

그래도 기존 아파트만 보유할 경우보다 1억이나 높은 가격으로 매도하였기 때문에 비수기에

좀 더 유망한 큰 평형 아파트로 갈아타기 하는 것은 이익을 남깁니다.

금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

40평대 6.5억선의 초특급 미분양. 분양. 분양권을 매수하여 3년후 등기후 매도할 경우에 세금.

이자를 감안하더라도 2억 시세 차익은 무난합니다.

4억 아파트를 지금 시세인 4억에 매도한다고 가정하면 매도 아파트 시세는 0입니다.

하지만 미분양을 잡았기 때문에 총시세 차익은 2억이며 보유한 아파트의 매도 타이밍을 잘못

잡아서 시세 차익이 적다고 보시면 됩니다.

역시 조건이 될 경우에 유망지역 미분양을 두 개 잡을 경우 시세 차익은 훨씬 높습니다.

금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

4억 아파트를 2008년 총선 이후-2009년 중으로 추산이 되는 버블7지역 폭등시에
5.5억에 매도하여 1.5억 시세 차익 남긴 후에 현금을 그대로 보유합니다.

이 경우는 비수기에 미분양을 잡거나 갈아타기를 한 것보다 1억-2.5억 정도 손해라고 보시면

됩니다.

금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

5)  3년후 다섯번 째:4억을 3.5억으로 만듭니다. 시세차익 -0.5억 손해

4억 아파트를 3.5억에 급매로 매도만 하고 현금만 보유하는 경우입니다.
비수기에 급매로 매도를 하고 다른 아파트로 갈아타지 않으면 얼마나 손실이 큰 것인지를 알 수

있습니다.

집값이 떨어지면 불안하여 매도한 후에 현금만 보유하는 경우가 많은데 이 경우는 3년만 놓고 본다면 무조건 손해입니다.

금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

6) 3년후 여섯번 째: 4억을 5.5억으로 매도하고 폭등시에 갈아탑니다. 시세 -0.5억 손해
2008년 총선 이후-2009년 중으로 추산이 되는 버블7지역 폭등시에 4억 아파트를
5.5억에 매도하여 1.5억 시세 차익 남깁니다.
곧바로 폭등시기에 6.5억 아파트가 8.5억에 폭등한 경우 8.5억에 매수하여 갈아타기를 합니다.
3년만 놓고 볼 경우 오른 아파트는 떨어질 가능성이 크기 때문에 매수 아파트가 7억선으로 주저 앉을 가능성이 큽니다. 물론 기간이 지나면 다시 최고점 시세를 회복하겠지만 같은 기간만 놓고 보면 떨어집니다. 결국 폭등기의 갈아타기는 무조건 손해입니다.

금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

7) 3년후 일곱번 째: 4억을 3.5억 매도후 폭등시에 갈아탑니다. 시세 -2.5억손해

4억 아파트를 3.5억에 매도하고 2007년부터 지금까지 100% 전후로 오른 서울 강북, 인천권 아파트를 매도호가에 매수하는 경우로 3년만 놓고 본다면 최악의 선택입니다.

이 경우는 지금 버블7지역 떨어진 아파트를 급매로 매도하고 폭등한 아파트를 꼭지에 매수하는 경우로써 4억 기준으로 무려 2.5억까지 손해를 봅니다.

의외로 이런 분들이 많은데 폭등한 아파트를 매수해서는 안 되는 이유를 아셔야 하며, 급락한 아파트를 매도하는 것도 아니라는 기본 상식을 깨달아야 합니다.

금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

위의 7가지 경우를 꼼꼼하게 살펴 보시면 투자를 어떻게 하는 것이 현명한 지를 알 수 있습니다.
수익률 순서는 1-2-3-4-5-6-7 번호순이며 거의 정확도가 높다고 보시면 됩니다.

3년 후에 4억 시세 차익을 남기는 경우도 있는 반면에 7처럼 2.5억 이상의 매우 큰 손실을 보는

경우도 있습니다.

4억 기준으로 최상의 선택과 최악의 선택인 1번과 7번을 고려할 경우 무려 6.5억의 시세 차이가

생긴다는 사실을 보면 매수와 매도 전략이 얼마나 중요한 것인가를 새삼 깨닫게 됩니다.

부동산 불패라고는 하지만 6번과 7번은 손해를 보았으며 결국 이익을 얻기 위하여 몇 년 더

기다려야 회복할 수 있는 상황에 처하게 됩니다.

 

위의 사실에서 알 수 있는 점은 부동산은 왠만한 상황이라면 이익을 안겨주는 효자손이며.

매수 타이밍은 비수기, 매도타이밍은 성수기. 비수기 최고의 선택은 미분양 성수기 최고의

선택은 분양이라는 사실을 알 수 있습니다.

또한 폭등 지역의 아파트를 매도하고 급매 지역의 아파트를 매수할 수 있다면 매우 높은 수익률을 얻을 수 있으며 그 반대로 움직인다면 최악의 결과를 초래한다는 사실을 깨달을 수가 있습니다.

갈아타기는 기회비용. 내재가치. 숨은 가치를 모두 고려하여 효과적으로 해야 한다는 점을

특별히 강조하고 싶습니다.

 

무주택 서민은 비수기 미분양-급매, 성수기 릴레이식 분양- 하락지역 급매 순으로 매수하는 것이 좋은 전략이며 광교, 송파에만 몰두하는 것은 스스로 가난을 짊어지는 어리석은 판단이라는 사실을

깨달았으면 합니다.

 

2주택 및 남의 명의로 아파트를 매수 분양 받은 분들은 향후에 정부의 중과세 완화를 기다리기 보다는 성수기에 높은 세금을 내더라도 매도하는 것이 바람직합니다.

그 이유는 설령 2주택자에 대하여 세금 완화를 준다고 해도 40% 이내로 줄어들 가능성은 없으며

설령 그 정도의 세금 완화가 따르더라도 매물이 나오거나 비수기를 맞이하면 손해볼 가능성이 훨씬 크다는 평범한 사실을 인지해야 합니다.

2주택자는 나쁜 조건의 아파트를 빨리 매도하여 분양. 미분양으로 전환하는 것이 시세 차익을 높이는 지름길이며 남의 이름으로 주택을 보유하신 분은 비과세라는 조건으로 폭등기에 반드시 매도할 것을 권유합니다.

 

향후 정부 정책은 1가구 다주택 매물 유도와 남의 이름 도용으로 주택을 보유한 사람들에 대하여

이익금 몰수. 그 이상의 벌금 등이 예상이 되기 때문입니다.

1가구 1주택은 50억 아파트일지라도 그에 걸맞는 재산세와 부분적 특소세만 내면 된다고 생각하며

1가구 2주택 및 다른 사람 명의 도용으로 내집마련을 한 사람들은 무주택 서민과 지방에 사는

분들을 포함하여 70% 이상이 투기 대상의 1순위로 지목하고 있기 때문에 향후 문제가 될 소지가 다분합니다.

 

수익률을 감안하더라도 이제 더이상 다주택자는 수익을 기대하기 어렵습니다.

빨리 처분하고 오히려 수익률이 높은 유망지역 분양. 미분양으로 전환하는 길이 안전하며

수익률을 높이는 지름길입니다.

 

빌라. 다주택. 소형 평형을 매수하는 일은 그 어떤 호재가 있다고 하더라도 바람직한 전략이

아닙니다.

이전의 정부는 서민을 위하여 명품 아파트를 때려잡으려다가 서민 아파트를 폭등시키는 우를

범했기 때문에 오히려 무주택 서민과 청년 신혼층에게 엄청난 피해를 주었지만 이명박 정부는

서민 아파트를 여러채 가지고 있는 다주택자를 발본색원할 것이 확실하기 때문에

그 정책이 성공한다면 일반 서민들도 1억 미만의 아파트를 얼마든지 매수할 수 있는 길이 열릴

것입니다.

 

결국 똑똑한 아파트로 갈아타는 것이 최선의 선택이며, 법에서 허용하는 미분양. 분양. 분양권을

능력껏 잡고 가는 것이 현재로써는 최고의 전략입니다.

 

여러분이라면 위의 7가지 중에서 어떤 전략을 펼치겠습니까?

감사합니다.

 

먼저 아기곰 행사에 초대해주신 아기곰 님 및 회원여러분께 감사드립니다.제는 개인적으로 이 카페에 입성한지는 3개월이고 이전에는 부뱅과 매경에 글을 올리던 사람으로서 전국연합 세미나에서 아기곰동호회의 열정을 잘 보여준 세미나로서,좋은 시간을 허락하여준 모든 분들에게 진심으로 머리숙여 감사드립니다.

 

이번 세미나가 보여준 결론적 이야기는 통계의 오류와 참여정부 정책의 오류로 인하여 향후 부동산 시장은 새로운 시점을 맞이할 것이라는 "답"을 아기곰님께서 말씀해주셨습니다.

이 부분에 대하여 통계적,자료를 인용하지는 않치만 제가 가진 정보의 짧은 지식으로 금번 세미나의 개인적 분석을 하여 보도록 하겠습니다.

 

혹 이글을 읽으시고 왜 저렇게 분석을 하고 이해를 하였을까 하는 오해는 하지 않았으면 합니다.개인적 판단과 분석은 다소 다를 수 있기 때문입니다.정보를 분석하고 그 분석된 내용을 어떻게 이해/해석하느냐에 따라 다른 방향의 결론으로 도출될 수 있기 때문입니다.

 

1. 세미나의 시기성

아주 적절하였다고 봅니다.지금 이 시장의 방향이 도대체 어디로 갈까? 다주택자 각각의 현재의 상황에서 본다면 심리적으로 팔아야 한다는 절박감이 다소 많은 상황에서 이번 세미나를 통하여 더 가지고 갈 것인지,아니면 팔아야 할 것인지를 가늠하는 바로미터이기 때문입니다.

따라서 이번 세미나는 아주 적절한 타이밍이 였고 그 타이밍으로 인하여 뜨거운 열기속에 치루어 졌다고 봅니다.

 

2. 세미나의 방향성

주식과 부동산,대표적인 우리 일반시민들의 재테크 수단으로서 김대중 지점장님과 아기곰님의 강의는 방향성에서 기초적인 지식을 이해하는데 도움이 되었습니다.물론 시간 관계상 더 자세한 부분까지 이야기 할 수 있는 시간이 주어 졌다면 더 좋았을것을 하는 생각은 있습니다 만 방향성에 있어서 다소 부동산 문제에서 분석의 기법과,전제의 도입,그리고 결론의 도출에서 결론을 정해놓고 서론을 풀어간 느낌은 지울 수 없었습니다.

 

3. 참여자의 희망사항

이 부분은 다소 차이가 있겠지만 참여자의 희망사항은 자신이 처해있는 (다주택자 및 무주택자) 상황에서이 갈증해소 였습니다.금번 아기곰님의 방향은 정책과 통계의 오류로 인한 시장은 상승이라는 답을 내 놓았다.이 상승이란 단어는 참석자의 구전을 통한 시장의 상승론을 여러사람에게 전달할 것으로 보인다.하지만 이 상승론에 대한 결과는 2008년 상반기이면 결론이 나게된다.이 결론적 상황에서 많은 사람들이 다시 웃을지,허탈해 할지는 아무도 알 수 없는 상황이다.즉 이번 세미나를 통하여 참여자 모두가 판단을 할 수 있는 방향성을 이해하고자 하였으나 다소 미흡한 부분은 있어 보인다.

 

4, 왜 본인은 이 글을 쓰는가?

아기곰님을 처음 뵈었다.하지만 이 글이 그 분에게 결례가 되지 않았으면 한다.그런 마음에서 쓰는 글은 절대 아니다.그리고 많은 회원님들을 혼돈속에 넣고 싶지는 않다.다만 2006년 말까지의 부동산 시장과 2007년의 현재,그리고 2008년의 대선후의 시장에 대한 분석이 상당히 상반되는 정보로 접근하기 때문이다.

 

정보의 이해와 통계의 오해는 모든 자료에 있을 수 있다.그러나 참여정부를 옹호하는것이 아니라 참여정부가 가장 잘한일이 통계를 신뢰할만한 수준으로 올려 놓은 것이 노무현의 성공작이라고 본다.이것은 정부종합청사의 공무원들이 대다수 인정하는 부분이다.

 

또한 한나라당의 차기 집권시 부동산 정책은 다음과 같은 방향성을 가지고 움직일 것이라 본다.이것은 한나라당 선거대책본부의 부동산 정책을 지원하는 사람들과 이야기를 나눈 것에서 기인되는데 정책의 방향은 " 부동산의 회전율 (매매,매수)을 올리는데 주안점을 두며,이를 통한 내수경기의 진작에 있다.또한 회전율을 올리면서 가장 중요한 것은 부동산의 상승을 막기 위한 정책이 무엇인가가 가장 중요한 부분이다라고 말하고 있다.즉 부동산 상승은 결국 참여정부와 다름없는 국민들의 반감을 불러 일으킬 요소가 크기 때문에 회전율을 올리되,상승은 억제하는 정책을 펼 것이라는 것이 기본적 시각이다.

 

이 점에서 본다면 아기곰님의 설명은 한나라당의 정책과 다소 차이가 있어 보인다.또한 통계의 오류에 대하여는 데이터의 게더링 시점이 다소 차이가 있기 때문이다.물론 정부가 전체의 정보를 오픈하지 않는것은 일반적인 부분이다.리얼타임으로 게더링 되지 않는 지방자치단체와의 정보 네트웍으로 인한 게더링 차이는 분명 있을 수 있고 데이터의 누락도 가능한 부분이다.아기곰님의 데이터 분석은 다소 개인적 시각과 차이가 있어 보인다.

 

이 부분은 다음편에 정리하여 놓기로 한다.

 

5. 외부적 요인의 대입이 서브프라임 하나만?

이 부분에 대하여 아기곰님의 분석은 서브프라임건과 한국의 영향이란 분석으로 설명을 하셨다.나는 이렇게 본다.외부적 요인을 미국이 기침하면 감기 걸리고,중국이 기침하면 사망한다란 표현을 하였다.현재의 시장은 유가의 인상,중국의 금리인상,서브프라임등 금융문제의 집중적 문제이다.유동성이 강한 국가별 자본이 무차별 공략을 하는 국경없는 전쟁에서 한국의 입장은 그리 크지 않아 보인다.따라서 강한 인플레이션이 시작되는 듯한 인상을 지울 수 없는 시대에 들어서고 있는 가운데 금리인하는 사실상 어렵게 되었다.미국의 서브프라임 사태도 아기곰님은 금리의 하락으로 얼마든지 잡을 수 있다라고 표현하였지만 실제 금리를 내릴 수 있는 입장은 아니다라는 것이 현실이다. 이러한 시대가 우리앞에 펼쳐질 경우와 그 반대의 경우등 "외부적 요인과 내부적 요인,차기정부의 방향성등을 전부 고려한 Factor를 놓고 결론을 내렸으면 하는 아쉬움이 있었다.

 

6. 전제조건의 분석

지역별 구입가능 연봉의 비교는 "년봉생활자가 아닌 가구당 또는 인당 소득기준으로 보면 그 기준이 맞다라고 볼 수 있다.년봉이란 기준은 년봉 5천만원인자가 세금을 공제하고 나면 실 수령액은 년 3천8백정도 수령액인데,이 기준에서 보면 훨씬 주택을 구입할 경제적 능력은 더 떨어지게 되어 있다." 즉 가구당이나 개인소득기준으로 했으면...

 

인구의 유동성은 중,장기적으로 서울은 감소,경기도는 증가로 되어 있다.향후 수년안에 서울인구는 전체적으로 950만 정도로 총량규제가 되고,경기도는 1400만으로 확대된다.즉 수도권의 확정이 신도시 2기를 기준으로 되어 있는 것이다.서울사람이 2기 신도시를 구입안한다는 전제에서 보면 아기곰님의 분석이 맞을 수 있다.그러나 서울사람들도 구입을 하고 인구의 유동이 서울에서->경기도로 이동을 하는 중,장기적 자료를 기초로 한다면 다소 다른 분석의 결과가 나올 수 있다.

 

구입대상자의 한계성을 설명한 부분에서 구입자의 대부분이 금천,구로,서울강북을 중심으로 소형평수로 구입한 부분은 작년 결혼한 신혼부부가 엄청났기 때문에 부동산 시장이 상대적으로 호황기였고,그로인한 싼 신혼부부의 아파트가 절대적으로 강세를 나타냈던 한시적 상황도 분명 있었다.그리고 분양가가 더 올라갈 수 밖에 없는 상황에서 서울에서 집을 마련하여야 한다는 언론의 역할도 상당히 크게 작용한 부분이 크다.

 

즉 구입자의 한계성 부분은 중형이상 가진 사람들은 다소 보수적으로 투자나 매매를 하였고,신혼부부나 적은 돈으로 내집 마련한 사람이 대부분 중소형 평수를 구입하여야 하는 상황에서 6억원 이상으로 묶인 중대형 평수를 구입할 수 있는 자금동원능력을 가진자들이 상대적으로 가뭄현상이 였기 때문이였고,설사 동원할 수 있어도 세금이나 기타 정책의 집행과 금리의 상승,펀드 및 주식시장의 활황으로 더 이상 부동산을 구입하지 않았기 때문이다.

 

물량부족이라는 부분은 서울에서는 물량부족이 맞는 논리이지만 수도권 전체에는 그 내용이 다소 맞지 않는 부분이라고 본다.즉 전제가 서울을 포커스로 하였다면 그 설명자료는 인정이 되고 수긍이 가지만 수도권 전체를 놓고 본다면 조금은 다른 결론이 나온다.서울의 면적의 한계가 주는 부분이 물량부족으로 표현을 한다면 2기 신도시는 사실상 필요 없는 정책이라고 설명되어야 한다.

 

7. 참여정부의 결정적 오류

강남의 재건축을 용적율을 올려서 강남의 물량만큼 해결해주었어야 했다.지금의 송파구잠실지역처럼 말이다.그렇게 강남에 물량을 넣었으면 지금 강남은 현재의 가격을 유지할 수 없었다.이것을 정책입안자들이 대통령이나 정책 입안자가 강남권을 해결하기 위한 정책이 아닌 부분의 유도나 기타 정책의 오류등으로 인한 판단이 가장 강남을 자극시키고 귀한 강남의 아파트로 남게한 것이 문제점으로 보여진다.강남의 아파트의 희귀성이 아닌 강남의 아파트는 흔하게 만들었으면 정부의 부동산 정책은 가장 합리적인 정책으로 기록될 수 있었다.

 

2기 신도시의 1지역의 물량을 강남권을 통하여 충분히 공급할 수 있었음에도 강남강남 하다가 강남만 키워준 정책은 새 정부에 들어서 분명 완화할 정책으로 보여지지만 도리어 이 정책이 강남의 집값을 안정화 시키는 정책으로 자리잡을 공산이 너무나 커 보인다.

정책의 오류부분은 넘어가기로 하자.

 

8. 개인적인 결론

좋은 세미나였음을 인정한다.그리고 많은 분들께 감사드린다.다만 전제의 도입과 결론을 미리 정하고 중간과정을 전개하면 그 전개과정이 다소 이상한 방향으로 나타날 수 있다.통계의 접근이나 방향성을 논리적 근거로 만들기 위하여 시나리오 위에 대입을 하는 방법은 참여한 사람들에게 명확한 결론을 전달하지 못한다고 본다.

 

참여자들의 대부분은 현재 팔지 못하거나 구입을 하는 타이밍을 잡기 위해 참석을 하였을 터인데 내년 부동산 시장이 긍정적이다라는 시그널에 의하여 팔지 않고 기다리고 있는 행동을 취함으로서,내년 상반기에 부동산 시장이 더 악화가 되는 문제에 대하여는 세미나가 보여진 신뢰도에 상당한 문제가 있음을 나타낼 수 있다고 본다.

 

세미나의 타이밍,방향성,그리고 세부적인 설명등 전체는 좋았지만, 내부와 외부의 정책,전제조건의 도입,중,장기 수도권의 인구분포도,참여정부와 차기정부간의 정책의 변동부분,지역별 개발호재 및 악재등 많은 고려요소에 의하여 부동산이 움직이는 시장이 현재의 시장이므로 지역별 차별화 현상에 대한 접근적 결론이 필요한데 서울만을 이야기한 결론적 세미나는 옥의 티로 남겨진 부분이였다.

 

지금 리스크를 해결하는 방향이 "내년에 상승"이란 표현은 리스크를 키우는 것인지,이니면 헷지하는 것인지를 판단할 수 있는 국내 자료는 아무것도 없다.외국 즉 미국이나 유럽의 국가는 6개월,1년등 부동산의 시장을 가늠하는 통계적,시스템적 방법이 있는데 반하여 전혀 알 수 없는 우리의 무 시스템에서 아기곰님의 설명이 리스크 관리를 하려고 온 많은 참석자에게 주는 메세지가 정답인지,오답인지는 참여자 개인적 판단에 맡겨야 할 부분이다.

 

열심히 수고하여주신 봉사요원,그리고 첫 반가운 얼굴등...감사드리며 보다 수준높은 세미나가 되기 위해 이 글을 써 봅니다.

 

감사합니다.

 

 

(아기곰동호회.심송학)

 

시대는 정보독점에서 정보공유로,  WIN-LOSE에서 WIN-WIN GAME으로 시대흐름입니다.

 

통계는 전회장님이시고 현재 부운영자이신 박기성님의 그라프와 사진참조 바랍니다.

 

아기곰님과 그리고 자료수집과 정리에 과로한 자제분에게 감사인사올립니다.[아~멘!]

 

정리가 미흡하시면 댓글로 수정해주시면 감사하겠읍니다.

 

더불어 자산구축하여 삶을 자유롭게 살아가는 재정 자유인이 됩시다!

 

1.거래량 분석으로 본 시장전망

 

자료: 건교부 2006년 1월...2007년 6월

 

[1]서울 25군데 지역과 신도시 5군데.

[2]주택가구수와  인구

 

[3]권역별 거래량 동향:분기별

 

[4]주택 만호당 거래량추이:

 

통계청과 건교부 자료

 

[5]2006.4사분기 신규수요: 평균9.7년 회전율: 돌아갔다.

 

[6]권역별 거래동향:월별

 

강북, 신도시, 강남, 한강권, 강서,

[7]2006 상하반기 거래량추이: 집값이 쌀수록 거래량이 많다.

 

[8]평형별 거래비중 동향:

 

 2006-1사분기/2006-4사분기

평형별/전국전체/서울/신도시/강남권/강서/한강/강북/신도시/
거래3건중2건이 소형거래였다. 갈아타기보다는 신규수요였다.
강남, 한강권은 갈아타기 수요로 넘어감/ 강북권은 소형평형위주  매매됨

 

[9]평균거래 면적추이[전용면적]

 

강남권/강북권/강동/분당/
가격 높은 곳은 거래안되/ 가격낮을 곳은 거래 많이 됨
4사분기 물량이 쏟아지지 않았다.

 

 

[10]거래량 변화로 본 전망

 

저가주택시장위주로 거래량이 급속하게 늘었다.
대출규제 여파로 "소형"중심이 아니라, 저가주택에 수요가 몰렸다.
최초로 내집마련하는 수요자들이 늘었다.
한시적 1가구 2주택 처분물량이 예상보다 적었다.[하반기]

 

[11]올 상반기 주택시장

 

거래량이 급감했다.
양도세중과세 때문에,
한시적 1가구 2주택중 처분못한 물량이 상당부분있다.

 

[12]분양가 상한제 실시: 수요측면

 

 기존시장에서 분양시장으로 관심이 분산된다.
정권교체기에는 확실한 내집마련 기회이다.
앞으로 6개월이 내집마련의 가장 좋은 시기이다.

 

[13]분양가 상한제 실시: 공급측면

 

업체별 차별화보다는 원가절감경쟁할 것이다.
건설업체는 안정적 수익이 보장되는 사업기회를 찾는다.
건설시행기피할 것이다. 주택수요는 늘고 주택공급은 주는 추세로 간다.

 

[14]수도권 주택건설 추이

작년대비/경기도/서울/
신규공급이 줄고 있다. 서울은 심각하다.

 

[15]올해 상반기 공급많이 했다는 주장

 

내년 분양할 것을 당겨서 분양했다.
내년부터 분양공백이 생긴다.
내년에는 공급부족에 시달린다.

 

[16]인구 천명당 주택건설수

 

서울/지방/전국
서울은 계속 아파트 부족에 시달린다.

 

[17]대출규제속에 연5천만원 소득자가 살 수 있는 곳[세후]

 

2005년8월말/일산/ 중대형가능
2007년8월말/서울/신도시/ 중대형을 살 수있는 신규수요 힘들다.
서울에서 내집마련 소형으로 가야한다.

 

[18]대출규제속에 연3천만원 소득자가 살 수 있는 곳[세후]

 

옛날에는 3000만원 연봉자가 사는 곳에  연봉5000만원으로 구입한다.
서울/신도시/연봉 3000만원/2007년8월/내돈으로 살 수 있는 지역은 없다.

 

[19]연봉3000만원[세후]으로 살 수 있는 곳?

 

중형은 수도권 변두리?
집값이 많이 올랐다.
대출규제여파로 저소득층은 외곽으로 가서 살 수 밖에 없다.

[20]대출규제 영향

 

획일적 대출규제로 말미암아 소득별 주거지 분할 현상이 심화됨.
저소득자는 점점 외곽으로 밀려나게 됨.
소외지역강세가 예상됨.
고가주택[6억이상]:갈아타기 수요감소
중가주택[3억-6억]:갈아타기 수요감소
저가주택[3억이하]: 대출이 가능한 금액으로 수요증가

 

[21]개구장이 건이 이야기

 

아빠에게 인정받기위해서 계속해서 잘못된 시험결과를 숨긴다.
공개하는과목이 줄어든다.

[22]실거래가 자료공개와 아파트 거래건수

[아기곰님 아들이 정말 자료정리 고생함:감사:GOD BLESS YOU!]

 

[23]건교부 실거래가량발표 비율추이

 

06/1/4.......06/2/4.....06/3/4.....06/4/4....07/1/4.....07/2/4

70%...........53%..........75%.......64%.......45%........43%....[누락시킴?]
상속과 증여가 많았다. 건교부 실거래량 발표 누락 자료

정권말기로 갈수록 레임덕이 심화된다.
착한 가격만 공개된다. 착하지 않은 가격은 숨긴다.

[24]정부규제의 영향

 

대출규제-매수세력위축-매도시기 놓친 1가구2주택자 양산-질좋은 아파트매물감소-아파트시세상승
[엔화대출회수지시]
양도세중과-매도시기놓친  1가구2주택자 양산-질좋은 아파트매물감소-아파트시세상승

각종 규제는 거래부진을 가져온다.

 

[25]한시적 1가구 2주택 전략은?

 

많은 중산층 종부세 기준을 9억원까지 올림-장기적으로 1가구1주택에 대한 양도세부과 방향에 위배
고양이 목에  방울달 정치인-국회의원이 있을까?

시세가 올라서 1가구 1주택의 양도소득세율 부과금액도 올라간다.
양도소득세 한시적으로 인하할 가능성? 있을까?
양도차익 많게하여 집값이 상승하면 된다.
양도세 30%-40%-60%올린다. 참여정부정책
거래량을 늘린다.

즉 양도소득세 총액을 높히려면= 양도차익[X]양도세율높힘[X]거래량늘림[O]
결론:1~2년안에 팔면 양도세 50%를 30%인하하여 시장에 매물과 공급을 늘려 가격안정시킨다.
팔지못애 전전긍긍하는 사람들로 부터 세금이 들어온다.
일석이조전략이다:::
:누이좋고 매부좋은 전략: 개발공약추진위한 재원확보와 주택시장안정을 동시에 추구함

[26]결론:수요

 

대출규제여파로 저가시장위주로 수요가 형성됨
시장에너지 소진으로 교체수요가 적어짐
기존시장에서 분양시장으로 관심이 분산됨

 

[27]결론:공급

 

양도세중과 규정으로 인한 재고주택이 시장으로 나오지 못함[참여정부의 무리한 정책]
땅값상승과 정부규제로 지난 몆년간 신규공급감소했다.
분양가 상한제로 인한 신규공급축소 가능성이 많다.
올해 하반기에 물량이 안 쏟아지면 내년 상반기 공급물량이 없을 지도 모른다.
대기 매수자의 관망으로  올해 말까지는 거래부진현상 계속될 전망도 있다.

 

[28]주택시장경제 전망

 

대선이후 호재가 있는 일부 고가시장에 대한 선취매와 대출규제가 작은 저가시장으로 양분된다.
연말이후는 공급과 수요의 불균형, 정책변화의 기대감으로 재상승 예상된다.
옛날에는 소수 몆명만 정보독점했다. 인테넷의 정보공유로 상대적으로 돈벌기회가 축소된다.
투자 경쟁자가 많아진다.  투자수익율이 적어진다.

 

[29]시장내부의 변화?

 

그림, 금, 골동품의 자산보유로 간다. 안목이 필요하다. 부동산과 주식은 같은 자산이다.
1989년 주식 종합지수가 1000포인트였다. IMF때 400까지 내려갔다.
길게보면 "부동산 시장이 끝났다"는 것은 잘못된 시각이다.
미국과 한국시장을 비교한다. 한국은 쾌속선을 타고가는 성장국가이다.
미국은 삶의 질이 높은 유람선과도 같다. 잠재력이 높은 한국의 기대상승율이 높다.

질문과 답변[QUESTION AND ANSWER]

[30]고금리와 부동산 전망

 

금리는 물가수준과 경제성장과 연관성이 있다. 수출기업을 고려한다면 금리를 올릴 수가 없다.

 

 

[31]재건축에 대한 정부정책의 변화?

 

서울시내에 지을 땅이 부족하다. 공급부족에 재건축대상 땅 주인들은 상생하는 자세를 가져야 한다.
개발이익을 정부와 나누어 가진다면 협조안할 이유는 없다고 본다.
개발이익을 땅주인만 챙기려든다면 평생 재건축 안된다. 정부정책에 순응하는 자세가 필요하다.

[32]한국도 일본식 불황이 올 것인가?

 

일본자산 대 폭락은 자산거품이 사라졌기 때문이다. 부동산에 대한 미래가치상승분에 대해서까지 융자대출해주었다. 한국은 아니다. 일본-한국은 인구밀도가 높다. 신도시 주변, 도심이 다시 올라 갈 것이다. 도심회귀현상이다.

[34]리모델링 시장

 

긍정: 한국아파트수명은 약40년이다. 이론적으로는 100년이다.
 아파트15년이면 녹물흐르고 문이 비틀어진다. 평수를 늘리고 삶의 질을 업그레이드 할 수 있다.

부정:재건축으로 대체한다. 재건축활성화된다면, 리모델링보다는 재건축이 무게가 있다.

[35]서울지역의 재건축-재개발

 

신규로 공급할 땅이 없다. 유일한 해결책은 규제완화이다. 정책이 나올 것이다.

[35]대출규제 완화?

 

금리강화-다시 주춤하면서 완화될 것이다. 금감원에서 대출을 들쑤신다.
은행에서는 부동산 대출은 황금알을 낳는 거위다. 이자수입 잘 나오고 있는 데, 포기 아깝다.
대출규제 완화예정된다.

[36]미국주택시장에서 구입하려면?

미국에 오시는 분은 팔기쉬운 곳, 즉 수요가 있는 곳에 지역선택하라!
현재 미국은 급등할 이유가 없다.
금리가 지속적으로 내릴 때, 2번째 금리내릴 때 구입하시라!

 

[35]인천지역 투자전망은?

 

인천지역 주택보급율 107%, 서울지역 89%이다. 
인구가 계속 늘어나야 인천지역의 주택가격이 상승함.
인천지역의 수요가 늘 것인가? 의문이다.
인구가 늘어나면 즉 구성원이 늘어나면 미국은 해변주택[BEACH HOUSE]이 비싸다.
롱 비치만 싸다. 하역항이라 멕시코 노동자들이 밀집해서 산다. 인구밀도 높다.
고급주택을 살수 있는 수요는 아니다. 
인천지역 어떤 job이 늘어날 것인가?
금천구, 가야디지털단지 근처 집값이 많이 올라갈 것인가?
젊은 층, 임대, 구로, 금천구 ..인구가 늘어났다.
임대수요도 늘어난다. 종업원은 많다. 집살 수요는 적다.

[36]오피스텔,상가 투자는 ? 주거용 투자냐? 수익형 투자냐?

 

현재  유동성 풍부하다 .  과거 부동산 시장에서 수익형 투자는 10명중 1~2명이었다.
지금은 10명중에 5명 관심이 있다. 상가-오피스텔은 까다롭다.  안목이 있는가?
[분당 정자동의 오피스텔 경우 작년에는 마이너스 분양가 였다.
지금은 프리미엄이 붙었다.호프집에서 여성회원분들의 발품판 이야기]
상가의 안목은? 3계단이 올라가고 또 입지가 중요하다. 길건넌 경우 파리날린다.
즉 전문가의 안목이 필수이다.

 [37]잠실 롯데부지에 초고층빌딩이 들어선다면?

 

리까이법칙 참조바랍니다.투자의 니까이다 법칙 
인과관계를 명확히 말할 수 있어야 올바른 투자

http://joinsland.com/Consult/Specialist/read.asp?pno=60355&npage=1&nblock=1&titlepart=

전망대보다는 출근하는 사람이 많아야 한다.

[38]단독주택 재건축?

 

서울시가 무분별한 재건축추진을 막겠다. 아파트 수요, 주택수요--지구단위구성이 확실한가?

막연한 계획과 막연한 수요보고 투자하면 실패? 장기적으로 봐야 한다.

아무곳이나 투자하면 급등기대하는 것은 물건너간 것이 아닐까?

 

 (아기곰동호회.김주)